土地一级开发项目成本预算

土地一级开发项目成本测算

北京京投土地项目管理咨询股份有限公司

二零零六年五月

前言《北京市土地一级开发及管理培训教材》作为对当前北京市土地一级开发模式和体系的系统梳理、归纳和总结，目的是推动土地开发和城市建设更加科学、规范和有序，进而推动北京城市化和城市现代化的进程。本次交流学习主要是从土地一级开发成本的概念、成本的构成、其测算依据和测算报告的编制等方面进行归纳和阐述，旨在对土地一级开发成本测算进行系统化、规范化梳理。土地一级开发项目的成本测算一、土地一级开发项目成本的概念二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制一、土地一级开发项目成本的概念

◆土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用

（三）公共区域市政基础设施建设费用

（四）区域内公共环境景观建设费用

（五）区域内公共配套设施建设费用

（六）工程建设其他费用

（七）管理费

（八）财务费用

（九）销售费用

（十）应纳税费

（十一）不可预见费

三、土地一级开发项目的成本测算依据

（一）项目前期费用包括：项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘等费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理服务费工程保险费（一）项目前期费用项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→

测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆项目建议书、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（一）项目前期费用委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》[2004]中规协秘字第022号，作为城市规划设计计费的参考依据。

（一）项目前期费用3.工程勘察、测绘等费用→

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。根据该文件的相关规定核算工程勘察、测绘等费用。（一）项目前期费用4.环境影响评价分析费用→2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格[2002]125号文。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。（一））项目目前期期费用用5.交通影影响评评价分分析费费用→北京市市规划划建设设委员员会早早在2001年年就发发布了了《关于于对部部分新新建项项目进进行交交通影影响评评价的的通知知》市市规发发[2001]1001号。规定定需要要进行行交通通影响响评价价的项项目需需由项项目业业主方方委托托符合合资质质的设设计或或咨询询机构构进行行交通通影响响评价价，并并按照照《北北京市市建设设项目目交通通影响响评价价准则则和要要求》》编制制咨询询报告告。进进行建建设项项目交交通影影响评评价咨咨询工工作的的机构构应具具有城城市规规划和和交通通咨询询甲级级资质质。但但对委委托编编制交交通影影响评评价报报告的的取费费标准准没有有明确确规定定，实实践中中可以以参照照委托托规划划设计计咨询询的标标准及及市场场行情情协商商（目目前收收费标标准通通常在在0.5～2元元/平平米不不等）。（一））项目目前期期费用用6.地震影影响评评价分分析费费用→2002年年1月月1日日起施行行、中中华人人民共共和国国国务务院令令第323号公布布的《《地震震安全全性评评价管管理条条例》》规定定：新新建、、扩建建、改改建建建设工工程，，依照照《中中华人人民共共和国国防震震减灾灾法》》和本本条例例的规规定，，需要要进行行地震震安全全性评评价的的，必必须严严格执执行国国家地地震安安全性性评价价的技技术规规范，，确保保地震震安全全性评评价的的质量量。建建设单单位应应当将将建设设工程程的地地震安安全性性评价价业务务委托托给具具有相相应资资质的的地震震安全全性评评价单单位。。地震震安全全性评评价单单位对对建设设工程程进行行地震震安全全性评评价后后，应应当编编制该该建设设工程程的地地震安安全性性评价价报告告。