培训商业地产定位与策划

1商业地产的策划与定位陈仁科老师2010.42

商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有多少项目是真正成功的呢？原因可能很多……与陈仁科一起探寻……3不成功的原因可能是——因为地段不好因为消费者消费实力低因为商业环境差因为竞争激烈，对手太强因为招商难度大……与陈仁科一起探寻……4

为什么等项目做出来了才发现这些问题？为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？这些问题难道是不能避免的吗？这些问题难道是无法解决的吗？这些问题是不是最核心的问题？究竟什么才是最核心的问题与陈仁科一起探寻……5我认为，关键是——没有赋予项目准确的定位怎样做到准确定位呢？与陈仁科一起探寻……6定位需要解决的几个基本问题——市场缺什么？地块最适合做什么？地理位置最适合做什么？你，想做什么？与陈仁科一起探寻……7第一层剖析:与陈仁科一起探寻……从商业形态来看……从商业业态来看……从商业层次来看……从消费潜在需求来看……从商业格局来看……市场缺什么8从商业形态看，看什么？——有哪些商业形态——各类商业形态的规模、比例——各类商业形态的经营现状——各类商业形态运作模式——各类商业形态的相互关系——各类商业形态的建筑特色——各类商业形态的配套组成——各类商业形态的发展前景……步行街主题商场MALL专业市场住宅底商与陈仁科一起探寻……9从商业业态看，看什么？——有哪些商业业态——各类商业业态的规模、比例——各类商业业态的经营现状——各类商业业态的价格水平——各类商业业态的进货渠道——各类商业业态的相互关系——各类商业业态的发展趋势……餐饮

娱乐休闲数码精品与陈仁科一起探寻……10从商业层次看，看什么？——市场上是否各个层次的商业都有——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主——各个层次的规模、比例——各层次商业的发展趋势怎样……与陈仁科一起探寻……11从消费潜在需求求看，看什什么？——消费者的的需求真真的都被被满足了了？——为什么有有的消费费者去外外地购物物？——这部分消消费者对现有商商品不满满意在哪里？？——这部分消消费者对现有购购物场所所不满意意在哪里？？——这部分消消费者对现有的的商业服服务不满满意在哪里？？……与陈仁科科一起探探寻……12从商业格局看，看什什么？——有多少个个商圈？？各个商商圈怎样样的规模模？——各个商圈圈的相对对位置、、距离——各个商圈圈功能、、关系——商圈是自自然形成成的吗——政府层面面对商业业的布局局规划——项目在一一个成熟熟商圈内内，竞争争激烈，，该怎么么定位？？——项目不在在成熟商商圈内，，配套不不全、设设施不完完善，又又该怎样定定位？……与陈仁科科一起探探寻……13案例一：：江西新新余新钢钢项目新余市地处江西西省中西西部，被被誉为江江西的“钢城”。全市总总面积3178平方公公里，中中心城区区面积30平方方公里，，总人口口111.59万人（（截止2005年底））,城区区人口超超过40万。新余市房房地产行行业正处处在快速速发展的的起跑阶阶段，虽虽然各项项指标的的基数较较小，但但增长速速度飞快快！与陈仁科科一起探探寻……14与陈仁科科一起探探寻……15以洪客隆隆百货为为代表的的大型购购物中心心，以洪洪客隆商商业街、、抱石步步行街为为代表的的商业步步行街，，以东方方巴黎家家居广场场为代表表的大型型专业市市场，以以国美电电器为代代表的主主题式商商城和以以新一佳佳为代表表的超市市……表明新余余市商业业物业多业态并并存、竞竞争惨烈烈。几个主要要项目商商业面积积之和竟竟达36.8万㎡，，加上规规模较小小的商场场及零散散分布的的街铺，，估计新新余市的的商业面面积将达达到50万㎡之之巨，而而新余市市区人口口仅为40万，，市区人人口与商商业面积积之比为为1：1.25，世界界上最繁繁华的商商业城市市——东京，这个个比例才为为1：1.7，香港为为1：1.3，供应严重饱饱和！