某商业地块策划提案

凯德置地来福士商业地块策划提案2008.2.22目录第一部分项目概况及SWOT分析……….3-15第二部分区域内同类竞争物业分析…….16-34第三部分项目定位以及规划设计建议….35-65第四部分市场运作策略….66-81第五部分项目推广策略….82-91第一部分项目概况及SWOT分析1.1地块基本情况分析1.1.1区位概况项目地块位于钱江新城核心区域，毗邻未来杭州市行政中心、杭州大剧院、杭州市民中心和杭州国际会议中心占地面积40355平方米，总建筑面积约28万平方米。由凯德置地斥巨资倾力打造的一个集办公楼、商场、五星级酒店和服务性公寓于一体的综合性项目，这是继国内上海、北京、成都之后，凯德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场”。来福士商业广场1.1.2交通状况①大区位交通状况钱江新城位于杭州老城区东南部，与钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距离萧山国际机场18公里，所辖范围：东临钱塘江，南靠复兴区块，西依秋涛路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速便捷，②区域内交通状况项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交通4号线，地铁1号线、2号线近在咫尺，通过1号线可直达上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。钱江新城站1.1.3周边环境根据我们的了解，到2011年钱江新城核心区将建设650万平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶段，周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆续建成，3公里区域内的居住区人口约有40万左右，工作人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休闲、娱乐氛围。1.1.4周边配套根据我们的了解，除了来福士商业广场（8万方）、凯德商业中心（5万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城已经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5幢星级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共同构筑了杭州未来的CBD中心。

1.2项目地块SWOT分析

1.2.1优势①品牌优势：从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团——新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下成功的商业运作品牌，“双层品牌效应”使项目在未来的租售以及管理中处于优势。②区位位优势势：本项目目地块块位于于万象象城与与市民民中心心之间间，紧紧邻杭杭州大大剧院、、杭杭州州国国际际会会议议中中心心，，是是钱钱江江新新城城的的最最核核心心区区块块，，根根据““中中心心辐辐射射效效应应””，，届届时时将将会会吸吸引引来来大大量量的的人人气气。。③物物业业优优势势：：本项项目目作作为为一一个个综综合合性性商商业业地地产产项项目目，，分分别别规规划划了了办办公公楼、、商商业业购购物物广广场场、、五五星星级级酒酒店店和和服服务务性性公公寓寓四四种种物物业业形态态，，物物业业种种类类分分布布科科学学齐齐全全，，经经营营面面广广，，市市场场受受众众范范围大大，，使使项项目目本本身身更更富富竞竞争争力力。。1.2.2劣劣势势①规规模模劣劣势势：：与同同区区域域内内竞竞争争项项目目相相比比，，无无论论是是80万万平平方方米米的的万万象象城城，，还还是34万万平平方方米米的的高高德德商商业业广广场场，，在在体体量量规规模模本本项项目目都都无无法法与与之匹匹敌敌，，特特别别对对于于仅仅商商业业购购物物中中心心就就占占到到24万万平平方方米米的的万万象象城，，加加上上其其本本身身成成熟熟的的运运营营模模式式和和万万象象城城的的品品牌牌影影响响力力，，届届时一一定定会会吸吸引引大大批批的的顾顾客客和和商商家家，，进进而而分分割割市市场场机机会会，，因因此此我们们在在规规模模上上处处于于劣劣势势。。1.2.3机机会会①政政策策机机会会：：杭州州政政府府新新的的城城市市规规划划，，从从““西西湖湖时时代代””逐逐渐渐进进入入““钱钱塘塘时时代””。。目目前前钱钱江江新新城城的的开开发发正正处处于于快快速速发发展展阶阶段段，，随随着着世世界著著名名企企业业总总部部的的进进驻驻，，为为项项目目未未来来的的办办公公、、商商业业、、商商务带带来来巨巨大大的的赢赢利利机机遇遇。。