房地产法教案

房地产法实务教案教师：叶晓彬（教授）2010.09第一章房地产法概述第一节房地产的概念一、房地产的含义和属性

一）不动产和房地产

1、不动产

概念界定：财产→物→不动产→房地产

A.物的物理属性：土地及其定着物

B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产

C.以不动产为标的的权利

2、房地产—不动产的主要部分房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义。⑴房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。⑵房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。⑶“房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。界定房地产的两个基本点

首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。

其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。

我国当前房地产制度的狭隘性20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法

1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。

在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化

2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28）（二）房地产的属性1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀

2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的不可分性。

4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应。

二、房地产业的含义和特征

（一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务。

相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业

（二）房地产业的特征

1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发。2、先导性：关联度大，产业链长

3、地域性：

4、投资大、周期长、收益大、风险大

5、较强的国家干预性

6、发展具有周期性

三、房地产市场及其分类（一）房地产市场的特征

1、特征：（1）非物流性—”商流”；（2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性

（3）地域性；（4）不完全竞争性

（二）我国房房地产市场的的类型1992年国国务院《关于于发展房地产产业若干问题题的通知》，，划分三级市市场类型：1、一级市市场：土地使使用权出让市市场—国家垄垄断经营土土地储储备制度的完完善

2、二二级市场：取取得土地使用用权的房地产产经营者和其其他经营者，，以及与不特特定的广大消消费者之间的的平等法律关关系

3、三三级市场：投投入使用后的的房地产交易易市场第二节房地地产法的基本本理论问题一、概念和调调整对象（（一）房地产产法的概念和和特征：国家家制定或认可可的调整房地地产开发和交易、经营和管理等等过程中所形成成的房地产关关系的法律规规范的总称。。

1、调整整社会关系的的不可分割性性；

2、适适用法律规范范的综合性；；

3、调整整范围的广泛泛性。（二）房地产产法的调整对对象1、房地产民民事关系2、房地产行行政关系3、房地产社社会保障关系系二、房地产的的渊源和体系系（一）房地产产法的渊源1、宪法中中的房地产规规范

2、基基本法中的房房地产规范3、国务院院制定的行政政法规中的房房地产规范4、国务院院所属各部委委发布的命令令、指示和规规章中的5、地方各级级人大和各级级政府发布的的决议、命令令等

6、最最高院有关房房地产的司法法解释

7、、政策性规范范8、房地产习习惯（二）房地产产法的体系1、法理上的的划分：1）法律部类类结构：以私私法属性为主主，兼具公法法和社会法性性质

2）法法律部门结构构：房地产民民事法律规范范（民法部门门）--房地地产行政法律律规范（行政政法部门）3）效力层层级结构：不不同效力等级级的规范性文文件构成2、如何构建建我国房地产产法的体系（1）房地产产法的外在表表现形式是房房地产法的立立法体系，而而其内部结构构就是房地产产法的体系，，无论外在多多么凌乱，内内在结构应该该是统一、协协调的。（（2）城乡统统筹，既覆盖盖城市，又涵涵盖农村的房房地产法体系系，尽快实现农村村和城市房地地产市场的统统一3）要强化民民事私法在房房地产法体系系中的统领作作用

高扬房房地产民事权权利，促进房房地产交易为为主体的法律律体系房地产法的体体系房地产财产法法；房地产登登记法；房房地产开发建建设法

房地地产交易法；；房地产服务务法（主要包包括房地产中中介服务、物物业服务）房房地产社会会保障法房房地产管理法法三、房地产法法的性质和作作用（一）房地产产法的性质1、房地产产法性质的学学术争论及评评析

（1））经济法说；；

（2）行行政法说；（（3）独立立法律部门说说

（4）综综合法律部门门说

（5））民法说2、房地产法法的性质应该该定位于民法法（1）房地产产的不动产属属性决定房地地产法属于民民法范畴（2）房地产产活动中的行行为本质上是是民事行为（（3）房地地产业发展中中遇到的问题题渴求通过民民事规则加以以解决

（4）《物权法法》、《合同同法》等民事事基本法要求求房地产规则则必须与这些些民事基本法法相互协调一一致

（5））域外房地产产的立法经验验也验证房地地产法应纳入入民法领域（二）房地产产法的作用1、加强房地地产管理2、维护房地地产市场秩序序

3、保障障房地产权利利人的合法权权益

4、促促进房地产业业的健康发展展四、房地产法法律关系（一）房地产产法律关系的的概念和特征征

1、当事事人之间因房房地产这类财财产而发生的的，由房地产产法调整的具具有权利义务务内容的社会会关系。2、特征：1）客体具有有特殊性；2）房地产产法律关系中中国家地位的的特殊性A.国家家是地产所有有权的主体B.国国家在土地出出让法律关系系中居于垄断断地位C.国家在在房地产行政政管理法律关关系中居于支支配地位3）房地产法法律关系一般般为要式法律律关系

4））房地产法律律关系以民事事法律关系为为主要特性主主体的平等等性、权利义义务的对等性性、相互性（二）房地产产法律关系的的要素1、房地产法法律关系的主主体

（1））国家；（2）集体组组织；

（3）法人和其其他组织（（4）自然人人2、房地产法法律关系的客客体（1）房屋：：土地上的房房屋等建筑物物及构筑物；；以建筑结构：：在《房产测测量规范》中中建筑结构的的类别有六种种：①钢钢结构②②钢、钢钢筋混凝土结结构③钢钢筋混凝土结结构④混混合结构⑤⑤砖木结构构⑥其它它结构．以用途：住宅，工业业厂房，仓库库，办公，政政府，文娱等等以是否建成：期楼，现楼楼以产权不同：公房，私房房以价格不同：商品房，微微利房（限价价房），福利利房（廉租房房、经济适用用房）（2）土地所有制不同：：国有土地；集集体所有土地地

