中国机械集团沟通管理讲稿

此次会议的沟通流程世联简介及合肥案例展示世联针对本项目的顾问服务内容世联针对本项目的销售代理服务内容世联顾问的工作方法世联顾问的品质控制体系世联针对本项目的团队架构世联针对本项目的各阶段收费标准世联增值服务世联针对本项目初步规划的思考一、世联简介及合肥地区案例展示一·世联地产-全国顶尖的房地产综合服务供应商核心业务模式：综合服务=咨询+实施客户价值体系：增值、降低风险与成本、基于商业价值的、可实施性的解决方案集团核心架构：H型架构咨询顾问业务策划代理业务客户中心+知识管理中心+平台中心服务体系综合服务◆土地拆迁补偿评估◆规划的市场及经济评估◆土地出让策略◆主题地产开发战略顾问◆城市进入战略及发展策略◆项目物业发展建议◆城市相关产业及商业地产发展前景预测◆城市调研◆产品定位◆客户定位◆物业发展建议◆营销策略◆形象宣传及包装方案◆广告推广策略◆价格方案◆品牌战略◆项目开发融资咨询◆销售执行◆组建销售团队◆建议销售制度◆制定销售目标计划◆执行销售各项工作◆签约及按揭咨询服务◆产权办证◆实现销售回款开发阶段世联综合服务土地出让城市规划旧城改造物业转让经营市场定位/主题确定开发决策施工启动建筑施工市场营销物业入伙◆物业买卖租赁委托代理◆代办银行按揭服务◆个人房屋担保服务◆提供房地产信息◆提供房地产法律法规◆物业转让税费及手续◆代办各项房地产产权相关手续一·世联地产-全国顶尖的房地产综合服务供应商世联地产的行业地位咨询顾问业务：2002-2007年连续6年全国排名第一，2007年世联咨询顾问营业额超过1.6亿，年服务项目超过260个。策划代理业务：2008年世联地产全国销售额近500亿人民币2004-2008年中国房地产策划代理综合实力10第二名（连续五年）2004-2007年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构（连续四年）荣誉2008年中国房地产策划代理综合实力10第二名（连续五年）2007年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构（连续四年）2007年中国房地产专业服务机构品牌价值10第一名（连续四年）2007年中国房地产策划代理百强企业10第二名2006年中国房地产策划代理百强企业华南区10第一名2006“中国品牌年度大奖”地产专业品牌102005年中国房地产专业服务机构品牌价值10第一名2005-2006年中国房地产诚信企业地产诚信服务品牌10中国地产级信用企业中国100最佳雇主……历程15年发展历程同比增长超过50%5.23亿元营业额(07年)在深圳注册成立世联深圳公司1993深圳世联地产顾问股份有限公司成立珠海/厦门/杭州/长沙/沈阳/成立广州佛山东莞珠海世联行/成立2007东莞/世联行成立2004取得第一张房地产咨询企业正式批文1994开始对各种物业类型代理销售的全面探索1997世联顾问业务高端起步1999北京/成立2001广州/成立2002惠州/天津成立2005上海/成立2003佛山/

成立2006服务中国世联旗下拥有16家分支机构，服务覆盖全中国超过100座城市的600多家海内外机构万科地产金地集团华侨城地产中信地产西安高科集团上海复地集团北京中远地产香港中海地产服务客户大连亿达集团山东鲁能集团中国房地产开发集团上海绿地集团北京城建万通地产金融街控股卓越集团顾问业务顾问服服务模块化化顾问问土地储备土地一级开发土地出让土地转让二级开发土地再开发战略顾问战略顾问工商全全程顾顾问住宅全全程顾顾问顾问业业务概概览世联地地产顾顾问致致力于于通过过模式式化的的综合合性服服务，，不断断开拓拓中国国房地地产咨咨询业业的高高端市市场，，以影影响行行业的的服务务带来来顾问问业务务的持持续增增长，，最终终成为为中国国地产产顾问问第一一品牌牌、房房地产产业的的麦肯肯锡。。世联联顾问问五年年以来来累计计为中中国过过百个个城市市的700多个个项目目提供供了高高质量量的顾顾问咨咨询服服务。。07年年度顾顾问业业务

