机电设备工作手册

质量/环境/职业健康安全体系文件机电设备工作手册机电设备工作手册文件号：SSIPPM/W—SB

版本号：E生效时间：2014.2.1编制：一体化文件编写组批准：冷慧枝序号标题页码TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、总则5二、职责6\o"CurrentDocument"三、程序文件7\o"CurrentDocument"P-18设备管理程序7\o"CurrentDocument"P-26监视、测量和试验设备管理程序10\o"CurrentDocument"四、工作规程12\o"CurrentDocument"W/SB-01消防设备维修养护和运行管理规程12\o"CurrentDocument"W/SB-02供配电设备维修保养和运行管理规程18\o"CurrentDocument"W/SB-03电梯保养和运行管理规程21\o"CurrentDocument"W/SB-04给排水维修保养和运行管理规程23\o"CurrentDocument"W/SB-05柴油发电机维修保养和运行管理规程26\o"CurrentDocument"W/SB-06中央空调设备维修保养和运行管理规程28\o"CurrentDocument"W/SB-07闭路监视、巡更系统维修保养和运行管理规程30\o"CurrentDocument"W/SB-08工具的使用管理规程32\o"CurrentDocument"五、记录表格35供配电设备检查保养计划表36供配电设备检查保养记录表37\o"CurrentDocument"低压变配电运行记录表38配电设施巡检记录表39\o"CurrentDocument"设备台帐40\o"CurrentDocument"柴油发电机检查保养计划表41柴油发电机检查保养记录表42柴油发电机房日巡检记录43柴油发电机运行记录表44给排水设备设施检查保养计划表45给排水设备设施检查保养记录表46\o"CurrentDocument"水泵运行记录表47水池（水箱）清洗及消毒记录48特种作业人员一览表49\o"CurrentDocument"消防设备维修保养计划表50\o"CurrentDocument"消防设备月保养记录表51\o"CurrentDocument"消防水泵半年保养记录表52消防风机半年保养记录表53消防栓设施检查表54灭火器检查表55消防设备报警/故障记录表56中央空调设备检查、保养计划表57中央空调运行记录表58空调系统巡检记录表59\o"CurrentDocument"空调冷却塔每月检查、保养记录表60冷却水塔控制箱半年检查、保养记录表61冷水机组控制箱半年检查、保养记录表62冷却、冷冻水泵控制箱半年检查、保养记录表63\o"CurrentDocument"低压配电设备运行记录表64\o"CurrentDocument"电梯故障维修记录表65监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查计划表66监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查月记录表67\o"CurrentDocument"接地电阻/绝缘电阻测试记录68\o"CurrentDocument"借用工具申请表69\o"CurrentDocument"工具损坏处理单71设备房外来人员进出登记表72\o"CurrentDocument"测量、计量器具检验计划表73\o"CurrentDocument"测量、计量器具台帐74交接班记录75\o"CurrentDocument"消防维保季度考评表76\o"CurrentDocument"电梯维保月考评表77\o"CurrentDocument"中央空调保养月度考评表78\o"CurrentDocument"工程竣工验收单79一、总则一、本手册所指机电设备的管理包含项目前期介入阶段的机电设备跟踪和接管之后的日常管理。二、本手册适用于公司物业管理区域内所有类型机电设备的管理，包含各类物业附属配套设备和在管市政配套机电设备。三、公司通过对各类物业配套和市政配套机电设备（设施）的管理，使所有公共机电设备（设施）保证处于完好和正常使用状态。四、公司通过规范的机电设备管理，满足并提升顾客对各种公共设备服务的日常需求和居住体验。二、职责1、公司前期项目介入小组负责对新项目安装的设备进行跟踪、熟悉，并留存相关电子或文字记录。2、项目管理部协助进行前期介入阶段设备管理，机电设备的接管验收，并跟踪验收设备的缺陷整改工作。3、综合管理部制定公司机电设备管理的各项规章制度，管理规范、技术标准并进行日常设备管理的日常检查和监督执行。4、综合管理部负责机电设备供方的选择和评价；签定日常机电设备维修保养合同；审批权限范围内的机电设备维修改造工程。5、物业服务中心对机电设备管理进行技术支持并审批机电设备维修保养计划。6、物业服务中心全面负责管理范围内机电设备的管理工作，包括新项目机电设备的接管、识别编号、制定设备台帐、后续的日常巡查、提出维修改造、制定维修保养计划等。7、物业服务中心根据相关机电设备维修保养合同约定，对相关供方的工作进行检查、监督和评定。8、综合管理部负责组织对各单位的机电设备管理情况进行定期督导。