地铁商业价值案例教材

地铁上盖商业专题学习柳茜商业管理部2011.3购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位地铁上盖商业物业——类型及概念剖析地铁即地下铁路，指建在地下的干线旅客铁路，广义上则包括各种城市轨道交通工具；

地铁上盖商业物业指利用地下地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与提升。广义上的地铁上盖商业物业不仅包括地下车站的上盖商业建筑，也包括从侧面天桥廊道连接地面或高架地铁站的商业建筑；

相关分类：

与地铁直接关联的商业项目主要包括两大类：站内商业、车站连通商业，地铁上盖商业物业属于车站连通商业，后文将详细介绍；

词典地铁上盖商业物业——类型及概念剖析

站内商业定义（日文：EKI-NAKA）：

指在车站里所规划出来的商业经营空间，一般直接位于地铁车站或者火车站内部，对于站内客源具有独占性，通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营；

日本站内商业的发展：

站内商业最初的规模并不大，通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺，以及在长途客车月台附近设置的许多快餐店、便当店和土产点；随着车站周围日渐兴旺，许多大中型车站进行大规模重建改建工程，利用地下空间、检票口和月台当中的道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦；东京地铁公司鉴于站内商业表现突出（知名连锁品牌大量进驻且业绩与租金均表现上佳），决定加大车站商业设施车站地下商城、车站商厦、车站内商店街、车站高架桥下商店等四种业态的开发力度；注：除日本站内商业外，香港地铁公司、首尔地铁公司和巴黎地铁公司也都非常擅长地铁商业；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析

我国站内商业（地铁）：

我国多数地铁车站只有零星的车站商业，商铺大多设置在地铁站厅的公共空间，如过道、出入口等处，提供便利的快速消费品和专业服务以及自助销售机服务；少量的大中型车站商业则往往存在散、乱、差等诸多弊端，且大多销售低端地摊商品或大众商品，典型：已停业整改的上海地摊徐家汇站的徐家汇地下商城、上海莘庄站的吉买购物中心和上海站的三叶眼镜市场等；近期新规划改造的一批地铁车站商业项目已有所改进，典型：上海人民广场站站厅闸机外的地下金三角上海申通地铁公司自行打造的METROMORE地铁生活馆、最新开业的9号线打浦桥站上海日月光购物中心（整个地铁站的所有出入口都彻底包裹在购物中心内，客人进出站必须经过购物中心商场）等；此外，部分机场、游轮城也与地铁轨交站相连通，借助地铁和多种交通工具形成的交通枢纽港和旅客优势，也形成了某种特殊的地铁上盖商业综合体，典型：香港机场非禁区内的航天城翔天廊购物中心、香港上环港澳码头的信德中心；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析

我国站内商业（火车站）：

我国大陆地区火车站站内商业以往仅有”麦当劳、肯德基、永和大王“等几家快餐店和便利超市，传统城市火车站拥有的大型配套商业却是环境脏、乱、差等不适合乘客需要的传统专业市场；随着我国”公交化“运行的高频率城际铁路和城际高铁相继或即将投入运行，商务客与中高端旅客、中低档客源逐渐分流，大量高铁车站配套购物中心纷纷投入建设，典型：上海虹桥火车站拥有约5000㎡现代化商场，引入了近50个著名连锁品牌商家（如万宁、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、银行、书店等）

火车站内数万㎡的大型商业（购物中心）可资借鉴参考的国内案例目前尚很少（如上海南站银泰百利时尚购物中心等），而海外成功案例则较为普遍，如德国柏林中央车站购物中心、美国纽约中央火车站、台北车站的微风广场等；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析车站连通商业定义：

指虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目；类型：

车站连通商业定义特点典型

商业物业全部处于地下且与地铁相通的地下商城或者延伸出来的地下通道型地下商业街

该类商业多数经营流行服饰或其他特色中低档时尚商品南京莱迪地下购物中心、广州流行前线、北京西单地铁77街购物中心、东京八重洲地下商城地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面（通常为地下一、二楼或地面二、三楼）与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心商业项目得以通过地铁口和地上商业实现有机结合，分享依靠地铁口交通便利优势带来的巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心深圳万象城、中信城市广场、上海龙之梦、深圳益田假日广场购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式

地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式主要有以下两种：

无缝直通模式（标准地铁上盖）间接连通模式（准地铁上盖）空中连廊城与地下城（地铁商圈）三种接驳模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式

无缝直通模式定义：

指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场；典型：

深圳益田假日广场通过地下二楼的通道与地铁连接；上海中山公园龙之梦购物中心通过地下商场和二楼商场分别和上海2号线和3号线无缝连接；上海日月光广场彻底将地铁站独占在购物中心地下二楼商场内（成为商场内的地铁站），使项目成为上班族的“下班第一站”；香港新翠花园位于柴湾地铁终点站，商场的底层由商业空间和小巴车站构成，二楼的主要功能是地铁站台，商铺毗邻而建，三楼则是与地铁站台相临的商铺，整栋楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧临而建，商场的屋顶平台是住宅的中心花园；