07年顾问项目共261个

累计服务城市超过100个战略顾顾问咨咨询服服务链链>土地拆拆迁补补偿评评估/土地地利用用计划划建议议区域土土地价价值评评估及及资源源盘点点/区区域市市场评评估、、预测测与定定位/区域域开发发方案案设计计与评评估/区域域经济济评价价及可可行性性分析析/区区域开开发组组织形形式设设计/公共共投资资的收收益及及经济济分析析/规规划的的市场场及经经济评评价/区域域产业业研究究土地市市场需需求评评估/土地地底价价与出出让方方式的的制定定/土土地出出让前前的地地块分分级/土地地出让让策略略/土土地包包装与与推广广土地转转让的的风险险评估估/土土地转转让的的途径径与模模式制制定/土地地转让让的经经济评评价主题地地产开开发战战略顾顾问/大规规模房房地产产项目目开发发（1500亩亩以上上）城市重重建整整体定定位及及发展展战略略/开开发强强度研研究与与经济济评价价方案案/拆拆赔模模式与与实施施策略略/港港口、、码头头等区区域重重建战战略与与整体体定位位/历历史文文化街街区保保护与与更新新策略略/旧旧城改改造全全程驻驻场顾顾问土地储储备土地一一级开开发土地出出让土地转转让二级开开发土地再再开发发住宅全全程顾顾问服服务链链>城市房房地产产市场场发展展前景景预测测/城城市进进入战战略及及发展展策略略/企企业取取地策策略及及时经经济评评价/多项项目开开发策策略研研究/立项项报告告/可可行性性研究究报告告项目市场场定位优优化及调调整/营营销执行行策略制制定/营营销实施施及推广广方案/项目入入市营销销执行方方案/项项目价格格策略及及价格方方案/月月度推广广总结及及调整建建/销售售现场管管理及销销售控制制/方案案实施指指导与监监督/协协调并监监控合作作单位工工作/销销售诊断断及调整整方案/销售团团队招聘聘及培训训/销售售组织框框架及管管理制度度建议/销售人人员测评评销售人员员基础/销售人人员提升升/策划划人员基基础/策策划人员员提升/销售管管理培训训取地阶段段顾问服服务营销执行行顾问服服务专业培训训课程输输出工商全程程顾问服服务链>城市相关关产业及及商业地地产市场场发展前前景预测测/相关关领域市市场进入入战略及及发展策策略/企企业取地地策略及及经济评评价/立立项报告告/可行行性研究究报告/金融投投资机构构项目咨咨询/商商业机构构投资合合作咨询询招商服务务内容项目商户户定位优优化及调调整/招招商策略略及条件件制定/招商实实施及推推广方案案/月底底推广总总结及调调整建议议/招商商现场管管理及控控制/活活动方案案实施指指导与监监督/协协调并监监控合作作单位工工作/招招商团队队招聘及及培训/招商组组织框架架及管理理制度建建议/招招商人员员测评/招商现现场管理理及控制制销售服务务内容项目市场场定位优优化及调调整/营营销执行行策略制制定/营营销实施施及推广广方案/项目入入市营销销执行方方案/项项目价格格策略及及价格方方案/月月度推广广总结及及调整建建议/销销售现场场管理及及销售控控制/方方案实施施指导与与监督/协调并并监控合合作单位位工作/销售诊诊断及调调整方案案/销售售团队招招聘及培培训/销销售组织织框架及及管理制制度建议议/销售售人员测测评取地阶段段顾问服服务消费市场顾问/项目发展战略定位/市场定位案例专题研究/项目物业发展建议/项目启动策略研究/规划方案的市场评价/租售价值及项目财务评估/设计顾问/项目营销战略与策略产品力阶段顾问服务营销执行行顾问服服务出具规划设计任务书/设计交底会/概念设计修改方案建议/详规划建议/建筑方案讨论/户型设计细节把控/单体设计建议规划跟进顾问服务顾问研究究类型区域发展展土地运营营旧城改造造政策分析析研究城市投资资价值分分析取地策略略主题式房房地产研研究旅游地产产产业园创意园教育地产产港口码头头区汽车城总部基地地空港经济济住宅全程程顾问工商全程程顾问陌生区大大规模开开发城市中心心区住宅宅开发新城区房房地产开开发成熟热点点区住宅宅开发城市公寓寓类豪宅宅项目低密度地地产项目目小户型公公寓研究究松散型社社区研究究城市大型型综合体体项目写字楼项项目中心区商商业项目目社区商业业项目酒店项目目战略顾问问住宅全程程顾问工商全程程顾问顾问专业业价值服务于企业业层面，以以客户目标标为核心，，从市场角角度出发解解决商业问问题，为客客户挖掘整整体价值核心竞争力力——全国视视野+平台台资源+方方法论质量保障体体系——内部评评审机制+外部部充分沟通通高端人才——超过370位专专业顾问咨咨询师，14%为，，70%拥拥有硕士学学位，60%毕业于于国内名校校建筑、城城市规划、、工程管理理、房地产产开发等相相关专业。。