目目前，，全国国各省省市对对地震震安全全性评评价收收费标标准都都有不不同的的规定定，北北京市市的工工程可可依据据原北京京市市物物价价局局2002年年9月月18日日京京价价(收收)字字[2002]361号号文文件件《《关关于于地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准的的函函》》的有有关关规规定定进进行行核核算算。。（一一））项项目目前前期期费费用用7.地价价评评估估费费用用→1994年年12月月12日日，，国国家家计计委委和和国国家家土土地地管管理理局局联联合合发发布布了了““关关于于土土地地价价格格评评估估收收费费的的通通知知””，，通通知知规规定定：：““土土地地价价格格评评估估收收费费是是房房地地产产市市场场重重要要的的经经营营性性中中介介服服务务收收费费行行为为，，评评估估机机构构要要按按照照‘‘自自愿愿委委托托、、有有偿偿服服务务’’的的原原则则与与委委托托方方签签订订合合同同，，开开展展评评估估服服务务工工作作，，收收取取合合理理费费用用。。凡凡具具备备土土地地估估价价资资格格并并经经土土地地、、物物价价部部门门确确认认的的单单位位，，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，，对对土土地地价价格格进进行行评评估估，，并并按按本本通通知知的的规规定定收收取取土土地地评评估估费费。。””1997年年12月月1日日北北京京市市物物价价局局发发布布了了京价(房房)字[1997]第第398号文件件《关于于房地产产中介服服务收费费的通知知》，对我市市房地产产中介服服务收费费的有关关规定进进行了修修订，规规定“房房地产价价格评估估收费、、土地价价格评估估收费标标准实行行政府定定价，其其收费标标准按照照标的总总额采取取差额定定率分档档累进制制。（一））项目目前期期费用用8.工程设设计费费及施施工图图审查查费→工程设设计费费的测测算可可依据据2002年1月7日国国家计计委、、建设设部以以计价格格[2002]10号文文发布布的《《工程程勘察察设计计收费费管理理规定定》中的有有关标标准结结合项项目实实际情情况测测定。。→施工图图审查查是目目前基基本建建设程程序中中必须须的环环节。。2004年8月23日日，建建设部部134号号令发发布的的《房房屋建建筑和和市政政基础础设施施工程程施工工图设设计文文件审审查管管理办办法》》中再再次明明确规规定““施工工图未未经审审查合合格的的不得得使用用”。。但相相应的的图纸纸审查查收费费标准准，国国家没没有统统一规规定。。北京京市可可执行行市规发发[2001]761号号《关关于开开展施施工图图设计计文件件审查查工作作的通通知》》中第五五条““审查查收费费：在在国家家正式式下达达施工工图审审查收收费标标准前前，北北京市市的施施工图图审查查单位位暂按按国家家发展展计划划委员员会计价格格[1999]1283号文文件中中《工工程咨咨询人人员工工日费费用标标准》》执行。。”（一））项目目前期期费用用9.招标代代理服服务费费→原国家计计委关关于印印发《《招标标代理理服务务收费费管理理暂行行办法法》的的通知知计计价格格[2002]1980号文中明明确了了招标标代理理服务务收费费标准准。→我们据据此编编制了了招标代代理服服务收收费速速查表表，可以以方便便快捷捷地查查取收收费金金额。。（一））项目目前期期费用用10.工程保保险费费→建设部部和中中国保保险监监督管管理委委员会会于2005年年8月月出台台了《《关于于推进进建设设工程程质量量保险险工作作的意意见》》建质质[2005]133号号，，指出出：““建设设工程程质量量保险险是一一种转转移在在工程程建设设和使使用期期间由由可能能的质质量缺缺陷引引起的的经济济责任任的方方式，，它由由能够够转移移工程程技术术风险险、落落实质质量责责任的的一系系列保保险产产品组组成，，包括括建筑筑工程程一切切险、、安装装工程程一切切险、、工程程质量量保证证保险险和相相关职职业责责任保保险等等。其其中，，工程程质量量保证证保险险主要要为工工程竣竣工后后一定定期限限内出出现的的主体体结构构问题题和渗渗漏问问题等等提供供风险险保障障。””。可可见，，工程程建设设领域域涉及及到的的保险险品种种主要要有职职工意意外伤伤害险险（雇雇主责责任险险）、、设计计责任任险、、工程程质量量保修修保险险和建建筑（（安装装）工工程一一切险险。