服装批发城项目招商运营运作报告

惠东富星服装批发城项目招商运营运作报告开篇语商业地产的运作是一个复杂而系统的工程，涉及到规划、定位、招商、销售、运营等流程，而定位是其后续工作的基础，关系到商业整体运作的成败，从国内外的操作经验看，由定位不当而导致经营不善的商业项目比比皆是。一个好的商业体不仅要的优越的区位条件，更要有科学的规划和圆熟的操作，地段制胜的概念已无法满足现有市场形势对于商业地产的需求，专业性和多样化将是未来决胜市场的关键。惠东批发业正处于由无序竞争到合理规划的转型期，未来的竞争将不再是求大求全，而是朝更专业化的方向发展，由产品竞争转为服务竞争，谁能提供更具竞争力的产品和更为人性化的服务，谁就能赢得市场。基于以上原因，本案将着重研究该项目的定位，从定位出发，提出招商、运营、推广等全方位的策略。发展商策划要求一、为项目找一个科学的定位，以顺应市场对于项目发展的需求。二、在定位的基础上，提出招商、运营等系统的操作策略，为发展商提供决策依据。项目概况市场分析定位策略招商思路运营计划系统结构项目概况区位本项目位于平深路和五十米大道交汇处西侧，紧邻创富商贸广场，距城南车站约2KM。交通四至东临：平深路西滨：农副产品批发市场南靠：广厦路北至：五十米大道本项目紧临政府规划中的城市新区，偏离旧城中心，周边商业不够成熟，业态混乱，餐饮酒店业较为发达，环项目四周零散分布有数十家大小不一的经济型酒店。项目一公里范围内集中了惠东较知名的多个住宅小区，如丽景花园、滨河花园、惠福花园、广厦花园等多个住宅小区，常住人口约5万人，新城区五十米大道以东目前在建有中航城、怡景湾等楼盘。距项目三公里内有美多、家家乐等超市，营业面积均在5000平米以上，经营状况良好。区域环境项目概述项目紧邻城市主干道，距规划中的城市中心区不足2KM，具备良好的区位条件和发展潜力，周边业态不均衡，商业氛围不足，餐饮酒店业较为成熟，大众休闲娱乐业发展缓慢。项目为单体式建筑，规划较为合理，适合多种业态组合，操作灵活。从项目面市至今，市场表现较好，无负面信息，具备良好的推广基础，有效减少了切入市场的阻力。市场分析市场概况惠东批发业业自90年年代初兴起起，由最初初的地摊式式批发逐渐渐形成商品品集散地，，最后进入入专业卖场场，经历了了一个从无无序自然发发展到有序序规划，统统一经营的的过程。从发展历程程看，惠东东批发市场场明显呈现现出由北向向南的重心心偏移，由由最初的老老市场到中中心市场，，再到银基基、创富等等较先进的的专业市场场，除了受受城市扩张张影响外，，其发展的的轨迹也印印证了惠东东批发业的的逐步成熟熟，区域影影响力增加加，辐射范范围不断扩扩大，目前前已形成较较具实力的的区域性小小商品集散散中心。从竞争态势势看，目前前惠东批发发业呈现三三分天下的的格局，中中心市场、、银基、创创富各守一一方，相互互间竞争激激烈。受区位环境境影响，中中心市场功功能弱化，，竞争能力力趋减，逐逐渐由批发发转为零售售，靠周边边城镇散客客维持经营营，银基后后来居上，，业已成为为目前惠东东最具规模模和影响力力的专业批批发市场，，创富经过过不断的市市场运作，，也取得了了一定的成成效，并逐逐渐形成自自身经营优优势，吸引引了不少经经营者和外外来商户。。批发市场发发展路线图图同类类竞竞争争项项目目分分析析银基基商商贸贸城城该项项目目位位于于惠惠东东县县城城东东南南部部，，紧紧邻邻广广汕汕公公路路及及规规划划中中的的环环城城南南路路，，交交通通便便利利，，总总建建筑筑面面积积约约22万万平平米米，，总总三三层层，，一一层层服服装装批批发发中中心心，，约约3000个个商商铺铺，，二二层层仓仓库库，，三三层层办办公公。。一层共分8个区，规规划有服装装、日用小小商品、鞋鞋、厂家自自营商品等等不同业种种，从目前前实际经营营情况看，，业态布局局混乱，业业种之间没没有经过有有效的组合合，无序发发展，各功功能区职能能重叠，搭搭配不合理理。从商户户入驻率看看，除A、、B、C三三个区域入入驻较理想想外，其余余各区空置置率高。