市调发现与陈仁科一一起探寻……16面对如此激激烈竞争的的市场、面面对如此饱饱和的市场场，本项目目该如何突围？与陈仁科一一起探寻……17在对胜利北北路东面和和西面两个个方向的人人流量进行行不同季节节、不同时时段的多次次实地测量量后，我们们发现，18～28岁年龄段段的人流占占据人流总总量的比例例平均高达达6成。即使把对人人群年龄估估算的误差差因素考虑虑在内，我我们仍然可可以得出结结论：胜利利北路南来来北往的人人流中，年轻人占据据了大部分分。相对高端消消费的群体体，这一群群体单次消消费能力可可能不是最最强，但他他们却是消消费频次最最高(一有闲暇暇时间就会会逛街购物物)、消费费欲望最强强烈(每次次逛街都会会花点钱出出去)的。。他们的购买买力是不容容被忽视的的。另外一组市市调数据指出了定位位方向与陈仁科一一起探寻……18于是，我们们为项目定定位为直接接指向年轻轻消费群体体的——核心商圈最最时尚的潮潮流基地潮楼与陈仁科一一起探寻……19地块与城市市的关系地块与区域域的关系地块与市场场的关系地块与周边边环境的关关系地块地形与与技术指标标第二层剖析析：地块最适合合做什么？？与陈仁科一一起探寻……20城市的战略略定位城市的总体体规划城市的经济济结构城市的历史史文化地块与城市市的关系与陈仁科一一起探寻……21地块与区域域的关系区域在城市市中的地位位区域的总体体规划区域的市政政配套区域的交通通网络区域的经济济特点区域的人口口特征与陈仁科一一起探寻……22地块与市场的关系房地产现状，开发量、租售总量房地产发展趋势消费者特征消费者习惯与陈仁科一一起探寻……23地块与周边边环境的关关系地块周边的的自然环境境地块周边的的市政配套套地块周边的的竞争对手手地块周边的的交通网络络与陈仁科一一起探寻……24地块与规划设计用地性质规划技术指标地块四至与陈仁科一一起探寻……25从案例中阐阐述地块研研究的重要要性！需要说明的的是，案例例和案例不不同，其分分析的重点点可能也有有所不同。。与陈仁科一一起探寻……案例解析26分宜县——地处赣西中中部，为新新余市辖县县，距省会会南昌178公里里。总面积1389平方方公里，总总人口30.98万万，其中城城区面积8.8平方方公里，城城区常住人人口6.2万。矿产资源丰丰富。工业基础扎扎实。连续两年被被授予“全省综合经经济发展先先进县”。案例二：江江西分宜项项目与陈仁科一一起探寻……27与陈仁科一一起探寻……28土地位置天工大道东侧、东山路北侧土地性质商住土地面积13998.2㎡＋14330.2㎡容积率不大于1.6建筑密度不超过26.5％建筑层数西地块：4层东地块：17层地块基础数数据与陈仁科一一起探寻……29地块现状与陈仁科一一起探寻……30面对这样一一个项目大家觉得该该如何入手手呢？在对城市、、对地块都都有了一定定的了解之之后，我们们一起来层层层剖析这这个项目吧吧！与陈仁科一一起探寻……31八点思考解密该项目开发发，之一项目原以商业为主主。住宅仅仅占44780㎡，商业业为59900㎡，，总建104680㎡，容积积率1.6。现在地地价翻倍，，那么，容容积率必然然提高，这这就提出一一个问题：：现在项目是是以商业为为主，还是是以住宅为为主？与陈仁科一一起探寻……32八点思考解密该项目开发发，之二如果以住宅宅为主，过过多商业面面积必然出出现两个问问题：1.过多商商业布局必必然会影响响住宅的布布局，商住住混建，肯肯定会降低低住宅品质质。2.过多商商业必然会会带来招商商难的困局局。招商如如果缓慢，，是否会对对项目收益益产生影响响，招商缓缓慢肯定会会影响项目目的销售。。与陈仁科一一起探寻……33八点思考解密该项目开发发，之三该区域需要要一个较为为大型的超超市及较为为集中的商商业配套。。但却有以以下几个问问题：1.本本县城商业业经济并不不十分发达达。城中几几条商业街街以国内二二、三线服服装品牌为为主，且品品牌数不多多。