房地产经营与管理复习资料

房地产经营与管理复习资料房地产复习资料一、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系二、房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体三、房地产的经济特性1、内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一2、价值的双源性房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性3、空间的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的区位成为影响房地产价格极为重要的因素决定了房地产商品的单一性和非匀质性给房地产市场带来了地区性的重大特点4、需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品5、效用的长期性同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长四、房地产业的涵义房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系五、房地产业的行业特性1、先导性和基础性从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业2、综合性和关联性从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门3、资金密集型和高风险性从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险4、级差收益型和区域性从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强5、权利主导型和制约性从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业这种制约性主要体现在以下几方面权利关系的复杂性所引起的外部性特点的制约运作规范性的制约六、土地的双重属性土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映（一）土地的自然特性1、土地总量的有限性2、土地区位的差异性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性（二）土地的经济特性1、土地的稀缺性2、土地的区位可变性3、土地的报酬递减性4、土地经营的垄断性六、土地在房地产业中的地位和作用（一）土地在房地产业中的地位土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。1、土地在房地产开发中居于基础性的地位2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场3、土地的权属关系是房地产基本经济关系（二）土地在房地产业中的作用1、促进土地资源合理配置，提高企业效益2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段七、城市土地的特性现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题1、城市土地利用的集聚性2、城市土地利用的高成本性3、城市土地利用的高冲突性4、城市土地利用的综合性八、土地资源合理配置的重要性1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要2、土地资源合理配置有利于节省社会成本3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求九、土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。十、土地资源合理配置的原则1、城市土地利用规划的稳定性原则2、城市土地资源利用的综合性原则3、城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则4、城市土地资源合理配置的生态原则十一、土地使用制度土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，它是整个土地制度的一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式十二、城市土地利用规划的基本原则1、整体性原则2、区位原则3、超前性原则4、立体性原则5、区域性原则6、经济利用的原则城市土地利用规划的基本内容1、城市土地利用总体规划城市土地利用总体规划是城市土地利用宏观的、指导性的长期规划。它是根据上一级土地利用总体规划的要求和当地的土地资源特点和经济社会发展目标以及生产力布局和城镇化规划，确定城市土地利用的方向、目标和结构分区以及骨干项目和基础设施工程的用地范围。同时，确定规划的主要措施城市用地总体规划的要求是，结构合理、布局得当、生态系统良好2、城市土地利用功能分区规划城市用地按其使用性质或功能划分，分区规划就是把城市按其不同功能要求，划分为若干个功能区。并使各个功能区合理地有机地结合在一起实现城市用地功能分区合理化，要着重解决好以下几个有关问题要真正符合城市各功能区用地的目的和要求，并能满足功能区的建设条件要妥善安排好各功能区的关系规划和确定功能分区，要保持一定的弹性3、城市土地利用详细规划详细规划是总体规划和分区规划的深化和具体化，是范围较小的街区性规划详细规定土地利用的具体方式、公共设施位置、有关建筑的限制（建筑率和容积率等）十三、地租的含义地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异十四、区位概念，一般有狭义和广义两种用法狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系十五、决定城市土地区位的主要因素1、自然条件和环境大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况（主要指矿产资源和旅游资源等）2、交通和通讯城市内部的交通和通讯城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯3、基础设施指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等4、人口和经济集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况5、社会文化居民消费水平、结构和习惯居民文化道德水平、劳动力素质文化教育和科学研究机构发展状况上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展的结果这些因素可以归结为:运输距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运输时间、运输成本市场容量及其发展潜力信息资源利用先进管理经验和科学技术的吸纳采用谈判交易的方便最终可归结为成本、交易费用和利润十六、房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系房地产市场是房地产经济运行的载体健全的房地产市场是:房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提;房地产企业运行不可缺少的外部环境;完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分十七、房地产需求的内涵和特点1、房地产需求的涵义房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者)，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量2、房地产需求的特点房地产需求的整体性房地产需求的区域性房地产需求的层次性3、房地产需求的类型生产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭(3)投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的十八、影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期十九、房地产有效需求所谓房地产的有效需求是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求二十、房地产供给的特点城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性房地产供给的层次性房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品房地产供给的滞后性房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性房地产供给的时期性房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期二十一、房地产市场有效供给的涵义在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给二十二、决定房地产供给的主要因素分析1、房地产市场价格2、土地价格和城市土地的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期二十三、房地产供求均衡的涵义所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态二十四、房地产市场体系的内涵房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构二十五、土地市场的涵义土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。二十六、土地市场的作用有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易有利于提高土地使用效率有利于房地产业的持续发展有利于对房地产经济的宏观调控二十七、房产市场的涵义房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。