三、程序文件P-18设备管理程序1.0目的通过对机电设备的管理，使所有设备在使用中处于完好状态，满足服务的要求。2.0适用范围适用于公司物业管理权限内的机电设备。3.0职责各部门负责所管设备档案的管理工作。物业服务中心负责编制所辖区各类设备的维修保养计划。物业服务中心机电管理员对各自责任区内的设备进行日检、保养及运行操作，并做好记录。物业服务中心负责月检、季检、年检及全年大修计划的制定。报公司主管领导审批后实施。4.0程序要点4.1设备接管的验收设备的接管与验收，由主管领导组织相关部门与建设单位办理设备交接验收及资料移交手续。设备接管时按照出厂合格证明书及国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中记录实际情况并说明原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。设备的标识，台帐和资料管理设备的分类及编号(详见机电设备编码规则)所有设备实现单机单台悬挂或张贴《设备卡》，标识该机的编号、型号、责任人等。物业服务中心负责建立《设备台帐》，台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、使用时间、主要技术参数等。设备台帐和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由各使用管理部门保存。重大设备如中央空调、消防监控、发电机、电梯等设备的操作手册复印件由物业服务中心建档保管。设备的操作运行管理物业服务中心负责制定各类设备的“设备操作手册”和“运行管理规程”以及“设备维修保养规程”。设备按不同的系统划分责任区域，确定责任人。机电管理员负责设备操作和运行管理，并做好相应的记录及运行状态的标识。b）各类机电设备房要求保持整洁、通风、有防鼠措施（防鼠网、板和投药）。配电房应配备干粉灭火器两只，应急灯一个。外来人员需由机电管理员带领方能进入设备房。4.4设备的维修保养a）物业服务中心机电管理员根据设备（设施）维修保养计划对设备进行检查、保养维修。检修情况记录于设备（设施）维修保养记录中。b）机电设备应定期进行保养，每年至少一次全面的检修。重大设备应编制大、中修计划，并报公司主管领导审批后实施。设备在检修、大中修后，须由施工方与管理方检查验收合格后，由施工方填写《合格证》粘贴于设备上，并保证在保修期内正常使用，方可投入使用。c）物业服务中心机电管理员每年一次对防雷接地系统进行接地电阻测试,接地电阻应小于10Q（有特殊要求的自定），每年一次对供配电设备接地电阻和绝缘电阻进行测试接地电阻应小于4Q。绝缘电阻应不低于10兆欧，并将测试结果分别记录于《接地电阻/绝缘电阻测试记录》中。闲置设备的管理闲置设备和暂停使用的设备,由所属部门设置标识进行管理。库存设备重新启用前由机电管理员进行检查保养后，方可投入使用。设备的报废因设备老化或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时，由物业服务中心报公司分管领导审核确认，经公司主管领导批准后，方可报废、清帐、处置。设备房的管理a）设备房（井）禁止存放易燃易爆等危险品或有其它重大危险源。b）对非工作人员进入各类机房（包括监控中心和消防中心）的，严格在《设备房外来人员登记表》上填写信息。c）无人值守的设备房加锁；设备房安全标识（含机房名称、禁入和安全警示）明显，操作有危险的设备及其危险部件设置明显安全警示标识，易被人体接触到的转动、带电部位加防护罩，防护罩能起到防护作用；供配电设备房在显眼位置设立“严禁合闸”、“严禁拉闸”等移动警示标识；设备房内禁止吸烟。5.0相关文件及记录消防设备维修养护和运行管理规程》W/SB-01供配电设备维修保养和运行管理规程》W/SB-02电梯保养和运行管理规程》W/SB-03给排水维修保养和运行管理规程》W/SB-04柴油发电机维修保养和运行管理规程》W/SB-05中央空调设备维修保养和运行管理规程》W/SB-06接地电阻/绝缘电阻测试记录》R/SB-33设备房外来人员登记表》R/SB-37P-26监视、测量和试验设备管理程序1.0目的确保所有监视、测量、试验设备的能力满足使用要求。2.0适用范围适用于对物业公司进行质量/环境/职业健康安全监视、测量、试验的设备配置、使用、校准各个环节的控制。3.0职责总经理负责监视、测量、试验设备的报废、更新和采购审批。综合部负责对监视、测量、试验设备的送检、校准计划的组织实施和制定管理措施。各部门使用人员负责对监视、测量、试验设备的使用和保管。4.0工作程序监视、测量、试验设备的采购各部门负责人应根据工作的需要，填写《请示报告》，列出设备的名称、型号、规格、最大量程、精度等级、数量、该产品的代号、用途、参考生产厂家或供应商名称等资料，综合部负责审核后，报请公司总经理批准后按规定执行采购。监视、测量、试验设备验证在监视、测量、设备采购回来后，应按公司有关规定办理验收交接手续，综合部应根据有关技术标准判断自校或是将其进行送检校准，确认受检标签，组织办理入库验证。监视、测量、试验设备在使用过程中，根据其有效使用期的规定，由各使用部门送综合部集中，由综合部填写《测量计量器具检验计划表》，并负责组织按时送计量部门校验。一旦发现计量器具失准时，各部门使用人员应对其涉及的数据记录进行评审及时追回重检，做好记录。