经济用途途不同：承载载用地；养力力用地；富源源地

对土地地开发利用的的不同：过生地――未开发的的荒地生地―――已经完完成了规划的的土地，但未未开发熟地―――已经完完成开发，可可供建设地上上物的土地过熟地――已经完成成开发，已建建设地上物的的土地与城市经济相相联程度不同同：农村土地地；城市土地地

土地产业业结构不同：：工业用地；；商业用地；；公用事业用用地；居住用用地；军事用用地

功能区区分：生活居居住区；中心心商务区；卫卫生防护区；；郊区；绿带带区。（3）行为房地产法律关关系的主体在在房地产活动动中的作为和和不作为。比比如：审批批房地产开发发企业设立的的行为；房房屋拆迁所指指向的具体拆拆迁行为开开发行为；交交易行为处处罚行为；登登记行为维维修行为；装装修行为物物业服务行为为3、房地产法法律关系的内内容（1）房地产产物权法律关关系：权利义义务

（2））房地产债权权法律关系：：债权债务-权利义务相相对

（3））房地产管理理法律关系：：管理、被管管理（二）房地产产法律事实1、概念：引引起房地产法法律关系产生生、变更、终终止的客观现现象和事实。。

2、分类类：

（1））行为。合法法行为；违法法行为

（2）事件：A.自然人人死亡；B.自然灾害害或意外事件件的事实3、法律事实实的结合—事事实构成举例：取得土土地使用权这这一事实构成成

1、申请请用地通过招招、拍、挂竞竞争某地块土土地使用权2、国家与与用地者签订订土地使用权权出让合同的的法律事实3、用地者者向县级以上上地方人民政政府土地管理理部门申请登登记

4、县县级以上人民民政府土地管管理部门核实实相关事项5、同级人人民政府颁发发土地使用权权证书第三节房地地产法的发展展和完善一、我国房地地产法的形成成和发展（（一）产生和和发展

1、、我国古代：：土地制度为为核心的2、封建社会会：对土地和和房屋的规定定是比较完备备的

3、民民国时期：土土地私有制《《中华民国民民法典》4、新中国成成立前各革命命根据地和解解放区的土地地法（二）新中国国房地产法发发展概况1、1949—19７６６年（1）1949-1954：第一，，接收旧档案案，废除旧制制度，没收敌敌伪产；第二二，保护公有有和公民私有有合法房地产产；第三，建建立新机构新新制度

（2）1955-1966：第一，私私有房屋社会会主义公有制制改造；第二二，私有企业业占有土地赎赎买改造；第第三，农村土土地集体所有有

（3）1966-1976：破破坏；停滞；；强行收归国国有

国家对对房屋的管理理局限于房地地产行政管理理与直管公房房维修养护；；住房实行福福利性低租金金制；土地无无偿、无限期期使用，无流流通交易2、1978-1994年我国房地地产立法概况况（1）1978年至《宪宪法》修正案案出台之前。。

A.投投资主体改变变国家统包，，由国家、企企业、个人共共同投资解决决城镇居民住住房紧张问题题

B.住住房试点由租租改卖

C.房地产行行政管理工作作不断强化D.土地地使用权出让让开始试点（2）《宪法》》修正案的出出台至《城市市房地产管理理法》1988年宪宪法修正案：：土地国有，，土地使用权权可依法转让让1990年年《城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂行条例》》、《外商投投资开发经营营成片土地暂暂行管理办法法》：土地有有偿使用、房房屋商品化、、住房制度改改革、房地产产综合开发与与经营管理、、房地产行政政管理1993年，十四四大，宪法修修正案，社会会主义市场经经济1994年7月5日日，城市房地地产管理法：：国有土地有有偿有期限使使用制度；房房地产价格评评估制度；房房地产成交价价格申报制度度；房地产价价格评估人员员的资格认证证制度；土地地使用权和房房屋所有权登登记发证制度度3、《城市房房地产管理法法》出台至今今（1）1998年修订通通过了《土地地管理法》A.切实实保护耕地为为核心。“圈圈狼”“保羊羊”

