某汽车路项目商业畅想及调研定位

长安路项目商业畅想——调研、定位1．我们经过深入的市场调研、分析，充分的对项目周边的商业现状进行整理，为项目的商业定位提供依据。2.名利双收:我们有信心将本项目打造成西安地区付商圈的代表性商业集合体中心!实现“五出”（出业绩、出声誉、出影响、出品牌、出形象）目标.本次策划的目标报告目录西安市市场分析一项目SWOT分析三项目商业定位四项目商业状况分析二第一章西安市市场分析宏观经济发展趋势1西安市商业基本状况2商圈列举3经济形势长期看好，中、短期则喜忧参半12345国际金融危机影响下，2009年国际经济低速增长的基本面不会改变房价下跌和成交量萎缩的情况，预计会延续到2010至2011年才结束整个房地产行业艰难过冬的时候，商业地产却成为了避风港国家连续性利好政策的出台，4万亿资金落实的细节为长期发展打下基础西安市做为内陆城市和西北的标志，所受到的“寒冬”影响是较小的6地区间产业转移不断推进，西部地区传统服务业升级转型加剧人口：2006年：常住人口823万，年均增长2％

2010年：市域955万；市区695万；主城区525万2020年：市域1030万；市区765万；主城区600万用地：2010年：市区695平方公里；主城区525平方公里2020年：市区788平方公里，主城区600平方公里经济：2006年：GDP1450亿元，增长13％2020年：国内生产总值5670亿，人均国内生产总值7590美元，人均可支配收入2万元城市规模现辖9区4县2020年：城市化率达80%，经济达我国中等发达城市水平城市分析——规模宏观经济发展趋势1西安市商业基本状况2商圈列举3城市分析——定位产业：高新技术、装备制造、旅游、现代服务、文化等西部：新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区陕西：省会中国：重要教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市定位历史：世界闻名的历史文化古都、旅游名城西安新“四化”：国际化、市场化、人文化、生态化城北城南城西城东浐灞生态区长安西咸秦岭二环路地铁2号线解读大西安市场曲江人文生态生活区西高新技术产业开发区东西大街、南大街生活娱乐商业区南郊小寨生活商业区东郊轻工业小商品商业区西郊老工业生产区北郊新兴工业生产开发区城内宏观经济发展趋势1西安市商业行业状况2商圈列举3城市分析———商业面向全国型商商业辐射性集集中地钟楼、东大街街、西大街、、书院门仿古文化街街、南大街、、康复路面向西安市区区域辐射性商商业地段小寨、土门、、电子城、科科技路西安区域型商商业地段东：东新街、、交大电脑城城、轻康商圈圈西西：：土门商圈、、丰庆路食品品批发南南：小寨、、长安路北北：龙首首商圈社区型商业点点西安市商商业体体系一级商业业服务务网二级商业业服务务网三级商业业服务务网中心商商业区区区域商业业中心二环商商业带带三环商商业带带卫星城商商业圈圈市区社区区商业业城镇商商业区区商圈名称人均流数（万人/天）客单消费范围（元/人）市场销售均价（万元/平方米）租金（元/月/平方米消费者结构钟楼商圈80~10090-6002.5--5.5700~800中高消费者较多小寨商圈30~5045-1201.8--2.4280－580年轻消费群体为主康复路商圈2035-751.2--2.5250-320个体经营者为主土门商圈15~2025-551--1.4200-250工薪阶层高新电子城商圈10~3045-1601.2--1.8300-450工薪阶层、白领人士西安新“小寨寨商圈“拥有有极高的市场场消费提升空空间注：数据来源源为创典数据据库第二章项目目商业状况分分析地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4项目地西接长长安南路，是是目前小寨商商圈最繁华的的主商街，也也是西安市连连接南北的交交通大动脉。。众多的高校校及机关坐落落周边。地铁铁2号线也即即将投入使用用。南面眺望的是是长安区及大大学城，而与与项目地相邻邻的曲江会展展中心是目前前西安市乃至至西北地区影影响力最大也也最富盛名的的场馆，其间间经常举办的的各项会展及及活动吸引了了大批本地及及外地的客商商和人群。未未来规划的地地铁5号线将穿越其间间为本地区的的大量客流提提供了便捷的的交通方式。。商业用地规划划为50亩用用地，但是应应同整体项目目做为“城市市综合体”进进行统一布布局项目的东、北北方向除目前前大量的行政性性村落聚集区区外，未来的居住性性规划用地及及大量的常驻性人人口，也是极极大的市场消费潜潜力的来源。。同时天坛遗址保保护中心区的的设立及道路的贯贯通也会为商商业带来众多的流流动性消费人人口。项目目前除住住宅用地之外外。