房地产投资决策培训

房地产投资决策目录房地产行业主要特征第一部分如何选择项目第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分区域性周期性专业性高风险性（一）区域性房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性（二）周期性专业性高风险性区域性房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重，美国不动产占其总财富的73.2％。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。专业性（三）专业性区域性周期性高风险性一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性（四）高风险性区域性周期性专业性目录房地产行业主要特征第一部分第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分如何选择项目如何选择项目土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。看区位看场地条件看规划条件一是看区位看交易方式看付款方式不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征，如北京CBD附近。在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市的城市中心。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。同时我们应当以一种发展、动态的眼光把握区位，虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式香槟花园市政府火车北站重庆庆香香槟槟花花园园区区位位图图如果果说说地地段段是是大大前前提提，，那那么么场场地地则则是是小小前前提提。。场场地地条条件件通通常常包包括括地地块块的的大大小小、、形形状状、、地地质质地地形形条条件件、、临临街街状状况况、、基基础础设设施施水水平平及及分分区区限限制制等等。。不同同地地块块周周围围的的市市政政基基础础设设施施往往往往存存在在较较大大差差异异。。看场地条件件二是看地块块的场地条条件看区位看规划条件件看交易方式式看付款方式式地块的临街街状况，对对项目商业业布置产生生影响，从从而项目销销售和收益益都有重要要影响。地块大小和和形状都会会对场地的的有效利用用，建筑物物的平面布布置等产生生影响，从从而影响销销售。广州百合花花园场地是否拆拆迁完毕，，如果未拆拆迁完毕，，项目开发发会因拆迁迁而存在不不定因素。。地块的高差差情况。高高差较大，，即会影响响建筑布局局，还会增增加土石方方和边坡支支护工程，，增加项目目成本。看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方式式原貌支护现状通常城市规规划管理部部门出于对对整个城市市和区域协协调发展的的考虑，对对每个地块块都会提出出具体的规规划要求。。开发企业业必须遵守守这些要求求，而不同同的要求对对项目的影影响很大。。如用途。不不同的地块块适合建造造的物业是是不一样的的，不同的的物业开发发对资金需需求也不一一样。如建筑密度、、高度、容容积率。不不同的容积积率构成不不同的产品品。还要关注设设计条件的的可行性。。有时政府府给出设计计条件，对对项目开发发限制较大大。看规划条件件三是看项目目的规划条条件看区位看交易方式式看付款方式式看场地条件件看规划条件件看区位看付款方式式看场地条件件四是看交易易方式看交易方式式从获取土地地使用权的的途径和方方式来看，，有通过政府出出让和当前前土地使用用者转让两两种途径。。政府土地出出让的途径径操作比较较简单，法法律关系清清楚。从当前土地地使用者手手中获取土土地则有许许多种操作作方式，如如买断土地地过名，收收购公司股股权。不同同的操作方方式，对项项目运作影影响不同。。买断土地过过名，除了了要关注土土地是否可可以无条件件使用和法法律关系清清楚外，土土地收购费费用全额进进成本，如如同政府出出让一样操操作简单。。通过收购公公司股权的的形式来获获取土地，，面临的问问题较多，，一是土地地的合法性性，二是公公司的债务务，三是原原有员工的的处理，四四是土地溢溢价后税务务负担。前前面三个问问题通过设设置付款条条件和要求求提供有效效担保加以以化解，但但土地溢价价后的税务务负担将对对项目产生生重大影响响。看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方式式案例——江西南昌象象湖某项目目占地600亩，容积率率1.5，可做部分分联排，销销售均价4200。要价68万/亩，后谈到到60万/亩（原土地地有效成本本20万左右一亩亩，每亩溢溢价40万。）转让方式我我们要求土土地过名，，对方提出出收购股权权。通过对对两种转让让方式的分分析比较，，我们发现现收购股权权相当于按按照地价97万元/亩进行土地地过名转让让。看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方方式两种收购让方式经济效益测算收购公司（20万/亩帐面成本）土地过名（60万/亩帐面成本）销售价格42004200减：土地成本600600