2.分分宜离新余余市仅半小小时路程，，且交通非非常便利。。较高和较较集中的消消费一般会会选择新余余。3.县县城成熟的的老商圈商商业不够发发达，那么么新区商业业又怎能快快速形成呢呢？与陈仁科一一起探寻……34八点思考解密该项目开发发，之四项目的商业业面积。商业面积越越大，其收收益越高。。商业面积越越大，销售售当然越难难。销售不出去去，对开发发商的资金金压力将越越大。那么，到底底建多少商商业面积最最合适呢？？与陈仁科一一起探寻……35八点思考解密该项目开发发，之五目前分宜的的住宅市场场比较好，，但整体价价格不高，，在土地成成本增加了了一倍的前前提下，如如果仍按现现在的住宅宅价格销售售，开发商商的收益就就没有想象象中的大。。而要提高高住宅价格格，要看整整体市场发发展趋势如如何，还要要看项目如如何定位。。但本项项目的的地块块在新新城中中虽然然是中中心位位置，，但作作为住住宅用用地却却并非非是王王中之之王。。如果果其它它地块块迅速速开工工，与与本项项目同同期进进行，，其竞竞争强强度必必然会会加大大。与陈仁仁科一一起探探寻……36八点思思考解密该项目目开发发，之六项目呈呈方正正形状状，但但一条条20米米宽的的马路路将本本项目目从中中隔断断，这这对本本项目目的整整体规规划肯肯定会会有影影响，，特别别是作作为一一个完完整的的小区区，内内部环环境设设计肯肯定会会显得得捉襟襟见肘肘。这对项项目的的品质质和层层次都都会有有影响响，如如何规规避并并化劣劣势为为优势势是一一个考考人的的课题题。与陈仁仁科一一起探探寻……37八点思思考解密该项目目开发发，之七项目的的主入入口如如何选选择非非常重重要。。现在项项目四四面临临路，，都可可作为为主入入口，，但是是主入入口只只有一一个。。如何选选择则则要看看整个个项目目是以以照顾顾住宅宅为主主，还还是以以照顾顾商业业为主主。不不同的的重点点则有有不同同的选选择。。与陈仁仁科一一起探探寻……38八点思思考解密该项目目开发发，之八项目商商业面面积如如何分分配，，直接接关系系到项项目的的招商商、销销售、、营运运等系系列问问题。。大型超超市是是必要要的，，而品品牌商商家是是很难难进驻驻县城城一级级的。。那么么不招招品牌牌，对对项目目的带带动作作用又又有多多大呢呢？其它的的商业业（主主要是是指临临街商商铺））的业业态到到底以以什么么为主主。如如果整整体商商业面面积过过大，，仅靠靠服装装等常常规商商业业业态是是难以以满足足的。。商业面面积不不宜过过大。。商圈圈的建建立都都是需需要经经过漫漫长的的时间间积累累达到到的。。如果果在短短时间间不能能完成成80％的的招商商，肯肯定会会对项项目的的整体体销售售产生生影响响，而而想在在项目目开售售时以以这么么大面面积的的商业业招商商，其其难度度可想想而知知。与陈仁仁科一一起探探寻……39从以上上八点思思考方向去去展开开深入入的研研究，，并逐逐一找找到思思考的的结果果，那那么就就能清清晰的的洞察察到本本项目目的定定位方方向、、精准准的制制定出出项目目的规规划原原则，，并为为之后后的推推广、、销售售工作作做好好铺垫垫！有必要要说明明一点点，我们们不是是专业业的规规划设设计院院，很很多发发展商商要求求我们们出图图纸、、做设设计，，这些些我们们是没没法做做到的的。我我们通通过研研究，，提供供的是是规划划设计计的指导原原则和其中中的关键、、核心心的问题题！与陈仁仁科一一起探探寻……40与陈仁仁科一一起探探寻……第三层层剖析析:地理位位置适适合做做什么么？位于商商圈中中，还还是商商圈外外？交通网网络的的分布布？人流动动向如如何？？商气怎怎样走走向？？相邻建建筑的的影响响？……41与陈仁仁科一一起探探寻……案例三三：广广州人人防商商业项项目切入点点1——项目位位于天天河的的核心心商圈圈,向来来是以以相对对高档档次商商品为为消费费概念念的，，地下下城防防能否否延续续这种种高档档次消消费概概念。。