呼和浩特首府广场商业项目报告

二零零六年七月呼和浩特首府广场项目个案分析

6．项目优劣势分析1．项目概况目录4．招商过程与商家介绍

2．项目市场定位3．各种业态分析

5．商场经营状况7．项目成败点

8．项目借鉴意义1．项目概况

首府广场总建筑面积11.5万平方米，26层100米高，由三大部分组成：群楼部分7.4万平方米，即首府广场·铜锣湾购物中心，为现代大型Shoppingmall；写字楼部分2.7万平方米，为国际5A智能商务中心，是目前呼市最高标准的写字楼；地下部分1.4万平方米,为大型超市及现代标准停车场。雄踞呼和浩特市“青城第一街”龙头位置的首府广场位于中山西路与锡林郭勒路交汇处。地理位置首府广场维多利

开发商：呼和浩特力天投资置业有限公司，由温州力天投资置业有限公司联合大自然房地产开发有限公司、温州新城房地产开发有限公司、德力西集团共同参股组建。设计单位：深圳市建筑设计研究总院策划商：北京同世飞天管理顾问有限公司管理运营：深圳铜锣湾百货集团项目开发、设计、策划商专业团队简介本建筑把塔楼部分安排于用地北端，延续了锡林路上的高层建筑群，使城市轮廓线更加完整和协调。商业裙楼则贯通南部用地，延续了中山西路的商业界面，使用地的商业价值得到充分利用。

项目外在形象与风格基于用用地所所处的的重要要位置置及建建筑对对城市市景观观的积积极作作用，，本工工程结结合呼呼和浩浩特市市特有有的环环境特特点，，通过过大面面积的的虚实实对比比及墙墙体材材料的的选用用，简简洁的的立面面划分分，突突出其其呼和和浩特特市城城市标标志性性建筑筑的特特点。。2．项项目市市场定定位项目市市场定定位集SHOPPINGMALL、、智能能写字字楼为为一体体的全全景式式地标标性建建筑物物。项目功功能定定位商务功功能：：办公、、居住住商业功功能：：购物休休闲餐饮美美食娱乐观观光3．各各种业业态分分析楼层经营业态1化妆品、珠宝、钟表眼镜、金银饰品、名烟名酒、名店街2少淑女装、鞋包皮具3仕女装、电玩城、精品羊绒城、民族用品城4男装、休闲装5图书音像、运动城、床上用品、数码广场、童装目前，，百货货部分分已经经停业业，正正在做做内部部装修修改造造，商商家全全部撤撤出。。商业部部分商业配配套类别品牌临街底商服饰以纯、生活秀、可立而、巴沙克、西运、真维斯、圣地诗丹、海边沙、威鹏、古加菲、班博银行中国农业银行、华夏银行展示厅亿力·傲东国际、阳光卡诺休闲娱乐温德堡大浴场、皇家俱乐部餐饮麦当劳、上岛咖啡、茶叶、员工餐厅

