易居中国蓟县某地产金碧天下开盘执行方案X年

恒大金碧天下

开盘执行方案2008.8.23.《恒大金碧天下开盘执行方案》方案类制作标准均由恒大地产集团天津蓟县有限公司确认目录第一部分：现场工程状况第二部分：项目核心卖点第三部分：开盘总体部署第四部分：外展场·蓄客方案·蓄客通路第五部分：广告设计第六部分：开盘前重大营销事件第七部分：销售物料第八部分：永久售楼部及现场包装第九部分：定价推货策略附：工作计划、培训计划、媒体计划第十部分：全球盛大开盘活动第一部分：现场工程状况标志塔项目目前工程进度>>>次入口岗亭次入口道路中心园林销售中心销售中心内部装修销售中心外立面样板房外立面样板房室内装修第二部分：项项目核心卖点点一、自然生态态环境：大京京津唯一国家家5A级山水旅游景景区二、区位价值值：京津唐腹腹心地带三、交通条件件：45分钟高速直达达城市中心四、项目规模模：万亩湖山山，超大规模模生态别墅城城五、规划设计计：北高南低低大吉风水水格局祥瑞瑞宝地千年年龙脉六、建筑特色色：欧陆新古古典主义建筑筑七、园林环境境：世界级皇皇家园林八、产品特色色：产品形态态丰富，18种经典户型九、品质：满满屋名牌9A精装十、配套：国国际级航母配配套十一、物业管管理：戴德梁梁行24小时英式管家家服务十二、品牌实实力：恒大地地产，精品领领袖，中国十十强十三、性价比比：性价比高高，价格低十四、文化：：历史悠久久，文化深厚厚，人杰地灵灵十四大主力卖卖点7大核心卖点9月29日全球盛大开开盘京津唯一国家家5A级风景区性价比高价价格低世界级皇家园园林国际级航母配配套满屋名牌9A精装历史悠久文文化深厚人人杰地灵第三部分：开开盘总体部署署时间8月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月31日1日2日3日4日5日6日7日8日9日10日11日12日13日14日15日周日周一周二周三周四周五周六周日周一周二周三周四周五周六周日周一开盘时间现场环境现场开盘园区包装完成样板房呈现外展场蓟县外展场收筹收筹活动报广首期软广第二期软广首次硬广短信短信电视电台电台短信短信时间9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月9月10月16日17日18日19日20日21日22日23日24日25日26日27日28日29日30日1日周二周三周四周五周六周日周一周二周三周四周五周六周日周一周二周三开盘时间开盘现场环境外展场现场销售中心收筹收筹活动活动报广首次硬广开盘报广短信短信电视电视电台电台电台短信短信短信短信第四部分：外外展场·蓄客方案·蓄客通路蓟县渔阳宾馆馆外展场平面面布置图蓟县渔阳宾馆馆外展点卖点点展示序号卖点全展示展示载体展示方式尺寸（单位：米）1自然环境区域展板摆放3.5*2.82区位价值区域展板摆放3.5*2.83交通区域展板摆放1.93*1.24项目规模总体规划模型摆放5*65规划设计总体规划模型摆放5*66建筑特色单体模型摆放1.1*1.3、1.1*1.57皇家园林园林模型摆放3.5*4.5序号卖点全展示展示载体展示方式尺寸（单位：米）8产品特色单体模型摆放1.1*1.3、1.1*1.59品牌材料展示材料展示区摆放1.93*1.210六大中心、酒店六大中心、酒店单体升降模型摆放2.2*1.3、2.2*1.5、2.2*2.2、1.3*1.2展板悬挂1*0.611物业管理展板摆放1.93*1.212品牌实力3D宣传片播放——展板摆放1.93*1.213性价比高材料设备性价比展示区摆放/悬挂——展板悬挂1.93*1.214文化展板悬挂2.8*3.5蓟县渔阳宾馆馆外展点实景景照片蓟县渔阳宾馆馆外展点实景景照片各外展点准备备工作汇报>>>展场选址情况目前进展情况包装及物料完成情况备注展板物料模型卖点展板交通、生态展板六大中心+酒店展板满屋品牌展板楼书户型手册海报VI系统蓟县渔阳宾馆8月31日开放8月22日8月22日8月22日8月22日8月30日8月22日9月6日8月20日8月30日——北京富尔大厦已撤场完成完成完成完成————————完成易居建议要有展场阵地双卡联动蓄客客方案——制造一个获利利点引导导目标客户群群执行目的制造一个话题题,产生全城热点点效应.为项目的长期期作战埋下伏伏笔以售卡送卡的的明确数字为为销售蓄水和和执行作出清清晰的判断和和依据为定价作出依依据提高项目开盘盘的认筹率以卡为纽带,增加客户信心心,降低客户流失失提高客户的满满意度蓄客方案>>>优惠卡设计方方案金卡蓄客方案案：金卡300张；蓟县当地蓄客客，恒大提供供相关贵宾名名单并自蓟县县外展场开放放之日起免费发发放金卡；金卡赠送贵宾宾名单仅限于于关系单位及及客户，且限限于关系单位位的部门副职职以上；每人派送金卡卡两张左右。。