房地产基础知识培训5

房地产基础知识培训

张如清

2012年3月1日房地产的定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分及附带的各种权益。

房地产由于自己的特点及位置的固定性和不可移动

性，在经济学上被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产的定义根据房地产的概念和自身特点可以看出所有权（占有/使用/收益/处分）他物权（抵押权/租赁权）

权益单纯的土地单纯的建筑物土地建筑物结合

实物房地产业

是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，属于服务业范畴。房地产和建筑业的区别区别建筑业是物质生产部门，属于第二产业。房地产的市场划分123一级市场开发商开发项目后向购房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售。已经成交过的商品房进入流通领域，成为市场存量，也就是通常所说的二手房市场。二级市场三级市场国有土地使用权出让。我国现行土地制度——所有权

全民所有制(所有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体行使权力由国务院代表国家行使。

集体所有制（集体土地）：所有权属于村民集体组织。

国家所有土地都为社会主义公有制国有土地使用权出让

国家为了社会经济建设的需要，可以行使权力征收集体所有制土地变为全民所有制土地，即平常我们所说的“征地收储”行为。

国有土地使用权出让：土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，国家以一次性收取土地出让金方式给予土地使用者（一定年限）使用权，土地使用者只有土地使用权，没有所有权。土地使用权出让年限住宅用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年综合式其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年国有土地使用权取得招标、拍卖、挂牌、协议出让方式承租方式划拨方式国有土地使用权出让流程发布出让公告。编制出让文件。地价评估，确定出让底价。编制、确定出让方案等。公布出让计划，确定供地方式。

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45国有土土地使使用权权出让让流程程办理土地登记。核发《建议用地批准证书》交付土地。公布结果，签订出让合同。招拍挂（招标、拍卖、挂牌、协议）实施。申请及资格。

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910土地上上市前前的几几种状状态生地指可能能为房房地产产开发发所利利用，，但尚未开开发的的农地地和荒荒地，，即待待开发发的国国有土土地，，离城城镇较较远，，无市市政基基础设设施、、未开开发利利用的的土地地。毛地指城市市中需需要拆拆迁而而尚未未拆迁迁的土土地。。熟地指已完完成市市政基基础设设施建建设的的土地地，达达到““三通通一平平”或或“七七通一一平””施工工条件件的土土地。七通一一平：：上水水、下下水（（排水水）、、电力力、通通讯、、燃气、、道路路、供供热、、场地地平整整。房地产产开发发基础础知识识介绍绍红线：是指指各种种用地地的边边界线线，通通俗来来讲，，在建建筑红红线外外不允允许有有任何何建筑筑物，，红线线内建建筑物物也应应需相应应退让。。容积率率：地块块内总总建筑筑面积积与土土地面面积的的比。。是房房地产产开发发中最最主要要的指指标之之一。。建筑密密度：地块块内建建筑基基底面面积与与土地地面积积的比比。绿地率率：地块块内各各类绿绿地面面积总总和与与土地地面积积的比比。楼板价价：单位位建筑筑面积积平均均分摊摊的土土地价价格，，是房房地产产开发发过程程中最最主要要的指指标之之一。。房地产产开发发的基基本路路径直接拿拿地法法政府在在规划划区内内按计计划进进行土土地拍拍卖，，开发发商自自行对对土地地及房房产市市场进进行市市场评评估，，参与与政府府举办办的““招拍拍挂””活动动，获获取土土地使使用权权进行行地产产开发发，一一般适适用于于城市市已规规划地地区、、“七七通一一平””地区区。房地地产产开开发发的的基基本本路路径径土地上市市场评估筹集资金规划设计工程建设房产销售后期服务参与竞拍获取土地房地地产产开开发发的的基基本本路路径径项目目策策划划法法主要要指指综综合合类类房房地地产产开开发发，，如如旅旅游游地地产产、、综综合合体体房房地地产产等等。。开开发发公公司司提提供供自自己己有有竞竞争争力力的的、、地地方方政政府府欢欢迎迎的的投投资资项项目目，，与与地地方方政政府府就就项项目目投投资资进进行行洽洽谈谈，，最最终终达达到到房房地地产产开开发发目目标标。。一一般般在在风风景景区区、、城城乡乡结结合合地地区区较较多多。。房地地产产开开发发的的基基本本路路径径项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批规划设计后期运营房产销售工程建设项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批房地地产产开开发发的的基基本本路路径径项目目收收购购法法全部部或或部部分分收收购购拥拥有有土土地地使使用用权权证证的的房房地地产产开开发发公公司司股股权权，，获获得得土土地地使使用用权权进进行行房房地地产产开开发发。。房地地产产开开发发公公司司部部门门组组成成及及基基本本职职能能

