某社区定位可行性报告

鸿荣源·熙园

主题定位报告王志纲工作室2002年5月21日1王志纲工作室目录一、什么是主题概念？二、推广前提 三、目标群分析 四、主题概念五、主题概念支持体系

2目录六、主题概念下的产品优化建议 七、主题概念表述八、主题概念的推广与传播 九、项目主题下的实效目标营销十、目标营销实操案例设计十一、主题概念在销售环境中的运用

3一、什么是主题概念？1、什么是项目的主题概念？对于主题概念，我们有以下形象的描述：主题概念是一条主线如果将组成项目产品特色的各要素比喻成一颗颗的珍珠，那么项目的主题概念就像是一条丝线，它把这些闪亮的珍珠串起来，成为一条璀璨的项链；4一、什么是主题概念？主题概念是一个统领全局的制高点和中心它把构成社区的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行；5一、什么是主题概念？主题概念是一种包装或一种说法在推广中，项目的社区构成、功能规划、建筑园林风格、市场形象均通过主题概念得到合理的，深入人心的阐述和解释。主题概念是一种生活方式对于发展商来说，主题概念是项目想要给业主营造的，并在今后入住后享受的一种生活方式。6一、什么是主题概念？2、主题概念的不同表现从业主的角度，主题概念是一种：生活主张从设计的角度，主题概念是一种：设计理念从传播的角度，主题概念是一个：推广灵魂7一、什么是主题概念？从销售的角度，主题概念是一种：营销理念从管理和服务的角度，主题概念是一种：服务理念从社区文化的角度，主题概念是一种：社区精神8二、主题概念推广前提香蜜湖作为城市中心自然山水片区概念为人们接受香蜜湖作为高尚物业片区为人们认同熙园已经显山露水，其产品特性已有表现，甚至在外观上已经营造出“侯门深似海”的感觉华丽、媚俗的概念充斥市场，过度炒作，公众对这类概念已经反胃9三、目标群分析——尊贵进化论生活理念：我要尊贵心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源如：旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等尊贵的初级层次10三、目标群分分析——尊贵贵进化论这一阶段的住住宅特点：以旺为贵以以大为尊文化特质：张张扬夸张典型物业：深深圳：云峰花花园世贸广场广州：荔湾广广场、天河北北太阳广场等等尊贵的初级层层次11三、目标群分分析——尊贵贵进化论居住的误区：：豪宅短缺时时代，不仅住住宅本身没有有达到真正意义上上的高尚物业业层面，而且且也不适宜人人居住，只是停留留在“贵价盘盘”层次尊贵的初级层层次12三、目标群分分析——尊贵贵进化论生活理念：尊尊贵要我心理特征：表表现身份的的尊贵，不得得不受到尊贵贵的约束所谓“人在江江湖身不不由己为为物所累”行为方式：占占有最好的资资源，满足尊尊贵对人提出出的符号要求如：富豪必必须住别墅、、穿名牌、出出入高尚俱乐部等尊贵的第二层层次13三、目标群分分析——尊贵贵进化论这一阶段的住住宅特点：以以豪为美以以贵为尊文化特质：嫁嫁接文化符号号、标签典型物业：深深圳：东海花花园百仕达达花园等广州：锦城花花园翠湖湖山庄尊贵的第二层层次14三、目标群分分析——尊贵贵进化论居住的误区：：豪宅克隆时时代，住宅““豪则豪矣，，宅非心宅”，建筑筑好看不好用用，或者将度度假别墅成为为长住大屋，并不适适宜人居住，，只是停留在在“贵族盘””层次尊贵的第二层层次15三、目标群分分析——尊贵贵进化论生活理念：尊尊贵由我心理特征：尊尊贵由内心的的自信、对事事物的把控而而来，举手投投足自然焕发，，轻轻松松超超越物质对人人的束缚，跨跨越世俗符号的的限制，进退退自如行为方式：占占有最好的资资源，但已经经不刻意用来来炫耀而是用用来享受，生活活完全由自己己做主如：神龙见首首不见尾、只只在此山中云云深不知知处等尊贵的第三层层次16三、目标群分分析——尊贵贵进化论这一阶段豪宅宅特点：适度度的豪，归心心的宅文化特质：尊尊贵是我，身身心由我典型物业：国国内尚属空白白尊贵的第三层层次富豪阶层心态态的变化与新新一代富豪人人群的产生17三、目标群分分析———核心目标标群定位新一代富豪与与以往富豪不不一样1、获取财富富的手段不同同了。新经济诞生了了一批财智新新贵，即使是是依靠传统手段段获取第一桶桶的富豪们，，也开始用财智智时代游戏规规则获取财富富。18三、目标群分分析———核心目标标群定位2、新富豪的的学历、知识识水平和对生生活的认知提高了。。19三、目标群分分析———核心目标标群定位3、新一代财财智富豪的社社会认同度大大大提高，不再是是被公众排斥斥在社会主流流之外外大大款款阶阶层层。。