城市选择的策略2

城市选择策略的思考集团企划部城市选择策略的思考

介绍提纲第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析

第二部分、对于非核心城市的发展策略

第三部分、对于集团城市选择策略的建议第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析

1、对于全国市场周期的判断全国人均GDP增长趋势（85年-2000年）99年出现拐点，预示经济进入新一轮快速增长期全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年）99年增速加快，成为国民经济的重要产业单位：美元单位：亿元全国商品住宅销售量（86年-2000年）单位：万平方米全国商品住宅均价走势力（91年-2000年）单位：元/平方米98年后出现了量升价升的走势，预示着中国房地产市场新一轮行情的来临

从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。小结：2、集团已进入/计划进入城市的各项

经济指标的分析

第一部分说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：

核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项经

济指标的排名均占据前4位。6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都6城市。11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。市区人口指标比较2000年国民生产总值（GDP)指标比较对全国GDP增长的贡献率核心城市22%6城市23%11城市36%核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。99-2000年人均GDP指标比较11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高48%。2000年全国各大城市的人均GDP排名中，核心城市排进前5位，11个城市中的非核心城市有5个城市排进前20位，成都、长春排位在20名之外。核心城市的人均GDP增速高于11个城市的增速，且基数远大于11个城市中的非核心城市。99-2000年人人均可支配配收入指标标比较单位：元元10.4%7.5%8.7%7.3%核心城市市的人均均可支配配收入的的平均值值比11个城市市的平均均值高50%。。除核心城城市的人人均可支支配收入入增速与与城市经经济增速速（人均GDP增增速）相接近，，其它非非核心城城市人均均可支配配收入增增速滞后后于城市市经济增增速99-2000年房地地产投资资额比较较单位：元元核心城市6城市11城市全国99年1409141419594103占全国比重34%34.5%47.7%2000年1678164923484902占全国比重34%33.6%47.9%无论是核核心城市市还是11个城城市在房房地产市市场的投投入资源源的增速速与全国国市场的的发展趋趋势保持持一致，，说确各各地市场场均未出出现市场场异常超超速发展展或过热热的现象象；非核心城城市的房房地产投投资额增增速基本本均快于于核心城城市，一一方面是是由于基基于较低低基数的的增长，，但在经经济增长长及收入入增长速速度慢于于房地产产投资额额增速的的情况下下，非核核心城市市的房地地产市场场发展空空间就显显得有限限。99-2000年商品品房销售售量比较较核心城市6城市11城市全国99年29543193459814557占全国比重20.3%22%31.6%2000年35693948554916984占全国比重21%23%32.7%单位：万万平方米米核心城市市GDP总量占占全国总总量比重重为12.4%，商品品房销售售量占全全国比重重为21%，说说明经济济越发达达的城市市其房地地产市场场活跃程程度越甚甚，倍数数效应明明显；2000年核心心城市对对全国商商品房销销量增量量的贡献献率为25.3%，高高于非核核心城市市的14%。99-2000年商品品房销售售额比较较单位：万万元各城市的的商品房房销售额额增幅均均快于销销量的增增幅，说说明11个城市市基本呈呈价升量量增的态态势；2000年核心心城市对对全国商商品房销销额增量量的贡献献率为50%，，高于非非核心城城市的18%。。核心城市市的各项项指标在在11城城市的占占比分析析（2000年数数据）核心城市/11城市市区人口46.9%GDP57.3%房地产投资额71.5商品房销售量64.3%商品房销售金额76.6%小结：核心城市市在全国国房地产产市场占占据了重重要份额额，其自自身增长长对全国国房地产产市场发发展的拉拉动作用用明显。。近2年，，核心城城市在全全国房地地产市场场的份额额呈上升升趋势。。核心城市市各项经经济指标标的增速速不仅快快于全国国增速，，且基本本快于11个城城市中非非核心城城市的增增速。