对无须送检的监视、测量设备，如卷尺、电压表、电流表、压力表等，物业服务中心组织机电人员对其进行自检，发现变形、损坏、失准应停用更换。对封存的监测、测量、试验设备必须经检定合格后方可投入使用。监视、测量、试验设备的建账综合部负责建立《测量计量器具台账》，记录监视、测量、试验设备原始资料和在使用过程中受检状况。自检的测量仪器由各部门建立《测量计量器具台账》，记录监测、测量、试验设备原始资料和在使用过程中受检状况。测量、计量器具的标识监视、测量、试验设备在送计量主管部门校验后，在其背牌上必须贴署校验合格标签。并对其逐一进行编号标示。测量、计量器具的报废监视、测量、试验设备经送检确定为不合格品时，由综合部作出书面评估报告，报公司总经理批准，执行报废。4.0相关文件及记录《设备管理程序》P-18《测量计量器具检验计划表》R/ZH-40《测量计量器具台账》R/ZH-41四、工作规程W/SB-01消防设备维修养护和运行管理规程1.0目的：确保消防设备性能完好，保证安全运行。2.0适用范围：适用于科技园物业公司所辖物业内消防设备的维修保养及运行管理。3.0职责物业服务中心机电人员负责消防设备、设施、器材的登记，建立消防设施档案。根据检查维修保养计划及运行管理要求进行设施的日常维护管理。安全管理部负责安全员的组织及培训，大厦值班安全员负责消防设备的操作、监控、记录的协助。物业服务中心主任助理负责根据《广东省深圳市重点单位消防档案》要求对本区消防设施维护管理工作进行监督、检查，每月将相关资料收集交公司综合部存档。物业服务中心主任负责组织消防设备的定期检查监督及中、大修项目的申请、汇报。4.0工作程序消防设备维修保养工作机电人员负责消防设备的日常检查维修保养工作，同时参照《广东省深圳市重点单位消防档案》要求在每年12月制定下一年度《消防设备维修保养计划表》，并按计划的要求进行维修保养，将维修保养情况记录于《消防设备月保养记录表》。消防设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，物业服务中心主任应将故障原因及解决方法上报主管领导。凡是夜间发生的不影响用户生活和工作且不会产生严重后果的消防设备故障，可在次日白天进行维修。消防设备的检查保养内容：以《广东省深圳市重点单位消防档案》要求为依据,并注意如下的检查维护内容.4.2.1火灾报警系统4.2.1.1月检查保养内容：按消防设备操作办法，对设备进行系统自检；公共场所烟感器、温感安装倾斜度小于45°，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；随机抽取不低于5%的烟感器，一般采取喷烟查验报警的方法，检查烟感手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；清洁火灾报警控制柜、联动控制柜等。年检查保养：按《消防设备维修保养计划表》执行。消防、喷淋泵检查保养内容4.2.2.1泵体检查、加注润滑油；泵体无渗水、溢水，盘根良好；泵轴转动灵活，无卡死现象；外观整洁，标志清楚，铭牌字迹清晰。4.2.2.2阀门、管道及附件阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，无漏水；阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水；压力表指示准确，表阀及接头不渗水。4.2.2.3电机外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩；电源线穿管无外露现象，电机温升正常，接地良好。4.2.2.4每半年管理机电人员负责对上述项目进行一次保养检修，并作好记录。4.2.3风机4.2.3.1保养内容：断开主电源，挂上标识牌，检查电机接地是否良好；坚固各部分松动的螺丝及联轴器；检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点；调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；清洁电机及风滤器和机壳内部；向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性；连续运转半小时验证风机运转正常。物业服务中心机电人员负责每半年进行一次定期保养检修，并作好记录。4.2.4疏散出口指示灯的保养4.2.4.1月保养内容检查出口指示灯有无损伤现象；出口指示灯供电是否正常；检查出口指示灯安装是否牢固；物业服务中心机电人员负责上述项目的保养并做好记录。4.2.5灭火器使用及保养灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得在烈日下爆晒或靠近热源处存放。4.2.5.2灭火器悬挂地点的环境温度为-10°C—45°C。灭火器设置地点应明显，便于取用，并且不影响安全疏散。