B.舍舍弃土地管管理分级限额额审批，确立立以土地用途途为核心的新新型土地管理理制度

C.调整了各各级政府土地地管理职责，，强化国家对对土地管理D.重视视对民事主体体财产权利的的保护

E.强化土地地执政，加大大对土地违法法行为的处罚罚力度（2））践践行行土土地地储储备备制制度度土地储储备制制度的的改善善（（1））修改改《土土地管管理法法》，，增加加国家家实施施土地地储备备制度度的条条款，，以土土地管管理基基本法法的形形式明明确土土地收收购储储备的的合法法性依依据（（2）修修改《《拍卖卖法》》，准准许土土地使使用权权拍卖卖可适适用（（3）制制定《《土地地储备备条例例》，，将土土地收收购储储备制制度的的目的的、性性质，，土地地收购购储备备的客客体适适用的的范围围，土土地储储备中中心的的法律律地位位、职职责和和权力力，土土地收收购的的法定定方式式和程程序，，土地地储备备资金金的运运作和和管理理办法法，土土地储储备中中相应应的法法律责责任国土资资源部部、财财政部部、中中国人人民银银行2007年年12月3日联联合制制定发发布了了《土土地储储备管管理办办法》》，以以“完完善土土地储储备制制度，，加强强土地地调控控，规规范土土地市市场运运行，，促进进土地地节约约集约约利用用，提提高建建设用用地保保障能能力””。国国家家统计计局报报告建建议取取消囤囤地企企业买买地资资格北北京京杜绝绝变相相囤地地8宗地地未按按期上上市被被亮““红牌牌”深深圳收收回27宗宗闲置置土地地超超过七七成已已闲置置5年年以上上深深圳将将于年年内开开征土土地闲闲置费费整整治囤囤地开开发商商（3））规范范土地地招拍拍挂办办法增加透透明度度；提提高法法律层层次一一是是要求求实行行“净净地””出让让；二二是是合理理控制制单宗宗土地地出让让规模模，要要控制制单宗宗土地地供应应规模模，以以增加加土地地供应应宗数数，吸吸引更更多中中小开开发商商参与与竞争争，防防止部部分房房地产产开发发企业业凭借借资金金实力力圈占占大面面积土土地，，形成成垄断断。三是规规定每每宗土土地开开发建建设时时间：：每宗宗土地地开发发建设设时间间原则则上不不得超超过3年，，确保保供应应出去去的土土地能能够及及时形形成住住房有有效供供应；；四四是是加大大闲置置土地地处置置力度度：对对超出出合同同约定定动工工开发发日期期满一一年未未动工工开发发的，，要依依法征征收土土地闲闲置费费，并并责令令有关关企业业限期期动工工、竣竣工。。土地地闲置置费原原则上上按出出让或或划拨拨土地地价款款的20％％征收收。满满两年年未动动工开开发，，坚决决无偿偿收回回（4））司法法解释释愈发发关注注房地地产领领域中中的新新问题题2002年年6月月11日《《关于于建设设工程程价款款优先先受偿偿权问问题的的批复复》2003年4月28日日《关关于审审理商商品房房买卖卖合同同纠纷纷案件件适用用法律律若干干问题题的解解释》》2004年年10月26日日《关关于审审理建建设工工程施施工合合同纠纠纷案案件适适用法法律问问题的的解释释》2005年6月18日日《关关于审审理涉涉及国国有土土地使使用权权合同同纠纷纷案件件法律律问题题的解解释》》2005年年7月月29日《《关于于审理理涉及及农村村土地地承包包合同同纠纷纷案件件适用用法律律问题题的解解释》》（5））修订订城市市房地地产管管理法法（2007年年8月月30日））为防止止物权权法实实施后后我国国城市市拆迁迁出现现无法法可依依的状状况，，全国国人大大常委委会2007年年8月月24日开开始审审议城城市房房地产产管理理法修修正案案草案案，授授权国国务院院就征征收国国有土土地上上单位位、个个人房房屋与与拆迁迁补偿偿先制制定行行政法法规。。A.城城市市住宅宅拆迁迁不再再“无无法可可依””拆拆迁城城市居居民房房屋先先要保保障居居住条条件拆拆迁补补偿：：以财财产权权的名名义B.““小小产权权”将将走出出土地地管理理灰色色地带带小小产产权与与大产产权的的区别别小小产权权的房房子能能买吗吗？““小小产权权”将将得到到更加加细化化的法法律解解释6）发发布土土地登登记办办法（（2007年12月月30日））为规范范土地地登记记行为为，保保护土土地权权利人人的合合法权权益，，根据据《中中华人人民共共和国国物权权法》》、《《中华华人民民共和和国土土地管管理法法》、、《中中华人人民共共和国国城市市房地地产管管理法法》和和《中中华人人民共共和国国土地地管理理法实实施条条例》》，制制定本本办法法（2008年年2月月1日日生效效）。。统统一一登记记各级级土地地权利利。。（7）2008年2月月15日日建设部部颁布《房屋登登记办法法》为了规范范房屋登登记行为为，维护护房地产产交易安安全，保保护权利利人的合合法权益益，依据据《中华华人民共共和国物物权法》》、《中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》》、《村村庄和集集镇规划划建设管管理条例例》等法法律、行行政法规规，制定定本办法法。7月1日日生效。。

