广场商业项目商业定位报告

上海康城前广场商业项目

商业定位报告（中稿）谨呈：协和集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究市场调研项目属性研判与界定问题结构化分析区域环境分析市场容量预测项目定位导出2006/8/22第一阶段项目整体定位与发展战略

第一阶段思路形成2006/9/12005/9/15第一阶段市场调研2006/9/21研究内容成果上海康城前广场市场调查报告上海康城前广场初期沟通上海康城前广场商业项目定位中稿2报告思路

二、风险和机会三、出路一、目标设定3协和集团——目标地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。把未用的指标全部用足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。4短期内实现利润最大化促进协和商业地产的市值影响力指标最大化世联对目标的理解利润最大化5项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心项目紧邻莘松路，唯一一条进入道路，双向二车道；项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。500m乐购500m巴比伦莘松路项目生春九路场东路项目区位本项目地铁1号线莘庄站车程闲时15分钟，忙时20-40分钟6容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。规划用地面积：72，418平方米，实际用地面积约为43，838平方米。地上总建筑面积166，481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。项目技术指标莘松路已建已建绿地销售中心及样板房高压线，地上不能上盖建筑7项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源云间水庄晶苑四季御庭丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。区域人口：康城居民入住后约为3.77万人。周边别墅区居民约为4-5万人。8第二部分二、风险和机会区域商业分析宏观市场分析闵行商业分析项目本体分析9按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和宏观市场2005年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。上海商品销售毛利率不断上升，从2003年的16.56％上升到2005年的20.16％；城市居民人均消费支出不断上升，从2003年的1.1040万元增长到1.3773万元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。数据来源《上海商业统计年鉴》10传统商业业区域继继续引领领市场，，郊区商商业增长长迅速。。宏观市场场连锁的超超市、大大卖场和和便利店店在过去去的几年年中发展展迅速，，而百货货店的市市场地位位在持续续降低。。传统三个个市中心心区仍然然是主要要的商业业区域，，但随着着周边区区域商业业中心的的兴起和和发展，，市中心心的人口口不断往往外迁移移，郊区区的商业业面临巨巨大的发发展机会会。数据来源源《上海海商业统统计年鉴鉴》11莘庄、七七宝是闵闵行目前前形成的的两大商商圈。闵行商圈圈便捷的交交通和大大量居住住人口聚聚集是闵闵行商圈圈形成的的关键支支撑因数数。莘庄：分分为行政政中心和和居住区区.目前前行政区区的消费费形式属属于过路路性消费费，档次次较低；；依托春春申版快快大型居居住区（（春申景景城、万万科假日日风景、、上海春春城），，属于片片区日常常消费，，档次中中档。七宝：依依托七宝宝大型居居住区（（万科郎郎润园、、），运运动休闲闲配套设设施齐全全，档次次较高，，在建巴巴黎春天天。七莘莘路乐购购的人流流量、档档次、营营业额在在闵行大大卖场中中名列前前矛；莘庄七宝12南方商城城/家乐乐福华联吉买买盛麦德龙易初莲花花大润发易买德百安居乐购世纪联华华农工商乐购乐购龙城购物物中心易初莲花花石头.剪剪刀.布布家得利九百家居居农工商锦江乐园园热带风暴暴好爱广场场家得利日用大卖卖场是闵闵行的主主要商业业形式目前闵行行有18家大卖卖场，2006上半年年实现社社会消费费品零售售额24.44亿元，，比上年年同期增增长21.2%。新开卖场场七家：：易初莲莲花七宝宝店、浦浦江店、、乐购莘莘松店、、家乐福福七宝店店、好又又多虹桥桥店、易易卖得梅梅陇店。。