房地产经济学

房地产经济学

---房地产估价

1.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法1.概述1.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术1.2房地产估价的必要性不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。⑴房地产交易的需要⑵房地产抵押的需要⑶房地产保险和损害赔偿的需要⑷房地产税收的需要⑸房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥2.房地产估价基本理论2.1基本原则⑴合法原则要以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。城市规划创造土地价值。*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第二种和第三种的组合）⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。⑸公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。⑴获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估⑵确定房地产估价的基本事项①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。②确定估价对象：实体状况、权利状况实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。三种方式④签订估价合同⑶拟订评估作业计划包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度⑷实地勘察和收集整理资料基本目的有两个：①为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映估价对象状况的资料。进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法⑹确定估价结果（最终估价）简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查；②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值的价值位置（高、中、低）进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。⑺估价报告口头报告

表格式报告

书面报告

叙述式报告

1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用3.房地产估价方法

3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价价程程序序收集集交交易易案案例例案例1案例2案例3交易易情情况况、、期期日日、、房房地地产状状况况因因素素修修正正比准准价格格1比准准价格格2比准准价格格3均值值V=∑Vi/n评估估价价步骤骤：：⑴调查查最最近近销销售售。。对交交易易案案例例的的销销售售进进行行调调查查；；确确定定买买主主和和卖卖主主的的动动机机；；找找出出有有关关销销售售日日期期、、价价格格、、条条件件等等方方面面资资料料；；⑵分析析销销售售。。分析析交交易易案案例例并并将将交交易易案案例例与与待待估估不不动动产产（（财财产产标标的的））进进行行比比较，，考考虑虑销销售售时时间间、、位位置置以以及及其其他他影影响响市市场场价价值值的的因因素素。。这这个个过过程程包包括括两两个个部部分，，第第一一是是找找出出各各比比较较案案例例之之间间的的不不同同以以及及比比较较案案例例与与估估价价对对象象之之间间的的不不同同；；第二二是是将将交交易易案案例例之之间间的的销销售售价价格格差差异异与与财财产产特特征征的的差差异异相相比比较较。。我我们们应应努努力力发现现是是什什么么原原因因使使这这种种类类型型的的财财产产出出现现价价格格差差异异。。⑶差别别调调整整。。判断断观观察察到到的的差差异异是是如如何何对对被被研研究究资资产产的的价价格格产产生生影影响响的的。。通通常将将这这些些差差异异作作为为对对交交易易案案例例价价格格进进行行““调调整整的的因因素素””。。⑷得出出评评估估价价值值。。根据据交交易易案案例例的的销销售售对对待待估估不不动动产产的的价价值值做做出出结结论论。。3.1.1收收集集可可比比销销售售数数据据（1））选选择择可可比比销销售售一个个销销售售要要成成为为可可比比对对象象应应满满足足三三个个标标准准。。