但但具体体费率率，市市场浮浮动较较大，，建设设工程程一切切险一一般为为投保保金额额的1%左左右，，第三三者责责任险险按比比例投投保。。但2004年年11月中中旬进进行的的北京京地铁铁4、、5、、10号线线建安安险及及第三三者责责任险险合同同费率率却是是5‰‰左右右。2005年年深圳圳地铁铁项目目中，，工程程质量量险和和运营营初期期的运运营险险合计计也低低至投投保金金额的的5‰‰，可可见目目前保保险业业竞争争是相相当激激烈的的。因因此在在项目目前期期阶段段，要要准确确估算算工程程质量量保险险费是是很困困难的的，可可以暂暂按建建安工工程造造价的的1%-2%估估算。。（二）征地、、拆迁费用包括：征地补偿费用用拆迁补偿费用用房屋拆迁评估估费拆除工程费用用古树保护及文文物古建修护护、还建费用用其它（二）征地、、拆迁费用1.征地补偿费用用→根据土地所属属的不同区域域及其被征用用前的不同用用地性质相应应发生不同的的征地费用。。→本市行政区域域内依法征用用农民集体所所有土地的，，根据2004年5月21日北北京市人民政政府令第148号公布的的《北京市建建设征地补偿偿安置办法》》进行补偿安置置。征地补偿偿费包括土地地补偿费和安安置补助费。。涉及青苗和和其他土地附附着物的，还还应当向所有有权人支付青青苗补偿费和和其他土地附附着物补偿费费。青苗是指指尚未收获的的农作物。其其他土地附着着物包括房屋屋、水井、道道路、管线、、水渠等建筑筑物、构筑物物以及林木和和其他经济作作物等。→本市征地补偿偿费实行最低低保护标准制制度。征地补补偿费最低保保护标准由市市土地行政主主管部门以乡乡镇为单位结结合被征地农农村村民的生生活水平、农农业产值、土土地区位以及及本办法规定定的人员安置置费用等综合合因素确定，，报市人民政政府批准后公公布执行。征征地补偿费最最低保护标准准应当根据社社会、经济发发展水平适时时调整。（二））征地地、拆拆迁费费用2.拆迁补补偿费费用◆根据房房屋所所属的的不同同区域域及其其不同同属性性相应应发生生不同同的拆拆迁补补偿费费用，，补偿偿原则则及依依据亦亦不同同。→集体土土地房房屋拆拆迁：：根据据2003年年6月月6日日北京市市人民民政府府令第第124号公布布的《《北京京市集集体土土地房房屋拆拆迁管管理办办法》》的相关关规定定进行行拆迁迁补偿偿费计计算。。→城市房房屋拆拆迁：：根据据2001年年11月1日北京市市政府府令第第87号公公布的的《北北京市市城市市房屋屋拆迁迁管理理办法法》的相关关规定定进行行拆迁迁补偿偿费计计算。。→按照上上述管管理办办法进进行房房屋拆拆迁时时，需需要对对被拆拆迁房房屋重重置成成新价价进行行评估估的，，应当当按照照关于发发布《《北京京市房房屋重重置成成新价价评估估技术术标准准》的的通知知京国国土房房管拆拆[2003]808号号文的标准执执行。（二）征征地、拆拆迁费用用2.拆迁补偿偿费用◆根据房屋屋的不同同用途相相应发生生不同的的拆迁补补偿费用用，补偿偿原则及及计算依依据亦不不同。→房屋拆迁评估估：根据《北京市房屋拆拆迁评估规则则（暂行）》》京国土房屋屋拆字[2001]1234号文进行房屋拆迁迁补偿价计算算。◆此外，拆迁补补偿费用还包包括搬家补偿偿、停产停业业损失、设备备（家电）移移装费补偿等等，因此需对对被拆迁区域域进行详实的的现况调查、、费用评估，，才能最终确确定。在不具具备详实调查查的前提下，，通过各种渠渠道获取基础础资料和对该该区域拆迁补补偿经验值也也是该部分费费用估算的重重要依据之一一。（二）征地、、拆迁费用2.拆迁补偿费用用→住宅房屋：《北京市房屋拆拆迁评估规则则（暂行）》》京国土房屋屋拆字[2001]1234号文进行拆迁补偿偿费计算。房屋拆迁补偿偿价=（基准准地价×Ｋ＋＋基准房价））×被拆迁房房屋建筑面积积＋被拆迁房房屋重置成新新价→非住宅房屋：：根据1234号文文及关于印发《北北京市非住宅宅房屋拆迁评评估技术标准准》的通知京京房地评字[1999]656号文文进行拆迁补偿偿费计算。非住宅房屋拆拆迁补偿价=区位价格××K1×K2×K3×建建筑面积+地地上物补偿价价（二）征地、、拆迁费用3.房屋拆迁评估估费→1997年12月1日，，北京市物价价局发布了《关于房地产产中介服务收收费的通知》》京价(房)字[1997]第398号文，对我市房地地产中介服务务收费的有关关规定进行了了修订，规定定“因征用拆拆迁对房屋进进行价格评估估的，按补偿偿价款金额的的1～1.5%向征用拆迁迁单位收取评评估费。”（二）征地、、拆迁费用4.