20三、、目目标标群群分分析析————核核心心目目标标群群定定位位4、、对对社社会会的的影影响响力力大大大大提提高高。。财智智阶阶层层已已经经成成为为仅仅次次于于政政府府官官员员，，对社社会会产产生生重重要要影影响响的的主主流流圈圈，，他他们们的政政治治地地位位提提升升，，从从经经济济、、意意识识形形态态城市市发发展展，，社社会会发发展展21三、、目目标标群群分分析析————核核心心目目标标群群定定位位1、、新一一代代富富豪豪他们们的的行为为影影响响带带动动着着城城市市发发展展他们们的的观观念念影影响响带带动动着着周周围围人人群群他们们的的生生活活方方式式更更多多自自主主而而不不是是跟跟从从22三、、目目标标群群分分析析————核核心心目目标标群群定定位位新一一代代财财智智富富豪豪是是城城市市主主人人23三、、目目标标群群分分析析————核核心心目目标标群群定定位位新一一代代富富豪豪的的生生活活方方式式已已变变化化置业观念念已变化化对生活的的理解已已变化24三、目标标群分析析———核心心目标群群定位用一个词词来概括括这种种种变化主人25三、目标标群分析析———核心心目标群群定位关键词定定义：主：与““客”对对应，能能动性主人主主席主主位位主主导主主力力主主流主主干主主权主事主主观君君主主领领主物物主业业主自自主宗宗主主主人意识识：作为为主体，，能动地地26三、目标标群分析析———核心心目标群群定位主人家：：—有主主人意志志的社会会—按照主主人意志志打造的的住宅—承载主主人意志志的生活活形态27三、目标标群分析析———核心心目标群群生活形形态充分享受受现代文文明，在在城乡有有差别的的中国，，富豪们最向向往都市市中的桃桃源他们有眼眼光有阅阅历，懂懂得鉴赏赏，最看看重的是是价值与价格格的对等等代表人物物如比尔尔·盖茨茨，李哲哲楷、段段永平、、张艺谋等等等28三、目标标群分析析———核心心目标群群生活形形态释义：地地位显赫赫的人，，不需要要刻意扬扬名，炫炫耀，掌掌控自我我，从容容行走于于社会中中主人新定定义卧虎藏龙龙29三、目标标群分析析———核心心目标群群生活形形态“进退””的主动动权掌握握在自己己手中，，追求一一种“进进退自如如”的生生活境界界：进就就是焦点点，是龙龙虎精英英，聚焦焦城市所所有注意意力；退退就是收收藏，如如潜龙在在潭，如如卧虎在在林，有有一种莫莫测高深深的神秘秘感，属属于“看看不见的的阶级””。30三、目标标群分析析———核心心目标群群构成产品普遍遍总价较较高，导导致项目目目标客户集集中在高高收入阶阶层。高收入中中高文化化水平人人士将是是目目标客户群群中的““领头羊羊”，他他们的生生活观和生生活形态态具有代代表性和和指针性，对高高收入中中低文化化层次人人群有示范拉动动效应。。收入水平

AB文化水平

高中低

低中高核心目标标群31三、目标标群分析析———核心心目标群群构成目标群辐辐射圈层层

全国

港澳外籍

珠三角

深圳32三、目标标群分析析———核心心目标群群置业观观1、出则红尘，入则自然，进退自如2、既是都市又是自然的地块，其独特性，珍贵性，满足成功人士对地位的要求，是真正“地王”所在3、拥有珍稀、绝版自然资源：山、水、林、湖之美4、社区人文环境的纯度，完美度，不受杂质干扰。“主人”对区位的要求33三、目标标群分析析———核心心目标群群置业观观进退自如如神神龙见首首不见尾尾社区在城城市中心心，又真真正封闭闭，享受受悠然自自在的主人感觉觉生活场景景与自然然的沟通通，主张张三个自然然统一对房子有有超乎功功能与价价格之上上的要求求主人对社社区形态态要求34三、目标标群分析析———核心心目标群群置业观观1、“三个自然”和谐统一，无处不在

三个自然的统一山水、园林环境：珍稀的第一自然建筑：把建筑作为第二自然来规划人：主动性的第三自然2、每个单元空间具有“一家之主”的独立性3、大社区的纯粹性，居住的阶层和品质接近35三、目标标群分析析———核心心目标群群置业观观主人对物物业服务务要求主人轴心心论一切服务务围绕主主人，由由看不见见的管理理和无处不在的的服务组组成，给给予主人人充分自自由和享受。36三、目标标群分析析———核心心目标群群置业观观主导式购购买选择择方式，，详细介介绍见第第八部分分主人对购购买方式式要求37四、项目目主题1、区位位：让少数人人充分占占有稀缺资源源城市与自自然的双双心重叠叠既是城市市，也是是自然社会属性性与自然然属性充充分展示示充分融合合是珍稀的的城市土土地资源源1、生活活观注重生活活品质做做生生活主人2、工作作观捱世界同同时叹世世界做事业主主人项目特性性目标群价价值观38四、项目目主题2、居住住模式：：创造性地地以人为本真正做到到以人为为本，摆摆脱别墅与公寓寓模式的的问题，，创新一种适度度、城市市化的群群居模式典范，，从规划划建设上上做到人本位，，家本位位。