安全员负责按计划对灭火器进行月检查，检查内容为：喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通)；压力表指针是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装)；零部件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏)；可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验)；铅封是否完好(一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封)。灭火器由消防部门进行灌装。4.2.6消火栓的保养每月逐个检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏每月逐个打开消火栓检查一次：检查水带有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干；检查水枪、水带接头联接是否牢固、有无缺损；检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫；将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。随机抽取消火栓总数的5%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏。4.2.7气体灭火系统的维护保养(完全适用于CO2系统，EBM系统可参照执行)对防护分区环境的维护保养：检查保护区必要的出入通道应通畅无阻；各种报警信号和安全标志应清洁、齐全并醒目易见；采光照明和事故照明应完好。检查烟感、温感探测器外表面应清洁、无灰尘和环境污染(例如轻质粉尘、漆等)，以保证其灵敏度；检查喷嘴孔口应无堵塞。对灭火剂贮存容器的维护保养：每年对灭火剂贮存容器进行称重或检查贮存压力，若低于允许值极限位置以下，必须予以重新灌装或替换。对灭火控制盘的维护保养：电源、指示灯的可靠程度检查；灭火控制盘的启动试验的工作情况是否正常。对系统的维护保养：检查电磁阀与控制阀的连接导线是否完好，端子有否松动或脱落。从启动钢瓶上卸下电磁阀，检查其动作是否灵活。卸下报警及控制系统与执行机构的连接装置，用模拟试验方法，检查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动作可靠性。检查贮存容器开启机构灵活可靠性。检查灭火剂贮存容器阀和启动容器阀的安全装置和管路安全阀放气口。检查所有钢瓶外表有无腐蚀和镀层脱落现象。对系统中所有软管进行外观检查，若发现有任何缺陷，更换或对软管进行耐压试验。将止回阀从系统上卸下，检查其密封情况和开启动作灵活程度。用气动和手动方式，检查所有选择阀的开启动作是否灵活可靠。4.3运行管理的要求4.3.1值班安全员负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即报告物业服务中心派人进行检查。确认火情后，启动相应消防设备。当中控室消防设备发生故障时，应及时通知物业服务中心机电人员进行维修。按规定做好《交接班记录》。负责中控室设备的清洁卫生，做到每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。每班值班的护园队员负责检查一次设备状态是否正常，如有异常，立即判断原因及时通报有关机电维修人员。4.3.2物业服务中心机电管理员a)按《消防设备维修保养计划表》要求，定时对消防设备进行维修保养，并做好记录。b)负责消防设备的技术资料、档案的收集、保管，编制零星维修配件、材料采购计划。4.3.3大厦消防中控室实行机电人员24小时值班制，异常情况在值班记录做登记述明。出现报警信号时，当值人员应立即核实。属误报，应消除报警信号；属火灾报警，应迅速报告物业服务中心主任，采取措施组织灭火。每年至少二次消防演习。演习由安全管理部组织，物业服务中心机电人员配合进行。安全管理部根据《广东省深圳市重点单位消防档案》要求维护公司消防队伍的建设和管理。消防设备器材管理a)物业服务中心机电人员负责每周对消防泵房、消防设施器材进行一次检查。b)检查内容包括：消防泵、喷淋泵控制柜仪表指示是否正常；控制开关状态设置是否正确；消防栓、消防栓报警盒、消防管道、闸阀是否完好；灭火器是否有效；烟感、温感探头有无损坏；检查消防泵、喷淋泵的运行状态是否正常（每次试运行三分钟），检查水压是否正常（大厦水压8±0.5公斤/平方厘米，58区4.5±0.5公斤/平方厘米，市政直接供水的消防柱、喷淋系统水压为水箱至压力表垂高度的水柱静压），水压指示不正常时，应对系统和压力表进行检查，如是压力表指示不正确，应对其进行检验核实后，更换检查合格的压力表。c）检查方法：消防泵、喷淋泵控制仪表指示是否正常，控制开关状态设置是否正确；消防栓、消防栓报警盒是否完好；消防管道、闸阀是否完好；灭火器是否有效；烟感每月检查一次，抽检5%，检查时将打火机点燃放在距探头1公分位置处。烟感检查方法：检查时用1米左右的塑料管做辅助工具，将塑料管对准烟感探头，然后点燃香烟，用人工连续喷吐烟雾。5.0相关文件和记录《广东省深圳市重点单位消防档案》相关记录交接班记录》R/BA-14消防设备维修保养计划表》R/SB-15消防设备月保养记录表》R/SB-16消防水泵半年保养记录表》R/SB-17消防风机半年保养记录表》R/SB-18消防栓设施检查表》R/SB-19灭火器检查表》R/SB-20消防设备报警故障记录表》R/SB-21消防设备维保季度考评表》R/SB-37W/SB-02供配电设备维修保养和运行管理规程1.0目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。