建设成本22002200

费用300300

营业税金及附加231231销售利润869869减：土地增值税2350税前利润634869企业所得税258.5217.25税后净利润375.5651.75总投资成本净利率12%21%看区位看场地条条件看规划条条件看交易方方式看付款方方式土地款数数额巨大大，一般般占开发发成本30-70%不等，要要求付款款快，不不仅是造造成支付付压力，，更重要要的是占占用资金金时间长长，加大大了融资资成本和和机会成成本。看付款方方式五是看付付款方式式看规划条条件看交易方方式看区位看场地条条件目录房地产行行业主要要特征第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目投资资决策如何选择择项目项目投资资决策由于房地地产市场场具有区区域性、、周期性性、复杂杂专业性性和高风风险性，，所以房房地产投投资每个个项目要要科学决决策，而而科学决决策是建建立在各各种分析析之上。。房地产投投资三要要素：时时机、地地段、质质量时机地段质量房地产投资市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策（一）市市场分析析时机主要要是指市市场环境境。房地产投投资属于于高度竞竞争的市市场运作作，房地产企企业的生生存和发发展是以以适应房房地产市市场环境境为前提提。政治政策策环境：：主要是指指城市规规划、土土地政策策、行政政法规和和领导执执政理念念等构成成。房地地产不仅仅是生产产资料，，也是生生活资料料，会对对城市发发展、生生态环境境、城市市风貌、、产业布布局等产产生重大大影响，，其在社社会经济济活动中中具有重重要影响响。因此此政府对对房地产产业十分分关注，，经常出出台一些些措施和和政策，，来调整整房地产产商品在在生产、、交易、、使用过过程中的的法律关关系和经经济利益益。我们们在项目目立项时时，必须须关注这这些政策策对项目目的影响响。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策经济环境境：指城市的的经济发发展水平平、居民民收入水水平及消消费结构构、物价价水平等等因素。。一般来来说，对对于经济济发展迅迅速的地地区，房房地产市市场的前前景也十十分广阔阔，市场场机会相相对较多多，以下下为各城城市GDP与平平均房价价示意。。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策城市GDP（亿元）成交面积(万平方米)成交套数(万套)成交金额(万元)成交单价(元/平方米)全国30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012广州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重庆50974154.701784286杭州47812842.3841714689青岛44361951.881387067武汉39606396.233275126成都3901117911.626195254沈阳38618629.654525241长沙3001681