3、财富富观财富是用用来享受受的做金钱主主人4、名利观人人都知知道我但但不是是什么人都都见过我我39四、项目目主题3、居住住行为与与自然的的沟通在占有资资源如山山、水、、林的基础上，，如何利利用资源源，发挥资源源5、家庭庭观让每个家家庭成员员都有幸幸福感40四、项目目主题人是城市市自然的的主人人是生活活的主人人项目宗旨旨让业主成成为真正正的主人人41四、项目目主题为都市主主人度身身定做满满意的家家人是环境境的主人人—人与与环境关关系的最最高境界界人是建筑筑的主人人—人与与建筑关关系的最最高境界界人是生活活的主人人—人与与社会关关系的最最高境界界42四、项目目主题身心由己己自自在在主人43四、项目目主题主题概念念阐述与一般意意义上将将买家作作为“顾顾客”““客人””提法相相别，与与克隆西西方主题题概念相相别，主主人，成成为我们们营销推推广的主主题，我我们主张张整个营营销推广广灌输一一种强烈烈的“主主人家””意识，，让主人人的意识识从产品品打造之之初贯彻彻到产品品销售过过程到产产品使用用过程。。为深圳圳地产带带来一场场“主人人家”人人居革命命。44五、主题题概念支支持体系系———主题题深化方方向主题概念念产品优化化营销推广广服务与社社区文化化产品设计计的补充建议议主题支持持体系物业管理理与社区文化化主题建议议项目品牌牌45五、主题题概念支支持体系系———框图主人家区位主人地位对区位要求对社区环境要求生活空间主人家对社区形态要求对产品设计要求社区服务主人轴心对硬件要求对软件要求购买方式主导式选择媒体接受参观方式决策方式46五、主题题概念支支持体系系——框框图《主人家家置业心心法》47五、主题题概念支支持体系系—区位位熙园：主主人地位位·湖：100万平方米香蜜湖·林：43万平方米植物园·山：塘朗山·草：高尔夫球场城市绿核·德式堡、度假村、欧洲城规划具备高级居住区特质·紧邻中央区CBD，交通便利·高级生活配套成熟城市CLD48五、主题题概念支支持体系系—区位位香蜜湖在城市中央区西部，自然环境得以保留从罗湖中心区—华侨城，深圳一代代豪宅见缝插针式发展，没有满足“藏龙卧虎”对区位的四大要求，错失了成就“潜龙地王”的机会红树湾板块不具备现实成熟的社区环境，自然环境还有不确定因素，远没有“潜龙地王”条件历史选择择了香蜜蜜湖49五、主题题概念支支持体系系—区位位既是永久久性自然然，又在高尚尚繁华圈圈中深圳只有有一个香香蜜湖熙园：不出红尘外，自在山水间新天国际名苑、水榭花都、香榭里花园、东海花园……环绕本案，形成豪宅建筑景观圈有效阻隔城市中低档建筑污染，让豪宅区更纯粹香蜜湖只有一个中心50五、主题题概念支支持体系系—生生活空间间“主人家家”社区区熙园：生生活空间间“主人家家”一种有别别于别墅墅与公寓寓的产品品51五、主题题概念支支持体系系—生活活空间混同在市市中心的的塔楼豪豪宅，片片面强调调都市性，，忽视三三个自然然的和谐谐，周边边环境与自自身越来来越不协协调，最最后丧失失居住纯度度，导致致豪宅地地位受威威胁。豪宅社区区问题分分析1、豪华华公寓问题52五、主题题概念支支持体系系—生活活空间混同在市市郊的别别墅，片片面强调调自然性性，忽视三个个自然的的和谐，，周边生生活与自自身的脱节节，最后后丧失居居住的舒舒适性，，造成别墅墅主人回回流城市市现象2、别墅墅问题53五、主题题概念支支持体系系—生活活空间深宅大院院三个自然统一54五、主题题概念支支持体系系—生活活空间关键词释释义：深深宅大院院一棟棟的的深宅大大院，在在濃密的樹樹林後面若隱隱若現，，深鎖的的鐵門，高聳的的圍牆，對於那那些一輩輩子也沒沒進過豪豪宅大門門的小老老百姓而而言，這這些就是是深宅大院院給他們的的印象了了。55五、主题题概念支支持体系系—生活活空间对居住者者与外界界关系的的界定封闭性、、排他性性，侯门门深似海海具有神龙见首首不见尾的神神秘深56五、主题概念念支持体系——生活空间对产品性质的的界定与一般房、屋屋、居、寓不不同，宅的含含义是独立的、功能齐齐备的建筑，，具有主人意意味，如李宅宅57五、主题概念念支持体系——生活空间对构成及比例例界定容纳了许多资资源，包容性性大建筑比例、尺尺度，强调空空间大，如绿绿地、林带、水面，，舒缓小空间间给人的紧逼逼感大58五、主题概念念支持体系——生活空间对人群的界定定形成豪宅群落落，同质而居居的富人区文文化合理的群居性性，保证现代代社会人与人人的交际空间院59五、主题概念念支持体系——生活空间人进入建筑，，就是那建筑筑的主人；人人进入花园，，就是那那花园的主人人。