银卡蓄客方案案：银卡1000张；以各外展场开开放之日起免免费发放银卡卡，客户以相相关证件在外外展现场即可可领取；意向客户领取取银卡的有效效证件：银行行金卡、车辆辆行驶证、各各高级俱乐部部会员卡等；；每人每日限领领1张，并填写购购房信息意向向表；各接待点每日日限送10张。当日超出出限量需经营营销部负责人人电话确认方方可执行。意向客户确确认及登记记流程：外展场开放放，客户缴缴付5000元（最低2000元）购房诚诚意金（刷刷卡和现金金均可），，由开发商商财务开具具收款收据据，作为客客户缴款凭凭证，同时时配合金、、银卡的组组合使用。。A、原持有金金卡客户确确认后即可可享受购房房优惠折扣扣93折，同时再再赠送优惠惠金卡一张张。B、未持有金金卡客户或或持有银卡卡客户确认认后即可享享受金卡购购房优惠93折，同时每每天前5名客户赠送送优惠金卡卡一张,6名以后的客客户再赠送送优惠银卡卡一张。缴付诚意金金意向客户户至项目现现场接待中中心补足2万元购房诚诚意金，根根据金、银银卡的优惠惠升级方案案明确优惠惠额度。成功选房客客户除享受受原意向阶阶段的优惠惠外还可享享受开盘折折上折优惠惠。已大定客户户持认购协协议至现场场接待中心心进行选房房，选房形形式就实际际蓄客情况况再决定采采取排队或或摇号方式式，签定购购房协议。。体验区开放放至开盘日开盘当日优惠方案（（金卡升级级公示）金卡初始面面值：5000元/张同时享受：：购房优惠93折时间：体验验区开放面值：8000元/张第一次升级级公示购房优惠9折第二次升级级公示时间：正式式认购或开开盘时间面值：10000元/张+备注：金卡客户在在开盘当天天最高享受受总房款减减10000元优惠，同同时享受9折优惠；附加值：享享受免费一一次盘山游游，至09年8月31日止。+优惠方案（（银卡升级级公示）银卡初始面面值：2000元/张意向登记确确认后同时时享受：购房优惠96折时间：体验验区开放面值：4000元/张第一次升级级公示购房优惠93折第二次升级级公示时间：开盘盘前一周面值：6000元/张++备注：二次升级的的具体时间间和增值额额度以一次次升级实际际蓄客情况况而定；银卡客户在在开盘当天天最高享受受总房款减减6000元的优惠，，同时享受受93折优惠；附加值：享享受免费一一次盘山游游，至08年10月31日止。优惠卡使用用说明：缴纳购房诚诚意金意向向客户可享享受金或银银卡优惠，，两卡不可可同时使用用；以上优惠方方案与开盘盘当日活动动的优惠可可同时享受受购一套房仅仅限使用一一张卡，一一张卡不限限购房套数数本卡最终解解释权归恒恒大地产集集团天津蓟蓟县有限公公司所有蓄客计划>>>战略思考——农村包围城城市，星星星之火可以以燎原战略布置——启动蓟县，，引爆周边边市场——建立北京外外展场，开开展客户渠渠道营销——持销期现场场成熟，开开始正式拓拓展城市战略第一步步：积极准准备蓟县渔渔阳宾馆外外展开放工工作实施论据：：蓟县当地地房地产市市场竞品分分析表蓄客计划战战略实施>>>项目名称地址开发商规模产品类型价格客群分析去化分析远景城蓟县兴华大街与康平路交口(网通大厦东侧)天津中节投节能投资有限公司11万平米24、26层高层90㎡二室4800元/㎡客群主要以蓟县当地占主流，外区域客群吸纳力较差目前剩余100多套，多为楼层不佳或面积偏大户型。热销户型以16-22层80-90㎡两室为主。山水颐城蓟县宝塔路与迎宾路交口天津市浩地实业有限公司35万平米11层板式高层68-130㎡4400元/㎡客群主要以蓟县当地占主流，外区域客群吸纳力较差一期余房剩余10%，目前二期已经开始认购。热销户型以6-10层120㎡以下两室为主。幸福时代花园蓟县燕山东路与宝塔路交口天津市中龙新创房地产营销策划有限公司20万平米5、6层洋房、高层（未建）一室68㎡、二室89㎡4200元/㎡客群主要以蓟县当地占主流，外区域客群吸纳力较差1-3期已经售罄，目前在售4-1期洋房，4-2期高层未建。