2006上半半年零售售总额3.86亿元，，对区域域零售额额增长的的贡献率率为3.6%。。闵行商圈圈13位置和经经营档次次是决定定闵行日日用卖场场经营好好坏的关关键闵行商圈圈商场名称规模档次面积业态经营状况农工商（新闵店)一层中档约3,000㎡食品.日用品8.26开业一般乐购（莘庄店）二层中档约8,000㎡1FKFC、生鲜食品2F日用品.家电.百货旁边有好美屋良好世纪联华(莘庄店)三层中档约24,000㎡1F餐厅、移动营业厅、服饰；2F食品、生活用品；3F服饰、床上用品良好华联吉买盛(莘庄)三层中低约15,000㎡1保健品、鲜花、速食；2F服装、鞋类；3F食品、日用品一帮农工商（中春路）二层中档约8,000㎡1F食品.美食2F日用品、家电、服装、一帮河畔百货四层中高约10,000㎡B1地下停车场1F餐饮.化装品.星巴克必胜客2F-4F品牌服装良好乐购（七莘店）二层中档约28,000㎡1F餐饮、服装、食品、生鲜2F家电.床上用品.日用品.服装.大时代一帮龙城购物中心三层中高约30,000㎡1FKFC.屈氏士服饰.餐饮.眼镜2F家乐福3F品牌店即将进驻巴黎春天一般易初莲花(吴中路)三层中档约24,000㎡1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品良好麦德龙（虹梅店）一层中档约3,5000㎡服装、日用品、食品、家电、休闲运动类良好易初莲花(七莘路)三层中档约25,000㎡1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品良好大润发（银都路）三层中档约25,000㎡1F停车场.商业街.KFC2F食品(含生鲜)3F电器、服饰.百货、良好易买得（银都路）三层中档约25,000㎡1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食一般家得利（春申路）一层中档约1,200㎡食品、日用品一般农工商(银都路)二层中档约4，500㎡1F水果.蔬菜.生鲜.食品2F床上用品.日用品.服装一般莘庄区域域5家七宝.虹虹美区域域5家春申区域域4家数据来源源：市场场调查14南方商城城是整个个闵行区区域的购购物中心心闵行商圈圈商场名称规模档次面积业态南方商城五层中高10万,营业面积6.8万1F餐饮.化妆品.饰品2F-3F服饰4F家电通讯5F渔猎休闲(电影院.电玩.网吧)家乐福南方购物物中心在在的布局局上以家家乐福超超市、友友谊百货货、好美美家建材材超市三三家龙头头店为主主力店，，满足了了工薪阶阶层、居居民日常常消费、、家庭装装潢的需需要。一一百二十十余家品品牌特色色专卖店店，涵盖盖了服装装、小百百货、通通讯器材材、家具具、体育育用品、、电脑等等多个方方面。休休闲娱乐乐包括：：中、西西餐饮、、咖啡馆馆、茶室室、电影影城、游游乐城、、健身中中心。药药店、邮邮局、银银行、旅旅行社、、书城、、美容美美发等等等一系列列社区服服务项目目，坚持持“以社社区服务务为导向向，集购购物、休休闲、娱娱乐为一一体”的的经营定定位，，，已成为为闵行地地区人气气最旺的的购物中中心。15莘庄、七七莘路、、东川路路三块区区域为闵闵行未来来重点商商业区莘庄东川路七莘路闵行商圈圈闵行商业业十一五五规划:向现代代商业的的转型，，形成以以社区商商业为基基础，以以大型购购物中心心为龙头头，以商商业休闲闲街为特特色的现现代商业业格局。。积极引引进精品品百货店店、品牌牌专卖店店等新型型商业业业态，继继续完善善大卖场场、超市市、便利利店等商商业网点点，规范范发展商商品交易易市场，，培育汽汽车和建建材销售售等新增增长点。。重点建建设七宝宝、虹桥桥、莘庄庄、江川川、南方方商城、、浦江等等大型综综合性商商业中心心，16南方商城城/家乐乐福华联吉买买盛麦德龙易初莲花花大润发易买德百安居乐购世纪联华华农工商乐购乐购龙城购物物中心易初莲花花石头.剪剪刀.布布家得利九百家居居农工商锦江乐园园热带风暴暴爱好广场场家得利消费向东东，消费费习惯分分为三大大圈层第一圈层层：日常常消费就近的大大卖场，，购物班班车5－－10分分钟；第二圈层层：日常常购物南南方商城城，闵行行区域唯唯一商业业中心；；第三圈层层：周末末购物及及休闲娱娱乐徐家汇、、虹桥人口消费费特征徐家汇第一圈层层第二圈层层第三圈层层17每月在闵闵行卖场场消费总总额为500-800元。人口消费费特征摘自《闵闵行商业业市场调调查报告告》。。。超市、商商场和百百货公司司是闵行居居民日常常最常消消费的场场所闵行区居居民在商商场/百百货公司司的每月花费费总额约约为500-800元元。购物地点点的时间间基本在在30分钟钟以内品种齐全全、价格格实惠、、购物环环境是居民选选择消费费地点的的首要因因数食品和服服装是闵行居居民节假假日最高高的开支支。