地铁对房地产的影响预测

杭州地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。易居中国中国/上海，2008年5月引言中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式.随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。目录一、地铁对城市生活的影响…………………3二、地铁对房地产市场的影响………………9、上海轨道交通发展历程……………….......18、杭州地铁对城市房地产影响预测…………33地铁对于城市生活缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式交通工具类型高峰运量(人)速度公共汽车0.4～1万人15～20km/h城市轻轨1～4万人25~35km/h地下铁路4～6万人30~60km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间空间上的距离可以用缩短时间来解决地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间人民广场→莘庄人民广场徐家汇莘庄167路(6站)东坪线（5站）路线走向占用时间人民广场莘庄1号线（12站）正常时间：1个半小时左右高峰时间：2个小时以上正常时间：40分钟高峰时间：40分钟地铁的运营改善了周边的生活配套城市边缘区域区域居住区地铁开通区域生活区配套完善居民特征：以当地居民为主生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业外流型居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业导入型居民特征：混合型（本区+外地+外区）生活配套：成熟的商业配套置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求）地铁的运营改善了周边的生活配套宝山·共富共康板块轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级地铁的运营改变了市民的生活方式出行方式地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。地铁未开通前地铁未开通后地铁的运营改变了市民的生活方式地铁未开通前当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。消费方式目录录一地地铁对城市市生活的影影响…………………………………………3二地地铁对房地地产市场的的影响………………………………………9上海轨道交交通发展历历程……………………………………….......杭州地铁对对城市房地地产影响预预测………………………………地铁对于房房地产市场场过去·增值值现在·保值值未来·创造造价值过去·增值值13.12%轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图1995年年，上海地地铁一号线线的建成通通车，给地地铁沿线的的房地产注注射了一支支奇效强心心剂。元/平方米米开通前均价价开通后均价价上海地铁一一号线开通通前后区域域房产均价价变化住宅增值过去·增值值城市地铁的的从无到有有、从只有有一条线到到开发几条条线的过程程，实际是是改善周边边物业的可可达性和居居民出行的的便捷性、、改变土地地利用性质质、刺激投投资需求强强力释放的的过程，对对房地产及及其商业的的辐射效应应深广有力力，从而促促进地产增增值。商业增值2008年年2月间最最热销的10个社区区商铺中有有3个项目目位于松江江新城，其其中最直接接的原因就就是9号线线通车带来来新的人口口导入高潮潮，吸引了了商铺投资资者们大举举进入松江江新城。。地铁商铺众众多商家和和投资客的的“必争之之地”。上海地铁一一号线北延延伸段及宝宝山庙行板板块地铁建建设前后房房价分析开工至通车车地铁对城市市地产的增增值效应显显著。现在·保值值地铁物业增增多；稀缺性减弱弱；抗跌能力显显现；保值性强。。未来·创造造价值当地铁由几几条线向地地铁网发展展的时候，，地铁沿线线的区域地地产板块就就进入了创创造价值的的阶段，主主要体现在在两个方面面：①以上海为为例，当地地铁网络日日臻完善时时，线路间间的交汇点点与重回路路段越来越越多，这些些交汇地段段的商业经经济将将加加速发展，，集聚规模模随之扩充充，强化市市中心的金金融、贸易易、服务业业等功能，，促进产业业升级，并并可能形成成各具特色色的分布格格局，使商商业价值得得到进一步步的提升。。