首期热销户型以5层以下68㎡一室和87-89㎡两室为主实施计划1——户外抢占蓟县当地户户外广告位位分布津蓟高速：：5块户外大牌牌；蓟平省省道：12块户外大牌牌实施计划2——事件营销联系县政府府官员、当当地名流参参与外展开开放剪彩活动实施计划3——定向直投政府机构、、事业机关关、厂矿企企业DM直投计划实施计划4——媒体配合电视滚动字字母配合、、短信覆盖盖现阶段准备备情况说明明：现场布局面面演示展示示效果战略第二步步：积极展展开北京渠渠道拓展工工作，同时时加快北京外外展准备工工作实施论据：：盘龙谷及及京津新城城在京开设设外展点蓄客计划战战略实施>>>盘龙谷蓟县津蓟高高速至蓟平平高速文化化产业园出出口，盘山山国家5A级风景区西西坡五盆沟沟景区，盘山国家5A级风景区西西坡五盆沟沟景区北京外展点点：北京西大大忘路温特特莱B座京津新城天津宝坻区区沿津蓟高高速往蓟县县方向3号出口北京外展：：北京西大大忘路珠江江帝景实施计划1——事件营销针对北京东东区高端客客户群进行行点对点的的活动营销销宣传;在北京高端端消费场所所：如高档档商场、星星级酒店及及高级俱乐乐部等进行活活动营销;通过易居会会的高端客客户资源积积累意向客客户;蓟县盘山一一日游活动动来吸引客客户到现场场参观。实施计划2——定向直投针对北京CBD区域进行资资料派发实施计划3——媒体配合网络、短信信覆盖现阶段准备备情况说明明：（1）北京外展展场富尔大大厦撤场工工作（2）易居会会会员的渠道道拓展情况况（3）北京外展展选址建议议战略第三步步：积极准准备现场展展示工作，，组织带客客活动实施论据：：体验式营营销成功案案例慢城·26岛与保利西西山林语两两个项目均均采用体验验式营销方方式，现场场实景全部部呈现，客客户亲身感感受环境与与配套。蓄客计划战战略实施>>>慢城·26岛位于北京六六环外中国国影视城路路北侧中央央电视台影影视城基地地对面保利西山林林语海淀区西西北旺镇冷冷泉村，北北临安阳路路，东至冷冷泉路，南南至冷泉规规划5号街，西至至六二一和三三0四所东围墙墙。实施计划1——成功渠道方方式；京津蓟三地地油站纸巾巾盒广告投投放实施计划2——事件营销2008年中国十大大超级豪宅宅评选新闻闻发布会；；天津看楼巡巡展带看实施计划3——媒体配合开盘两周前前媒体全面面推广蓄客计划战战略实施：：京津蓟三三地油站纸纸巾盒广告告投放目的：项目目预期目标标消费群体体普遍为较较高消费群群体，同时时拥有座驾驾，达到展示项目形形象，传达达项目信息息的效果，，对点邀约约行动吸引引大量目标标群体十一黄黄金周前前前往项目目现场参观观。针对人群：：拥有轿车车的较高端端消费群体体；内容：向消消费150元消费额度度以上客户户免费赠送送形象纸巾巾盒和邀请请函；目标地点：：京津蓟三三地加油站站；投放数量：：纸巾盒103万盒，邀请请函48万份。纸巾盒设计计方案现阶段准备备情况说明明：（1）媒体合作作情况说明明（2）工程进展展落定时间间北京区域蓄蓄客通路目标客户：：易居会、、北京东东CBD区域高端端客户群群、高级级俱乐部部会员。。媒体渠渠道：：1、利用用北京京区域域内的的小众众传媒媒（如如《安家》《新地产产》杂志、、短信信）进进行圈圈层营营销宣宣传。。2、大众众媒体体（如如《北京青青年报报》《京华时时报》）进行行全面面覆盖盖。3、北京京写字字楼内内的分分众楼楼宇广广告。。营销渠渠道：：1、针对对北京京CBD区域进进行资资料派派发。。2、针对对北京京东区区高端端客户户群进进行点点对点点的活活动营营销宣宣传。。3、在北北京高高端消消费场场所：：如高高档商商场、、星级级酒店店及高高级俱俱乐部部等进进行活活动营营销。。4、通过过易居居会的的高端端客户户资源源积累累意向向客户户。注：建议以以蓟县县盘山山一日日游活活动来来吸引引客户户到现现场参参观。。蓄客通通路>>>目标客客户：：针对高高级车车友俱俱乐部部会员员、银银行金金卡会会员等等高端端圈层层人士士。媒体渠渠道：：1、通过过小众众传媒媒（如如《楼市》杂志、、短信信）进进行圈圈层宣宣传。。2、大众众媒体体（如如《每日新新报》《今晚报报》）进行行全面面覆盖盖。营销渠渠道：：1、在高高端圈圈层人人士聚聚集区区（如如奥城城商业业街、、梅江江家世世界超超市））组织织蓟县县盘山山一日日游活活动来来吸引引客户户到现现场参参观。。2、为来来盘山山旅游游的游游客免免费提提供午午餐为为条件件与旅旅行社社合作作增加加“到到本案案现场场参观观”一一个环环节。。3、通过过与旅旅游局局的合合作，，“本本项目目业主主享有有免费费游盘盘山的的特权权”为为亮点点进行行蓄客客。天津区区域蓄蓄客通通路目标客客户：：采用地地毯式式营销销，从从而引引发羊羊群效效应，，并重重点针针对当当地高高端消消费群群体，，如蓟蓟县县县城政政府官官员、、村委委会领领导、、民营营及私私营企企业主主等进进行点点对点点宣传传。媒体渠渠道：：1、利用用当地地电信信局、、移动动、联联通的的高端端客户户资源源进行行短信信精确确覆盖盖。2、利用当地电电视媒体，在在黄金时间进进行播放。3、利用当地报报广（如蓟州州报）进行全全面覆盖。营销渠道：1、针对当地高高档社区、高高级酒店宾馆馆、政府机关关进行DM直投。2、在当地高端端人群聚集地地（如渔阳宾宾馆、鼓楼商商业中心）进进行路演。