②区区域域消消费费潜潜力力：：钱江江新新城城4平平方方公公里里的的核核心心区区建建成成后后，，加加上上其其周周边边的的居区区，，届届时时人人口口将将会会达达到到40万万左左右右，，其其中中商商务务办办公公人口口将将在在20万万以以上上。。这这些些人人的的消消费费能能力力非非常常强强。。随随着杭杭州州商商圈圈格格局局的的演演变变，，钱钱江江新新城城必必定定回回辐辐射射到到更更广的的区区域域。。所所以以，，随随着着钱钱江江新新城城的的崛崛起起，，必必定定为为给给本项项目目带带来来更更多多的的机机遇遇。。1.2.4威威胁胁①竞竞争争威威胁胁：：一个个4平平方方公公里里的的区区域域，，钱钱江江新新城城30多多幢幢写写字字楼楼、、5幢幢五五星级级酒酒店店、、70万万平平方方米米的的商商业业物物业业以以及及若若干干服服务务式式酒酒店店和宾宾馆馆，，使使项项目目面面临临激激烈烈的的市市场场竞竞争争。。而而且且今今后后几几年年，，预计计每每年年推推出出的的综综合合性性项项目目开开发发量量在在40————60万万平平方方左左右米米。。特特别别是是今今明明两两年年，，杭杭州州写写字字楼楼市市场场将将集集中中放放量量，，供应应量量的的增增大大将将导导致致激激烈烈的的竞竞争争。。第二二部部分分区区域域内内同同类类竞竞争争物物业业分分析析2.1区区域域市市场场内内同同类类物物业业竞竞争争趋趋势势由于于本本项项目目是是一一个个集集办办公公、、商商业业购购物物中中心心、、五五星星级级酒酒和和服服务性性公公寓寓于于一一体体的的综综合合性性项项目目，，含含括括了了对对商商务务、、财财富富、、休休闲、、娱娱乐乐、、时时尚尚生生活活等等各各方方面面的的诉诉求求，，与与同同一一地地段段或或区区域域内其其他他综综合合性性项项目目类类同同，，均均具具有有很很强强的的综综合合性性，，因因此此市市场场竞争争非非常常激激烈烈。。2.1.1在在写写字字楼楼方方面面从钱钱江江新新城城管管委委会会我我们们了了解解到到，，到到2011年年钱钱江江新新城城核核心心区区将建建成成650万万平平方方米米的的公公建建建建筑筑，，其其中中写写字字楼楼占占60%左左右右，，约约400万万平平方方米米。。目目前前已已经经超超过过200万万平平方方米米的的写写字字楼楼正正在在开开发发建建设设中中。。其其中中：：●集集美美大大厦厦高度度：：149米米面积积：：约约14万万平平方方米米用途途：：企企业业总总部部、、金金融融办办公公、、商商业业投资资公公司司：：杭杭州州集集美美房房地地产产有有限限公公司司工程程进进度度：：2005年年开开始始动动工工●荣荣安安大大厦厦高度度：：100米米面积积：：约约3万万方方用途途：：办办公公、、餐餐饮饮和和高高级级商商务务洽洽谈谈中中心心投资资公公司司：：杭杭州州荣荣安安置置业业有有限限公公司司工程程进进度度：：2008年年2月月结结顶顶●尊尊宝宝大大厦厦高度度：：160米米面积积：：约约11.5万万方方用途途：：企企业业总总部部、、综综合合办办公公投资资公公司司：：浙浙江江浙浙欧欧置置业业有有限限公公司司工程程进进度度：：2006年年元元月月正正式式开开工工●浙浙江江财财富富·金融融中中心心高度：150——268米面积：约14万用途：企业业总部、金金融办公、、商业投资公司：：浙江特福福隆房地产产开发公司司工程进度：：2006年5月26日开工工●日出钱塘塘大厦高度：160米面积：约5.5万方方用途：企业业总部、商商业金融办办公投资公司：：杭州日日出钱塘有有限公司工程进度：：2006年5月底底●光彩国际际广场高度：70—150米面积：约14.8万万方用途：企业业总部、商商业金融、、五星级酒酒店、酒店店式公寓投资公司：：浙江泛海海建设投资资有限公司司工程进度：：2006年10月月底开工●国际时代代广场高度：100—150米面积：约20万方用途：酒店店式服务写写字楼、4星级商务务酒店和时时尚休闲街街投资公司：：浙江鑫亚亚建设投资资开发有限限公司工程进度：：2007年8月11日正式式开工从以上列举举的项目当当中我们看看出，7个个项目里仅仅写字楼物物业就达到将将近90万万平方米，，这与杭州州写字楼市市场每年40万方的需求量量相比还多多一倍，因因此项目的的租售过程程中会遇到到较大的压力力。然而，，值得我们们注意的是是，在现有有开发的项项目中，整体体招商、企企业自己用用来做总部部办公楼的的占到一般，因此真真正面向市市场的写字字楼较少。除了以上7个项目目之外，还有有万润·万象城、国国际时代广广场、华联联·UDC时代、高德商商业广场等等总共20个写字楼楼物业，超超过200万平方米的体量量将持续推推出。预计计在今后3年内，钱钱江新城每每年推出的写写字楼面积积将达到60万平平方米左右右，特别从从2008年年开始将是是该区域写写字楼集中中放量阶段段。2.1.2商商业购物中中心目前区域内内大规模的的商业项目目有万润·万象城、高高德商业广场，这两两个项目与与来福士商商业广场并并称钱江新新城的“三三大商业巨头头”。