国家调控对房地产行业影响评估

国家调控对房地产行业影响评估一、对政府及经济形势的影响

1.2006-2010年国家及呼市GDP走势分析

2.房地产行业与GDP的关系

3.总结二、对开发企业的影响

1.概念解析

2.各开发企业资产情况

3.数据分析及结论三、对终端客户的影响

1.限购令调查问卷及小结3.限购令影响客群分析

4.限购令影响客群需求分析

5.对项目的影响及举措

6.保障性住房及影响

7.总结四、11年呼市地产走势预判

1.地产运行机制

2.呼市历年销售数据

3.走势预判五、发展商对策

1.影响力预估

2.发展商对策目录一、对政府及经济形势的影响国内历年GDP数据及增速2005-2009年房地产占同期GDP的比重走势图从全国GDP指数上可以看到，我国GDP增速呈平稳增长的趋势。城镇房地产开发投资总额占同期GDP总额的比重逐年增加，但总体占比较低。政府公布的2011年GDP增长目标是保“8”，是一个比较容易达成的目标。房地产在全国GDP中所占比例不高，在保8比较容易完成的情况下，国家有打压房地产的空间。呼市历年GDP数据及增速2006-2010年呼市房地产占同期GDP的比重走势图呼市GDP数据显示：呼市GDP增速一直处于较高的水平，年增长幅度在13%以上；2011年呼市GDP的增长目标为16%，是全国的两倍。呼市城镇房地产投资总额在GDP中的比重呈波动性递增，06至09年一直处在全国平均水平之下，在2010年出现爆发性的增长。数据来源：尚达信数据库我们预测呼市政府对房地产打压的力度偏小。投资内需GDP楼市低迷楼市低迷楼市低迷楼市低迷居民购买能力下降失业率上升非房地产行业景气度下降GDP增幅下降房地产相关行业景气度下降市场利润下降银行偿债能力下降银行业景气度下降潜在金融危机固定投资下降银行坏账增多员工福利下降相关行业景气度下降公共财政支出下降各地财政收入下降买房能力下降买房能力下降居民购买能力下降增幅降增幅降增幅降房地产与GDP关系注：GDP三驾马车：投资、需求、出口我们通过投入产出表的完全消耗系数和完全分配系数，推出投入产出表中的房地产产业链：利用投入产出表计算的完全消耗系数，代表后向拉动效应，而完全分配系数，代表前向拉动效应，而前向与后向拉动效应之后代表总拉动效应，反映该行业与其他行业之间的关系。假定计房地产业的固定资本形成额变动为1%，我们可以得出房地产行业对各行业产出的影响。行业房地产业对行业的总带动效应化学工业0.094金融业0.079批发和零售业0.072金属冶炼及压延加工业0.064通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.06建筑业0.053租赁和商务服务业0.048通用、专用设备制造业0.045电力、热力的生产和供应业0.043电气机械及器材制造业0.041交通运输及仓储业0.039住宿和餐饮业0.038交通运输设备制造业0.037完全消耗系数，是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。固定资本形成总额是按支出法计算的国内生产总值的组成部分。包括有形资产，如建筑工程、安装工程、设备工器具购置和无形资产（如矿藏勘探的支出、生产的计算机软件）之和。由图表可知，受房地产行业影响较大的行业主要是服务业，如金融业、批发零售业、租赁和商务服务业等。由此可见，房地产涉及的相关行业较多且综合占GDP比重很大，“牵一发动全身”，国家调控只为打压房价，而非打压该行业。资料来源：申万研究新“国八条”第七条明确提出：新建住房价格控制目标没有达成、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责，对问题严重的，要追究责任。此次问责细则相比于05年、06年、10年等调控政策中的问责范围有一个显著特点，即问责标准是具体的量化标准，住房价格控制目标以及保障性安居工程目标都应该指的是具体数字，直接解决了调控房价不力如何判定，房价过快上涨如何量化等问责的软肋问题，各指标责任人更明确自己的任务目标。调控升级问责制量化问责制量化，会解决之前调控有问无责的状态，在问责制的监督下，地方政府明确责任人，相关责任人会努力控制目标，从而将房地产调控将落到实处。总结从全国的GDP数据来看，国家对房地产业的调整对GDP的影响有限，这也坚定了国家在一定程度上调控房地产业的决心；同时，国家调控目的不是打垮房地产业，而是控制房价；政府问责制的量化，可增强调控政策的执行力。在呼市11年GDP增长目标16%的压力下，我们预测呼市政府对房地产调控政策的实施上将趋于谨慎，力度将弱于房价过高的其他发达城市。二、对开发商的影响资产负债资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率，此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。在房地产行业，资产负债率在50%-60%左右属于合理负债。流动比率率流动比率率是指流流动资产产对流动动负债的的比率，，用来衡衡量企业业流动资资产在短短期债务务到期以以前，可可以变为为现金用用于偿还还负债的的能力。。流动资资产越多多，短期期债务越越少，则则流动比比率越大大，企业业的短期期偿债能能力越强强，企业业资金链链条运行行情况越越好。