2.0适用范围适用于公司管理的低压配电设备及附属设备的维修保养及运行工作。3.0职责物业服务中心机电管理员负责机电设备的维修保养，负责供配电设备运行中的操作、巡查、维修、保养。物业服务中心主任负责对维修保养工作进行监督检查及中、大修计划的申报。4.0工作程序供配电维修保养工作程序低压配电设备由物业服务中心机电管理员负责维修保养高压环网柜、变压器的维修保养、试验、接地电阻的测试由供电局组织或授权实施。高压环网柜、变压器的外部清洁及一般性的养护由物业服务中心机电管理员负责。物业服务中心机电管理员每年12月制定下年度《供配电设备检查保养计划表》，并根据设备状态制定中修、大修计划。物业服务中心机电管理员按《供配电设备检查保养计划表》内容要求进行维修保养，做好《供配电设备检查保养记录》，对于零部件更换及大修项目记录于《设备台帐》。供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、处理方案报公司处理。凡是夜间发生的、不影响住户生活、工作，不会产生严重后果的供配电故障可以在第二天白天进行维修。4.2运行管理工作由于供配电设施已移交市供电局，各物业服务中心应明确供电局委托的服务范围和内容，继续履行应尽的责任和义务。机电管理员对高低压配电设备的巡查每天至少一次，并将检查结果记录在《配电设施巡检记录表》中。每日至少一次对供配电设备进行巡视，并将设备运行数据记录于《低压配电运行记录表》中(大厦记录于《低压变配电运行记录表》)。供配电设备发生异常应及时报告物业服务中心主任助理，并在其协助下进行处理。系统停电时，自动或根据需要手动起动柴油发电机供电，并对机组的运行状态进行监控，做好运行记录。按《供配电设备检查保养计划表》要求进行维修保养，并将结果记录于《供配电设备检查保养记录表》。负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制；外委修理的联系工作。编制供配电设备台帐、设备卡。4.2.9配电室管理非工作人员进出配电室，必须经物业服务中心同意，并由机电管理员陪同，方可入内。保持良好通风及照明，门窗齐全、完好。配电室内禁止吸烟，消防设施齐全，有防止小动物进入的措施。保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。不得擅自更改配电室机电设备线路及器材，若要更改须经市供电局同意后，方可更改。4.2.10操作安全注意事项物业服务中心机电管理员应严格遵守国家劳动部制定的《电业安全工作规程》进行操作，保证供配电设备正常运行。配电柜进行检修时，应经物业服务中心主任批准后，方可进行检修。全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸，有人工作。”的标识牌。严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明作业空间并穿戴绝缘手套、绝缘鞋，确认安全后方可进行工作。自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。电流互感器二次侧不得开路，电压互感器二次侧不得短路。不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.2.11停电工作注意事项各物业服务中心应留意报纸上的停电通知，并及时向住/用户通报。因设备、线路检修等原因停电，应由物业服务中心按照《信息公告管理规程》，经物业服务中心主任同意后，由物业服务中心提前24小时通知有关用户。向客户发出停水停电通知。如突发停电事故，应在1小时内联系有关部门处理，并在恢复供电后向住用户作出解释。5.0相关文件及记录信息公告管理规程》W/KF-012供配电设备检查保养计划表》R/SB-01供配电设备检查保养记录表》R/SB-02低压变配电运行记录表》大厦R/SB-03配电设施巡检记录表》R/SB-04设备台帐》R/SB-05低压配电运行记录表》R/SB-29W/SB-03电梯保养和运行管理规程1.0目的确保电梯安全运行2.0适用范围公司所管辖物业内在用客、货梯的运行、保养管理3.0职责电梯值班操作人员负责货运电梯的操作。电梯维保单位负责电梯日常维修和保养。机电管理员负责监督维保单位对电梯进行维修、保养。4.0工作程序电梯使用管理规定客梯日常使用由使用者自行操作，无须设司机。货梯的使用由电梯值班人员负责操作，所载货物必须符合电梯安全运行的规定。电梯操作员必须严格遵守《电梯操作》的有关规定。电梯操作员每天接班后负责电梯厅门、门套、轿门、轿厢内壁和地面、地坎处的清洁卫生，并负责填写《交接班记录》。电梯发生故障或停梯保养时，应在基站设置“电梯检修，停止使用”标识牌4.2异常情况处理a)电梯运行中突然发生停驶或失控时，应立即按急停、警铃按钮，及时通知维修人员，设法安全撤离轿厢。b)发生火灾或地震时，电梯操作员应保持镇静，尽快将乘客送到安全层站，关闭轿门、厅门，切断电源停止使用，使用干粉、二氧化碳等灭火器扑救。