广州的的地下下城防防商业业如流流行前前线、、康王王城、、五月月花、、动漫漫星城城等却却都不不是高高档消消费。。如果改改变消消费档档次，，其已已有的的消费费群体体是否否会接接受？？不能接接受就就意味味着必必须选选择新新的消消费群群体，，而他他们在在哪里里呢？？42与陈仁仁科一一起探探寻……切入点点2——天河城城商圈圈的业业态竞竞争非非常激激烈，，要想想寻找找新的的突破破点比比较困困难。。商家在进驻驻前不不可能能不考考虑此此类问问题，，这直直接影影响到到项目目前期期的招招商、、放租租等环环节。。43与陈仁仁科一一起探探寻……切入点点3——在档次次上进进行区区分，，那么么无疑疑又会会仿制制出第第二个个流行行前线线。这这就决决定了了必然然和真真正的的流行行前线线进行行消费费群的的竞争争。但是，，消费费者是是有一一定的的消费习习惯的，要要改变变这种种习惯惯需花花很大大力气气，而而且还还有一一个较较长的的过程程，这这些肯肯定是是商家家选址址前着着重考考虑的的重要要因素素。44与陈仁仁科一一起探探寻……切入点点4——广州是是创业业的天天堂，，商家家品牌牌多，，可供供选择择多。。天河商商圈创创业的的成本相对较较高，，这必必然限限制了了部分分客户户，而而大品品牌是是否愿愿意进进入地地下现现在还还无法法考量量。45与陈仁仁科一一起探探寻……切入点点5——本项目目由于于无产产权，，极有有可能能只能能租不不能卖卖。这就决决定了了投资资客只只限于于二手手的短短期炒炒作，，更多多的则则集中中在经经营者者，客户面面必然大大大缩缩减。。46与陈仁仁科一一起探探寻……切入点点6——人防商商业最最大的的难题题是如如何将将地上上的人人流、、商气气引入入地下下，这这除了了项目目定位位、业业态组组合准准确外外，在在建筑筑形式式、标标志识识别、、入口口处理理、交交通导导线、、装修修风格格等都都必须须有独独特的的个性。但人防防最大大的局局限是是在建建筑、、入口口等方方面不不能做做更多多的设设计和和处理理。47与陈仁仁科一一起探探寻……切入点点7——天河城城人防防商业业由南南北两两端组组成，，现南南段已已开始始招商商。该段定定位是是否准准确、、招商商是否否成功功、业业态是是否统统一规规划、、后期期经营营是否否顺利利将直直接影影响到到本项项目，，而这这一因因素则则是我我方不可控控制的。48与陈仁仁科一一起探探寻……切入点点8——南段虽虽然与与本段段一路路之隔隔，但但商业业价值显然大大于本本段。。在南南段定定位准准确的的前提提下，，本段段是否否承接接它的的定位位？如果承承接，，本段段价值则必然然低于于南段段，如如果区区别定定位，，又如如何与与其保保持协协调、、和谐谐？毕毕竟整整体上上这是是一个个项目目。49与陈仁科科一起探探寻……切入点9——如果南段段定位不不准确、、招商不不成功，，本段如如何摆脱脱其不良影响响，另辟捷捷径？除了与其其协商外外，最可可能的就就是改变变其业态态组合。。但寻找新新的业态态不仅困困难，而而且北端端仅有一一万多平平方的规规模，是是否能够够支撑也也是一大大问题。。50与陈仁科科一起探探寻……切入点10——本段最大大的难题题是负二二层的招招商和招招租，如如果其业业态无法法与负一一层承接，则必须须考虑其其他业态态，而这这种业态态又必须须和负一一层的消消费相衔接，但又不不能影响响整个项项目的档档次和环环境。51与陈仁科科一起探探寻……以上只是是对该项项目的初初步思考考，这些些将是项项目开展展下一步步工作的的方向和和范围。。尤其是是为项目目的市场场研究指指明了方方向。52与陈仁科科一起探探寻……第四层剖剖析:你，想做什么？？对市场、、地块、、地理位位置进行行了详尽尽的分析析后，定定位的基基本方向向就确定定了。也也许开发发商的选选择会很很多——但最适合合的选择择却只有有一个！！53与陈仁科科一起探探寻……那么项目目真正适适合做什什么？如如何切入入到准确确的定位位？准确的项项目定位位必须从从终端消费费者的研究开始！我认为——54与陈仁科科一起探探寻……终端消费费者的研研究是研研究什么么？