首首先先，，财财产产应应该该是是一一宗宗竞竞争争性性财财产产。。二二，，销销售售应应该该具具备备公公开开市市场场交交易易的的资资格格。。三三，，假假设设一一个个当当前前的的估估价价日日，，销销售售应应该该在在近近期期发发生生。。竞争争性性财财产产：：对对于于寻寻求求购购买买估估价价对对象象不不动动产产的的潜潜在在购购买买者者来来说说，，一一宗宗竞竞争争性性财财产产应应该该是是一一个个合合理理替替代代的的财财产产或或可可选选择择的的财财产产。。该该财财产产所所处处的的地地区区、、大大小小形形状状及及其其他他一一些些财财产产特特征征与与估估价价对对象象不不动动产产有有足足够够的的相相似似之之处处以以满满足足买买方方的的要要求求。。开放放市市场场交交易易：：公公开开市市场场条条件件下下实实现现的的价价格格。。要要考考虑虑交交易易是是否否涉涉及及任任何何异异常常条条件件，，如如不不动动产产销销售售价价格格中中包包括括动动产产价价格格，，或或有有买买主主以以优优惠惠利利率率提提供供融融资资。。销售日期应相相对接近估价价日期。不动动产的供求将将随时间而变变化并因此影影响价值的变变化。收集可比交易易实例（收集集交易实例+选取可比实实例）尽可能的接近近选取交易实例例的标准：⑴可比实例所所处的地区应应与估价对象象所处的地区区相同，或是是在同一供求求范围内的类似地区区。“邻区”是指指财产群，这这种财产群中中的财产（绝绝大多数财产产）具有相对对类似的土地地用途和价值值。（“同质质”性要求））从更广泛的的意义上讲，，是指其居住住和使用者有有着某些共同同联系或特征征的区域。物物质特性通常常确定一个邻邻区的界限，，但一个邻区区的界限并非非总是很明显显。有助于确确定某一财产产所谓的最有有效和最佳用用途。⑵可比实例的的用途应与估估价对象的用用途相同。大大类用途：居居住、商业、、办公、旅馆、工业业等。⑶可比实例的的建筑结构应应与估价对象象的建筑结构构相同。大类类结构：钢结结构、钢混结构、砖砖混结构、砖砖木结构、简简易结构。⑷可比实例的的权利性质应应与估价对象象的权利性质质相同。⑸可比实例的的交易类型应应与估价目的的相吻合。⑹可比实例的的成交日期应应与估价时点点接近。⑺可比实例的的成交价格应应是正常成交交价格，或可可修正为正常常成交价格。。需要什么样的的信息（1）销售交交易数据销售日期（达达成销售价格格的日期而不不是销售记录录的日期）销售价格和销销售条款（达达成的融资安安排）：谁提提供以及是否否为市场利率率。应对实际际利率、付款款计划、分期期偿还期限和和到期日期有有一定的理解解。需要这些些信息是为了了理解是否因因为融资的原原因而应该对对价格进行调调整。要努力发现销销售价格中是是否包括动产产。如窗帘、、厨房用具、、地毯、钢琴琴、草坪、家家具等。在大大型的房地产产收益交易中中，有些动产产常常包括在在销售中。买主和卖主的的动机。家庭庭转让？亏本本出售？承租租人购买？临临近财产的业业主购买？在收益性评估估和商业评估估中，销售数数据还应包括括有关财产收收益和费用方方面的信息。。（2）销售实实例的物理特特征努力发现那些些对被研究市市场起着重要要作用的财产产特征。这些些可能包括：：土地大小、形形状、地形、、土壤等。一个或多个建建筑的大小和和性质。建筑的年限及及其设计和建建设的质量。。任何特别的特特征，如厨房房内置物、改改造的浴室、、游泳池、房房间的增建、、空调、理想想的景观等。。建筑的条件及及其现代化质质量。可供的便利设设施。财产方面的问问题，包括从从房间面积偏偏小、严重失失修、电线不不足、屋顶渗渗透等方面的的问题。(3)有关可可比销售的法法律数据收集可比财产产的某些法律律特征。政府府、民间、市市场限制。（4）销售财财产的位置公交便利性、、学校，文化化娱乐设施接接近性，是否否有破坏性的的因素（如噪噪音等）。*应检查销售售财产周围的的财产，看其其年限、价值值、质量、条条件与用途是是否与财产标标的周围的财财产有根本不不同。两者邻邻区之间的比比较。（社区区的生命周期期及房地产的的外部性问题题）（5）市场条条件：应考虑虑市场在销售售时处于什么么状态（6）有多少少笔销售实例例对于每项评估估，所需可比比实例的数量量并不固定。。理想的数量量部分取决于于销售实例的的可比程度，，还受销售比比较法中将要要使用的方法法的影响。（（统计方法））数据来源：政政府记录、报报刊、交易会会、当事人等等。数据的证实：：有两条途径可可以提高你获获取信息的质质量：⑴对销售进行行检查。在很很多评估中，，常规的做法法就是对可比比销售实例进进行现场检查。注意意发现那些在在销售日期后后而不是实地地检查的日期期对财产的施施工。⑵通过其他信信息来源对已已获得的数据据进行交叉检检查。3.1.2可可比销售的分分析与调整（1）比较销销售的基本方方法A.直接比较较法：将销售售财产直接与与财产标的进进行比较。