城乡乡一体登登记：国国有土地地范围内内成套住住房，以以套为基基本单元元进行登登记；非非成套住住房，以以房屋的的幢、层层、间等等有固定定界限的的部分为为基本单单元进行行登记。。集体土土地范围围内村民民住房，，以宅基基地上独独立建筑筑为基本本单元进进行登记记；在共共有宅基基地上建建造的村村民住房房，以套套、间等等有固定定界限的的部分为为基本单单元进行行登记。。兑现了物物权法关关于房产产权利统统一登记记的预期期（8）中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例为了了合合理理利利用用土土地地资资源源，，加加强强土土地地管管理理，，保保护护耕耕地地，，制制定定本本条条例例。。国国务务院院，，2007年年12月月1日日，，08年年1月月1日日生生效效耕耕地地占占用用税税的的税税额额规规定定如如下下：：一一））人人均均耕耕地地不不超超过过1亩亩的的地地区区（（以以县县级级行行政政区区域域为为单单位位，，下下同同）），，每每平平方方米米为为10元元至至50元元；；二二））人人均均耕耕地地超超过过1亩亩但但不不超超过过2亩亩的的地地区区，，每每平平方方米米为为8元元至至40元元；；三三））人人均均耕耕地地超超过过2亩亩但但不不超超过过3亩亩的的地地区区，，每每平平方方米米为为6元元至至30元元；；四四））人人均均耕耕地地超超过过3亩亩的的地地区区，，每每平平方方米米为为5元元至至25元元。。国国务务院院财财政政、、税税务务主主管管部部门门根根据据人人均均耕耕地地面面积积和和经经济济发发展展情情况况确确定定各各省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市的的平平均均税税额额。。（9））《《中中华华人人民民共共和和国国耕耕地地占占用用税税暂暂行行条条例例实实施施细细则则》》财政政部部、、国国家家税税务务总总局局2月月26日日颁颁布布，，当当日日生生效效因因污污染染、、取取土土、、采采矿矿塌塌陷陷等等损损毁毁耕耕地地的的，，比比照照条条例例第第十十三三条条规规定定的的临临时时占占用用耕耕地地的的情情况况，，由由造造成成损损毁毁的的单单位位或或者者个个人人缴缴纳纳耕耕地地占占用用税税。。超超过过2年年未未恢恢复复耕耕地地原原状状的的，，已已征征税税款款不不予予退退还还。。各各省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市耕耕地地占占用用税税平平均均税税额额表表地地区区每每平平方方米米平平均均税税额额（（元元））上上海海45北北京京40天天津津35江江苏苏、、浙浙江江、、福福建建、、广广东东30辽辽宁宁、、湖湖北北、、湖湖南南25河河北北、、安安徽徽、、江江西西、、山山东东、、河河南南、、重重庆庆、、四四川川22。。广广西西、、海海南南、、贵贵州州、、云云南南、、陕陕西西20山山西西、、吉吉林林、、黑黑龙龙江江17内内蒙蒙古古、、西西藏藏、、甘甘肃肃、、青青海海、、宁宁夏夏、、新新疆疆12三、、我我国国房房地地产产法法的的缺缺陷陷和和完完善善（一一））我我国国现现阶阶段段房房地地产产法法存存在在的的问问题题1、、房房地地不不统统一一，，缺缺乏乏权权威威性性2、、部部门门规规章章、、政政策策及及各各地地法法规规在在实实践践中中占占主主导导地地位位，，造造成成法法律律体体系系的的冲冲突突。。欠欠缺缺协协调调性性3、、调调整整区区域域有有局局限限---缺缺乏乏农农村村房房地地产产调调控控4、、法法律律多多应应急急，，存存在在短短期期行行为为和和严严重重滞滞后后现现象象5、、行行政政权权力力与与民民事事权权利利的的边边界界不不清清6、、政政策策法法规规界界限限不不清清；；政政策策性性文文件件远远远远多多于于法法律律文文件件，，效效力力层层次次不不高高；；甚甚至至还还相相互互矛矛盾盾（二二））完完善善的的思思考考1、、重重视视房房地地产产民民事事法法治治建建设设，，完完善善房房地地产产民民事事法法律律制制度度（（1））应应从从注注重重管管理理功功能能向向注注重重对对私私权权保保护护的的观观念念转转变变，，如如对对房房地地产产民民事事权权利利的的确确认认、、房房地地产产民民事事主主体体的的平平等等保保护护（（2））立立法法设设计计应应从从注注重重保保护护国国家家利利益益向向保保护护国国家家、、集集体体和和个个人人三三者者利利益益相相结结合合的的观观念念转转变变（（3））由由城城市市向向城城乡乡统统一一并并重重转转变变；；由由房房地地产产概概念念的的封封闭闭性性向向物物权权法法不不动动产产概概念念的的开开放放性性转转变变第二章房房地地产权属属制度第一节城城市市房屋权权属制度度一、房地地产权属属制度简简介房房地产权权属的概概念在我我国房地地产立法法上并无无明确规规定。一一般认为为，房地地产权属属是指房房地产权权利的归归属，表表明的是是房地产产权利在在主体上上的归属属状态。。从房地地产权属属的含义义可以看看出，房房地产权权属和房房地产权权利是两两个相互互联系、、密不可可分的概概念。所谓房地产权权利是指以房房地产为为标的的的民事财财产权利利，包括括房地产物物权、债债权和继继承权在内的具具有财产产内容的的权利。。作为民民事权利利的房地地产权利利本身与与权利主主体并无无必然联联系，平平等的民民事主体体都可以以成为房房地产权权利的享享有者，，也就是是房地产产权利只只强调权权利本身身。而房房地产的的权属则则是与权权利主体体相关联联的一种种法律制制度，法法律既可可以将一一定的房房地产权权利赋予予一定的的主体，，也可以以限制一一定的主主体享有有某种房房地产权权利。如如划拨土土地使用用权只能能由法律律规定的的特定主主体(国国家机关关、非营营利的单单位)拥拥有(尤尤其是新新产生的的划拨土土地使用用权)，，集体建建设用地地使用权权的主体体亦有限限制。在我国，，房地产产权利包括土地地所有权权、土地使用用权、土地他项项权利、房屋所有有权、房地产相邻关关系、建筑物区区分所有有权、房地产抵抵押权等。本章章仅着重重阐述房房屋所有有权、房房屋权属属登记、、房地产产相邻关关系三个个方面的的内容二、城市市房屋所所有权的的概念和和特征(一)城城市房屋屋所有权权的概念念城城市市房屋所所有权，，是指城城市房屋屋所有人人对房屋屋享有的的占有、、使用，，收益和和处分的的权利。。我们可可以从以以下几个个方面来来理解房房屋所有有权的含含义。(1)城市市房屋所所有权的的主体可可以是自自然人，，也可以以是法人人或者其其他组织织。具体体来讲，，在我国国，国家家、企事事业单位位、社会会团体和和个人以以及外国国组织或或者个人人都可以以成为城城市房屋屋所有权权的主体体。(2)城市房房屋所有有权的客客体是依依附于一一定土地地上的房房屋。(3)城市市房屋所有有权是一种种完全支配配的权利，，是房屋所所有人对其其所有的房房屋为全面面支配的权权利。这种种支配权的的表现形式式体现在房房屋所有权权的权能方方面。①①占有有权能。它它是指房屋屋所有人对对于房屋的的占领、控控制。占有有是行使房房屋支配权权的前提和和基础。在在一定条件件下，占有有可以与房房屋所有权权分离。如在房屋出出租时，其其房屋被承承租人占有有，而所有有权不发生生改变。②使用权能能。它是指指依照房屋屋的性能和和用途，在在不毁损房房屋或者变变更其性质质的情形下下对房屋加加以利用，，从而满足足生产生活活的权能。。使用权能能可以由所所有权人行行使，也可可以由非所所有权人行行使(如承承租人)。。③收益权能能。它是指指收取房屋屋产生的新新增经济价价值的权能能。如房屋屋所有权人人出租房屋屋收取的租租金。④④处分分权能。它它是对房屋屋进行处置置，从而决决定房屋命命运的权能能。由于处处分权能决决定着房屋屋的命运，，所以只能能由房屋所所有权人来来行使，非非所有权人人不得随意意处分他人人的房屋。。处分一般般分为事实处分和法律处分。事实处分分，是使房房屋的物质质形态发生生变更和消消灭，如将将房屋拆除除等。法律律处分是依依照房屋所所有权人的的意志，通通过某种法法律行为对对房屋进行行处理，如如房屋的转转让、抵押押等。⑤排除他人人于涉、妨妨害的权能能。我国《《民法通则则》第七十十一条在规规定所有权权的权能时时，并没有有列出排除除他人干涉涉、妨害的的权能，但但依所有权权的排他性性，应该认认为所有权权具有此项项权能。依依此项权能能，当所有有人对其所所有房屋进进行占有、、使用、收收益及处分分时，如遇遇到他人的的非法干涉涉与妨害，，可以根据据其受干涉涉、妨害的的具体情况况，请求排排除妨害、、返还原物物、恢复原原状、赔偿偿损失。(二)城市市房屋所有有权的特征征第一，房屋屋所有权是是绝对权。。除房屋所所有权人之之外的任何何人都是该该房屋所有有权的义务务人，房屋屋所有权人人对房屋行行使所有权权不需要他他人的积极极行为。第第二，房房屋所有权权具有排他他性。同一一房屋上不不可能存在在两个房屋屋所有权。。

