苏州湘洲人家别墅营销推广策划报告

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页苏州湘洲人家营销推广策划报告目录一从产品到市场关于规划关于建筑关于功能客源锁定价格策略二项目销售策略销售执行目标关键节点销售执行各项指导策略三项目广告企划产品契机目标客源广告定位企划重点媒体策略推广计划广告表现附件

一．从产品到市场关于规划将苏州传统园林和现代居所相融合，寻求小巧精致、富有人情味的园林空间环境。大间距、低密度，围合式中心绿地远离小区主干道，独享清幽静谧的环境。舒适居住空间还原真正符合苏州人的居住习惯。社区1：1的室内车位配比与沿街商铺的若干室外停车位相结合，提升社区居住品质和出入的便捷度。关于建筑低密度建筑，高度不再是视觉的压力。简洁的苏州民居符号与现代的建筑体块相结合，运用不同元素使得建筑立面丰富立体，使江南风格的园林建筑成为现代生活的视觉享受。

关于功能A型1层房型说明方正格局，大面宽客厅，餐客厅自然分离，错层空间设计转换不同空间表情，每家一个专属车位。底层公寓送私家花园，休闲之余享受别墅生活

A区2层房型说明4房2厅，大面宽，短进深，全复式全明设计，空间各区域专属感强，干湿分离、动静有序。简约精致，是现代生活的美好开始。B型1层房型说明多样化豪华的3房2厅设计，南北通风，动静分离。方正露台，景观系数高。是一个功能合理，视觉空间感上具有变化的人居空间。

B型2层房型说明大面宽卧室配备独立的知性书房，南北卧室通过几步错层空间表情互不干扰，私密性强。

C型1层房型说明开放式餐厅排场体面，错层设计转换空间表情。面向花园的卧室布置，充分体现了对居住舒适性和人性化的深刻理解。

C型2层房型说明朝南卧室、书房独立成套，大面宽卧室全落地通透阳光，方正有序，空间层次极其丰富。项目核心卖点：非常适合居住的新版公寓，充满Townhouse意蕴项目支撑性卖点：公寓的价格，仿佛别墅的生活位于阳澄湖和盛泽荡之间地段优势便捷的交通体系和深厚的人文底蕴从对产品的深入研读和区域特性的认知，得出以下分析：项目客源锁定本案指向的客源群购房动机有以下几类：■创业购房相成区现有外来人口12万，其中10％是在蠡口、渭塘等项目周边区域内经营家具、水产等专业市场的私营业主。我们将其统称为“新相成人”。他们可能并不具备本地户籍，也可能只是商铺经营者而并非产权拥有者。经过初期的财富积累，普遍拥有自备车及相当的购买力。从提高自身居住质量的立意出发，低总价、高品质的居所对他们有极强的吸引力。■亲子购房市区老年购房群体，他们多数已在中心市区拥有一套宽敞的居所，处于已退休或者即将退休的状态，为支持独生子女的事业和生活。使用的同时，将二次置业的目光转向风景优美、价格适中的郊区物业，作为退休养老的自用居所。■本地购房本地中高层政府公务员有改善居住条件的消费需求和消费实力。同时，此类人群的的工作和生活都在当地发生，本地购房成为其第一选择。■孝子购房经济改革开放的背景下，相成区成为苏州乡镇企业的发源地之一。从这里诞生一批经商、从政的成功人士。此类本地外迁人士多数已在苏州市区已购置物业，拥有很强的购买力。他们有对留恋故土的父母购置新居以安度晚年的愿望和能力。本项目的功能格局适合此类老年群体的日常生活起居。客源比重客源类别所占比重新相成人35％市区退休人群15％本地人群25％相成外迁人士20％随机人群5％

商铺商品化建议商铺功能设施本地块地处郊区，商铺的功能设置不仅能消除住户远离都市的寂寞和不便，而且可以提供住户一个朴素的人际交往活动的空间。建议设置带阅读功能的茶吧、老年活动中心、便利超市等。价格策略住宅综合考量本项目的地理位置、产品特征和周边市场的竞争环境，建议销售起始均价：3050元/㎡。若销售达到预期的速率，则价格可逐步冲达至3200元/㎡。（高于此均价会导致销售抗性的增加）低开高走的价格策略在有效降低市场风险的同时，更可以使项目在后期销售中随机性的寻找涨价空间，最终实现开发利润的最大化。车库车库与住宅按照1：1的比例固定搭配销售，目前苏州高度小于2.2米车库的售价通常是住宅均价的一半以上。因此车库定价48000元/户。若售价过高会削弱本项目的价格优势，若过低则会降低发展商的利润总额。

二．销售策略销售执行目标目标一在项目交房前完成项目可销售面积的70％。目标二项目销售平均单价控制在等于略大于3050元/平方米的价格对外销售，最大程度避开当前严峻的市场情况，降低风险。目标三维护开发商在苏州房地产市场上的形象，努力在实现销售速率的条件下，取得相应的利润。关键节点正式开盘的时间，即预售许可证取得时间。按照苏州办理预售许可证的常规要求推论：由正式动工起，指的是大开挖的开始，按照惯例，多层基础工程约1个半月的时间。根据本项目出±0的时间及出±0之日起准备办理预售许可证所需办理时间一般在2~3个月左右，即本项目正式取得预售许可证约在项目开工后的3个月后。推论结果：2005年6月23日取得预售许可证并正式开盘。售楼中心完工并对外接待的时间避开近期政策调整房产市场的敏感期，选择在市场心理趋向稳定的情况下开始积累客户。