数据显示示：1、上述房房地产开开发企业业资产负负债率均均有不同同程度上上升；2、上述房房地产开开发企业业资产负负债率情情况，万万科、保保利等的的资产负负债率均均超过行行业负债债正常范范畴，资资金链趋趋紧；3、上述房房企中，，流动比比率大多多维持在在较高水水平，资资金链不不会出现现太大问问题，天天津松江江与富力力地产流流动比率率较低，，短期偿偿债风险险较大。。单从负债债上看，，开发商负负债率普普遍偏高高，这些都都是主动动负债，，是频繁繁拿地、、加大开开工量导导致的。。调控或或“限购购”将直直接导致致开发商商资金回回笼速度度放慢，，而加息息也意味味着市场场将收紧紧，政策策叠加效效应将导导致开发商资资金链趋趋紧，迫迫使负债债率高的的开发商商率先降降价出货货。由于限购购只是针针对住宅宅，商业业地产不不在限购购范围内内，多家房地地产企业业加快布布局商业业地产的的步伐。2010年，万科科地产宣宣布未来来将会发发展20%的持有型型商业，，保利房房地产也开发商转转型三、对终终端客户户的影响响限购令调调查问卷卷1、本次调调研有效效样本量量为504份，其中中本地户户籍居民民占56%，非本地地居民占占44%；2、10年成交客客户中本本城区客客户占67.01%，省外其其他区域域占22%。为了深入入了解呼呼市民众众对房地地产限购购令的认认知程度度及限购购令对置置业需求求的变化化情况，，我们于于2011年3月2日至5日进行了了限购令令调查外地限购令的的影响程程度调查查目前已经经有59%的受访者者知道限限购令，，随着时时间的推推移，特特别是呼呼市实施施细则的的出台后后，这个个比例将将更大。。61%受访者认认为调控控效果不不大，但但也有39%的人认为为房价肯肯定会降降，说明明已经有有一部分分人进入入观望期期。受访者中中，符合合限购令令购房条条件的占占66%；34%的人不不符合合购房房条件件。有效需需求的的影响响程度度调查查我们针针对诺诺卡、、左右右城意意向客客户进进行了了电话话调查查，发发现有有50%的客户户将受受到限限购令令的限限制，，面临临着大大量客客户流流失的的威胁胁。户型面面积需需求变变化的的调研研25.3%17.2%限购后后受访访人选选择120-130平方米米三房房户型型的占占比跃跃升了了25.3%。90平米左左右两两房下下降17.2%。四房房及以以上大大户型型的需需求下下降。。限购令令对购购房计计划的的影响响44%符合购购房条条件的的受访访者选选择推推迟购购房。。16%提前购购房，，待当当地实实施细细则出出台后后，该该部分分客户户将转转变为为受影影响客客户。。推迟购购房的的受访访者当当中，，观望望等待待是房房价下下降的的主因因。限购令令应对对措施施8成以上上符合合购房房条件件的大大部分分受访访者不不愿意意接受受可钻钻政策策空子子的方方式买买房。。符合购购房条条件不符合合购房房条件件25%不符合合购房房条件件的受受访者者标示示愿意意接受受政钻钻策空空子的的方式式，其其中20%可以接接受暂暂不办办理房房本的的提议议。调查问问卷小小结1、调查查中发发现受受政策策限制制的客客户比比例非非常高高，形形势很很严峻峻；2、限购购令知知晓程程度较较高，，并且且已经经形成成了一一定的的观望望情绪绪；3、三房房的需需求意意愿有有所增增加；；4、被政政策阻阻挡在在外的的部分分购房房者仍仍想钻钻政策策空子子买房房。客户分分类分分析(呼市本本地)财富拥有等级等级描述房地产政策影响物理层面影响心里层面影响富豪拥有多套房产限购有足够的应对途径，没影响中高端拥有2套房以上限购政策对其有一定影响，投资欲望被压制，可能会转向商业地产等其他投资产品小康拥有1套房或无房但有能力买房对首付款及贷款利率十分在意，政策对其影响最大最容易产生观望情绪，市场舆论的跟随者温饱租房者无力购房，政策对其无影响，最底层人群可以得到保障性住房或补贴漠不关心或对房地产业产生不信任情绪新政出出台无无房阶阶层及及富豪豪阶层层受影影响不不大，，受影影响最最大的的是小小康阶阶层，，他们们一般般是刚刚需或或低端端改善善型需需求者者，家家庭拥拥有2套房及及以上上的中中高收收入者者的需需求也也被压压制。。客户分类置业原因房地产政策影响物理层面影响心里层面影响投资客投资限购政策打压对象，投资欲望被压制，寻找其他投资途径刚需族自住部分限购政策误伤对象，对部分购房者产生影响客户分分类分分析(外地)分析说说明，，新政政限购购出台台重点点打击击投资资客，，使炒炒房热热度降降温,减少热热钱涌涌入呼呼市；；政策策也误误伤部部分刚刚性需需求客客户。。数据来来源：：南方方都市市报与与各大大房地地产网网站19.7%广州：：南方方都市市报与与新浪浪乐居居三大大网站站做了了广州州限购购令出出台前前后人人们购购房倾倾向的的网络络调查查，结结果显显示：：限购购后受受访呼市：根据尚达信市场部调研数据结果显示：限购后受访人选择120-130平方米三房户型的占比跃升了25.3%。90平米左右两房下降17.2%。限购令令影响响客群群需求求分析析广州呼市25.3%17.2%数据来来源：：尚达达信市市场部部调研结结果可可以看看出，，限购购前人人们更更倾向向于小小户型型购房房，而而限购购后，，有购购房需需求的的会选选择直直接将将住房房一步步到位位，购购房和和改善善结合合到一一起。。十一一届届全全国国人人大大四四次次会会议议6日在在人人民民大大会会堂堂三三楼楼金金色色大大厅厅举举行行记记者者会会，，国国家家发发展展和和改改革革委委员员“要提高住房保障的水平，“十二五”时期要建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。”