2673925长春25885365.702093900南昌16602762.571294671市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策社会文化化环境：：指居民生生活习惯惯、生活活方式、、消费观观念以及及对生活活的态度度，对人人生的态态度等。。社会文文化环境境在很大大程度上上决定着着人们的的价值观观念和购购买行为为，因此此影响着着消费者者购买房房地产产产品的动动机、种种类、方方式。某某一地区区人们对对特有的的核心文文化价值值具有高高度的持持续性，，因此房房地产投投资必须须了解当当地消费费者文化化和传统统习惯，，方能为为当地消消费者所所接受。。否则将将“水土不服服”。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策市场需求求分析。。影响市场场需求的的四个主主要因素素有：人口数量量和结构构。人口口是影响响房地产产需求的的重要因因素。住住房是人人类生存存不可少少的物质质条件，，人口基基数大，，绝对值值增加快快，对住住房需求求也会不不断增加加。而且且我们国国家的家家庭人口口结构也也在变化化，家庭庭平均人人口在减减少，对对生存空空间的需需求也在在增多。。市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策（二）市市场供求求关系分分析市场分析析家庭收入入。分析析一个地地区的市市场购买买力，最最基础的的数据还还是家庭庭年收入入，购房房人家庭庭的年收收入水平平决定了了购买的的承受能能力。目目前政府府的设想想是中低低收入者者购经济济适用房房，高收收入者购购商品房房。而对对于开发发商来说说，有效效的购买买力主要要来自中中高收入入群。划划分中高高收入人人群主要要依据是是现行房房价与年年可支配配收入相相比，年年收入能能匹配的的家庭可可以说是是中等收收入层，，高于的的为高收收入者。。此外，，居民收收入预期期对住房房消费也也有相当当程度影影响。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策城市化进进程。随随着经济济持续发发展、城城市工业业现代化化程度不不断提高高，城市市将集中中城乡中中的大量量人口。。从城市市发展总总进程来来看，对对房地产产需求是是旺盛的的，但也也不排除除其需求求随经济济发展而而波动。。消费者预预期。消消费者预预期对未未来经济济形势的的预期，，会直接接影响对对房地产产需求。。如果对对未来经经济形势势预期是是下滑的的，居民民即使有有购买能能力，也也不会花花自己大大部分甚甚至全部部积蓄去去买房子子。如果果是乐观观的，居居民改善善居住条条件的愿愿望变得得强烈，，对住房房的需求求就会增增加。目目前市场场存在两两种，一一部分人人是对预预期不看看好，持持币观望望。一部部分人预预期通胀胀，开始始有入市市投资的的愿望。。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策从以以上上四四个个因因素素来来分分析析，，中中国国房房地地产产有有良良好好的的发发展展前前景景，，中中长长期期仍仍然然看看好好。。我我们们要要坚坚定定做做好好主主业业的的信信心心！！市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策市场场供供应应分分析析。。供供给给与与需需求求是是紧紧密密地地联联系系在在一一起起的的，，供供求求关关系系是是市市场场最最重重要要的的关关系系。。我我们们不不仅仅要要看看市市场场一一时时卖卖的的好好不不好好，，还还要要看看供供求求关关系系，，供供大大于于求求迟迟早早会会导导致致市市场场的的衰衰退退。。这里里的的供供应应分分析析是是指指静静态态的的存存量量分分析析。。调查查当当前前的的存存量量、、过过去去的的走走势势和和未未来来可可能能的的供供给给。。存量量以以已已批批预预售售面面积积减减去去已已售售面面积积。。在建建数数量量，，一一般般以以批批准准施施工工许许可可证证的的面面积积为为依依据据。。