房屋交付基础知识及实操对策

XX地产公司房屋交付及相关工作业务讲义培训内容一、房屋交付工作的基本知识二、房屋交付工作的实际操作三、房屋交付过程中焦点问题及基本对策四、结束语一、房屋交付工作的基本知识什么是房屋交付房屋交付又称“交楼”、“入伙”，法律术语是房屋交付。房屋交付是指商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以合同约定的形式通知买受人办理交付手续，并最终以双方签署书面交接协议作为完成标志的一个过程或行为。一、房屋交付工作的基本知识房屋交付工作的重要性1合同义务：《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条2公司结转收入的前提3业内房屋交付环境的相对恶劣更彰显出此项工作的重要性业内房屋交付环境现状刁民眼中的奸商刁民眼中奸商业内房屋交付环境现状业内房屋交付环境现状业内房屋交付环境现状房屋交付工作的基本知识业内房屋交付环境现状:“维权”是业内一段时间内最时髦、出现频率最高、最具鼓动性的词汇以房屋交付为时机而爆发的“集体维权”或“集体收楼”成为业内大多数发展商几乎必须应接的招数,发展商”个别解决”或”个别击破”的愿望无法实现业主大量通过媒体\律师介入施加压力,更加增大了解决问题的难度以２００1下半年－２００4年上半年势头最旺多发生在单价5000-7000元/建筑平米的楼盘房屋交付工作的基本知识房屋交付工作的组织形式:1开发商全权委托物业公司组织完成房屋交付工作2开发商全权委托销售公司组织完成房屋交付工作3开发商自行全面组织完成房屋交付工作二、、房房屋屋交交付付工工作作的的实实际际操操作作房屋屋交交付付条条件件:1取得得建建筑筑工工程程竣竣工工验验收收备备案案表表(合同同第第八八条条);2取得得面面积积实实测测技技术术报报告告书书(合同同第第八八条条);3有关关基基础础设设施施\公共共配配套套建建筑筑的的承承诺诺兑兑现现(合同同第第十十四四条条)：水水电电暖暖（如如交交房房不不在在供供暖暖季季也也须须完完成成试试水水打打压压））电电话话弱弱电电系系统统甚甚至至热热水水中中水水燃燃气庭庭院院绿绿化化等等配配套套设设施施均均应应同同时时提提供供或或具具备备启启用用条条件件.4装修修标标准准已已实实现现(合同同附附件件三三)5取得得<室内内环环境境检检测测报报告告>(京建建质质[2002]197号文文)房屋屋交交付付工工作作的的实实际际操操作作完成成房房屋屋交交付付,必须须是是把把控控好好三三个个阶阶段段:第一一阶阶段段:交楼楼前前也也即即<合同同>约定定的的房房屋屋交交付付日日前前的的1-2个月月;第二二阶阶段段:集中中交交楼楼期期也也即即发发展展商商根根据据<合同同>约定定的的交交付付日日期并并结结合合实实际际情情况况,为与众众多多业业主主实实现现房房屋屋的的顺顺利利交交接接,而事事先安安排排的的并并通过过<入伙伙通通知知书书>向业业主主要要求求的的一一段段相相对对集集中中的接接收收房房屋屋时时间间;第三三阶阶段段:集中中交交楼楼期期结结束束后后的的大大约约1-2个月月时时间间.房屋屋交交付付工工作作的的实实际际操操作作第一一阶阶段段的的重重点点工工作作1收楼楼方方案案的的拟拟定定(在收收楼楼方方案案中中要要明明确确关关门门时时间间);2产品品条条件件的的具具备备和和完完善善，，成成品品保保护护;3流程程制制定定;4各类类资资料料和和法法律律文文件件的的准准备备;5客户户的的区区分分;6客户户关关注注问问题题的的收收集集及及口口径径的的统统一一;7收楼楼现现场场的的布布置置,标识识的的充充分分张张贴贴,物品品的的准准备备等等8物业业公公司司与与外外围围单单位位的的提提前前接接洽洽(如邮邮局局\电话话局局\电信信局局等等)房屋屋交交付付工工作作的的实实际际操操作作第一一阶阶段段工工作作的的心心得得体体会会:1制定定一一个个由由总总经经理理签签发发的的详详细细的的高高度度权权威威的的收收楼楼方方案案至至关关重重要要(行动动纲纲领);2有条条件件有有时时间间的的话话,要组组织织不不同同的的人人员员对对房房屋屋反反复复自自查查和和整整改改,即便便做做不不到到及及时时维修修,至少少对对房房屋屋状状况况要要心心中中有有数数;对客客户户提提前前进进行行细细分分,对客客户户基基本本情情况况做做到到心心中中有数数.从两两方方面面进进行行细细分分,一方方面面从从与与客客户户的的关关系系紧紧密密程程度度来来分分,可以以有有公公司司关关系系户户;享受受过过特特殊殊折折扣扣户户;与销销售售代代表表关关系系良良好好的的业业主主;平日日就就安安份份守守纪纪的的业业主主;喜好好挑挑事事的业业主主………另一一方方面面从从客客户户履履约约情情况况来来分分,可以以有有完完全全履履约约客客户户;基本本履履约约客客户户;欠款客客户户;解约约客客户户等等3对精精装装房房进进行行彻彻底底慎慎重重地地开开荒荒保保洁洁非非常常重重要要；；4<合同同>与房房屋屋现现状状的的反反复复核核对对,如有有出出入入,提前前制制定定对对策策;5对未未实实现现的的配配套套设设施施等等提提前前制制定定替替代代措措施施;6发放放<入伙伙通通知知书书>后,与业业主主进进行行电电话话沟沟通通一一次次;7对参参加加交交楼楼的的人人员员反反复复培培训训,统一一口口径径,但要要注注意意对对交交楼楼人人员员的的区区别别培培训训.