除此此之外，还还有波浪文文化城等其其他购物中中心，总面积积将达到70万万方左右。。其中：●万象城购购物中心区位：钱江江新城CBD核心区区域，庆春春东路与钱钱江路交汇汇处面积：总建建筑面积80万方，，商场24万平方米米，共9层层业态分布：：商业、娱娱乐、休闲闲康体、餐餐饮等投资商：华华润集团工程进度：：2007年开始全全球招商2009年年9月开业业●高德商业业广场区位：钱江江新城的核核心区域内内，东至富富春路，南南至新业路路，西至市市民街，北北至丹桂街街。面积：总建建筑面积月月29万，，其中商场场5万平方方米投资商：高高地(维尔尔京群岛)有限公司司工程进度：：2007年11月月底完成土土地拍卖预计2008年上半半年动工高德商业广场来福士广场●波浪文化化城区位：钱江江新城核心心区的主轴轴线上，南南连城市阳阳台，西经经国际会议中中心与解放放东路相连连，北穿过过富春路与与正在兴建的市市民中心相相连，东面面经过杭州州大剧院，，与新业路相连连。面积：约12万平方方米投资商：杭杭州市钱江江新城建设设管委会工程进度：：预计于2008年年全面建成成投入使用用波浪文化城城2.1.3五五星级酒店店作为杭州的的未来CBD中心，，真正的主主角应该是是商务楼和和各种公建建设施，因因此酒店是是其不可或或缺的组成成部分。目目前，整个个钱江新城城核心区内内规划建设设有四家五五星级酒店店和一家四四星级酒店店，他们分别是是钱江时代代广场五星星级宾馆、、华联·UDC时代代五星大酒酒店、浙江江光彩国际际广场五星星级酒店、、杭州万象象城五星级级酒和国际际时代广场场的四星星级商务酒酒店，加上上本项目规规划的五星星级宾馆，，总建筑面面积大约在在20万万平方米左左右。一个仅有4平方公里里的土地上上拥有五六六家五星级级的宾馆酒酒店，在市场场供求关系系上显然过过于饱和。。因此，未未来这些酒酒店针对的市市场范围不不应仅限于于钱江新城城或杭州，，而应该着着眼于整个国国内市场，，甚至国际际市场。加加上目前杭杭州市中心心内已经投入入使用、或或已经运营营成熟的五五星级酒店店，杭州未未来酒店宾馆馆市场的竞竞争强度不不言而喻。。所以，要要在未来竞竞争中处于优优势，需要要在酒店质质量档次、、配套标准准、服务、、理念上做到到与国际商商务接轨，，并将运营营眼光投入入国际环境中去，实实现国际经经营路线。。2.1.4服服务性公寓寓根据透明售售房网的数数据统计，，目前杭州州酒店式公公寓、单身身公寓、小户型型公寓在内内的项目数数量总共20个。其其中，直接接把物业定位为““酒店式公公寓”的楼楼盘有近10个，包包括世贸丽丽晶城、华润西子中中心、钛合合国际、东东方金座、、紫晶商务务城、深蓝蓝广场、龙禧硅硅谷、凯恩恩西湖金座座等，总建建筑面积共共11万平平方米，1700多套。。这些服务务性公寓都都是近两年年才迅速兴兴起的，而且租售情情况都非常常不错。2006年年，华润西西子中心、、世贸丽晶城正式开开盘销售；；2007年3月份份，钛合国国际、深蓝蓝广场先后正式开盘盘销售，目目前已都全全部销售完完毕。从杭州钱江江新城开发发管委会我我们了解到到，目前钱钱江新城核核心区以及沿沿钱塘江一一线正在规规划建设或或已建成的的纯酒店式式公寓或带酒酒店式公寓寓、单身公公寓等的综综合性项目目大概有10个左右。其中中包括已经经建成的凤凰城、钱钱江国际商商务中心和和钱江新城核心心区内的万万象城、华华联·UDC时时代和浙江江光彩国际际中心、浙江江国际时代代广场等著著名项目。●凤凰成（（产权式酒酒店）区位：秋涛涛路与飞云云江路交汇汇处总面积：13万平方方米户型面积：：38———77平方方米开发商：浙浙江凤凰城城房地产开开发公司●钱江国际际商务中心心（酒店式式SOHO）区位：上城城区中河南南路与飞云云江路中间间地块(复复兴大桥边边)总面积：4.08万万平方米户型面积：：40———120平平方米开发商：杭杭州休士卡卡房地产开开发公司●万象城酒店店式公寓区位：庆春春东路与钱钱江路交汇汇处总面积：25万平方方米户型面积：：40———200平平方米开发商：华华润集团●华联·UDC时时代（国际际公馆）区位：总面积：约约4.04万平方米米户型面积：：40———200平平方米开发商：华华联发展集集团针对杭州市市区“高价价房”触目目皆是、销销售压力日日渐俱增的的现状，作为另另一种顶级级物业的酒酒店式服务务公寓因为为其既能提提供酒店式专专业服务，，又能提供供私人公寓寓私密性的的住宅形式式而受到众多多高级白领领和跨国公公司驻地高高管人员的的青睐，使使其在杭州能能够迅速兴兴起。特别别随着杭州州国际化大大都市形象象的进一步明明显，世界界500强企业业的先后进进驻，以及及钱江新城CBD商商务中心的的的崛起，，进一步催催生了对服服务性公寓寓的巨大需求。。预测在2010年年左右，钱钱江新城一一带，加上上杭州市中心、滨滨江、下沙沙等板块的的酒店式服服务公寓将将突破100万方以上，，届时杭州州对服务性性公寓将产产生一种较较为普遍化化的需求。