计划划开开工工数数量量，，一一般般以以已已供供土土地地而而尚尚未未开开工工的的可可建建面面积积计计。。已获获规规划划许许可可数数量量，，从从城城市市规规划划和和用用地地计计划划来来分分析析。。从建建设设周周期期、、政政策策周周期期来来分分析析供供应应的的差差异异。。需要要注注意意的的是是我我们们分分析析市市场场供供应应变变化化也也应应反反映映供供应应结结构构的的变变化化。。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策上述述分分析析必必须须建建立立在在科科学学准准确确的的市市场场调调研研的的基基础础上上。。房房地地产产投投资资一一般般都都是是几几亿亿，，甚甚至至几几十十亿亿，，市市场场调调研研的的准准确确与与否否直直接接影影响响到到投投资资决决策策的的正正确确与与否否。。市市场场调调研研是是获获取取市市场场信信息息的的主主要要手手段段，，在在市市场场调调研研中中所所发发现现的的问问题题必必须须如如实实反反映映，，它它的的目目的的是是为为决决策策者者提提供供参参考考依依据据，，其结结果果只只是是用用于于辅辅助助决决策策者者作作出出的的正正确确决决策策，，结结果果本本身身不不是是目目的的。。我我们们反反对对先先入入为为主主，，反反对对为为支支持持领领导导意意图图而而论论证证。。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策市场场供供求求分分析析在项项目目落落实实后后，，要要对对目目标标项项目目进进行行技技术术分分析析和和初初步步规规划划设设计计。。然然后后依依据据初初步步规规划划设设计计，，对对项项目目进进行行本本体体优优劣劣势势分分析析，，并并对对周周边边的的竞竞争争项项目目进进行行对对比比分分析析。。通通过过分分析析，，基基本本判判断断本本项项目目的的市市场场定定位位准准确确与与否否与与市市场场价价格格水水平平。。下面面是是案案例例：：北北京京百百合合花花园园竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策（三三））项项目目本本体体和和竞竞争争项项目目分分析析市场场分分析析项目名称假日风景紫台万年花城远洋山水金泰城丽湾保利百合地理位置西四环外紧邻西四环南三环外西四环外西二三环间西三环外建筑类型板式小高层板式高层小高层、板塔式高层板塔结合板塔结合板式高层主力户型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115复式二居两居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/装修毛坯精装毛坯毛坯毛坯毛坯周边配套中小学各一所售楼处为未来会所学校、超市等学校、超市等学校、超市等超市交通状况临近小屯路，交通不便临近西四环，交通相对便利紧邻南三环主路，交通便利临近地铁1号线临近丽泽路临近规划地铁站周边景观较为荒芜，未来有绿地公园较为荒芜周边相对荒芜距雕塑公园相对较近周边均为住宅项目临近长途客运站，配套较差项目规模45万㎡11.5万㎡200万㎡150万㎡22万㎡13.8万㎡产品品质中档高档中低档中低档中高档中高档企业品牌北京中粮万科北京万科万年花城远洋地产金泰北京保利项目均价1340015000122001320014200销售速度2007年8月4日开盘2007年5月12日开盘2007年10月开盘2007年9月开盘2007年9月开盘预计08年6月开盘，销售周期为1年半对各各项项目目的的位位置置、、建建筑筑类类型型、、户户型型、、周周边边配配套套、、企企业业品品牌牌等等条条件件进进行行综综合合分分析析项目名称假日风景紫台万年花城远洋山水金泰城丽湾保利百合项目权重5106787地理位置456597建筑类型1086677主力户型868789毛坯（装修）5105555周边配套3410876交通状况246588周边景观455565项目规模8510976产品品质6105678企业品牌101068610合计657773717880销售速度调整