作为惠东最最大的服装装批发市场场，银基网网罗了各国国全地的经经营商户，，从整体上上看，商品品档次普遍遍较低，多多数为厂商商自产自销销，主力商商品批发价价格段为20元－40元之间间，均价约约为25元元，从部分分商户抽样样走访了解解到，银基基的经营商商户主要来来自惠东及及周边地区区，外省经经营者占比比重较小，，而其客户户来源主要要于珠三角角，部分辐辐射到湖北北、江西及及安徽地区区，而来此此批发的多多为中小经经营户，采采购量不大大，平均单单次采购量量约为150件左右右。该项目紧临临广汕公路路，交通通通达，物流流较为便利利，目前有有2、6、、8路公交交在此设有有站点，可可达城市各各主要区域域。中心市场：：位于惠东老老城区，周周边商业较较为成熟，，云集了众众多小型百百货批发商商，市场共共二层，一一层日用百百货，二层层服装。由由于经营时时间较早，，加之受周周边环境影影响，整体体经营档次次低，馆内内人流稀少少，商品陈陈列凌乱，，环境差，，商业氛围围不足，多多数商户已已迁往银基基和创富等等新兴批发发市场。由于城市商商业重心的的偏移，加加之交通拥拥挤，物流流不畅，中中心市场已已失去了原原有的商业业中心区的的功能，区区域辐射能能力减弱，，目前仅靠靠部分散客客的零售维维持经营，，其顾客主主要为县城城及周边城城镇居民，，采购量不不大。创富商贸广广场创富商贸广广场位于利利浦路和三三利路交汇汇处，五十十米大道东东侧，总五五层，以鞋鞋服批发为为主，单体体式商业，，规划为一一站式鞋服服采购基地地，以批发发为主，兼兼部分零售售，业态定定位和银基基区别不大大，但商品品层次略高高于银基，，批发均价价在25元元左右，从从目前经营营情况看，，空置率较较高，一到到四楼有部部分商户营营业，五楼楼闲置。人人流高峰期期为上午8点左右，，该时段商商业较为活活跃，人流流量大，9点后，二二层以上多多数商户关关门，仅有有零星商户户营业。目前创富经经营业主主主要来源于于惠东本地地及周边县县镇，部分分由中心市市场搬迁而而来，异地地经营者较较少，而客客户主要来来源于深圳圳、东莞一一带及少量量来自江西西、湖北等等地，其大大部分为小小型经营商商。市场小结一、惠东服服装批发业业市场经过过多年的经经营，享有有一定的市市场知名度度和固定的的客户网络络。但目前前惠东服装装批发产业业处于行业业调整阶段段，随着社社会的发展展和信息化化产业的完完善，现代代批发市场场已经不是是传统的货货物堆放客客户取货的的样式，舒舒适的购物物环境、良良好的形象象展示、信信息化的网网络发布、、完善的物物流配套等等等一系列列都是批发发产业经营营所需求的的，现阶段段惠东的批批发产业正正逐步向正正规化转变变。二、项目周边目目前有创富富商贸广场场，但经营营状况不甚甚理想。项项目要想在在惠东乃至至广东的服服装批发产产业中形成成品牌知名名度和竞争争优势，必必须在产品品的规划、、硬件设施施的打造、、智能化系系统的安装装、商业的的经营管理理等多个方方面进行打打造，以确确定领先的的竞争地位位。三、目前惠惠东批发行行业整体呈呈现出无序序竞争的局局势，各批批发市场间间相互争夺夺客源的情情况较为突突出，行业业缺乏有效效的引导和和规范，缺缺乏足以代代表惠东服服装批发业业形象的龙龙头项目，，银基体量量大，业种种全，表面面上一家独独大，但由由于业态规规划和经营营管理的疏疏漏，难以以形成强有有力的区域域辐射力，，发展后劲劲不足，而而创富后起起之秀，一一时间尚难难以支撑整整个产业的的发展，行行业内混乱乱的经营局局面将持续续较长时间间。四、从从行业业发展展看，，惠东东批发发业目目前尚尚处于于较低低档的的层次次，整整体竞竞争能能力薄薄弱，，低价价是其其核心心吸引引力，，各批批发市市场未未形成成良性性互动动，相相互挖挖抢客客源，，竞争争激烈烈，这这种局局面导导致了了惠东东批发发业难难以形形成整整体优优势，，做大大做强强，因因此，，专业业化的的业态态结合合和规规范化化商业业运作作是其其突破破产业业瓶颈颈的必必由之之路。。