合肥经典案例1999年年——2008年世世联合肥十十年共参与与过40多多个项目的的开发安徽合肥政政务新区开开发规划研研究合肥百协黄黄山路项目目安徽合肥学学府花园西西区项目安徽蜀山名名筑项目合肥金大地地马鞍山南南路项目安徽置地_财富广场场合肥潜山路路综合体安徽盛通城城市庭院项项目安徽恒兴建建设广场项项目安徽新华400亩项项目安徽万振紫紫蓬山项目目合肥坝上街街旧城改造造安徽美生包包河大道项项目安徽新华（（潜山路））综合楼项项目合肥申港200亩项项目合肥东舜项项目合肥新华学学府春天项项目2001年2003年2004年2005年栢景湾1999年合肥财富广广场二期-三期安徽置地广广场项目合肥金大地地政务新区区取地策略略众安合肥绿绿色港湾项项目东磁合肥紫紫蓬山项目目松芝合肥曼曼哈顿项目目新鸿意六安安商业综合合体项目新鸿意合肥肥家天下项项目合肥滨湖新新城-娱乐乐城万振紫蓬山山旅游地产产项目万振振南花花园万振汤池6000亩亩旅游地产产项目合肥金大地地合肥饭店店旧域改造造项目万振合肥朱朱岗村项目目众安合肥绿绿色港湾项项目合肥学府名名都项目安徽和嘉合合肥濉溪路路写字楼项项目合肥新鸿意意池州项目目合肥申港萨萨尔斯堡项项目合肥金地国国际城合肥宋都印印象西湖合肥融科-九重锦项项目2006年年2007年中心化，而而非中心——基于城城市发展的的大思维制制定项目发发展战略以财务目标标为核心的的开发策略略——项目的的成功启动动和持续发发展住宅——城市快速发发展区域的的大规模社社区大盘盘，，立立势势是是关关键键———营营销销创创造造价价值值世联观点…………………案例例1：：合合肥肥金金地地国国际际城城高高密密度度大大社社区区世联联服服务务：：一、、项项目目整整体体定定位位与与物物业业发发展展建建议议二、、全全程程营营销销执执行行顾顾问问三、、商商业业定定位位及及招招商商策策略略策略略亮亮点点：：造城城运运动动、、充充分分挖挖掘掘区区域域价价值值、、聚聚焦焦中中国国名名盘盘世联联价价值值：：目前前合合肥肥市市场场最最炙炙手手可可热热的的项项目目。。2005年年，，4个个月月完完成成近近2个个亿亿销销售售额额，，住住宅宅单单价价达达到到3900，，成成为为片片区区价价格格指指标标；；06年年3月月的的一一个个周周末末，，公公寓寓开开盘盘，，两两天天共共售售出出500套套；；金地地国国际际城城在在起起步步的的6个个月月内内就就顺顺利利销销售售了了8万万平平方方米米，，价价格格屡屡创创新新高高，，销销售售业业绩绩在在合合肥肥名名列列前前茅茅。。项目目规规模模：：总总建建面面30万万平平米米，，容容积积率率3.3，，物物业业形形态态以以多多层层和和小小高高层层为为主主，，情情景景商商业业街街约约2万万平平米米为为主主，，情情景景商商业业街街约约2万万平平米米。。委托托客客户户：：安安徽徽金金大大地地房房屋屋开开发发有有限限公公司司客户户目目标标：：快快速速销销售售，，2年年内内完完成成30万万平平方方米米销销售售；；价价格格突突破破区区域域平平均均水水平平。。案例2：合肥肥融科政务区区-九重锦项项目高高密度中中等社区项目位置:合合肥政务区习习友路项目规模：占占地面积约112亩，总总建筑面积约约240479平方米，，容积率3.2委托客户：融融科智地（合合肥）房地产产开发有限公公司客户目标：快快速销售，2年内完成30万平方米米销售；价格格突破区域平平均水平。客户的要求：：采取哪种领先先的发展模式式，才能实现现融科在合肥肥的品牌影响响力？