技巧（吸引力力排序）；局局限性：所有有销售交易和和财产特征都都应与被评估估的财产大致致类似；此外外，该技巧严严重依靠评估估师的直觉来来判断哪一宗宗销售财产对对买主更具吸吸引力。B.要素比较较法销售交易以及及有关财产的的关键特征被被称为比较要要素。比较的四要素素：销售条款款、销售时间间、位置因素素、物理因素素销售条款———销售条款可可以确定销售售价格(2)对销售售进行比较和和调整的程序序包括两个步骤骤：A.对上上述销售要素素进行比较分分析；B.对对销售价格进进行调整以反反映所发现的的差异。A.对上述销销售要素进行行比较分析步骤包括：确确定销售之间间的重大差异异，然后确定定各可比销售售和财产标的的之间的重大大差异。（比比较要差异并并观察哪些差差异对价格差差异构成了主主要影响）B.对销售价价格进行调整整以反映所发发现的差异注意几个问题题：一是销售售调整应该是是合理的。换换句话说，调调整的金额应应该与被调整整的特征之间间存在合理的的关系；二是是调整的金额额应该同时适适用每笔销售售。（3）调整的的原则A.应对销售售财产（及其其价格）进行行调整使其更更接近财产标标的。永远记记住：应该根根据标的进行行调整。B.根据市场场进行调整。。重要的并不不是评估师个个人对差异的的反映，而是是市场对差异异的反映。C.按正确顺顺序进行调整整。这通常是是指首先进行行一般调整，，然后对具体体特征进行调调整。合理的的调整顺序应应该是：销售售条款、时间间和市场条件件、位置、物物理特征。（4）调整类类型：按百分分比调整、按按比较单位调调整、按一次次总算金额调调整、3.1.3几几个重要方面面的调整（1）销售条条款A.建立价格格可比基础应对这些可比比实例的成交交价格进行换换算处理，使使其成交价格格内涵相同、、口径一致、相互可可比。5个方面：⑴⑴统一付款方方式；⑵统一一采用单价；；⑶统一币种种与货币单位位；⑷统一面积内内涵；⑸统一一面积单位。。*统一付款方方式：要求知知道该销售价价格下达成的的融资安排。。融资安排：计计息方式、付付款期限、利利息、融资提提供形式、特特殊条款。问题的核心在在于由于交易易实例之间或或交易实例与与待估房地产产在这些条件件上的差异使使得价格缺乏乏可比性，因因为最终成交交实际价格与与名义价格不不一致。例：由于于房地产产价值量量大，成成交价格格往往采采用分期期付款的的方式进进行，但但付款方式不同同，使得得实际价价格会不不同。甲甲交易实实例成交交价80万元，，首付16万，，半年后付32万，，余款32万一一年后付付清；乙乙交易实实例成交交价80万元，，首付16万，，余款一年年后付清清。*尽管成成交价格格都为80万元元，但实实际价格格不一样样。处理理方式：：以一次次付清所所需支付的的金额为为准。应该知道道融资是是由买方方提供还还是由卖卖方提供供或由第第三方提提供，以以及融资资利率是是否为为市场利利率。如如在卖方方以优惠惠利率提提供利率率安排的的情况下下，买方方所得到到

的优优惠可能能被较高高的价格格所抵消消。（增量融资资资本问问题）特特殊条款款：是否否有销售售提前偿偿还条款款、可变变利率条条款等。。交交易情情况修正正

是指指通过排排除交易易案例房房地产市市场交易易行为中中的一些些特殊原原因所造造成的交交易价格格偏差。。

⑴有有利害关关系人之之间的交交易；⑵⑵急于于出售或或急于购购买的交交易；⑶⑶交易易双方或或某一方方对市场场行情缺缺乏了解解的交易易；⑷⑷交易双双方或某某一方有有特别动动机或偏偏好的交交易；⑸⑸交易易税费非非正常负负担的交交易；（（）⑹⑹相邻房房地产的的合并；；

⑺交交易方式式的差异异。交交易情情况修正正的方法法：可可比实例例的成交交价格*交易情情况修正正系数=正常价价格交交易情况况修正系系数=待待估房地地产交易易情况指指数/交交易案例例交易情情况指数数（2）交交易期日日修正是指将可可比交易易实例在在成交期期日的价价格修正正到待估估房地产产估价期期日的价价格。修正公式式：交易实例例在成交交日期的的价格*交易日日期修正正系数=在估价价时点时时的价格格交易日期期修正系系数=待估房地地产价格格指数/交易案案例价格格指数一般采用用房地产产价格指指数来进进行修正正。定基基价格植植树、环环比价格格指数。。例：评估估某宗房房地产2001年9月月末的价价格，可可比实例例成交价价3000元/平方米米，成交日期2000年10月，另另调查获获知该类类房地产产价格2000年6月月末到2001年2月月末平均每月比比上月上上涨1.5%，，2001年2月末到到2001年9月末平平均每月月上涨2%。3000*（1+1.5%））4*（1+2%））7=3658（元元/平方方米）房地产指指数----房房价指数数地地价指指数成本投入入法、中中位数数价格法法、重重复交交易法、、特征价价格法、、加加权平均均法“同质可可比性要要求”-----是指指在价格格指数编编制过程程中，报报告期价价格与基基期价格格的内涵涵一致，，可直接接进行对对比。