社区商业步行街开发及运营培训讲义

社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义鹿茵翠地规划创新—可体验环境根据项目理念设计要求，为了突出度假氛围，鹿茵翠地的园林构思重点考虑东南亚巴厘岛风格。为了体现巴厘岛的神韵，在有限空间内设计出精品园林，新世界地产委托泰国greenarchitects公司设计整个园林。理想居住社区整体营造理论及其在千亩大盘中的应用1000亩体验式生态文化型大型居住区规划设计与建筑策划创新课题课题研究人员：杨宝民、李敏、罗展帆、郑东明、张立建课题研究的创新1、房地产开发、景观、建筑、旅游、医疗保健、社区体育多学科专家协同。2、以华南板块作为重要研究目标，提取华南板块与深圳板块重要经验。理想居住社区整体营造理论理想居住社区整体营造是指强化居住社区各构成要素及其相互关系，完善居住社区的各层次结构（地域社会结构、生活活动结构、归属感与凝聚力强的居住生活空间，力图实现社区社会文化环境合自然环境的协调与可持续发展的连续创作与实践过程。理想居住社区整体营造的研究内容

（1）与社会政治、经济文化及居民生活、行为心理需求的发展与特征相适应、有利于促进社区主体间交往的物质形态空间建构的研究；（2）体现社会公平与民主参与的、科学的社区组织管理、规划设计、开发建设的机制建构研究;（3）有利于居住空间环境生态化、可持续发展的技术与资源利用研究等;（4）知识型社区服务理论的研究与应用，社区文化的建立与完善。千亩大盘规划理念的创新

传统的规划方法，对于居住的基本功能考虑较多，已经形成比较成熟的规划理论。面对生态居住社区的新要求，面对人们在居住社区平衡身心和商业等功能的迫切要求，旅游规划与商业规划方法受到重视，将生态旅游规划、商业规划与建筑规划相结合，设计新型大社区已经成为新的方法。社区商业分类划分为5万平方米以上区域型社区商业中心和社区型商业中心（邻里中心）1.酒店和商业街区及集中商业结合区域型能够形成综合体。2.与批发商圈相邻的社区商业中心（以长春1500亩大盘与家居商圈相邻为例）3.与零售商圈相邻的社区商业中心4.相对独立社区大盘社区商业（北京世纪城，深圳华侨城纯水岸）案例类型型1社区商业业街区和和五星级级酒店组组合１．深化化千亩大大盘研究究，提升升居住文文明水平平，形成成品牌连连锁开发发新格局局。２．体验验式社区区商业步步行街与与会所一一体化运运作，形形成社区区商业与与文化中中心。３．引进进深圳物物业管理理顾问，，通过将将星河湾湾物业管管理体系系和酒店店管理结结合，丽丽江物业业管理可可以达到到新的高高度，新新摩尔拥拥有高品品质大盘盘物业管管理体系系知识产产权，达达到深圳圳物业管管理水平平。杨宝民与与李敏先先生千亩大盘盘和商业业街区案案例之一一

长沙沙碧桂园园威尼斯斯城位于长沙沙县城,总占地近近万亩商业规划划五星星级酒店店与社区区商业街街区五星级酒酒店碧桂园设设立很多多别墅,拥有高高消费群群体,同同时设立立县城非非常高档档的五星星级酒店店,带动动大盘档档次提升升。商业规划划与招商商存在的的问题商业规划划不理想想,项目目商业价价值下降降导致施工工中改建建的浪费费案例类型型2普通社区区商业的的经营模模式500-1000平方方米社区区超市+社区服服务业态态一般人口口在2000-5000人之之间案例类型型3上海松江江泰晤士士小镇—餐饮休闲闲商业旅旅游结合合泰晤士小小镇位于于松江新新城开发发区西区区居住区区组群以以及新城城市商务务中心区区之间.文诚路与与滨湖路路交际口口,并通过文文诚路、、思贤路路和嘉松松公路与与市区贯贯通.总占地面面积面积积33万平方米米.(1平方公里里),于2002年10月20日由上海海市市长长韩正和和英国商商务部部部长休伊伊特女士士剪彩开开始建造造。大盘规划划思想的的创新-小镇生活活—阿特金斯斯--李剑波先先生项目总体体规划泰晤士小小镇作为为松江新新城核心心区之一一，由英英国阿特特金斯公公司规划划设计，，定位于于典型英英国风格格小镇,有取舍地地移植了了英国泰泰晤士河河边小镇镇的规划划理念与与建筑风风貌，追追求“人人与自然然和谐共共存”的的美好场场景。