日常物业管理服务

日常物业管理服务TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、前期介入阶段1\o"CurrentDocument"二、入住期管理1\o"CurrentDocument"三，装修管理：2\o"CurrentDocument"四、常规期物业管理5日常物业管理是物业管理单位实施物业管理与服务功能的重要阶段，针对联通公司办公楼及住宅小区的特点，物业管理工作将由前期介入、入住期、常规期三个部分组成。介入期：我们深入了解建筑设计思路和入住、业主人群的需求，从物业管理的角度提出一系列合理化建议并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案，为接管打下坚实的基础。入住期：我们将装修管理和治安管理确立为这一阶段的重点工作。在装修管理上，实施装修“一把手”负责制，由物业管理公司总经理亲自挂帅，主抓联通公司办公楼及住宅小区的装修管理，对开发商、业主委员会以及全体业主负责。实施公司，管理处层层责任制，对装修工程实施严密的追踪监管，确保装修管理总体目标的实现。治安管理上，我们依据入住期的治安形势和住户的需求，实施“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理方式，加强对装修队伍、外来人员、搬运人员等流动因数的监管，确保“管理无盲点，治安无事件”。一、前期介入阶段针对小区的实际情况，提前准备物业管理方案。在前期介入工作中，一方面参与小区规划建设，另一方面，紧密结合联通公司办公楼及住宅小区的实际情况，提前准备物业管理方案。2、作好验收、接管工作。二、入住期管理1、举办隆重而简朴的入住仪式业主对新家一一联通公司办公楼及住宅小区，有一个了解、熟悉、认同的过程，为了缩短这一心理过程，展现未来物业管理人员的良好形象与风貌，我们将在小区举办隆重而简朴的入住仪式，邀请有关领导、住户代表参加，为共同营造安宁、祥和、积极向上的花园物业所特有的氛围和良好的环境，获得一个良好的开端。2、办理入伙手续流程交领入住资料一一填写资料并输入电脑。签订合约一一代收，代缴费用一一发钥匙交验房屋开通水电气，待办电话电视业务。办理入住手续采取的便利措施办理入住手续，我们将坚持我们星邮物业服务的八字方针：热情，周到，高效，便利。我们采取的便利措施是：（1）设立办理入住专用办公室，由专人提供一条龙服务。精心安排入住程序，住户随到随办。（2）提前与有关供电公司，自来水公司，燃气公司，电信公司，有线电视等部门签订代办协议，以方便业主，减少麻烦。同时为主户提供多项免费咨询和维修项目。三，装修管理：联通公司办公楼以及住宅小区办理入住手续以后，广大业主的房屋同时装修，装修队伍形式多样，管理难度大。根据《长沙市住宅装修管理规定》《违章装修项目以及处罚办法》并设计《装修施工审批表》《装修许可证》《装修施工出入证》《装修人员情况登记表》《文明施工责任书》，还建立了装修管理组织机构，制定了管理服务程序，以实施全天候，全方位，全过程的装修管理。装修管理组织运行机构：（1）成立装修管理办公室：由综合部主管负责，保安队长，维修主管协助工作，共同负责装修管理的日常工作以及突发事件的处理。（2）成立装修纠察队：纠察队由保安部和工程部人员组成，在装修期间隶受办公室管理，其工作职责为：A，维护装修期间辖区物业的正常管理秩序。B，查验进出人员的出入证以及施工队伍的装修许可证。C，及时发现和制止违章装修现象并做好记录并向上级汇报。D，防止业主的装修材料被盗，确保业主的利益不受损失。E，及时发现，制止在装修现场抽烟，私自动火，乱接电源等危险苗头，并记录在案。F，严格实行交接班制度，认真填写本班巡视情况和处理结果。装修的日常管理：（1）办公室主任组织办公室人员办理装修队伍的培训，验资，审批和发放各类证件。（2）跟踪施工情况，管理处主任每日巡视，了解各施工点的施工情况，保安队长，维修主管每天不少于4次定时巡逻，了解施工情况以及纠察运行情况。（3）门卫24小时值班，严格管理进出人员，车辆管理验证等手续并做好相关记录。纠察队员在各楼层每2小时巡查一次并做好相关工作记录。