3、在当地高档档餐饮、娱乐乐场所设立宣宣传点。4、针对当地拥拥有价格在20万以上汽车的的车主进行定定向宣传。蓟县当地蓄客客通路第五部分：广广告设计9月11日—1/3软文版1/3软文版备选设计方案案9月15日入市包报9月15日入市包报9月28日开盘包报9月28日开盘包报9月29日开盘整版第六部分：开开盘前重大营营销事件营销事件一>>>双卡联动蓄客客方案形式：发放金金、银购房优优惠卡目的：以售卡送卡的的明确数字为为销售蓄水和和执行作出清清晰的判断和和依据，并为为定价作出依依据，提高项项目开盘的认认筹率，为项项目的长期作作战埋下伏笔笔。优惠卡数量：：银卡1000张（通过各销销售展场免费费发放给客户户），金卡300张（根据恒大大提供的贵宾宾名单进行免免费发放）。。时间：2008年8月31日起地点：项目各各展场及活动动现场营销事件二>>>《2008中国十大超级级豪宅评选》新闻发布会形式：新闻发发布会+酒会主题：恒大金金碧天下项目目入围“2008中国十大超级级豪宅”，以以此为噱头举举行新闻发布会会，借以进行行恒大集团和和项目宣传推推广；预期效果：提提高集团和项项目的知名度度和美誉度，，扩大意向客客户群体，争争取更多目标客户户；邀请单位：主主办方：《世界经理人周周刊》、大中华地产产网，其它嘉宾：媒媒体、意向客客户群体；时间：2008年9月15日地点：北京新新世界大酒店店营销事件二>>>盘山风光和品品牌展览形式：盘山旅旅游风光和国国际著名品牌牌展位展览主题：以展位位巡展形式进进行盘山自然然风光和项目目品牌宣传推推广；预期效果：提提高项目知名名度，吸引更更多意向客户户，争取更多多目标客户。。参加加展展览览单单位位：：盘盘山山旅旅游游局局、、戴戴德德梁梁行行、、西西门门子子、、多多乐乐士士、、TOTO、亚亚细细亚亚、、摩摩恩恩、、欧欧普普、、松松下下等等国国际际著著名名品品牌牌公公司司时间间：：2008年9月16日~9月17日地点点：：北北京京新新世世界界大大酒酒店店营销销事事件件三三———9月29日盛盛大大开开盘盘活活动动>>>明星星邀邀请请建建议议:英皇皇明明星星谢霆霆锋锋房祖祖名名容祖祖儿儿注：：通通过过““排排队队””形形式式开开卖卖，，集集中中引引爆爆前前期期大大量量认认筹筹客客户户；；通过过““开开盘盘当当日日采采用用VIP优惠惠””手手段段，，促促进进新新客客成成交交。。通过过盛盛大大开开盘盘活活动动““超超人人气气巨巨星星亲亲临临金金碧碧天天下下””吸吸引引社社会会各各界界关关注，，为为本本项项目目开开盘盘造造势势。。形式式：：明明星星演演艺艺表表演演。。主题题：：以以明明星星效效应应引引爆爆项项目目盛盛大大开开盘盘仪仪式式。。预期期效效果果：：提提高高社社会会本本项项目目各各界界关关注注度度，，从从而而吸吸引引更更多多意意向向客客户户。。参加加人人员员：：恒恒大大集集团团领领导导、、蓟蓟县县当当地地政政府府官官员员、、演演艺艺明明星星、、天天津津及及北北京京地区区主主流流媒媒体体、、意意向向客客户户。。时间间：：2008年9月29日。。地点点：：项项目目销销售售现现场场。。第七七部部分分：：销销售售物物料料户型型手手册册—封面面封封底底下拉拉页页户型型手手册册—总规规展展示示户型型手手册册—A户型型户型型手手册册—B户型型户型型手手册册—C户型型户型型手手册册—认购购须须知知户型型手手册册—贷款款须须知知、、装装修修标标准准销售售折折页页—正面面销售售折折页页—背面面开盘盘请请柬柬请柬柬封封套套第八八部部分分：：永永久久售售楼楼部部及及现现场场包包装装销售中心功能分区签约区洽谈区自然资源及交通展示图洗手间影视体验区后台服务区材料设备性价比展示区单体模型项目卖点展示区六大中心酒店展示区六大中心酒店展示区六大中心单体升降模型总规模型现场场销销售售中中心心卖卖点点展展示示序号卖点全展示展示载体展示方式尺寸（单位：米）1自然环境区域展板悬挂3.5*2.82区位价值区域展板悬挂3.5*2.83交通区域展板悬挂3.5*2.84项目规模总体规划模型摆放7.6*95规划设计总体规划模型摆放7*96建筑特色单体模型摆放1.2*1.57皇家园林项目现场实景展现————现场场销销售售中中心心卖卖点点展展示示序号卖点全展示展示载体展示方式尺寸（单位：米）8产品特色展板悬挂1.5*0.69品牌材料展示品质体验区摆放1.2*1.9*16个10六大中心、酒店六大中心、酒店单体升降模型摆放2.2*1.3展板悬挂2*0.811物业管理展板摆放2*112品牌实力3D宣传片播放4.5分钟展板摆放2*113性价比高材料设备性价比展示区摆放/悬挂