项目定定位策策略多功能能复合合式鞋鞋服集集散中中心业态定定位本项目目位于于未来来的城城市中中心区区，周周边居居住人人口众众多，，但商商业发发展缓缓慢，，缺少少大体体量综综合性性商业业，从从区位位环境境及未未来城城市发发展趋趋势看看，本本项目目不仅仅要成成为专专业性性交易易中心心，还还要承承担社社区商商业的的功能能，为为区域域内居居民及及外来来客商商提供供商务务服务务。惠东目前前批发市市场分布布零散，，产业集集群功能能薄弱，，各项目目定位交交叉重叠叠，业态态搭配混混乱，求求大求全全，专业业性不强强，因此此，本案案应尽量量避开这这种局面面，突破破行业瓶瓶颈，走走专业化化道路。。综合考虑虑市场需需求及项项目特征征，本项项目应为为专业化化综合性性的复合合商业，，以鞋服服及原产产品交易易为主，，辅以商商务休闲闲及餐饮饮功能。。功能布局局－1F家家电电商场或或专业商商场1F品品牌服服装鞋类类批发中中心2F3F服服装装鞋类批批发中心心4F相相关辅辅料批发发中心商商务务信息中中心5F休休闲闲中中心心6F商商务务中中心心7F8F酒酒店店公公寓寓本项项目目涵涵盖盖了了零零售售、、批批发发、、商商务务休休闲闲、、酒酒店店等等商商业业功功能能，，从从业业态态组组合合上上看看，，这这种种规规划划有有利利于于业业态态互互补补，，从从而而达达成成商商业业功功能能的的优优化化。。从从产产业业特特殊殊性性分分析析，，本本项项目目以以专专业业批批发发为为主主，，客客群群流流动动时时间间过过于于集集中中，，人人流流高高峰峰聚聚集集于于某某一一时时段段，，无无法法在在各各业业态态之之间间形形成成客客流流的的有有效效共共享享，，因因此此，，本本案案不不宜宜定定位位为为随随意意性性大大众众消消费费场场所所。。从体体量量上上看看，，负负一一楼楼商商业业面面积积约约5000平平米米，，如如规规划划为为量量贩贩超超市市，，则则只只能能作作为为社社区区商商业业，，为为周周边边1KM范范围围内内的的居居民民提提供供日日常常消消费费服服务务，，而而在在此此范范围围内内目目前前已已有有经经营营良良好好的的美美多多连连锁锁超超市市及及众众多多的的小小型型社社区区便便利利店店，，因因此此，，超超市市的的后后续续运运营营压压力力较较大大。。项目目周周边边人人口口约约5万万，，在在同同类类项项目目的的竞竞争争及及周周边边各各种种便便利利店店的的冲冲击击下下，，超超市市人人流流将将无无法法保保证证，，且且随随着着怡怡景景湾湾和和中中航航城城的的兴兴起起，，商商圈圈内内将将有有更更多多的的同同类类项项目目出出现现，，本本项项目目位位于于地地下下一一层层，，消消费费便便利利性性不不及及竞竞争争对对手手，，在在未未来来的的市市场场竞竞争争中中将将处处于于弱弱势势。。因因此此，，在在充充分分考考虑虑市市场场形形势势的的前前提提下下，，我我们们建建议议：：负一一楼楼作作为为专专业业卖卖场场（（家家电电类类或或家家居居类类））项目目周周边边遍遍布布各各种种酒酒店店及及休休闲闲场场所所，，且且目目前前经经营营状状况况良良好好，，说说明明当当地地消消费费需需求求旺旺盛盛，，从从网网点点分分布布情情况况看看，，项项目目区区域域内内餐餐饮饮酒酒店店经经营营已已形形成成较较好好的的氛氛围围，，但但整整体体档档次次不不高高，，主主要要为为满满足足大大众众化化需需求求。。本项项目目将将5楼楼规规划划为为商商业业中中心心，，以以餐餐饮饮娱娱乐乐为为主主要要方方向向，，从从周周边边环环境境分分析析，，项项目目1KM范范围围内内多多为为社社区区居居民民，，对对健健身身娱娱乐乐有有较较大大的的消消费费需需求求，，但但餐餐饮饮需需求求量量不不大大，，因因此此，，可可搭搭配配休休闲闲娱娱乐乐类类产产品品。。形象象定定位位粤东东首首家家MALL式式批批发发商商城城采用用SHOPPINGMALL的的经经营营管管理理方方式式，，引引进进专专业业的的商商业业管管理理公公司司，，统统一一管管理理、、统统一一运运营营，，统统一一推推广广，，以以保保证证其其日日常常操操作作的的规规范范性性，，同同时时，，对对商商户户进进行行严严格格甄甄别别，，不不断断汰汰换换不不合合格格商商户户，，营营造造良良好好的的竞竞争争环环境境和和商商业业氛氛围围。。