关于售楼中心及现场接待处临顿路是市区人流和车流来往频繁的交通主干道之一。利用发展商在临顿路上的自用物业，将其设计大气、极富号召力的售楼中心，将在区域内产生一定的震撼效果，吸引眼球，成为区域内一道亮丽的风景线，使来访的客户和过往的行人都有为之一振的感觉。引发口碑效应和口耳传播。利用项目永久性建筑的商用物业，将其打造为现场接待处，结合样板区和样板房共同营造现场气氛的，节省发展商前期投入成本。样板策略体验现代休闲生活之旅，样板区展示未来的社区的绿化、道路创造写意的生活场景，带给客户美好的想象、憧憬。样板房让客户立体的了解房型的合理布局、功能齐全、多样化的人性设计，客户直观的地进入增进了对项目的亲切感，让销售更近了一步。建议区域样板区、样板房结合小区入口、13号楼和部分中心绿化形成的围合区域建造关于看房班车和小区专线巴士专车看房时间设定双休日每天一次，方便客户实地看房。在楼盘销售完毕后，可将看房专车改为小区专线巴士，接送小区住户往返中心市区，在一定程度上弥补现有公交末班车时间较早的不足。专线巴士的运营费用可平摊至小区居民的物业管理费用内收取。3、销售执行各项指导策略价格策略价格试探以略高于目标单价的价格制定试探价格范围，在开盘前试探市场的接受度。其好处在于：尽可能的利润最大化预留开盘促销时期的价格空间，形成物超所值的受众心理实价销售100元/平方米以内的谈价空间目的：维护良好的市场口碑，杜绝业务员不良行为稳步调价不盲目涨价，每一轮调价必须慎重，要有充足的市场依据，以防不理性涨价的综合后遗症销售控制策略以需定销根据需求量（准客户积累量）推出适量房源。公式：需求量/2=推案量推案量的销控20%-30%目的：创造销售旺热，确保利润最大化销控的级别与权限分为三级，分别为案场销控，项目经理销控、发展商销控口碑策略在竞争激烈的市场下，项目口碑将决定项目的销售通路是否顺畅，尤其是本案的目标客户群设定为成熟的本地私营业主及市区退休人群等。良好的口碑传递远胜于狂轰滥炸的大众媒体硬广告。我司将充分利用的品牌作用，重视每一组老客户。户外媒体·抢占区域要地户外媒体应用是本项目先期引导乃至整个推广中的重点。凤阳路、苏嘉杭入口、相城大道是本地区人流量最大的区域之一，更是本项目潜在客户频繁出入之地。在该区域竖立大型的户外精神堡垒、车站及道路中心绿地灯箱广告、主要道路出入口设立大型横幅等，可以得到极高的视觉注目率，所以我们必须抢占这一阵地。广告策略广告的投放时机应同售楼处对外接待的时间相呼应，回避当前低密的市场现状，回避由于政策调控引发的购房者对房产广告的漠视。因此投放时机应选择在政策调控效应引发的市场消极心理逐渐淡化之后再行推出。

三．项目企划产品契机【位置——阳澄湖·盛泽塘·置身两大风景区】本案位于相城区湘城镇阳澄湖西畔凤阳路以南，与镇政府相邻。地处盛泽塘、阳澄湖两大度假风景区内。景观系数高，生态环境好，是绝佳的生活居住区。【文化——沈周故里·深厚文化底蕴】项目位于沈周村，沈周是明代中期的著名画家，吴门画派的创始人。沈家世代隐居吴门，居苏州相城，百年深厚文化底蕴造就本案地段的独特性。【建筑——低密度·纯复式·户户大花园】有别于市场上盛行的欧陆风格建筑，本案的建筑形态为低密度开发的纯复式叠加公寓。大花园，大露台，独立车库，品质感强的花园社区堪称湘城首例。【交通——苏嘉杭高速·环城高速·凤阳路】本案门口的凤阳路、苏嘉杭高速公路、苏州环城高速公路形成一个全方位的立体交通体系。公交有84、86、87路三部公交线路可抵达。便利的交通和城市保持了很好的生活关系。【规划——中高档别墅集聚区·未来生活更精彩】凤阳路以南规划为旅游休闲、商业区和高档别墅公寓区；凤阳路已北规划为新型工业开发区，阳澄湖镇未来的发展的重心点将以这条交通动脉为中心轴线拉开序幕。本项目正位于这个集行政、商业、休闲旅游、高档住宅的多功能复合型发展区内。据规划，盛泽塘湿地保护区内将建有五星级酒店。【价格——公寓价格别墅享受·绝对诱惑力】本案轻松的入市价格相对周边个案来说具有绝对优势，用买公寓的价格享受别墅生活，60万总价的购买力对客户具有相当的诱惑力。受众群【他们在哪里】根据市场分析，我们把项目定位于区域性个案，而作为区域内的代表个案，它的影响力是辐射整个苏州的，由此，也不乏一些市区客户和少数投资者锁定本案。于是，我们发现，被这样一个住宅项目所吸引的客户分为以下几种：相城新居民（50%）：蠡口、渭塘周边区域内经营家具、水产等专业市场的经营业主。市区老年购房群体（15%）：在市区已经拥有一套物业的退休人群，为子女预留婚房而购买第二套物业。他们有一定经济能力，但具有一定的限制。本地中高层政府公务员（25%）：此类人群工作和生活都在当地发生，本地购房成为其第一选择。湘城外迁人士（20%）：多数已在苏州市区已购置物业，拥有很强的购买力。他们有对留恋故土的父母购置新居以安度晚年的愿望和能力。随机人群（5%）：苏州市区、常熟地区的少数投资者。【他们的价值观】价值决定客户，价格同样区分客户。如此精于规划的小规模新版townhouse花园社区，以公寓价格享受别墅生活这一重要产品属性准确锁定了以上目标群体。他们喜欢生态环境，重视地域文化底蕴，希望提升生活品质，对居住空间的舒适度有更高要求。住宅已经从物质需求变成精神需求的一部分了，可以满足他们各自内心的种种向往，便捷、品质感、身份象征、地域归属、犒赏家人等等。客户定位：喜欢生态风景区，重视文化归属，追求生活品质，具有一定经济实力的现代生活者，他们以在湘城周边（包括常熟）工作或生活的本地居民为集中客群向外辐射到市中心。广告定位【凝练产品属性，清晰定位广告SLOGAN】从产品属性和定位我们发现几个关键词：阳澄湖风景区，沈周故里，低密度纯复式公寓，大花园大露台，Townhouse别墅享受。针对这一精心规划的新江南园林建筑风格概念，我们凝练出项目在对外推广过程中的广告总精神：低密度·纯复式·花园社区非常公寓，一样的别墅享受。