（4）管理处主任每天早上8：点布置当天工作，说明装修队伍当日进入开工情况以及当天应注意的事项；17:汇总一天的装修情况，事故处理情况并做好相关记录。（5）装修垃圾清运：装修垃圾要求业主和装修队伍将其用编织戴装好，然后堆放在指定的专门堆放建筑垃圾的地方，以便于统一管理和清运。日清日运，不污染小区内的环境。装修垃圾清运：（1）装修管理办公室负责装修安全工作的管理，保安部负责日常安全管理工作。（2）与业主和施工队负责人签订装修安全责任书。（3）装修材料车辆有序的定时进入，门卫进行认真查验，发现有毒，易燃，未作处理的材料严禁入内。（4）需要进行烧焊等动火作业，应向消防机关申请，经批准后在管理处管理人员监护下，方可作业。（5）稽查队在询查时候，对装修房屋的材料，装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。（6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。装修是广大业主购房以后为了体现个性化生活方式所必备的一项基础工作。装修往往影响邻里关系，出现违章破坏主题结构的事情。为了维护联通公司办公楼及住宅小区外观形象的统一，美观，保证房屋设施设备的正常使用，特制定一系列装修管理规定如下：（一）装修施工队伍和装修方案的优化选择1，为了更好的配合管理处对装修的管理，从业主和管理公司双方利益出发，建议业主尽量选择有资质，有企业管理合格证，管理处批准推荐的装修队伍，千万不要用游击队装修队伍，以免后患无穷。2，业主自聘的装修队伍，必须经过管理处进行资质审查，同意后方能进场施工并承诺遵守《联通小区装修施工管理规定》签订文明施工责任书。3，业主选择的施工方案必须规定要求，不得出现违章装修项目，管理处对装修方案进行审查，审查后方可施工。（二）装修申报1，住户装修，必须提前7天向管理处申报，管理处对装修队伍进行资质，装修方案的审查并提供装修手册。2，业主领取《装修审批表》《装修人员登记表》如实填写装修项目，范围，时间，施工图纸，施工人数等信息。（三）装修审批（1）业主必须如实填报装修内容，并向管理处提交装修设计图纸，涉及消防规定的应向消防部门申请办理报批手续。（2）在接到业主递交的装修方案后，管理处对装修方案进行严格的审核，确保不出现违章装修方案并及时批复。（3）业主收到批复后，交纳装修押金，垃圾清运费，带领施工队到管理处办理施工人员登记手续，交纳装修押金，签订《文明施工责任书》，领取装修许可证》办理施工人员出入证。（四）施工管理所有施工必须按照管理处审批的方案进行，如需更改，必须经管理处审批，管理处出具更改通知后方可施工。施工期间，业主必须进行现场监督，保证施工队伍按规定作业，文明施工，预期未完工要办理逾期施工手续，并交纳逾期管理费20元/天，不办理预期手续的，管理处有权要求其停工，对于违章装修，除按长沙市政府文件处理外，管理处有权对业主和施工队伍除以一定数额的罚款。小区集中装修期间，管理处将成立装修稽查队，维护装修管理秩序，监督装修过程，业主与装修施工队伍应服从装修纠察队的管理。装修期间，中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，要办理延期手续。施工期间，施工时间根据小区实际情况另行规定。装修施工用电不得超过该装修房屋的装表容量，严禁擅自乱拉，乱接电源线，超容量用电在与管理处协商后由管理人员指定位置连接电源线，否则，造成一切后果由业主或施工队负责承担。管道煤气设施个燃气用具（必须符合国家标准）的安装、装修、拆装必须由持有专业资质证书的单位施工，未经相关单位批准，用户不得私自安装、拆除、改装等。装修施工期间，严禁打拆承重墙体，打拆承重墙体的出了责令恢复原貌以外，管理处将对其除以装修押金的30%——50%的罚款。空调以及空调管道的安装应在管理处统一规划的位置，空调架由管理处统一指定安装位置。防盗窗款式、规格由管理处统一设计。严禁改变厨房，卫生间的使用功能，必须保持排水、排烟畅通、不损害其他业主的利益。施工过程中必须垃圾袋清运，每天垃圾袋装好放在室内，然后在规定的时间运送至指定的建筑垃圾堆放处，在楼梯、过道、天台、道路以及其他公共场所，不得作为加工，堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设施设备，保证地面、墙面、电梯等完好无损和完美整洁。