如何打造本项项目产品的差差异化核心竞竞争力，成功功突围？项目界定：中中部二线省会会城市城市发发展的主轴上上同质化竞争争激烈中等规规模高容积住住宅项目世联服务：一、前期顾问问《融科政务务区项目整体体定位、战略略及物业发展展建议》二、设计跟踪踪世联价值：1、提出项目目领导者竞争争战略方向2、从合肥和和政务区地产产发展演变历历程提出核心心产品价值体体系3、详细精准准的客户筛选选和客户定位位案例3：新华华学府花园、、学府名都、、学府星座区区域创创新型产品综综合社区项目定位：“创新精神””与“文化品品位”世联服务内容容：项目整体定位位与物业发展展建议项目规划方案案建议项目营销战略略与策略世联价值：一、实现均价价：3500元/平米二、明确项目目核心竞争力力：蓝调水岸商业业街区(院落)社区区＋院落商街街欧洲风情入园园广场产品设计的创创新（3+1、4+1建建筑形式的低低层情景花园园洋房）项目位置：本本项目地块位位于合肥市蜀蜀山区黄山路路沿线，处于于城市二环线线以内，临近近高新区、蜀蜀山风景区及及政务文化新新区，在未来来城市新区发发展方向的主主轴线上。项目规模：总总建面27万万平米，容积积率1.2，，以、多层、、小高层为主主委托客户：安安徽新华房地地产有限公司司案例4：栢景景湾合合肥市市最具代表性性和影响力的的高尚社区世联服务：项目定位与发发展策略项目营销战略略与策略营销执行顾问问世联价值：栢景湾五期正正式选房两日日内签约客户户达到２０００多套，客户户成交率达到到了７０％，，两天内创造造了合肥市住住宅认购超１１亿元的销售售记录，成为为当之无愧的的销售冠军楼楼盘。实现均价：4300-4500元/平米（已售售完）项目位置：位位于安徽省合合肥市中心西西北方,南南临沿河路，，与琥珀山庄庄、黑池坝水水上乐园、合合肥市图书馆馆隔桥相望。。南边为有““环城翡翠””之称的南淝淝河绿化带，，其他三面均均为住宅社区区，具有成熟熟的居住氛围围。项目规模：建建筑面积30万平米，占占地面积300亩，绿地地率42%，，容积率1.67，建筑筑覆盖率27%.项目类型：多多层、小高层层、高层、别别墅委托客户：安安徽省邮电物物业发展公司司住宅——低密密度豪宅陌生区：目前前项目所在城城市别墅市场场尚未起步或或未成熟，本本项目将是该该城市首批高高端别墅项目目之一。非成熟市场：：项目所在城城市其他区域域已经有较为为成熟的别墅墅产品，但本本项目所在的的区域别墅市市场发展缓慢慢，客户心理理认知感弱。。世联观点舶来型借鉴国外有特特色的城市或或社区的住宅宅产品，使项项目名称、产产品风格，社社区生活方式式等诸多方面面都带有浓厚厚的异国情调调。收藏型占有强势资源源，一般由名名家设计且数数量有限，具具有收藏价值值的别墅产品品。体验型充分利用地块块的自然资源源，通过产品品细节的打造造恰如其分的的将资源和别别墅项目融为为一体，让居居住者随时随随地感受到资资源所带来的的生活情趣。。陌生区别墅产产品制胜的三三种模式案例：蜀山名名筑项目项目问题：1.区域周边边的别墅项目目开发成片，，如何在激烈烈竞争中脱颖颖而出；2.如何跳脱脱区域内别墅墅项目去化缓缓慢局面，实实现本项目的的资金快速回回笼；3.如何突破破现有的区域域价值体系，，实现本项目目的开发价值值最大化。世联服务内容容：项目整体规划划及产品创新新建议项目全程营销销战略与策略略世联价值：通过对本项目目整体规划的的精准定位，，以及对产品品的创新性建建议，有效建建立了自身的的强势竞争力力，并最终创创造了销售均均价高出区域域同类物业价价格15%，，仅用一年便便达成100%销售任务务的佳绩。2003年实实现价格：5000-7000元/平米项目位置：本本项目地块位位于合肥市蜀蜀山区海关大大道与人工湖湖路交汇处项目规模：总总建面4万平平米，容积率率0.55项目类型：以以联排别墅为为主的低密度度社区委托客户：合合肥金安房地地产开发有限限责任公司主题地产———旅游地产世联观点观点一：开发发主体的合法法性是确保区区域开发顺利利进行的最重重要的前提。。观点二：通过过规划取得对对区域开发的的控制权。