企划重点【把握核心卖点·归纳支撑性卖点】本项目的企划工作重点之一是准确把握项目的核心卖点，针对这些卖点对消费群进行有效信息传达。通过市场研读可以看到，低密度复式花园社区这一产品力和超值价格是本项目众卖点中最为突出的核心，而地段、文化、交通成为它的支撑性卖点。所以，如何形成对核心卖点进行推广的推广语境成为企划相当重要的一个工作重心，也是企划对项目销售起关键作用的一个环节。【媒体安排比重合理·准确有效】本项目企划的另一个重点是媒体策略。企划必须根据本项目的客源定位准确制定媒体策略。户外媒体的踩点，平面媒体的选择和频率，两者的投放比重等，后者必须根据销售各阶段的不同要求合理安排，做到有的放矢，真正实现推广预算内的预期效果。媒体策略根据项目的客源定位，媒体锁定客源主要是以当地相城新居民为集中代表，同时看重市区为子女购房的客源群体。故而项目在媒体策略安排上比重倾向区域客，户外媒体的投放成为本项目的重中之重，同时间歇投放全市性的报刊媒体，以期获得市区客户的认知。以区域代表个案的形象出现在大众媒体上，也是为楼盘的品牌树立知名度的有效途径。主流媒体【户外媒体·区域是重点】户外看板或灯箱：在项目几个重要的交通出入口设立，形成强烈视觉冲击力。引导旗、横幅：在项目周边主要交通干道设立，为项目制造销售气氛。现场精神堡垒、围墙：在项目地块处接待中心门口设立，加强案场的认知度。【报刊媒体·直击市区客】这个项目不容忽视的一部分客源，是市区退休或即将退休的具老龄化倾向的人群。他们在市区已经拥有了一套物业，但为了考虑给子女添置婚房选择第二套物业。显然，市区的高房价让他们在经济上承受不起，而选择相对较远的风景区里的物业，把市中心的物业留给子女置业，已经成为这类人走出市中心的理由。所以，平面媒体针对此类人群展开系列宣传，以情感人制造温暖的家庭气息。辅助媒体【房展会·全市推广累积客源】房展会是房产交流的专业平台，客户量大，成交率高。本案可以利用5·1、10·1房展会推广产品，积累前期客户，完成阶段目标。【苏州楼市·制造市场话题】与苏州楼市联手在强销期内连续一段时间跟踪报道，通过频繁的媒体出现率制造市场话题。【车身广告·树立知名度】在相城和市区连接的地区公交车辆上做车身广告，为项目树立一定的知名度。]推广计划第一阶段项目引导期（2005.5.1-2005.6.24） 阶段任务建立楼盘印象，积累意向客户这一阶段现场售楼处、市区接待中心和区域户外媒体开始逐渐亮相，借房展会的平台前期推荐产品，通过来往行人的视觉关注，建立对本案的初步印象，积累一定的意向客户。主要推广形式市区接待点（4月底进场）·现场售楼处（开盘前完成）在市区临顿路因果巷口设立市区接待点，在现场设立售楼处（有条件做现场样板区）。两地设点保证本案对市区客、区域客都能及时接洽，铺展了宣传通路，有利于本案在市场上的认知度。市区组织看房班车市区接待点设立看房班车，每周双休日组织市区看房团前往现场实地看房参观。这一举措方便了市区客户见相互传递信息，携亲带友团体看房，形成火热的销售气氛。户外看板（灯箱）·引导旗·抢占区域要地（5月中旬）户外媒体应用是本项目先期引导乃至整个推广中的重点。在相城大道等主要路口设立看板或灯箱（1年）和引导旗（3个月），同时在蠡口家具城设置广告刀旗或横幅（3个月），吸引往来人群，抢占区域要地。5.1房展会·前期推荐产品参加五一房展会，利用黄金周市区客户买房的最佳时机，在公众面前首次亮相进行前期推荐，发布本案信息，吸引客户关注本案，积累客户为后期销售买下伏笔。夹报·苏州日报·先期引导在4月底配合房展会首次夹报亮相。从6月开始，9号，16号，23号各做晚报夹报一次。6月23号做日报整版面一次。车身广告·建立知名度（5月中旬发布）在相城和市区连接的地区公交车辆上做车身广告，为项目树立一定的知名度。媒体配合户外、苏州日报、姑苏晚报第二阶段项目强销期（2005.6.25-2005.7.31） 阶段任务蓄势爆发，达到销售高潮经过了市场引导期的良好铺垫，项目进入火热销售的强档出击阶段。这一阶段如何利用媒体促进市场对本项目的高潮去化，达到前期产品近百分点的销售佳迹是关键。主要推广形式夹报·系列推出在项目强销期内，以姑苏晚报夹报方式出现（每两周一次）。系列报刊广告对楼盘整体信息有相对完整的诉求，十分吸引市区客户，且在全市树立了知名度。苏州楼市·系列跟踪报道运用苏州楼市，采用软硬广告结合的手段，每期刊登项目的产品信息及销售情况。软新闻信息全面，受众广泛，阅读滞留期长，是项目进入市场全面获得全市关注的适合媒体。媒体配合姑苏晚报、苏州楼市第三阶段项目持续期（2005.8.1-2005.10.15）略广告表现【引导稿】公寓升级。——最具性价比的购屋行动，敬请期待！看惯了苏州园林的传统建筑，更欣赏简洁现代的建筑语素；住惯了一层不变的居家格局，更渴望别墅空间的有天有地。低密度纯复式Townhouse花园社区，适合苏州人自己的花园洋房，指日可待。阳澄湖风景区·沈周文化故里·低密度纯复式花园社区【开盘稿】大宅门。——院纳天地、现代居所，6月28日隆重开盘。建筑局部的极致吸引力，喜欢不必抬高姿态；纯复式大尺度舒适空间，可以明目张胆崇拜。底层大花园，空中大露台，独立车库，低密度纯复式Townhouse花园社区，还原真正符合苏州人的居住习惯。阳澄湖风景区·沈周文化故里·低密度纯复式花园社区【强销稿】事业VS父母——66万轻松成就老有所乐的别墅生活。事业再大，也没有父母爱你的心大。走出去记得要回来。低密度纯复式Townhouse花园社区，根植原乡情结的花园洋房，成就父母老有所乐的别墅生活。与其多年后独自感叹，不如现在行动关爱双亲。阳澄湖风景区·沈周文化故里·低密度纯复式花园社区【强销稿】儿子快结婚了，买房的事近了。市中心的房子决定留给儿子。我和老伴也想换换环境，呼吸新鲜空气。市中心给孩子打拼，风景区给自己享受。同样预算有房有车，66万体贴天下父母心。阳澄湖风景区·沈周文化故里·低密度纯复式花园社区支持以上企划和销售策略的详细资料请见附件