其他数码冲印、图书、音像、邮政快递服务、传真、打印等商务服务、票务服务现在只只有临临街商商铺还还在经经营，，经营营状况况尚可可，租租金约约10元/平米米/天天，多多数为为投资资者购购买产产权式式商铺铺，用用于出出租。。写字楼楼部分分写字楼楼技术术经济济指标标项目定定位：：国际5A智智能写写字楼楼建筑面面积：：28311.7平方方米写字楼楼层数数：26层层写字楼楼高度度：99.99米停车数数：地上56辆辆地地下228辆写字楼楼各层层建筑筑面积积：7F——1313.32平平方米米/8F——18F——1313.31平平方米米/19F—22F—1313.33平方方米/4F—1993.64平方方米/25F——26—1993.64平方方米写字楼楼各层层层高高：7F——3.5米米/8F——18F——3.5米米/19F—21F—3.5米/22F——4.2米米/23F—3.8米/24F——3.5米米/25F—3.8米/26F——3.5米米写字楼配置置地下停车场场：7部电梯梯直达地面面商场和写写字楼，充充足的停车车位，采取取国际管理理系统。电梯设备：共计49部电梯梯，品牌为为德国蒂森森克虏伯电电梯公司和和日立电梯梯公司签约约。挑空大堂：大堂挑空空11米，，豪华气派派，通通透透透。5A系统：卫星接收收系统，背背景音乐及及紧急广播播系统，保保安系统，，消防系统统，楼宇自自控系统。。写字楼销售售及租金情情况目前写字楼楼销售率约约为50％％，标准层层售价7000元/平米，，租金约为为2.5元元/平米/天入住的大型型公司入住的中小小公司4．招商过过程与商家家分析借助深圳铜铜锣湾集团团在SHOPPINGMALL招商商中的颠峰峰平台作用用，通过组组织现场招招商发布会会，吸引了了国内外众众多知名品品牌，如欧欧伯莱、玉玉兰油、VEROMODA、、艾格、莱莱尔斯丹、、百丽、达达芙妮、爵爵根士、白白领、凯撒撒、欧柏兰兰奴、爱慕慕、鄂尔多多斯、马克克华菲、阿阿迪达斯、、李宁、美美津浓、KAPPA、麦当劳劳等。5．项目优优劣势分析析项目优势1）呼市经经济发展利利好因素2）政府大大力支持3）目前呼呼市标志性性建筑物，，最高的写写字楼4）地处商商业街龙头头位置，商商业氛围浓浓厚，道路路交通良好好5）预设大大面积停车车场，一则则弥补呼市市车位不足足的现状6）开发商商实力雄厚厚7）规划设设计超前8）与知名名管理团队队深圳铜锣锣湾百货合合作9）商业及及办公配套套齐全10）约7000平平米室外休休闲广场，，聚集人潮潮11）大、、小磁场（（如上岛咖咖啡、麦当当劳）营造造商业气息息12）呼呼市中高高档写字字楼市场场需求将将不断增增加项目劣势势1）呼市市人均收收入较低低，消费费能力有有限2）呼市市商业区区内商场场林立，，目前商商厦竞争争较激烈烈3）呼市市商业市市场已接接近饱和和，一些些商场已已面临倒倒闭危机机4）开发发商在呼呼市还未未树立自自己的企企业形象象，消费费市场的的认知度度较低虽虽然地处处商业街街的龙头头位置，，但人潮潮较少，，非商业业核心地地带5）虽然然写字楼楼的需求求量较大大，但目目前已有有大量中中、高档档写字楼楼在建，，市场竞竞争日益益激烈6．商场场经营状状况商业核心心经营原原则以“一站站式消费费、主体体特色经经营”为为核心商商业原则则，功能能多元，，业态丰丰富，兼兼顾不同同顾客多多层次消消费需求求。2004年7月月，铜锣锣湾集团团与首府府广场签签约，共共建首府府广场铜铜锣湾购购物中心心。2005年12月，铜锣锣湾集团撤出出，由力天公公司继续对项项目进行经营营管理。2006年5月底，商场场经营惨淡，，无力继续支支撑返租资金金，交由维多多利商厦管理理，后者于6月18日起起开始招商，，进行重新定定位，重新新装修。预计计9月份正式式开业。7．项目成败败点分析项目成功点点1）商场实实行售后返返租的经营营策略，每每年承诺10％的基基准收益，，据此项目目初期商场场短期内去去化情况理理想。2）首府广广场一改传传统业种的的单调模式式，把人们们的休闲、、娱乐也考考虑了进去去，改变呼呼市人的文文化形态和和生活方式式。3）写字楼楼硬件配置置考虑了智智能、环保保、节能的的要求4）大面积积停车场与与完善的配配套功能5）首府广广场以做品品牌的心态态作项目，，以忠诚服服务的理念念对待客户户6）开发商商考虑了商商铺的购买买者、品牌牌经营者以以及整个商商场管理者者利润空间间1）首府广广场的商场场与深圳铜铜锣湾百货货合作的后后期除了一一、二层的的一部分是是由深圳铜铜锣湾百货货给他们进进行的规划划和策划外外，余下的的都是由力力天投资公公司自己来来做的，而而他们本身身是搞房地地产开发的的，并不具具备商场经经营的经验验，这样使使首府广场场在管理上上就不够专专业。项目失败点点2）首府广广场在开业业期间，恰恰逢王府井井百货、华华联商厦、、新亚太等等几个大型型商场同时时入市，对对它造成了了较大的冲冲进，产生生了消费者者的分流。。而且在中中山西路上上不属于核核心商业地地带。3））项目目当当初初定定位位于于呼呼市市中中心心商商圈圈的的最最高高商商业业、、最最高高消消费费，，在在一一定定程程度度上上和和当当时时呼呼市市的的高高端端消消费费能能力力脱脱节节。。4））门门外外人人流流量量往往来来较较多多，，但但多多是是直直奔奔维维多多利利商商厦厦，，分分流流现现象象明明显显。。相相当当程程度度上上是是维维多多利利比比首首府府早早开开业业1年年多多，，人人们们具具备备了了消消费费思思维维惯惯性性。。