所有空间间的尺度、比比例、材质、、色彩无一不不从人的角度度去衡量，包包括景观在内内，，不应该该只有“主人人房”，还应应该有“主主人家”。“主人家”60五、主题概念念支持体系——生活空间建筑尺度与人人的尺度和谐谐，形成低密密度的建筑““谷地”北面板式高层层建筑，如景景观墙，挡住住北风和视线线干扰南面点阵布局局的圆形建筑筑，温暖南风风可以长驱直直入低层、高层建建筑互为景观观；园林、建建筑互为景观观本案表现61五、主题概念念支持体系——生活空间楼与楼错位布布置，保证超超宽楼距东西景观走廊廊，保证一眼眼看到香蜜湖湖大量的庭院水水景，与香蜜蜜湖呼应会所位于小区区中心，是公公众化的客厅厅、起居室、、娱乐室，社社区生活的载载体幼儿园及隔壁壁中学、小学学，保证社区区孩童成长需需要62五、主题概念念支持体系——生活空间先进花园，再再进家园，进进了家园，又又是花园电梯花园设计计阳光生态车库库南北通透360度观景景面6米高空中花花园63五、主题概念念支持体系——生活空间一层两户，一一梯一户空中花园互不不对望外圆内方外型型设计罕有的26米米面宽多种跃式设计计，平面变化化丰富64五、主题概念念支持体系——生活空间深圳只有一个个“深宅大院院主人家”65五、主题概念念支持体系——社区服务务与购买方式式社区部分将在在主题概念确确定以后做专专题深入阐述述购买方式在后后文有详细论论述66六、体现主题题的若干产品品优化建议1、两种贝尔尔高林设计风风格的结合：：在一些重要的的销售节点上上，如大门、、会所、社区区景观中轴线线，要力求华华丽、煽情、、富于视觉的的感染力，让让一进入这个个空间的人马马上被打动———香港贝尔尔高林的一贯贯风格，类似似于星河湾。。67六、体现主题题的若干产品品优化建议而在社区的一一般空间，如如活动、游乐乐、休憩空间间，房前屋后后，要考虑人人们的舒适感感、自然感、、场所的归属属感，做社区区型园林———类似于澳洲洲贝尔高林的的风格68六、体现主题题的若干产品品优化建议景观和功能一一体化：任何何功能都成为为一道景观，，任何景观都都具有可用的的功能人行干道上要要种能遮阳的的树种，如细细叶榕楼间的活动和和休憩空间要要移植大树，，形成大院的的感觉69六、体现主题题的若干产品品优化建议2、高尚社区区的外部氛围围和形象：周围密集地种种植大树，形形成一道私密密的绿色围墙墙，使之既有有生态效果，，又有美丽的的效果、景观观效果、与外外界完全隔离离的效果，形形成侯门深似似海的感觉，，并且从现在在就开始做，，在项目公开开销售时就能能出效果。70六、体现主题题的若干产品品优化建议3、社区主入入口：建议按照中国国传统的豪宅宅官邸的处理理方式，利用用现有的地形形坡度，形成成视线上的仰仰角；然后利利用树木和园园林山石，做做一个照壁，，形成一个自自然的私密视视线空间，从从外面一眼望望不透里面。。71六、体现主题题的若干产品品优化建议4、为了体现现“深宅”的的效果，体现现自在、自由由的空间感，，建议在层高高上有所突破破，在目前3米层高的基基础上拔高，，挑高变为3.2米或3.3米，更更加突出项目目的档次。72七、主题概念念表述—广告告语广告语策略一种题材保持持注意力的重重要一点就是是常变常新，，同时又万万变不离其其宗，尤其是是广告语，既既围绕一个核核心诉求，用用不同形式，，不同媒体、、在不同时期期对产品进行行宣传73七、主题概念念表述—广告告语广告语组合关关系核心诉求区位定位环境定位产品定位消费群定位生活境界定位74七、主题概念念表述—广告告语广告语：深宅大院··卧虎藏龙龙75七、主题概念念表述—广告告语产品定位：为城市主人度度身订造的主主人家76七、主题概念念表述—广告告语产品广告语深宅大院主人人家77七、主题概念念表述—广告告语目标群定位广广告：一个卧虎藏龙龙的地方78七、主题概念念表述—广告告语环境：不出红尘外，，自在山水间间79七、主题概念念表述—广告告语生活境界：身心由我自自在主人人80八、主题概念念的推广与传传播—现存问问题问题一：将将消费者当成成是客人而不不是物业的主主人规划设计从发发展尚自身的的利益角度出出发，而不是是从买家的利利益；发展商按照自自己的理解““请客吃饭””，而不是从从买家的要求求和审美情趣趣出发建造住住宅；深圳高尚物业业推广的问题题81八、主题概念念的推广与传传播—现存问问题推广传播中将将买家当成单单向的信息接接受者，而不不是让他们参参与其中，听听取他们的心心声，推动项项目的进展；82八、主题概念念的推广与传传播—现存问问题问题二：迷迷恋于克隆““异域风情””大部分的楼盘盘都将自己与与“异域风情情”直接挂钩钩，表明自己己是“吸取、、克隆了国外外的先进东西西”。