1.2*1.9*16个展板悬挂2*114文化展板悬挂2*1项目目现现场场地地盘盘包包装装方方案案道旗旗设设计计样样式式围挡挡设设计计示示意意导示示设设计计样样式式户型型展展板板设设计计样样式式酒店店、、六六大大中中心心展展示示展展板板园区区及及内内部部导导示示设设计计样样式式第九九部部分分：：定定价价推推售售策策略略核心心价价格格策策略略品质质形形象象、、升升值值潜潜力与与价价格格的的落落差差赢赢得得客户户，，保保障障首首开开成成功功低价价入入市市，，逐逐步步提提升升价格。快速回款价格策略>>>核心价格策策略—低价入市，，小幅拉升升定价前提——基于项目目目标任务；；维持恒大金金碧天下首首期的品质质形象。定价依据——市场比较法法京津新城野三坡花园本案盘龙谷文化城北京世外桃源联排：6000联排：6400联排：6500联排：6000竞争市场状状况区域选择项目产品类型价格水平北京世外桃源联排联排6400（精装）野三坡花园独体联排6000独体7500以北京客群为主导的天津别墅大盘京津新城独体、联排、双拼独体：11000（精装）联排：6500盘龙谷文化城联排、独体联排：6000重要对比竞竞争项目针针对性价格格系数计算价价格考虑到竞争争市场与本本案的主力力别墅形态态；本次加加权平均计计算法首先先对于对联联排别墅的的价格进行行判断，进进而再通过过定性条件件的参考与与别墅形态态间特性的的差异，提提出全部类类型产品价价格建议。。

