北京房地产市场

2008年北京市场研究世联地产行政、金融、税收，07年以来，政府打压楼市多管齐下中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；。中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍2007.4.52007.7月2007.6.52007.5.192007.8月2007.9月2007.9.27央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，的第三条的规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。2007.10.3监管部门及相关银行的知情人士昨天证实，就“第二套房”的界定，监管层在征询几家大银行的意见后，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准．2007.10.132007.10月北京将成为开征物业税的试点城市之一。2007.7.16行政手段金融政策税收政策随着一系列宏观调控政策的使用，北京楼市“拐点”初现端倪进入12月份以后，随着新的贷款政策的颁布和银根的全面收紧，北京楼市价格明升暗降，各类楼盘大搞促销：金地·名京，办卡送1万元；PeckingHouse，92-95折；星河湾，95折；富力又一城，十项优惠措施合计优惠8万元/套……2008年，政府决心坚定，多种手段配合，用心良苦08年上半年以来，政府对房地产市场的宏观调控可谓多层面全方位配合；

从行政、金融、税收以及保障性住房投放等方面，处处着手，力度坚决；在获得了07年底，金融手段调控的良好收效之后，政府更是紧抓金融杠杆，全面保障信贷政策的彻底落实；作为调控房价的有利武器，在“双防”基调之下，政府的物业税征收政策迟迟不落实也是悬在本轮市场调控上方的一柄“利刃”；在行使“威慑”作用的同时保证了市场一旦发生颠覆性调整可以带来利好因素，刺激市场信心与回暖。2008年上半年各级市场表现梳理一级市场朝阳来广营乡清河营村１＃地流标（12月份）；顺义五块低价住宅用地流标；广渠路15#地块流标；……12月土地成交总量（㎡）占全年土地总成交量的29.4%；取地方式日趋丰富，开发商联合拿地（中鸿/城建、春光/大地），从事土地一级开发的开发商后续进行二级开发（甄氏、鲁能等），品牌开发商拿地（华润）国有大型非房地产企业（国华置业）；进入1月以来，全面从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大，土地开发的后续成本越来越高；大幅高价地块出现流拍，开发商拿地日趋谨慎土地流标，开发商谨慎拿地全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域；土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。高价的“明星”地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标；土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取地策略规避风险上市公司万科、金地等上市公司在取地上逐渐趋于保守，加快土地的开发运转速度，甚至愿意放弃一定的利润率，保证现金流。大型非地产专业企业一般考虑前期运作地块，如鲁能做顺义马坡组团的一级开发，后续拿地也针对这一区域展开。地产专业企业龙湖大肆取地，特别是一些“两限地”；“两限地”虽然利润率低，但是，定向销售，安全系数高，保证公司基本的现金流转。中小公司采取观望策略，北京大批项目公司被注销。后续无项目跟进。“一内一外”策略市内核心地块仍被看好——首开西直门地块，拆迁成本直线上升仍不愿放弃；外围低价地块成为新宠——开发风险小，未来发展前景值得预期。08年前半年土地供应量大；1月成交量出现井喷，且价格保持高位；2—4月成交冷淡北京08年上半年土地供应出现“井喷”之势：整个二季度将有约49块土地供应，土地面积达到了566公顷左右，加之一季度已成交的500多公顷，这意味着如果二季度的土地供应计划如期兑现，2008年上半年北京市土地供应将突破千万公顷，超过2007年全年的898公顷。