项目建筑筑风格——英式建建筑风貌貌泰晤士小小镇设计计充分发发挥松江江良好的的生态环环境基础础，引入入英国泰泰晤士河河边小镇镇风情和和住宅特特征，体体现松江江新城浓浓烈的现现代化、、国际性性、生态态型以及及旅游文文化气息息。项目商业业规划英国泰晤晤士主题题文化大大盘.配备10万平方米米左右宾宾馆、超超市、餐餐厅、电电影院等等综合设设施1平方公里里的小镇镇，除了了教堂、、市政厅厅、中学学、商业业街等功功能性社社区公建建设施外外，还建建有会所所、幼儿儿园、影影院、超超市等社社区配套套设施，，配套设设施在点点缀之整整体风格格的同时时，亦满满足和丰丰富了民民居的日日常生活活。公建建设施和和商业服服务设施施占总建建筑面积积的２８８．６％％。项目生活活配套泰晤士小小镇商业业区6万平方米米，将锁锁定“婚婚庆服务务产业””、“情情景会展展产业””、“文文化创意意产业””三大产产业，以以及辅助助这些产产业的““餐饮、、酒吧、、娱乐、、住宿””等配套套服务业业。公共设施施图片松江美术术馆和电电影院典型商业业示例超市休闲餐饮饮—大型型餐厅全湖景球球形翠晶晶餐厅位位于扇形形中央绿绿化带东东侧的人人工岛上上，紧靠靠游艇码码头，与与面积约约400亩的华亭湖湖相邻，环环境优美，，秀色可餐餐。餐厅以以半球形的的玻璃结构构建成，顾顾客可以在在用餐的同同时，透过过玻璃窗欣欣赏华亭湖湖和松江新新城区的美美景。餐厅总占地地面积：716m2总建筑面积积：1243m2。有地上建建筑2层。2楼有4个包房，可可容纳80人左右，一一层是可容容纳约125人左右的大大厅。预计五月一一日前正式式开业.目前只是内内部营业接接待政府官官员.营业后人均均消费:一层大厅80元,二楼包房100元案例类型4专业MALL与社区商业业结合北京中国皮皮革城与社社区商业结结合项目占地600亩开发面面积100万平方米物业类型五星级酒店店与快捷酒酒店、专业业皮革城，，写字楼，，社区大盘盘与社区商商业结合新摩尔公司司2007年底论证，，2008年初由深深圳中汇建建筑设计事事务所设计计区域型购物物中心与综综合体的研研究方法市场调查与与可行性研研究：1.对社区区人口结构构与周边3公里半径径人员状况况进行细致致研究。2.研究当当地消费习习惯与消费费文化。3.调研当当地建筑文文化特点与与风俗习惯惯商业与房地地产的结合合点—购物物中心与步步行街购物中心投投资巨大，，投资回收收期长，财财务风险较较大，发展展商作大型型购物中心心决策必须须进行周密密的市场调调研，对社社会购买力力与城市商商业环境进进行认真论论证，超越越社会购买买力要求，，建设过多多的商业中中心势必导导致项目失失败。可行行性性研研究究包包括括如如下下内内容容：：1.1用地地选选择择（一一））用用地地区区位位和和交交通通人人口口状状况况（二二））用用地地经经济济状状况况，此此外外对对竞竞争争对对手手需需要要进进行行详详细细分分析析。。（三三））用用地地物物理理状状况况重点点考考虑虑用用地地形形状状，，用用地地的的完完整整性性，，用用地地的的可可进进入入性性。。1.2类类型型和和规规模模确确定定根据据区区域域经经济济发发展展水水平平和和未未来来发发展展趋趋势势，，竞竞争争对对手手情情况况，，而而后后明明确确市市场场定定位位，，最最后后考考虑虑辐辐射射半半径径与与社社会会购购买买力力1.3承承租租户户与与制制定定承承租租政政策策青岛岛颐颐和和星星苑苑项项目目周周边边有有大大型型购购物物中中心心，，因因此此只只是是设设置置社社区区商商业业街街区区购物物中中心心与与步步行行街街可可行行性性研研究究1.4金金融融支支持持与与财财务务分分析析（１１））购物物中中心心的的位位置置能能否否获获得得足足够够的的商商业业销销售售和和利利润润，，在在市市场场上上是是否否有有竞竞争争力力。。（２２））购物物中中心心是是否否能能够够租租出出去去，，有有足足够够的的承承租租户户交交纳纳足足够够的的租租金金。。