包括：董事长、总经理、副总经理、总工程师、总会计师、董事长助理等职务。

全面负责项目策划、资金筹集、获取土地、项目开发、销售管理、后期服务等事宜，一般情况下房地产开发公司实行项目负责制，由董事长（总经理）领导向董事会负责。领导层房地地产产开开发发公公司司部部门门组组成成及及基基本本职职能能

包括人事行政部、财务部门、法务部门等。

对公司的运营提供人事管理、行政工作、资金管理、法律工作等支持工作。管理层房地地产产开开发发公公司司部部门门组组成成及及基基本本职职能能

包含项目策划部、前期开发部、规划设计部、工程管理部、市场营销部等。

具体实施从项目落地、报批报建、工程建设、产品销售等一系列工作。是保证项目投资成功，实现投资目的的关键力量。经营层房地地产产开开发发中中对对应应的的政政府府相相关关部部门门及及基基本本业业务务市（（区区、县））政政府府：主主要要负负责责项项目目招招商商、、洽洽谈谈、、落落地地、、投投资资条条件等等基基本本条条件件的的落落实实。规划划局局：项项目目基基本本规规划划条条件件的的落落实实，，项项目目规规划划设设计计方方案案的的审审批批等工工作作。。国土土局局：土土地地的的报报批批及及出出让让工工作作。。建设设局局：工工程程建建设设的的管管理理工工作作，，质质量量监监管管工工作作（（质质监监站站））。林业业局局：林林地地使使用用的的审审批批工工作作。。物价价局局：产产品品销销售售的的价价格格备备案案。。公安安局局：项项目目设设计计方方案案中中交交通通组组织织的的审审批批、、地地名名审审批批等等。消防防部部门门：项目目消消防防的的审审批批管管理理等等。。上述述主主要要是是在在就就开开发发过过程程中中密密切切相相关关的的主主要要部部门门，，实实际际工工作作中中还还有有很很多多大大大大小小小小的的政政府府机机关关需需要要我我们们去去打打交交道道、、去去应应付付。。房地地产产开开发发过过程程中中社社会会合合作作伙伙伴伴策划划公公司司：项项目目定定位位、、定定性性、、定定量量服服务务，，提提出出投投资资方方案案、、拿地地方方案案、、设设计计方方案案及及其其他他各各种种专专业业性性意意见供供公公司司领领导导层层决决策策。。设计计公公司司：包包含含但但不不限限于于项项目目方方案案设设计计、、景景观观设设计计、、装装潢潢设计计及及其其他他各各种种专专业业设设计计。。建筑筑安安装装公公司司：包包含含但但不不限限于于土土建建工工程程、、安安装装工工程程、、装装修修工程程、、景景观观绿绿化化工工程程及及各各种种专专业业配配套套施施工安安装装公公司司。。房地地产产开开发发过过程程中中社社会会合合作作伙伙伴伴监理公司司：为项目目提供质质量监督督的专业业公司。。咨询服务务公司：为开发发项目提提供营销销代理咨咨询、造造价咨询、法律律服务的的各类公公司。营销代理理公司：为产品品提供专专业代理理销售服服务的公公司。物业管理公公司：后期物业业管理的专专业公司。。银行：提供资金金支持。房地产开发发项目的基基本成本构构成土地成本：是房地产产项目中的的关键成本本，一般约约占30%—40%。建安成本：包括工程程土建、安安装、装修修、红线内内外市政配配套、管网绿化等一一切用于产产品建设的的费用。财务费用：资金占用用所必须支支付的资金金成本。营销费用：为销售产产品所发生生的广告费费用，代理理费用等。。一般约占销售收入入的2%左左右。房地产开发发项目的基基本成本构构成管理费用：为开发项项目而发生生的人员工工资等项目目运营费用用，一般占销售收收入1%——2%左右右。税费等：在生产经经营及产品品销售中计计提的各种种税费。如如：营业税、所得税税、土地增增值税、土土地契税、、教育附加加费、房屋维修基基金等。不可预见费费用：上述费用用外其他可可能发生的的费用。房地产中的的层数划分分

中高层住宅

多层住宅

高层住宅

超高层低层住宅1—3层（建筑高度不大于11米）7—9层（建筑高度不大于30米）10层以上4—6层（建筑高度不大于24米）建筑高度大于100米的民用建筑为超高层房地产开发发过程中的的四证一书书国有土地使使用证———拿地阶段段建设用地规规划许可证证——拿地地阶段建设工程规规划许可证证——规划划审批阶段段建设工程施施工许可证证——开工工先决条件件选址意见书书（建设工工程用地批批准书）———项目立立项阶段实际上现在在又增加了了一证二书书，分别为为“商品房房销售许可可证”、“住宅使用用说明书””、“住宅宅质量保证证书”。房地产项目目成功的几几点要素融资产品销售地段是决定价值值的关键因因素，拥有有前瞻眼光光看待土地地所处地段段，更能获获得意想不不到的收获获。粗制滥造的的时代已经经结束，优优良品质，，性价比最最高的产品