只只有满足足这一要要求，才才能如实实反映商商品价格格的变动动。房地地产价格格指数的的编制则则由于房房地产市市场交易易的特点点，造成成报告期期和基期期的交易易难以是是同一样样点，由由此导致致进行比比较的价价格难以以保持““同质可可比性””。（3）位位置和物物理———房地产产状况修修正是将交易易案例在在其房地地产状况况下的价价格调整整为在估估价对象象房地产产状况下下的价格格。包括括区位状状况、权权益状况况和实物物状况三三个方面面的修正正。⑴区位状状况：繁华程度度、交通便便捷程度度、环境境景观、、公共设设施完备备程度、、临路状况等等影响房房地产价价格的因因素。⑵权益状状况：土地使用用权年限限、城市规规划限制制条件（（如建筑容积积率）等。⑶实物状状况：土地：面面积大小小、形状状、基础础设施完完备程度度、土地地平整程程度、地地势、地地质水文文状况；；建筑物：：新旧程程度、建建筑规模模、建筑筑结构、、设备、、装修、、平面布布置、工工程质量量等修正方法法：⑴直接比比较修正正：一般般采用评评分的办办法，以以估价对对象的房房地产状状况为基基准，将将可比实实例的房房地产状状况与它它逐项比比较打分分。⑵间接比比较修正正：设想想一个标标准的房房地产状状况，以以此标准准房地产产状况为为基准，，将可比比实例及及估价对对象的房房地产状状况均与与它逐项项比较打打分，然然后将其其所得的的分数转转化为修修正价格格的比率率。注意事项项：⑴可比比实例状状况，无无论是区区位、权权益还是是实物状状况，都都应是其其成交时时的状况况，而不不是估价价时点或或其他时时候可能能发生变变化后的的状况。。⑵由于不不同使用用性质的的房地产产，其价价格影响响的因素素构成及及作用程程度均有有着很大大的不同同，因此此在进行行修正时时，具体体比较修修正的内内容及权权重也应应有所不不同。3.2收收益益法法收益益还还原原法法是是对对土土地地、、房房屋屋、、或或其其他他具具备备收收益益性性资资产产进进行行估估价价的的基基本本方方法法。。它是是指指在在估估算算不不动动产产未未来来若若干干年年预预期期纯纯收收益益的的基基础础上上，，以以一一定定的的还还原原利利率率，，将评评估估对对象象未未来来收收益益还还原原为为评评估估时时日日收收益益总总和和的的一一种种方方法法。。适用用范范围围：：以以获获取取收收益益为为目目的的不不动动产产的的估估价价。。3.2.1收收益益法法的的计计算算公公式式⑴最最一一般般的的公公式式⑵无无限限年年且且其其他他因因素素不不变变的的公公式式⑶有有限限年年且且其其他他因因素素不不变变的的公公式式⑷净净收收益益在在前前若若干干年年有有变变化化的的公公式式⑸预预知知未未来来若若干干年年后后房房地地产产价价格格的的公公式式⑹净净收收益益按按等等差差级级数数递递增增的的公公式式⑺净净收收益益按按等等差差级级数数递递减减的的公公式式⑻净净收收益益按按一一定定比比率率递递增增的的公公式式⑼净净收收益益按按一一定定比比率率递递减减的的公公式式估价价程程序序收益益法法资本本化化率率r确确定定净收收益益测测算算A=Ag-Ac毛收收入入测测算算Ag经营营成成本本测测算算Ac收益益价价格格测测算算评估估价价3.2.2净净收益的的求取⑴净收益益的求取取公式净收益=潜在毛毛收入-空置等等造成的的收入损损失-运运营费用用=有效毛毛收入-运营费费用潜在毛收收入是假假定房地地产在充充分利用用、无空空置状况况下可获获得收入入。有效毛收收入是由由潜在毛毛收入扣扣除空置置、拖欠欠租金（（延迟支支付和不不付租金金）以及及其他原原因造成成的收入入损失后后所得到到的收入入。运营费用用是维持持房地产产正常生生产、经经营或使使用必须须支出的的费用。。运营费用用率＝运运营费用用÷有效效毛收入入。对于于某些类类型的房房地产，，其运营营费用率有有一个相相对固定定的范围围。净收益是是由有效效毛收入入扣除运运营费用用后得到到的归属属于房地地产的收收益。⑵不同收收益类型型房地产产的净收收益的求求取净收益的的求取因因估价对对象的收收益类型型的不同同而有所所不同，，可归纳纳为以下下几种情况：①出租型型房地产产净收益益的求取取出租型房房地产是是收益法法估价的的典型对对象，其其净收益益根据租租赁资料料求取。。通常为租赁收收入扣除除维修费费、管理理费、保保险费、、房地产产税和租租赁代理理费等后后的余额。租赁收入入包括有有效毛收收入和租租赁保证证金、押押金等的的利息收收入。实实际求取取时，维修费、、管理费费、保险险费、房房地产税税和租赁赁代理费费是否扣扣除取决决与租赁赁契约。。*注意租租金收入入中是否否含有动动产的租租金收入入。是否否扣除取取决于评评估价值值是否包包含此部分。。②直接经经营型房房地产净净收益的的求取直接经营营型房地地产的最最大特点点就是房房地产所所有者又又是经营营者，房房地产租租金与经经营者利润没没有分开开，需要要从利润润中将属属于房地地产租金金的部分分剥离出出来。