观点三：在取取得土地控制制权之前对区区域进行规划划是区域开发发的重要工作作。观点四：“公公私合营”的的合作模式必必须在区域开开发之前明确确。观点五：建立立目标体系后后的战略选择择。观点六：区域域开发应建立立明确、高效效的开发运作作组织架构，，以保证区域域开发的规划划实现和进程程控制。观点七：在原原有的产业发发展基础上，，制定科学合合理的开发计计划，使地区区产业与城市市功能共同发发展，实现土土地价值的最最大化利用。。观点八：寻找找成功的区域域开发盈利模模式。观点九：区域域开发过程中中面临多种风风险，其中政政策风险的不不确定性最大大，增加私营营部门对政府府决策影响力力至关重要。。观点十：动态态的区域规划划。案例１：合肥肥包河绿色港港湾项目———陌生区区大规模主题题地产项目项目界定：位于城市郊区区的旅游地产产项目项目问题：１．要不要做做旅游地产，，公园部分是是否作为主题题公园开发；；２．项目中如如何平衡地产产与公园的关关系；３．如何突破破现有的区域域价值体系，，实现整体开开发价值最大大化。世联提供服务务：项目整体定位位、物业发展展建议及整体体营销战略世联服务关键键点：１．本项目发发展旅游地产产的可行性研研究，确定发发展方向；２．确定地产产与公园的关关系、地产开开发策略及公公园主题；３．给出可行行的物业发展展策略并对提提出整体营销销战略。世联价值：通通过对市场和和客户的正确确梳理，帮助助开发商辨别别市场机会的的真伪，并提提供系统的解解决问题方案案项目规模：总总占地面积3000亩，，其中主题公公园用地1800亩，住住宅用地1200亩，总总建筑面积64万平方米米。项目位置：安安徽合肥市包包河区二环线线外义兴镇，，距市中心15公里。委托客户：浙浙江众安集团团案例２：东东磁合肥紫蓬蓬山项目项目界定：省级的大规模模、高品质、、低密度旅游游地产项目，，陌生区大规模高尔尔夫地产开发发项目客户问题项目拥有山水水高尔夫资源源，但区域较较陌生，成度度度不高，采取何种策策略能吸引人人气，实现快快速回现？世联服务内容容：项目定位及整整体发展战略略项目启动区定定位及物业发发展建议项目营销战略略及策略项目位置：本本项目地块位位于合肥市肥肥西县境内，，合肥西南角角紫蓬山风景景区内。项目规模：总总占地面积3400亩，，容积率0.46。项目阶段：销销售阶段委托客户：安安徽东磁投资资有限公司案例３：万振振合肥汤池项项目项目界定：位位于城市中心心区边缘的大大规模综合开开发旅游地产产项目客户问题在周边基础设设施配套较为为落后的情况况下，如何快快速借势，打打造差异化产产品赢得竞争争，快速回回现，实现利利润最大化世联服务内容容：１．项目核心心区定位、发发展战略及规规划方案建议议２．项目规划划设计跟进顾顾问３．区域营销销战略与策略略项目位置：位位于安徽省庐庐江县汤池镇镇，距离合肥肥市车程50分钟以内，，与省内经济济较为发达的的沿江城市群群交通便捷项目规模：总总占地面积6300亩项目阶段：拿拿地阶段委托客户：安安徽万振建设设集团世联观点商业地产———都市综合体体都市综合体的的四种发展模模式:模式一：酒店店、写字楼、、商场、公寓寓等各种功能能均衡发展的的模式模式二：以写写字楼为核心心功能的发展展模式模式三：以酒酒店为核心功功能的发展模模式模式四：以商商业为核心功功能的发展模模式一、根据项目目的区位及产产业资源，结结合市场条件件，确定有可可能成为项目目核心驱动力力的物业类型型，进而确定定项目的发展展模式。二、在既定的的开发目标和和限制条件下下，需要结合合不同物业所所承担的功能能来确定项目目的功能组合合和规模配比比。三、在研究综综合体项目过过程中需采用用相关分析法法。例如在确确定项目的整整体规划时，，必须考虑各各个物业之间间的相互影响响从而确定建建筑单体的位位置排布。四、正确的开开发时序对于于实现综合体体物业价值的的最大化有着着极为重要的的意义。案例1：合肥肥财富广场项目类型：是是一个集商务务写字楼、酒酒店、公寓、、高档商场为为一体的综合合性项目。