那么么55与陈仁科科一起探探寻……终端消费费者研究究其一是否当地人婚否文化层次性别职业收入水平家庭结构年龄终端消费者人口特征56与陈仁科科一起探探寻……终端消费费者研究究其二终端消费者群体的区分按年龄区分按收入水平区分按地域来源区分按家庭内地位区分按职业区分57与陈仁科科一起探探寻……终端消费费者研究究其三不同消费群体各自的……消费习惯消费偏好消费结构消费实力58与陈仁科科一起探探寻……终端消费费者研究究其三消费习惯消费地点消费频次消费层次……消费偏好休闲消费健康消费……生活消费消费结构饮食服饰日常用品……59与陈仁科科一起探探寻……终端消费费者研究究其四因为为所以必必须须一个商业业物业是是不可能能满足所有消消费群体体需求的的！找出各个个消费群群体的共共性和个个性！60与陈仁科科一起探探寻……终端消费费者研究究其五通过各个个消费群群体共性性和个性性的研究究把各个消消费群体体进行并并类和分分类主力消费费群体次主力消消费群体体特殊消费费群体主力消费费群体的特性揭示项目目的定位位方向！！61与陈仁科科一起探探寻……案例四：：广州天天河商业业项目项目位于于天河长长湴村偏偏离天河河区主要要商圈，，可以说说是一个个还没发发展起来来的区域域。商业环境境较差、、档次较较低、交交通混乱乱、人口口素质参参差不齐齐。这里机会会大于风风险。无需在规规避风险险方面投投入过多多精力，，而是集集中研究究如何把把握好机机会，争争取最大大利润。。因此此我我们们必必须须找找出出影影响响利利润润最最大大化化的的关关键键之之点点。。焦点点———62与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………关键键之之点点一：：如何何确确立立项项目目在在该该市市场场的的江江湖湖地地位位目前前长长湴湴村村商商业业项项目目还还不不是是很很多多，，其其档档次次也也不不是是很很高高。。这这为为本本项项目目的的定定位位留留下下了了较较大大的的回回旋旋余余地地。。本项项目目虽虽然然不不是是最最大大，，但但近近3万万方方的的规规模模也也不不算算小小。。那么么摆摆在在面面前前的的有有两两种种选选择择：：一是是迎迎合合现现在在市市场场的的表表面面需需求求，，稳稳中中求求利利。。二是是适适度度超超前前，，做做强强做做高高！！不不是是最最大大的的，，但但是是最最好好的的！！63与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………要确确定定终终端端消消费费者者的的真真正正需需求求，，首首先先必必须须确确认认消消费费群群体体的的特特性性，，即即消消费费群群体体的的………从区区域域人人口口特特点点看看，，主主要要由由四四大大块块组组成成：：原原住住居居民民、、新新型型社社区区居居民民、、大大学学生生、、流流动动人人口口。。新型型社社区区居居民民比比重重越越来来越越大大，，大大学学生生成成为为第第二二大大居居住住群群体体。。我们研研究消消费者者必须须首先先研究究这两两大群群体。。在彻底底研究究透了了主要要消费费群体体的真真实需需求后后，就就可以以确定定项目目的建建筑风风格、、业态态定位位、商商家取取向、、功能能配套套、甚甚至装装修标标准。。关键之之点二：如如何确确定区区域主主要终终端消费群群体的的真实实消费费需求求64与陈仁仁科一一起探探寻……本项目目面对对的终终端消消费群群大致致分为为四类类，而而消费费层次次却相相差很很大，，消费费特性性也各各有不不同。。不同的的消费费群体体是很很难在在同一一消费费场所所消费费的。。如果果生拉拉硬扯扯，必必然是是失去去所有有的消消费者者。同时满满足三三类消消费群群，组组合矛矛盾将将会严严重影影响项项目的的整体体形象象、层层次，，专门门只满满足某某类群群体，，但因因受区区域环环境和和区域域人口口的限限制，，任何何单一一的类类别都都无法法支撑撑整个个项目目营运运。