第三三，房屋所所有权是一一种最完全全的权利。。权利人可可以享有占占有、使用用、收益和和处分其房房屋的权利利，可以全全面支配其其房屋的一一切可能性性。第第四，房屋屋所有权具具有永久性性。只要房房屋存在，，房屋所有有权人的所所有权就有有可能一直直存在，权权利人在取取得所有权权时不受权权利期限的的限制。第五，房屋屋所有权具具有弹力性性和回归性性介绍《房屋屋登记办法法》第三章土土地管理理法律制度度土地管理法法律制度概概述

一、、土地的概概念与特性性(一)土地地的定义从地理科学学的角度看看：土地指地球球的表面，，包括海洋洋、大陆、、内陆水面面、高山和和南北极冰冰川。从法学的角角度看：土地是一国国领土范围围内的陆地地、滩涂、、岛屿等一一切土地。。从土地管管理的角度度看，比较较公认的土土地定义是是：土地是是地球陆地地表面由地地貌、土壤壤、岩石、、水文、气气候和植被被等要素组组成的白然然历史综合合体。这一一定义包括括以下几层层含义(1)土地地是综合休休。组成土土地的各要要素在一定定的时间和和空间内相相互联系、相互作用、、相互依存存而形成一一定结构和和功能的有有机整体。。土地的性性质和用途途取决于全全部构成要要素的综合合作用，而而不取决于于任何一个个单独要素素。(2)土地地是自然的的产物。土土地是自然然的产物，，不是人类类劳动的产产物，但人人类活动可可以引起土土地有关组组成要素性性质的变化化，田而引引起土地性性质和用途途的变化。。