无缝直通模式地铁上盖商业业物业——与地铁站接驳驳模式间接连通模式式定义：指购物中心距距离地铁站距距离较远，需需要设立封闭闭或开放式的的地下或高架架通道甚至需需要先通过其其他建筑再间间接连接地铁铁站台，从而而将地铁出口口与商场入口口相连接，引引导人流从地地铁站进入商商场内；按通道的长远远距离，间接接连通模式又又可分为短距距离间接连通通与中长距离离连通。短距距离通道无疑疑比中长距离离通道更具商商业交通优势势，但长距离离间接连通模模式依然为顾顾客提供了很很大便利，较较之于无任何何通道连接地地铁站的商业业物业仍然有有更强大的吸吸纳客人能力力，100米的地下通道道往往要耗资资上千万，平平均每延长1米就要花费10万余元；典型：上海迪美广场场和香港广场场南座必须先先经过香港名名店街和太平平洋百货淮海海店才得以连连接人民广场场地铁站；香港铜锣湾的的时代广场的的地铁通道就就距离地铁站站台非常远，，但每天依然然吸引了源源源不断的客源源；注：大陆虽然然临近地铁站站点的购物中中心数量并不不少，但可真真正成为地铁铁上盖商业物物业的项目比比例却远低于于香港，当然然政府与地铁铁公司是否给给力支持也很很关键；间接连通模式式地铁上盖商业业物业——与地铁站接驳驳模式空中连廊城与与地下城定义义：为了将众多分分散的商业物物业集聚起来来形成紧密的的连接，增强强商圈的便捷捷性和吸引力力，需要更便便捷、更人性性化的行人步步道系统。“空中连廊城”或“地下城”将商圈内各商商场裙房的二二楼或地下室室彻底连通形形成网络，通通过二层连廊廊、步行街、、步行通道和和地下空间，，使整个商圈圈的步行体系系连成一体化化网络；典型：加拿大蒙特利利尔市创建了了巨型“地下城”，通过超大规规模的地下通通道，将多个个不同商圈彼彼此相连，形形成地理位置置上既分开又又彼此相连和和影响的特殊殊“商圈集群链”；国内正在尝试试类似的规划划，如上海五五角场下沉式式地下广场和和静安寺地下下城、北京西西单和深圳人人民南架空连连廊等，其中中上海五角场场由于下沉式式广场取代了了行人地面道道路交通，使使得五角场万万达广场地下下室商场—城中城商铺的的租金以及业业绩均比万达达广场一楼铺铺面更佳；空中连廊城与地下城购物中心基础知识12345地铁上盖商商业物业类类型及概念念剖析地铁上盖商商业物业与与地铁站接接驳模式不同建设阶阶段的地铁铁网络对上上盖业的影影响京沪深三地地部分典型型地铁上盖盖商业物业业盘点表不同类型商商圈的典型型地铁上盖盖商业项目目的特点6地铁上盖商商业物业定定位不同建设阶阶段的地铁铁网络对上上盖业的影影响地铁网络建建设初期地铁网络建建设中期地铁网络建建设后期三个建设阶阶段不同建设阶阶段的地铁铁网络对上上盖业的影影响对核心商圈圈的影响：城市的第一一条地铁线线路基本会会在核心商商圈设立站站点，借助助迅捷的地地铁动脉，，传统核心心商圈的可可达性较以以往大幅提提高，客人人的时间成成本大为降降低，其商商圈辐射范范围和吸引引力进一步步扩大，核核心商圈的的是商业物物业赢得品品牌提档升升级良机，，其商圈能能级有所提提升并形成成一定的垄垄断优势，，但不足以以彻底颠覆覆整个商圈圈多年来的的基本定位位；注：地铁建建设过程中中的开挖阶阶段要通常常要持续两两年甚至更更长，该阶阶段的围板板施工和交交通调整对对核心商圈圈负面影响响较大，因因此需要商商业物业经经营方在地地铁施工期期努力的招招商和培育育；对非核心商商圈的影响响：由于地铁沿沿线土地开开发的廊道道和辐射效效应以及区区政府的推推动，各类类商业地产产项目点也也顺延着地地铁沿线进进行布局和和外延，非非核心商圈圈的大型商商业地产项项目随之大大量涌现，，同样，对对优质商户户资源与潜潜在消费客客群的竞争争也变的激激烈起来，，许多项目目初期营运运注定将经经历波折与与变数；对策：大学城、工工业园科技技开发区等等特殊商圈圈的地铁上上盖商业项项目的经营营情况主要要取决于如如何挖掘自自身商圈文文化底蕴和和特色进行行主题塑造造（如青春春主题、成成长主题、、爱情主题题、友谊主主题、科技技主题等））；地铁网络建设初期不同建设阶阶段的地铁铁网络对上上盖业的影影响定义：不同规模的的城市地铁铁网络建设设中期不尽尽相同，特特大型城市市地铁线路路达到10条可能才刚刚达到网络络建设中期期阶段（例例如如今的的上海和北北京），而而许多中型型城市可能能2至4条就达标了了；特点：达到网络建建设中期时时，商业地地产开发项项目和各类类零售商加加速向地铁铁站点集聚聚，并以站站点为据点点圆心辐射射分布，形形成零售商商业环，商商业布局越越来越偏重重于圈状商商圈（如上上海徐家汇汇和五角场场）；多条地铁轨轨道交通的的交汇点形形成的换乘乘枢纽逐渐渐发育成为为城市的各各级副中心心，交通枢枢纽型零售售商业模式式（如香港港又一城和和上海龙之之梦）开始始出现；部分具有商商圈先天优优势的地铁铁换乘枢纽纽站的辐射射优势开始始凸显（如如上海人民民广场和香香港中环）），网络化化的多中心心商圈格局局逐步成型型（例如上上海发展出出了十大市市级商圈）），某些核核心传统商商圈的超级级霸主地位位逐渐有所所减弱，近近郊新城大大型住宅区区的购物中中心项目依依托轨交站站点开始加加速发展（（如上海百百联南方商商城）；地铁网络建设中期不同建设阶阶段的地铁铁网络对上上盖业的影影响地铁线路既既能带来大大量外来客客流，也能能造成本商商圈客流大大规模消失失，对于某某些实力不不强或尚在在培养其的的商圈而言言对策如下下：由于地铁网网络使各商商圈的辐射射范围扩大大，商圈彼彼此间的竞竞争加剧，，各商圈应应注意强化化自身特色色，进行互互补型经营营，避免恶恶性竞争；；对商业的影影响；没有地铁站站点通过的的传统商圈圈开始有所所衰落，典典型：上海海四川北