（五）验收1、装修工程完毕以后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工，管理处派员进行验收。2、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收，如未验收，管理处将安排拆除隐蔽工程部分，进行查收，由此造成的损失由业主或装修队自行承担。3、验收合格后，由管理处验收人员在《装修申请表》上验收栏内签名，验收不合格，掀起整改，直至合格为止。4、装修验收合格并使用1个月后，经过管理处复验，无明显质量问题，退回装修押金。四、常规期物业管理日常物业管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：1、高标准、高水平管理措施：（1）建立和完善物业管理质量体系物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平，必须建立一套高标准的质量保证体系。长沙星邮物业管理有限公司质量管理体系已经通过ISO91质量管理认证，而且在实践过程中证明是行之有效的，因此在今后的工作中，我们从一开始就坚持做到高标准、搞起点、科学管理、规范服务。（2）培养高标准高素质的员工队伍人才队我们来说，是最宝贵的资源，他决定了企业的兴衰。我们引进的人才要具有较高专业技能和较好的综合素质，是我们搞好物业管理服务工作的重要前提。（3）加强和完善物业管理的硬件条件（4）营造富有特色的社区文化（5）实施辖区物业的人性化管理崇尚人性，是我们管理工作的精髓。在联通小区，我们将引入人性化物业管理理念，关注业主的生活品质，关注员工的不同需求，在管理、环境、空间等各个层次与环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力充分发挥，对工作、生活、文化上品味需求得到满足。（6）注重发挥业主自治、自律功能2、提高管理深度与广度的方法：社会在进步，时代在发展。对于联通小区而言，物业管理服务的深的和广度是没有止境的。我们认为：随着社会进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度，广度上，除了依靠科学手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面的需求。3、超前性、创造性、全方位服务的意识培养：（1）超前性是联通小区物业管理前卫和榜样地位的标志。（2）创造性是联通小区物业管理的生命源泉。（3）实施社区全方位服务，我们的号是“住联通小区，送全新生活方式”4、营造优美舒适、文明安全、洁净优雅环境的设想（1）硬件建设：A、建立优美的环境。B、对垃圾分类处理。C、严格车辆交通管理。D、运用现代化科技手段，“三防”结合，确保安全。（2）软件建设：A、政策落实，措施得力。B、严格装修审批手续，加强监管。C、设置环保宣传栏，宣传物业管理条例法规以及其他社会信息和生活知识。D、鼓励节约能源，定期组织居民开展文体活动。5、社区文化和环境文化特色的物业管理模式6、先进管理理念在物业管理过程中的应用（1）创新管理现代物业管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性，创造性作为管理核心。这一对物业管理有重要的指导作用。随着社会的进步，物业管理向着更全面，更专业化的方向发展，业主的需求也在不断的变化，我们星邮物业也只有以“业主需求为第一，以业主满意为目标，为业主提供最佳的物业管理服务，才能开辟我们生存和不断发展的道路与空间。（2）以人为本的管理理念7、便民服务措施⑴有偿服务项目：我们将坚持“取之于民，用之于民”服务方针和方便客户、合理收费的原则，开展便民有偿服务活动，并遵循“有法可依，有章可查”原则设置服务，明确质量与收费标准公开。A、日常的保安、保洁、基础公共设施设备维修、环境绿等物业管理专项服务。B、车辆保管：自行车、摩托车、电动车等入库要收取保管费，汽车停放公共区域收取占地费。C、中介服务：代租售房屋、家政服务、缴费服务、代办证件验检等；D