A.商商业经营营型房地地产，净净收益等等于商品品销售收收入扣除除商品销销售成本本、经营营费用、、商品销销售税金金及附加加、管理理费用、、财务费费用和商商业利润润。B.工业业生产型型房地产产，净收收益等于于产品销销售收入入扣除生生产成本本、产品品销售费费用、产产品销售售税金及及附加、、管理费费用、财财务费用用和厂商商利润。。C.农地地，净收收益等于于农地平平均年产产值扣除除种苗费费、肥料料费、人人工费、、畜工费费、机工工费、农农药费、、材料费费、水利利费、农农舍费、、农具费费、税费费、投资资利息等等。③自用或或尚未使使用房地地产净收收益的求求取此类净收收益的求求取可以以比照同同一市场场上有收收益的类类似房地地产的有有关资料料按上述述相应的的方式计计算净收收益，或或直接比比较得出出净收益益。对于现实实中包含含有上述述多种收收益类型型的房地地产的净净收益的的求取，，可以把把它看成成是各种种单一收收益类型型房地产产的组合合，先分分别求取取，然后后进行综综合。⑶实际收益益与客观观收益实际收益益是指在在现状下下实际取取得的收收益，一一般不能能用来估估价，因因为具体体经营者者的经营营能力等等影响实实际收益益很大。。客观收益益是指排排除了实实际收益益中属于于特殊的的、偶然然的因素素后所能能得到的的一般正正常收益益。所以，估估价中采采用的潜潜在毛收收入、有有效毛收收入、运运营费用用或净收收益，除有租约约限制的的以外，都应采采用正常常客观的的数据。。⑷净收益益现金流流的类型型在求取净净收益时时，应根根据各种种状况确确定未来来的净收收益现金金流形式式，以便便选择相相关公式式进行计计算。⑸收益年年限的确确定对于土地地与建筑筑物合成成体的估估价对象象，如果果是建筑筑物的经经济寿命命晚于土土地使用用权年限限的，就就根据土土地使用用权年限限确定未未来可获获收益的的年限。。3.2.3资资本化率率资本化率率又称还还原利率率，是将将不动产产纯收益益还原成成不动产产价格的的利率或或比例，，其实质质是一种种资本投投资收益益率。风险-收收益认识到资资本化率率实质上上是一种种投资的的收益率率，实际际上就把把握了求求取资本本化率的的方法，，即估价价时所选选用的资资本化率率，应等等同于与与获取估估价对象象产生的的净收益益具有同同等风险险投资的的收益率率。资本化率率选择的的重要性性不同地区区、不同同时期、、不同性性质、不不同用途途的房地地产，由由于投资资风险的的不同，，资本化化率也是是不尽相相同的。。不同资本本化率下下的评估估价格净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67确定方法法：⑴收益价价格比较较法;通通过收集集同一市市场上三三宗以上上类似房房地产的的价格、、净收益益资料，，选用相相应的收收益法计计算公式式，求出出资本化化率。⑵安全利利率调整整率（累累加法））：以安安全利率率为基础础，再加加上风险险调整值值作为资资本化率率的方法法。⑶收益排排序插入入法;找找出不同同类型投投资的收收益率并并按照风风险值大大小从高高到低进进行排序序制成图图表，然然后将估估价对象象与这些些类型的的风险程程度进行行分析比比较，根根据估价价对象的的投资风风险确定定其所在在图表中中的位置置从而确确定其收收益率的的方法。。⑷投资复复合收益益法：此此法以购购买房地地产的抵抵押贷款款利息率率与自有有资本的的收益率率的加权权平均数数来求取取资本化化率。r=M*rM+(1-M)rEM----贷款款价值比比率，即即抵押贷贷款额占占房地产产价值的的比率；；rM----抵押贷贷款收益益率，通通常为抵抵押贷款款利率；；rE----自有资资金所要要求的收收益率例子：1.待估估房地产产概括待估房地地产为一一24层层写字楼楼，钢筋筋混凝土土框架结结构，占占地面积积2500平方方米，建建筑总面面积26000平方米米，土地地使用期期50年年，1998年年落成，，要求评评估2003年年5月的的收益现现价。2.评估估过程⑴评估方方法改房地产产主要以以出租方方式经营营，故选选用收益益还原法法⑵数据资资料该房地产产可供出出租面积积16900平平方米，，每平方方米租金金100元/月月，出出租率为为95％％，建筑筑物原值值为2600万万元，辅辅助设施施原值260万万元，日日常开支支5万元元，土地地税.房房产税及及其他税税费合计计为总收收入的8％⑶计算总总收益16900*100*12*95％％＝1926.6万元元⑷计算总总费用建筑物折折旧期按按50年年计，残残值为0，辅助助设施耐耐用年限限为10年，残残值率5％年折旧费费＝2600/50+260/10*95%＝＝76.7万元元年日常开开支＝5*12＝60万元各项税费费＝1926.6*8％＝154.1万元元年总费用用＝76.7+60+154.1＝＝290.8万万元⑸计算纯纯收益年纯收益益＝1926.6-290.8＝1635.8万万元⑹计算价价格按45年年使用期期，还原原利率为为10％％，则房地产价价格＝1635.8/10％％*（1-1/（1+10％％）45）＝16133.3万万元3.3成成本法法成本法是是指求取取估价对对象房地地产在估估价时点点的重新新构建价价格（重重置或重重建价格），扣扣除折旧旧，以此此估算对对象房地地产的客客观合理理价格的的方法。。