一年半销售周期项目均价（毛坯）134001350012200132001420014600用“比较较法法”，以以10分为为满满分分，，计计算算合合理理、、可可能能售售价价考虑虑到到2007年9月百百合合挂挂牌牌时时，，珠珠三三角角市市场场已已经经出出现现调调整整态态势势。。为为规规避避风风险险，，项项目目预预留留5％不不确确定定性性，，以以14000元/平方方米米销销售售均均价价立立项项。。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策在和和竞竞争争项项目目比比较较时时，，要要注注意意三三点点：：要摸摸清清竞竞争争项项目目的的实实际际成成交交价价。。竞竞争争项项目目的的市市场场推推出出均均价价不不等等于于实实际际成成交交价价，，决决策策依依据据应应该该是是市市场场的的“实实际际可可行行的的价价格格””。。要摸摸清清竞竞争争项项目目的的销销售售周周期期，，一一般般来来讲讲销销售售速速度度和和价价格格成成反反比比。。根据据本本项项目目的的投投资资规规模模和和经经营营要要求求作作出出适适当当调调整整。。如如果果要要求求快快速速销销售售、、快快速速回回收收资资金金，，价价格格应应定定得得低低一一些些。。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策竞争争项项目目分分析析财务务分分析析是是项项目目投投资资决决策策的的重重要要环环节节，，包包括括项项目目成成本本测测算算、、项项目目投投资资收收益益概概算算和和项项目目资资金金运运作作分分析析，，通通过过这这些些分分析析我我们们不不仅仅要要分分析析项项目目的的投投资资价价值值，，还还要要分分析析我我们们投投资资此此项项目目的的资资金金能能力力。。市场场供供求求分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策（四四））财财务务分分析析市场场分分析析财务务分分析析之之一一———项目目成成本本。。项目目成成本本一一般般包包括括土土地地成成本本、、前前期期费费用用、、工工程程建建设设、、政政策策收收费费、、不不可可预预见见费费、、三三项项费费用用六六大大部部分分。。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策

项目总额单价比例备注总建单价可售单价一土地费用1103156408800865.7%

1土地中标价格10480060887607

2契税3144183228按总地价的3％3补交出让金及契税2371138172补交地上商业地价款二前期费用133377970.8%

1勘探设计费用861506250元/平方米2地下管线迁移3001722

3临水临电安装等前期费172101210元/平方米三土建建设投资313271820227418.7%

1土建安装3086417932240

1.1土建总承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括电梯、消防、门窗等1.3甲供材料设备2668155194包括外墙材料、电箱电表等2工程监理费3091822基建造价的1%3质检监测费154911基建造价的0.5%北京京百百合合花花园园立立项项成成本本测测算算表表（（一一））