(3)土地是是地球表面面具有固定定位置的空空间客体。。它具有立立体的垂直直剖面，包包括地表、、地面，也也包括较深深的地下，，有较大的的向上、向向下范围。。(4)土地地是地球表表面的陆地地部分。海海洋和陆地是是地球表面面的两大部部分，相互互之间有着着区别明显显的自然地地理特征。。陆地是突突出于海洋洋面上的部部分，包括括内陆水域域、海洋滩滩涂。将土土地限定在在陆地范围围，符合人人们的一般般认识。(5)土地包括括人类过去去和现在的的活动结果果。人类活活动影响土土地的性质质和用途。。土地新产产生的性质质和用途与与人类的活活动成果密密不可分。。没有这些些成果，土土地就不具具备这些用用途。(二)土地地的自然特特性和经济济特性土地的特征征，包括自自然特性和和经济特性性。土地的的自然特性性是指不以以人的意志志为转移的的自然属性性；土地的的经济特性性则是指利利用土地的的过程中，，在生产力力和生产关关系方面表表现的特性性。1．．土地的自自然特性(1)土地位位置的固定定性。土地地是自然生生成物，总总是固定在在地球表面面的某个位位置，不可可能被转移移。这个特特点表明，，土地的利利用具有鲜鲜明的地域域特性。(2)土土地地质质量量的的差差异异性性。。(3)土土地地使使用用价价值值的的永永久久性性。。(4)土土地地面面积积的的有有限限性性。。2．．土土地地的的经经济济特特性性土地地的的自自然然特特性性决决定定土土地地的的经经济济特特性性，，是是经经济济特特性性的的前前提提和和基基础础。。土土地地的的经经济济特特性性主主要要包包括括以以下下几几个个方方面面。。(1)土土地地的的有有限限性性以以及及由由此此引引起起的的土土地地经经营营的的垄垄断断。。(2)土土地地是是生生产产力力的的重重要要构构成成要要素素。。(3)改改变变土土地地用用途途的的困困难难性性。。(4)土土地地的的增增值值性性二、、土土地地管管理理的的概概念念土地地管管理理是是指指国国家家运运用用行行政政、、经经济济、、法法律律、、技技术术等等手手段段，，为为维维护护土土地地所所有有制制、、调调整整土土地地关关系系、、合合理理组组织织土土地地利利用用，，而而进进行行的的计计划划、、组组织织、、指指挥挥、、协协调调、、控控制制等等综综合合性性活活动动。。其其本本质质是是对对土土地地的的行行政政管管理理。。三、、《《土土地地管管理理法法》》根据据法法条条，，介介绍绍该该法法。。第四四章章城城市市房房屋屋拆拆迁迁概概述述一、、城城市市房房屋屋拆拆迁迁的的概概念念和和法法律律特特征征(一一)城城市市房房屋屋拆拆迁迁的的概概念念城城市市房房屋屋拆拆迁迁，，是是指指为为了了城城市市的的发发展展和和建建设设项项目目的的实实施施，，由由取取得得拆拆迁迁许许可可证证的的建建设设单单位位，，依依法法拆拆除除其其建建设设用用地地范范围围内内的的原原有有房房屋屋及及附附属属物物，，并并负负责责对对这这些些房房屋屋及及附附属属物物的的所所有有人人进进行行补补偿偿安安置置的的行行为为。。(二二)城城市市房房屋屋拆拆迁迁的的法法律律特特征征(1)城城市市房房屋屋拆拆迁迁是是综综合合性性的的行行为为。。(2)调调整整城城市市房房屋屋拆拆迁迁的的法法律律规规范范具具有有多多样样性性(3)城城市市房房屋屋拆拆迁迁是是双双务务法法律律行行为为(三三)城城市市房房屋屋拆拆迁迁的的意意义义(1)城城市市拆拆迁迁改改造造，，使使大大批批旧旧城城区区住住户户得得到到重重新新安安置置，，造造福福了了人人民民和和社社会会。。(2)城城市市房房屋屋拆拆迁迁，，使使土土地地资资源源得得到到了了更更加加合合理理的的配配置置。。由由于于土土地地位位置置的的固固定定性性和和稀稀缺缺性性，，城城市市经经济济的的发发展展要要求求按按照照城城市市规规划划对对城城市市土土地地资资源源进进行行更更加加合合理理的的配配置置，，城城市市房房屋屋拆拆迁迁是是合合理理配配置置土土地地资资源源的的有有效效措措施施之之一一。。(3)城城市市房房屋屋拆拆迁迁，，使使土土地地、、房房屋屋的的产产权权得得到到明明晰晰，，解解决决了了大大量量的的历历史史遗遗留留问问题题。。二、、城城市市房房屋屋拆拆迁迁的的基基本本原原则则1．．符符合合城城市市规规划划的的原原则则2．．有有利利于于城城市市旧旧城城区区改改造造原原则则3．．有有利利于于改改善善十十态态环环境境原原则则4．．有有利利于于保保护护文文物物古古迹迹的的原原则则5．．保保护护拆拆迁迁当当事事人人特特别别是是被被拆拆迁迁入入合合法法权权益益的的原原则则三、、城城市市房房屋屋拆拆迁迁补补偿偿制制度度本内内容容见见教教材材P114————115第五章房房地产开发法法律制度城市房地开发发概述一、城市房地地产开发的概概念

所谓谓房地产开发发，是指在依依法取得国有有土地使用权权的土地上进进行基础设施施、房屋建设设的行为。对对房地产开发发的概念的理理解，可以从从以’下几个个方面把握。。1．城市房地地产开发的对对象是城市规规划区内的国国有土地城城市房地产产开发的对象象是城市规划划区内的国有有土地，依法法取得国有土土地使用权是是房地产开发发的前提。农农村集体土地地不能直接用用于房地产开开发，只有通通过国家征收收转为国有土土地后，才能能成为房地产产开发用地2．城市房地地产开发的内内容主要包括括进行基础设设施建设和房房屋建没城城市房房地产开发不不仅局限于我我们日常所了了解的城市商商品房开发、、城市基础设设施建设，工工业、商业、、金融、旅游游等行业中的的房屋建设也也属于城市房房地产开发的的内容。(1)基础设设施建设。包包括土地开发发或再开发。。一般情况下下的土地开发发包括供水、、供热、供电电、供气、排排水、通讯和和道路等设施施建设及施工工场地的土地地平整。通过过土地开发达达到“三通一一平”(水通通、电通、路路通和场地平平整)或者““七通一平””(道路通、、上下水通、、雨污排水通通、电力通、、通讯通、煤煤气通、热力力通和场地平平整)，把自自然状态的土土地变为可供供城市其他设设施建设和房房屋建设的建建筑用地，也也就是我们通通常所讲的将将生地变为熟熟地，为城市市建设提供新新的建设地段段。而所谓土土地再开发，，则是通过一一定量资金、、劳动等的投投入，在不增增加城区现有有土地使用面面积的情况下下，对械区原原有土地进行行改造，完善善城市基础设设施，提高现现有土地的使使用功能和利利用效益。(2)房屋建建设。指住宅宅建设，工业业、商业、交交通、仓库用用房和文体科科教用房等各各类房屋建设设。房屋建设设是在基础设设施上进行的的一种再开发发的行为。二、城市房地地产开发的分分类房地产开发按按开发的规模模、开发的范范围、开发的的目的、开发发的内容等不不同的标准可可作不同的分分类。1．依城市房房地产开发经经营规模的大大小，城市房房地产开发可可分为单项开开发、小区开开发，成片开开发三类。2．依城市房房地产开发的的范围，城市市房地产开发发可分为新城城区的开发和和旧城区的拆拆迁改造两类类。