第三部分项项目目定位以及及规划设计计建议3.1项项目综合合定位作为亚洲最最大的上市市地产公司司之一嘉德德置地集团团，在中国国已建成综合合商业物业业270000平方方米，拥有有和管理着着28家购购物中心。。并且拥有有自己的合合资公司雅雅诗阁服务务公寓信托托等。因此拥拥有丰富的的商业项目目开发经验验和商业管管理品牌模模式。本项目目是嘉德置置地集团旗旗下凯德置置地继上海海、北京、、成都之后，，在中国内内地投资兴兴建的第四四个“来福福士”项目目。凯德置地也也希望以此此重生凯德德在上海和和新加坡的的成功模式。所以，，项目的整整体综合开开发及其后后续的运营营将主要按按照凯德置地地“来福士士”模式进进行。作为钱江新新城核心区区块内一个个集商务办办公中心、、五星级酒店、、购物中心心和服务性性公寓于一一体的综合合性商业项目，，其表现了了对财富、、商务、购购物、消费费以及时尚生活活的诉求。。除此之外外，由于项项目毗邻杭杭州大剧院、杭杭州市民广广场等城市市文化中心心，本项目目还表现为对时时尚文化的的一种诉求求。因此，，本项目的的综合定位应该该表现以上上几个方面面的诉求，，同时注重重与杭州特有的的人文环境境相结合，，使凯得置置地和“来来福士”品牌在在中国内地地发扬光大大。所以，，本项目的的综合定位位为：筑就国际商商业文化空空间●定位解释释：该定位的创创意直接来来源于凯德德置地的企企业理念——“筑就就人文生活空空间”，以“筑就国际际商业文化化空间”为本项目的的综合定位，，进一步延延续了凯德德置地及其其品牌商业业的模式。。除此之外，，由于“商商业”囊括括了“商务务、购物消消费、娱乐乐休闲、旅游””等与人们们工作生活活有关的动动向，所以以商业本身身就是一种文文化，即通通过商业来来诠释新时时代人们的的生活理念、消费理理念，诠释释一种时尚尚的空间、、一个精彩彩的空间。。“国际”在在此代表的的不仅仅是是“国际的的、世界的的”，还代代表了一种“包容容性、开放放性和时尚尚性”，因因为只有包包容、开放放，才能海纳百百川，才能能彰显整体体项目的国国际品位。。3.2项项目规规划设计建建议凯德置地在在拿地初期期就志在将将其建造成成全球地标标性品牌综综合项目———“来福士士”。因此此，该项目目不论在建建筑风格上上，还是在建筑筑外形上都都必须力求求做到时尚尚创新，具具有巨大的的超前性。特特别是本项项目周边一一些公建同同样“标新新立异”的的时候，更需要要我们花更更多的心思思，在建筑筑风格和建建筑外形上上做出创新的的构架。以以此凸显项项目的地标标性建筑特特征。所以以，在项目目的整体规规划设计上上我们建议议：3.2.1采采用半围合合街区的规规划由于项目地地块方正规规整，总占占地面积40355平方米，，因此项目具有开开阔的空间间，有利于于项目整体体规划布局局。项目作作为一个集办办公写字楼楼、商业购购物中心、、五星级酒酒店以及服服务性公寓于于一体的综综合性项目目，在项目目的整体规规划布局上上要求各物业业既相对独独立，又相相互联系，，互为整体体。所以，我们们建议:项目的整体体规划以半半围合式街街区的设计计规划模式式，以中央广场为项项目原点和和景观核心心，并渗透透到个单体体建筑中去，将各部部分有机联联系起来，，形成一个个时尚、开开放、包容、休闲的的商业空间间。3.2.2营营造中央央花园无论是办公公、购物，，还是商务务居住，都都需要拥有有一个良好好的外部环境境，因此我们建议：：在项目的的整体规划划上设置一一个中央花园园，营造具具有层次感感的中央景景观、花园园小品以及及中央绿地、、水景等，，给人们营营造一个舒舒适宽敞的的公共活动动空间，尽情情享受无拘拘无束的休休憩天地，，充分满足足人们寻找找新鲜的感觉觉和购物体体验。3.2.3立立面营造由于钱江新新城是杭州州未来之城城，因此在在建筑设计计外形上必必须拥有一定定的创新性性和超前性性，不仅能能够与区域域内城市规规划相吻合，，还需与国国际品位相相对接，这这需要在建建筑风格以以及立面上采采用创新的的设计元素素。所以我们建建议：各单单体建筑可采用名名贵的建筑筑材料，如如大理石、、铝板等，，采取波浪浪型外立面创创意设计，，将钱江新新城独特的的滨水文化化体现出来，并与周周边建筑风风格区别开开来，彰显显项目独特特的创新个个性。3.2.4营营造观景平平台由于项目毗毗邻钱塘江江一线江景景和文化中中心广场，，具有良好好的自然景观观和人造景景观。我们建议在在写字楼、、五星级酒酒店和服务性公公寓等单体体建筑里营营造各式景景观平台，，为人们在在办公、休憩憩之余营造造一种优美美的景观视视觉，缓解解工作的压压力和心身的的疲劳。3.3单单体设计计建议由于项目由由办公写字字楼、五星星级酒店、、商场和服服务性公寓寓各个建筑单单体组成，，不同的物物业形态应应该拥有自自身不一样样的质量档次次，不一样样的功能配配套，不一一样的物业业管理与服服务标准，不不一样的户户型配比等等等。科学学合理的单单体设计会会使项目档次次、功能达达到最大优优化，彰显显优越的性性价比。就就此，我们提提出以下合合理化建议议。