项目总额单价比例备注总建单价可售单价四红线内市政配套工程51783013763.1%

1供电2066120150六通一平，暂定120元/平方米2自来水工程5163037六通一平，暂定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暂定30元/平方米4燃气工程4302531六通一平，暂定25元/平方米5热力工程7664556六通一平，暂定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暂定15元/平方米7园林绿化工程6243645绿化面积250元五政府收费30991802251.8%

1城市基础设施配套费2754160200按160元/平方米2报建报批费344202520元/平方米六不可预见费81948590.5%二至五的2%

一至六项合计15207088341103990.6%

七管理费用80046580.5%800万八财务费用109426367946.5%按实际资金情况九销售费用40552362942.4%销售额2％总投资合计167868975212185100%

北京京百百合合花花园园立立项项成成本本测测算算表表（（二二））经测测算算项项目目立立项项时时总总建建筑筑面面积积17.2万平平方方米米，，可可售售面面积积13.7万平平方方米米。。预预计计总总投投资资16.79亿元元，，折折合合总总建建单单价价9752元/平方方米米，，可可售售单单价价12185元/平方方米米。。其其中中：：土地地费费用用11.03亿元元，，占占总总成成本本的的65.7%；前期期费费用用0.13亿元元，，占占0.8%；土建建安安装装3.13亿元元，，占占18.7%；红线线内内配配套套0.52亿元元，，占占3.1%；政府府收收费费0.31亿元元，，占占1.8%；开发发费费用用1.58亿元元，，占占9.4%。实际际运运作作中中面面积积有有所所增增加加，，总总建建筑筑面面积积17.8万平平方方米米，，可可售售面面积积13.9万平平方方米米，，动动态态成成本本为为17.34亿元元，，上上涨涨了了3%，但但折折合合总总建建单单价价为为9762元/平方方米米，，仅仅上上涨涨了了0.1%。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策财务务分分析析之之二二———收入入测测算算。。收入入测测算算一一般般包包括括销销售售收收入入和和租租金金收收入入或或物物业业价价值值，，如如果果是是持持有有自自营营物物业业，，一一般般按按内内部部收收益益法法来来测测算算。。市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策项目目立立项项时时预预计计可可实实现现总总销销售售收收入入20.28亿元元，，其其中中车车库库是是按按照照可可售售车车库库的的建建安安成成本本来来计计算算，，资资产产值值0.4亿。。实际际执执行行过过程程中中，，由由于于赶赶在在市市场场出出现现调调整整前前开开盘盘销销售售，，目目前前住住宅宅回回收收均均价价已已经经达达到到15359元，，商商铺铺回回收收均均价价达达到到33311元，，预预计计销销售售收收入入将将达达到到22.6亿。。销售收入合计14719元/平方米202765万元住宅14000元/平方米180265万元配套商业25000元/平方米22500万元资产（地下车库）292元/平方米4027万元北京京百百合合花花园园立立项项收收入入预预测测表表市场场分分析析市场场供供求求分分析析竞争争项项目目分分析析财务务分分析析风险险分分析析投资资决决策策财务务分分析析之之三三———现金金流流量量分分析析。。现现金金流流量量分分析析中中应应包包括括：：项目目所所需需投投资资总总额额。。项目所需需启动资资金。企业可调调剂资金金和预计计可调动动资金。。项目资金金缺口最最高值、、时点及及解决办办法。融资可能能与成本本。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策序号年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652现金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5净现金流量现值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

计算指标∶财务内部收益率按季度3.64%按年14.56%

财务净现值(I=10%)￥7,339.00万元

静态投资回收期8.59季度2.15年

动态投资回收期

9.78季度2.44年

北京百合合花园立立项全投投资现金金流量表表序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2银行贷款

80000

800002现金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5归还银行贷款本金

1000020000200002000010000

800002.6银行贷款利息

504151215121386107169331563

70562.7税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5净现金流量现值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