（３３））对资资本本投投入入、、远远期期收收益益、、经经营营成成本本、、税税收收、、管管理理费费和和更更新新装装修修费费用用的的评评价价。。1.5购购物物中中心心人人才才需需求求分分析析与与人人才才经经营营建建议议培育育高高级级购购物物中中心心管管理理人人才才是是贯贯彻彻企企业业发发展展战战略略的的根根本本保保证证，，由由于于商商业业竞竞争争日日趋趋激激烈烈，，商商业业人人材材普普遍遍出出现现短短缺缺。。１.6购购物物中中心心发发展展战战略略建建议议购物物中中心心发发展展战战略略关关系系企企业业成成败败，，购购物物中中心心必必须须从从战战略略上上回回答答，，如如何何为为客客户户提提供供满满意意服服务务，，如如何何与与商商户户建建立立长长期期共共赢赢关关系系，，不不仅仅要要在在招招商商上上取取得得成成功功，，更更重重要要在在运运营营上上能能够够长长期期吸吸引引客客户户光光顾顾，，走走可可持持续续发发展展之之路路，，而而不不是是开开业业轰轰动动一一时时，，采采取取种种种种骗骗术术套套取取商商户户保保证证金金，，然然后后迅迅速速倒倒闭闭引引起起和和商商户户种种种种纠纠纷纷。。如何进进行社社区商商业定定位？？如何何科学学确定定社区区商业业规模模？根据市市场调调查情情况和和企业业资源源整合合能力力确定定社区区商业业规模模一般区区域型型购物物中心心10万平方方米以以内社区商商业中中心4万人规规模社社区商商业总总规模模在5万平方方米以以内其其中中集中中零售售面积积在1.5万平方方米以以内普通1万人规规模社社区在在2万平方方米以以内，，其中中集中中；零零售面面积5000平方米米左右右北京苹苹果社社区——临近近CBD北京苹苹果社社区，，位于于北京京东南南三环环，这这个区区域在在北京京的城城市功功能很很大程程度上上可以以说是是中央央商务务区的的后花花园，，聚集集了多多个大大规模模住宅宅项目目。苹苹果社社区总总占地地16万平方方米，，建筑筑总规规模是是70万平平方方米米，，住住宅宅的的售售价价在在7000元/平方方米米以以上上。。苹苹果果街街由由““苹苹果果商商业业街街””和和““苹苹果果二二十十二二院院街街””组组成成，，是是北北京京著著名名房房地地产产项项目目4万平平米米苹苹果果商商街街位位于于转转基基因因苹苹果果南南侧侧，，是是由由2万平平米米独独立立的的苹苹果果二二十十二二院院街街和和北北侧侧底底商商商商业业街街与与组组成成的的一一条条体体验验式式现现代代商商街街，，充充分分诠诠释释““自自然然、、人人文文、、现现代代””的的特特质质，，为为CBD带来了独特的的人文氛围。。街区介绍2万平米独立的的苹果二十二二院街，其商商业形态是一一种特定的商商业形态，是是以休闲和文文化产业为主主的特定商业业形态，可以以有画廊、美美术馆、书吧吧、酒吧、餐餐吧、茶吧、、咖啡吧等，，这些商业形形态需要这样样的具有人文文气质的院落落空间来完成成。同时，街街北底商商业业规划有银行行、中小西餐餐厅、大型中中餐厅、苹果果数字多厅影影城、大型KTV娱乐城、名品品店、精品超超市、连锁型型洗衣店、冰冰淇淋店、、、美容中心、、健身会所、、邮局等，对对院街商业业业态进行补充充，街南街街北互为对应应，商业价值值成倍提升。。底商地下一层层：2000平米运动超市市、3000平米生活超市市、500平米会所、游游泳池等配套套设施规划院院街地下一一层：主要为为物流通道和和库房，院街街商铺的功能能用房。购物中心和步行街招商计计划购物中心或步步行街业态规规划与经营计划，后后做招商营销销宣传计划，，为保障大商商家及供应商商利益，发展展商要做好细细致的准备工工作。商业运营公司要确确定招商时间间安排、主要要招商场所、、主要招商骨骨干、主要招招商活动、招招商费用，并并得到发展商商的支持。开开展实际招商商工作之前，，首先确定招招商条件，然然后确定商家家档次、规模模。招商专家青山山正人招商工作1、招商工作作流程是什么么2、如何制定定招商工作进进度表3、招商工作作中各种表格格汇总分析4、招商部岗岗位责任制5、如何强化化培训招商部部员工招商工作流程程1.