3．依依城市房地产产开发行为的的目的，城市市房地产开发发可分为以经经营为目的的的房地产开发发和以自用为为目的的房地地产开发4.依城市房房地产开发的的内容，城市市房地产开发发可分为基础础设施建设和和房屋建设5.依房地产产开发企业资资本结合方式式，房地产开开发可分为合合作开发、合合资开发和独独资开发等。。三、城市房地地产开发的特特点从房地产开发发的概念及其其分类可以看看出，房地产产开发有如下下特征。1．城市房地地产开发综合合性强、涉及及面广，是多多部门的协作作活动。2．城市房地地产开发投资资大、周期长长、风险高。。3．城市房地地产开发与金金融业联系紧紧密。介绍城市房地地产开发经营营管理条例方法：以案例例说明第六章房房地产交易法法律制度学习提要本本章阐述我国国城市房地产产交易法律制制度，包括：：城市房地产产交易概述，，房地产转让让，房屋预售售，房地产抵抵押，房屋租租赁，房屋出出典，房屋赠赠与和房屋交交换。房地产产交易法律制制度，旨在规规范交易当事事人的房地产产市场行为，，保护正当的的房地产交易易活动及当事事人的合法权权益，防止非非法的房地产产交易活动和和垄断经营，，促进房地产产交易市场的的健康发展。。通过本章的的学习，要了了解房地产交交易的概念和和特征；理解解房地产转让让、抵押应注注意的问题；；了解和掌握握房地产转让让、房屋预售售、房地产抵抵押、房屋租租赁、房屋出出典、房屋赠赠与和房屋交交换等吏易行行为的主要法法律要求。第一节城市市房地产交易易概述一、房地产交交易的概念房地产开发企企业在完成房房地产开发后后，必须经过过交换过程才才能最终被消消费者所利用用，这个交换换过程就是房房地产交易。。房地产交易是是指以房地产产为标的而进进行的转让、、抵押和租赁赁等活动的总总称。从法律律的视角来看看，房地产交交易的本质是是房地产权利利在不同的市市场主体之间间发生转移二、房地产交交易的特征房地产交易与与其他商品交交易相比，具具有共性：两两者都是发生生在平等主体体之间的民事事法律行为，，交易双方之之间产生的是是民事法律关关系，在交易易当中应当遵遵循民法的一一般原则如平平等、自愿、、公平、等价价有偿、诚实实信用原则等等。但较之其其他商品交易易，房地产交交易的特殊性性也是鲜明的的，具体表现现如下。1．标的物位位置的固定性性房地产交易的的这种特性主主要是由土地地及定着于其其上的建筑物物和构筑物的的自然属性决决定的。一般般商品的交易易，当出让人人将商品交付付给受让人时时，商品往往往都要发生空空间上的转移移。而房地产产交易则不同同，其标的物物房地产属不不动产，不能能移动，一旦旦移动其经济济价值就可能能发生减少甚甚至丧失。因因此，房地产产交易的双方方是通过所有有权和使用权权证书及交易易合同进行交交易，完成交交易的标志是是房屋所有权权及其占用范范围内土地使使用权的转移移或者是房地地产权利主体体的变更。因因此，我国房房地产立法采采用公示登记记制度来管理理房地产的权权利变动。2．房地产交交易标的额大大，专业性强强房地产作为典典型的不动产产，具有价值值巨大和增值值的特性，因因此房地产交交易较一般商商品交易更加加复杂。在交交易过程中，，无论是房地地产的交易双双方还是房地地产管理部门门，往往都保保持谨慎态度度。同同时，房地地产交易的专专业性强。我我国《房地产产管理法》规规定，国家实实行房地产价价格评估和成成交价格申报报制度。房地地产评估，应应当按照国家家规定的技术术标准和评估估程序，以基基准地价、标标定地价和各各类房屋的重重置价格为基基础，并且参参照当地的市市场价格进行行评估。其他他要求从事房房地产市场估估价业务的单单位，应当向向当地城市人人民政府房地地产行政主管管部门提出申申请，经审查查同意，并经经工商行政管管理部门核发发营业执照，，成立房地产产估价事务所所，方可经营营。房地产市市场估价的专专业人员，通通过资格考试试，取得资格格证书，并进进行注册后，，方可上岗工工作。3．房地产交交易为要式法法律行为房地产交易通通过各种交易易合同形式实实现，而且房房地产交易引引起的房地产产权属变更必必须办理房地地产权届登记记手续，才能能完成。对此此，《城市房房地产管理法法》规定：““房地产转让让，应当签订订书面转让合合同，合同中中应当载明土土地使用权取取得的方式。。”三、房地产交交易的原则房地产交易的的特殊性决定定了房地产交交易必须遵守守下列原则。。

1．房地地一体原则房房地产转让让、抵押时，，房屋所有权权和土地使用用权必须同时时转让、抵押押。《城市房房地产管理法法》等法律、、法规规定，，房地产转让让、抵押时，，房屋所有权权和该房屋占占用范围内的的土地使用权权同时转让、、抵押。《城城镇国有土地地使用权出让让和转让暂行行条例》也规规定，土地使使用权转让时时，其他地上上建筑物、其其他附着物的的所有权随之之转让。2．依法登记记原则房地产交易必必须依法登记记。房地产转转让与抵押必必须依法办理理法定登记手手续，房屋的的租赁必须向向房产管理部部门登记备案案。我国相关关法律对房地地产的登记制制度规定得较较为详细、具具体。如《城城市房地产管管理法》第三三十五条规定定：“房地产产转让、抵押押，当事人应应当依照本法法第五章的规规定办理权属属登记。”第第五十九条规规定：“我国国实行土地使使用权和房屋屋所有权登记记发证制度。。房地产转让让或者变更时时，应当向县县级以上地方方人民政府房房地产管理部部门申请房产产变更登记，，并凭变更后后的房屋所有有权证书向同同级人民政府府土地管理部部门申请土地地使用权变更更登记，经同同级人民政府府土地行政主主管部门核实实，由同级人人民政府更换换或者更改土土地使用权证证书。”第六六十一条规定定：“房地产产抵押时，应应当向县级以以上地方人民民政府规定的的部门办理抵抵押登记。因因处分抵押房房地产而取得得土地使用权权和房屋所有有权的，应当当依照本章规规定办理过户户登记。”3．成交价格格申报原则国家实行房地地产成交价格格申报制度。。房地产权利利人转让房地地产，应当向向县级以上地地方人民政府府规定的部门门如实申报成成交价，不得得瞒报或者作作不实的申报报。第二节城市市房地产的转转让一、城市房地地产转让的概概念