计算指标∶财务内部收益率按季度4.97%按年19.87%

财务净现值(I=10%)￥9,416.69万元

静态投资回收期4.96季度1.24年

动态投资回收期5.65季度1.41年

北京百合合花园立立项自有有资金现现金流量量表百合花园园立项时时现金流流测算情情况见上上表。立项时项项目预计计在08年三季度度收回自自有资金金投资，，在09年三季度度收回全全部投资资，实现现正现金金流。根据目前前情况来来看，项项目已于于08年5月取得银银行贷款款10亿元，2008年7月再取得得1.5亿元，至至此股东东已全部部收回。。截至目目前项目目实现销销售回笼笼10.86亿元，累累计投资资13.3亿，按照照目前的的销售回回笼速度度，二季季度即可可收回全全部投资资，实现现正现金金流。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策财务分析析之四——盈利分析析。项目目盈利分分析主要要是计算算与评价价项目盈盈利能力力的指标标。房地地产开发发最关心心的两个个核心指指标包括括：税前成本本利润率率。投资总额额是指包包括贷款款利息的的总投资资。这项项指标反反映的是是项目的的抗风险险能力和和项目盈盈利能力力，也是是公司实实现利润润的主要要依据。。百合花园园项目立立项阶段段税前成成本利润润率为15.1%，目前测测算税前前利润率率已经达达到21.2%。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策投资年回回报率。。因为部分分股东投投入是以以贷款来来计算的的。因此此在实际际工作中中我们按按下面的的计算来来考核：：这个指标标主要反反映股东东对项目目的投资资价值。。资金是是有时间间价值的的，股东东投入5亿元，项项目净利利润2亿。如果果两年做做完，年年投资回回报率20%，如果四四年做完完，年投投资回报报率仅为为10%。百合花园园项目立立项阶段段测算实实投资金金年回报报率15.3%。目前测测算的这这个数已已经达到到26.3%。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策（五）风风险分析析房地产投投资是机机遇与风风险并存存的。房地产投投资风险险主要体体现在投投入资金金的安全全性，期期望收益益的可靠靠性，投投资项目目的变现现性和资资产管理理复杂性性。很显显然，我我们在决决策项目目投资的的过程中中，如果果其他条条件都相相同，肯肯定会选选择收益益最大的的投资项项目，但但在大多多数情况况下，收收益并非非唯一的的标准，，因为收收益只是是一种可可行的未未来的风风险利益益，而不不是现实实的利益益，而项项目运作作中的风风险将影影响收益益的实现现，所以以我们决决策投资资项目时时，必须须进行风风险分析析。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策从我们实实践来看看，常见见的需要要关注的的风险：：法律风险险。价格下跌跌风险。。成本上升升风险。。政策风险险财务风险险。管理风险险。风险法律风险价格下跌风险成本上升风险政策风险财务风险管理风险市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策在决策项项目时，，我们一一定要对对选定项项目进行行风险分分析，并并对风险险防范采采取措施施，如摸摸清法律律关系，，进行法法律界定定；进行行敏感性性分析，，提高项项目立项项标准；；对政策策走势进进行研究究，适应应政策要要求；对对自身的的财力人人力进行行认真摸摸底，做做自己能能做的事事等等。。任何事都都有风险险。我们们在投资资决策中中分析风风险，目目的在于于提前发发现风险险，提前前防范风风险，以尽可能能小的风风险来获获取尽可可能高的的投资回回报。市场分析析市场供求求分析竞争项目目分析财务分析析风险分析析投资决策策风险分析析由于房地地产投资资决策重重大，在在进行上上述分析析后还应应采取审审慎的态态度。我我们必须须时刻控控制自己己过于乐乐观的态态度，应保持一一种“健健康的怀怀疑”态态度来对对待前期期获得的的专业意意见。使自己既既不期望望过高的的售价水水平，也也不期望望过低的的开发成成本。同同时还需需考虑某某些意外外事件可可能导致致的损失失。如果果这样做做了，即即使可能能失去一一些投资资机会，，但也会会避免由由于盲目目决策带带来的投投资损失失。采取取审慎的的态度是是向公司司负责。。同时投资资决策应应履行严严格的决决策程序序，应该该召集经经营班子子和全体体相关人人员进行行集体研研究，议议定后再再报董事事会或上上级公司司审批。。经营班子子（尤其其是总经经理）要要对上报报材料的的真实准准确承担担责任。财务分析析竞争项目目分析市场供求求分析投资决策策（六）决决策分析析市场分析析目录房地产行行业主要要特征第一部分第二部分第三部分第四部分项目投资资决策如何选择择项目项目在于于操作编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销（一）编编制开发发计划，，并严格格执行1、编制依依据一是根据据市场情情况二是企业业发展规规划和年年度经营营计划三是项目目立项的的可行报报告2、分类及及概述计划分为为：资金金计划和和进度计计划。（1）资金计计划包括资金金筹措、、投入、、回收及及成本、、利润实实现等计计划。重重点要把把握资金金筹措、、成本控控制和利利润目标标三大项项。资金筹措成本控制利润目标编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销广州天河河北项目目资金工工作流程程广州天河河北项目目盈利规规划表科目金额一、营业收入79407二、营业总成本