以时时季季为为节节点点，，周周期期性性举举办办各各种种营营销销推推广广活活动动，，以以丰丰富富的的促促销销组组合合吸吸引引目目标标客客群群，，保保障障四四季季各各时时段段良良好好的的经经营营氛氛围围。。惠东东现现有有经经营营客客户户周边边地地区区经经营营客客户户上游游厂厂商商其他他客客户户1-4F国内内外外知知名名家家电电企企业业国内内外外知知名名专专业业市市场场商商家家知名名休休闲闲商商家家知名名餐餐饮饮企企业业-1F5F6-8F知名名商商务务酒酒店店经经营营客客户户经营营客客户户定定位位批发发市市场场以以惠惠东东地地区区现现有有各各竞竞争争卖卖场场经经营营户户及及周周边边地地区区零零散散经经营营商商户户为为主主，，通通过过较较有有竞竞争争力力的的招招商商策策略略吸吸引引目目标标商商户户。。商务休闲中中心主要以以在地同类类经营商户户为主，如如当地餐饮饮、休闲类类较知名的的品牌，利利用其品牌牌号召力吸吸引客流。。负一楼引进进专业卖场场，吸引目目的性的消消费人流。。目标客群定定位主力消费群群体：惠莞莞深三地鞋鞋服零售商商户次主力消费费群体：周周边城镇零零散商户边缘客群：：湖北、江江西等地零零售商户按商业操作作惯例，10万平方方米以下的的专业市场场有效辐射射范围约为为100公公里，受体体量限制，，本案无法法形成强大大的产业聚聚集能力，，只能作为为区域性的的商品集散散中心地。。因此，目目标消费群群体应以惠惠莞深三地地零售商户户为主，周周边城镇零零散商户作作为辅助。。招商策略总体思路品牌组合多多级级联动总体思路采用灵活的的招商策略略，整体引引进知名的的同业品牌牌（如广州州白马，虎虎门富民等等），通过过大品牌的的带动，整整体招商，，以期借助助其固有资资料，减少少招商阻力力，短时间间内可形成成规模优势势。招商策略☆目标客客户定向推推广☆终端端客户宣传传☆经营营前景及管管理方式引引导☆项目目亮点整合合☆专业业洽谈及前前景分析☆周边边同类商业业客户推广广☆目的的性宣传☆大客客户战略和和蝴蝶效应应招商流程业态规划招商策略确确定招商范围确确定大客户洽谈谈招商商洽洽谈谈项目目地地招招商商异地地招招商商大客客户户地地招招商商合同同签签订订及及费费用用收收取取商家家进进场场商场场营营业业及及补补充充招招商商调调整整项目运运营计计划总体策策略积极开开展项项目品品牌推推广，，加大大市场场占有有度，，抢占占惠东东批发发市场场的头头把交交椅做好项项目的的功能能完善善，做做到现现代交交易中中心硬硬软件件系统统的良良好运运用加大运运营管管理力力度，，了解解商户户及客客户需需求，，调整整营销销策略略做好经经营引引导及及信息息发布布，指指导商商户经经营商户经经营调调整，，吸收收具有有更强强经营营能力力的商商户进进驻经营客客户分分析市场竞竞争分分析行业发发展及及竞争争分析析产品新新要素素引入入信息平平台深深入建建设现场管管理现场经经营管管理现场安安防及及消防防管理理业态间间运作作协调调相关职职能部部门协协调销售客客户与与经营营客户户的协协调运营计计划根据时时序变变化，，合理理安排排各档档期的的活动动，以以四季季及各各重要要节日日为节节点，，安排排各档档期促促销及及推广广活动动。指导商商户进进行产产品线线的调调整，，不断断优化化商户户资源源。制定年年度推推广战战略，，分步步骤进进行品品牌推推广，，逐步步实现现富兴兴品牌牌形象象的提提升。。根据惠东东市场现现状，制制定阶段段运营策策略，在在充分利利用现有有资源的的条件下下，用最最短的时时间实现现运营的的正常化化。建立信息息化的商商业运营营体系及及日常培培训机制制，提高高操作人人员专业业素质，，以建立立高效的的运作团团队。推广渠道道主要通过过对项目目及项目目周边形形象的渲渲染，使使客户对对项目有有直观的的了解，，同时通通过对商商业氛围围的包装装和商业业气氛的的营造，，促进整整体的市市场影响响力，扩扩大市场场影响效效应。主要用用于招招商前前期和和项目目开业业前期期的市市场推推广，，使项项目形形象能能很好好的被被采购购客户户所认认知，，从而而达到到带旺旺整个个项目目