房地产市调方法及技巧教案

房地产市场调查2022/12/16教学目的什么是市调市调的重要性市调的方法2022/12/16课程内容市场调查的概念及其重要性市场调查的内容市场调查的方法2022/12/16市场调查的概念2022/12/16市场调查的概念市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。

市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问题。（美国管理学会）

2022/12/16市场调查的地位及重要性「市场调查」是房产的基础「市场调查」是房产「扎马步」工夫2022/12/16营销策略制定需要精确的信息产品规划需要丰富的信息重大决策需要丰富、正确而精准的信息决策产生什么结果，来自于提供什么样信息

为何要建立数据库?……2022/12/16市场调查的作用2022/12/161.提供高层管理者作决策的客观依据

2.有助于了解其它竞案，促进自身管理与销售

3.增强企业的竞争应变能力

对于管理的重要性

2022/12/16生产只是方法，销售才是目的。销售前需有全盘的产品计划，促销计划、通路计划、订价计划。这些计划必须仰赖市场的信息。市场的讯息获得，必须经过市场调查。根据市场调查，掌握市场信息，即可掌握致胜先机。2022/12/16增强产品的销销售能力对个案作产品品定位、产品品规划及订价价。帮助了解产品品的可能客源源分布状况，，各区域的接接受程度，有有助于日后推推案的参考。。增加产品的竞竞争力，对客客户分析说明明时，更有说说服力。帮助订定产品品的初期销售售策略，包括括广告策略、、媒体计划等等，是威力十十足的工具。。2022/12/12市场调查的内内容2022/12/121.总体市场经济因素：A.经济成长率B.物价波动C.中长期利率D.放款额度E.储蓄率F.国民所得G.货币供给额H.国际油价I.股市、债市等等社会因素：A.户数变动B.人口成长率C.人口组成变化化D.都市化程度政策因素：A.金融政策B.财税政策C.土地政策D.住宅政策E.城市规划政策策法令因素：A.城市规划B.建筑法规C.土地法规D.环保法规2022/12/122.个体市场区域环境分析析：A.区域环境特色色B.社会环境C.经济环境D.区域发展沿革革与特性基地环境分析析：A.基地基本资料料（面积、形形状、地权、、地价）B.土地使用分区区C.基地使用强度度D.基地邻近交通通状况E.基地邻近公共共设施状况F.基地的嫌恶设设施G.土地使用现况况等。重大建设计划划：A.交通建设计划划B.公共设施计划划C.都市计划D.生活圈发展计计划E.新市镇计划F.科技园区发展展计划等2022/12/122.个体市场场区域市场场分析：：A.市场供需需分析B.市场价位位分析C.市场销售售状况分分析D.竞争与明明星个案案分析E.产品属性性分析（（住宅、、办公、、商业等等）竞争个案案分析：：A.竞争个案案特色分分析（诉诉求重点点、区位位、交通通与其它它条件分分析）B.竞争个案案销售状状况分析析（广告告与促销销策略、、销售模模式、付付款方式式、价位位、销售售率）C.优秀个案案分析（（国内、、国外个个案分析析）2022/12/12市调方法法2022/12/121.直接法:获得初级（一一手）资资料人员询问问\访谈法电话访问问法问卷法观察法展示法2.间接法:获得次级（二二手）资资料报纸、杂杂志网络统计局、、交易中中心……2022/12/12养成看报报纸、杂杂志的习习惯图书馆、、专业书书局政府单位位：统计计局、规规划局、、交易中中心…注重同行行间的交交流日常注重重观察,随时捕捉捉信息2022/12/12楼盘市调调技巧2022/12/12市调要求求市调前做做好充分分准备了解目的的、市调调重点、、安排市市调路线线、准备备市调说说辞不害怕、、不紧张张、不害害羞、不不怕苦、、不怕累累、不气气馁、不不拘泥小小节、不不获资料料不收工工2022/12/12同行市调调以诚待人人、博博取信信任谈其所好好、结结交同同行2022/12/12扮客户市市调构思台词词、投入入表演临场发挥挥、沉着着冷静外行说辞辞、旁敲敲侧击搭档市调调，增强强信任感感2022/12/12侧面市调迂回战术，，透过竞争争对手了解解朋友、同学学关系2022/12/12市调表格的的填写2022/12/12基

本

资

料案

名

所在区域

制

表

人

投资兴建

企划销售

规划用途

工地位置

售楼中心

销售电话

基地面积

建筑设计

建筑楼层

总建面积

在售面积

规划面积

平均单价

单价范围

在售总价

规划户数

容积率

建筑形态

公开日期

交房日期

在建进度

销

售

率

一次付款

其它折扣

2022/12/12环

境

分

析1、交通条件

a、区位概念：临近道路情况：b、捷运系统：□一号线

□二号线

□轻轨明珠线

其他：主要道路动线：c、出行方式：□公交

□地铁

□轻轨

□出租车

□自备车周边公交线路：2、综合环境

基

地

位

置

图a、居位氛围：

b、商业环境：c、公园绿化：d、就学条件：e、就医条件：f、人文遗产或大型公建：地段综合

评

述

2022/12/12产

品

力

分

析1、规划理念

a、社区规模□超大□大型□中型□小型超大型：总建面积30万以上，大型：12-20万，中型：5-12万，小型：5万以下b、景观设计：代表景观诉求：c、会所规划：□泳池

□网球场

□壁球

□桌球

□棋牌室

□健身房

□歌舞厅

□儿童乐园

□老年活动中心

其他：d、公建配套：□餐厅

□美容美发

□超市

□洗衣房

□家政中心□医疗中心

□幼托□小学□中学

2022/12/122、产品塑造

a、主力房型：

代表房型诉求：b、主力面积：

建议主力面积：c、智能化设施：d、外观立面：□涂料

□面砖

□石材

其他：

特别强调之处：e、建材配备：

特别建材设备：f、装修品质：

装修标准：g、物业管理：

物业收费标准：3、面积配比房

型面积户

数比

例总价

产品综合

评

述

2022/12/12销售分析

卖场营建

特别之处

人员水平□专业

□一般

□不专业特别之处

样

板

房

特别之处

SP活

动

特别之处

媒体分析

媒体表现□NP□MP□房展

□电视

□广播

□网站

其他：主打媒体□NP□MP□房展

□电视

□广播

□网站

其他媒体诉求

主诉求语

价格分析

价格定位□高于行情

□行情中

□低于行情行情差价

楼层差价

景观差价

朝向差价

房型差价

去化分析