其中：营业成本43105营业税金及附加4471土地增值税6531管理费用818财务费用0销售费用2382三、营业利润22100减：所得税费用5525四、净利润16575编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销广州天河河北项目目资金平平衡表

项目第一年第二年第三年第四年合计一、资金支出土地费用19378

19378

建设成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

税金支出

52991122716526

费用支出

1000120010003200

偿还贷款

2500025000

股东投资收回

19793

19793

合计1979374363702843367107624二、资金来源销售回笼

597031970479407

新增贷款

25000

25000

股东自有资金投入19793

19793

合计19793250005970319704124200资金盈缺

01756422675-2366316576期初资金

0017564402390期末资金

017564402391657516575编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销资金筹措措主要要靠靠银行贷贷款。房房地产投投资大、、周期长长，全靠靠投资者者自有资资金投入入，一是是投不起起二是不不合算。。百分之之十几的的利润要要几年才才实现并并不高。。房地产产企业的的成功在在于利用用财务杠杠杆，以以小搏大大，用30－40％左右的的实投资资金，通通过银行行贷款和和销售回回收滚动动发展，，完成全全额投资资。在风险可可控的前前提下，，保持一一定的负负债率，，利用财财务杠杆杆保持适适度规模模经营。。编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销成本控制制至关重要要。价格格竞争是是最直接接的竞争争，只有有成本领领先，我我们才具具有竞争争优势，，才能保保证项目目预期利利润。我我们要根根据立项项报告，，将成本本控制目目标分解解到每个个环节。。从项目目第一步步抓起，，自始至至终，全全体员工工有责。。这就是是我们常常说的全员全全过程程成本本控制制。利润实实现是我们们运作作项目目的最最终目目标，，也是是落实实企业业规划划和年年度经经营任任务的的需要要。一一定要要维护护利润润目标标计划划的严严肃性性。不不仅总总目标标要落落实，，而且且要按按照年年度计计划坚坚决落落实。。这应应该是是企业业经营营主要要考核核的内内容。。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销（2）进度度计划划房地产产开发发进度度，对对于房房地产产开发发至关关重要要，他他不仅仅要加加快产产出，，加快快资产产周转转率和和减少少资金金占用用节约约财务务成本本，尽尽快实实现利利润。。而且且要在在一定定阶段段促使使产品品尽快快达到到可售售条件件，便便于公公司及及时主主动占占领市市场先先机。。进度计计划包包括市市场调调研、、规划划设计计、报报建办办证、、工程程建设设、销销售招招租、、交楼楼物业业管理理或组组织经经营六六大部部分。。各大大部分分还有有小计计划，，小计计划服服从大大计划划，局局部计计划服服从总总体计计划。。在计计划中中我们们重点关关注正正式开开工时时间，，开盘盘销售售时间间和竣竣工验验收时时间。。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销广州天天河北北项目目开发发总流流程图图广州天天河北北项目目设计计流程程图广州天天河北北项目目工程程流程程图广州天天河北北项目目销售售流程程图广州天天河北北项目目主体体进度度大部分分工作作简单单看有有先有有后，，互为为前提提，但但更多多的是是互相相交错错，各各项工工作要要主动动提前前介入入，提提前准准备，，提前前工作作。这里要要强调调的一一点：：虽然然销售售、租租赁常常常是是房地地产开开发的的最后后阶段段，但但房地地产营营销却却绝不不应该该等到到销售售、租租赁阶阶段才才开始始，一一般而而言，，从最最初的的投资资决策策阶段段的市市场分分析开开始，，就应应该让让市场场营销销人员员介入入进来来，让让他们们参与与项目目的市市场定定位，，公司司全体体员工工根据据项目目的市市场定定位而而进行行产品品生产产和各各项工工作，，也就就是我我们说说的全员全全过程程营销销。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销进度计划的时时间控制：规规划设计及报报建、市场调调研等正式开开工前的准备备阶段，一般般是6-12个月，城市管管理办事效率率不同而有差差异，主体建建设一般是平平均五层一个个月再加3个月装修，一一个月验收。。也就是说，，18层加两层地下下室一般两年年内。由于地质不同同，基坑支护护，选择基础础形式不同，，会有些差异异，但进入框框架建筑基本本上是一致的的，后期工程程主要是统筹筹兼顾科学安安排。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销3、分期计划大项目进度计计划还包括分分期的开发计计划。分期开发有利利于公司控制制开发投资规规模，增加资资金周转能力力，制定出合合理的营销计计划，降低运运作风险，便便于价格上升升，实现价格格目标，推动动项目整体成成功。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销项目分期根据据项目的不同同，可采取不不同的划分办办法，对市场有把握握但资金不足足可先做价值值最低的地块块，靠低价促促进销售快速速回收资金。。对市场没把握握，先做价值值最大的地块块，以产品品品质吸引消费费者。有些项目前期期投资大，为为了提高市场场覆盖率，扩扩大销售，加加快资金回收收，高端产品品和一般产品品同时进行开开发，比如上上海叶上海项项目。分期计划不管管怎么划分，，每一期应该该相对独立，，组团集中。。从而便于工工程组织和交交付使用后的的物业管理。。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销组织工程建设设全力推进营销销成本领先策略略、聚焦策略略和差异化策策略是美国管管理学者迈克克尔•波特提出的市市场竞争的三三个基本战略略。这三个策策略在项目规规划设计中应应加以把握。。成本领先聚焦差异化进行规划设计计（二）紧扣市市场进行规划划设计编制开发计划划1、做好项目的的市场定位一个项目不可可能对所有类类型的客户都都提供满意的的产品。房地地产公司若想想在竞争中立立于不败之地地，必须对自自己的服务对对象，服务区区域有明确的的界定，进行行准确的市场场定位，即“为谁的需要要服务，你的的产品卖给谁谁”。这个定位是项项目本身条件件和市场需求求的结合。项项目规划设计计不纯是技术术设计，更重重要的是开发发方案的确定定。不根据项项目情况，准准确进行市场场定位的项目目规划做得再再漂亮也不是是好规划，将将对项目开发发带来灾难性性的后果。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销2、突出主题，，营造亮点确定项目市场场定位后，要要注意紧扣目目标客户群的的偏好。在规规划设计中，，除了要注意意创造自然舒舒适，方便的的居住环境外外，更重要的的是要尽可能能地满足目标标客户群的偏偏好。对市场需求、、消费群体、、竞争对手、、楼盘特色、、地理位置、、人文环境等等一系列要素素进行整合、、集成和创造造，树立一个个明确的主题题，以给消费费者鲜明而强强烈的感知形形象，突出项项目的特色。。从而与周边边竞争项目形形成差异，突突出特色。这这样才能够吸吸引目标客户户的注意力，，取得市场先先机，形成自自己的项目品品牌。编制开发计划划进行规划设计