3、集团各分分公司对对集团的的利润贡贡献分析析第一部分分各地公司司地产业业务98-2000年年结算销销售收入入总和构构成总额=58.34亿元元深圳、北北京、上上海占到到总销售售收入的的71%各地公司司地产业业务98-2000年年结算销销售净利利润总和和构成总额=6.29亿元深圳、北北京、上上海占到到总销售售净利润润的83%小结：京、、沪、深深3个核心城市市市场是是集团目目前的主主要市场场。京、沪沪、深3个核心城市市市场是是集团利利润的主主要来源源。4、同竞争对对手的房房地产业业务经营营情况的的比较分析第一部分分深圳沈阳北京上海天津广州中国海外外2000年销售售24.3万平平方米，，地产业务务收入27亿港港元，实现利润润2.68亿港港元大连万达集团团在大连2000年销售售面积约约100万万平方米米，销售售额30亿，并向北京京及江浙浙一带拓拓展万科7地12个个项目，，2000年销销售53.65万平平方米，，销售额额23亿亿元，实现现利润2.4亿亿元注：万达数据据来自其其公司网网页及其其董事长长王健林林的采访访资料中国海外外数据来来自其2000年的业业绩公报报各地发展展商与万万科当地地公司比比较销售额（亿元）销售量（万平方米）利润（亿元）北京公司3.416.490.3万通9.237.63华远24（合同金额）30.641.3深圳公司9.7418.921.25金地5.8注：金地公开开的财务务数据仅仅到2000年年上半年年，仅了了解到全全年销售售额小结：从集团团层面比比较，竞争对手手往往专专注于一一个或几几个核心心城市的的市场拓拓展，其其取得的的经营业业绩并不不比我们们差。从核心心城市市市场的层层面同竞竞争对手手比较，，除深圳圳外与当当地主要要竞争对对手还有有很大的的差距。。5、核心城市市市场的的发展空空间分析析第一部分分核心城市市占当地地市场的的份额目前核心心城市的的业务增增长状况况对比深圳上海北京天津沈阳集团各地市场增速12.7%5.2%75.8%51.7%41.5%16.7%各分公司业务增速55.1%14.8%22.1%4.1%254.4%40.9%深圳上海北京天津沈阳集团各地市场增速20.3%8.7%53.1%55.3%34.2%19.6%各分公司业务增速9.2%11.7%40.3%23%158.5%25.2%销售量销售额*注：：集团增增速是与与全国增增速作对对比，下下同当地前5名发展展商所占占的市场场份额分分析上海99年排名名前5位位的发展展商销售金额（万元）市场份额（%）销售金额（万M2）市场份额（%）中环投资开发公司805932.09绿地集团26.152.1绿地集团735121.91大华集团24.551.97大华集团730191.89中环投资开发公司22.511.81中星集团609201.58中星集团18.71.5上投房地产482291.25金桥房地产17.111.38平均672551.74平均21.81.75上海2000年年发展商商排名统统计尚未未完成，，故以99年排排名作为为比较基基础。北京无发发展商排排名的统统计，故故只能以以楼盘销销售排名名替代。。深圳公司司已在当当地占据据了第一一的市场场份额，，故不在在此作分分析。北京2000年年销售额额排名前前5位的的楼盘现代城华清嘉园世纪城科技会展中心阳光100平均销售金额（亿元）19.81312.5101013市场份额（%）4.212.712.662.122.122.77小结：集团在各各地市场场的销售售量增长长较快，，但部分分分公司司在销售售金额方方面的增增长并未未跑赢大大势。在部分分城市我我们的市市场份额额增长较较慢甚至至减退，，在核心城城市市场场同位于于第一集集团的发发展商相相比我们们还有提提高份额额的发展展空间。第一部分分总结1、我们们已选择择的城市市是正确确的，这这些城市市基本面面好，增增速快于于大势，，占领领这些城城市的市市场能有有利于确确立集团团在全国国的领先先地位。。2、集团团现有的的的资源源过于分分散，造造成了资资源的利利用效率率同竞争争对手相相比并未未占据优优势，在在部分核核心城市市的市场场份额较较小，难难以进入入当地发发展商的的第一阵阵营。3、鉴于于核心城城市在市市场份额额及增长长贡献率率方面的的指标均均大大优优于非核核心城市市，集团团可考虑虑资源向向核心城城市倾斜斜，原因因有以下下几点：：核心城市市所占市市场份额额大，在在核心城城市提高高份额有有利于确确立集团团在全国国的领先先地位。。随着经济济步入新新一轮增增长周期期，核心心城市的的“马太太效应””将日益益明显，，人才、、投资向向这些城城市聚集集，为当当地房地地产市场场带来更更大的发发展空间间。土地政策策的变更更将对会会加大在在核心城城市开发发的资源源投入成成本，故故当务之之急是加加大在核核心城市市的土地地储备力力度，把把握住先先机。第二部分分、对于于非核心心城市的的发展策策略对于已进进入/计计划进入入的7个个非核心心城市的的策略1、7个个非核心心城市是是集团利利润的重重要来源源2、大力力提高在在核心城城市的市市场地位位，在未未来5年年之内，，成为当当地市场场的第第一集团团，确立立规模优优势。对于未进进入的非非核心城城市的策策略方法：对可能能进入的的非核心城城市进行行筛选。。筛选标准准：同时在在人口、、人均GDP、、人均可可支配收收入、房房地产投投资额、、商品房房销售量量/额、、均价六六项指标标（2000年年）排名名前20名的城城市中，，集团尚尚未考虑虑进入的的城市。。