保障障性性住住房房全国国未来来5年保保障障性性住住房房市市场场投投放放量量激激增增，，特特别别是是2011年及及2012年每每年年投投放放量量都都在在1000万套套，，给给商商品品房房市市场场带带来来较较大大冲冲击击。。受受全全国国宏宏观观层层面面的的影影响响，，呼呼市市未未来来保保障障性性住住房房放放量量将将有有大大幅幅度度提提升升。。2010年首首府府廉廉租租房房建建设设任任务务为为4370套，，棚棚户户区区改改造造任任务务为为3813套，，公公共共租租赁赁住住房房建建设设任任务务为为400套，，经经2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。呼和和浩浩特特大量量保保障障性性住住房房的的建建设设将将对对商商品品房房中中低低端端市市场场产产生生巨巨大大的的冲冲击击，，保保障障性性住住房房一一旦旦进进行行市市场场化化运运作作，，影影响响面面会会扩扩大大至至中中端端及及中中高高端端市市场场。。远郊郊区区县县新城城区区、、赛赛罕罕区区及及如如意意开开发发区区、、回回民民区区东东部部土土地地价价值值巨巨大大，，地地方方政政府府会会选选择择出出售售土土地地换换得得财财政政收收入入，，因因此此此此区区域域内内不不会会建建设设保保障障性性住住房房，，政政策策对对其其影影响响最最小小。。而而随随着着这这些些地地区区可可建建设设用用地地的的减减少少，，商商品品房房价价值值将将会会越越来来越越高高。。金川、回回民区临临近西二二环、玉玉泉区临临近南二二环及金金桥开发发区南端端产品与与保障性性住房类类似，保保障性旗县土地地价值最最低，并并且远离离市区，，产品与与保障性性住房类类似，保保障性住住房对当当地房地地产市场场带来较较大冲击击，政策策对其影影响大，，房价预预计一定定幅度的的下降。。保障性住住房建设设量的大大幅增加加对整个城城市的房房屋均价价起拉低低作用，但底线线最多也也就是限限价房的的价格。。新城、赛赛罕、如如意金川、西西二环、、南二环环西段,金桥开发发区南端端政策影响响力愈来来愈大政策对房房价的影影响呼市目前前限阶房房（保障障性住房房市场化化的主要要途径））的开发发量几乎乎为零，，其价格格导向性性作用短短时间内内不会显显现。但但未来其其价格导导向性作作用将会会很明显显，反之之则支撑撑市场房房价，即即未来商商品房房房价不会会跌破限限价房的的房价。。现在银行行对商品品房贷款款执行的的政策是是最少首首付三成成（首套套置业）），同时时，去年年银监会会要求各各银行进进行银行行压力测测试表明明，房价价下跌30%，银行的的房地产产开发贷贷款和按按揭贷款款不良率率不会明明显上升升。也就是说说，银行行所能接接受的房房价下跌跌幅度最最多在30%，不然就就会有金金融风险。结合限价价房数据据及银行行数据说说明，本本次调控控对房地地产价格格的打压压，预计计部分楼楼盘会打打折促销销，价格格下调幅幅度最低低在5%-10%左右。未来地产产项目产产品走势势地产项目产品走势产品分类包含项面积区间市场供应量市场需求量首付款比例贷款政策优惠政策影响力高档产品别墅、洋房等200㎡以上小小高少小中档产品洋房、高层等100-200㎡中中中一般一般普通产品高层50-120㎡大大低多大限价房高层90以下大大低多大在无法和和限价房房竞争的的情况下下，开发发商将来来可以逐逐渐减少少小户型型项目的的开发量量，而转转向中大大户型项项目的开开发。总结结以上分析析说明，，11年保障性性住房仍仍以经济济适用房房为主，，所占商商品房销销售比重重很小，，短期内内对商品品房市场场冲击小小。但限限购令的的存在在在打击投投资客的的同时，，也限制制了本地地客户正正常需求求及大部部分外地地人刚性性需求客客户，客客户量减减少。