项目规模：一一期为一栋27层5万m2的L型折板式写写字楼；二期期总建8.8万m2，其其中写字楼6.5万m2，商业9000m2，，四楼商务会会所2000m2。三三期总建面8万平米。委托客户：安安徽置地客户需求要点点1.如何解决决综合体性项项目销售;2.如何有效效提升项目及及发展商的知知名度3.如何在项项目推出量大大,市场竞争争激烈的情况况下最大程度度地兑现物业业价值世联服务1、基于发展展商对本项目目的营销既定定目标，结合合竞争分析、、案例参考，，提出本项目目的赢利模式式建议与营销销策略总纲.2、结合区域域市场特点、、发展商及专专业公司执行行力等关键因因素，通过开开盘活动最大大程度促进成成交.3、对当地市市场进行市调调，站在世联联顾问角度提提出专业营销销顾问方案.世联价值：二期实现均价价5100元元/平米案例2：合肥肥宋都印象西西湖———城市副副中心大型商商业住宅项目目项目类型：是是一个集商务务写字楼、酒酒店、公寓、、高档商场为为一体的综合合性项目。项目位置:合合肥望江路金金寨路项目规模：一一总建66万万，其中商业业公建36万万，住宅29万委托客户：合合肥印象西湖湖房地产开发发有限公司（（杭州宋都分分公司）客户需求要点点通过本项目开开发让开发商商涉入商业地地产开发，并并顺利转变成成城市运营商商角色，为合合肥和公司留留下传世之作作世联服务1、前期顾问问《印象西湖湖项目整体战战略定位及物物业发展建议议》2、跟踪完成成方案设计世联价值：1、完成开发发商提出的要要求，借助项项目使开发商商转变为城市市运营商，改改变企业发展展轨迹；2、化解项项目风险，，解决定位位难题，成成功梳理核核心竞争力力之产品价价值体系；；3、在政府府两周期限限内完成初初步定位，，并协助开开发商短期期完成方案案设计。世联观点商业地产———写字楼楼写字楼项目目定位思考考点：目前市场是是怎样的，，未来是否否存在竞争争？地块具有什什么样的属属性，从现现有状况和和未来规划划判断，可可能卖给谁谁？客户关注什什么，对现现有产品最最不满的是是什么？基于地块/客户/竞竞争的判断断，我们应应该采取什什么发展战战略？世联对于写写字楼项目目的服务内内容：项目定位与与发展战略略确定启动区定位位与物业发发展建议商业资源获获取与整合合营销与经营营案例1：合合肥和嘉··金鼎国际际广场项目界定：：纯商务型写写字楼客户需求要要点：1、如何在在财富广场场知名度很很强的情况况下，实现现项目很好好的市场消消化？2、如何有有效提升项项目及发展展商的知名名度？3、何时入入市比较适适合？世联服务内内容：全程营销顾顾问（目前前完成前期期定位，营营销全程驻驻场）世联价值：：1、提出产产品差异化化的概念，，实现营销销突破2、与财富富广场形成成规模效应应，共同打打造北一环环商务走廊廊概念项目位置：：北临合肥肥市一环路路，南靠合合肥顶级高高尚社区——栢景湾，，西与即将将落成的庐庐阳区政府府新址相距距仅百米，，与财富广广场一路之之隔项目规模：：2栋27层建筑，，总面积近近6万平方方委托客户：：安徽和嘉嘉投资有限限公司案例2：合合肥万振朱朱岗村项目目（前期顾顾问）项目界定：：合肥城市发发展要道上上的标杆性性写字楼项项目客户的要求求：项目处于前前期拿地阶阶段，要求求世联对项项目的可行行性进行分分析，对项项目进行赢利模式的的测算，特特别是项目目是否要造造180米米的超高层层建筑进行行重点分析析世联服务的的关键点：：1、对于合合肥市的写写字楼市场场的发展方方向进行研研判，项目目合适的建建造体量分分析2、对于180米的的超高层建建筑重点分分析造价、、价值点、、未来供应应、销售压压力，世联价值：：通过2种方方案的对比比，进行各各项参数的的分配比较较，使开发发商打消了了造180米超高层建筑筑的观念，，避免了处处于资金链链压力下开开发商的风风险，将项项目定义为快进快出出的现金流流产品，提提高其他项项目的开发发节奏。