附件：一．项目区域认知关于区位项目地处苏州相成区阳澄湖镇阳澄湖西畔，与镇政府相邻。关于规划以东西向的凤阳路为分界线。凤阳路以南规划为旅游休闲、商业区和高档别墅公寓区；凤阳路已北规划为新型工业开发区，同时镇政府也迁至与此。阳澄湖镇未来的发展的重心点将以这条交通动脉为中心轴线拉开序幕。在盛泽荡规划建造苏州第三家五星级国宾馆。由于凤阳路沿线将会有众多的住宅个案的推出，同时各个住宅小区内部的商业配套除了满足小区内住户的需求外，亦可以满足社会公众的需求。因此在一定程度将会使得凤阳路成为阳澄湖镇中新兴的商业中心区域。本项目正位于这个集行政、商业、休闲旅游、高档住宅的多功能复合型发展区内。区域支柱经济相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，潘阳工业园、东桥工业开发区、元和科技工业园和渭塘创新工业园。工业经济以不锈钢、服饰加工为代表的劳动密集型产业为主。相城区专业化市场发展迅速。规模和影响位居全国第二、华东第一的蠡口国际家具城；占全国淡水珍珠交易的三分之二的中国珍珠城；华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城以及家电城，湘城、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场，共同壮大着相城区的市场和物流行业。二．项目环境状况关于交通地面交通苏嘉杭高速公路贯穿全镇南北，和沪宁高速、苏沪高速相接，北面穿过沿江高速至南通，南面至宁波，并在湘城设有道口。贯穿东西的凤阳大道是一条一级公路，东接昆山市至上海，西接205省道至无锡。同时，建设中的苏州绕城高速公路双向6车道也贯穿湘城镇东西，在湘城镇设有道口并与苏嘉杭高速公路互通，形成“一互二口”的交通格局。公共交通公交线路848687主要站点湘城—渭塘—好得家具城—汽车北站湘城－相成经济开发区－相成区行政中心－汽车北站湘城－阳澄湖镇新苏工业－华东电器城－汽车北站末班车时间19点半20点19点半周边环境分析本项目位于苏州相城区阳澄湖镇凤阳路以南，东有“聆湖丽墅”，离东侧阳澄湖约300米，南侧是待拆迁的农宅，西面是一条6米多宽道路，北接凤阳路，南通苏嘉杭高速公路阳澄湖出入口。与本案相关的生活配套本项目地块位于旅游、休闲度假为主的风景区，作为风景区及中高档住宅区而言，本项目周边生活、医疗、教育等各种配套种类较多但档次有所欠缺。环境优劣势分析优势：交通网络相对完善，距离苏嘉杭高速公路出口较近，出入便捷。项目所在地的未来发展趋势向好，具有一定的发展潜力。该区域是相城政府的重点规划区劣势：临近阳澄湖风景区，但是不紧临湖，受周边环境的限制，就居住而言，无景观借鉴。地块周边的商业和生活配套设施目前比较的匮乏。地块所在区域人气不足，对本项目的未来发展将会带来一定的影响。结论：阳澄湖镇以及本项目所在区域目前发展尚未成熟，虽然有政府的大力规划，但仍需要一段时间，加上诸多因素的关系影响了该区域的发展速度。但是不会影响阳澄湖镇的未来发展方向和目标。现政府通过交通道路的建设来迅速的推动整体的经济发展速度。对与本项目来说，在区域不断的发展及完善下，湘城镇以及本项目所在的区域将仍会有市场的立足点。三．项目周边市场分析市场竞争环境分析相成住宅板块特征住宅分布主要分布在区政府周边以及阳澄湖中路沿线两个区域。价格特征区内公寓房销售均价在3700元/㎡左右，别墅均价在5000元/㎡左右，是苏州各区域中最低的。客源特征购房客源多数来自相成区和平江区、金阊区北部，外区客源占有一定比例，客源地域性特征明显。

板块同比个案比较物业名称苏州知音荣盛名邸物业地址春申中路与采莲路交汇处阳澄湖中路128号产品形态多层、联排别墅小高层、高层叠加、联体别墅销售均价(元/平米)多层：4200叠联：5400小高层：4300联体：5900叠加：4900叠加别墅主力面积200㎡190㎡叠加别墅销售状况已售90％已售75％后期市场竞争预测招商地产于去年在阳澄湖东路拍下一块226000平米的的住宅用地，规划容积率不大于1.0。计划打造以联排和叠加为主的别墅社区，共分三期开发，建筑风格以现代江南水乡为特色。该项目的产品类型和建筑特色同本项目之间有较大的相似性。该项目计划在今年4月中旬在春节房产会上露面，六七月份公开出售。综合计算该项目的开发成本和利润，预计届时对外售价将在5100元//㎡左右。相邻重点个案分析——聆湖丽墅项目概况地块紧邻阳澄湖，占地11万平米，规划有联体、双拼和独栋别墅约190套欧式别墅。计划分二期开发。一期65套别墅自2004年4月开盘至今仅售出23套左右。销售不佳的原因分析如下：价格偏高该项目5000元/㎡高价与区域的生活环境形成鲜明反差，由此产生的价格抗性成为该项目销售滞缓的主导因素。规划偏差社区规划在小区景观最好的东面放置的是双拼别墅而非独栋别墅，使意向购买独栋别墅的客源产生心理抗性。噪音污染苏嘉杭高速公路距离项目东侧仅100米左右。销售分析联排别墅以低总价的优势占已售别墅总量45％。客源分析从客群来源分析，购房群体以市区和外地购房者为主。镇内高端收入群体因向往市区的繁华和生活的便利，目前多以市中心区作为其购房首选地。

