某项目营销思路

半岛1号·毕露锋芒-半岛1号营销推广思路-推广总体策略推广目标分阶段推广铺排销售分段策略宣传推广费用项目定位总结提案内容项目定位总结新城市半岛1号气势、品质、内涵

项目命名

项目定位

珠三角200万平米居住1号

市场定位

定位于两个市场：本土＋外地区域市场

项目档次定位

引领珠三角居住潮流的高端住宅

一期项目形象定位

国际体育公园城别墅级住区

一个200万平米的超级大盘，首期开发战略目标是什么？不是仅仅要卖掉房子而且要创造经典！我们认为：半岛1号是是目前前惠阳阳乃至至珠三三角市市场上上规模模最大大的超超级大大盘之之一，，开发发时间间长达达6——7年年,与与普普通小小盘短短期内内回收收资金金的开开发模模式大大不一一样。。我们认认为本本项目目推广广的战略目目标是，将将“新新城市市.半半岛1号””花园园建成成闻名名深惠惠两地地乃至至珠三三角知知名的的住宅宅物业业———引领领珠三三角居居住潮潮流，，使之之成为为类似似甚至至超过过碧桂桂园、、星河河湾的的品牌牌物业业。创造经经典。。我们相相信笑笑到最最后才才算真真正的的胜利利。1、夯夯实““珠三三角第第一盘盘”项项目品品牌基基础2、成成功树树立深深圳市市场影影响力力，为为后期期全面面开拓拓该区区市场场创造造前提提3、快快速、、完销销，留留下营营销之之外持持久美美誉度度一期营营销推推广的的目标标：本次推推广总总体思思路：：“一个个中心心，三三个基基本点点”以“引引领珠珠三角角居住住新模模式””作为本本次项项目推推广的的中心心一个中中心：：三个基基本点点：：公园●●产品品●文文化公园将体育育公园园全面面升级级两个方方案：：1、打打包：：与国国际运运动品品牌合合作，，全面面提升升公园园品质质和形形象力力；2、化化整为为零：：按照照既定定目标标，逐逐步实实现公公园的的提升升。产品将别墅墅级生生活进进行到到底别墅，，不仅仅仅代代表有有天有有地的的功能能性产产品别墅级级，代代表的的势尊尊荣和和自我我实现现的心心理需需求别墅级级生活活，是是两个个市场场，不不同客客户所所共同同追求求的目目标。。文化“半岛岛1号号”生生活文文化烙烙印不是建建筑文文化不是风风情文文化不是社社区文文化这就是是半岛岛1号号，这这就是是半岛岛生活活，一个我我们想想要地地方，，一个个我们们想要要的生生活公园、、产品品以及及文化化定位位分项定位说明推广方式公园国际体育主题公园与国际（或者国内）著名的体育运动品牌企业合作，提升公园形象力。或：自身塑造自身的品质和形象力重点借助事件营销、公关活动营销以及软性炒作产品别墅级公馆针对本土高端客户以及深圳周边客户共同心理需求定位，围绕“别墅级生活”对项目产品进行高度涵盖通过户外平面以及影视广告的传达吸引客户，重点通过项目的实地展示，真正打动客户。用实地展示阐释项目的特质。文化半岛生活文化沉淀附加价值，一种项目的文化烙印，一种清楚的半岛1号标记性。主要在项目1期营销中后期，通过活动来加深客户对“半岛生活文化”的体验和感受。本次推推广步步调：：一个项项目两个市市场三步曲曲推广广包装及及销售售推广广上的的““三步步曲””第一阶阶段：：珠三三角第第一盘盘第二阶阶段：：国际际体育育运动动公园园城第三阶阶段：：半岛岛1号号，体体验之之城””珠三角角第一一盘（主攻攻本土土市场场）时间：：2005年年7月月———2005年10月月下旬旬为什么么是珠珠三角角第一一盘？？高举高高打，，彰显显空降降气势势树立物物业形形象促促使本本地乃乃至周周边地地区内内的潜潜在客客户对对之产产生浓浓厚兴兴趣迅速占占领本本土市市场高高地为后期期市场场的转转变预预留空空间，，埋下下伏笔笔。国际体体育运运动公公园城城（巩固固本地地市场场基础础、扩扩散渗渗透到到及深深圳市市场）时间：：设定为为2005年10月月下旬旬———2006年9月从珠三三角第第一盘盘较为为粗线线条的的形象象，深深化落落实到到项目目的核核心卖卖点深深化项项目核核心卖卖点，，围围绕公公园的的主题题制造造事件件以及及公关关活动动进行行营销销推广广目标的的实现现有赖赖于中中原所所设想想的，，项目目的展展示面面以及及局部部达到到理想想程度度，包包括项项目的的主要要景观观点、、公园园、组组团、、园林林、会会所以以及样样板房房“高举举高打打”的的宣传传推广广都落落到实实处，，眼见见为实实、展示为为王！