解读“国五条”政策功能课件

“国五条”目录CONTENTS二、政策要点三、政策解读四、政策影响五、政策功能一、政策背景2010.1楼市调控政策前四次升级2010年1月的“国十一条”2010年4月的“国十条”2010.42010年9月的“9.29新政”2010.92011年1月的“新国八条”2011.1数据来源：中指数2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现活跃；

2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、

盐城，常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交量大，市场表现火热。其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。政策背景

可见，2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。

为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指明灯”。Background

政策要点：“国五条”细则要点严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。加强市场监管和预期管理制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加快保障性安居工程规划建设限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。坚决抑制投机投资性购对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。增加普通商品住房及用地供应制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度完善稳定房价工作责任制细则要点（一）完善稳定房价工作责任制政策解读

公布房价控制目标、制定控制计划这一措施是在2011年就已经提出的，但是就实际情况来看，政策出台后中央政府并未严格审查各地的控制目标和控制结果，本次将城市级别加以限定，更加细化，仅是表明了决心，毕竟就算真的严格控制，对于地方政府来说也有的是对策，如合肥、广州之流在目标无法达成时，暂时限制高房价楼盘备案、销售等，当然这些措施对于开发高端、高价楼盘的开发商必有影响。（三）增加普通商品住房及用地供应政策解读

“供地不低于前五年平均水平”，此条为国土部此前政策重申，结合此前政策，今年监管重点或在存量地块供应进行发力；有别于以往政策，此次强调“尽快形成有效供应”，一方面为督促地方政府，另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性。（五）加强市场监督政策解读

商品房预售管理、明码标价等均是之前提出的政策，最终多演变为了形式化措施，而“推进城镇个人住房信息系统建设”更是一个长期的过程，利于房产市场的监测和信息的发布，同时利于房产税的实施。但重在建立长效的监管和调控机制，短期不会有影响。

购房者：刚需+改善+投机投资1

开发商：压缩利润？转型？有何战略？2

房地产信托市场的影响3政策影响对购房者的影响首次购房投机投资改善购房房产需求三大类型首次购房（1）二手房房价或抬高（2）大量人群转移到新房需求上，受供需机制影响，新房房价将继续上涨改善性购房

由于改善性住房需求涉及先卖后买、以小换大、二次购房等诸多问题，在当前调控中难以界定,目前的房产税政策和限购政策会一定程度上损坏这部分群体的利益。投机性或投资性购房（1）新“国五条”细则出台后，二手房交易征收20%个人所得税的新闻持续升温，交易成本提高，已投资者会在政策前夕抛售，有投资意愿者则持有观望的态度。（2）国家投入保障性住房和用地供应，看似会打击投机投资性购房，但只能是杯水车薪，对投资者来说不会有太大的影响，具体还要看后续的政策措施和地方政府的相应举措。对开发商的影响123由于对未来细则及两会后是否有新政出台的不确定性，开发商会短期稳定房价适当出货，保证一定的销售量。中小户型的刚性需求产品可以避开政策覆盖范围，新政甚至会促进刚性需求产品的销售。面对新政，各大房企逐渐开始看好商业地产市场，通过销售部分不限购、不限贷的项目来回笼现金。对房地产信托市场的影响nd2

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“国五条”细则的出台以及后续的实施情况不仅牵动着房地产市场的神经，也给房地产信托市场带来不确定性。业内人士指出，房地产信托今年的新增规模和国家政策走向有很大的相关性，但房地产信托今年规模继续增加“应是定局”，不会因调控而遭“点刹”。业内人士指出，从长远来看，一手房市场需求的上涨，或会导致房地产开发商出于扩张需要而求钱若渴，作为重要融资渠道之一的信托也会相应受益。某大型信托公司华南