交汇点②由区位理理论和地租租理论，到到达不同区区位的时间间成本和经经济成本的的不同(即即可达性不不同)会产产生不同的的地租，地地铁向郊区区的延伸改改变了地铁铁沿线郊区区的相对区区位条件，，创造了当当地土地开开发和利用用的潜在机机会。地铁最为引引人注目的的特点是改改写了郊区区与市中心心的时空距距离观，因因此当地铁铁运营进入入网络化时时代时，市市中心投资资潜力缩小小，重点出出现在带动动城市向郊郊区扩展，，拉动郊区区地铁周边边住宅和商商业等设施施的用地需需求量，带带动其土地地开发和房房价提高。。新月丽苑、、万科四季季花城目录录一地地铁对城市市生活的影影响…………………………………………3二地地铁对房地地产市场的的影响………………………………………9上海轨道交交通发展历历程………………………………………....18杭州地铁对对城市房地地产影响预预测……………………………上海轨道交交通发展历历程第一阶段：：从“无””到“有的的飞跃第二阶段：：从“点””到“线””的发展第三阶段：：从“线””到“面””的转变上海轨道交交通现状及及规划自1995年上海轨轨道交通1号线通车车来，上海已有8条轨道交交通线路通通车，１６６３座车站站,６个个换乘站,通车里程程236公公里，超过广州州（116公里）和和北京（114公里里），成为为全国轨道道交通线路路通车里程程最长的城城市。据上海市政政府规划，，到2010年，轨轨道交通将将增加到共共11条线线路、总计计里程达到到400公公里以上的的轨道交通通运营网络络，轨道交交通线日均均客流量从从目前的130万人人次增加到到600万万人次，并并规划到2020年年完成17条轨道交交通线路建建设，总长长度达到810公里里。整个网网络建成后后，预计将将承担上海海市公交客客运量的52%。上海轨道交交通发展历历程第一阶段：：从“无””到“有””的飞跃●1990年1月19日，经经国务院同同意正式开开工建设。。●1993年年1月10日，南段段锦江乐园园站至徐家家汇站上行行线建成。。●1993年年5月28日，南段段线路(徐徐家汇站－－锦江乐园园站)观光光试运行。。●1995年年4月10日，一号号线全线（（上海火车车站－锦江江乐园站））试运营，，总长16．1公里里。●1995年年7月，全全线正式运运营。●1996年年12月28日，一一号线南延延伸段（虹虹梅路至莘莘庄）试通通车。●1997年年7月1日日，一号线线南延伸段段（锦江乐乐园站－莘莘庄站，为为地面路线线）贯通运运营，总长长21.35公里里。●2004年年12月28日，北北延伸段（（为高架路路线，长12.43公里）试试运营。上海轨道交交通发展历历程第一阶段：：从“无””到“有””的飞跃莘庄位于上上海市中心心城区的西西南部，是是闵行区政政府所在地地，曾经是动迁户都都不愿意去去的偏远郊郊区，然而而在地铁一一号线的带带动下，现在的莘庄，是是上海西南南角的一个个商业和居居住中心。莘庄上海轨道交交通发展历历程第一阶段：：从“无””到“有””的飞跃上海轨道交交通1号线线在1995年5月月通车前后后，给沿线线房地产价价格带来了了明显变化化。从1994年起起，上海轨轨道交通沿沿线房地产产就已经形形成了有力力的竞争优优势，房地地产价格开开始超过其其他地区的的同类价格格，莘庄成成为影响最最大的区域域。1991-2000年间莘庄庄站2KM圈内外多多层平均房房价●轨道交通建建设及运营营对沿线地地块房价产产生了重要要的影响。。●城市轨道交交通对沿线线房价的影影响在时间间上是超前前发生的。。1991年年远离轨道道的房价较较高1992年年开始轨道道房价格升升高轨道运营前前房价已经经上升上海轨道交交通发展历历程第一阶段：：从“无””到“有””的飞跃2000年年莘庄站沿沿线房产价价格与离车车站距离的的关系●城市轨道交交通对沿线线房价的影影响是有一一定范围的的；在轨道道交通影响响范围内，，沿线房价价随距车站站距离的增增加而线性性减少。可见：轨道交通建建设及运营营对沿线一一定范围内内的房价产产生强弱不不等的影响响，并且这这种影响在在轨道交通通建设时就就提前开始始。上海轨道交交通发展历历程第一阶段：：从“无””到“有””的飞跃人民广场●市中心轨道道更突出其其交通枢纽纽的作用●市中心地地段轨道交交通对房地地产影响不不明显，但但会促进整整个中心格格局的改变变年份人民广场大事记1994人民广场综合改造竣工1994上海大剧院开工1995轨道1号线开通1996上海博物馆新馆开馆1998上海城市规划馆开工1999南京路步行街开街上海轨道交交通发展历历程第一阶段：：从“无””到“有””的飞跃徐家汇上海轨道交交通1号线线开通前，，徐家汇的的地位仅相相当于曹家家渡的区级级中心，而而在1号线线开通后，，它们之间间的差距逐逐步拉开，，徐家汇地地区的活力力日益增强强。●轨道交通对对城市副中中心的商业业促进较为为明显1993年（地铁开工）1995年1号线通车1996年城市建设徐家汇商城1期开工徐汇商场1期建成居住人口76万100万商业收入8亿55亿第二阶段：：从“点””到“线””的发展上海轨道交交通发展历历程历史进程2000年年06月11日，正正式通车，，长16.3公里。。