“半岛岛1号号，体体验之之城””（针对对本土土市场场和深深圳市市场进进入收收官阶阶段））时间：：2006年年10月－－针对本本土市市场客客户，，是一一种真真正高高端居居住的的体验验针对周周边的的市场场客户户，是是一种种深圳圳后花花园、、休闲闲运动动、度度假生生活模模式的的体验验。各阶段段推广广执行行初步步方案案（可调调改））1.市市场预预热阶阶段2005年年6月月下旬旬———8月月中旬旬2005年年6月月下旬旬开始始作形形象宣宣传。。进行行户外外广告告展示示，主主要依依靠户户外广广告、、工地地围墙墙展示示；并并同时时展开开缮稿稿炒作作；2005年年7月月中旬旬，围围绕项项目重重要工工程节节点：：项目目开工工仪式式，组组织公公关活活动；；8月中旬之之前确定认认筹场所、、形式以及及详细做法法；8月中旬，，中原销售售进场（7月中旬旬开始当地地的市场调调查和培训训）达致目的以“半岛1号号，横空出出世”的形象，携携“惟我独尊””的气势进入入市场，随随后通过一一系列市场场炒作正式式确立其市市场形象。。活动铺排时时间及初步步安排半岛1号项项目动工新新闻发布会会（邀请当地政政府官员、、当地媒体体记者、深深圳媒体记记者参加））详细方案另另外探讨户外广告牌牌发布电视新闻及及报纸缮稿稿炒作主要媒体配配合报媒计划时间媒媒体体版版式主主题7月15日（（星期五））<惠州日日报>半半版软文热热烈祝贺贺7月24日<南方都市市报>““半半岛1号””奠基仪仪式隆重举举行7月19日日（星期期二）<惠州州日报>软软文炒炒作“珠三角居居住一号即即将起航””<南方都市市报>7月22日日（星期五五）<惠惠州日报>软软文炒炒作半半岛1号，珠三角最大大风景楼盘半半岛一号周周日奠基8月下旬开开始正式派派筹认购登登记，开始始试探本土土市场反应应以及积累累基础客户户；销售人员让让客户派号号，但是暂暂时不让客客户进行选选房，保持持项目的神神秘感，争争取时间进进行项目现场展展示面的完完善；9月下旬开开展项目产产品发布会会，进行活活动营销，，进一步加加温市场同同时，借此此将认筹推推向高潮；；开始软性宣宣传及新闻闻造势。2.项目内内部认购阶阶段2005年年8月下旬旬－2005年10月中旬达致目的认筹数目的的目标达到首批推推售单位50％以上上认筹数。。梳理市场客客户对市场进行行主动试探探，了解客客户，为公公开发售策策略寻找依依据这是项目最最难受的阶阶段，项目目无任何可可展示，但但是却承担担重要的客客户梳理和和积累任务务。必备条件地盘包装到到位（包括括工地围墙墙、路灯期期、指示牌牌、繁华路路段灯箱广广告）户外广告（（本地户外外路牌全部部落实，可可进行强势势户外封杀杀）车体广告（（深惠线、、惠淡线直直通车车体体广告）销售资料到到位（待定定）影视宣传片片到位（已已经洽谈合合作中）外展场到位位（继续找找寻物色中中）主要造势活活动9月下旬进进行产品推介会会，邀请当地地政府官员员以及惠州州、惠阳、、深圳媒体体，邀请积积累的客户户参与，全全面剖析项项目的特点点以及优势势卖点，增增加市场营营销力和市市场认同度度；组织公关活活动（作为为“产品推推介会”活活动效果作作为补充性性活动，视视情况确定定是否安排排。）媒体配合户外广告更更新，发布布认购信息息；电视新闻报报道；报纸缮稿炒炒作；车体广告、、灯箱广告告9月下旬开开始，影视视广告发布布，加快本本地吸筹量量。销售对象惠阳及周边边辖镇，包包括大亚湾湾客户推售单位（待定）3.项目公公开发售阶阶段（2005年10月月下旬－2006年年5月）公开发售阶阶段，也是是项目全面面展示条件件具备、以以现场打动动客户重要要时机，由由于期间已已经跨越了黄金金销售周，，包括本土土以及深圳圳的秋交会会都以及错错过，因此此，必须通通过制造事事件以及活活动营销来来主动吸引引市场关注注。在项目推售售方面，中中原的观点点是，建议议发展商控控制推售的的货量和产产品组合，，分批次推推售楼盘，，制造“烟花花效应”,保持市场场持续热度度。因此本阶段段是不断“推售－认认筹－解筹筹－售磬－－新推－认筹筹－解筹－－售磬”的过程。必备条件公园如期开开放公园合作方方案如期确确定（即明确与与品牌公司司合作的细细节以及内内容，若不不能达致合合作，自行行提升的方方案也必须须确定）营销中心到到位（包括销售售功能性区区域以及软软性包装到到位，尤其其是营销创创新型设施施，如体验验室）样板展示区区到位（包括商业业广场、推推售组团、、临时绿化化、样板房房）预售证办理理到位按揭银行及及手续到位位看楼车到位位电视广告出出强势发布布户外广告更更新造势活动此阶段内的的市场酝酿酿工作是整整体销售工工作的关健健，中原结结合本项目目的特点及及市场上大大型楼盘的的推售手法法，建议突突破常规落落后的营销销推广手法法，而采用一种全全新、立体体整合的营营销手法，，通过一系系列有目的的、有组织织、连贯性性强的SP活动，令令到本项目目一开始就就以“第一一盘”的高高姿态进入入市场，随后通过过一系列市市场炒作正正式确立其其第一盘的的江湖地位位。