5））商商城城招招牌牌不不醒醒目目，，欠欠缺缺吸吸引引力力商商城城正正门门没没有有显显眼眼、、具具有有吸吸引引力力的的布布置置或或展展示示，，不不能能引引起起消消费费者者的的注注意意。6）商商城商商业气气氛营营造不不浓厚厚，没没有绚绚丽缤缤纷的的装饰饰，也也没有有生动动活跃跃的促促销水水牌，，广告告宣传传不够够。。7）首首府广广场平平面布布局不不很合合理，，交通通动线线组织织不良良，消消费者者进入入商场场后感感觉购购物路路线过过于迂迂回。。8）在首府府广场场商业业部分分开业业时，，没有有包装装好整整体，，在大大多数数业态态运营营时，，小部部分商商铺仍仍然在在装修修，影影响了了整体体形象象，给给消费费者留留下不不好的的第一一印象象。9）写写字楼楼部分分销售售不是是很理理想，，已经经近两两年时时间仍仍然存存量40％％多未未去化化，实实践证证明这这种推推广策策略是是有问问题的的，由由于整整层的的标准准层都都是毛毛坯的的形态态，根根本未未做任任何隔隔断或或者装装修，，导致致对有有意购购买或或者投投资写写字楼楼的客客户群群门槛槛过高高，对对有意意愿入入住的的公司司感觉觉楼宇宇交房房状态态太过过原始始，或或者因因为装装修复复杂等等原因因而使使得他他们望望而却却步。。8．．项项目目借借鉴鉴意意义义把握握好好呼呼市市居居民民的的消消费费特特点点和和消消费费心心理理城市市SHOPPINGMALL要要具具备备良良好好的的公公共共交交通通条条件件的的发发展展规划划布布局局简简单单化化，，让让消消费费者者轻轻松松逛逛完完商商场场提高高商商场场设设计计布布局局的的““可可视视性性””增加加公公共共空空间间的的面面积积，，并并充充分分利利用用其其价价值值由专业的商业业经营管理公公司来运营加强商场外围围导向，增加加广告招牌，，扩展商场入入口适当增加项目目全寿命周期期节点的拓展展和包装、促促销等活动，，培养和强化化消费者的购购物习惯增加商场内部部装饰和视觉觉的整体性写字楼适当装装修，灵活销销控，降低入入驻的门槛THANKS！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:25:1002:25:1002:2512/22/20222:25:10AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2202:25:1002:25Dec-2222-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:25:1002:25:1002:25Thursday,December22,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2202:25:1002:25:10December22,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。22十十二二月20222:25:11上上午02:25:1112月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:25上上午12月-2202:25December22,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/222:25:1202:25:1222December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:25:12上上午2:25上上午午02:25:1212月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:25:1202:25:1202:2512/22/20222:25:12AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2202:25:1202:25Dec-2222-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。02:25:1202:25:1202:25Thursday,December22,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2202:25:1202:25:12December22,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。22十十二月20222:25:12上午午02:25:1212月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月222:25上上午12月-2202:25December22,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/222:25:1302:25:1322December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。2:25:13上上午午2:25上上午午02:25:1312月月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Thursday,Dece