ＳＷＯＴ分析优势价格优势是本项目在苏州别墅市场中最具杀伤力的武器位于阳澄湖和盛泽荡之间的地段优势是本项目区别与同类住宅的重要识别性标志之一劣势本地块和苏州市中心直线距离达20公里，交通时间及交通成本的提高无法避免本地别墅市场规模效应尚未形成，市区人群对别墅市场的认可度不高周边基本生活设施虽齐备但档次不高机会政府规划导向对区内别墅市场支撑作用明显区内低总价、高品质的经济型住宅产品是市场空白点交通体系的日趋完善降低了本项目与市区往返的空间及心理隔阂威胁随着相成区同类项目的相继推出，本项目后期面临激烈市场竞争本地以私营业主为代表的高端购房群体向苏州市区迁流特征明显附录资料：不需要的可以自行删除电脑常遇问题解决方法云集1怎样换主页开始－运行－键入gpedit.msc（gpedit.msc要全部输进去）－回车，出现“组策略”对话框。选择用户配置－windows组件－InternetExplorer－禁用更改主页设置（双击启动）－选择“已禁用”－确定。搞定了！或者开始－运行－regeditHKEY_USERS\.DEFAULT\Software\Policies\MicrosoftInternetExplorer\ControlPanel下的DWORD值“homepage”的键值改为“1”（即为灰色不可选状态）。对了，不是DWORD值“homepage”的键值改为“1”，改为02怎样删除不正确语法磁盘存在错误，扫描磁盘修复错误后即消失。如文件仍在即可删除。于是我采用以下解决方法得到解决：打开我的电脑，找到c盘，点右键，选择属性。有四个选项：常规，工具，硬件，共享。选择工具，查错，点开始检查，并选择自动修复文件系统错误，扫描并试图修复坏扇区，点开始。系统提示，c盘含有系统文件，选择下次开机扫描并修复，确定。重新启动我的电脑，电脑自动进入蓝屏状态，按ENTER进入检查并修复状态，等电脑完成之后，进入我的桌面，查看文件名，文件名已经变成正常的文件名，删除成功。3电脑显示日期方法控制面板区域和语言选项自定义日期长日期格式后面输入5个小写的ddddd4回收站清理不净怎么办你新建一个空文本文档，然后删除，右键点击回收站，清空就行你可以到安全模式下进行删除,很有效的显示隐藏文件和文件夹后,到系统盘查看回收站的使用权限以前遇到过有网友问回收站无法清空的问题，我没有遇到过，就在网上搜索了一下，基本上都是说需要在dos下删除回收站文件夹RECYCLER然后再重建一个，大家知道在dos下进行操作必须懂得dos知识，还需要用到能识别NTFS分区的dos，相对来说很是麻烦，而网上的其他解决方法并不是很有效。我今天就遇到了这种情况，也是试验了好几次终于找到了一个好的解决方法共享给大家。我爸办公室的电脑清理了系统垃圾后总是显示回收站是满的，右键点击回收站并选择清空，显示是否删除这3个文件，证明回收站内的确是有文件，但点清空后仍然显示为满，再次清空还是如此，打开文件夹选项，显示“受保护的操作系统文件”和“显示所有文件和文件夹”后，进入c、d、e、f盘的RECYCLER文件夹和子目录，结果没有看到什么文件，我尝试将回收站空间调为0也无法解决此问题，难道真的要进入纯dos？我突然想起来winrar带有强大的资源管理器，就运行winrar，进入c盘RECYCLER文件夹，下面还有一层文件夹，再进入，看到里面真的出现了文件，便对其进行的删除，删除时按住shift键用鼠标右键点删除，如果不按shift键会删一个出来一个，（desktop.ini和INFO2文件可以不删，如果删掉以后还会出来），刷新一下此时桌面上回收站图标显示已经是空的了，用此方法对其他磁盘都看了一下，没发现什么问题了，回收站问题得到了解决！然后找几个文件进行删除和清空操作，证明一切正常了。如果在删完所有的文件后回收站仍然显示是满的，可到自定义桌面里还原默认的回收站图标即可。5填写IP方法右键点击“网上邻居”→属性→右键点击“本地连接”→属性→双击“Internet协议(TCP/IP)”，选择“使用下面的IP地址”后输入192.168.0.1，子网掩码输入255.255.255.0，确认即可。你如果有路由器要改HUB必须要改IP的设置如果2台机器上不改他就会出现IP冲突改的时候一定问好DNS要看你的是什么网了，如果是ADSL，IP地址是自动获取的如果是路由器的，IP一定要分的相对来说，IP地址对网速影响不大。主要是DNS写ICP/IP地址，使得电脑开机速度加快！！很多人有这样的体会，开机进入桌面后，心急地点击图标，点了后却没有任何反应，直至过了一分多钟后你需要的程序才慢吞吞地跳出来，真是叫人恼火。其实这是电脑没设IP地址所造成的，电脑开机进入桌面后，还继续在后台搜索可用的IP地址，耗时一分多钟，这个过程妨碍了其它程序的运行。解决该问题的方法就是：为网卡填个IP地址。任意数字均可。需要注意的是，单机拨机上网时，不填IP，或填错，对上网都没有任何影响，但在局域网上网（用路由器上网就属此类），就不能任填了，要么是自动获取，要么填入正确的IP地址，方可上网。如果你是初级用户，看了上述说明后对IP地址的概念仍然一头雾水，请保留原样，不要乱改，否则可能导致你上不了网。6U盘怎样防止病毒小方法帮你有效防止U盘感染病毒U盘对病毒的传播要借助autorun.inf文件的帮助。病毒首先把自身复制到u盘，然后创建一个autorun.inf，在你双击u盘时，会根据autorun.inf中的设置去运行u盘中的病毒。我们只要可以阻止autorun.inf文件的创建，那么U盘上就算有病毒也只能躺着睡大觉了。大家可能也想到这个，但是不管给autorun.inf设置了什么属性，病毒都会更改它。方法就是，在根目录下，删除autorun.inf文件。然后，根目下建立一个文件夹，名字就叫autorun.inf。这样一来，因为在同一目录下，同名的文件和文件夹不能共存的原理，病毒就无能为力，创建不了autorun.inf文件了。以后会不会出新病毒，自动去删文件夹，然后再建立文件还不知道，但至少现阶段，这种方法是非常有效的。我的电脑-工具-文件夹选项-查看-将“隐藏受保护的系统文件”前面的勾去掉并显示所有文件-应用-确定-右键单击C，选择打开-将C盘中“AUTORUN。