二口或三三口之家,个人收入入3000-6000元元/月为主流摘自《闵闵行商业业市场调调查报告告》18人口消费费特征摘自《闵闵行商业业市场调调查报告告》特征一:消费模式式单一，在闵行行的消费费支出主主要为大大卖场的的日常用用品采购购。由于闵行行区外来来购房人人口与闵闵行户籍籍人口相相当，因因此在闵闵行的消消费时间间主要为为下班后后采购日常常生活用用品。单单一的居居住模式式造就单单一的消消费模式式，因此此，大卖卖场成为为居住区区满足生活活用品采采购的主主要来源源。特征二:就近消费.区域性消消费原则，在闵闵行区域到到消费地点点不超过半半小时车程程由于闵行道道路系统错错综复杂，，消费区域域随着道路路阻隔而自自然形成，，如今春申申、莘庄、、七宝、古美美均形成各各资的商业业卖场集中中区域，辐辐射范围也也限于各区区域内。特征三:大卖场消费费比较频繁,对商场的的要求不高高，满足基本的日常常用品采购购需求。由于日常消消费在附近近卖场解决决，因此去去卖场的频频度较为频频繁，平均均一周1-2次。主要选择位位置近、种种类多、价价格实惠的的卖场消费费。19莘庄将打造造成上海新新兴地区商商业中心之之一区域商业地理位置:莘庄地区位位于上海西西南，土地地面积约２２０平方公公里。是闵闵行区行政政和文化、、公共活动动中心所在在地.人口规模:由于城市大大规模交通通设施建设设和房产开开发，莘庄庄地区成为为上海人口口导入的主主要区域之之一。现有有总人口１２２万人，其中常常住人口约约１１．５５万人，外外来人口３万—５万万人。预期未未来五年将达到到３０万人人。20莘庄建设三三级商业网网路,本项项目属于社社区商业体体系区域商业中心商业区区：1.莘庄老老镇中心商商业区主要项目：：莘松路、、沪闵路““十字字型”路口新新建的块状状集聚型型“综合商业商务””。规划面积：：１０万平平方米。2.上海莘莘城中心商商业区主要项目：：“仲盛商商业中心””和地铁莘庄站站站厅商业。。“仲盛商商业中心”：总建建筑面积约约２８万平平方米社区商业:南为华联吉吉买盛区域域、西为农农工商区域、西北为为莘庄乐购购区域、中中为世纪联华区域、、东北为华华润万佳区区域。现代商贸走走廊:七莘路沿线线（莘庄段段至七宝段段）街区两侧相关关地块集聚聚现代大型型专业店、、大型综合合超市、文文化休闲中中心、图书书文化用品品中心、小小型商业休休闲街、大大型室内滑滑雪运动休休闲中心等等新兴商业业服务业业业态，成为为体现区内内城市形象象和功能、、第三产业业特色、多多业态多功功能集聚、、条状块状状相结合的的“闵行大大道”。《上海市闵闵行区莘庄庄地区商业业发展规划划纲要》-------未来8年上上海莘庄商商业配套设设施,将发发生根本性性的改变和和提高，莘莘庄地区商商业将依托托闵行区行行政中心所所在地、道道路交通网网络、人口口大量导入入等优势，，形成一个个“镇中心商商业区———社区商业业体系———现代商贸贸走廊”的三级商业业发展网络络，使之成成为上海新新兴地区商商业中心之之一。莘庄老镇商商业中心上海莘城商商业中心社区商业商贸走廊21莘松路铁路路以西路段段，商业的的发展完取取决于住宅宅的拉动需需求。区域商业莘闵板块商商业主要分分布三个区区域，全部部为满足居居民日常消消费为主。。乐购（莘松松店）：二二层卖场，，一层好美美屋，一家家酒店及餐餐饮KFC等——满满主周边居居民日常生生活用品采采购需求，，中档。巴比伦商业业广场：三三层。一层层中介、美美容美发、、宠物店；；二层茶坊坊、咖啡店店等；三层层餐饮。———满足周周边居民日日常生活配配套消费需需求，中档档。莘闵生活广广场：一层层农工商层层，二层空空缺，三层层足浴，四四层KTV——满足足莘闵别墅墅区中低档档居民日常常生活，档档次较低。。乐购卖场巴比伦广场场莘闵生活广广场22道路是阻隔隔板块商业业发展的重重要瓶颈。。区域商业沪杭高速、、二条铁路路，基本阻阻隔了板块块与周边区区域的联系系，孤立缺缺乏互动效效应，使板板块商业的的消费局限限于板块内内的居住人人口，缺乏乏外来人口口导入。莘松路双向向二车道，，成为目前前进入莘闵闵板块唯一一道路，且且短期内不不会改善。。这将直接接制约商业业的发展和和外来消费费人口的导导入。目前板块的的商业主要要为板块居居民日常消消费为主。。无高档商商业设施。。本项目道路范围内内人口消费费23小结竞争严峻1.商圈集集中，形式式雷同2.各自为为营，互动动性弱3.住宅拉拉动，需求求单一闵行商圈主主要集中在在莘庄和七七宝，形式式基本以日日用大卖场场为主。位置和经营营档次是决决定大卖场场经营状况况的关键。。由于商业形形式单一，，闵行各大大卖场依靠靠自身生存存。加上闵闵行众多道路的阻隔隔，各个板板块商业难难以形成集集合效应，，形成各自自为营的局局面。闵行的商业业市场主要要由于住宅宅拉动。