路路和南京湖湖南路商业业街；位于市中心心传统条状状商业街上上距地铁站站出口500m以外又不具具备足够车车位的中型型商业项目目可能由于于孤岛效应应而有所衰衰退，典型型：上海淮淮海路上的的伊势丹百百货；由于地铁线线路的延伸伸或车站的的改造，偶偶尔会导致致某些地铁铁上盖商业业项目不再再拥有优势势，典型：：上海传奇奇广场，由由于地铁2号线延长导导致张江地地铁站由高高架车站改改为地下车车站，使其其不再紧邻邻地铁站；；地铁网络建设中期不同建设阶阶段的地铁铁网络对上上盖业的影影响特点；随着城市规规划的地铁铁网络基本本成型形成成发达的轨轨交网络，，远郊导入入人口的数数量和质量量均大幅提提高，有地地铁站点通通达的远郊郊新市镇上上去开始逐逐步发力，，商业地产产项目发展展的中心或或由市区向向郊区城镇镇转移；整个城市初初步形成完完善的商业业空间网络络化布局—核心商圈、、多个区域域商业中心心、众多社社区商业中中心以及边边缘新城/郊区商业中中心同时并并存，繁荣荣发展，典典型：香港港；注：地铁对对于城区面面积巨大，，地面交通通严重拥堵堵，停车位位难觅且停停车费高昂昂，生活节节奏快的城城市的商业业会造成很很大的影响响，对于地地面交通顺顺畅，停车车很便利的的城市商业业而言，意意义并不是是很大；地铁网络建设后期购物物中中心心基础础知知识识12345地铁铁上上盖盖商商业业物物业业类类型型及及概概念念剖剖析析地铁铁上上盖盖商商业业物物业业与与地地铁铁站站接接驳驳模模式式不同同建建设设阶阶段段的的地地铁铁网网络络对对上上盖盖业业的的影影响响京沪沪深深三三地地部部分分典典型型地地铁铁上上盖盖商商业业物物业业盘盘点点表表不同同类类型型商商圈圈的的典典型型地地铁铁上上盖盖商商业业项项目目的的特特点点6地铁铁上上盖盖商商业业物物业业定定位位不同同类类型型商商圈圈的的典典型型地地铁铁上上盖盖商商业业项项目目特特点点全国国典典型型地地铁铁上上盖盖购购物物中中心心分分类类表表：分类类表表规模核心商圈区域商业中心大型新城/新市镇商业中心交通枢纽型商业中心小型购物中心香港金钟廊、深圳信兴广场、上海宏伊国际广场、上海香港新世界大厦K11、上海玫瑰坊、上海吴江路四季坊、上海新天地时尚、北京平安国际金融中心都会天地、天津小白楼朗香街香港沙田连城广场、北京银座MALL、香港国际都会广场、台北县板桥车站冠德环球购物中心香港杏花新城、香港连理街、香港君荟坊、香港绿杨坊、香港汇景广场、香港将军澳中心、香港东荟城、香港元朗广场、香港上水广场、香港东港城香港港澳码头信德中心、上海虹桥交通枢纽（机场+火车站）中型购物中心上海来福士广场、上海美罗城、上海置地广场、北京国贸商城、香港太古广场、南京德基广场1期北京来福士广场、北京新中关购物中心、北京欧美汇、香港APM。香港朗豪坊、香港荷里活广场香港愉景新城、香港奥海城、香港新港城、香港新都城、香港荃湾广场、香港元朗新时代广场、香港青衣城、上海南站银泰香港机场翔天廊、北京首都机场3号航站楼商业、上海南站百利时尚银泰大型购物中心上海IFC、上海港汇广场、上海久百城市广场、北京东方广场、广州天河城、香港IFC、香港时代广场、深圳金光华广场上海百联又一城、北京国瑞城、广州中华广场、深圳中心城、深圳中信城市广场、上海日月光广场、北京西直门嘉茂香港屯门市广场、香港又一城、香港太古城中心、香港德福广场、香港圆方、北京富力广场台北京站时尚广场特大型购物中心深圳万象城、广州正佳广场、北京华茂—新光天地上海中山龙之梦、上海虹口龙之梦、北京中关村广场、北京大中寺广场香港新城市广场不同同建建设设阶阶段段的的地地铁铁网网络络对对上上盖盖业业的的影影响响定位位方方法法：：对于于核核心心商商圈圈的的商商业业性性车车站站的的地地铁铁上上盖盖商商业业物物业业而而言言，，本本来来就就有有充充足足的的客客流流量量和和人人流流量量，，足足以以支支撑撑高高端端定定位位商商业业物物业业的的营营运运，，连连接接轨轨交交站站属属于于锦锦上上添添花花，，因因此此可可以以适适度度提提升升品品牌牌组组合合，，但但要要注注意意城城市市逐逐步步空空心心化化可可能能造造成成的的某某些些负负面面影影响响；；具体体采采用用中中高高端端时时尚尚定定位位、、个个性性化化特特色色项项目目或或其其他他，，必必须须以以科科学学的的市市场场调调研研为为基基础础，，各各个个城城市市情情况况各各异异，，道道路路拥拥堵堵程程度度不不一一，，商商圈圈发发育育程程度度不不同同，，商商务务与与商商业业侧侧重重不不同同，，富富裕裕人人群群比比率率和和构构成成不不同同，，因因此此主主力力消消费费群群也也不不同同，，因因此此不不能能不不顾顾自自身身条条件件盲盲目目复复制制是是不不行行的的；；发展展：：核心心商商圈圈的的中中型型地地铁铁上上盖盖商商业业物物业业早早期期几几乎乎全全部部有有擅擅长长招招商商且且坪坪效效（（每每坪坪的的面面积积可可以以产产出出多多少少营营业业额额））最最高高的的百百货货商商整整体体租租赁赁经经营营，，如如上上海海徐徐家家汇汇太太平平洋洋百百货货、、北北京京复复兴兴门门百百盛盛等等；；随着租金金不断攀攀升和可可招商选选择的品品牌的日日渐丰富富，核心心商圈又又是高端端新品牌牌登陆城城市首选选之地，，故部分分新建的的购物中中心和已已进入成成熟期的的项目已已开始去去主力店店，不再再引进大大体量的的百货商商场，转转为引进进附加值值和租金金都更高高的快时时尚旗舰舰店、小小型潮流流百货、、精品超超市、休休闲娱乐乐等次主主力店以以及全城城独有品品牌新店店进驻，，以提高高综合效效益；核心商圈圈站点不同建设设阶段的的地铁网网络对上上盖业的的影响特点：借助地铁铁轨交的的交通优优势，部部分区域域商