INF”删除，重新启动计算机，不要忘记再把系统文件隐藏起来。怎么清除AUTORUN.INF病毒提问者：viruskill-试用期一级最佳答案说明你的操作系统中了磁盘AUTORUN.INF病毒解决办法:1.打开"我的电脑"解决办法:1.打开"我的电脑"2.选择"工具"菜单中的"文件夹选项"3.选择"查看"项4."显示所有文件和文件夹"前面打个钩5."隐藏受保护的操作系统文件(推荐)"前面的钩取掉,并且要"确定"6.然后打开所有的磁盘区!(必须要打开所有的哦!打开C盘,打开D盘,打开E盘,打开F盘)7.全部打开了以后,你在个个磁盘区中发现名为autorun的文件,你把它删除!8.所有磁盘区中的AUTORUN删了以后,一个个关掉浏览器~9.重启PC,打开分区看看?!10.如果还不好使说明你中的病毒又自动运行了，并重新生成了一个AUTORUN.INF文件，所以你最好先清除一下病毒。显示隐藏文件还有隐藏的系统文件然后打开资源管理器（一定要资源管理器不能单独打开硬盘否则病毒会自动复制）然后在每个分区的跟目录下删除autorun.inf和其关联的程序重新启动就可以了也可以下载专杀隐藏受保护的操作系统文件前面的钩去掉记得用资源管理器打开就在每个盘的根目录下这不是病毒Autorun.inf一个文本形式的配置文件，我们可以用文本编辑软件进行编辑，它只能位于驱动器的根目录下。这个文件包含了需要自动运行的命令，如改变的驱动器图标、运行的程序文件、可选快捷菜单等内容。事实上，大多数的用户并不需要AutoRun.inf文件来运行程序，因此，我们完全可以将硬盘的AutoRun功能关闭，这样即使在硬盘根目录下有AutoRun.inf这个文件，Windows也不会去运行其中指定的程序，从而黑客可能利用AutoRun.inf文件达到入侵的目的。7隐藏文件夹的扩展名在网上下载的一些歌曲,文件名是一行数字和字母,根本就不知道下载的是什么歌,想重命名,可是系统提示一旦改名,将无法播放该文件怎么办？最佳答案那是因为你把文件的扩展名也改了,所以导致文件无法正常播放.建议在文件夹选项查看里面点选隐藏已知文件类型的扩展名然后你就可以随意重命名了.可以在工具——文件夹选项——查看，构选隐藏已知文件类型的扩展名，重命名就不会出现这个问题了8电脑怎样定时关机最佳答案开始－－－运行－－－输入命令“atX:XXShutdown-s”－－确定（不带引号）.其中X:XX为关机时间。有时候，我们需要定时关闭计算机，下面笔者就介绍一个在WindowsXP下实现定时关机的简单方法。统在22分钟后自动关闭：点击“开始→运行”，在“打开”中输入命令“Shutdown－s－t1320”（注意：引号不输入，参数之间有空格，1320的单位是秒），单击“确定”按钮即可。指定系统在某个时间（比如12：00）自动关闭：在“打开”中输入命令“at12：00Shutdown－s”即可。取消定时关机：在“打开”中输入命令“Shutdown－a”即可。9虚拟内存设置1.右键”我的电脑“--属性，在下面就有内存大小。2.在运行中输入：dxdiag，也可以看，比较详细内存的信息3.右键单击“我的电脑”→属性→高级→性能设置→高级→虚拟内存更改→选择虚拟内存（页面文件）存放的分区→自定义大小→确定最大值和最小值→设置。一般来说，虚拟内存为物理内存的1.5倍，稍大一点也可以，如果你不想虚拟内存频繁改动，可以将最大值和最小值设置为一样。10怎样关闭信使服务在WindowsXP中，“信使服务”在服务列表中名称为“Messenger”，该服务用来传输客户端和服务器之间的NetSend和Alerter（报警器）服务消息。此服务与WindowsMessenger无关。默认情况下，“信使服务”是打开的，所以当你的电脑连接到Internet上时，一些网站（包括厂商网站）可以通过该服务发送一些信息，在目标用户的计算机上会弹出一个名为“信使服务”的对话框。这些不请自到的“信使”通常是一些广告等无用信息，而且在你使用电脑时，突然出现的“信使服务”会干扰工作。我们可以使用下述方法关闭“信使服务”。1．运行命令法单击Windows“开始”菜单，单击“运行”。在“打开”框中，键入“netstopmessenger”。单击“确定”按钮。命令“netstopmessenger”的作用是停止“信使服务”，要启用“信使服务”，请使用“netstartmessenger”命令。2．服务设置法打开“控制面板”，单击“性能和维护”，单击“管理工具”，双击“服务”。单击“Messenger”，然后在“操作”菜单中，单击“属性”。进入“常规”选项卡，单击“停止”按钮，再将“启动类型”改为“手动”或“已禁用”。如果“Messenger”服务被停止，Alerter消息不会被传输。如果“Messenger”服务被禁用，任何直接依赖于它的服务将无法启动，这正是我们所希望的。最后单击“确定”按钮。开始==》运行==》输入cmd==》输入netstopmessenger就可以了，保证没问题。或者点“开始——>运行-->services.msc-->打开Messenger服务项，将“启动类型”改为“已禁用”，点确定。开始-运行-输入cmd-输入netstopmessenger就可以了。或者点“开始——>运行-->services.msc-->打开Messenger服务项，将“启动类型”改为“已禁用”，点确定。或用上网助手的信息拦截功能：开始＝＞上网助手＝＞广告拦截设置＝＞把拦截windows信使广告前勾选为对号或依次点击“开始→运行”，然后在“运行”窗口输入“services.msc”并回车，此时将会打开“服务”窗口，接着在该窗口服务列表中打开并双击“Messenger”项，最后在弹出的窗口中禁用Messenger服务即可。或打开"控制面版"--找到"管理工具"--再打开"服务"然后找到Messenger服务,选择停止,然后再在上面点右键,选择属性,在启动类型里选择.禁用.可以肯定你的计算机是windows家族的NT\XP\2000\2003其中的一个.他提供了一个信使服务.如果您不需要,可以将其关闭.方法:打开"控制面版"--找到"管理工具"--再打开"服务"然后找到这个服务:Messenger这个服务.