发生人身或设备事故时，应立即停梯并切断电源，报告有关部门，协助抢救受伤人员，保持好现场。电梯运行中因供电中断、电梯故障等原因而突然停驶，将乘客困在轿厢内时，电梯操作员或电梯维修人员应根据《水电气、电梯突发事件处理规程》立即采取措施，及时解救被困乘客。4.3电梯保养公司统一委托有资质的专业公司实施，根据委托合同，物业服务中心机电管理员负责监督检查，每月将监督结果报综合部做为支付服务费的依据。专业公司按深圳市电梯维保规定进行电梯维修和养护工作，将工作情况记录于《电梯故障维修记录表》中。每月对电梯维保单位进行绩效考评，填写《电梯维保月考评表》。5.0相关文件及记录《电梯故障维修记录表》R/SB-30《交接班记录》R/BA-14《电梯维保月考评表》R/BA-38W/SB-04给排水维修保养和运行管理规程1.0目的及时处理给排水设备故障，确保设备正常工作状态。保证二次供水水质符合卫生检验标准。2.0适用范围公司所管辖物业内给排水设备的维修保养及二次供水系统的管理。3.0职责物业服务中心机电管理员负责给排水设备的操作、检查及维修保养工作。负责制订水箱清洗、消毒计划。负责水池的清洗、消毒的监督。物业服务中心主任助理负责计划的审批、检查监督及外委修理的联系工作。4.0工作程序给排水设备检查、维修、保养工作a)物业服务中心机电管理员负责给排水设备的维修保养,重大维修上报给综合部。b)物业服务中心机电管理员每年12月制定下年度的《给排水设备设施检查保养计划表》并按运行情况制订中修、大修计划。物业服务中心机电管理员按《给排水设备设施检查保养计划表》要求进行检查、保养、维修，并将维修保养情况记录于《给排水设备设施检查保养记录表》。给排水设备故障维修一般不超过四小时，若在一天内无法解决，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司分管领导处理。需大面积停水进行维修保养时，应及时报主任及主管领导，填写《停_通知单》。应提前24小时通知用户。如属突发停水事故，随时做好受影响用户的解释工作。如因市政供水原因停水，应立即联络有关部门处理，并向用户作出解释。排污井、雨水井等根据《给排水设备设施检查保养计划表》做好日常的维护，如因堵塞造成下水不畅、溢水等，物业服务中心机电管理员应及时处理。4.2给水设备设施管理工作4.24.2.1水泵房管理非工作人员进入水泵房须经物业服务中心主任批准后，由机电管理员陪同，方可进入。水泵房内机电设备由物业服务中心机电管理员负责操作，其他人员不得擅自操作。控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”设置。禁止吸烟，确保消防设施完好。保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。机电管理员负责《水泵运行记录表》的填写。供水泵出现故障时，物业服务中心机电管理员应马上启动备用泵，然后通知物业服务中心主任。4.2.2二次供水设施的管理物业服务中心机电管理员负责水池二次供水管网及设施的日常管理。新建、扩建、改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。每年年底制订下一年度的水池清洗、消毒计划，每年清洗、消毒不少于一次。二次供水清洗、消毒人员须持有“健康证”、“防疫知识合格证”并经卫生防疫部门认可。物业服务中心在水池清洗24小时前发出停水通知。为确保用户的正常供水、放水工作必须根据具体情况提前进行并做好记录。工具、用具的准备：工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明、口罩等。4.2.2.8安全须知a)电源：水池内照明须用安全电压作工作照明，水泵须装漏电保护开关b)清洗水池过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如有不适，应立即中止工作，离开水池。c）缺氧：水池如长期封闭无通气孔，应在清洗前通风4小时以上，然后选用如下试验：把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池内不缺氧，否则须继续通风直到没问题为止。清洗：清洗水池时，应先从水池顶部、四周墙壁、水池底部依次反复刷洗，完后用清水整体冲洗一至二遍，排出污水。消毒：用1：100的灭菌净水溶液进行消毒，并将水池盖好，封闭半小时后排出消毒水，再给水池内注入适量清水，反复清洗，清洗出消毒药水。注水：清洗工作彻底结束后，可向水池内注水，至指定的水位。取样送检：水样抽取及送检工作由物业服务中心机电人员负责。水样抽取地点应从底部水池和顶层水管各抽样一支。取样容器需使用检验机构提供的器具。取样当天即送至卫生防疫站受检，《卫生检测结果报告单》由物业服务中心存档。5.0相关文件及记录给排水设备设施检查保养计划表》R/SB-10给排水设备设施检查保养记录表》R/SB-11水泵运行记录表》R/SB-12水池（水箱）清洗及消毒记录》R/SB-13W/SB-05柴油发电机维修保养和运行管理规程1.0目的确保柴油发电机处于良好工作状态，以备应急之需。2.0适用范围适用于公司所管柴油发电机的运行管理。3.0职责物业服务中心机电管理员负责柴油发电机组的操作、维修、保养及试运行。