主要造势内内容事件：1、惠阳国国际体育公公园开园2、与运动动品牌公司司签约，珠珠三角第一一个××国国际体育公公园活动：1、开盘活活动周（开盘嘉年年华＋名人人营销、体体育营销））3、06年年2月春节节联欢文艺艺晚会开盘嘉年华华方案核心攻击点点：1、展展示中心外外休闲环境境+户外活活动2、现场西西班牙风情情表演，斗斗牛士表演演！3、展示中中心庭院展展示+咖啡啡廊4、公园环环境展示5、别墅样样板间开放放6、公园环环境展示+养鸟+喂喂天鹅市场攻击策策略：1、、开盘现场场是第一次次决战点，，其将第一一次全面地地完成眼见见为实的市市场攻击力力，成为买家信赖赖感的关键键；2、现场的的氛围一定定是生活的的氛围而非非工地的气气氛，让买买家更多地地感受未来来的生活、未来的的希望；3、希望非非常优异的的现场同时时成为惠州州地产的新新指标，成成为惠州地地产或买家家购买的标准，建立立口碑传播播，成为参参观性的第第一领导品品牌；4、沿街面面的环境与与活动非常常重要，其其将建立项项目的第一一印象，建建议不断加加强大环境的氛氛围营造；；活动铺排时时间及初步步安排10月下旬旬，公园开开园；10月下旬旬，组织惠惠阳泗水公公园与×××运动品牌牌强强合作作签约仪式式；10月底配配合公园开开园以及签签约仪式组组织活动，，10月底底项目营销销中心开放放、样板区区开放；；10月底首首批VIP客户解筹筹；11月份，，样板房开开放，第二二次推售第第二次认筹筹；11月份，，配合样板板房开放礼礼仪活动（具体活动动内容待定定）12－06年1月份份，组织““首届×××国际公园园杯羽毛球球大赛”，，邀请知名名羽毛球明明星出席，，指导本地地羽毛球爱爱好者参与与比赛，设设立一等奖奖2万元、、二等奖1万元，三三等奖5000元，，（具体比比赛方案根根据报名情情况的实际际确定）。。由羽毛球球明星颁奖奖并合影留留念；2月份，围围绕春节，，组织公园园节庆活动动，如与政政府合作主主办大型春春节联欢表表演活动；；配合春节活活动，现场场组织促销销活动；；4月份，筹筹备参加深深圳春交会会，为项目目向深圳地地区渗透打打响头炮；；媒体配合户外广告（（包括灯箱箱、车体））更新，及及时发布项项目销售和和活动信息息；惠城、惠阳阳有线电视视广告强势势发布电视新闻软软性报道炒炒作；报纸缮稿炒炒作；启动深圳地地区的户外外和网络媒媒体以及报报纸软性炒炒作，进行行项目进入入深圳之前前的预热。。销售对象惠阳本地客客户大亚湾客户户惠城及周边边客户推售单位（待定）4.项目持持销阶段（2006年5月－－2006年9月））在前几个阶阶段彻底炒炒热本地市市场的基础础上，从市市场的热度度反应上将将进入一个个相对降温温的过程，，因此，在在现场的硬硬件越来越越完善、项项目展示力力越来越理理想的条件件下，中原原认为可以以开始向周周边市场的的渗透，进进行点式的的推广。本阶段推广广的目的：在本地市场场热度降温温，通过对对深圳进行行推广，保保持项目持持续热度，，且在深圳圳开始建立立项目的形形象及品牌牌。必备条件深圳一线关关、二线关关、深汕、、深惠高速速以及深惠惠国道龙岗岗镇段等主主要路段，，户外广告告发布；；深圳巡展准准备，预预定场地，，人员及物物料安排，，看楼车准准备等报纸媒体软软性炒作网络媒体炒炒作预定春交会会展位、展展场设计主要造势活活动主要事件：：深圳掀起惠惠阳置业潮潮主要活动：：惠州房交会会深圳春交会会现场sp活活动配合2006年年5月份，，参加惠州房交会会。继续巩固固本地市场场的认同度度；2006年年5月份，，参加深圳春交会会；2006年年5月份借借春交会之之机，举办办“惠阳置业业投资讲座座”；报纸媒体以以“惠阳，深圳圳后花园，，掀起置业业潮”软性新闻闻炒作；网络媒体““惠阳置业潮潮”软性炒作；；2006年年5－10月，定期期从深圳load秀秀展场，，用看楼专专车组织惠惠阳看楼团团；现场公关活活动需配合合深圳外地地客户的品品味和喜好好，围绕公公园生活、、休闲度假假以及异域域文化风情情组织相关关的活动。配合深圳地地区客户的的喜好，定定期举办sp活动