京津新城世外桃源野三坡花园盘龙谷文化城本项目概况分值概况分值概况分值优缺点描述分值概况分值地理位置8位于宝坻，沿津蓟高速7位于北京平谷7位于北京野三坡7蓟县盘山西麓，与北京东部平谷地区接壤5天津蓟县盘山脚下5交通7离津蓟高速公路仅200米.7京平高速

7临近高速，便利6临津蓟高速公路和建设中的宝平公路。5南靠津蓟延长线高速公路5自然环境8潮白河畔自然景观,6临近潮白河、山地生态环境6野三坡风景区域8天津蓟县盘山国家5A级风景区内8天津蓟县盘山国家5A级风景区内8市政配套7缺乏2缺乏2相对缺乏，3缺乏2缺乏2项目规模占地面积81446万635.71万431.8万5878万866.8万5建筑面积405万50万30万650万31.4万容积率0.281.41.190.740.47园林景观13绿化率75%，高尔夫球场11绿化率40.5%，西式园林景观9绿化率41%，野三坡自然风光10人工景观区、山地高尔夫景观区、果树园林景观、生态自然景11绿化52.3%10配套设施11配套极为完善，具有高尔夫、酒店温泉度假酒店等9一栋4星级酒店和商业街7酒店、商业等6配套极为完善具有影视相关产业配套，并符高尔夫、观礼剧院、各类商务酒店、11五星级酒店与六大中心8物业类型小高层8

7

6

8

7

7高层

高层

独立别墅独栋别墅

独栋别墅独栋别墅独栋别墅双拼别墅双拼别墅

双拼别墅联排别墅联排别墅联排别墅

联排别墅联排别墅4+1花园洋房多层洋房洋房

户型设计(按产品类型)12户型设计合理，院落宽敞9户型设计合理10户型设计合理10未知9户型设计合理9住宅公共装修6普通4普通4普通4未知4普通4物业管理5南方物管，服务水平一般3聘请国际知名物管公司5当地不知名的物管公司2未知4聘请国际知名物管公司5开发商全国范围品牌影响力7全国性大企业6中小开发商5中小开发商5全国性大企业6全国性大企业6合计100

77

72

74

80

74近三个月成交均价(毛坯)小高层

高层

独立别墅11000

7500

双拼别墅6500

联排别墅

64006000

6000

4+1花园洋房

装修标准独体1000元/平米

由此，本案案联排别墅墅产品加权权平均计算算法的结果果别墅开盘均均价为7957.97元/平方米根据市场比比较法的开开盘价格定定价建议为为：联排别墅：：7312.28元/平方米双拼别墅：：7959.92元/平方米独体别墅：：20833.69元/平方米注：双拼别别墅价格水水平较联排排别墅产品品价格的最最大上浮为为9%；独体别墅主主要考虑虑到其稀缺缺性，建议议可高出京京津新城产产品定价结论产品套数总量(平米)独栋6820982.1双拼564119971.6联排45084474.7合计1082225428.4备注：实际际体量为1024套，其中有有59套缓建推售策略>>>一、整体产产品盘点EDGFHI首期上市量445套D区独栋5套H区联排220套F、G区双拼220套二期上市量293套D区独栋5套I区联排120套E、F区双拼168套三期上市量291套D区独栋5套H、I区联排110套E区双拼176套总体可售量1029套独栋15套0.01%联排512套46.7%双拼552套53.2%整体产品分分布及推盘盘计划EDGFHI1、考虑到项项目产品特特点和前期期客户蓄水水情况采取取小体量出出货，多频次次推售的模模式。2、依靠独栋栋产品的稀稀缺特点，，合理利用用价格杠杆杆，掩护双双拼和联排产产品的出货货。3、在不同批批次的推售售中，利用用产品差异异和位置差差异，有比比例的控制去去化情况。。二、推案策策略说明首期上市量445套独栋（D区）

123#--127#

5套

联排（H区）

1#-12#、13#--24#、25#--35#220套双拼（F、G区）

384#--419#、346#--383#、226#--245#、313#--328#220套三、推售产产品分布区区位DFGH第一批次开盘149套独栋（D区）

123#--127#

5套联排（H区）

1#--12#、

72套双拼（G区）

384#-419#、

72套首期第一批次开开盘推量DGH第二批次开盘150套独栋（D区）

——

0套

联排（H区）

13#--24#

74套双拼（G区）

346#-383#、

76套首期第二批次开盘推推量GH第三批次开盘146套独栋（D区）

——

0套

联排（H区）

25#--35#

74套双拼（F、G区）

226#--245#

313#--328#

72套首期第三批次开盘推推量FGH第十部分：：全球盛大大开盘活动动通过盛大开开盘活动““超人气巨巨星亲临金金碧天下””吸引社会会各界关注，为本项项目开盘造造势。形式：明星星演艺表演演。主题：以明明星效应引引爆项目盛盛大开盘仪仪式。预期效果：：提高社会会本项目各各界关注度度，从而吸吸引更多意意向客户。。参加人员：：恒大集团团领导、北北京及天津津地区主要要领导、演演艺明星、、北京及天天津地区主流媒媒体、意向向客户（全全家）。时间：2008年9月29日。地点：恒大大金碧天下下销售现场场。9月29日全球盛大大开盘活动动>>>明星邀请建建议:英皇明星谢霆锋房祖名容祖儿观景台