2000年12月26日日，东延伸伸段（龙阳阳路－张江江高科技园园区，地面面路线）贯贯通，全长长增加至19.1公公里。2005年年12月07日，在在西延伸的的闵行区北北翟路车辆辆段建设工工地发生大大面积渗水水事故。2006年12月月30日，，西延伸段段（中山公公园－淞虹虹路）共4站建成并并入运营。。未来进程东延伸段：：自现在的东东起迄站张张江高科站站向东延伸伸至浦东国国际机场。。西延伸段：：自现在的西西起迄站淞淞虹路向西西延伸至虹虹桥交通枢枢纽。远期规划：：西段为低速速磁浮线路路，自虹桥桥交通枢纽纽站出发至至朱家角镇镇，称“青青浦线第二阶段：：从“点””到“线””的发展上海轨道交交通发展历历程局部影响线状影响●随着地铁线线路的增加加，加上换换乘系统的的逐步完善善，地铁对对沿线的房房地产影响响趋于平均均化，沿地地铁沿线呈呈现出线状状发展趋势势.上海轨道交交通发展历历程第二阶段：：从“点””到“线””的发展人民广场●多条地铁换换乘站点，，将成为带带状核心地地带，其地地铁商业也也将最大程程度开发。。地铁1，2号线换乘乘点人民广广场的日换换乘客流为为40万人人次，最高高超过60万人次，，在如此巨巨大人流的的枢纽处，，配套了全全国最大的的地下商业业中心———人民广场场地下商城城。地下商城面面积3万平平方米，包包括百货商商场、服饰饰名品、餐餐饮娱乐，，并与地铁铁相通，已已成为人民民广场集旅旅游、购物物、观光、、休闲的又又一景点。。上海轨道交交通发展历历程第三阶段：：从“线””到“面””的转变三号线2000年年12月26日，三三号线一期期通车，全全长25公公里，沿线线设19个个车站。2006年年12月18日，北北延伸段（（江湾镇－－江杨北路路，长15.4公里里）通车。。四号线2005年年12月31日，投投入运营的的轨道交通通四号线C字型新路路（浦西大大木桥至浦浦东蓝村路路车站）全全长27公公里，共22座车站站。2007年年12月29日，修修复段（鲁鲁班路-西西藏南路-南浦大桥桥-塘桥））通车，全全线正式以以环线方式式运营。中山公园上海轨道交交通发展历历程第三阶段：：从“线””到“面””的转变●轨道成就就商业中心心——中山山公园中山公园商商圈作为一一个新兴的的区域，其其发展速度度较为迅速速，主要得得益于中山山公园交通通枢纽的规规划和建设设。随着轨道2，3，4号线在中中山公园汇汇聚，中山山公园的日日客流量达达到30.6万人次次，在此前前提下，中中山公园的的商业面积积与日俱增增，目前已已达到49万平方米米。交通枢纽与与商务人流流的汇集，，使中山公公园的商业业能级能够够与徐家汇汇媲美。上海轨道交交通发展历历程第三阶段：：从“线””到“面””的转变不断完善的的轨道形成成一个四通通八达的快快速交通网网络，改变变着商圈的的布局的同同时，也使使商圈的数数量逐渐增增长，尤其其是各个商商圈由于轨轨道交通换换乘点的增增多，彼此此之间的联联系更加紧紧密。●轨道网络所所带来的带带状影响逐逐渐扩大到到面状影响响，随着网网络的完善善，商圈的的增多，轨轨道交通带带来的是整整个城市房房地产市场场的升级。。上海轨道交交通发展历历程第一阶段第二阶段第三阶段点状影响导入人口提升房价线状影响连接交通带动商业面状影响交通枢纽城市升级结论○轨道交通通对郊县地地区房地产产影响较大大，将带动动房价迅速速上升；○轨道交通通对房价的的影响将先先于轨道开开通，轨道道开工时对对周边房价价的影响要要大于开通通时；○在轨道交交通影响范范围内，沿沿线房价随随距车站距距离的增加加而线性减减少；○在城市副副中心，轨轨道交通对对商业的促促进最为明明显；○轨道交通通对商业中中心的房地地产市场促促进不明显显，但能够够改变商业业中心格局局；○当轨道交交通网络发发展成熟，，将推动整整个城市房房地产市场场的升级。。目录录一地地铁对城市市生活的影影响…………………………………………3二地地铁对房地地产市场的的影响………………………………………9上海轨道交交通发展历历程………………………………………....18杭州地铁对对城市房