二十八、房产市场的作用房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平二十九、房地产金融市场房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所，是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物三十、按物质实体形态划分的房地产价格类型土地价格房屋建筑物价格“连房带地”的房地产价格按房地产物质实体的种类或用途划分为:商品住宅价格工业厂房价格商铺价格办公楼价格三十一、房地产价格形成的基本原理在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础商品的价格受供求关系影响而上下波动商品的市场价格受到竞争规律的调节预期原理对房地产价格形成也有特殊作用三十二、影响房地产价格的因素（一）经济因素国家、地区或城市的经济发展水平经济增长状况产业结构就业情况居民收入水平投资水平财政收支金融状况（二）社会因素人口、家庭城市形成历史城市化状况社会治安文化与时尚（三）行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施（四）房地产内在因素和周边环境因素指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等三十三、房地产升值的涵义和特点房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势。受经济、社会、行政政治和环境因素的影响，房地产价格在时间上处于不断的变动之中，尤其是受经济景气循环的影响，房地产价格也呈现出上升、下降、再上升的周期性循环特点。房地产价格上升的幅度往往大于一般物价涨幅，意味着房地产内在市场交换价值的增长三十四、房地产升值的原因和前提由其特定的供求关系所决定的土地效率提高型升值劳动积累型升值土地用途转换型升值三十五、房地产价格的构成一、土地价格和土地使用费（一）土地价格的实质土地价格是地租的资本化，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用（二）土地价格的形式土地使用权协议出让方式产生的协议价格土地使用权招投标方式产生的招标出让价格土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格土地使用权租赁方式产生的土地租赁价格（三）土地价格的差异性世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的比例也越高。由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，土地价格在地域空间上具有显著的差异，地价通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加而降低二、房地产开发经营成本狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价，即除了土地取得成本以外的一切开发费用三、房地产开发税费与房地产开发有关并可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要有营业税、城市维护建设税和其他相关税种与房地产开发有关的规费，是各类政府部门和公共事业部门向房地产开发企业征收的管理费建设工程设计招标管理费工程定额编制管理费建筑工程执照收费建筑物命名收费房地产登记勘丈收费人防建设费绿化建设费等四、房地产开发利润房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地产开发经营成本）所应获得的正常利润房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额，由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行业三十六、房地产企业的性质房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为:全民所有制企业集体所有制企业股份制企业股份合作制企业私营企业外资企业三十七、房地产企业资金来源的途径1、财政拨款2、主管部门或单位拨款3、银行贷款4、股票债券等资本运作筹资5、引进外资6、企业内部资金积累和集资7、预收定金论述题:一、政府与市场分别如何对土地资源进行配置,土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。二、土地对城市，怎样的土地对房地产开发来说是一块好地,有利于房地产开发的因素是什么,三、对房地产市场的供求影响的因素有哪些，分别如何影响,影响房地产需求的主要因素,1，经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高,对房地产的消费也就越大。随着城市的发展,城市土地面积的不断增加,城市对土地和住宅的消费也就越来越大。,2，城市人口增长及生活水平城市的发展,其人口也会相应增加,加之生活水平的提高,对城市土地的消费就越来越大了。,3，房地产价格水平与其它市场一样,价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高,就会限制对房地产的消费,价格低,就会增加对房地产的消费。,4，国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。,5，城市产业结构城市产业结构发展的状况,不仅决定着城市对房地产消费的总量,而且决定着房地产产业的消费结构。,6，消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。决定房地产供给的主要因素分析1、房地产市场价格2、土地价格和城市土地的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期四、什么是房地产的升值与贬值，在何种情况下影响其升值与贬值，即影响因素。房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。一、供求状况供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素,要么通过影响供给,要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定,与需求成正相关,与供给成负相关。供给一定,需求增加,则价格上升，需求减少,则价格下跌。需求一定,供给增加,则价格下跌，供给减少,则价格上升。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性,决定某一房地产价格水平高低的,主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度,要看这些供求状况的波及性如何而定。二、自身条件房地产自身条件的好坏,直接关系到其价格高低。所谓自身条件,是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下,1、位置各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响,因此,房地产坐落的位置不同,价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地,其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣,主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣,主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便,以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然,环境质量优良,居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣,通常许视其产业的性质而定。一般来说,要是其位置有利于原料与产品的运输,便利于废料处理及动力的取得其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念,但实际上并不是一个简单的几何概念,而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变,但其社会经济位置却会发生变动,这种变动可能是因城市规划的制定或修改交通建设或改道,也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时,则价格回上升，相反,则价格会下跌。2、地质不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求,不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大,有利于建筑使用。在城市土地中,尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下,地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关，地质条件好,地价就高，反之,地址条件差,地价则低。3、地形地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系,如,是高于或低于路面。一般来说,土地平坦,地价较高，土地高低不平,地价较低，在其他条件相同时,地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。4、土地面积同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差异。一般来说,凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说,在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高,而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如,某地方市场若普遍接受高层楼房,则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值,因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反如果地方市场仅能接受小型建筑型态,则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格,差异不会很大。