业中中心位于于人口导导入区附附近，加加之商圈圈规划科科学，周周围又集集聚了较较多的办办公楼，，这些区区域商业业中心逐逐渐得以以和核心心商圈齐齐头并进进；典型型：上海海徐家汇汇商圈；；区域商业业中心的的地铁上上盖商业业物业的的客源结结构介于于核心商商圈与新新城/郊区商业业中心之之间，定定位通常常以中高高端时尚尚为主，，初期通通常以中中高端流流行百货货、GMS生活百货、新新兴的中高档档特色业态、、中高端餐饮饮娱乐、中高高端流行服饰饰为主；为了和成熟核核心商圈错位位，中高端餐餐饮和特色娱娱乐项目对于于区域型商业业中心的地铁铁上盖商业物物业而言特别别重要；注：由于我国国内地多数高高铁新站选址址偏远等缘故故（日本、德德国、法国的的中央火车站站都位于市中中心），预计计短期内尚无无达到日本火火车站商业（（例如东京新新宿火车站））高度繁荣的的程度；区域商业中心心站点不同建设阶段段的地铁网络络对上盖业的的影响特点：大型新城/新市镇商业中中心的地铁上上盖商业物业业由于地处大大型居住生活活区，通勤人人流稳定，客客流结构相对对单一、客源源量取决于社社区成熟度，，更注重于社社区配套类生生活商业和邻邻里服务（如如超市、邮局局、电信服务务、干洗店等等）；初期定位通常常以生活时尚尚和家庭型大大众化定位为为主，例如实实惠大卖场、、电器卖场、、大量餐厅、、多功能邻里里中心、儿童童主题商城、、GMS生活型百货、、中档流行服服饰等，随着着项目发展成成熟，品牌组组合不断升级级，切忌一蹴蹴而就；此类站点项目目往往比较适适合分期开发发，随着地铁铁带来更多的的实际入住人人口，项目不不断成熟而不不断扩大规模模。需要注意意的是，不同同商圈随着时时间的流逝，，有可能会发发展演变成其其他类型的商商圈，典型：：上海徐家汇汇商圈和上海海四川北路商商圈；大型新城/新市镇商业中心站点点不同建设阶段段的地铁网络络对上盖业的的影响香港：我国香港开发发运营地铁上上盖商业物业业的经验最丰丰富，加之香香港集约化高高密度使用土土地，城市三三维空间立体体开发力度很很高，故香港港每个轨交站站点旁边都形形成了几个多多功能高强度度复合的城市市综合体，使使得商业网络络布局得以迅迅速渗透到各各个近郊甚至至远郊的新城城；香港各新城的的地铁上盖商商业物业是通通过分2-3期历时5-10余年逐步分期期扩建，定位位也以贴近商商圈居民生活活化需求入手手，旺场后才才逐渐提升品品牌档次；香港绝大多数数购物中心尤尤其是优质项项目均采用只只租不售的模模式保证其招招商和运营的的统一管理，，而不像大陆陆许多项目仅仅仅以地铁上上盖为噱头包包装商铺分割割销售，很难难有真正统一一的规划与管管理，导致开开业以后难以以为继，深圳圳、北京、上上海等地都有有不少失败的的地铁商城案案例；大型新城/新市镇商业中心站点点购物中心基础知识12345地铁上盖商业业物业类型及及概念剖析地铁上盖商业业物业与地铁铁站接驳模式式不同建设阶段段的地铁网络络对上盖业的的影响京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表不同类型商圈圈的典型地铁铁上盖商业项项目的特点6地铁上盖商业业物业定位京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表北京五大典型型地铁上盖商商业项目表北京五大典型型北京东方新天地国贸商城新中关广场国瑞城西直门嘉茂所处商圈王府井（站）国贸（站）中关村（黄庄站）崇文门（站）西直门（站）换乘枢纽地铁1、4号线地铁1、10号线地铁4、10号线地铁2、5号线地铁2、4、13号线商圈类型传统核心商圈CBD核心商圈区域商圈区域商圈交通枢纽商圈商业规模大型大型中型大型大型整体定位高端时尚，商务奢华时尚，商务年轻时尚生活、流行、家庭型购物中心年轻、流行、时尚主力店百老汇新世纪影院、OLE高端超市、晨曦百货、FAB精彩无限、大食代美食广场百丽宫影城、国贸溜冰场LECOOL、OLE高端超市、晨曦百货金逸影城、奥力健身、i.t、光合作用书房百老汇影城、乐天玛特、苏宁电器、嘉斯猫电玩城、快充美食广场、H&M、无印良品BHG高端超市、爱酷电玩炫乐场、丝芙兰、屈臣氏、巴贝拉、一兆韦德健身连接地铁站厅方式地下一楼地铁通道地下一楼地铁通道地下二楼地铁通道地下二楼地铁通道地下一层通道与地面连接京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表北京五大典型型地铁上盖商商业项目表北京五大典型型北京东方新天地国贸商城新中关广场国瑞城西直门嘉茂连接地铁站厅楼层商场业态业种组合娱乐餐饮、时尚服饰、超市时尚服饰、休闲餐饮娱乐、数码运动服饰、休闲娱乐餐饮、生活、服饰连接地铁站厅楼层商场品牌组合（部分）星巴克、DQ、汉堡王、i.t、FURLA、MICHELREN（马狮龙）、ANNASUI服饰、影院、OLE超市、大食代美食广场、skinfood、可口可乐主题趣味点、B&W音响DKNY、JIMMYCHOO、Agnesb、丝芙兰、酷圣石、Valentino巧克力廊、巴黎贝甜、赛百味、华润万家便利店、屈臣氏、晨曦百货金逸影城、JC数码中心、生生动力户外运动万宁、百老汇影城、左右时光生活杂铺、嘉斯猫电玩城、奇乐儿儿童乐园、BENCHBODY、乐途、DHCB1楼有快乐柠檬、赛百味、康师傅私房牛肉面、英记饼家、美程化妆品行、BHG生活超市、宝岛眼镜，一楼有COSTA咖啡，屈臣氏备注2000年开业的东方广场连接着金街王府井商业街和银街东单商业街，历经最初4年艰难的培养期，现已成为众多知名品牌店的首选地点。