物业服务中心机电主管负责柴油发电机组的综合管理及上述工作的检查监督。4.0工作内容柴油发电机的运行管理工作入机房，须经物业服务中心主任批准后，由物业服务中心机电管理员陪同，方可进入。保持良好的通风、照明，严禁吸烟，确保消防设施完好。操作由物业服务中心机电管理员负责。一般情况下，使发电机处于自动状态。发电机房必须贮备一定容量的备用燃油。每月试运行两次，每次20分钟，在运行过程中，应随时对发电机的运行状态进行监控，发现问题及时处理，并将结果填写在《柴油发电机运行记录》中。当市电停电时，机电管理员应立即赶到发电机房，若发电机处于自动控制状态，发电机会自行启动，若不能起动，按《柴油发电机操作手册》对冷却系统、润滑系统、燃油系统、启动系统进行检查，经检查无故障后迅速以手动方式启动柴油发电机组。发机房的清洁卫生，每周清洁一次，保证无积尘、油渍。柴油发电机的维修保养工作物业服务中心机电管理员每年年底负责制定下一年度《柴油发电机检查保养计划表》，并根据运行情况制定中修、大修计划。物业服务中心机电管理员按柴油发电机检查保养计划要求，定期对柴油发电机组进行保养，并记录于《柴油发电机检查保养记录表》。故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司分管领导处理。对于重要部件更换及大修情况，应在《设备台帐》做记录。5.0相关文件及记录设备台帐》R/SB-05柴油发电机检查保养计划表》R/SB-06柴油发电机检查保养记录表》R/SB-07柴油发电机房日巡检记录》R/SB-08柴油发电机运行记录表》R/SB-09W/SB-06中央空调设备维修保养和运行管理规程1.0目的及时处理空调设备(设施)故障，确保中央空调系统技术性能处于良好状态，保证正常供冷。2.0适用范围大厦内中央空调设备(设施)的维修保养和运行工作。3.0职责机电管理员负责空调设备(设施)的操作、监控记录、异常报告、维修保养等综合管理。并协助设备外委修理的联系工作。物业服务中心主任提供工作指导及检查监督，并对设备外委修理内容审核、报批。4.0工作程序4.1维修保养工作机电人员应严格遵守设备安全操作规范，按照《中央空调设备检查、保养计划表》，对空调设备进行一般维修保养。对于外委的重大维修保养，需到现场协助并做见证。若须停机维修，且造成影响时，应提前报中心主任，通知用户，做好解释。机电人员负责按实际运行情况制订《中央空调设备检查、保养计划表》。重要单体设备的维修保养情况应在设备台帐中登记。机电人员按上述计划进行检查维修保养并填写相应表格。故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部分故障，应将故障原因、解决方案、要求解决的时间书面上报物业服务中心。项目按月对维修保养供方进行考核，填写《中央空调保养月度考评表》。4.2运行管理a)运行时间：空调系统为全年工作日运行，规定供冷时间为每天8小时，超时另外计费，每日运行时间为8:00——17:00，特殊情况按有关客户的书面通知确定空调运行时间。注意根据实际气象条件，适时调整机组，以达到节能目的。b)操纵规定：空调机房内设备(设施)的操作、监控记录、日常巡检由机电管理员负责。运行中的设备须挂牌标示。运行检查：值班机电管理员依据《中央空调设备检查、保养计划表》规定，按时按要求对运行中的设备进行检查填写《空调系统巡检记录表》，并在《中央空调运行记录表》上记录相关的运行数据。机房管理：每周打扫一次空调机房，每月清洁一次机组，保持机房干净整洁。非工作人员进入空调机房须经批准后由机电人员陪同方可进入。注意保持机房内部照明通风良好，消防设施完好。运行数据资料归档：机电管理员每月底将空调设备的运行数据(包括技术资料、维修保养资料)收集、整理保管归档，并对下月维修保养需要的配件、材料编制采购计划或外委修理的联系工作。停机情况：因维修、保养等原因停机，机电管理员经请示物业服务中心主任批准后，提前一天通知有关用户。因突发事故停机，应在紧急处理的同时通知用户，做好必要的解释。4.0相关文件和记录中央空调设备检查、保养计划表》R/SB-22中央空调运行记录表》R/SB-23空调系统巡检记录表》R/SB-24中央空调保养月度考评表》R/SB-39W/SB-07闭路监视、巡更系统维修保养和运行管理规程1.0目的确保闭路监视系统正常工作，能及时发现异常情况，满足安防工作的需要。2.0适用范围公司所辖设有闭路监视系统的物业。3.0职责a)巡逻员负责闭路监视设备的操作、监控记录，发现异常情况及时通知机电人员。b)机电人员负责闭路监视设备的运行管理和维修保养工作。物业服务中心主任负责对上述工作进行检查、监督。4.0工作程序：闭路监视设备的操作程序a)当班巡逻员负责闭路监视设备的操作，包括设备外观的清洁、录像带的更换、日常检查及异常情况的报告，协助机电人员处理异常情况，并做好相关记录。b)录像机、显示器、画面分割器、视频切换器等电器应严格按照该设备的操作说明书进行操作。闭路监视设备的运行管理程序a)机电人员负责闭路监视设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集整理和保管；编制有关的设备台帐、设备卡；编制零星设备配件、材料的采购计划及外委修理工作的联系协调；根据设备运行的具体情况制定维修保养计划；按计划完成设备的维修保养工作；及时处理异常情况；作好《监控、对讲、道闸、公共照明系统的检查保养记录表》记录。