拆除工程费用用→拆除工程费用用应按照工程程实际需要估估算拆除工程程量，并套用用相关估算指指标或概算定定额，充分考考虑渣土运输输、消纳等因因素进行测算算。（二）征地、、拆迁费用5.古树保护及文文物古建修护护、还建费用用→根据古树保护护方案和文物物古建的修护护、还建方案案，套用相关关估算指标或或概算定额，，充分考虑修修缮、保护、、还原等因素素进行费用测测算。（二）征地、、拆迁费用6.其它→指根据国家或或地方政府要要求在征地、、拆迁过程中中还需发生的的各种费用，，如：新增城城市用地费、、耕地开垦费费、耕地占用用税、菜田基基金、防洪费费、提前搬家家奖励、支援援重点工程费费等，根据相相关文件或地地方规定的标标准执行。（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用包括：场地平整费用用及为各二级开开发单位提供供施工临时供供水、供电设设施、临时道道路的铺设及及维护费用区域内永久性性道路、桥梁梁建设费用市政管线建设设费用(包括雨水、、污水、中水水、上水、电电力、天然气气、电信、热热力等)市政场站建设设费用(包括雨水泵泵房、燃气调调压站、热力力站、开闭站站、区域中水水站、区域管管理中央监控控室及涉及城城市安全的公公共设施等，，其建设费用用视规划情况况而定)配套公共设施施建设费用(区域内的交交通智能化系系统、公共共标识指示系系统、安防监监控系统、公公共卫生间、、垃圾收集转转运站、消消防站、派出出所、邮局等等)（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用◆本部分费用是是指在土地一一级开发区域域内，各二级级开发地块红线范围外的的公共区域的的市政基础设设施建设费用用。这是土地一级开发成成本中的另一一重要组成部部分。→应在不同阶段段根据控制性性详细规划，，或修建性详详细规划，或初步设计图图纸，或施工工图纸，参考考相应工程的的估算指标，或概算定定额，或预算算定额测定。。（四）区域内内公共环境景景观建设费用用包括：绿化（（花草、树木木的种植）、、微地形、艺艺术小品、喷喷泉、地下出出入口的处理理、休息座椅椅等。→本部分费费用是指指在土地地一级开开发区域域内，各各二级开开发地块块红线范范围外的的公共区区域的环环境景观观建设费费用。这这是土地地一级开开发成本本中的一一项重要要组成部部分，应应在不同同阶段根根据控制制性详细细规划，，或修建建性详细细规划，，或初步步设计图图纸，或或施工图图纸，参参考相应应工程的的估算指指标，或或概算定定额，或或预算定定额测定定。（五）区区域内公公共配套套设施建建设费用用包括：市市政管理理用房建建设费用用；机动动车停车车场（库库）、非非机动车车停车设设施建设设费用；；规划中中其它须须纳入土土地一级级开发成成本的公公共配套套设施建建设费用用。→在不同阶阶段根据据控制性性详细规规划，或或修建性性详细规规划，或或初步设设计图纸纸，或施施工图纸纸，参考考相应工工程的估估算指标标，或概概算定额额，或预预算定额额测定。。（六）工程程建设其他他费用包括：工程监理费费竣工图编制制费建设期区域域管理费用用项目竣工后后移交管理理单位前的的维护管理理费用项目后评价价费用其他（六）工程程建设其他他费用工程监理费费→1996年年1月16日，北京京市建委发发布了《北京市工工程建设监监理费收费费标准实施施办法》(京价收1996第第043号号)，规定：实实行监理的的工程，监监理费按工工程的总造造价百分比比计取，用用插入法计计算。建设设前期阶段段按工程概概预算的0.1-0.2％计计取。（六）工程程建设其他他费用2.竣工图编制制费→2002年年国家发展展计划委员员会和建设设部联合发发布的《工程勘察察设计收费费标准》[2002]中《工程设设计收费标标准》1.0.16条规定：：编制工程程施工图预预算的，按按照该建设设项目基本本设计收费费的10%收取施工工图预算编编制费；编编制工程竣竣工图的，，按照该建建设项目基基本设计收收费的8%收取竣工工图编制费费。（六六））工工程程建建设设其其他他费费用用3.建设设期期区区域域管管理理费费用用→包括括安安保保、、环环境境保保洁洁、、临临时时绿绿化化、、美美化化等等费费用用。。这这部部分分费费用用在在项项目目建建设设初初期期很很难难估估算算。。不不同同的的土土地地一一级级开开发发项项目目建建设设区区域域的的面面积积、、基基本本状状况况、、区区域域周周边边的的环环境境一一定定后后，，即即基基本本明明确确每每年年需需要要多多少少保保安安、、保保洁洁人人员员进进行行公公共共区区域域的的管管理理，，需需要要做做多多少少面面积积的的临临时时绿绿化化，，整整个个区区域域的的建建设设期期几几年年等等，，再再据据以以测测算算相相应应费费用用。。