3.3.1办公公写字楼●大堂空间间布局作为进入写写字楼的必必经之地，商务务交流的的第一场场所，大堂的形形象不仅仅代表着着整幢写字楼楼的形象象，同时时也代表着写写字楼内内各家公公司的形象，，因此我我们建议议大堂的面积积应在500平方方米以上，内内空高不不小于9米，标准层高高3.5米以上上，以此此形成开阔阔舒适的的公共空空间；同时规划划有商务务洽谈功功能和休休闲功能能，内设设各种智智能化设施，使使其更具具人性化化；在装装修上，，采用高高贵环保保型材料，营造造开放式式办公环环境，设设计更多多的公共共休闲空空间及楼宇内立立体绿化化，从实实质上却却提高写写字楼的的品质形形象。●室内外外景观的的营造良好的景景观可增增加写字字楼的档档次系数数，提升升写字楼楼的附加值。其其中良好好的景观观包括对对外部现现成景观观的充分分利用以及内部部自身营营造的人人文景观观。所以以我们建建议：根根据本项目地处处钱江新新城的核核心区域域，毗邻邻行政中中心和文文化中心，矗立立于钱塘塘江畔，，因此写写字楼在在规划设设计的时时候应充分考虑虑这些外外部景观观优势，，从视觉觉宽度和和高度上上做到最大限度度的“纳纳景”，，营造舒舒适的景景观视觉觉效果。。在内部部景观的营营造上，，引进绿绿色生态态理念，，在大堂堂商务洽洽谈空间、休闲闲空间、、走廊等等公共空空间，放放置室内内绿色盆盆景，打造健康康理念，，充分满满足国际际化商务务需求的的交流、、休闲、轻松松、愉悦悦的氛围围。●室内功功能配套套一个国际际化商务务写字楼楼，必须须拥有完完善的功功能配套套。在功能方面面除了商商务办公公之外，，还应囊囊括会议议、展示示、商务服务等等功能；；在配套套方面，，应全面面体现智智能、环环保、节能能。。所以，，我们建建议：①会议室室：写字楼应应设置会会议层次次，设置置大、中中、小会会议室，，并将其统一安安排在整整栋大楼楼的同一一楼层内内，供大大楼内所所有企业使用。。建议放放置顶层层，营造造“来福福士景观观会议中中心”。。②车位：：车位问题题越趋成成为写字字楼市场场竞争胜胜负的重重要筹码码之一。一个个高品质质的写字字楼，其其车位配配比应该该在1：1.5以上，这样样的配比比可以有有效解决决停车难难问题的的。所以以我们建议，项项目写字字楼的车车位配比比（包括括车库和和停车场场）应达到1：2，，甚至更更多。③空调调：目前，写写字楼市市场上的的空调系系统基本本采用的的是集中中式中央空调。。但是随随着科技技的发展展，这种种空调系系统已越越来越不适合健健康环保保的要求求，而且且在使用用上也存存在不能能24小小时办公的的局限性性，同时时高昂的的使用费费用也加加重了中中小企业的负担担。因此此，我们们建议采采用复合合式空调调系统，，在大堂、标准准层、电电梯厅等等公共空空间采用用环保型型的中央央空调，在办办公室内内部配置置分体空空调或分分户式空空调，从从而解决了客户户要求24小时时办公的的需求，，同时独独立的空空调系统统也极大的的降低了了客户的的使用费费用。●物业管管理与服服务标准准：物业管理理与服务务是写字字楼档次次提升的的重要因因素，一一个高品品质的写字字楼必须须拥有优优质的物物业管理理，所以以我们建建议引进进国际知名名物业管管理公司司，提供供高品质质的服务务。如第第一太平平戴维斯、、戴德梁梁行、世世邦魏理理仕等。。●户型配配比：针对写字字楼户型型的设置置，一方方面针对对企业总总部需求求考虑，，另一方面面可根据据中小企企业的实实际需要要为其量量身定做做。①针对企企业总部部需求，，设置整整层筐架架结构，，企业可可根据实实际需求自自由分割割组合，，面积在在1000平方方米左右右。②针对中中小企业业，可适适当设施施一些中中小户型型的单位位写字间，面积积控制在在90———250平方方米之间间，做到到大小兼兼顾。3.3.2五五星星级酒店店五星级酒酒店作为为项目的的标志性性建筑单单体，在在外观建建筑造型型上力求主主题鲜明明，独具具一格，，并能在在钱江新新城核心心区域内内建立起商商务旅游游的极其其豪华气气派的形形象；在在内部功功能布局局以及装饰饰装修上上能与杭杭州特有有的历史史、文化化、自然然环境相相结合，恰恰到好处处地表现现和烘托托出“来来福士””品牌的的主题氛氛围。除此此之外，，酒店内内各类设设施一律律按照五五星级标标准或超超五星级配配置，并并严格采采用五星星级服务务。这些些只是建建设五星星级酒点起起码标准准，在同同类竞争争中没有有明显的的优势。。因此，，我们需要要以差异异化竞争争来突出出其优势势。●大堂堂首先在面面积要求求上，建建议在800平平方米左左右，内内空高9—15米之间，，力求宽宽敞豪华华，光线线充足，，有明显显休经营营场所、、商务洽谈谈场所和和休息空空间，并并提供五五星级服服务，以以词营造造“生态阳阳光大堂堂”。●展示厅厅：建议设置置一个不不少于2000平方米米的展示示厅，为为入住客客人展]示各种时时尚名品品、精品品●宴会大大厅：设置一个个宴会大大厅，大大约能容容纳500—800人人同时用用宴。●营造观观光电梯梯：结合项目目外部景景观优势势，营造造酒店观观光电梯梯。