这对矛矛盾如如何解解决，，必须须提升升到一一个重重要高高度来来认识识。关键之之点三：如何处处理必必然出出现的的业态态组合合矛盾盾65与陈仁仁科一一起探探寻……功能定定位是是指项项目准准备做做成什什么商商业形形式，，定位位基础础来自自于两两个方方面：：一是对对终端端消费费者的的研究究和判判断；；二是对对区域域市场场现有有商业业环境境的研研究和和分析析。关键之之点四：项目的的功能能定位位决定定项目目的成成败66与陈仁仁科一一起探探寻……现在我我们得得知本本区域域最大大的消消费群群体，，那我我们重重点要要研究究的是是这两两类群群体之之间的的关系系。比比如周周边社社区居居住者者多为为年轻轻人（（20-35），，那么么他们们与大大学生生就会会有很很多共共性。。如果果社区区居住住者都都是有有较高高文化化层次次，如如大学学教师师，他他们与与大学学生也也会有有很多多共性性。这这种共共性就就是我我们定定位的的基础础之一一，也也就是是说针针对这这种共共性的的定位位即可可满足足大部部分居居住者者的消消费需需求，，又可可满足足大学学生的的消费费需求求，也也就满满足了了本区区域大大部分分消费费群体体的需需求。。而对区区域商商业环环境的的研究究主要要是各各商业业物业业业态态、功功能、、档次次、商商品陈陈列、、商品品品类类的了了解，，举例例说：：如果果所有有的商商业都都是以以休闲闲娱乐乐为主主，这这说明明两个个问题题，一一是消消费群群体认认同该该区域域是休休闲娱娱乐的的最佳佳消费费场所所，休休闲消消费有有很大大的市市场，，项目目可以以继续续定位位休闲闲类。。二是是消费费群体体只认认同该该区域域是休休闲娱娱乐的的最佳佳消费费场所所，一一个“只”字说明本区域域其他的商业业不能满足广广大消费群体体的需求，也也就昭示着其其他商业有很很大的运作空空间，或者说说其他商业还还有很大的提提升空间，那那么项目定位位就可以抢占占这个空白点点。67与陈仁科一起起探寻……招不来大品牌牌超市，是否否就一定不能能成功？而招招来了大品牌牌超市就一定定能成功吗？？回答当然是是否定的。城市发展的趋趋势就是城市市空心化。随随着城市的发发展，边缘区区域的现状很很快就会得到到极大的改善善，这是毋庸庸置疑的。关键是这个“很快”到底需要多长长时间？商家家们等的就是是这个“很快”。那么作为商商业物业的开开发商，面对对商家的这种种等待，其招招商思路就必必须区别于市市中心项目的的招商！关键之点五：城市边缘区域域招商的现实实思考68与陈仁科一起起探寻……以上是我们对对长湴村项目目的初步理解解和思考。这这里展示了一一种在接触到到一个地产项项目之后，作作为策划人应应有的思维方式、思思维逻辑、思思维范围、思思维聚焦等等！69与陈仁科一起起探寻……如何研究呢？？那么么市场调查是基基础！70与陈仁科一起起探寻……市调就是踩盘盘;市调什么人都都会做，随便便找几个员工工就了事;市调是一个不不需要花费太太多时间的工工作;市调的数据真真正作用不大大;市调就是针对对某个问题去去了解解决的的方法。很多开发商是这样样理解市调的——71与陈仁科一起起探寻……1、请专业市调公公司进行市调调;2、自行组织织员工进行简简单的市调;3、自己去踩踩盘;4、请代理公公司进行市调调。很多开发商是这样样实施市调的——72与陈仁科一起起探寻……这是正确的态态度吗？这是正确的方方法吗？这样做能给项项目开发带来来正确的指导导吗？不！！为什么？你们真正了解解市调的作用用吗？73与陈仁科一起起探寻……首先，专业市市调公司不懂懂房地产，在在设置问卷、、访问、踩盘盘等方面都无无法和房地产产开发联系起起来，他们采采摘的数据也也许真实、客客观，但可用用性不强。因为——74与陈仁科一起起探寻……因为——自行组织员工工市调，因为为不专业，市市调的方法、、内容、数据据都无法保证证真实、科学学、客观。75与陈仁科一起起探寻……因为——踩盘，就更简简单了。它只是市调的的其中一个方方面的内容，，即使去踩盘盘的不是专业业的营销人员员也很难真实实、准确、全全面地了解一一个项目的情情况。