由由于购房人人口大量导导入，引发发了大量对生活活日用品的的需求，下下班到大卖卖场采购，，周末市中中心商场采采购是居民消费费的主要模模式。24商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（M2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上——核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺本项目属于于区域型社社区商业中中心本项目区域域人口约10万人，，由于交通通的限制，，区域外人人口难以导导入，区域域性社区商商业中心本项目介于两者之间项目属性界界定25人均消费支出及商业单位营业额商圈内已有商业面积商圈服务的人口商业的商圈范围商业规模商业规模的的确定莘闵区域人人口10万万人，按照照国际人均均商业面积积1平方米米/人的标标准，区域域商业体量量应该为10万平方方米一般城市居居住区商业业设施指标标类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人——《城市市居住区规规划设计规规范》国际类比社社区商业规规划指标：：商业规模模比0.027：1(商业面积积：住宅面面积)目前新闵有有的商业面面积约为5万平方米米，剩余的的体量为：：项目商业容容量——10万-5万＝5万平方米12/7/202226商业规模的的确定在目前及可可预见的周周期，符合合市场容纳纳量本项目合理的规模是＝＝5万平方米理性分分析理理性分分析剩余10万万平方米怎怎么办？是继续做商商业？———面面临的风险险？？？还是另谋出出路？———有何机机会？？？？？27地块可用面面积小，限限制条件大大，需要寻寻求内部变变化项目分分析1号地块2号地块3号地块4号地块地块地块面积限制条件1号1.25万㎡限高2号1.24万㎡一期业主争议较大,认为规划为绿地,限制层数3号1700㎡4号约2万㎡高压走廊线,地上不能上盖物业公建配套邮政支局银行.证券物业管理警属菜场综合健身游泳池占地面积1400㎡220㎡-565㎡3400㎡2000㎡3000㎡建筑面积1200㎡1200㎡1000㎡460㎡2250㎡1360㎡600㎡需要建建成的的公建建建筑筑面积积为8070平平方米米康城一一、二二期住住宅已已建成成并逐逐步入入住，，三期期、四四期正正在建建设中中。建建成后后将成成为容容纳约约3.77万人人口的的大型型居住住区；；目前社社区内内部配配套商商业比比较稀稀缺，，居民民日常常消费费通过过购物物班车车/社社区班班车解解决；；目前前前广广场地地块除除一块块为集集中绿绿地外外，其其他均均为已已建物物业（（一为为会所所、一一为商商业综综合楼楼、一一目前前为售售楼处处和样样板房房）28S集合和规模优势

依托康城住宅151万平方米，周边住宅即别墅区居住人口，形成一定的集聚效应，项目的档次可以有一定扩大。W交通瓶颈莘松路的交通是制约消费人口导入的重要瓶颈；地块限制地块有许多限制因素，可变能力小；O体验式消费成为未来商业发展的趋势.符合别墅区客户消费档次存在空白周边商业经营环境渐好T市场竞争威胁严重随着莘庄中心的商业发展，多家商场的开业对板块的客流消费形成分流，而且对吸引区的客流增加难度。市场风险变化莫测【SWOT】12/7/202229如果商业的的市场容量量只有5万万平方米,剩余10万平方米米指标如何何?闵行规划科科科长语录录----------规划划批准的原原则:该配的配足足,类型型可以不局局限商业,但不要超超过总体指指标;一定要征求求小区业主主的意见,他们同意意我们就同同意;把多数指标标建在争议议小的地块块,争议大大的地块尽尽量考虑少少建、不建建“”30第三部分二、风险和和机会三、出路一、目标设设定31闵行小户性性市场全线线红【市场声音】闵行小户型销售火火爆闵行经济性性酒店入住住率高闵行中端办办公物业稀稀缺123万科朗润园园，万科假假日风景的的“蚂蚁工工房”，均均价达到12000元/平方方米，开盘盘便抢购一一空；松江九亭上上海青年城城，7月份份开盘以来来销售套数数446套套，实现均均价8610元/平方米；；70％，90平方米米国家政策策，抢时机机就是占先先机。莫泰168，锦江之之星、泰姆姆24H宾宾馆的入住住率达到80％。尤尤其是周六六、日，入入住率达到到100％％。康城及周边边的居民非非常多，如如全部入住住，访客的的住宿将有有较大需求求。目前办公物物业在售的的仅有四个个。价格均均价8000-10000平平方米，尤尤其小面积积的办公物物业在闵行行需求较高。。详细见附件件：《闵行行小户性、、酒店、办办公调查》》32【产品定位】项目区位项目地块商圈人口处于闵行新新闵板块别墅区和居居住区聚集集拥有一定的的人口支撑撑地块小，面面积大，15.8万万建筑面积积限制条件多多，只能向向高向密发发展。