让客客人出入观景，，与风景景同在。。●设置温温泉或滑滑雪场：：设置温泉泉浴池，，或室内内滑雪场场，为入入住客人人提供别别样的休闲环境境和运动动嬉戏空空间。●高尔夫夫推杆练练习场：：建议设置置室内高高尔夫推推杆练习习场（不不少于9洞），，以培养养客人高尚尚情趣和和素养。。●设行政政楼层：：建议设置置功能齐齐全、品品位高雅雅、装饰饰华丽的的行政楼楼层，提提供行政楼楼层专用用服务，，如24小时管管家式服服。初此之外外，在户户型配比比上，一一般五星星级酒店店70%客房的的面积（不含含卫生间间）不小小于20平平方米，，为迎合合国际商商务需求，我们们建议对对一般客客房的面面积可做做到36平方米米以上，，设置5个以以上的总总统套房房，彰显显白金五五星品质质。3.3.3商商业业购物中中心由于国内内的消费费模式不不同，人人们喜欢欢追求体体验，他他们去商商场购物主主要的目目的是去去娱乐，，去许找找新的感感觉和体体验。所所以，一个个时尚、、旺气商商场必须须是一个个畅通的的活动场场所，一一个良好的的休憩空空间，能能够给人人一种良良好的舒舒适感。。因为我我们提倡项项目以半半围合式式的形式式设计建建造，按按照项目目的初步步规划，购购物中心心的建筑筑面积将将达到8万平平方米，，几乎占占到项目总建建筑面积积的1/3。。所以，购购物中心心空间开开阔，适适合设计成一一个开放放型的社社区中心心，或SHOPINGMALL的的形式，以此此打破常常规的商商业布局局理念，，营造新新杭州顶顶级的国国际购物中中心。●商业购物物中心空空间设计计建议：：商业场所所创造价价值的空空间主要要在建筑筑内部空空间，因因此在传传统商业项项目设计计中往往往会充分分利用室室内每一一寸空间间来提高高出租面积积，而不不舍得牺牺牲掉部部分内空空间去营营造公共共空间。。但是在商商场内如如果拥有有可供客客人停留留、休憩憩的公共共空间，，就可以吸吸引顾客客停留和和休息，，进而消消费，这这样每一一个店铺铺的收益会会更大。。特别对对于一个个人气旺旺的商场场，拥有有宽敞的的公共活动动场所，，发展商商可以收收取更多多的租金金，从而而得到更更多的收益益。所以我们们建议：：商业购购物中心心可考虑虑多设计计公共空间，，创造一一个让人人有很好好体验和和休憩的的场所，，吸引人人气、促进进消费，，使商业业空间价价值最大大化。●商业业购购物物中中心心外外形形建建议议：：由于于商商业业中中心心在在整整个个项项目目中中相相对对独独立立，，因因此此起起主主体体外外形形设设计计上上可可采采取取透透明明穹穹顶顶设设计计，，为为购购物物中中心心引引进进自自然然光光，，这这既既可节节约约能能源源，，又又能能使使建建筑筑与与自自然然的的完完美美融融合合，，彰彰显显生生态态性性。。透明穹顶设计●将室室外外绿绿化化引引进进购购物物中中心心内内：：建议议在在购购物物中中心心周周围围营营造造景景观观花花园园，，并并将将花花园园绿绿地地、、水水景景连接接到到购购物物中中心心自自然然空空间间内内，，营营造造舒舒适适宜宜人人的的购购物物环环境境。。●商业业业业态态分分布布建建议议：：作为为一一个个国国际际化化购购物物中中心心，，商商品品的的质质量量、、档档次次、、品品牌牌等等都都需要要与与国国际际接接轨轨，，因因此此项项目目必必须须拥拥有有世世界界顶顶级级品品牌牌作作为为支支撑。。所所以以，，我们们建建议议：：购购物物中中心心需需要要划划分分一一定定的的区区域域（（比比如一一整整层层）），，引引进进世世界界著著名名的的品品牌牌，，如如路路易易威威登登、、迪迪奥奥、、古姿姿、、SalvatoreFerragme等等，，打打造造““来来福福士士世世界界名名品品汇汇””国际际级级购购物物中中心心的的气气质质，，以以此此全全面面拔拔高高商商业业购购物物中中心心的的档档次和和品品位位。。●购物物中中心心经经营营理理念念和和服服务务态态度度：：一个个好好的的购购物物中中心心，，其其经经营营理理念念和和服服务务态态度度往往往往能能够够为为消消费者者带带来来愉愉悦悦和和感感动动的的体体验验，，还还可可根根据据顾顾客客的的不不同同需需求求进进行服服务务的的延延伸伸。。所所以以，，我们们建建议议：：对对购购物物中中心心的的经经营营管管理，，引引进进著著名名的的商商业业管管理理机机构构和和提提供供系系统统的的服服务务以以外外，，还还需从从细细节节上上对对管管理理和和服服务务进进行行延延伸伸和和拓拓展展。。如如：：专专为为行行踪踪不便便的的顾顾客客而而设设置置障障碍碍通通道道以以及及家家庭庭保保姆姆式式服服务务；；为为婴婴儿儿提供供婴婴儿儿车车以以及及家家庭庭式式保保姆姆服服务务；；在在顾顾客客购购物物不不方方便便携携带带时，，服服务务人人员员可可帮帮助助顾顾客客送送至至车车库库或或直直接接送送货货上上门门；；可可以以替顾顾客客泊泊车车、、照照看看小小孩孩等等。。3.3.4服服务务性性公公寓寓服务务管管家家，，是是服服务务性性公公寓寓的的灵灵魂魂；；硬硬件件配配套套，，在在服服务务性性公公寓中中扮扮演演着着重重要要的的角角色色，，然然后后在在才才是是地地段段、、户户型型的的配配比比等。。