76与陈仁科一起起探寻……因为——最后是请代理理公司做市调调，我可以说说绝大部分的的代理公司的的策划、营销销人员没经过过专门市调培培训的，市调调毕竟是一个个专门的行业业，既然是专专门的行业，，就有其一定定的专业性、、标准和技术术含量。所以以代理公司市市调做的更多多的就是踩盘盘。77与陈仁科一起起探寻……以上四种手法都因其自自身的局限而而无法真正全全面、真实、、客观、科学学、准确地反反映我们项目目所处的市场场状况。那么，市调到到底是个什么么流程呢？78与陈仁科一起起探寻……市调目的研究问卷设置人员安排礼品购置市调人员培训访问布点正确市调流程程79与陈仁科一起起探寻……问卷设置：1、问卷以不不超过两页为为宜；2、问卷调查查时间不宜超超过15分钟钟；3、跳问的设设置；4、不应设置置敏感性问题题5、不应设置置尴尬性问题题6、……市调人员培训训：1、不要诱导导性提问；2、两人一组组，分工协作作；3、不宜让受受访者自己填填写问卷；4、……取样：1、年龄分布布；2、性别分布布；3、拦截隔取取样；4、入户跳跃跃取样；注意事项80与陈仁科一起起探寻……实地观察邮寄访问产品流质研究日记式调查网上调查…

…电话访问座谈会深度访问入户访问街头拦截访问正确的市调方法81与陈仁科一起起探寻……案例五：重庆庆巫山项目依据巫山县总总体规划和战战略定位，考考察现有城市市的商业业态态，如何打造造一个城市新新的特色商圈圈。巫山现有商圈圈内的各个商商业业态间如如何互补、是是否存在空白白了解巫山各阶阶层消费者经经营者、投资资者的消费偏偏好、习惯和和消费能力，，以及对商业业整体定位、、业态定位、、目标商家定定位、商圈业业态定位奠定定基础在新商圈内，，如何从业态态定位上找准准项目的破市市点确定市调目的的82与陈仁科一起起探寻……调查时间：2008年*月8日——*月21日被访问对象：：年龄20——60岁之间访问形式：□消费者及及购房者：街街头拦截问问卷调查电电话咨询询□经营者：：入户访问问问卷调查查访问时间：每个样本约10-15分分钟讨论市调布署署83与陈仁科一起起探寻……1、实地踩盘盘调查（实地地观察）对巫山主要商商业街区、典典型商场、在在售商业项目目进行实地调调查。对巫山山主商圈实地地观察。2、目标访谈谈A、消费者随随机抽样访问问B、经营商家家入户访问C、投资者问问卷调查3、、政政府府相相关关职职能能部部门门向巫巫山山县县规规划划局局了了解解城城市市未未来来规规划划以以及及项项目目所所在在区区域域的的发发展展方方向向，，还还有有统统计计局局、、招招商商局局等等等等4、、网网上上查查询询查询询政政府府及及行行业业信信息息网网站站，，收收集集基基础础资资料料选择择市市调调方方法法84与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………时间安排工作内容责任方2008年*月3日1、向开发商提交工作纲要2、确定市调时间中旗2008年*月5－6日1、市调专员专业培训2、问卷设置中旗2008年*月7日市调礼品购置中旗2008年*月8日市调工作组进场中旗2008年*月9－12日对当地聘请的市调人员培训中旗、发展商2008年*月12－21日正式展开市调工作中旗2008年*月30日向开发商提交调研结论中旗2008年*月29日向开发商提交《项目商业运营市场环调研报告》中旗制定定市市调调时时间间85与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………86与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………87与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………88与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………