——北京市土地整理储备中心京一季度住宅地价同比涨1279元/平涨幅达两成：一季度北京综合用途、商业用途、居住用途及工业用途等四类地价，均比去年同期上涨。其中住宅地价上涨幅度最高，同比去年涨1279元/平米，涨幅高达22%。——中国城市地价动态监测系统北京二季度土地供应遇窘49幅地块无人问津：在2008年第二季度过去三分之一后，原计划于该季度内完成出让的49幅住宅和商业地块仍然毫无动静。——北京市土地交易管理中心5月月以以来来土土地地成成交交有有所所回回暖暖；；市市场场出出现现两两极极分分化化，，品品牌牌开开发发商商积积极极取取地地，，小小开开发发商商急急于于转转让让抢地地风风重重现现北北京京百百份份标标书书竞竞投投顺顺义义空空港港三三地地块块（2008年年5月月））：近日日正正挂挂牌牌接接受受报报价价的的北北京京市市顺顺义义天天竺竺空空港港经经济济开开发发区区““一一住住两两商商””三三幅幅地地块块，，已已吸吸引引了了包包括括万万科科中中粮粮、、万万通通、、融融创创(原原顺顺驰驰)、、新新世世界界、、和和记记黄黄埔埔(长长江江实实业业)、、绿绿地地集集团团、、金金地地、、龙龙湖湖和和富富力力在在内内的的9家家国国内内一一线线地地产产开开发发商商，，且且尚尚有有顺顺鑫鑫、、大大龙龙、、华华美美等等实实力力稍稍逊逊的的开开发发企企业业对对该该地地块块表表示示出出关关注注。。———北北京京市市土土地地交交易易管管理理中中心心潘石石屹屹持持百百亿亿现现金金将将集集中中在在京京拿拿地地（2008年年5月月））：SOHO中中国国(00410.HK)目目前前拥拥有有逾逾100亿亿元元现现金金，，““是是国国内内最最多多现现金金的的地地产产上上市市公公司司””。。未未来来公公司司土土地地收收购购仍仍会会集集中中于于北北京京市市场场，，因因为为利利润润较较高高。。——SOHO中中国董董事长长潘石石屹北京7块二二手地地欲““再嫁嫁”转转让总总面积积约120万平平米（2008年6月））：5月和和6月月两个个月内内共有有7块块土地地在北北京产产权交交易所所发布布出让让消息息。本本次出出让的的土地地主要要集中中在宣宣武、、丰台台、昌昌平、、密云云及怀怀柔，，出让让的土土地总总体面面积约约120万万平米米。除除了密密云地地块暂暂未得得知之之外，，其他他土地地全部部取得得“国国有土土地使使用证证”。。这些些地块块均通通过出出让100%公公司股股权的的方式式转让让，甚甚至部部分土土地已已经取取得商商品房房销售售许可可证。。“这这些土土地全全部属属于二二手地地”，，开发发商如如果100%出出让其其公司司的股股权，，就是是在通通过出出让公公司股股权的的方式式来出出让土土地。。——北北京产产权交交易所所二级市市场豪宅市市场依依旧坚坚挺，，抗跌跌性强强时间类目泛海国际山水文园星河湾世界城1月成交单价2392732263297090成交面积4454.25612.743854.3802月成交单价2975203109819480成交面积2524043677273月成交单价29099303122804928814成交面积2878338019347274月成交单价30852304253160338546成交面积2840152437813645月成交单价27403316063149643172成交面积549721243296364选取北北京市市场在在售的的典型型豪宅宅项目目的销销售数数据进进行分分析发发现：：除受销销售周周期的的供应应影响响，个个别月月份发发生的的零交交易情情况外外；北北京豪豪宅市市场保证了了总体体的量量价稳稳定；豪宅市市场作为具具备绝绝对稀稀缺性性的豪豪宅项项目体体现出出了较较强的的抗跌跌性；；在市市场情情况总总体转转淡的的情况况下仍仍然实实现了了价格的的小幅幅爬升升；别墅市市场受受政策策影响响不大大，总总体销销售情情况比比较平平稳，，且有有日渐渐升温温之势势亚北别别墅区区大部部分项项目处处于供供应真真空区区，受受政策策影响响较小小。