因因此此，，我我们们将将着着重重从从以以上上几几个个方方面面给给与与相相关关合合理理性性建建议：：●服服务务管管家家：：由于于嘉嘉得得集集团团拥拥有有自自己己的的合合资资公公司司————雅雅诗诗阁阁服服务务公公寓寓信信托，，在在业业界界拥拥有有良良好好的的品品牌牌和和自自己己系系统统的的管管理理模模式式，，因因此此在服务管管家上我我们主要要以雅诗诗阁服务务公寓信信托管理理模式为为主。但但是，，人们们说““入乡乡随俗俗”，，在雅雅诗阁阁服务务公寓寓信托托运用自身身优势势管理理经验验的同同时，，还需需要与与杭州州本土土商务务特色色以及国国际商商务需需求相相结合合。所所以………我们建建议：：基于““住宅宅商禁禁”政政策和和中小小企业业办公公需求求，既既提供供商务务居住服务务，又又提供供商务务办公公服务务，以以解决决杭州州中小小性企企业的的办公需需求；；提供供可满满足职职业经经理人人高层层商务务会晤晤需求求的服服务；定定期组组织举举行烹烹饪学学习班班，教教导公公寓女女主任任如何何烹饪饪各种美美食物物；设设置宠宠物托托管所所和宠宠物医医院，，为公公寓主主任照照顾宠物物等。。●功能配配套：：硬件配配套是是直接接体现现了服服务性性公寓寓档次次的一一个重重要因因素，因因此在在硬件件配套套上，，服务务性公公寓最最讲究究的是是既有有家居的便便利，，又有有酒店店的档档次。。所以，，我们们建议议：品品牌空空调、电电视机机、洗洗衣机机、冰冰箱等等大件件配套套是最最基本本的，，然而小配配套才才能体体现服服务性性公寓寓的无无微不不至，，包括括电烫烫斗、果果盘、、勺子子、刀刀叉，，甚至至小到到棉签签、创创可贴贴、别别针等，所所有的的这些些服务务性公公寓都都能给给你提提供，，让你你有居居家的感觉觉。●户型配配比：：根据我我们的的市场场调研研，杭杭州在在销售售的酒酒店式式公寓寓基本本上都是以以40—50平平方米米的小小户型型为主主，配配有小小型厨厨房及及设施、设设备；；而上上海成成熟的的酒店店式公公寓户户型一一般都都带有有一个厅面面积在在60平方方米左左右，，大一一点的的甚至至有四四房，，或者者有跃层层，非非常豪豪华。。国外外顶级级的酒酒店式式公寓寓，除除了五五星级标准准，装装修非非常豪豪华之之外，，其酒酒店客客房通通常分分一居居室、二二居室室、三三居室室、四四居室室和顶顶级阁阁楼，，面积积从45平平方米到到200平平方米米不等等。这这样的的户型型分割割和出出售或或租赁赁存存在在着一一定的的关系系，一一般来来说小小户型型适合合销售售，而而大户户型比较有有家的的感觉觉，更更对外外籍高高管的的胃口口。因此………作为一一个与与国际际接轨轨的项项目，，在户户型的的配比比上也也应该该与国国际上商商务接接轨，，配比比不同同面积积和户户型，，迎合合不同同的商商务人人士的需需求。。所以以我们们建议议：项项目的的户型型类型型也应应该分分为一一居室，，二居居室，，三居居室，，甚至至四居居室顶顶级阁阁楼，，面积积在50———200平方方米之之间。。第四部部分市市场运运作策策略4.1整整体项项目的的市场场运作作策略略由于项项目是是一个个集办办公楼楼、商商场、、五星星级酒酒店和和服务务性公公寓于一一体的的综合合性商商业项项目，，各类类物业业类型型针对对的客客户群群体不同同，进进入市市场的的先后后顺序序有别别。根根据本本项目目的综综合特特征，结结合钱钱江新新城整整个商商业氛氛围，，我们们建议议以““商业业先行”，，即首首先营营造商商业购购物中中心，，以商商场聚聚拢人人气，，从而而带动五五星级级酒店店、写写字楼楼和服服务性性公寓寓的租租售。。本项项目作作为一个个长线线投资资型项项目，，我们们认为为其首首先遇遇到的的难点点在于于写字楼楼和服服务性性公寓寓。针针对各各类物物业市市场运运作，，我们们提出出以下相相关建建议：：4.1.1针针对商商业购购物中中心由于散散售不不利于于资产产的有有效保保值和和增值值，甚甚至会会导致致产品品质量和和服务务管理理的质质量的的下降降。所以，，我们们建议议：本本项目目应继续续沿袭袭新加加坡、、上海海“来来福士士”成成功的的经营营模式式，将将其产权自自己持持有，，并统统一经经营，，从而而促进进钱江江新城城核心心区块块的繁荣荣。从目前前钱江江新城城的整整体规规划来来看，，区块块内总总共70万万平方方米的商业业购物物中心心面积积，针针对4平方方公里里的未未来之之城及及其辐辐射的区区域，，需求求已经经不是是问题题。关关键在在于培培育和和引导导消费费者的消消费习习惯，，即将将之前前的““武林林商圈圈”、、“西西湖时时代””的部部分客源源引导导到钱钱江新新城来来，这这不仅仅需要要政府府行为为的的的协助，还还需要要各商商场充充分挖挖掘自自身优优势和和亮点点，共共同铸铸就“钱江江新时时代””。4.1.2针针对写写字楼楼目前钱钱江新新城公公建开开发量量基本本呈现现“高高开低低走””态势势，预预测今明两两年将将是杭杭州写写字楼楼市场场集中中放量量阶段段。