然后在上面点击右键,选择停止,然后再在上面点右键,选择属性,就会打开一个对话框,在启动类型里选择.禁用.保证以后再也不会出来这个小东东了.11IE自动弹出广告解决方法1、首先，我们在机器里新建一个用户名为text（这里任意的用户名都可以）。2、注销Administrator用户。改用text用户进入系统。3、点击“开始”—“运行”。键入regedit。可以打开注册表编辑器。4、找到以下路径：HKEY_CURRENT_USER\\Software\\Microsoft\\InternetExplorer。选中“InternetExplorer”。点击表单栏的“注册表”。导出注册表文件。5、这时就把text用户下的IE设置给导出来了。因为text用户是新加入的。所以他的IE设置并没有被更改过。6、现在我们切换回Administrator用户登录系统。7、点击“打开”—“运行”。键入regedit。依然进入注册表编辑器。8、点击表单栏的“注册表”，导入注册表。把刚才保存的那个注册表文件导入进去就可以了。现在我们再打开IE。发现一切都已经恢复成系统默认的样子了。经实验本方法非常实用。为了安全起见，大家还需要进行必要的杀毒等措施。用黄山IE软件解决也很好对于新手，不具备相关专业知识，因此我们推荐使用常见的IE修复软件进行修复一般情况下，恶意网站都是通过网页上面隐藏的恶意代码来实现远程安装程序，通过这个程序强行控制用户的电脑，实现以下几种效果：格式化硬盘，锁定复注册表，篡改IE的默认页，IE的默认首页灰色按扭不可选等等。面对这些常见恶意程序的危害，需要一定的电脑专业知识才可能手工修复；有时候甚至需要用到调试工具才可能进行修复。恶意程序造成破坏的表现虽然不同，但是绝大多数仅仅起到修改的作用，修复相对较为容易，对工具软件的需求也不是很强烈，而有些破坏的修复是单机操作而无法实现的，对于新手，不具备相关专业知识，因此我们推荐使用常见的IE修复软件进行修复。代表性的软件有：上网助手IE修复专家2005、超级兔子IE管理专家、IE浏览器修复工具、黄山IE修复专家、HijackThis。以下软件各大软件站均有下载！12电脑维护玩电脑的网虫们通常每隔一段时期就会感觉自己的电脑不但启动的速度变慢了，而且常常报内存不足，软件运行起来比拉车还要慢，所以他们一直瞪大了眼睛在想如何解决这个问题，想尽各种办法来给自己的Windows“瘦身”。其实电脑变慢的原因有很多，在这里就让笔者带大家一起来踏上征服电脑的航程吧！行程第一站：系统中垃圾过多刚上船就出现了问题，这条船由于硬盘空间不足、注册表过于庞大，硬盘速度太慢，虚拟内存问题，字体数量过多等问题使得船体超重，在网上航行起来就像蜗牛一样。唉，船上这么多的垃圾及不完善的地方，怎么能跑得快呢？让我们来看看用什么方法来解决问题吧！系统中垃圾过多解决方法：1、不要乱装软件。网海上各种各样的软件五花八门，但是真正有必要用的却并不多，不仅占用了你的硬盘空间，而且有些软件常常是病毒的主要来源。在上网的时候经常会弹出一些安全警告窗口，提示你某个软件要开始安装了（比如网络实名、通用网址等等），小心别接受，不然你的硬盘上的垃圾会越来越多，而且很难扫干净。2、碎片整理。系统装上用一段时期以后，等你觉得基本不需要安装新软件、也不用对系统进行大的调整后再进行首次碎片整理。此后，一般家用电脑每隔一两个月做一次碎片整理即可（碎片整理的启动操作：右键单击要整理的硬盘－＞选择“属性”－＞选“工具”栏－＞点“开始整理”）。3、清理垃圾。经常上网不免会留下各种垃圾，不同的Windows留下垃圾的位置不一样，最高效实用的处理办法是使用系统的“磁盘清理”工具来进行磁盘清理（磁盘清理的启动操作：右键点要整理的硬盘－＞选择“属性”－＞点“磁盘清理”）。4、及时优化注册表。Windows的注册表有一个特征便是在不断膨胀，这必然会使系统变慢，可通过CleanSweep、忧化大师等软件来清除，亦可以手动来清除，首先按"开始"打开"运行"项，输入regedit编辑注册表，它们的位置一般都在"HKEY_LOCAL_MACHINE\Soft_ware\Microsoft\Windows\CurntVersion\Run"下的Run或Runservies子键下，不过删除的时候要小心，要及时做备份，免得删去一些有用的程序，到时再想哭就来不及了。再者用可以用“忧化大师”等优化软件来清理注册表，选择系统维护清理选项里的注册信息清理，对注册信息开始进行扫描，如图4所示，进行注册表备份后将没有的注册表信息全部删除，重启就可以了。不同的操作系统忧化的方法不一样，拿WindowsXP系统来讲，每次启动WindowsXP，蓝色的滚动条都要走上好多次，其实这里我们也可以把它的滚动时间减少，以加快启动速度。打开注册表编辑器，找到HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，在右边找到EnablePrefetcher主键，把它的默认值3改为1，这样滚动条滚动的时间就会减少。在XP中关机时，系统会发送消息到运行程序和远程服务器，告诉它们系统要关闭，并等待接到回应后系统才开始关机。加快开机速度，可以先设置自动结束任务，首显灰到HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop，把AutoEndTasks的键值设置为1；然后在该分支下有个“HungAppTimeout”，把它的值改为“4000（或更少），默认为50000；最后再找到HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\，同样把WaitToKillServiceTimeout设置为“4000”；通过这样设置关机速度明显快了不少。为了达到视觉上的真实感，WindowsXP中的菜单在打开时会有滑出的效果，但这也会延缓打开速度。我们可以在HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop下找到“MenuShowDelay”主键，把它的值改为“0”就可以去掉菜单延迟效果。5．对内存进行优化设置。内存是决定系统运行速度的其中一个重要因素，如何减少内存的不必要占用率呢?