商业土地地实际所有为为20亩用地地。由于预计计还有30亩亩相邻的商业业用地，因因此在商业规规划时应按照照整体性统一一规划。容积积率5.7预预计商业总面面积为189810平方方米，地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4处于政府规划划的新‘小寨寨、长安街‘‘干字型主商商圈中。占据据绝佳的地理理优势。东临曲江0.5公里；西西距高新3公公里；南至大大学城2公里里；北入西安安市市区。华东服饰广场场麦德龙仓储超超市三森家居建材材曲江会展中心心百安居易初莲花华润万家超市市结论一区域地处冲要要，是重点发发展的城市附附中心，为商商家经营持有有的必争之地地。地铁2号线的的即将建成，，以及未来5号线的投入入，使得项目目所在地成为为了小寨商圈圈南扩的又一一有力支撑。。在缓解交通通压力的同时时，也带来了了大量的异区区域消费。由于整个商圈圈内，公交线线路繁多；504、229、239、527、、704、408、217、k631、215、600、、19、323、44、、603等近近30路公交交车连通四面面八方，使得得西安市各个个方向的消费费者在有需要要的情况下能能够非常便捷捷、顺畅的到到达这里。而而南三环的近近在咫尺也为为各类商业的的发展提供了了有利的运输输条件结论二区域交通四通通八达，随着着城市性功能能的提高，流流通性将会不不断持续满足足需求。地区周边是西西安市各大高高校的汇聚之之地，陕西师师范大学、西西安外国语学学院、西北政法大学学、西安邮电电学院以及邻邻近区域的西西安交大医学学院、长安大大学等。均在便捷的立立体交通体系系中，是核心心商圈及二级级商圈的主力力消费群体。。而周边的企事事业单位、行行政村落，以以及不断涌现现的各个新的的居民社区、、楼盘更是提供了了大量的常住住性消费人口口，而且其消消费时间上也也在被周边的的消费需求有效的延长长。同时长安区的的延伸性购买买及曲江会展展中心的旅游游、会议性消消费也为商业业的运营范围扩扩展了极大大的空间。。结论三消费人口的的集中及区区域人口的的素质优良良，为发展展更高级别别的商业中中心提供了了基础由于商业的的聚集性特特性，各业业态、业种种的加剧性性集中，在在形成繁荣荣性加剧的的的同时，，也为各业业态业种的的不断深入入优化提供供了发展的的温床。项目所在地地区的各类类中、小型型商业经营营单位使得得本地区的的商业用房房极度紧张张，在形成成了高租价价、高售价价的是成格格局之后，，也是的经经营性的垂垂直立体流流成为了现现实。结论四中小商业的的聚集发展展，为升级级型商业提提供了资源源并打下了了持续性发发展的基础础随着地区各各类传统商商业的进一一步发展，，消费人口口的能力、、素质的进进一步提高高，交通运运输能力的的进一步扩扩大。也使使得许多非非传统意义义的商业（（如快捷连连锁酒店、、汽车餐厅厅、精装SOHO等等）不断的的涌现出来来，形成的的商业业态态的行业多多元化格局局，也为进进一步的城城市商业附附中心的升升级换代准准备了充足足的资源。。结论五商业行业多多元化的发发展，为城城市副中心心的集成化化商业提供供了最大限限度利用性性地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4根据国家统统计局西安安调查队发发布的《从从回归模型型分析点击击西安消费费》报告显显示，未来来几年西安安消费仍有有很大上升升空间，对对西安经济济增长的拉拉动力量会会由弱走强强。其中中‘吃‘‘居首位，，而增长幅幅度最大的的却是同百百姓生活消消费最密切切相关的杂杂品及服务务；同时教教育文化、、娱乐服务务和交通通通讯等的持持续增长，，也充分说说明了在物物质逐渐丰丰富之后，，人口素质质和精神提提高也成为为了新的消消费理念及及追求。个案指标分类街道卖场长安路南段会展路麦德龙华城新天地华东总建面积14-500m220-1000m3.3万m2近5万m22.7万m2店铺相关指标经营品种数量近200家店铺近80家店铺2.5万分为主题商城及步行街0.8万公摊无无48%54.5%实际使用面积配套临街商铺部分装修优良临街商铺部分装修优良近300个停车位单层经营中央空调,自动扶梯空调、宽带、两部直梯、八部扶梯销售方式是否出售否否否全产权出售否商铺经营方式出租/自营/委托经营出租/自营/委托经营出租/自营/委托经营自营出租/自营出租/自营价格售价1.8万--2万元/m2租价60—340元/m240—120元/m250-140元/m220—180元/m2物业管理费5-10元/月m215元/月m2周边商业项项目商业业业种通过数据分分析可以看看出：1、周边销销售型商铺铺稀缺，且且销售利润空空间较为理理想；2、地区整整体商业经经营活跃，，租赁汇报比比较理想；；3、餐饮、、电子、服服饰类占比比较高，具备备提升性经经营空间。。主