筛选结果果：杭州、福福州、青青岛有潜力城城市宁波（均价未未达标））无锡（均价未未达标））苏州（均价未未达标））厦门（人口未未达标））备注1、我们们目前在在东部沿沿海省份份重要城城市除青青岛、济济南、杭杭州、福福州、厦厦门外基基本覆盖盖2、我们们认为可可能重要要的城市市在筛选选中落选选的原因因：西安：人均GDP排在在第30位，销销售额排排在第27位重庆：人均GDP排在在第35位郑州：人均可支支配收入入排在第第25位位，人均均GDP排在第第位位济南：商品房销销售量排排在第23位，，商品房房销售额额排在第第23位位但重庆作作为直辖辖市，包包括万县县等辖区区，幅员员辽阔，，人口众众多，感感觉市区区的人均均收入和和购房需需求是很很大的，，其销售售额及销销售量2000年分别别位列第第5和第第9位，，证明市市场发展展空间很很大，万万科应重重点考虑虑对于可能进入入的非核心城城市的进入前前提条件的考考核：l城市本身地位位与辐射力当地房地产市市场的的活跃跃程度当地政府的欢欢迎与重视程程度l集团本身的管管理跨度和资资源支持一旦选定，即即运用品牌优优势，迅速介介入，提高集集团的市场份份额及影响力力。第三部分、对对于集团城市市选择的建议议1、在市场进入入新一轮增长长期、竞争对对手制定扩张张计划的同时时，万科面临临的首要问题题是在市场份份额、收入、、盈利能力上上的扩张。2、集团在城市的的选择上不应应只追求扩大大城市的覆盖盖面，而应考考虑适当加强强对核心城市市的资源投入入，业务发展展重心向核心心城市倾斜，，通过迅速提提高核心城市市的市场份额额以确立集团团在全国的领领先地位。3、通过以核心城城市为中心，，辅以非核心心城市，形成成城市线的组组合，以分散散集团的经营营风险。4、通过在已已有城市加强强土地储备，，扩大供销能能力，可更经经济地摊低管管理费用和品品牌投入。9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。04:27:1204:27:1204:2712/23/20224:27:12AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:27:1204:27Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。04:27:1204:27:1204:27Friday,December23,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:27:1204:27:12December23,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。23十十二月20224:27:12上午午04:27:1212月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月224:27上午午12月-2204:27December23,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/234:27:1204:27:1223December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。4:27:12上午午4:27上午午04:27:1212月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。04:27:1204:27:1204:2712/23/20224:27:12AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2204:27:1204:27Dec-2223-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。04:27:1204:27:1204:27Friday,December23,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2204:27:1204:27:12December23,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。23十二二月20224:27:12上上午04:27:1212月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月224:27上上午12月-2204:27December23,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/234:27:1204:27:1223December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。4:27:12上上午4:27上上午04:27:1212月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-