89与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………90与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………91与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………92与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………93与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………94与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………95与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………96与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………97与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………98与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………99与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………100与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………中旗旗地地产产与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………101与陈陈仁仁科科一一起起探探寻寻………案例例六六：：哈哈尔尔滨滨景景阳阳街街项项目目开发发商商原原有有定定位位：：现现代代化化办办公公用用品品批批零零中中心心滨城财财富富港开发商定定位依据据：景阳街做做为“办公用品品市场”在哈尔滨滨已经家家喻户晓晓，本项项目所在在地段处处于景阳阳街“亚核心商商圈”，成熟的的办公用用品氛围围仍旧冲冲击到本本项目；；如果脱离离办公用用品而标标新立异异定位其其它产品品市场，，恐怕有有“赔了夫人人又折兵兵”之嫌，本本身的地地段价值值、商业业氛围将将荡然无无存。Officebox102与陈仁科科一起探探寻……市调发现现：市场场难以支支撑这一一定位项目地面面交通路路况差，，车道狭狭窄、闭闭塞。项项目正对对景阳高高架桥，，两者水水平距离离约为5米，项项目地面面与高架架桥面高高差3米米多。项项目北侧侧江龙大大厦处路路面宽仅仅4米，，而项目目东侧道道路又杂杂乱不畅畅。项目西侧侧是电缆缆厂（哈哈尔滨哈哈缆厂））和物流流业（威威龙物流流、老董董头物流流）及仓仓储，且且卫生状状况差。。景阳文教教商圈日日益饱和和、同业业竞争明明显。项目虽处处于文教教商圈内内，但只只是一个个端点的的位置。。文教人人流和商商气都已已被高架架桥和南南极街所所截断。103与陈仁科科一起探探寻……104与陈仁科科一起探探寻……面对这样样一个市市场环境境，我们们是不是是就按着着发展商商的原有有定位做做下去呢呢？按这这样的定定位去做做，项目目成功的的几率有有多大呢呢！如何决策策？严密市调调后，我我们有四四个重大大发现！！！105与陈仁科科一起探探寻……四个重大发现——景阳街调调味品批批发市场场即将拆拆迁，现现有经营营户将无无处可可去；南极市场场即将升升级改造造，现有有经营户户也将有有段时期期无处经经营；项目地旁旁的仓储储物流场场地准备备整体转转让，完完全可以以作为项项目物流流配套，，解决调调味品经经营户的的仓储和和物流；；阳光商城城比本项项目地段段好，软软、硬件件也相对对市场作作了升级级，却无无法冲击击饱和的的市场，，租售停停滞。106与陈仁科科一起探探寻……根据这四个重大大发现