在中海海瓦尔尔登湖湖，湾湾流汇汇等项项目上上体现现客户户上门门量减减小，，成交交周期期增长长；造造成顾顾客犹犹豫的的因素素主要要为对对后期期市场场走势势的担担忧，，而不不是购购买力力因素素限制制。国土资资源部部等部部委日日前联联合发发布实实施２２０００６年年版《《限制制用地地项目目目录录》和和《禁禁止用用地项项目目目录》》，影影视城城、赛赛车场场、公公墓等等被列列为限限制用用地项项目，，别墅墅、高高尔夫夫球场场、赛赛马场场等项项目用用地则则被明明令禁禁止。。此前前发布布的１１９９９９年年版目目录同同时废废止。。政策影影响：：“别墅墅用地地审批批叫停停”政政策的的实施施无形形中使使得市市场上上的别别墅产产品成成为物物业产产品中中的稀稀缺产产品，，价值值得到到提升升；此外，，购买买别墅墅的客客户基基本上上都是是财富富积累累程度度较高高的支支付阶阶层，，其资资金储储备较较为充充裕，，购房房受政政策影影响较较小；；项目名称销售套数/成交价格2007年11月2007年12月龙湖·滟澜山销售套数3057成交价格2748329362中海·瓦尔登湖销售套数411成交价格1338813389格拉斯小镇销售套数02成交价格016364纳帕尔湾销售套数1510成交价格1525114884优山美地销售套数66成交价格1958827414别墅市市场5月价价格出出现下下跌，，刺激激消化化增长长，但但仍难难以回回复之之前的的消化化水平平，市市场回回归正常2008年年5月月，北北京市市商品品住宅宅累计计批准准预售售面积积为1652855.95平平米米，累累计销销售面面积为为914678.81平平米米，批批准预预售面面积是是上月月的1.2倍倍，累累计销销售面面积是是上月月的1.6倍倍，从从供销销比来来看，，本月月的上上市量量继续续攀升升，市市场中中供应应依旧旧较为为活跃跃，成交量也也环比上上月有一一定程度度增长，，比前几几月也有有上升趋趋势，但但本月成成交量仍仍然没有有超过供供应量。。普通住宅宅市场2007年5月北北京市商商品住宅宅类价格格继前几几月稳中中略升后后有小幅幅的下降降，成交均价价为13255元/平平米，环环比下降降了5%，同比去年年增长了了30.4%。。市场供供应继续续拉升，，市场销销售也有有一倍多多的增长长，一部部分需求求得到释释放；价价格方面面在前几几月一直直稳中有有升的情情况下本本月却出出现了下下降。5月以来来市场主主流项目目纷纷采采用价格格战，企企图利用用价格杠杠杆撬动动成交，，起到一一定作用用，但并并未实现现市场整整体启动动普通住宅宅市场珠江•奥奥古斯塔塔：公寓：7600元/㎡㎡，毛坯坯，一次次性96折，按按揭98折，10套/周，月月均销售售40———50套；别墅：20000元/㎡，目目前的促促销手段段为买别别墅送公公寓；金色漫香香林：6月7日日开盘，，开盘推推出房源源300套，截截止6月月2日，，蓄客办办卡200组，，20000元元/卡，，卡内含含10000元元折扣金金；亦庄•北北岸：上周开盘盘一栋，，9500元/㎡（实实收），，开盘销销售40套，一一次性折折扣最低低可达91折，，本周实实收均价价9100元/㎡，销销售速度度8套/周；富力•又又一城：：目前均价价11000元元/㎡（（实收，，含1500元元/㎡精精装），，最低折折扣可达达82、、83折折，为亦亦庄区域域消化速速度最快快的项目目，10——20套/周，主主要通过过价格杠杠杆撬动动销售，，仅余7套大户户型产品品作为特特价房，，10700元元/㎡；；目前，亦亦庄区域域市场主主要以消消化小户户型产品品为主，，主要和和市场放放量特征征有关，，同时，，受支付付力限制制，及激激烈的同同质化竞竞争影响响，区域域内主流流项目价价格手段段促进销销售状况况明显。。