中央湖区

停车场开盘活动现现场分区>>>停车区——考虑到现场场客户前来来的方向，，建议除了了在蓟平高高速延长长段方向的的集中大停停车场设置置充分的引引导系统及及安保人人员外，所所有车辆有有序进入停停车场，保保证当天停停车方面的的井然有序序。签到区——入口大门一一侧设置签签到台,所有来宾经经我方礼仪仪人员引导导依次进进入签到，，配置签到到用品二份份，（一份份为各级领领导及新闻闻单位，一一份为业主主及大、小小定客户）），签到同同时为签到到者佩戴鲜鲜花饰品，，（男士佩佩戴胸花，，女士佩戴戴手环或者者花环），，并同时发发放印有本本项目LOGO的纪念礼品品。舞台区———舞台区四周周悬拉氢气气球，并安安排礼炮鸣鸣放区及气气球放飞区区建议1：将盘山停停车场作为为舞台表演演及观看区区建议2:项目中中央湖区观观景台（约约200平平方米）观众区——设置广场遮遮阳伞、桌桌椅，方便便客人随意意休息（随时为客客户提供冷冷饮）建议1：盘山停车车场建议2：项目中央央湖区周围围销售区——建议活动当当天以销售售中心为集集中认购区区域，结合合具体场地地分别设置展示示区＼品牌牌区＼认购购区＼洽谈谈区＼冷冷餐自助区区。（具体位置置参照销售售中心布置置图进行布布置）开盘活动流流程方案10：40来宾陆续抵抵达现场，，意向客户户从天津、、北京乘大大巴统一前前往现场（客户到达达现场后，，在销售中中心设置休休息区及冷冷餐自助区区，3D宣传片循环环播放）10：40—10：45集团领导车车辆到达11：00—11：10项目代言人人乘房车到到达现场11：10—11：13迎接仪式11：13—11：15项目代言人人、恒大集集团及天津津公司领导导合影11：15—11：20嘉宾走星光光大道11：15—11：25安排到场客客户入座观观众区，同同时嘉宾及及领导入座座11：25—11：30主持人开场场白11：30—11：35司仪介绍到到场嘉宾11：35—11：50恒大地产集集团领导致致辞11：50—12：15恒大地产集集团介绍金金碧天下项项目12：15—12：25开盘启动仪仪式，项目目代言人开开香槟并留留影纪念12：25—12：35醒狮表演、、燃点鞭炮炮12：35—13：40群星表演13：40—13：50嘉宾领导参参观样板房房及售楼中中心13：58项目开售（（鸣放礼炮炮，放飞气气球）14：00客户进行认认购（活动期间间由服务人人员为客户户随时提供供冷饮）人员配备总指挥———开发商；；副总指挥挥——易居居中国项目目负责人活动总负责责——易居居恒大项目目负责人；；销售负责人人——易居居恒大项目目销售总监监演出负责人人——活动动公司领导导来宾组负责责人——恒恒大天津公公司副总现场工程负负责人———恒大天津津公司工程程部经理（（确保水电电及工地相相关管理））现场安全负负责人———直接指挥挥安保部队队＼武警＼＼公安部门门＼消防等等部门的协协调现场医疗救救护负责人人——负责责由于天气气炎热或其其他原因引引起的疾病病等防护和和救助．现场交通协协调人———主要负责责车辆的疏疏导与管理理．销售认购组组（５０名名）销售接待组组（３０名名）保安队（约约4０名））——负责责车辆的引引导和停放放，以及进进入会议场场地的指引引，保证安安全和秩序序（建议与专业保保安公司，，最好是退退伍军人））物业业服服务务组组（（３３００名名）———负负责责来来宾宾的的餐餐饮饮等等方方面面服服务务．．礼仪仪小小姐姐（（3００名名））————专专业业公公关关礼礼仪仪公公司司提提供供，，引引导导来来宾宾工作作人人员员（（2００名名））————负负责责签签到到管管理理、、发发放放礼礼品品及及各各项项后后勤勤管管理理．．公司司其其他他人人员员。。附：：工工作作计计划划、、培培训训计计划划、、媒媒体体计计划划工作作计计划划>>>开盘前重点营销策划及准备工作执行表