83八、主题概念念的推广与传传播—现存问问题问题三：高高尚物业采用用大众物业营营销模式，弊弊端尽显：盲目性：大众物业营营销模式以广广告为主要手手段，主要追追求信息的传传播面广，而而不管信息接接受者是否项项目目标消费费群，盲目性性强，针对性性弱。而对于于豪宅来讲，，其目标消费费群就是“非非富即贵”的的小部分有钱钱人，而这批批人只占到整整个社会的8%左右，如如果采用大众众物业的广告告宣传模式去去传播，盲目目性更加突出出。84八、主题概念念的推广与传传播—现存问问题低效率：大众物业业营销模式以以广告为主要要手段，以巨巨额的广告费费作为代价，，因而信息的的有效到达率率非常低，广广告效果差，，如果以促成成每个成交客客户所花的广广告费用来衡衡量的话，效效率非常之低低。85八、主题概念念的推广与传传播—现存问问题信息传播不对对称：传统物业营营销模式的信信息传播主要要通过报纸、、电视等媒体体，信息传播播是单方向的的，销售者可可以将信息（（楼盘情况））传达给消费费者，但消费费者信息（有有无需求、户户型、面积等等等）无法传传播、反馈给给发展商，因因而造成了信信息传播的不不对称性，无无法将消费者者的反映及时时反馈，给项项目的营销带带来进一步的的沟通和交流流机会，更无无法达到及时时的双向互动动。86八、主题概念念的推广与传传播—现存问问题缺乏服务性：对于高档消消费品来讲，，服务是至关关重要的，因因为服务能够够彰显出购买买者身份的尊尊贵，衬托出出产品的品质质，对于豪宅宅来讲，服务务更是项目的的竞争法宝，，而传统的大大众物业营销销模式在服务务过程中的不不专一，是无无法彰显出项项目和目标消消费者的尊贵贵，远远满足足不了目标客客户群的要求求的。87八、主题概念念的推广与传传播—推广理理念在项目的大众众传播上，我我们将创新地地使用如下的的传播方式：：——主人地地位式的传播播2、回归“主主人地位”的的传播88八、主题概念念的推广与传传播—推广理理念创新性变客为主，增增强服务意识识针对城市主人人进行诉求，，目标集中可炒作题材宽宽，延展性好好，预留充分分管线有助于企业品品牌建立3、“主人人地位”传播播特点89五、项目主题题下的推广与与传播框架舆论诉求销售中心..................主题下的推广广与传播区位规划设计建筑设计......广告诉求软性文章（讲故事）新闻报道、专刊工地包装广告牌形象诉求大众传播私企协会潮汕商会高尔夫球会渠道锁定销售现场展销会非渠道锁定小众目标传播90八、主题概念念的推广与传传播3个伏笔：深圳豪宅批判判置业心法打造主人家的的故事91八、主题概念念的推广与传传播两条主线：大众传播———当家作主：：撒网式搜索索小众传播———目标营销：：钓鱼式搜索索92八、主题概念念的推广与传传播一个主场：销售中心的““主导式销售售”93八、主题概念念的推广与传传播伏笔1、深圳圳豪宅批判通过对深圳豪豪宅发展阶段段的梳理，通通过对别墅与与城市公寓的的分析，对富富豪阶层住宅宅状况的调查查反思和批判判，得出深圳圳还没有真正正意义上的富富人住宅。94八、主题概念念的推广与传传播伏笔2、打造造主人家的故故事在传播中，我我们主要将通通过讲故事的的形式，层层层剥笋，将鸿鸿荣源、将赖赖总及其项目目开发人员，，为了替深圳圳的“主人””们打造“心心水之宅”，，两年多来进进行的种种努努力和付出的的心血，都纳纳入统一的主主题来传播———“一切的的出发点都是是为了满足主主人们对于主主人生活的理理解和要求””，使项目开开发的全过程程跃然纸上，，生动地再现现出来。95八、、主主题题概概念念的的推推广广与与传传播播寻找找————打打造造主主人人家家的的故故事事：：故事事一一：：赖赖总总发发现现““主主人人””的的需需求求故事事二二：：搜搜寻寻““主主人人””，，调调查查需需求求故事事三三：：投投标标地地王王，，““净净土土””落落锤锤故事事四四：：整整合合资资源源，，组组建建专专家家开开发发团团队队96八、、主主题题概概念念的的推推广广与与传传播播故事事五五：：产产品品打打造造：：主主人人做做主主，，度度身身定定造造故事事六六：：““三三会会””定定乾乾坤坤，，十十改改成成““蓝蓝图图””目前前的的优优秀秀方方案案97八、、主主题题概概念念的的推推广广与与传传播播伏笔笔3、、《《主主人人置置业业心心法法》》为什什么么制制定定置置业业心心法法？？确定定行行业业标标准准、、游游戏戏规规则则：：具有有唯唯一一性性权威威性性排他他性性98八、、主主题题概概念念的的推推广广与与传传播播总则则我的的生生活活不不想想将将就就。。我我不不想想为为了了田田园园风风光光就就把把家家安安在在郊郊外外，，也也不不想想因因为为成成熟熟，，就就住住进进闹闹市市中中的的某某个个塔塔楼楼。。