以亦庄区区域市场场为例：：价格杠杆杆的应用用成为市市场普遍遍现象三级市场场2008年上半半年二二手房市市场情况况从2月开开始，销销售量小小幅回升升，价格格不断下下降，刚刚性需求求支撑市市场的同同时市场场逐渐走走向理性性市场回归归正常，稳中盘盘整情况况将在较较长时间间内持续续一级市场场：从最初的的供应井井喷但市市场冷淡淡，到目目前品牌牌开发商商积极取取地，经经过将近近半年的的消沉，，土地市市场整体体成交出出现回暖暖，未来来市场将将日趋平平稳。二级市场场：传统豪宅宅以其稀缺缺特性，，保证自自身销售售的量价价平稳状状态，体体现出了了较强的的抗风险险能力；；墅物业在限地令令出台之之后出现现明显的的量价齐齐升行情情，特殊殊物业形形态成为为其销售售的有效效保证；；普通住宅宅先后经历历了“有有价无市市”、““暗降保保量”、、“量价价齐跌””三个阶阶段，从从原先的的绝对卖卖方市场场开始向向一定程程度的买买方市场场转化；；07年的的疯长态态势受到到遏制，，开始回回归正常常；三级市场场：二手房交交易受到到影响较较为明显显，市场场波动较较大，资资产的重重估过程程遭遇较较大挑战战，在一一定程度度上打击击了投机机买家的的购买行行为2008年下半半年市场场走势因因素分析析与对策策初判正常市场场状态，，决定市市场的两两大根本本性因素素现实的市市场供需需水平增值预期期市场本源源刚性购房房需求坚坚挺，大大量外来来人口涌涌入，新新建家庭庭数量不不断增加加根据北京京市统计计局在1997年外外来人口口普查和和2000年年人口普普查数据据基础上上的推测测,北北京市的的外来人人口在03年以以后1～～2年年内每年年估计增增加45万人人左右,随后后每年增增加量至至少在38万万人左右右,这这种趋势势会一直直持续到到2008年年。在未未来的5年内内(2004～～2008年年)流流动人口口增加量量最为保保守的估估计也在在200万人人。这意意味着在在2008年年北京的的流动人人口数量量将达到到600万之之多。奥运之际际，在京京外来人人口逾600，，0000人04年以以来，北北京登记记结婚人人数78，8636人人，新组组建家庭庭39，，4318个供需水平平住宅土地地供应有有所增长长，但依依然存在在巨大供供应缺口口，整体体市场未未出现结结构性变变化供需水平平北京今年供地地6100公公顷首度公公布土地储备备计划：2008年北北京市土地供供应计划已于于6月3日在在第七次市政政府常务会议议上研究通过过。今年，北北京市土地供供应总量将控控制在6100公顷左右右，其中新增增建设用地严严格控制在3500公顷顷以内。——北京市国国土局严禁工业用地地建成套住宅宅：北京有关部门门发布了《北北京市城市建建设节约用地地标准(试行行)》，按照照新的标准，，严禁在工业业项目用地范范围内建造成成套住宅、专专家楼、宾馆馆、招待所和和培训中心等等非生产性配配套设施。企企业所需行政政办公及生活活服务设施应应在工业开发发区的生活服服务配套区集集中建设，单单个工业项目目行政办公及及生活服务设设施用地面积积原则上不得得超过工业项项目总用地的的5％，建筑筑面积不得超超过总建筑面面积的10％％。违反土地管理理规定处分办办法6月起起施行：《处分办法》》的颁布实施施，对于贯彻彻落实党的十十七大精神，，促进深入落落实科学发展展观，落实最最严格的耕地地保护制度，，严肃惩处土土地违法违纪纪行为，维护护广大人民群群众合法权益益，坚守18亿亩耕地““红线”，具具有十分重要要的意义。——五部委现实的市场供供需未发生明明显变化，对对房地产市场场影响甚微现实的市场供供需水平增值预期未发生结构性性变化，对市市场几无关键键性影响市场影响成长中的中国国经济将在一一个长久时间间内维持良好好的上升势头头经济基准面中国人口的受受教育程度和和人口素质不不断提高，拥拥有丰富的人人力资源中国科技人力力资源总量已已达3200万人，居世世界第一位。。