适用范围围：既无无收益又又行少发发生交易易的房地地产价格格的评估估。注意：开开发成本本高并不不一定意意味着价价格就高高，开发发成本低低也不一一定说明明房地产产价格就就不应该该高。估价程序序成本法经济耐用用年限确定重置成本本、重建建成本确定定折旧计算算D成本价格格测算V=C-D评估价3.3.1房房地产价价格构成成下面以取取得土地地建成房房屋销售售这种典典型的房房地产开开发类型型为例，，并从便便于各构构成项目目估算的的角度，，来划分分房地产产价格构构成。在在这种情情况下，，房地产产价格通通常由下下列6大大项构成成：⑴土土地取得得成本；；⑵开发发成本；；⑶管理理费用；；⑷投资资利息；；⑸销售售税费；；⑹开发发利润。。⑴土地取取得成本本：是取取得开发发用地所所需的费费用、税税金等。。目前情情况下，，取得土土地的途途径主要要分三种种：①通通过征用用农地取取得的，，土地取取得成本本包括农农地征用用费和土土地使用用权出让让金；②②通过城城市拆迁迁取得的的，土地地取得成成本包括括拆迁安安置补偿偿费和土土地使用用权出让让金；③③在市场场上“购购买”的的，土地地取得成成本包括括购买土土地的价价款和购购买时买买方应该该缴纳的的税费。。⑵开发成成本：是是在取得得开发用用地后进进行土地地开发和和房屋建建设所需需的直接接费用、、税金等等。在理理论上可可以将其其划分为为土地开开发成本本和建筑筑物建造造成本。。在实际中中主要包包括以下下几部分分：勘察察设计和和前期工工程费、、基础设设施建设设费、建建筑安装装工程费费、公共共配套设设施建设设费、开开发工程程中的税税费。⑶管理费费用：包包括开发发商的人人员工资资、办公公费、差差旅费等等。在估估价时通通常可按按土地取取得成本本与开发发成本之之和乘以以某一比比率来估估算。⑷投资利利息：它它包括土土地取得得成本、、开发成成本和管管理费用用的利息息，无论论它们的的来源是是借贷资资金还是是自有资资金都应应计算利利息。（（？）从从估价的的角度来来看，开开发商自自有资金金应得的的利息也也要与其其应获的的利润分分开，不不能算作作利润。。⑸销售税税费：销销售税费费是销售售开发完完成后的的房地产产所需的的费用及及应由开开发商（（卖方））缴纳的的税费，，可以分分为以下下3类：：销售费费用、销销售税金金及附加加、其他他销售税税费（如如由卖方方负担的的交易手手续费））等。在估价时时，通常常按售价价的一定定比率来来估算。。⑹开发发利润润：是是在正正常条条件下下开发发商所所能获获得的的平均均利润润，而而不是是个别别开发发商最最终获获得的的实际际利润润，也也不是是个别别开发发商所所期望望获得得的利利润。。在估算算开发发利润润时，，应注注意计计算基基数与与利润润率的的对应应，尽尽管从从理论论上讲讲，结结果不不会发发生改改变。。3.3.2成成本法法的基基本公公式⑴最基基本的的公式式积积算价价格=重新新购置置价格格-折折旧⑵适用用于新新开发发土地地的基基本公公式新开发发土地地价格格=取取得待待开发发土地地的成成本+土地地开发发成本本+管管理费费用+投资资利息息+销销售税税费+开发发利润润开发完完成后后可转转让土土地面面积的的比率率=开开发完完成后后可转转让土土地总总面积积/开开发区区总用用地面面积⑶适用用于新新建房房地产产的基基本公公式新建房房地产产价格格=土土地取取得成成本+土地地开发发成本本+建建筑物物建筑筑成本本+管管理费费用+投资资利息息+销销售税税费+开发发利润润在求取取建筑筑物部部分时时，不不含土土地土土地取取得成成本、、土地地开发发成本本及投投资利利息、、销售售税费费和开开发利利润中中所含含的土土地部部分。。⑷适用用于旧旧有房房地产产的基基本公公式旧房地地价格格=土土地的的重新新取得得价格格或重重新开开发成成本+建筑筑物的的重新新购建建价格格-建建筑物物折旧旧旧建筑筑物价价格=建筑筑物的的重新新购建建价格格-建建筑物物折旧旧3.3.3重新新购建建价格格重新购购建价价格是是指假假设在在估价价时点点重新新取得得或重重新开开发、、重新新建造造全新新状态态的估估价对对象所所需的的一切切合理理、必必要的的费用用、税税金和和应得得的利利润之之和。。⑴重新购购建价价格分分为以以下两两种形形式：：重建成成本——是指指采用用估价价对象象原有有的建建筑材材料和和建筑筑技术术，按按估价价时点点的价价格水水平，，重新新建造造与估估价对对象相相同的的全新新状态态的建建筑物物相同同的全全新状状态的的建筑筑物的的正常常价格格。