b)物业服务中心主任负责对上述工作进行检查、监督，并定期审核有关记录表格。闭路监视系统的摄像头、线路等部件，未经设备责任人同意并报物业服务中心主任同意，任何人不得擅自更改。闭路监视系统的录像时间可根据物业的实际情况确定。大厦要求对所有监视点实行24小时全天候录像，其余物业在平时应使录像机处于自动待机状态，发现异常情况，随时可启动录像功能对相关区域进行录像。采用录像带录像时应及时更换录像带，录像带至少保存一个星期；采用硬盘录像时，硬盘上的资料也应至少保存一周。闭路监视设备的维护保养程序机电人员制定《监控、对讲、道闸、公共照明系统检查保养计划表》，定期对闭路监控设备进行日常维护保养，并作好《监控、对讲、道闸、公共照明系统的检查保养记录表》记录。闭路监视设备的维护保养内容：a)调节并检查监视器、录像机、分割器、视频转换器等电器设备上的各旋(按)钮功能；b)检查摄像头。调整镜头并校焦，擦洗镜片。检查室外摄像头的防雨、防尘罩密封情况。设有云台的摄像头检查其功能；检查监控系统的所有连线与接触情况；检查视频线有无松动；检查电源情况，测试电压是否稳定正常；检测机柜的温度情况。注意通风状况，有强送排风机的要清理降温风扇；进行系统的清洁与防腐，铁件部份的防锈处理。5.0相关文件及记录《监控、对讲、道闸、公共照明系统检查保养计划表》R/SB-31《监控、对讲、道闸、公共照明系统检查保养记录表》R/SB-32W/SB-08工具的使用管理规程1.0目的规范工具管理工作，确保工具的合理使用。防止因管理和使用不当造成工具损坏和人身伤害。2.0适用范围适用于公司工具的使用、保管过程。3.0职责a)仓管员负责库房工具的保管、发放b)使用人负责工具的使用保管4.0工作程序员工配发工具的领用a)领用配发工具后，向仓管员办理《工具卡》。b)员工工作岗位调动，在工作性质不变情况下，使用人将工具带至新岗位，如离职，改变工种应将原有工具退还仓库，仓管员根据《工具卡》进行清点，注销手续，如有丢失，按公司规定折旧后价格100%赔偿。员工使用工具未到折旧年限正常损坏的，使用人申请填写《工具损坏处理单》，部门负责人同意，行政人事部核准后，使用人到仓库以旧换新，如使用工具不当造成人为损坏的，经部门负责人出具意见，行政人事部核实后按公司规定折旧后的价格100%赔偿。电动工具的安全管理必须按照工具使用说明书的要求及实际使用条件确定工具的允许使用范围、正确使用方法；工具的存放和保养方法；工具使用前应着重检查的项目和部位，以及使用中可能出现的危险和相应的防护措施；操作者注意事项，对工具的使用、保管、维修人员进行用电安全技术教育。E.对工具引起的触电事故进行调查、统计和分析，提出预防措施，并上报有关部门。电动工具的合理使用为保证使用的安全，应根据工具的适用范围合理使用。必要时还应采取其他安全保护措施，如漏电保护电器、安全隔离变压器等。否则，使用者必须戴绝缘手套，穿绝缘鞋或站在绝缘垫上。在特殊环境如湿热、雨天以及存在爆炸性或腐蚀性气体的场所；使用的工具必须符合相应的防护等级的安全技术要求。对软电缆或软线的安全要求部分工具的电源线根据绝缘性能要求必须采用三芯（单相工具）或四芯（三相工具），多股铜芯橡皮护套软电缆或护套软线。其中，绿/黄双色线在任何情况下只能用作保护接地或接零线。注：原有以黑色线作为保护接地或接零线的软电缆或软线应逐步调换。工具的软电缆或软线不得任意接长或拆换。对插头、插座的安全要求工具所用的插头、插座必须符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座，在插合时应符合规定的接触顺序，防止误插入。工具软电缆或软线上的插头不得任意拆除或调换。三级插座的接地插孔应单独用导线接至接地线（采用保护接地的）或单独用导线接至接零线（采用保护接零的）不得在插座内用导线直接将接零线与接地线连接起来。4.6保护接地电阻使用场所的保护接地电阻值必须不大于4欧姆。4.7对机械防护装置的要求电动工具中运动的危险零件，必须按有关的标准装设机械防护装置（如防护罩、保护盖等），不得任意拆除。对可能造成其他人或物伤害的机械（如剪草机）应在工作场所设置必要的防护设施。4.8检查和维修工具在发出或收回时，必须由保管人员进行日常检查。工具的日常检查至少应包括以下项目：外壳、手柄有否裂缝和破损；保护接地或接零线连接是否正确，牢固可靠；软电缆或软线是否完好无损；

E.插头是否完整无损；开关动作是否正常、灵活，有无缺陷、破裂；电气保护装置是否良好；机械防护装置是否完好；工具转动部分是否转动灵活无障碍。长期搁置不用的工具，在使用前必须测量绝缘电阻。如果绝缘电阻小于表1规定的数值，必须进行干燥处理和维修，经检查合格后，方可使用。工具如有绝缘损坏、软电缆或软线护套破裂、保护接地或接零线脱落、插头插座裂开或有损于安全的机械损伤等故障时，应立即进行修理。在未修复前，不得继续使用。非专职人员不得擅自拆卸和修理工具。使用单位和维修部门不得任意改变工具的原设计参数，不得采用低于原用材料性能的代用材料和与原有规格不符的零部件。在维修时，工具内的绝缘衬垫、套管等不得任意拆除、调换或漏装。5.0相关文件及记录R/SB-34R/SB-35R/SB-34R/SB-35R/SB-36工具卡》工具损坏处理单》五、记录表格