中国高等教育育在校生从1998年的的628万增增加到现在的的1400万万，已经位居居世界第一。。中国众多的工工业指标“世世界第一”，，已经成为世世界工厂中国钢铁产量量世界第一，，超过第二、、第三、第四四的总合。中国水泥产量量世界第一，，占世界总产产量一半。中国煤产量世世界第一，占占世界一半。。中国纺织品产产量世界第一一，每年共世世界人民每人人四件衣物。。中国鞋产量世世界第一，每每年世界人民民每人3双。。中国电视机产产量世界第一一。中国电冰箱产产量世界第一一。中国DVD产产量世界第一一。中国空调产量量世界第一。。中国摩托车产产量世界第一一。中国经济的世世界声音越来来越响亮，已已经开始成为为国际经济金金融的重要影影响力量经济基准面中国油价上涨涨带来国际油油价波动在19日晚国国家发改委在在公布油价上上调之后，纽纽约原油期货货出现了回落落。跌幅超过过3％。专家家分析认为油油价调整将对对全球石油未未来走势带来来一定冲击。。中国外汇储备备“世界第一一”截至4月末，，中国的外汇汇储备已经增增加到1.76万亿美元元，比东北亚亚其他国家和和地区外汇储储备的总和还还多。中国社社科院世界经经济与政治研研究所所长余余永定对环球球网记者说，，这个数字实实际上已经超超过了世界主主要7大工业业国(包括美美国、日本、、英国、德国国、法国、加加拿大、意大大利，简称G7)的总和和。ＣＰＩ高涨，，消费者信心心不足，通涨涨压力巨大经济基准面2007年2月-2008年5月CPI涨幅美国CPI各各类产品和服服务比重中国CPI各各类产品和服服务比重近一年来消费费者信心指数数日期消费者

预期指数消费者

信心指数消费者

满意指数2007.0199.196.392.12007.0298.695.891.72007.0397.495.291.82007.0498.896.292.42007.0599.196.793.02007.06100.097.594.52007.0799.296.793.02007.0899.997.393.32007.0999.797.093.02007.1099.296.592.42007.1198.796.092.02007.1299.596.993.12008.0195.698.691.22008.0294.396.890.52008.0397.594.890.807年底开始始，我国CPI指数一路路走高，到08年2月受受雪灾影响更更是达到前所所未有的高点点；政府表示示此为结构性性的物价调整整，但是纵观观整个08年年前5个月，，平抑物价尚尚需时日；08股市在震震荡中一路下下行，但通过过上市公司的的财务报表可可以看出，中国企业处在在不断发展壮壮大之中，本本轮调整为有有支撑的短期期行为经济基准面上证指数仍处处于短期下跌跌加速阶段支撑位在2780-2740点区域域，如跌穿会会测试2690-2650点区域附附近，阻力位位为3120-3090点区域附近近。由于通货膨胀胀、油价高企企等因素，中中国依靠低成成本生产要素素获取国际竞竞争力的经济济增长模式正正日益受到其其增长成果的的挑战，中国谋求经济济转型和产业业升级，工业业化下半场的的帷幕由此拉拉开。而在转型压力力期，通货膨膨胀、经济减减速和企业盈盈利能力下滑滑并存的阵痛痛难以避免。。科技、新能源源类板块取代代地产、金融融成为新的股股市热点美国次贷影响响有限，当前前美联储的降降息政策使得得美国向全球球输出通货膨胀大事件影响受次级贷影响响,美国经济济增长滞缓，，通货膨胀加加剧：2007年，，美国爆发住住房次级贷款款危机，房地地产市场持续续下滑；就业市场的持持续低迷、失失业率的不断断上升、消费费者信心指数数的暴跌；2007年第第四季度美国国经济增长率率由第三季度度的4.9%下滑滑至至0.6%；经济济增增长长缓缓慢慢导导致致美美联联储储采采取取刺刺激激经经济济增增长长的的降降息息政政策策，，自自2007年年9月月开开始始，，美美联联储储目目前前已已将将利利率率从从5.25%降至至3%；降息息的的宽宽松松经经济济政政策策加加之之目目前前能能源源粮粮食食等等国国际际物物价价的的上上涨涨，，导导致致美美国国的的通通货货膨膨胀胀率率居居高高不不下下。。