项目位置:合肥市市马鞍山路路太湖路以以南（交警警指挥中心心）项目规模:项目占占地面积：：1.4万万平方；建建筑面积：：约10万万㎡委托客户:合肥万振振建设集团团开发的四个个关键因素素：关键因素一一统统一管理，，只租不售售关键因素二二主主题突出，，结构合理理关键因素三三做做好客源重重叠分析与与规划关键因素四四先进进的招商理理念、经营营理念、管管理方式商业地产———的优势主要要体现在整整合消费的的能力，以以及人性化化商业消费费室内场所所的提供；；以下四个个关键因素素直接决定定了的成功功与否。世联观点案例：六安安新鸿意商商业项目项目界定：：位于四线城城市的世联服务内内容：项目整体规规划调整建建议项目营销战战略与策略略项目营销执执行顾问世联价值：：国际零售业业巨头沃尔尔玛，将正正式签约进进驻本项目目项目位置：：六安市皖西西路与梅山山路交汇处处项目规模：：总建面16万平米，，其中商业业面积8.4万㎡委托客户：：六安新鸿意意地产公司司商业地产———世联观点[关键字]：商业休休闲文文化[简介]：：城市步道（（商业街））是不同于于城市商业业和郊区购购物中心的的一种全新新的商业形形态，其更更注重商业业与休闲娱娱乐的结合合，并强调调阶层和文文化的一致致，能够提提供中产所所需的逃离离差异和冲冲突的庇护护所。在这这个休闲胜胜地，看不不到任何贫贫穷与不同同的迹象。。规划氛围建筑特征征业态辐射动因因辐射范围围规划上比比功能性性的购物物广场更更能提供供新奇感感，强调调与自然然的接触触、步行行街刺激激的多样样性以及及广场的的娱乐性性建筑符号号注重营营造娱乐乐以及休休闲氛围围，注重重满足购购物者对对城市生生活标志志的怀旧旧感功能的复复合以及及丰富性性达到长长时间满满足购物物者渴望望激情的的购物需需求阶层与文文化特征征城市的中中产，超超越传统统地域概概念氛围营造造强调阶阶层和文文化的一一致，活活动丰富富但是没没有违背背目标客客户价值值或者对对目标客客户产生生威胁的的人群，，力图于于让人们们确信这这里的消消遣活动动永远是是愉快的的案例1：：合肥：：金地··88街街世联服务务：·前期顾顾问、后后期营销销执行世联解决决的问题题：·市场定定位、规规划建议议、设计计方案调调整、销销售推广广世联价值值：·开盘引引领合肥肥商业市市场，活活动营销销促进价价值实现现位置：合合肥马鞍鞍山路规模：3000㎡，2条街区区委托客户户：案例2：：合肥环环美家天天下项目目项目位置置：合肥站北北铜陵北北路与天柱山山路项目规模模：总建面40万平平方米；；商业10万平方方米委托客户户：六安新鸿鸿意地产产公司项目界定定：中国第一一家家庭庭主题公公园商业业街世联服务务内容：：商业项目目营销策策略及招招商方案案月度营销销执行顾顾问公园商业街战略顾问问——城城市重建建观点一：：旧城改改造是城城市发展展到一定定阶段的的必然，，是一项项城市更更新的计计划观点二：：良好的的城市更更新不只只局限于于物质形形态的改改造，而而是着眼眼于城市市和区域域整体发发展的综综合系统统工程观点三：：城市更更新必须须具备相相应条件件后才能能取得综综合效益益最佳,区域处处于衰退退期是改改造的最最佳时机机观点四：：城市更更新的政政府有意意识的干干预行为为，通过过更新使使衰退的的区域机机能重生生、活力力再现观点五：：城市更更新的关关键是经经济的更更新，是是城市价价值的增增值，所所有政策策和规划划必须以以此为中中心观点六：：区域更更新中的的规划是是动态的的，并并通过综综合系统统的规划划达到土土地增值值的目的的观点七：：开发风风险的考考虑，及及早制定定针对性性的风险险控制措措施至关关重要观点八：：在改造造中应有有明确的的目标和和清晰的的工作步步骤世联观点战略顾问问之城市市重建世联模型是否处于衰退期城中村整体出租率租金水平走势租住人口构成存在主要问题产权人改造意愿股份公司对改造看法村民对改造的看法村民普遍可接受的拆赔方式及标准城市更新的空间市场需求改造的余地产业结构功能布局社会认知与影响政府对改造看法专家学者对改造的看法公众对改造的看法政府对更新的支持政府对改造的态度政府的财力对改造所做准备成功旧城改造的五大关键因素案例：合合肥饭店店区域改改造项目目世联服务务内容：：集中商业业定位研研究及功功能比例例、可分分割性研研究写字楼可可行性研研究及功功能比例例、租售售比例划划分公寓物业业形态研研究负一层整整体商业业的可行行性研究究项目位置置：位于于合肥城城市最核核心区域域，长江江路宿州州路交叉叉口。