（六六））工工程程建建设设其其他他费费用用4.项目目竣竣工工后后移移交交管管理理单单位位前前的的维维护护管管理理费费用用→这部部分分费费用用主主要要是是由由于于目目前前土土地地一一级级开开发发项项目目完完成成后后，，形形成成了了大大量量的的资资产产，，而而这这些些资资产产的的管管理理主主体体比比较较复复杂杂，，例例如如：：道道路路、、水水、、电电、、（（天天然然））气气、、热热、、交交通通设设施施、、园园林林景景观观绿绿化化设设施施等等都都分分别别归归属属不不同同的的管管理理单单位位，，产产权权移移交交尚尚未未有有规规范范的的模模式式和和程程序序。。这这就就造造成成在在土土地地一一级级开开发发任任务务基基本本完完成成后后，，可可能能还还会会对对资资产产进进行行一一段段时时间间的的照照管管，，对对有有些些项项目目还还要要从从社社会会利利益益角角度度出出发发，，进进行行运运营营。。为为此此，，土土地地一一级级开开发发主主体体还还要要支支出出一一笔笔管管理理费费和和运运营营费费。。这这笔笔费费用用根根据据不不同同一一级级开开发发项项目目的的情情况况，，千千差差万万别别，，不不一一而而足足，，须须慎慎重重对对待待，，认认真真估估算算。。（六）工工程建设设其他费费用5.项目后评评价费用用→指在土地地一级开开发工作作完成后后，由土土地一级级开发主主体组织织，委托托专业咨咨询公司司从经济济效益、、社会效效益、环环境效益益出发对对整个土土地一级级开发项项目和开开发过程程进行公公正、客客观的评评价。该该费用可可参考国国家有关关工程咨咨询的收收费标准准（计价价格1283号号文）进进行测算算。（六）工工程建设设其他费费用6.其他→指其他他和工工程建建设相相关但但未归归属前前述项项目的的其他他相关关费用用，按按预计计发生生的项项及相相关文文件估估算。。例如如：委委托代代建的的项目目还会会发生生“代代建工工程管管理费费”，，参京发发改改[2004]298号号文文关关于于印印发发《《北北京京市市政政府府投投资资建建设设项项目目代代建建制制管管理理办办法法（（试试行行））》》的的通通知知执行行。。（七七））管管理理费费指土土地地一一级级开开发发主主体体在在土土地地一一级级开开发发全全过过程程中中所所发发生生的的管管理理费费，，包包括括土土地地一一级级开开发发的的建建设设期期和和代代政政府府进进行行土土地地出出让让的的销销售售期期。。该该费费用用应应根根据据项项目目的的具具体体情情况况和和土土地地一一级级开开企企业业的的管管理理水水平平、、资资源源投投入入情情况况等等进进行行核核算算。。→2005年年8月月3日日，，市市国国土土局局发发布布了了关于于印印发发《《北北京京市市土土地地储储备备和和一一级级开开发发暂暂行行办办法法》》的的通通知知京京国国土土市市[2005]540号号文文，其其中中第第十十三三条条规规定定：：土土地地储储备备机机构构负负责责实实施施土土地地开开发发的的，，由由土土地地储储备备机机构构负负责责筹筹措措资资金金、、办办理理规规划划、、项项目目核核准准、、征征地地拆拆迁迁及及大大市市政政建建设设等等手手续续并并组组织织实实施施。。其其中中通通过过招招标标方方式式选选择择开开发发企企业业负负责责土土地地开开发发具具体体管管理理的的，，开开发发企企业业的的管管理理费费用用不不高高于于土土地地储储备备开开发发成成本本的的2%。。以以招招标标方方式式确确定定开开发发企企业业后后，，土土地地储储备备机机构构应应当当与与中中标标开开发发企企业业签签订订土土地地一一级级开开发发管管理理委委托托协协议议。。（八）财财务费用用指一级开开发过程程中所发发生的相相关财务务费用。。→其测算依依企业（（或项目目）的资资本结构构和融资资能力不不同而有有不同的的融资方方案，因因此融资资渠道、、金额和和期限完完全不同同，其融融资成本本应视具具体情况况分别测测算。→根据项目目开发实实施方案案中开发发进度、、时序的的安排，，相应地地做出投投资计划划，绘出出资金流流入流出出的现金金流量图图，并据据此相应应地计算算预计发发生的财财务费用用。（九）销售售费用包括土地一一级开发主主体为提升升开发区域域的土地价价值，吸引引二级开发发商和最终终用户，完完成土地出出让任务，，尽快收回回开发成本本而进行的的策划、推推广活动，，和因此发发生的各种种广告、宣宣传费用等等。→