因此，今今年房地地产市场场将会出出现局部部打折等等变相降降价现象象，但价价格降幅幅最低在在5%-10%左右。四、11年呼市地产产走势预判判房地产行业业过快过热热发展国家干涉调调控市场观望情绪成交量下滑滑成交量继续续下滑价格格稳定价格见底成成交量增长长媒体炒作市场状况目前楼市处处于此阶段段机构评估媒体炒作成交量继续续回升媒体炒作市场状况市场成交量量价开始上上涨房地产行业业正常发展房地产项目目地产项目运运行机制呼市历年销销售数据数据来源：：尚达信数数据库数据显示08年依然保持持两位数的的涨幅，08至10年连续两年年涨幅超过过15%。但由于市市场不规范范，前一年年销售房源源有部分归归入后一年年成交数据据，因此08年成交量实实际较小。。10年增长幅度度至少在40%。随着GDP不断增长及及城市化进进程的不断断加快，呼呼和浩特房房地产市场场未来潜力力大。成交量成交均价新政出台，，市场观望望成交量上上涨速度放放缓2007年2008年2009年2010年2011年1月量跌价稳观观望阶段量价齐跌降降价阶段量价齐升全全面回暖价格保持坚坚挺向上态态势量跌价稳观观望阶段市场看空者者继续观望望2011年3月2011年5月2011年9月呼市调控细细则促销变相降降价逐渐摆脱金金融危机的的影响，成成交量上涨涨速度加快快小幅上扬走势预判政策加码关注点一关注点二5月9月年底量涨价跌量跌价稳量涨价稳量价齐跌量价齐跌量涨价稳量价齐跌量涨价跌调控获得一一定成效开发商降价价促销部分需求释释放开发商资金金充足部分需求释释放政策持续压压力需求压制开发商资金金充足形成降价规规模更严厉政策策出台开发商降价价促销需求大量释释放形成降价规规模更严厉政策策出台量价齐跌未来商品房房建议：增加产品附附加值。如如产品做精精装；增加加滨水绿地地、中心广广场等园林林绿化的设设计，提升升附加值等等。产品转型。。避开保障障性住房集集中的90㎡以下户型，，转向120㎡以上的中高高端户型；；塑造产品品自身特色色，同时提提升小区物物业水平、、生活配套套等服务。。123转型商业地地产。五、发展商商对策纵览历年国国家房地产产调控政策策，此次调调控政策的的不同之处处在于，此此次的调控控属于结构构性调整，，而不是政政策性调整整。政策性调整整政策性调整整指国家仅仅限于在政政策层面上上对房地产产行业施加加压力，如如加息、调调整银行准准备金率、、增加首付付和贷款利利率等。结构性调整整结构性调整整指国家直直接介入房房地产行业业，使房地地产业结构构产生变化化，如主导导限价房的的开发建设设，直接从从商品房供供给量上干干涉房地产产，逐渐引引导房地产产业的发展展。1此次调控相相当于一次次暂停动作作，政府只只是想要房房地产市场场热度稍降降，不是对对房地产市市场的否认认，并且住宅市场的的限购无疑疑大大让投投资方向转转为商业地地产,但在短期,多米诺骨牌牌式影响也也会小范围围使商业投投资缺乏信信心,但不会影响响目前商业业整体的大大步向前的的方向。23由于限购及及首付比例例和贷款利利率的提高高，一部分分原本买得得起房的客客户会再次次买不起房房（本地客客户）或不不能买房（（外地客户户），只能能转而租房房，这会导导致租赁市场上上房租的上上涨。呼市政策未未出及央行行连续加息息的可能会会产生观望望，加上全全国范围内内舆论形成成，会对呼呼市房地产产也产生一一定影响，，但我们认认为对呼市市的影响要要小，保守守估计成交交价格最低低降5%-10%左右。政策影响下下，开发商商如何应对对？1此次的调控控属于短期期调控政策策，开发商商在资金充足的前提下可可以抓住行行业调整机机会，加快并购、、土地储备备和扩张。2开发商可以以转向商业地地产、以及将暂暂未开发项项目的产品转型，建设受调调控影响小小的中高端端住宅。3资金短缺的的开发商在在急需回款款时可以选选择抢