有很多方法，右击"我的电脑"，打开"属性"→"性能"→"文件系统"→"CD-ROM"，拖动"追加的高速缓存大小"游标至"小"，将"最佳访问方式"设置为"倍速"，这样的设置对现在包含Cache的高速光驱来说影响不大，在不太需要光驱的情况下可以让出更多的内存空间。还有就是减少虚拟磁盘，通过修改System.ini文件中的[vcache]小节，将"Max"后的数值设置一个适当的数（单位为KB）。还有就是一个软件，名叫MagnaRAM97的，可以压缩内存的数据，也就是说你的内存将可以同时处理更多的东西，比起虚拟内存的速度快多了。我们也可以用上文提到过的“忧化大师”，当然，现在内存比较便宜，多加些就可以解决问题了.6．去掉DOS系统配置文件。autoexec.bat与config.sys是DOS时代的两个系统配置文件，在Windows则是可有可无，而且如果你不需要在纯DOS下做必要的工作，那么这两个文件可以不要，这样可加快系统的启动，减少资源占用率。7．删去不必要的字体。造千万别小看了字体文件，在Windows中，光字体文件就占了了一百多兆呢！那么如何时删除不必要的字体文件呢？在C驱中Window目录下有个Fonts文件夹，一般所有的字体文件都在这里，我们可以有选择的把不用的字体删掉来减少硬盘占用空间。行了，在第一行程中我们总算是有点收获了。可是船身还是超重。让我们再进入第二个行程来解决问题吧！行程第二站：软件安装中设置问题及解决方法1．用最简典型安装法；系统变慢也与一些软件的安装有很大的关系，就犹如当初造船时在造船材料中加了很多根本用不到的物品。导致船越来越沉，越来越慢。就拿Wps来说吧，安装时我们可选择典型安装，这样安装出来的软件是组件较少、比较合适的一种方法。2．选择自己常用的组件，少添加插件；如上图所示，一般情况下我们不使用“金山互素材库等组件程序的话，可以单击此组件选择“此功能不可用”，这样这项服务组件在安装就不会被安装到电脑里，像Office及其它的软件一般都有自定义安装组件的选项，选择自己想用的功能进行安装吧。现者我们可以选择软件的安装路径，如果你安装的软件过多，不妨把各类软件安装到其它盘中，这样系统启动时也可以减少C盘的负担。3．更改默认设置。确实，你可以在大约一个小时内安装Windows，你也可以在60分钟内油漆你的小汽车。但你真的满意这两种结果吗？。如果你刚刚开始用Windows98，就快速浏览一下安装的要素和自定义选项，让我们一起来发现和修补所有自己根本用不到的系统变慢的默认设置吧！一般用户可以在任务栏上单击右键选择“属性”就可以看到任务栏和开始菜单的属性框，在这里我们可以去掉“显示个性化菜单”等选项来提高机器运行的速度，就拿常用的忧化系统的软件“忧化大师”来说吧，在桌面菜单配置项中我们可以更改Windows系统的默认设置，比如：关闭菜单动画效果；关闭平滑卷动效果；加速Windows的刷新率；关闭一些视觉的动果效果。软件的默认设制就拿MadiaPlayer来说，它的功能很强大，但它最令人头痛的就是每次启动，系统都默认网络已连通，所以不断试图连接到微软的一个网站上。如果没有拨号，会造成系统很长时间没有反应，所以如果不想连网在线播放，而只是用于播放本地多媒体文件，应该在“文件”菜单中选择“脱机工作”。4．不要加载过多的启动项。系统启动时不要加载过多的程序，可通过Win.ini文件中的[Windows]小节中的"Load="和"Run="加以删除，而在System.ini中的[386Emh]小节中会加载一些驱动程序，无关紧要的可将其删除。但是这种方法对于初学电脑的朋友来说太难了了点，所以在这里还是推荐大家使用“Windows忧化大师”或是“超级兔子”等一些系统忧化的软件。在开机速度优化选项中可以选择Window启动信息停留时间，还可以去掉开机启动程序来加快系统开机的速度。4．卸载无用程序。经常上网或是使用电脑的人一定会在电脑中安装大量的软件，有时会试用一些最新软件的用途，安装过后就忘了卸除，长期如此造成系统过慢。卸除软件的方法是：单击开始－＞设置－＞控制面板－＞添加／删除程序，在出现的面板中选择要卸载的程序，单击“更改／删除”就可以了。OK，第二行程的各路关卡我们也闯过来了，现在到了第三行程。唉，第三行程的航线上可困难重重呀，木马、病毒、炸弹，不但使这条船前进不了，还有覆没的危险。怎么办呢？没关系，看我们来收拾它！行程第三站：木马，病毒、炸弹及解决方法前两天，有人发了一个Flash动画给这条精装的船。当打开这个Flash动画后，过了两天船身开始变慢了。船长怀疑是中了木马，什么是木马？木马是病毒吗？其实不论是木马、病毒还是炸弹说起来都是一个程序，一段可执行码。有些木马中了后就会被别人远程控制，想象一下，就好像两个人同时在使用一台机器，那机器能不慢吗？而病毒呢，计算机病毒有独特的复制能力，运行时会在计算机中大量繁殖，很快地蔓延，又常常难以根除。它们能把自身附着在各种类型的文件上。当文件被复制或从一个用户传送到另一个用户时，它们就随同文件一起蔓延开来，造成系统变慢，网络阻塞。若是病毒并不寄生于一个污染程序，它仍然能通过占据存贮空间给你带来麻烦，并降低你的计算机的全部性能。染毒之后微机速度会降低。船已经中了木马或病毒了，怎么办呢？不用怕，最好的方法是先用“木马克星”，哈哈，木马无处可藏了吧，按下OK后，木马总算是清除了。接下来就是检查病毒了，现在杀毒的软件很多，如“瑞星”、“金山毒霸”、“诺盾”等。但是病毒种类太多，你的杀毒软件可能根本发现不了该种病毒，为了确认你的机器是否染毒，可以用下面的方法检查：用干净无毒的软盘启动、列软盘目录并且运行软盘程序，看看显示速度和程序的运行速度是否提高。如果速度有所提高，说明确实可能与硬盘中的病毒活动有关。想办法用高版本的杀毒软件杀毒，在不得已的情况下只好重新对硬盘分区或者作格式化。唉，木马及病毒是除干净了，可是网海上炸弹居多，一不小心就中弹了，怎么办呢？装上“天网防火墙”，来进行预防，这下看看炸弹怎么来。好了，这下就可以进入下一行程了。行程第四站：：操作系统过多、CMOS设置不当及硬件问题唉，真是头疼呀，一波未平，一波又起。解决完软件方面的问题，又得看看操作系统及硬件出了什么毛病。先看看CMOS参数被修改或者设