非中心大体量，高高密度不在核心商商圈。板块块内商业没没有形成互互动商圈消费模模式单一，，市场容量量有限市场容量有有限外来人口导导入困难，，区域内消消费人口有有限区域内纯商商业需求有有限人口消费单单一突破区域价价值实现整体价价值跳出商圈挖掘其他需需求能够实现高高可达性、、高密度、、集约性、、内部、外外部联系完完整性，从从而实现快快速销售，，进而产生生巨大的社社会效应与与升值潜力力。12/7/202233【产品定位】产品解构图图非商业都市单元纯租赁式公寓假日寓所公寓酒店传统住宅超标准服务式公寓工作式社区国际公寓名商俱乐部创业型公司个人工作室街区商业（StreetMall）商业集中商业（shoppingMall）仓储式购物物中心主题式/服服务式购物物中心商业性休闲会所VIP会员店展示廊/橱窗品牌专卖店集市传统式购物物中心12/7/202234Urbanunitscomplex都市单元元综合体体

土地日益稀缺，人口日益增长；少数的空间，应承载更多的功能。他是一种理想，他是一种生活，他是一种体验，他是一种期待。【产品定位位】12/7/202235【整体定位位】“HOPSCA”豪布斯卡卡HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT(酒店+办公+公园+购物中中心+商商会+住住宅)HOPSCA是是指在城城市中的的居住、、办公、、商务、、出行、、购物、、文化娱娱乐、社社交、游游憩等各各类功能能复合、、相互作作用、互互为价值值链的高高度集约约的街区区建筑群群体。12/7/202236源起：HOPSCA于于1986年最最先诞生生于巴黎黎的拉德德芳斯，，是一个个集酒店店、办公公楼、生生态公园园、购物物、会所所、高尚尚住宅于于一体的的城市综综合体。。HOPSCA的的特征：：特征一：：

高密密度，集集约性特特征二：：整体统统一性特特征三：：功能复复合性特特征四：：土地使使用均衡衡性特特征征五：空空间间连续性性1.平面的的连续：：2.立面面的连续续：3.空间间的连续续：特征六：：内部、、外部联联系完整整性一个成功功的HOPSCA项目目的开发发及运营营，会带带来巨大大的社会会价值，，为开发发商、运运营商带带来巨大大的品牌牌价值，，同时作作为地产产物业的的HOPSCA，随着着城市的的不断发发展，其其物业自自身也具具有升值值潜力。。HOPSCA在在巴黎HOPSCA在在纽约HOPSCA在在东京12/7/202237【获利模式式】商业街销售获利，购物中心持续经营获利商业大部分出售和少量作为固定资产租赁获利办公成功销售获利公寓大部分出售和少量长期经营获利酒店12/7/202238【产品矩阵阵】明星业务

高市场增长率

高明星STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵市场需求市场竞争属性销售趋势创业者办公中中现金牛时间短，出售获利。它是项目现金流的主要来源。小户型公寓高中现金牛公寓式酒店中低明星精品酒店提升项目形象，可直接出售。商业街中高明星精品商业街能够带旺整个项目。形象树立后，可以直接出售。主题购物中心中高痩狗前期需要培育，通过持有经营获利，如果经营成功，会未来带来持续的现金流。现金牛明星痩狗物业规模12/7/20223915.8万商业3.5万万酒酒店店式式公公寓寓1.5万万商商业业街街+3.5万万商商业业体体4万万酒酒店店式式公公寓寓0.8万万公公建建3万万办办公公++3万万公公寓寓式式酒酒店店【物业业比比例例】12/7/2022401号地块2号地块3号地块4号地块【物业业比比例例】地块地块面积物业形式限制条件1号1.25万㎡商业街+小户型公寓限高2号1.24万㎡主题式购物中心+公寓式酒店+公建+办公一期业主争议较大,认为规划为绿地,限制层数.3号1700㎡小户型公寓4号约2万㎡休闲运动主体公园高压走廊线,地上不能上盖物业.12/7/202241各类类商商业业中中心心对对应应不不同同的的商商业业业业态态大型型购购物物中中心心的的业业态态比比例例经经验验值值为为：：购物物：：餐餐饮饮：：娱娱乐乐约约为为52％％：：18％％：：30％％各类类商商业业中中心心的的典典型型主主力力租租户户及及相相应应商商业业形形态态小区配套商业（周边）社区商业区域性商业市级商业微型超市餐馆美容院干洗店快餐店医疗室超市药店百货商场餐馆家具店五金商店汽车美容店酒吧音像租赁店银行超市大型优惠商店大型百货商店家具店体育用品店药店办公用品店电影院大型百货商店时装店大型影城娱乐中心饮食街大型专卖店大型优惠商店小型商业街商业街为主，个别集中商业商业街＋集中商业商业街＋集中商业【商业】我们的商业业形式———商业街+集中商业业12/7/202242【商业业】】————价价值值分分析析商业价值最大面商业街购物中心商业业街街：：铺铺面面沿沿价价值值最最大大面面开开发发设设置置。。