东方新天地观光游客较多，缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛室内嘉年华会国贸商城为国贸中心组成部分，1990年开业是北京首家高档购物中心。1997年扩建改造，2000年全新亮相更名为国贸商城。2010年，国贸三期开业，国贸商城总建筑面积10万㎡，营业面积5万㎡，租户近300家。位于国贸下一站的新光天地则是全国规模最大的地铁上盖百货商场新中关CITYMALL于2006年开业，商业面积4.7万㎡，规模中等，以年轻时尚的白领为目标客群，人气旺盛；缺点为层高过低显得压抑，公共区域装饰较简陋。附近的中关村购物广场达20万㎡，为北京最大型的地铁上盖项目之一国瑞城项目位于北京市中心最繁华的商业区崇文商业区的核心地段，项目包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院以及高档住宅小区等多种建筑形态，是北京二环内最大规模的综合建筑集群。由于面对新世界商城，项目开业初期开店率较低凯德集团收购而来的商场，建筑规划不尽合理，且无法设置影院等娱乐设施，餐饮生意火爆，但尚未能复制上海来福士广场的成功。该项目地下1层到地上6层，近9万㎡，定位于满足不同居住地的中等收入消费者需求，第一阶段于2007年试业，面积达7.38万㎡，第二阶段地下1层得到扩展，并直接与地铁出口相连，第二阶段增加面积约1.5万㎡京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表上海五大典型型地铁上盖商商业项目表上海五大典型型上海来福士广场港汇广场美罗城龙之梦购物中心久百城市广场所处商圈人民广场（站）徐家汇（站）徐家汇（站）中山公园（站）静安寺（站）换乘枢纽地铁1、2、8号线地铁1、9号线地铁1、9号线地铁2、3、4号线地铁1、7号线商圈类型核心传统商圈核心商圈核心商圈区域商业中心CBD核心商圈商业规模中型大型中型特大型大型整体定位年轻、流行高端生活品味特色流行生活、流行、家庭型购物中心高端时尚主力店NOVO百货、大食代美食广场、舒适堡健身中心、和平影城名店运动城、永华影城、OLE精品超市百脑汇数码城、日式特色五番街、大食代美食广场、柯达影城、大众书局家乐福、特力屋、永乐电器、龙之梦影城、一兆韦德健身中心久光百货连接地铁站厅方式B1楼商场直连通道至一号线，地下通道经过美工装饰，如能设置上海新世界商城和杭州大厦通道的移动步道更佳B1楼商场直连通道至一号线，其商场与地铁的通道宽达10余米，堪称上海最宽阔舒适的换乘通道，非常人性化，其翻牌广告也颇有特色B1楼商场通过商场扶梯连接一号线，缺点二部扶梯都只上商场而不下地铁站，不够便利，建议再增设一部扶梯有2个换乘通道吸引了大量客流，B2楼直连通道连接2号线。地上二楼通过天桥廊道连接3、4号线B1楼商场直接连接2号线，非常便利京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表上海五大典型型地铁上盖商商业项目表上海五大典型型上海来福士广场港汇广场美罗城龙之梦购物中心久百城市广场连接地铁站厅楼层商场业态业种组合美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、个人护理用品、饰品、特色商品运动城、精品超市、流行服饰、手表城、化妆品日本特色五番街：美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、流行饰品、个人护理用品、家居品美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、超市大卖场、个人护理用品、流行服饰美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、精品超市、个人护理用品连接地铁站厅楼层商场品牌组合（部分）B1楼：食之密西点、莉莲蛋挞、COLDSTONE、卡乐星Carl‘sJr汉堡、快乐柠檬、屈臣氏、乐纷、TheFaceShop、KAPO、HelloKitty、芝士工厂、玛丽法宝B1楼：名店运动城、OLE精品超市、ZARA、i.t、佐丹奴概念店时间廊、丝芙兰、晴彩眼镜、肯德基B1楼：无印良品、FRANCfranc家居、ZOFF、日比谷花店、七叶和茶、都恩克面包、卡乐星、PEACHJOHN蜜桃派内衣、SEGAMI药妆、近泽蕾丝、SEGA电玩B2楼：美珍香、家乐福、数码下一城、永乐家电、月光馆、法藤、得一大药房；2楼：BreadNButter、IZZUE、i.t、XOXO、DHC、ESPRIT等以流行为主的服饰B1楼：久光百货名品超市、屈臣氏、山崎面包、唐饼家、Movenpick冰激凌、哈根达斯、Leonidas比利时巧克力、百人一朱、华丽屋、日比谷花店备注人民广场一直是上海核心商圈，90年代末由于城市空心化曾一度衰退，随着二线到三线换乘枢纽的确立，来福士广场开业时一炮而红，堪称枢纽交通的典范。该商圈客流来源广泛，涵盖办公白领、大中学生、旅游客源等各式客群徐家汇在90年代初随着地铁一号线而逐步旺盛起来，整个商圈历时三年才发展成为上海最重要的核心商圈，而99年底开业的港汇广场仍然耗时多年才逐步实现了整体旺场，并成为上海最重要的购物中心之一，该商圈客流来源广泛，涵盖各类客群徐家汇在90年代之前并没有很浓的商业气氛，随着地铁一号线的开通以及西南地区大量导入入口，徐家汇很快繁华起来，徐家汇可谓地铁的第一个也是最大的受益商圈，五番街刚刚由原来的数码城和美食广场改造而来中山公园与徐家汇情况相近，是伴随地铁换乘枢纽成长起来的区域商业中心，龙之梦则是上海首个同时有二个楼层连接不同地铁线站厅的购物中心。