流消

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体周一~周五（工作日）本区域学生区内政府、机关人员其他商务性消费者当地中小企业老板当地中高收入白领和个体老板区域内居民重要性需求引发商务餐饮、娱乐特色、休闲餐饮精致生活体验商务配套服务周六、周日（节假日）区域内居民、新家庭周边区域居民、学生过境、休闲的商务、旅游客其他区域中高消费力的居民重要性时尚潮流服饰、配饰、精品生活、家居、家电、百货休闲餐饮、娱乐配套服务引发需求花费最多的的店铺类型型——按年年龄年轻人更喜喜欢到现代代销售渠道道购物，这这与他们的的生活方式式和收入无无关。未来来年轻人会会继续选择择现代销售售渠道购物物，这将进进一步削弱弱传统销售售渠道的重重要性。根据花费金额将消费者分为三类：第一类：29%，第二类：32%，第三类：39%54%51%58%58%花费——按按消费金额额平均每月支支出：食品品（包括新新鲜食品、、杂货、个个人护肤用用品）服装、休闲闲娱乐、用用品等。平均每月新新鲜食品的的支出量为为最高。小结——消费客群统统计——年年轻人及外外来商务性性流动性人人口高年轻一代更更具影响力力的购物者者随着现代业业态的发展展，消费者者更经常的的到上述超超市、大卖卖场及专卖卖店购物年轻一代更更倾向于在在现代商业业所提供的的便捷的渠渠道购物，，而且购物物消费所针针对的品类更强强（如：品品牌服饰、、电子产品品等）；而周边的常常住性消费费群体———更多是是在生活方方式和收入入的反映，，购物的倾倾向性是更多的针针对优质的的日常家庭庭生活所需需的用品及及食品；我们认为随随着他们的的日趋提高高，这群人人将继续加加大在现代代渠道消费费主要问题是是：他们目前在在本地区核核心商圈内内仍缺少相对高端集集中的消费费场所地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4华东服饰广广场位于贯贯通南北的的长安南路路上，是目目前该地区区最大的商商业体，经营面积近近3万平方方米，分为为七层。负负一层至四四层分别经经营百货服服饰类商品，五六层层为配套电电玩休闲、、文教类商商业。租金价格物业费押金负一层50-70元/平方米15元/平方米1-1.5万一层180元/平方米15元/平方米1-1.5万二层100-120元/平方米15元/平方米1-1.5万三层50-70元/平方米15元/平方米1-1.5万四层25-45元/平方米15元/平方米1-1.5万注：五、六六层为整体体性租赁。华东服饰广广场第三章项项目SWOT分析析项目SWOT分析1项目综合评价及项目发展策略2项目商业运运作SWOT分析优：项目整体做做同一规划划运作，占占据先发优优势，规模模在本区域域内也具代代表性；地块周边交交通便利，，地铁两条条线路的站站口紧邻项项目；整体规划较较为超前，，适应性较较强；项目面对曲曲江会展中中心，具有有相当的集集客能力。。劣：商业体量较较大，加大大项目的招招商和培育育难度；目前20亩商业用地地之外的商商业用地还还未取得；；现阶段周边边特别是东东、北两侧侧是自然村村落商业形形象及经营营规模均极极低；周边规划道道路还未开开建，地铁铁投入使用用还需时间间。机会：西安市政府府的宏观经经济规划中中，对本地地区的城市市未来副中中心期望极极高；区域内良好好、足量的的消费群体体将是商业业繁荣的基基本保证；；大量的新建建住宅也使使得相应的的城市配套套不断提高高为项目的的商业发展展提供保障障；众多新兴商商业的落户户意愿强烈烈。威胁：未来新兴项项目的入住住，会进一一步增加市市场的竞争争力度；大体量的商商业相应的的会带来与与之相应的的市场性风风险；其他专业性性市场的设设立经营会会带来一定定程度上的的市场分流流。项目SWOT分析1项目综合评价及项目发展策略2通过对项目目的商业SWOT分分析，结合合商业聚集集性及习惯惯性等特性性，建议项项目的整体体商业同项项目的其他他区域进行行统一规划划运作。做大做强局势市机强强联手强者恒强区域差异项目的商业做为未来城城市副中心心，要达到到充分的发发展，必须须规划采用用什么样的的整体商业模模式才符合发展展需求？第四章项项目商业定定位总体定位方向1商业经营业态、业种定位2