在在转转角角处处可可设设置置高高档档餐餐饮饮主主力力店店，，拉拉动动整整体体街街区区档档次次。。购物物中中心心：：由由于于面面积积较较大大，，必必须须满满铺铺。。因因此此入入口口处处必必须须设设置置大大型型标标志志性性建建筑筑，，吸吸引引消消费费人人口口导导入入。。内内部部必必须须设设置置无无导导向向性性.循循环环不不息息人人流流动动线线。。实实现现各各个个商商业业价价值值面面积积最最大大化化。。BIOCK1BIOCK2地块形式销售方式利用精品商业街+主题式购物中心两者相辅相成。互为补充，互为利用。形成价值的互动。总计2.2万出售，2.8万持有经营BLOCK11.5万商业街全部出售BLOCK23.5万商业体80％自有经营，20％出售12/7/202243【商业】———地下下与入口口P入口人流步行行入口下沉式人人流主入入口方向向，提升升地下商商业价值值。商业橱窗窗展示，，与对面面商业街街联成一一体12/7/202244【主题购物物中心】】——定定位以室内娱娱乐为体体验点的的，集购购物、餐餐饮、休休闲娱乐乐为一体体的体验验式购物物中心以日常生生活购物物消费为为主导———主力力消费需需求配以娱乐乐、餐饮饮成本低，，参与性性的娱乐乐体验点点——兴兴奋点12/7/202245【主题购物物中心】基本原则则：80%持持有经营营，20％出售售；招商先行行，设计计可以通通过招商商情况调调整；优先考虑虑2-3家大型型品牌主主力店进进驻，带带旺商气气；引进经营营管理公公司，进进行后续续经营管管理。“”12/7/202246地面入口B3B2B1通往小区L1L2L3【主题购购物中中心】】购物中中心的的人流流动线线12/7/202247【主题购购物中中心】】购物中中心的的布局局模式式商业式下沉式广场，直通B1购物中中心的的平面面布局局循环是是商业业体的的人流流生生生不息息的最最好方方式12/7/202248【主题购购物中中心】】———中庭庭12/7/202249【主题购购物中中心】】立面的的处理理入口的的标志志12/7/202250【主题购物中中心】电梯的形式式12/7/202251【商业街】Foldedstreet——适合合人体尺度度以及与周周边环境相相结合的小小规模体块块组合而成成的“Foldedstreet””，使街区区生动活泼泼观景平台———体块相相互错落，，形成了丰丰富的空间间层次，同同时营造出出生态观景景平台直通街概念念12/7/202252【商业街】以品牌餐饮饮为带动,以高档社社区休闲配配套精品店店为主要业业态SPA会馆馆,康体健健身宠物医院.7-11,社区配配套麦当劳汽车车餐厅,精精品川菜12/7/202253【商业街】时尚都市体体验有会员制或或俱乐部服服务提供店铺装装修设计顾顾问服务主题特色店店12/7/202254【商业街】消解购物街街单一功能能,实现现真正休闲闲聚会功能能形成共同兴兴趣人群的的聚会交流流地点休闲娱乐体体验12/7/202255【酒店】以小单间、、套间为主主，装修风风格简单而而富有个性性，可有三三到四种选选择方案，，装修单价价在1000-1500元/平方方米。可先联系酒酒店，经济济型品牌连连锁酒店进进驻，统一一经营管理理，带租约约销售。公寓式酒店店12/7/202256【写字字楼楼】“SVO（（服服务务式式写写字字楼楼））””以最最小小面面积积100㎡㎡发发售售，，创创业业者者承承受受得得起起的的写写字字楼楼。。为为新新锐锐公公司司服服务务，，将将他他们们从从琐琐碎碎的的日日常常行行政政工工作作中中解解脱脱出出来来的的，，将将建建筑筑同同服服务务打打包包在在一一起起的的结结合合体体。。SVO是是独独立立的的12/7/202257SVO是是自自由由的的最小小的的产产权权单单位位可可随随意意组组合合，，合合伙伙人人一一人人买买一一套套，，打打通通就就是是大大公公司司，，关关系系好好继继续续干干，，出出现现问问题题一一人人一一套套清清晰晰明明了了。。SVO是是专专业业的的专业业的的公公共共秘秘书书服服务务，，专专业业的的律律师师咨咨询询，，专专业业的的会会计计师师建建议议，，您您的的周周围围有有一一个个专专业业队队伍伍随随时时准准备备为为您您服服务务。。SVO是是管管家家，，在在你你直直奔奔主主题题的的时时候候，，处处理理好好一一切切繁繁杂杂。。SVO是节节约的不再为低使使用频率的的空间付费费，不必再再为高成本本的办公设设备占用固固定资产，，最大化的的资源共享享，所有人人都收益【写字楼】“SVO（（服务式写写字楼）””12/7/202258【公寓】面积约为50-70平方米，，以一房和和小两房为为主。