我要的是城市市中心的自然然！打开门是繁繁华，关上门门是自然，这这样的地段当当然稀少，如如果有这样的的房子，我肯肯定要。但遗遗憾的是总没没有，所以我我总是觉得没没什么房子可可买。99八、主题概念念的推广与传传播一栋300万万的房子，如如果周围又还还有30万的的单元，我会会觉得很没有有安全感，我我说这话不是是歧视某些人人，也不是说说钱多就修养养好，但是收收入高的人中中有修养的人人通常多一些些，至少，他他们让我觉得得安全。所以以我非常希望望价格就是一一道门槛，不不仅房价相近近，周围物业业档次、购物物娱乐消费档档次也要相近近。100八、主题概念念的推广与传传播我在乎价值。。我觉得每分钱钱都有它的价价值。换句话话说，花钱不不在乎大小，，在于有没有有道理。有些些人花钱买享享受，也有人人花钱买罪受受，比如我要要买一套房子子，价钱贵点点或者便宜点点，都不是我我最关心的，，我关心的是是它能给我带带来的什么样样的享受，值值不值它开出出的价位？值值，我肯定买买单。101八、主题概念念的推广与传传播我不是很懂房房子的主题，，概念。我只只想知道我将将来会住在什什么样的环境境里，有哪些些别人没有的的风景，周围围住的是些什什么人，我的的小孩和什么么人家的小孩孩交朋友，我我住的地方离离有市中心有有多近……越越清楚越详细细越好。102八、主题概念念的推广与传传播景观有水才能聚财财。所以窗前前肯定要有一一大片水，水水边还要有一一大片森林，，如果屋前屋屋后有小桥流流水，风水就就更流畅贯通通。最关键的的，是这些流流水这些树林林不要一眨眼眼变成高楼大大厦。这要求求看着简单，，其实要达到到也很难，买买楼上当的例例子还少吗？？要买风景，，就买受法律律保护的风景景！103八、主题概念念的推广与传传播回家的路上，，最好能有一一大片茂密的的树林，再没没有比这能更更自然地挡住别人的眼眼光。当我的车开进进大门，滑进进浓密的林荫荫道，象一条条鱼游进深海海中，闹市喧喧嚣被关在大大门外，谁也也看不到我，，找不到我。。104八、主题概念念的推广与传传播我觉得门很关关键，它把我我家和你家分分开。社区大大门就是把社社区和外面分分开。我希望望这个大门真真要有“侯门门深似海”的的感觉！一望望就知道是私私家宅第，闲闲人莫入；其其次得厚重威威严，我不需需要华丽的罗罗马柱来助威威，相反，两两棵自自然然然、几十年树龄的的参天巨树在在门前当卫士士，一个大大大方方的照壁壁挡住视线，，我会很安心心！105八、主题概念念的推广与传传播建筑一定是南北通通。我不能忍受受窗外风呼啦啦拉的响，屋屋子里却一点点风也进不来来，也不能接接受阳光只在在下午出现在在我的书房。。所以主卧一定朝南南，客厅一定定朝南，书房房一定朝南！！我知道这样很很难，发展商商可能要牺牲牲一点容积率率，浪费一点点空间，但是是作为高尚住住宅，这样的的牺牲也是必必须的。你可可以卖得贵一一点，但别在在品质上打折折扣！106八、主题概念念的推广与传传播我不想回到家家，就得免费费收听隔壁的的震撼家庭影影院或是宴客客PARTY，当然我也也不想干扰音音响发烧友的的自由，我只只是建议除了了墙壁、玻璃璃的隔音效果果再好一些，，最好一层最多两户户，一部电梯一户户，住的人少，，干扰自然就就少了！107八、主题概念念的推广与传传播不要让我的窗窗对着别人的的阳台，也别别让我的客厅厅对着别人的的窗户，我不不想看别人的的太太，更不不想别人清清清楚楚看到我我一家人什么么时候起床，，什么时候吃吃饭！所以相邻楼距起码码要不小于30米，而且且户户不对望望108八、主题概念念的推广与传传播我要一个足够够大的阳台，，象个私家花花园，下午和和朋友在花园园的小树下喝喝茶，这个时时候，我只想想看远方的湖湖光山色，或或者楼下的流流水小桥，惟惟独不想看到到邻居在阳台台上健身，或或者打牌。有没有挑高6米以上的阳阳台，户户不不对望的空中中花园？有，，我就要！109八、主题概念念的推广与传传播我并不主张回回到家里还要要爬很多层楼楼梯，我更担担心孩子和老老人的安全。。但是千篇一一律的平层又又太普通，我我只要有一点点跳跃的新意意，一点变化化的空间。比比如把厨房降降低几级，离离卧室远点，，把卧室抬高高几级，离客客厅远点，这这样的“错””我喜欢！110八、主题概念念的推广与传传播我还是不习惯惯进门就登堂堂入室。更不不想别人一眼眼就看穿我家家。请给我一个真正正的玄关！不不要只是塞下一组鞋柜、、一面镜子，，解决回家换换鞋更衣的问问题。能配个个储藏间更妙妙，儿子的童童车、我的渔渔具、高尔夫夫球具就出入入自由了。能能做成一个花花园就更好，，让我还没进进厅房先进花花园。