租、售建议3豪布斯卡（（HOPSCA）的的商业模式式豪布斯卡的的开发新模模式和定位位标准豪布布斯卡，一一种源于欧欧美的造城城理念，1986年年最先诞生生于巴黎的的拉德芳斯斯，后兴于于纽约之心心脏——曼曼哈顿，东东京之核心心——六本本木，是现现代地产所所能达到的的最高形态态。“豪布斯卡卡”（HOPSCA）是一种多业业态的标准集合合体酒店（HOTEL））写字楼（OFFICE）停车场（PARKING）大型综合购购物中心（（SHOPPINGMALL）娱乐空间（（CONVENTION）国际公寓（（APARTMENT）HOPSCA豪布斯斯卡与城市市的经济有有着密切的的联系，这这一切都需需要HOPSCA豪豪布斯卡与与城市之间间必须有快快速便捷的的交通网络络做纽带，，保证在HOPSCA豪布斯斯卡内的人人员工作的的便利性。。标准一：豪布斯卡（（HOPSCA）的选址与兴兴建却有着着严格的要要求和标准准。通过其其标准可以以看到本项项目的的商商业是否适适合该模式式HOPSCA豪布斯斯卡属于综综合性物业业，由于对对其建筑密密度及容积积率有特定定的要求，，所以HOPSCA豪布斯卡卡一般分布布于城市边边缘地区，，这样才能能使得HOPSCA豪布斯卡卡建筑密度度降低，以以保证有足足够的空间间实现低密密度的建筑筑模式；标准二：作为HOPSCA豪豪布斯卡必必须有大面面积的绿化化作为其营营造园林景景观的基础础；标准三：结论通过前文分分析及标准准列举，可可以看到HOPSCA豪布斯斯卡模式是是非常适用用的总体定位方向1商业经营业态、业种定位2

租、售建议3根据豪布斯卡（（HOPSCA）选址与兴建建的要求、标准准和周边地区区状况的五项结论，结合商品品市场的业种需求增增长的表现。最大化的发发掘该项目所在在地段唯一一性的价值值最大化的发发掘地块特异性性的价值最大化建立立竞争优势，，避免劣势势，以降低低专业风险险推论：商业高端集集合体HOPSCA模式的的有效规划划三大主力卖卖场电子+OUTIETS+净菜菜海鲜大卖卖场结合休闲、、娱乐、文文教类机构构高端娱乐+影院+品品牌培训暂定名（曲曲江不夜城城）曲江不夜城总体定位方向1商业经营业态、业种定位2

租、售建议3商业地产的的本质是资本运营，，那么本项目目资本回笼笼的三种适适合的方式式列举：商业部分进进行整体或或分割式销售，之后后由社区物物业公司进进行管理商业部分进进行长期的的持有性经经营组建商业管管理公司进进行专业管管理将商业部分分进行纵向向分割，适适当出售小部分，组组建管理公公司长期持持有大部分分物业优点：如能能实现销售售，则可以以快速的进进行资金回回笼缺点：销售售压力极大大，对市场场大势依赖赖强优点：可以以长期有效效的获取稳稳定的递增增效益缺点：初期期阶段对资资金及管理理压力极大大优点：在缓缓解前期资资金压力的的同时，也也获得了长长期递增的的经营性收收益缺点：对前前期规划、、主力店引引入的要求求极高，增增加了商业业管理的难难度建议第三种方式式为目前适适用性较好好的方式，，只要进行行足够的重重视做好前前期的各项筹筹备工作，，此方式会会达到极其其理想的项项目预期效效果。END9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202211:05:30AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。17十十二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202211:05:30AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。17十十二二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/172022/12/1717December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。2022/12/1720