低总总价，未来来的都市主主义生活享享受。提供供精装修菜菜单，单价价在1000-1500元/平方米，，实现“CONDO”生活。。精装修公寓寓12/7/202259理性型_RationalModel生活独立,但又亲密密生活区和工工作区分开开,有双洗洗漱洁具体体现亲密生生活男主角=投投资分析师师/女主角角=医生【公寓】12/7/202260感性型_SensitiveModel一切布局以以围绕两人人亲密享受受为前提一切细节均均被放大,距离感几几乎不存在在男主角=软软件工程师师/女主角角=美容师师【公寓】12/7/202261现代型_ModenModel周末夫妻前卫/独特特/有个性性,最好自自己DIY男主角=摄摄影师/女女主角=设设计师【公寓】12/7/202262【公园】-运动休闲主主题12/7/202263【开发节节奏】NO1:现金牛牛+明明星＝＝公寓寓+商商业街街市场需求市场竞争属性创业者办公中中现金牛小户型公寓高中现金牛公寓式酒店中低明星商业街中高明星主题购物中心中高廋狗NO2:现金牛牛+痩痩狗＝＝办公公+主主题购购物中中心NO3:明星＝＝酒店店属于同同一区区域，，地块块各项项条件件齐全全。公公寓短短平快快，迅迅速回回笼资资金。。商业业街销销售之之前，，主力商商家必必定先先进驻驻，营营造商商气，，购物物中心心的招招商同同时开开展。。属于同同一区区域，，可同同时开开发。。利用用购物物中心心带动动办公公的销销售。。随着着招商商工作作的不不断开展，，大型型商家家进驻驻，推推出限限量黄黄金商商铺，，短期期引爆爆。由于酒酒店的的使用用年限限较短短。最最后推推出明明星产产品，，避免免与公公寓发发生冲冲突。。从而而通过过前期期的铺铺垫，，提升升价值值，实实现利利润最最大化化。12/7/202264【经济测测算】面积(㎡)成本(元)收入(元)地下车库26,541㎡69,272,010地下商业55,681㎡245,831,615出租获益集中商业35,000㎡133,525,00030,000,000直接出售收益,剩余2.8万㎡出租获益街区商业15,000㎡42,273,874公寓40,000㎡109,600,000320,000,000.酒店30,000㎡95,100,000300,000,000.办公30,000㎡94,950,000300,000,000.配套8,000㎡11,720,000总计地上15.8万802,272,499.57不包含地价,不包含公园建设成本1,250,000,000.(不包含出租收益)12/7/202265还是是另另谋谋出出路路？？————有有何何机机会会？？？？？？？？12/7/202266大型型商商业业地地产产在在中中国国成成功功的的关关键键NO1:商业业定定位位——一定定地地址址，，二二定定规规模模，，三三定定主主力力店店NO2:规划划设设计计——人流流动动线线.视视觉觉通通透透.交交通通体体系系.主主力力店店的的设设计计要要求求NO3:后期期经经营营——招商商.经经营营管管理理.持持续续能能力力地址址考考虑虑尤尤为为关关键键，，交交通通.是是否否在在人人口口聚聚集集区区.人人口口的的消消费费能能力力和和规规模模及及未未来来增增长长潜潜力力是是关关键键。。辐辐射射范范围围和和辐辐射射人人口口规规模模决决定定商商业业的的总总体体规规模模。。国国外外，，十十万万平平方方米米以以内内叫叫做做““最最佳佳规规模模””，，15万万平平方方米米以以上上的的商商业业，，最最少少要要有有10家家以以上上的的主主力力店店的的组组合合。。主主力力店店的的选选择择和和商商业业的的主主题题直直接接相相关关。。人流动线线中一个个单一的的通道是是最好，最好生生生不息息。视觉觉看到越越多的店店铺越好好，刺激激人的购购买欲望望。卸卸货区域域是尽量量在地下下,私私家车和和送货车车都不要要和人在在一个平平面上交交叉。招招商之前前，先和和主力店店进行对对接，量量身定做做，不同同的主力力店，都都有不同同的荷载载高度和和卸货的的要求。。商铺是只只租不售售的全部部销售的的商铺存存活率非非常低。。招商完完成后，，艰巨的的任务刚刚刚开始始，如何何持续经经营管理理，是商商场未来来不断盈盈利的关关键。商商业只有有在经营营中才能能实现价价值。商商业项目目，一般般的要有有三年的的培育期期，最低低也需要要两年的的培育期期。需要要有充足足的资金金和技术术准备。。家以上的的主力店店的组合合。主力力店的选选择和商商业的主主题直接接相关。。