重置成成本——是指指采用用估价价时点点的建建筑材材料和和建筑筑技术术、按按股价价时点点的价价格水水平，，重新新建造造与估估价对对象具具有同同等功功能效效用的的全新新状态态的建建筑物物的正正常价价格。。⑵建筑筑物重重新购购建价价格的的求取取办法法①单位位比较较法——是以以建筑筑物整整体，，与价价格、、成本本密切切有关关的单单位为为比较较基础础来估估算建建筑物物的重重新购购建价价格的的方法法。主主要有有单位位面积积法和和单位位体积积法。。②分布布分项项法——是以以建筑筑物的的各个个独立立构件件或工工程的的基本本单位位价格格或成成本为为基础础来估估算重重新购购建价价格的的方法法。分部分分项法法项目数量单位成本成本（元）基础工程150立方米200元/立方米30000墙体工程160立方米400元/立方米64000楼地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000合计229000税费、利息和管理费20%45800重新购建价格274800③工料料测量量法——是先先估算算建筑筑物所所需各各种材材料、、设备备的数数量和和人工工时数数，然然后逐逐一乘乘以估估价时时点的的各该该相同同材料料、设设备的的单价价和人人工费费标准准，再再将其其相加加来估估算建建筑物物的重重新购购建价价格的的方法法。工工程测测量法法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500砂石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700④指数数调整整法——运用用建筑筑物成成本（（造价价）指指数或或变动动率，，将估估价对对象建建筑物物的原原始成成本调调整到到估价价时点点时的的现行行成本本来估估算建建筑物物的重重新购购建价价格的的方法法。这这种方方法主主要用用于检检验其其他方方法的的估算算结果果。3.3.4建建筑物物折旧旧⑴建筑筑物折折旧的的概念念和原原因折旧——是会会计学学中用用于衡衡量由由于时时间流流逝、、技术术过时时和市市场变变化等等因素素而引引起的的固定定资产产的磨磨损消消耗和和其他他价值值损失失的术术语。。①物质质上折折旧——指建建筑物物随着着时间间推移移、风风吹日日晒、、使用用等在在物质质实体体方面面的磨磨损所所造成成的建建筑物物价值值的损损失。。自然老老朽——主要要由自自然力力的作作用引引起，，如风风吹、、日晒晒、雨雨淋等等引起起的建建筑物物腐朽朽、老老化、、风化化、基基础沉沉降等等，与与建筑筑物实实际经经过年年数有有关，，同时时也要要看所所在地地区的的气候候和环环境条条件。。正常使使用的的磨损损—主主要由由人工工使用用引起起，与与建筑筑物的的使用用性质质、使使用强强度和和使用用年数数有关关。意外的的破坏坏损失失—主主要是是因突突发性性的天天灾人人祸引引起的的，包包括自自然方方面的的：如如地震震、水水灾、、风灾灾和人人工方方面的的：如如失火火、碰碰撞等等意外外的破破坏损损毁。。延迟维维修的的损坏坏—由由于没没有适适时地地采取取预防防、保保养措措施或或修理理不够够及时时，造造成不不应有有的损损坏或或提前前损坏坏，或或已有有的损损坏仍仍然存存在，，如门门窗损损坏仍仍然存存在、、墙或或地面面有裂裂缝或或洞等等。②功能能折旧旧指随着着经济济发展展、社社会进进步、、人们们居住住习惯惯的改改变等等，建建筑物物在功功能方方面的的落后后所造造成的的建筑筑物价价值得得损失失。一一般凭凭经验验评估估功能能上的的缺陷陷，对对于可可改造造的则则用所所需费费用为为其折折旧额额。③经济济上的的折旧旧指建筑筑物以以外（（如噪噪音、、污染染、环环境的的改变变等））的各各种不不利因因素所所造成成的建建筑物物价值值得损损失。。评估估造成成的资资产贬贬值或或消除除这种种不利利影响响需要要投入入的资资金量量。⑵求取取建筑筑物折折旧的的方法法（自然然寿命命、经经济寿寿命，，实际际经过过年数数、有有效经经过年年数））在成本本法求求取折折旧中中，建建筑物物的寿寿命应应为经经济寿寿命，，经过过年数数应为为有效效经过过年数数。直线法法—最最简单单的迄迄今使使用最最广泛泛的一一种折折旧方方法，，它在在建筑筑物的的经济济寿命命期间间每年年的折折旧额额相等等。定率法法—用用某一一固定定比率率乘以以房地地产重重新建建造价价格中中扣除除以折折旧部部分的的余值值，计计算每每年的的折旧旧额。。成新法法—根根据建建筑物物的建建成年年代、、新旧旧程度度等，，确定定建筑筑物的的成新新率，，直接接求取取建筑筑物的的现值值。折旧计计算时时注意意：(1)应注注意估估价上上的折折旧与与会计计上的的折旧旧的区区别⑵应注注意土土地使使用权权年限限对建建筑物物经济济寿命命的影影响估价实实务中中，通通常以以年限限为基基础计计算折折旧，，然后后根据据实际际观察察法进进行修修正。。