111八、主题概念念的推广与传传播说实在，我还还不想住现在在人们炒得沸沸沸扬扬的别别墅，所谓有有天有地，其其实巴掌大点点天，比阳台台大不多少的的花园，浴缸缸大的泳池，，这些只是国国外中产阶层层的普通居所所，谈不上豪豪华。我知道道国外那种山山林草场流水水环绕的真正正别墅，很难难走进中国，，所以我宁愿愿老老实实住住洋房大宅，，至少它不冒冒别墅的旗号号。112八、主题概念念的推广与传传播我对空间的要要求，是除了了功能，还要要有情趣。所所以别象满足足一般人一样样，给一个大大而无当的大大客厅。我要的是“起起居室”和““会客室”，两者既有分分割又有交融融，能让一家人舒舒舒服服地坐坐在沙发上，，看34英寸寸以上电视或或投影；有客客来访，可以以在会客厅接接待访客，家家人娱乐不受受干扰。113八、主题概念念的推广与传传播给我一个大主主卧！放张巨无霸的的大床，放下下太太和自己己，还要有太太太的衣帽间间，阳光充沛沛的书房。太太太一般看会会儿电视才做做得了美梦，，我喜欢临睡睡前喝点红酒酒，所以最好好还要放得下下电视柜和小小酒吧。114八、主题概念念的推广与传传播比卧室还隐秘秘、还个人的的地方就是卫卫生间！试想想一下，在主主卫边泡澡，，边看球赛、、听音乐，或或者看着城市市的月亮点亮亮万家灯火，，那是什么感感觉？主卫是一个能能让人做国王王的地方。请给我一个国国王级的卫生生间，首先要要大，其次要要分开设置洗洗手/沐浴功功能，最后一一个要求是还还能看到风景景！115八、主题概念念的推广与传传播每天起码有两两次进出电梯梯间和停车场场，置身一个个空中花园式式的电梯间，，或者有清风风瀑布、阳光光鲜花的停车车场，心情都都会不一样！！116王志纲工作室室117八、主题概念念的推广与传传播〗管理服务我不需要的时时候，连你的的影子我都不不希望看到，，一旦我需要要你的服务，，你又能马上上出现在我面面前。这就是是我对管理服服务的要求！！x3722x中国最大的资资料库下载118九、项目主题题下的实效目目标营销主线1、大大众撒网设计以“当家家作主”为主主题的系列活活动，向社会会发出寻找？？？？位城市市主人的信号号，并不断深深化出主人意意识，主人置置业心法等等等。119九、项目主题题下的实效目目标营销A、系列活动动主人的家，主主人做主———总体规划设计计评审会（虚虚做）园林环境设计计意见征询会会（虚做）配套设施意见见征询会（实实做）120九、项目主题题下的实效目目标营销入口大门方案案意见征询会会（虚做）空中花园设计计意见征询会会（虚做）装修标准意见见征询会（实实做）121九、项目主题题下的实效目目标营销B、销售沟通通手段邮寄项目的宣宣传资料“主人的家，，主人做主””活动参与的的请柬项目进展通报报项目通讯122九、项目主题题下的实效目目标营销搜寻、锁定主人园林设计评审审会会所功能配置置意见征询会会入口大门方案案意见征询会会空中花园设计计意见征询装修标准意见见征询会......发请柬活动通知DM寄送（项目资料、、近况）123九、项目主题题下的实效目目标营销意见收集整理不断制造项目目沟通、交流的机会不断寄送宣传传资料和传达项目最最新进展方案修改反馈DM主人意见反馈方案修改主人反馈DM最后促成购买买124九、项目主题题下的实效目目标营销主线2、小众众目标营销充分考虑各部分工作的紧密联系，在建立渠道的过程中设计好搜寻目标的手段和促使目标反馈的方法。建立渠道目标反馈搜寻目标第一阶段搜索阶段A、流程125九、项目主题题下的实效目目标营销目标反馈多次反复的活动和沟通强化锁定客户，赢得客户尊重，建立相互信任发生购买行为。公关活动联系沟通第二阶段搜索阶段第三阶段此阶段通过必必要的手段如价格优惠等等促成购买。。126九、项目主题题下的实效目目标营销B、搜寻目标标消费群的渠渠道深圳市私营企企业家协会深圳市潮汕协协会深圳各高尔夫夫球场会员深圳各大证券券公司大户室室127九、项目主题题下的实效目目标营销深圳回国留学学生创业协会会深圳高新区各各企业的高级级管理层深圳台湾商会会深圳香港商会会信用卡公司的的金卡客户工商局登记的的企业法人代代表..........128九、项目主题题下的实效目目标营销通过以上不断断进行的活动动，将项目的的信息不断传传达给锁定的的目标消费群群，让其感觉觉项目所有的的营建都是从从他们的角度度出发，充分分体现了他们们的“主人地地位”，通过过参与到项目目中间，逐步步强化他们对对于项目的认认同，直至喜喜欢上项目。。