12/7/202267商业地产产的环节节商业投资资——商商业规划划——商商业经营营如果本项项目计划划建成大大型商业业体集中中出售，，实现的可可能性非非常小，，如果一定定要选择择，可以以从商业地地产的环环节中寻寻求突破破12/7/202268大型集中中商业的的出售模模式12/7/202269产权返租租模式1操作方式式——客户购买买时即与与开发商商签订租租约，将将所购房房产返租租给开发发商，租租约期内内由开发发商将房房产转租租经营，，租期两两年到十十几年不不等。发发展商一一次性返返数年租租金降低低首付；；同时返返租期内内，业主主定时从从发展商商处得到到定额租租金回报报。通常常这种返返租回报报模式会会附带““回购””条款。。典型案例例——曼哈购物物广场、、常兴天天虹商场场、保利利友谊城城、金晖晖商城、、大中华华太古广广场、沃沃尔玛鸿鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租租模式下下的价值值链模型型和利益益传导模模型：解决了高高价销售售与提前前消化的的矛盾，，但激化化全部销销售和持持续经营营的矛盾盾。建设部《《房地产产销售管管理办法法》规定定：2001年年６月１１日后，，不得以以返本销销售和售售后包租租的方式式出售未未竣工的的房屋。。12/7/202270案例例：：常常兴兴天天虹虹商商场场楼层层：：1————5层层。。主力力店店：：天天虹虹发展展商商年年租租金金回回报报率率变变化化：：4.8%——6%——2.8%（（低低于于三三年年期期国国债债3.37%））与天天虹虹租租约约：：15年年年租租金金增增长长率率：：2%现状状：：在在售售，，分分期期或或一一次次性性付付款款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%资料料来来源源：：国国土土局局网网站站销销售售公公示示。。发展展商商保保留留1层层高高租租金金楼楼层层，，通通过过1层层租租金金弥弥补补回回报报率率，，可可维维持持4.8%左左右右。。现通通过过主主力力店店提提供供回回报报，，投投资资回回报报率率2.8%，，低低于于三三年年期期国国债债利利率率。。销售售状状况况不不佳佳。。销销售售率率约约占占推推出出部部分分的的47%。。此项项目目现现仍仍返返租租，，但但已已经经不不能能作作按按揭揭。。12/7/202271店中中店店销销售售模模式式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作作方方式式————发展展商商将将商商业业划划分分为为可可经经营营的的小小铺铺位位，，然然后后按按铺铺位位出出售售给给投投资资者者或或使使用用者者，，同同时时购购买买人人必必须须同同时时签签署署物物业业使使用用协协议议，，承承诺诺服服从从商商业业的的统统一一经经营营和和管管理理约约束束。。典型型案案例例————赛格电电子市市场缓解了了全部部销售售与持持续经经营的的矛盾盾，但但无法法解决决高价价销售售与提提前消消化之之间的的矛盾盾12/7/202272基金整整售模模式3操作方方式———基金/大客客户直直接收收购商商场，，然后后租给给大型型商业业，获获取投投资收收益。。典型案案例———嘉德置置地的的“中中国商商业地地产基基金””计划划。基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：投资者基金经营者使用者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益12/7/202273整售的的适用用条件件1、已已投入入使用用并收收益稳稳定的的商业业2、目目前在在国内内对于于那些些还没没有经经营成成熟，，但是是招商商租约约已经经签订订、主主打的的品牌牌商户户已经经签订订租约约的项项目，，基金金也有有信心心购买买3、对对于散散售的的商业业，基基金购购买的的兴趣趣不大大，但但是如如果开开发商商几年年后可可以回回购，，达到到国外外基金金的租租金回回报率率要求求的，，基金金也会会考虑虑购买买4、租租约年年限的的基本本要求求是该该商场场大的的租户户租期期5年年以上上，小小的租租户租租期2年以以上。。5、新新加坡坡来的的基金金主要要是要要求项项目的的稳定定经营营，对对租金金回报报率的的要求求较低低一般般在6％左左右就就可以以了，，而欧欧美的的基金金要求求租金金回报报率一一般在在10％以以上。。来源：：亚信信行总总经理理萧福福泰访访谈解决了了持续续经营营和销销售之之间的的矛盾盾，但但很难难达到到价格格和快快速回回笼资资金的的目标标。12/7/202274嘉德置地地的“中中国商业业地产基基金”计计划2004年底，，嘉德置置地开始始大规模模的商业业地产项项目的收收购。嘉嘉德置地地的策略略是与沃沃尔玛三三大中国国合资企企业之一一深圳国国际信托托投资结结成战略略同盟，，最终涉涉及的购购物中心心将达到到28家家，然后后把这些些项目打打包成““中国商商业地产产基金”