在美美国国经经济济增增长长滞滞缓缓的的影影响响下下，，全全球球经经济济出出现现下下滑滑，，全全球球性性通通货货膨膨胀胀加加剧剧：：由于于自自身身经经济济增增长长周周期期的的影影响响，，加加之之美美国国次次级级贷贷造造成成损损失失，，世世界界各各主主要要经经济济国国家家均均出出现现经经济济疲疲软软；；能源源、、粮粮食食等等国国际际原原材材料料价价格格大大幅幅上上涨涨;2007年年国国际际油油价价上上涨涨约约50%，，小小麦麦价价格格涨涨幅幅超超过过100%;欧元元区区、、瑞瑞士士、、新新加加坡坡、、沙沙特特阿阿拉拉伯伯等等区区域域的的通通货货膨膨胀胀率率上上升升到到十十余余年年来来最最高高的的水水平平；；冰雪雪灾灾害害天天气气使使南南方方大大部部地地区区蒙蒙受受巨巨大大经经济济损损失失，，带带来来CPI的的高高增增长长大事事件件08年年1月月，，我我国国南南方方遭遭遇遇50年年一遇遇的的雪雪灾灾湖南南：：2500万万人人受灾灾，，7人人死亡亡；；湖北北：：七地地市市暴雪雪预预警警；；江西西：：57个个县市市遭遭遇遇冻冻雨雨，，江江西西电电网网因因冰冰灾灾全全线线告告急急；；河南南：：发布布道道路路结结冰冰橙色色预预警警；重庆庆：：直接接经经济济损损失失5.68亿元；贵州：受灾人口口近600万万；江苏：公路运输输近乎瘫瘫痪“藏独””事件造造成的恶恶劣影响响在一定定程度上上影响了了民众信信心，进进而造成成一定的的不安因因素大事件事件：在“3··14””打砸抢抢烧暴力力事件中中，暴徒徒们见人人就砍、、进店就就抢、见见车就烧烧。；““藏独””分子在在火炬传传递期间间的丑恶恶表演及及西方别别有用心心人士的的怂恿与与鼓动带带来了极极其恶劣劣的国际际影响；；民众心理理：不断受到到外界不不良影响响的刺激激，在团团结与激激发爱国国热情的的同时，，不免对对当前社社会环境境产生忧忧虑。后续：火炬事件件频出，，“藏独独”分分子颠覆覆国家统统一之心心不死；；5·12地震不不仅是当当前灾难难救助问问题，更更将在一一个更长长远的时时间内影影响中国国经济大事件08年5月12日，我我国四川川省汶川川县境内内发生里里氏8.0级特特大地震震，陕西西、甘肃肃等省受受到波及及，北京京、上海海等地震震感明显显；遇难：69181人；受伤：374171人人；失踪：18522人；直接经济济损失：：超过200亿美美元；奥运“利利空”显显现对于整体体房地产产市场：：推广渠道道受限，，来电来来访减少少，项目目的正常常营销受受阻；注意力的的转移，，带来关关注度的的降低和和购房热热情的低低迷；对于奥运运利益点点的使用用：大量基础础设施建建设告罄罄，奥运运可以实实现的利利好已经经呈现眼眼前，可可预期利利好不再再。随着奥运运的临近近，“利利好”转转“利空””随着奥运运的临近近，大量奥运运开办带带来的不不便开始始显现：道路限限行；加加油限量量；甚至至包括，，限制使使用一次次性塑料料袋………奥运因素素以奥运为为主题炒炒作的板板块，卖卖点支撑撑乏力：：随着奥运运临近，，原有奥奥运周边边的热点点板块，，不再收收到市场场的追捧捧，回归归市场现现实；比邻鸟巢巢的奥东东18，，新项目目开盘，，主打奥奥运题材材市场关关注度不不高透支奥运运影响的的项目，，销售乏乏力；：：透支奥运运影响的的项目，，在奥运运后凸显显“奥运运”的可可利用性性不强，，销售支支撑乏力力；未直接利利用奥运运利好的的相关项项目，在在奥运后后受影响响有限：：大量市场场项目未未直接利利用奥运运利好，，在奥运运后更多多享受奥奥运带来来的基础础设施建建设等实实际实惠惠，项目目整体情情况受