例子子某宗宗房房地地产产土土地地面面积积1000平平方方米米，，是是10年年前前征征用用农农地地取取得得的的，，当当时时每每亩亩地地花花费费18万万元元，，现现时时取取得得该该类类土土地地每每平平方方米米620元元；；地地上上建建筑筑物物总总建建筑筑面面积积2000平平方方米米，，是是8年年前前建建成成交交付付使使用用的的，，当当时时造造价价每每平平方方米米600元元，，现现时时每每平平方方米米1200元元，，估估计计建建筑筑物物八八成成新新。。试试选选用用所所给给资资料料估估算算该该宗宗房房地地产产的的现现时时总总价价和和单单价价。。⑴土土地地现现值值=620*1000=620000元元⑵建建筑筑物物现现值值=1200*2000*0.8=1920000元元⑶估估价价对对象象现现时时总总价价=620000+1920000=2540000元元⑷估估价价对对象象现现时时单单价价=2540000/2000=1270元元例子子⑴估估价价对对象象概概况况某房房地地产产为为企企业业办办公公大大楼楼，，土土地地面面积积为为1500平平方方米米，，建建筑筑物物总总面面积积为为5100平平方方米米，，建建造造日日期期为为1992年年，，钢钢混混结结构构。。⑵估估价价要要求求需要要评评估估该该房房地地产产2003年年10月月的的市市场场价价格格⑶评评估估过过程程①选选取取估估价价方方法法，，因因无无类类似似办办公公大大楼楼的的交交易易实实例例，，拟拟采采用用成成本本法法估估价价。。②估估价价公公式式：：房地地产产现现时时价价格格=土土地地的的重重新新建建造造价价格格+建建筑筑物物重重新新建建造造价价格格-折折旧旧⑷估估价价计计算算①求求取取土土地地的的重重新新建建造造完完全全价价值值利用用市市场场资资料料比比较较，，得得出出估估价价对对象象土土地地价价格格为为1200元元/平平方方米米，，则则土土地地总总价价为为1500平平方方米米*1200元元/平平方方米米=180万万元元②求求取取建建筑筑物物的的重重新新建建造造完完全全价价值值经过过调调查查，，建建造造与与待待估估房房地地产产类类似似的的办办公公大大楼楼（（钢钢混混结结构构）），，其其现现时时建建筑筑物物造造价价为为1100元元/平平方方米米，，以以此此作作为为该该建建筑筑物物部部分分的的重重置置单单价价，，则则建建筑筑物物总总造造价价为为5100平平方方米米*1100元元/平平方方米米=561万万元元③求求取取建建筑筑物物折折旧旧简单单采采用用定定额额法法，，钢钢混混结结构构的的耐耐用用年年限限为为60年年，，残残值值率率为为0，，则则建建筑筑物物的的折折旧旧总总额额为为561*12/60=112.2万万元元④计计算算估估价价额额房地地产产现现时时价价格格=180+561-112.2=628.8万万元元每平平方方米米单单价价=628.8/0.51万万平平方方米米=1233元元/平平方方米米3.3假假设设开开发发法法假设设开开发发法法是是在在估估算算开开发发完完成成后后不不动动产产正正常常交交易易价价格格的的基基础础上上，，扣扣除除建建筑筑物物建建造造费费用用和和与与建建筑筑物物建建造造、、买买卖卖相相关关的的专专业业费费、、利利息息、、利利润润、、税税收收等等费费用用后后，，以以剩剩余余之之数数来来确确定定估估价价对对象象土土地地价价格格的的一一种种方方法法。。适用用范范围围：：待开开发发土土地地、、待待拆拆迁迁改改造造和和再再开开发发的的房房地地产产的的估估价价等等。。注意意：：1.假假设设开开发发法法是是从从开开发发商商的的角角度度分分析析，，测测算算其其所所能能支支付付的的最最高高场场地地购购置置费费。。其其可可靠靠性性如如何何，，取取决决于于以以下下几几点点：：是是否否根根据据土土地地估估价价的的最最有有效效使使用用原原则则合合理理确确定定土土地地最最佳佳利利用用方方式式；；是是否否正正确确掌掌握握地地产产市市场场行行情情及及供供求求关关系系，，并并正正确确判判断断了了开开发发完完成成后后的的物物业业总总价价值值。。2.假假设设开开发发法法以以一一定定的的假假设设或或限限制制条条件件为为前前提提。。通通常常有有以以下下几几方方面面的的假假设设：：估估价价中中涉涉及及到到的的不不动动产产总总价价、、租租金金和和成成本本数数据据在在开开发发期期内内不不会会发发生生大大的的变变化化；；假假设设租租金金和和不不动动产产交交易易价价格格在在开开发发期期间间不不会会下下降降，，而而且且不不考考虑虑物物价价上上涨涨的的因因素素；；假假设设在在开开发发期期间间各各项项成成本本是是均均匀匀投投入入的的。。3.3.1假设开开发法的基基本公式⑴最基本本的公式待开发房地地产的价值值=开发完完成后的房房地产价值值-开发成成本-管理理费用-投投资利息-销售税费费-开发利利润-投资资者购买时时应负担的的税费⑵按估价对对象细化