商圈客源以周边居民为主静安寺是上海传统高端商圈，由于地铁二号线的施工，曾一度失去人气，随着二号线竣工以及周边打量甲级写字楼的竣工而逐步恢复人气，久百城市广场整体租赁给了香港SOGO—即上海久光百货，目前已经是上海业绩第三高的百货商场。商圈客源以高档白领为主京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表深圳五大典型型地铁上盖商商业项目表深圳五大典型型深圳益田假日广场金光华广场中心城COCOPARK万象城所处商圈世界之窗（站）人民南（国贸站）福田中心区（会展中心站）福田中心区（购物公园站）地王（大剧院站）换乘枢纽地铁1、2号线，换乘站在建地铁1号线，规划与3、8号线换乘地铁1、4号双线换乘地铁1号线，龙岗线换乘在建地铁1、7号线，换乘站在建商圈类型旅游商圈核心传统商圈核心商圈核心商圈核心传统商圈商业规模大型大型大型大型特大型整体定位强化体验特色，高端定位时尚生活，中高端定位生态型购物中心，时尚生活定位公园版情景式购物中心，时尚生活定位高端奢华定位主力店中影影城、全明星真冰溜冰场、OLE精品超市南国影城、苏宁电器家乐福、金逸影城、反斗乐园JUSGO吉之岛，百老汇影城嘉禾影城、OLE精品超市、REEL百货、冰纷万象滑冰场、美乐汇美食广场连接地铁站厅方式益田假日广场在地下二楼与地铁连通，正对地铁口，且有一个中庭衔接，是实质的无缝连接。2012年开通的地铁2号线也在此站接驳，地铁接通优势突出金光华广场与深圳地铁1号线同期开业，在B2楼与地铁国贸站有一条16米宽的联接通道直接相通B2楼商场直接连通深圳地铁号线会展中心站。会展中心是深圳地铁1、4号线的互通站点B1楼商场直接连通深圳地铁1号线。在连接处设置一个小中庭和扶手电梯上二楼B1楼商场直接连接1号线地铁，但通道较长通道很宽阔，并在两侧的墙上做了大量的灯箱广告牌。降低人群经过长通道时的枯燥感京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表深圳五大典型型地铁上盖商商业项目表深圳五大典型型深圳益田假日广场金光华广场中心城COCOPARK万象城连接地铁站厅楼层商场业态业种组合美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、个人护理用品、精品超市、珠宝钟表、滋补药行、眼镜店、溜冰场、零食、茶叶、饰品店、精品数码店美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、个人护理用品、电器、流行服饰、眼镜、茶叶、促销特卖场美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、流行饰品、个人护理用品、眼镜、超市大卖场、电影院美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、超市大卖场、个人护理用品、流行服饰、珠宝首饰、美容美发SPA美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、精品超市、精致百货、个人护理用品、滋补药行、珠宝首饰、眼镜店连接地铁站厅楼层商场品牌组合（部分）B2楼：OLE、全明星滑冰俱乐部、大家乐、仙踪林、鼎泰丰、面包新语、NiCE、LOVE&LOVE、八马茶业、宝明堂、生机元、优之良品、酷动、钜田数码等B2楼：苏宁电器、万宁、可颂坊、仙踪林、大卡司、满记甜品、马拉爸爸、金草帽、面牵一线、八马茶业、东方眼镜、亮视点、青木三色、全棉时代等B2楼：家乐福、金逸影城、ZARA、星巴克、美珍香、赛百味、元绿寿司、塔可钟、面点王、竹田涮、汉拿山B1楼：吉之岛、仙乡美体、妍丽、康是美、钻业珠宝、曼谷银、KFC、大马椰林、禾绿回转寿司、仙踪林、PPG、美心西饼、吉野家、博士眼镜、ONLY、JICKJONES、欧时力、Lapargay等B1楼：芮欧百货、OLE精品超市、周大福、周生生、华润堂、LOVE&LOVE、面包新语、KFC、必胜客、江南味道、星巴克、哈根达斯、面点王、万宁、茂昌眼镜、时光音响、奇华饼家备注益田假日广场处于世界之窗正对面。世界之窗是深圳最重要的旅游景点，也是两条地铁线的交换站点，人流量大，周边高消费群体多。益田假日广场的出现也是弥补了该区域没有一站式购物中心的空白金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，距离深圳火车站及中国最大的旅客出入境关口—罗湖口岸近在咫尺，是深圳传统繁华商圈之一，随着城市西移和万象城的崛起，该商圈稍显颓势怡景中心城位于CBD福田中心区，中心城以生态为建筑自身独有特征，其北侧是39公顷的的中心广场，主体建筑的东西侧各有一个面积达7200㎡的绿色景观下沉式广场，屋顶是2万㎡的绿色花园福田中心区是深圳的CBD该区域先后诞生了怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK、城建购物公园等商业建筑，是伴随着深圳国际会展中心和大量办公楼、酒店及住宅群而发展起来的万象城位于蔡屋围景金融区的核心，周边金融机构林立，写字楼环绕，其对面就是深圳第一高楼地王大厦，此区域高端消费群体多，但之前没有大型购物中心，万象城的出现弥补了这一空档购物中心基础知识12345地铁上盖商业业物业类型及及概念剖析地铁上盖商业业物业与地铁铁站接驳模式式不同建设阶段段的地铁网络络对上盖业的的影响京沪深三地部部分典型地铁铁上盖商业物物业盘点表不同类型商圈圈的典型地铁铁上盖商业项项目的特点6地铁上盖商业业物业定位地铁上盖商业业