序号工作内容

主要工作细项工作1前期工作确定销售代理公司完成确定广告代理公司完成★开盘前重点营销策划方案完成★卖点提炼、核心卖点、广告语确定完成第一部分售楼中心、样板房及开放园区2北京外展场按文件执行撤场3天津外展场按文件执行9月13日4蓟县外展场按文件执行8月31日5现场销售中心按文件执行9月20日6样板房9月13日7项目开放园区9月6日★第二部分平面设计和内容确认8广告设计报纸广告已完成物料设计名片、纸袋、信封、信纸、纸杯、胸牌、手提袋、资料8月20日楼书8月30日户型手册8月22日效果图8月22日海报已完成项目现场包装设计户外广告8月22日主干道路旗8月22日路线指示牌8月22日项目内道旗8月22日小区内景点标识牌8月22日看楼通道包装、层牌、栋牌8月22日样板房指示牌，样板房户型水牌，样板房内温馨提示8月22日天津外展场（按文件执行）展板设计8月22日包装设计8月24日蓟县外展场（按文件执行）展板设计8月22日包装设计8月22日销售中心内部包装设计8月26日展板设计8月26日第三部分销售物料制作

9物料制作名片、纸袋、信封、信纸、纸杯、胸牌、手提袋、资料9月6日楼书9月6日户型手册9月6日效果图9月6日海报9月6日其他9月6日103D宣传片脚本确认及签定合同已完成成片完成8月24日第四部分户外交通及内部包装制作11指示系统制作户外广告9月13日主干道路旗路、路线指示牌9月13日项目内指示系统9月13日12项目开放园区包装制作项目内道旗9月13日小区内景点标识牌9月13日看楼通道包装、层牌、栋牌9月13日样板房指示牌，样板房户型水牌，样板房内温馨提示9月13日第五部分开盘活动及通路营销13开盘活动活动公司选定9月6日活动方案确定9月6日14营销通路活动活动公司选定8月24日活动方案确定8月24日15交通车看房车9月6日电瓶车9月18日第六部分媒体宣传计划16媒体宣传综合投放计划及费用预算审批8月30日17报纸、杂志合作合同签定/计划确定8月30日18电视合作合同签定/计划确定8月30日19短信及其它媒体合作合同签定/计划确定8月30日20网络广告合作合同签定/计划确定8月30日第七部分销售组织及培训21销售必读外展场用已完成项目现场用已完成接待客户标准已完成接电话应答标准已完成22销售人员组建销售团队组建完成已完成销售人员培训及考核8月30日23销售内勤

9月6日培训训计计划划>>>恒大金碧天下项目销售培训计划表8月14日销售必读正下发，现制作培训计划如下：类别培训内容时间主题负责培训部门协助培训部门销售必读培训项目区域价值8.14上午区域规划及板块价值，区域交通、人文环境、配套设施、区域群体等代理公司项目概况培训下午项目总体介绍、经济指标、物业形态等代理公司项目规划8.15上午规划理念及特点等代理公司恒大总工室建筑特色下午建筑风格理念、建筑立面、结构特点代理公司恒大总工室园林环境8.16上午园林设计理念，主题园林介绍，植物种类、特色、分布等代理公司园林公司户型特色下午户型设计理念、户型特点解析、对比分析代理公司恒大总工室阶段考核8.17.全天代理公司产品品质、项目配套8.18-21全天装修标准、配套设施及功能介绍等代理公司恒大总工室阶段考核8.22全天代理公司物业管理8.23下午物业公司简介、服务理念及内容代理公司物业公司销售必读培训开发商品牌及合作单位8.24上午集团简介及以往业绩、品牌合作单位介绍代理公司恒大销售部高性价比分析下午项目装修标准市场价值、开盘期间优惠政策及价格走势代理公司阶段考核8.25全天代理公司销售说辞及答客问8.26-27全天项目相关统一说辞及客户问答代理公司阶段考核8-28上午销售必读相关内容综合考核评定代理公司总体复习8-29全天销售必读全面总结代理公司考试8-30销售必读恒大营销部销售相关知识及技巧篇商品房买卖合同9-1上午买卖合同相关条款解释恒大销售部贷款及权证相关知识下午贷款政策培训考核9-2上午销售综合考核评定代理公司备注考核内容包括项目销售必读相关知识考核、销售流程、签约及按揭知识等；由代理公司对销售人员进行开盘前上岗考核。对不符合要求的，予以停岗一周处理，待重新考核合格后方予允重新上岗。如销售人员考核三次不合格者，予以辞退处理。北京9月

4511121516181922232526272829金额四五四五一二四五一二四五六日一

北京青年报头版双报尾

头版双报尾

315900

包报

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1200000

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整版1736800新京报

头版1/3版

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326128

包报

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1600000

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整版1794656京华时报

包报

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800000

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整版1536000北京晚报

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121600

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291200精品购物指南

半版

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198000竞报

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84000法制晚报

半版

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99000晨报

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119880华夏时报

半版

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155760媒体体计计划划（（内内部部认认购购期期）---北京京报报媒媒天津津报报媒媒

天津9月

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今晚报头版15通

头版15通

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