项目规模模：总占占地面积积2.83万方方，容积积率不高高于7.5，建建筑功能能包括商商业、写写字楼、、酒店、、酒店式式公寓以以及住宅宅等。委托客户户：安徽徽省金大大地房屋屋开发有有限公司司二.世联联针对本本项目的的顾问服服务内容容鉴于贵司司现阶段段最需要要解决的的是项目目定位工工作与产产品规划划问题，，故世联联建议贵贵司选择择以下服服务内容容作为双双方合作作的切入入点：阶段划分服务内容主要成果合同期内沟通方式服务时间第一阶段：项目整体定位及规划方案市场评价1市场研究2项目解析3案例借鉴4项目整体定位5项目发展战略6启动区定位及策略7规划方案市场评价8经济测算一、《针对本项目的市场研究》二、《项目整体定位及发展战略》三、《规划方案市场评价与调整建议》四、《经济测算》1项目首次沟通会1次2区域地市场调研7天3市场调研汇报沟通1次4中期沟通|汇报1次5终期沟通|汇报1次6电话|传真|邮件沟通45个日历天第二阶段：项目物业发展建议1房地产市场调查2规划设计要点3建筑单体设计建议4项目业态划分建议5设备设施建议6商业氛围营造建议1《项目物业发展建议》报告2形成《建筑设计任务书》1当地市场研究五天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话、传真、邮件沟通30个日历天第三阶段：项目营销战略与策略1需求市场研究2主流营销手段分析3营销案例借鉴4项目营销战略5营销策略6营销费用预算1《项目营销战略与策略》报告1补充市场调研3天2中期沟通|汇报1次3终期沟通|汇报1次4电话、传真、邮件沟通30个日历天工作阶段段划分及及服务内内容三.世联联针对本本项目的的销售代代理服务务内容项目销售售筹备期期与开盘盘期当本项目目进入到到销售筹筹备期与与开盘期期时，世世联将通通过专业业服务为为开发商商解决以下几几个方面面的关键键问题：：1.入市市时机选选择及开开盘策略略2.预期期价格实实现3.销售售流程及及组织架架构4.销售售物料及及现场包包装展示示5.阶段段推广计计划本阶段的的世联主主要服务务内容将将为以下下几个方方面：主要服务内容提交工作成果1.竞争市场研究跟进2.客户积累及跟踪3.价格策略及价格表制定4.销售团队提升培训5.销售物料及现场包装展示跟进6.媒体、渠道选择及费用预算7活动建议、执行跟进及费用预算8.相关合作单位选择与跟进1.《开盘策略》2.《价格策略及价格表》3.《月度营销计划及工作总结》4.《销售培训计划》5.《销售流程及档案》6.《销售物料及企划设计成果》7.《现场包装建议》8.《媒体推广计划及效果评估》9.《活动方案与效果评估》10.《月度市场信息速递》项目销售售持续期期当本项目目进入到到销售持持续期时时，世联联将把工工作重点点放在以以完成阶阶段性销销售目标为中心，，提供以下服服务内容:主要服务内容提交工作成果1.竞争市场研究跟进2.开盘期及阶段性销售总结3.成交客户深度研究4.价格策略调整5.销售团队提升培训6.媒体、渠道选择及费用预算7活动建议、执行跟进及费用预算1.《策略调整报告》2.《价格策略调整报告》3.《开盘期、销售率50%、70%、结案等总结》4.《销售难点专项突破方案》(困难户型与尾盘等)5.《成交客户研究报告》6.《媒体推广计划及效果评估》7.《活动方案与效果评估》四．世联顾顾问工作方法法1、调研方法法☆现场勘查查☆一对一深深度访谈（相相关专家，相相关信息知情情人）2、消费者研研究类☆消费者深深入访谈☆世联客户户数据库研究究分析☆消费者价价值元素分布布图3、技术思路路形成方法☆法界定问问题（，彼彼此独立，，完全穷尽））；☆头脑风暴暴会（）；；☆案例研究究；☆专业模型型研究；☆专家评审审会5G（）法GROUP1项目指导委员会GROUP2项目领导小组GROUP3项目执行小组GROUP4内部专家小组GROUP5外部专家小组--由客户方部分领导组成•参加关键会议•设定方向•批准建议--由客户方部分部