129九、项目主题题下的实效目目标营销C、销售服务务手段的创新新预约，高级营营销经理上门门进行项目的的讲解、沟通通的销售服务务预约，豪华轿轿车接送至现现场看楼和签签约服务预约，高级营营销经理、律律师上门签约约服务130十、目标营销销实操案例设设计（一）、针对对鸿荣源公司司宝安楼盘的的业主目标对象：鸿鸿荣源宝安安开发项目的的业主（准业业主）动作设计：第一步名名单整理131十、目标营销销实操案例设设计1、将公司司在宝安开发发的所有项目目的客户档案案调出来；2、将业主主的姓名、身身份证号码（（了解业主生生日）、电话话、购买买的项目及房房号造名册；；3、特别将将购买超大面面积（120㎡以上）和和复式的名单单单独造名册册，作为今后后香蜜湖项目目目标营销的的重点。4、最后整整理成一份《《香蜜湖项目目目标客户档档案》132十、目标营销销实操案例设设计第二步沟沟通发行《鸿荣源源业主通讯》》，做为社区区文化的载体体，与业主进进行沟通的桥桥梁；同时，将《鸿鸿荣源业主通通讯》当成是是香蜜湖项目目的销售道具具；在业主通讯上上定期介绍香香蜜湖项目，，并实时通报报项目的进展展；133十、目标营销销实操案例设设计第三步活活动展销销找一个理由将将业主聚集到到一起，进行行香蜜湖项目目的推介和宣宣传，如举办办一些针对业业主的社区文文化活动；活动的形式：：晚会或嘉嘉年华活动的内容：：中秋节节赏月晚会、、新年音乐会会等项目促销配合合：现场场小型推介会会，摆放项目目模型及宣传传资料，销售售人员现场解解说及答疑。。134十、目标营销销实操案例设设计第四步优优惠促销销先对业主内部部认购，让业业主优先挑选选房子；业主购买给予予额外的折扣扣；业主的亲戚、、朋友购房给给予一定额外外折扣；凡是购房者拥拥有鸿荣源业业主的签名，，在购买香蜜蜜湖项目时可可以折抵房款款10000元（这样会会让业主觉得得有面子，成成为我们项目目的推销员，，而此做法实实际上等同于于给额外的折折扣）135十、目标营销销实操案例设设计二）、深圳富富裕的潮汕人人群体目标对象：在在深圳的富富裕的潮州人人136十、目标营销销实操案例设设计为什么要将潮潮汕人作为重重点目标消费费群？在深圳特区20多年的高高速发展中，，潮汕人功不不可没，同时时也造就了大大批的潮汕富富豪和精英，，潮汕人成为为深圳富裕人人群的中坚；；赖总是潮汕人人，在潮汕人人中有号召力力137十、目标营销销实操案例设设计潮汕人具有““乡谊的一维维性”，不管管是在任何时时刻、任何地地方、潮汕人人在乡谊的延延绵过程中，，都表现出一一种巨大的精精神力量———团结、互助助，喜欢聚堆堆，因此只要要我们的项目目打动、吸引引了一个潮汕汕人购买，到到时会变成一一串潮汕人购购买；潮汕人孝顺，，有为父母买买房，有群居居的习惯138十、目标营销销实操案例设设计目标营销实施施的动作设计计：第一步渠渠道搜寻寻（哪里能找到到富裕的潮州州人）渠道：潮人海外经济济促进会（电电话：2116929））深圳市潮人协协会（宝安北北路帝豪酒店店对面）宝安西乡商会会香港潮州商会会（通过深圳圳潮人协会邀邀请）139十、目标营销销实操案例设设计第二步取得得名单，建立立档案（搭建与潮汕汕人沟通的平平台）与渠道的关系系：合作，，互惠互利的的关系。由上上面罗列的渠渠道来挑头举举办针对潮汕汕人的活动，，由鸿荣源公公司协办，提提供经费。140十、目标营销销实操案例设设计合作的条件：：1、上述渠道道必须提供会会员也即潮汕汕人的名单、、联系电话话、住址等详详细资料，以以便建立潮汕汕客户档案，，今后进行针针对性的促销销活动。2、在今后举举办的针对潮潮汕人的活动动中，同意鸿鸿荣源公司在在活动现场进进行项目的推推介会、小型型展销会等项项目的宣传、、推介活动。。141十、目标营销销实操案例设设计第三步联联系沟通通对搜集到的潮潮汕人名单，，以上述渠道道（如潮人协协会）的名义义，邮寄协会会的会刊；将与上述渠道道共同举办的的活动信息，，以邀请函的的形式给他们们寄送；定期邮寄项目目的宣传资料料，定期通报报项目的进展展。142十、目标营销销实操案例设设计第四步活活动展销销潮汕人的特性性：潮汕人具有团团结精神和乡乡谊一维性，，潮汕人对自自已的千年的的民俗文化以以及历史深感感自豪，他们们深深拥护着着自己的民俗俗文化，特别别是对于离开开家乡在外创创业的人们，，随然他们不不在潮汕，但但他们心在潮潮汕，只要有有潮汕人的地地方，就会有有潮汕文化的的存在。我们们可以将潮汕汕各个地区的的不同文化汇汇集到这次活活动中，并以以"深圳··潮汕潮人文文化节"将不不同主题的活活动集合进来来。143十、目标营销销实操案例设设计"深圳·潮汕汕潮人文化节节"的内容：：1、潮汕民风风A、潮汕汕灯谜会（灯灯谜是潮汕人人优秀传统文文化中一颗璀璀璨明珠，具具有广泛而又又深厚的民间间基础。在潮潮汕，一般的的传统节日，，无论是民间间还是城市均均会有灯谜会会的兴办，多多部人都喜好好灯谜，对该该文娱活动非非常拥护。在在潮汕各地市市、镇、乡、、村都有自己己的类谜