物业定位通过上一章节节的学习可以以发现，地铁铁并不是万能能的，它不足足以彻底颠覆覆商圈本质而而大幅抬高整整个项目的定定位，故切忌忌盲目跟风；；地铁上盖商业业项目的特色色主要体现在在与地铁连接接楼层（包括括地上、地下下）的业态组组合与商品定定位，因此我我们有必要了了解与地铁连连接的楼层的的业态组合与与商品定位的的种类；地铁上盖商业业物业定位与地铁连接的的楼层的业态态组合与商品品定位种类特特点：以中高档休闲闲餐饮和TOGO轻食、零食为为主导，辅以以部分主流青青春流行服饰饰店、快时尚尚、3C数码店、个人人护理用品店店、化妆品店店、生活杂货货、家居用品品店、美食广广场等；典型：上海来来福士广场地地下室商场、、上海美罗城城地下室商场场、深圳金光光华广场地下下二楼商场等等；此类是地铁商商业最常规最最常见的业态态组合与商品品定位模式，，符合地铁商商业消费习惯惯—快速型型、随随机型型、轻轻便型型、大大众型型的消消费特特性；；这类商商铺通通常面面积较较小，，租金金单价价较高高，商商品体体积小小重量量轻，，客单单价不不高，，重在在求新新求变变，才才能激激发客客人随随机购购买欲欲；该模式式需要要站点点周围围有相相当规规模数数量的的办公公楼群群或庞庞大的的客流流支撑撑；第一类类地铁上上盖商商业物物业定定位与地铁铁连接接的楼楼层的的业态态组合合与商商品定定位种种类特特点：：以中低低价位位非主主流的的个性性时尚尚服饰饰与新新颖创创新型型的礼礼品、、玩具具、动动漫店店、DIY商业、、外贸贸商品品等各各类潮潮流小小店为为主，，辅以以部分分快餐餐店，，偏向向女性性市场场；典型：：上海海中山山公园园玫瑰瑰坊、、上海海工口口体育育场站站星城城时尚尚商业业中心心、南南京莱莱迪时时尚、、北京京万通通新世世界商商城；；该类地地铁商商业项项目通通常位位于交交通便便利的的非核核心商商业区区站点点或核核心商商业区区站点点的边边缘地地带，，以全全地下下商场场为主主；这类商商铺划划分面面积较较小，，租金金单价价较高高，主主要客客源为为购买买力有有限而而又追追求时时尚的的年轻轻族；；第二类类地铁上上盖商商业物物业定定位与地铁铁连接接的楼楼层的的业态态组合合与商商品定定位种种类特特点：：以精品品超市市以及及中高高档餐餐饮为为主；；典型：：上海海久百百城市市广场场（久久光百百货））、上上海港港汇广广场、、深圳圳益田田假日日广场场、深深圳万万象城城、北北京西西环广广场嘉嘉茂等等；该类地地铁商商业项项目通通常位位于核核心商商业区区或成成熟的的高档档商住住区站站点，，其中中部分分项目目整体体租赁赁给知知名百百货经经营，，如上上海久久光百百货和和北京京新光光天地地；第三类类地铁上上盖商商业物物业定定位与地铁铁连接接的楼楼层的的业态态组合合与商商品定定位种种类特特点：：同时引引进大大卖场场和家家电卖卖场、、运动动城、、电影影院等等多家家主力力店；；典型：：上海海龙之之梦、、深圳圳中心心城、、深圳圳COCOPARK、北京京中关关村广广场等等；该类地地铁商商业项项目通通常规规模较较大，，有足足够的的商业业面积积吸引引高租租金单单价的的小面面积商商家进进驻，，从而而平衡衡多家家主力力店的的低租租金，，形成成良性性的投投资回回报；；部分有有待培培养旺旺场的的偏僻僻站点点商业业项目目还会会引进进折扣扣店业业态，，例如如上海海南站站百利利时尚尚中心心和香香港东东荟城城；第四类类地铁上上盖商商业物物业定定位与地铁铁连接接的楼楼层的的业态态组合合与商商品定定位种种类特特点：：以国际际二线线服饰饰和高高档餐餐饮为为主；；典型：：北京京国贸贸商城城、上上海国国金IFC等；该类地地铁商商业项项目都都位于于高档档核心心商圈圈，且且一楼楼商城城布满满国际际一线线奢侈侈大牌牌的极极少数数知名名超级级购物物中心心，才才能将将国际际奢侈侈品的的二线线品牌牌引入入地下下室商商场（（例外外的仅仅有全全地下下商城城-西安鼓鼓楼世世纪金金花）），不不然即即使是是有心心引入入高端端品牌牌，也也只能能先从从设计计师品品牌入入手然然后逐逐步调调整，，例如如上海海新天天地3期的新新天地地时尚尚项目目；第五类类地铁上上盖商商业物物业定定位与地铁铁连接接的楼楼层的的业态态组合合与商商品定定位种种类特特点：：为了展展开错错位竞竞争，，部分分商业业项目目采取取了休休闲娱娱乐城城的业业态组组合，，引进进多厅厅影院院、KTV、真冰冰溜冰冰场、、电玩玩城等等各种种娱乐乐商家家；典型：：上海海星游游城和和香港港西九九龙中中心。。韩国首首尔的的COEXMALL为了与与周围围的现现代百百货等等商业业体错错位，，更是是引进进了水水族馆馆、泡泡菜博博物馆馆、书书城、超超级影影城、、溜冰冰场等等大量量娱乐乐业种种，被被称为为韩国国最大大的娱娱乐购购物中中心。。而楼层层过多多的项项目高高层区区域也也往往往主打打餐饮饮娱乐乐，例例如香香港的的TheONE等；第六类类地铁上上盖商商业物物业定定位与地铁铁连接接的楼楼层的的业态态组合合与商商品定定位种种类小小结：：商业区区的地地铁上上盖商商业项项目吸吸引的的主要要是青青年和和中年年的学学生客客群和和上班班族；；客流通通常有有一定定的保保证，，故引引进的的业态态业中中以租租金较较高的的各类类主流流或非非主流流时尚尚个性性特色色的服服饰、、饰品品、护护理品品和礼礼品以以及随随即消消费冲冲动最最高的的各类类餐饮饮商户户为主主；规模较较小且且位于于商务务区的的地铁铁上盖盖商务务楼和和宾馆馆的商商业裙裙房则则集中中聚焦焦于中中高档档商务务配套套的银银行、、咖啡啡厅、、品牌牌快餐餐、中中西餐餐厅、、便利利店等等相关关联业业态；；住宅区的地铁铁上盖商业项项目则重点考考虑全家共同同参与的家