5、土地形状土地形状是否规则,对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用,价格一般较低。土地经过调整或重划之后,利用价值提高,地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关土地形状规则,地价就高，土地形状不规则,地价就低。6、日照日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征,一方面与日照成正相关，另一方面与日照成负相关。一般来说,受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格,尤其是住宅，,必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。7、通风、风向、风力一般情况下,风力越大或时常出现风灾的地方,房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显,在上风地区房地产价格一般较高,在下风地区房地产价格一般较低。8、气温、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏,均不利于生产和生活,因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看,其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼,但若降水量不大,则不易积水,从而地势对房地产价格的影响不大,但在地下水位高的地区例外，反之,降水量大,地势对房地产价格的影响力就大。9、天然周期性灾害凡是天然周期性灾害的地带,土地利用价值必然很低,甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程,不再受周期性灾害的影响,其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故,可以获得特别的条件,如风景、水路交通,从而这类土地的价格要高于其他土地。10、建筑物外观建筑物外观包括建筑式样、风格和色调,对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美,可以给人们舒适的感觉,则价格就高，反之,单调、呆板,很难引起人们强烈的享受欲望,甚至令人压抑、厌恶,则价格就低。11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等三、环境因素影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有,1、声觉环境噪声大的地方,房地产价格必然低下。噪声小,安静的地方,房地产价格通常较高。2、大气环境房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等,对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。3、水文环境地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何,对其附近的房地产价格也有较大的影响4、视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱,建筑物之间是否协调,公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目,这些对房地产价格都有影响5、卫生环境清洁卫生情况如何,对房地产价格也有影响四、人口因素房地产的需求主体是人,人的数量、素质如何,对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响,具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。1、人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此,一地区或一市的情况也如此。特别是在城市,随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大,从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区,一般而言,房地产求多于供,供给相对匮乏,因而价格趋高。2、人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步,公共设施必然日益完善和普遍,对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加房地产的需求,从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低,组成复杂,秩序欠佳,人们多不愿在此居住,房地产价格必然低落。3、家庭规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化,即使总数不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住宅数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言,随着家庭规模小型化,即家庭平均人口数的下降房地产价格有上涨的趋势。五、经济因素影响房地产价格的经济因素主要有,经济发展状况,储蓄,消费,投资水平,财政收支以及金融状况,物价,特别是建筑材料价格，,建筑人工费,利息率,居民收入,房地产投资。1、经济发展经济发展,预示着投资、生产活动活跃,对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。2、物价房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动,房地产价格也将随之变动，如果其他条件不变,则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比,而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言,物价的变动可以引起房地产价格的变动,如建筑材料价格上涨,引起建筑物建造成本增加,从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。3、居民收入通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高,从而促使对房地产的需求增多,导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加,是中、低等收入水平者的收入增加,对居住房地产的需求增加,促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加,是高收入水平者的收入增加,对房地产价格的影响不大,不过,如果利用剩余的收入从事房地产投资,尤其是投机，,则必然会引起房地产价格变动。六、社会因素1、政治安定状况政治安定状况,是指现有政权的稳固程度,不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说,政治不安定,意味着社会动荡,影响人们投资、置业的信心,造成房地产价格低落。2、社会治安程度社会治安程度,是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区,如若经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此造成房地产价格低落。3、房地产投机房地产投机,简言之就是投准时机,利用房地产价格的涨落变化,通过在不同时期买卖房地产,从价差中获取利润的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况,引起房地产价格上涨，引起房地产价格下跌，起着稳定房地产价格的作用。当房地产价格节节上升时,那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购,造成一种虚假需求,无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时,那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产,则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时,怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产,以待日后房地产价格上涨时抛出,这样,就会出现当房地产需求小的时候,投机者购置房地产造成房地产需求增加，而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产,增加房地产供给,从而平抑房地产价格。4、城市化一般来说,城市化意味着人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不断增加,带动城市房地产价格上涨。七、行政因素影响房地产价格的行政因素,是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素,主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。1、土地制度土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如,在中国传统的土地制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。2、住房制度住房制度与土地制度一样,对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制,必然造成房地产价格低落。3、房地产价格政策房地产价格政策,有两类,一类是高价格政策，一类是低价格政策。所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或有意通过某些措施抬高房地产的价格，低价格政策,