城市市房地产转让让是指房地产产权利人通过过买卖、赠与与或者其他合合法方式将其其房地产转移移给他人的行行为。《城市市房地产转让让管理规定》》第三条对““其他合法方方式”作了具具体的规定，，主要包括：：(1)以房房地产作价人人股、与他人人成立企业法法人，房地产产权后发生变变更的；(2)一方提供供土地使用权权，另一方或或者多方提供供资金，合资资、合作开发发经营房地产产，而使房地地产权属发生生变更的；(3)因企业业被收购、兼兼并或合并，，房地产权属属随之转移的的，(4)以以房地产抵债债的；(5)法律、法规规规定的其他他情形。第三节商品品房现售商品房销售是是城市房屋买买卖中最为常常见的形式。。从实际情况况看，许多群群众是从商品品房买卖中了了解掌握房地地产知识，了了解国家房地地产政策，了了解物业管理理的。商品房房销售的形势势某种程度上上说，可以看看成是我国房房地产业的晴晴雨表、风向向标。商品房房销售不仅房房地产开发商商十分关注，，普通群众亦亦十分关注。。商品房销售售管理不仅关关系我国房地地产业能否健健康发展，也也关系人民群群众的切身利利益。近些年年来，国家十十分重视商品品房销售管理理问题。《城城市房地产管管理法》在对对房地产转让让作出全面规规定的同时，，对商品房销销售中的预售售条件又进行行了细化。另另外，为了规规范商品房销销售行为，保保障商品房交交易双方当事事人的合法权权益，2001年4月4日建设部发发布了《商品品房销售管理理办法》，以以行政规章的的形式对商品品房销售进行行规范。根据据相关法律、、法规和规章章的规定，我我国现行商品品房的销售管管理包括两个个方面：一是是商品房现售售，另一个是是商品房预售售。一、商品房理理售的概念商品房现售，，是指房地产产开发企业将将竣工验收合合格的商品房房出售给买受受人，并由买买受人支付房房价款的行为为。商品房现现售的客体是是已竣工验收收合格的房屋屋。未竣工或或者虽竣工但但未验收，或或者验收不合合格的房屋不不能现售。商商品房现售应应当符合一定定的条件。二、商品房预预售的条件商品房现售，，应当符合以以下条件。(1)现售商品品房的房地产产开发企业应应当具有企业业法人营业执执照和房地产产开发企业资资质证书；(2)取得土地地使用权证书书或者使用土土地的批准文文件；(3)持持有建设工程程规划许可证证和施工许可可证；(4)已通过过竣工验收；；

(5)拆迁安置已已经落实；(6)供供水、供电、、供热、燃气气、通信等配配套基础设施施具备交付使使用条件，其其他配套基础础设施和公共共设施具备交交付使用条件件或者已确定定施工进度和和交付日期；；

(7)物业管理方方案已经落实实。房地产开开发企业应当当在商品房现现售前将房地地产开发项目目手册及符合合商品房现售售条件的有关关证明文件报报送房地产开开发主管部门门备案。房地产开发企企业销售设有有抵押权的商商品房，其抵抵押权的处理理按照《中华华人民共和国国担保法》、、《城市房地地产抵押管理理办法》的有有关规定执行行。

商品品房销售时，，房地产开发发企业选聘了了物业管理企企业的，买受受人应当在订订立商品房买买卖合同时与与房地产开发发企业选聘的的物业管理企企业订立有关关前期物业管管理的协议，，并遵守房地产开发企业业制定的《业业主临时公约约》。《商品房销售售管理办法》》对商品房现现售作了一些些禁止性规定定。(1)房地地产开发企业业不得在未解解除商品房买买卖合同前，，将作为合同同标的物的商商品房再行销销售给他人。。最高人民法法院《关于审审理商品房买买卖合同纠纷纷案件适用法法律若干问题题的解释》规规定，商品房房买卖合同订订立后，出卖卖人又将该房房屋出卖给第第三人，导致致商品房买卖卖合同目的不不能实现的，，无法取得房房屋的买受人人可以请求解解除合同、返返还已付购房房款及利息、、赔偿损失，，并可以请求求出卖人承担担不超过已付付购房款一倍倍的赔偿责任任。(2)房地地产开发企业业不得采取返返本销售或者者变相返本销销售的方式销销售商品房。。(3)房地产产开发企业不不得采取售后后包租或者变变相售后包租租的方式销售售未竣工商品品房。(4)商商品住宅按套套销售，不得得分割拆零销销售三、商品房预预售合同商品房现售合合同，是指房房地产开发企企业与买受人人达成的由买买受人支付房房价款，房地地产开发企业业将符合要求求的商品房交交付给买受人人并办理产权权过户登记手手续，明确房房地产开发企企业和买受人人权利义务的的书面协议。。