庭庭型业态品种种组合，如超超市大卖场、、各类餐厅、、娱乐项目等等；家居建材城属属于消费频率率和消费冲动动很低、目的的性购买倾向向最高的商业业项目，这类类低租金的等等大型专业市市场通常只有有位于非常生生僻商圈的大大型地铁上盖盖商业项目才才会引进，这这类重型专业业市场开设在在人气不足但但租金低廉的的商圈，利用用地铁的时间间成本优势和和广告吸引客客人专程前来来；小结地铁上盖商业业项目各项注注意点地铁上盖商业业项目各项注注意点新兴商圈地铁铁上盖商业物物业的旺场培培养对于新兴商圈圈而言，即使使拥有地铁轨轨交，购物中中心依然面临临项目培养周周期的难题，，在此不妨可可借鉴香港地地铁上盖商业业物业的某些些经验；车资优惠联动动；泊车优惠联动动；各种广告推广广；地铁上盖商业业项目各项注注意点香港已开通地地铁30多年，在利用用地铁旺场方方面有许多优优秀经验：在某地铁站附附近的合作购购物中心内设设置港铁特惠惠站，持交通通卡（八达通通）在特惠站站刷卡后，即即可在进入地地铁闸机时优优惠1-2港币，从而吸吸引客流前往往；如青怡花园商商场等客流较较低的购物中中心如海港城等业业绩极佳但是是距离地铁站站较远的购物物中心但是，此方法法可能无法带带来有效客流流，产生消费费；车资优惠联动动地铁上盖商业业项目各项注注意点香港地铁公司司旗下的杏花花新城数年前前重装开业，，曾与港铁合合作，推出了了名为[Eat&Ride]的优惠活动，，凡在杏花新新城光顾餐厅厅，利用八达达通乘地铁，，可得到5元的车资优惠惠，每位港铁铁（已上市））的股东，更更可获得20元的杏花新城城现金券；此举与餐厅业业态紧密结合合，较吸引人人气，也能延延长客人停留留时间，促进进消费；杏花新城稍后后又曾推出利利用八达通卡卡的乘客由太太古站和鲗鱼鱼涌站前往杏杏花新城，可可免费搭乘地地铁的优惠活活动，从而吸吸引并截留太太古城的客源源；此举与当地人人的消费习惯惯、购物中心心的竞争力有有关；车资优惠联动动地铁上盖商业业项目各项注注意点大陆在地铁站站附近尚处于于培育期的购购物中心，可可借鉴或改进进香港的方法法；如；广州正佳广场场发行消费积积分卡与交通通卡一体的正正佳羊城通卡卡；宣传作用多过过于吸客作用用，吸客作用用还要看积分分换礼等活动动的力度；与当地地铁公公司合作开发发购物中心，，比如北京基基础建设投资资公司和银泰泰百货合作的的北京大红门门项目，上海海申通地铁公公司与华润置置地合作的项项目，上海莘莘闵轻轨实业业和新鸿基合合作的上海莘莘庄上盖项目目等；合作的条件要要看双方实力力的博弈；上海部分站点点由于无法实实现站内换乘乘而实施的出出站限时（30分钟）优惠的的模式，也可可以被购物中中心利用。如如，在购物中中心所处地铁铁站刷交通卡卡出闸机2-3小时内可以免免费持卡再入入站；涉及巨额补贴贴费，及补贴贴同站点竞争争对手；车资优惠联动动地铁上盖商业业项目各项注注意点P+R（ParkandRide，停车换乘地地铁）：早上上驾车停进P+R停车场（ParkandRide，停车换乘）），然后去去换乘地铁抵抵达工作单位位，下班后再再坐地铁到达达停车场，驾驾车回家，一一天的停车费费仅需5-10元。这样的出出行方式，既既减少了道路路拥堵时间，，又节省了油油费，去年7月起便已试点点的上海首批批P+R试点停车场（（锦江乐园站站和淞虹站）），受到了广广大自驾族的的欢迎,常常出现车位位供不应求的的情况。位于边缘商圈圈的香港奥海海城购物中心心针对P+R已推出了特别别优惠活动，，以吸引P+R族顺带消费；；在奥海城购物物中心一期时时租停车场停停泊私家车，，然后转乘地地铁，即可享享受每小时港港币4元的泊车优惠惠（原价12元）；于停车场入口口索取入闸记记录，凭入闸闸记录往地铁铁客务中心盖盖印，并于返返程时协同已已盖印之入闸闸记录往奥海海城购物中心心一期高层地地下礼宾处登登记；优点：政府引引导支持这种种措施，可能能会有补贴或或者容积率提提升奖励等措措施；对于市市内车位少且且收费贵、边边缘商圈购物物中心白天停停车位大量空空置的情况比比较适用；缺点：上下班班时间紧迫，，对购物中心心的消费带动动作用有限，，优惠换购手手续不能太繁繁杂；泊车优惠联动动地铁上盖商业业项目各项注注意点在地铁站内的的广告业务是是地铁上盖商商业物业的重重要推广方式式；地铁通道、廊廊桥、立柱上上的广告牌地铁车厢内的的到站广播和和扶手广告以以及多媒体广广告地铁站名冠名名权（如南京京德基广场以以4年800万元的代价获获得新街口站站4年的冠名权））地铁车厢的整整车车体广告告各种广告推广广地铁上盖商业业项目各项注注意点地铁上盖商业业物业与地铁铁连接通道一个地铁站至至少有3-4个出入口，是是否能吸引顾顾客从商场的的连接通道经经过，除了购购物中心自身身的吸引力与与地理位置之之外，连接通通道的设计是是否便利科学学对于吸引大大量事先无明明确购物目的的的乘客走入入商场，具有有相当重要的的作用；乘客为了躲避避寒冷的冬季季和酷热的夏夏季，冬夏季季往往选择从从舒适恒温的的室内商场穿穿行；而春秋秋二季，无购购物目的的乘乘客往往选择择穿越室内距距离最短的出出口至地面，，以避免嘈杂杂的环境和浑浑浊的地下空空气，需要更更多吸客手段段；地下通道天桥廊道地铁上盖商业业项目各项注注意点通过地下商场场与地铁站连连接的商业项项目，应设法法消除顾客的的压抑感和拥拥挤感，例如如层高不要过过低，连接通通道要足够宽宽阔；上海港汇广场场的地铁连接接通道宽达10米，比许多同同类项目宽了了1倍；而且通道道入口的设计计让客人觉得得有亲切感并并乐于进入；；并通过人性化化设计和全面面的标识系统统解决地下建建筑方向感差差且有幽闭感感等问题；上海IFC还出资将地铁铁通道装饰得得和地下商场场的色调一致致；对于地