８事事先先确确定定和和组组织织稳稳定定的的售售后后维维保保组组织织非非常常重重要要房屋屋交交付付工工作作的的实实际际操操作作第二二阶阶段段的的重重点点工工作作:按交交楼楼安安排排把把房房屋屋绝绝大大部部分分交交付付出出去去,不出出大大的的客客户户纠纠纷纷.房屋屋交交付付工工作作的的实实际际操操作作对第第二二阶阶段段工工作作的的心心得得体体会会:1各司司其其职职,还要要兼兼顾顾全全局局,每个个人人都都要要树树立立起起把把问问题题终终结结在在”我”处的的意意识识;2各环环节节步步调调一一致致,必须须严严格格按按流流程程办办事事，，不不怕怕跟跟客客户户讲讲原原则则;3现场场充充分分授授权权,一般般的的问问题题要要果果断断处处理理;对相相对对共共性性的的大大问问题题(如之之前前未未考考虑到到),则务务必必收收集集总总结结,并最最快快反反馈馈处处理理结结果果;4现场场设设立立一一个个由由设设计计、、法法律律人人员员等等构构成成的的综综合合咨咨询询部部门门是是有有必必要要的的；；5对当当日日该该来来而而未未来来业业主主,当日日要要即即刻刻联联系系,掌握握一一手手资资料料;6坚持持每每日日的的例例会会制制度度,总结当当日问问题.如涉及及出台台赔偿偿政策策,一定要要慎重重,一经出出台即即要公公开\透明\并不得得轻易易变化化,且一视视同人人.房屋交交付工工作的的实际际操作作第三阶阶段的的重点点工作作:1组织好好维修修/返修;2处理好好有争争议事事件;房屋交交付工工作的的实际际操作作第三阶阶段工工作的的心得得体会会:1再接再再厉,切忌松松懈,尤其是是物业业公司司／总总包单单位的的工作作才刚刚刚开始始．严严格按按承诺诺履行行维修修义务务，防防止“阶级敌敌人”反攻；；２发展展商要要妥善善处理理有争争议事事件，，避免免矛盾盾激化化；但但如大大势在握，，要有有不怕怕退房房，不不怕打打官司司的气气势；；３物业业公司司要处处理好好维修修和二二次装装修的的关系系，尤尤其是是一开开始就要控控制好好二次次装修修的局局面；；４要从从集中中收楼楼迅速速调整整到常常规收收楼的的模式式上来来．房屋交交付工工作的的实际际操作作技巧处处理:1提前的的舆论论引导导和期期间的的舆论论配合合;2适当的的利益益刺激激;3把控违违约金金的减减免分分寸三、房房屋交交付过过程中中焦点点问题题及基基本对对策处理焦焦点问问题的的基本本原则则:1坚持遵遵守法法律法法规和和合同同\补充协协议是是处理理问题题基础础的原原则;2兼顾客客户利利益优优先原原则.房屋交交付过过程中中焦点点问题题及基基本对对策１程序序上的的问题题（１））收楼楼人员员非业业主本本人，，又不不能提提供经经公证证过的的＜授授权委委托书书＞；；（２））验房房后不不走后后续程程序；；（３））我在在开发发商处处买的的房子子为什什么要要在物物业拿拿钥匙匙;（４））不交交契税税和维维修基基金等等费用用但要要求走走最后后程序序－拿拿钥匙匙；（５））不交交物业业等费费用但但要求求走最最后程程序－－拿钥钥匙；；（６））在安安排的的集中中期来来收楼楼，但但不在在入伙伙通知知书要要求的的当日日；未在安安排的的集中中收楼楼期来来收楼楼及由由此承承担的的责任任.房屋交交付过过程中中焦点点问题题及基基本对对策２实体体性问问题(1)房屋现现状与与法规规或合合同约约定有有出入入与法规规出入入:与合同同约定定有出出入:关于基基础设设施\公共配配套使使用时时间未未兑现现;与合同同附图图有出出入：：施工工过程程中发发生设设计变变更未未通知知客户户；销销售人人员贴贴错图纸纸与合同同附件件装修修标准准有出出入:主要是是装修修材料料的品品牌实实现问问题房屋交交付过过程中中焦点点问题题及基基本对对策2实体问问题(2)与宣传传资料料或宣宣传物物不符符而产产生的的问题题与样板板间不不符与沙盘盘不符符:如外立立面颜颜色\景观与楼书书不符符与销售售代表表的口口头介介绍不不符房屋交交付过过程中中焦点点问题题及基基本对对策2实体问问题(3)技术需需要或或设计计考虑虑与客客户使使用产产生的的冲突突暖气\管道\空调机机\可视等等设施施位置置;窗户开开启幅幅度\开启方方向\大面积积无法法开启启;为公共共服务务的设设施放放置在在某户户室内内:如暖气气总管管的放放气阀阀\燃气总总阀门门等等室内管管井过过大事实上上,因设计计而引引发的的问题题或争争议大大量会会发生生在业业主入入住并并实际际使用用过程中.房屋交交付过过程中中焦点点问题题及基基本对对策2实体问问题(4)因售前前没有有提示示而产产生的的问题题如非标标户型型设计计对紧紧临的的标准准层户户型的的影响响(如出现现标准准层卫卫生间间上抬抬或室内有有管道道穿过过);如某少少数户户型室室内出出现为为公共共服务务的暖暖气放放气阀阀或燃燃气阀阀或公公共设设施管管线等;房屋交交付过过程