而而针对对杭州州每年40万万平方方米的的需求求量，，杭州州写字字楼将将面临临激烈烈的竞竞争。。怎怎么么样样在在未未来来竞竞争争竟竟取取胜胜？？我我们们认认为为项项目目的的开开发发应应持持有以以下下两两方方面面的的对对策策：：●差异异化化市市场场定定位位要想想在在竞竞争争中中处处于于优优势势，，除除了了需需要要与与传传统统黄黄龙龙、、武武林林、、庆庆春、、滨滨江江板板块块不不同同之之外外，，还还需需要要与与同同一一区区域域内内其其他他写写字字楼楼定位位有有别别。。因因此此，，为为吸吸引引客客户户，，本本项项目目写写字字楼楼应应提提出出自自己己新潮潮概概念念，，如如生生态态写写字字楼楼、、24小小时时写写字字楼楼、、生生活活性性写写字字楼楼等，，以以个个性性化化赢赢得得客客户户青青睐睐。。●与区区域域招招商商相相结结合合钱江江新新城城作作为为提提升升杭杭州州城城市市竞竞争争力力，，融融入入国国际际舞舞台台的的领领头头雁工工程程，，所所以以在在项项目目开开发发过过程程中中需需要要与与区区域域招招商商相相结结合合，，借势势招招商商，，包包括括吸吸引引国国内内外外大大公公司司、、大大集集团团、、大大财财团团总总部部以及及世世界界500企企业业入入住住。。4.1.3针针对对服服务务性性公公寓寓杭州州酒酒店店式式公公寓寓行行情情一一路路看看好好，，据据不不完完全全统统计计，，目目前前杭杭州州市中中心心内内已已开开发发或或在在销销售售的的酒酒店店式式公公寓寓就就有有10个个左左右右；；钱钱江江新新城城一一带带规规划划建建设设的的纯纯酒酒店店式式公公寓寓或或带带酒酒店店式式公公寓寓的的综综合合性性项项目目也也有有10个个左左右右，，加加上上拱拱墅墅、、滨滨江江、、下下沙沙等等地地，，均均不不乏乏同同类类物物业业的的开开发发，，因因此此未未来来酒酒店店式式公公寓寓竞竞争争相相当当激激烈。。针针对对本本项项目目酒酒店店式式公公寓寓的的市市场场运运做做问问题题上上，，我我们们提提出出了以以下下两两方方面面的的建建议议：：●酒店店式式公公寓寓的的租租售售问问题题：：根据据我我们们的的市市场场调调研研，，除除了了世世贸贸丽丽晶晶城城14层层以以下下酒酒店店式式公公寓由由开开发发商商持持有有产产权权之之外外，，杭杭州州基基本本没没有有租租赁赁式式服服务务公公寓，，这这与与开开发发商商经经营营理理念念、、企企业业资资金金实实力力等等方方面面的的因因素素有有关。。而而作作为为一一种种长长线线投投资资的的物物业业，，虽虽然然其其资资金金回回报报速速度度会会慢一一点点，，但但从从长长远远来来看看，，这这确确实实是是一一个个能能够够促促进进企企业业资资产产增值值的的企企业业投投资资模模式式。。而而且且，，凯凯德德置置地地拥拥有有旗旗下下合合资资公公司————诗诗雅雅阁阁服服务务公公寓寓信信托托，，拥拥有有丰丰富富的的酒酒店店式式公公寓寓的的经经营管管理理经经验验和和品品牌牌。。所以以，，我我们们建建议议：：本本项项目目酒酒店店式式公公寓寓可由由投投资资商商统统一一持持有有，，统统一一出出租租，，统统一一管管理理；；或或可可考考虑虑将将一半半的的面面积积分分割割出出售售，，自自己己持持有有一一半半产产权权，，在在管管理理经经营营上上由诗诗雅雅阁阁统统一一运运营营。。●酒酒店店式式公公寓寓的的管管理理问问题题管理理是是酒酒店店式式公公寓寓的的灵灵魂魂，，酒酒店店管管理理公公司司的的好好坏坏决决定定着着服服务性性公公寓寓的的品品质质，，这这也也是是我我们们简简直直有有发发展展商商自自己己持持有有的的一一个主主要要的的原原因因。。因因为为，，如如果果将将整整幢幢酒酒店店式式公公寓寓分分割割成成小小面面积进进行行出出售售，，虽虽然然有有利利于于回回笼笼资资金金，，但但是是却却不不利利于于管管理理，，甚至至会会影影响响到到管管理理的的质质量量。。所以以，，我我们们建建议议：：本本项项目目的的服服务性性公公寓寓在在由由发发展展商商统统一一持持有有的的基基础础上上，，运运用用自自身身的的品品牌牌优势和和管理理模式式，统统一管管理。。4.2市市场定定位4.2.1市市场区区域定定位一般来来说，，对于于一个个建筑筑面积积在5万方方左右右的商商场，，有15万左右右的人人就能能够支支撑起起来。。钱江江新城城4平平方公公里的的核心心区建成成后，，总居居住人人口将将达到到35左右右，相相当与与一个个发达达的中等县县城的的规模模，其其中商商务办办公人人员将将在20万万左右右。作作为白领、、商务务一族族，这这些人人的消消费能能力非非常强强。同同时，，从核核心区域域向外外辐射射3公公里就就有50万万人口口；辐辐射5公里里就有有150万人口口，更更不用用说整整个杭杭州以以及杭杭州以以外的的购买买能力力了。。这些人人足可可以撑撑起钱钱江新新城核核心区区的消消费。。所所以………在市场场区域域的定定位上上应有有三个个层次次：第一层层：以以钱江江新城城核心心区块块为主主；第二层层：以以钱江江新城城