制定招商商计划2.确定招商商团队3.主力店招招商【提前准准备】4.分散品牌牌商户招商(需要把握好好招商时机，，根据入口人人口情况进行行集中宣传】】招商进度表根据开业时间间采用倒推方方法做好进度度表一般开业前预预留三个月装装修时间一般开业前半半年作为品牌牌商户集中招招商时间，可可以集中开展展相关招商活活动长沙奥林匹克克购物中心项项目开发进度度建议科目内容和时间具体业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2007年９月－１０月商业建筑策划三个月两个月内提交初步方案12月结束招商摸底与主力店招商四个月主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案10—12月商业视觉形象VMD与初步装饰方案一年2008年3月－６月建筑方案设计阶段六个月12月—2008年４月招商工作展开一年半施工图设计四个月４月—8月工程开工8月施工准备一个月时间2008年3月开工具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2008年９月装饰方案设计八个月２００９年１－８月工程封顶９月2008年12月装修及景观施工五个月2009年1月-2009年5月内部装修工作三个月5月—7月试营业一个月８-9月正式开业5月主力店可以先开业2009年10月集中招商招商活动策划划是招商策划划核心，应该该注重日常供供应商资源整整合与集中开开展活动相结结合的原则，，优化供应链链效率，通过过商业信息与与零售知识共共享与联合营营销，实现双双赢。社区商业的主主力店1.区域型商业中中心主力店店可能包括百百货、大卖场场（8000平方米以上）），品牌酒店店（例如如家家、假日快捷捷），大型餐餐饮名店2.社区型主力店店包括超市市，餐饮店社区主力店在在相对独立社社区可以采用用加盟自营方方式，一般可可以由社区业业主委员会参参与，吸纳社社区人群就业业。10万平方米区域域性购物中心心的主力店引引进问题核心主力百货货店可能有两两个或两个以以上，因此，，在招商策划划中，我们建建议发展商最最好委托MALL运营顾问公司司自营一个主主力店，由运运营顾问公司司负责主力店店招商任务，，统筹考虑零零售经营业户户与主力店的的业态关系，，加强对业态态的调控能力力。为什么说招商商不专业招了了也白招？◆◆1.结合社区区特点根据业业态方案招商商避免好高高骛远2.招商与经经营需要统筹筹考虑，对于于不适合社区区商业的商户户或经营能力力不佳的商户户，今后还是是需要淘汰。。对商户信誉誉需要提前了了解。案例分析>社区品牌商户户资源从那里里来？1.本市购物物中心的现有有商户，例如如大卖场的商商户是社区商商业重要来源源，例如大润润发等大卖场场。2.本社区经经营者加盟或或自己经营自自创品牌。3.自营少量量社区服务内内容租赁原则租赁经营采用用放水养鱼的的原则。因为为购物中心经经营具有长期期性特点，采采用基本租金＋浮浮动租金与优质服务做做法，浮动租金与销销售额挂钩，，将整个购物物中心真正正作旺。这这样，发展展商与商户户才能一同同成长。放放水养鱼的的原则可以以理解为“先做人气，，再做生意意，一起分分享成长空空间"的原则。业态与租金金关系在上述工作作中，我们们运用建筑筑策划与NEWMALL购物中心策策划流程发发现了如下下缺陷：发展商委托托了一般的的市场调查查公司对成成都商业进进行调查缺缺乏针对性性，委托的的调查公司司缺乏商业业经营专家家，无法对对成都商业业发展趋势势进行准确确预测，对对消费者分分析不够深深入，例如如白领消费费者的深入入调查和分分析不够。。通过我们们的调查分分析，成都都是四川省省会，西南南一些大公公司总部或或分布多设设在成都，，白领人群群多。成都都自古就是是四川文化化中心，大大专院校科科研院所众众多，成都都高新区也也集中了白白领人群。。成都是著名名的旅游休休闲城市，，吸引外地地游客众多多，而这些些游客中都都是经济收收入较高的的白领人群群。投资回报是是商业建筑筑策划的核核心，由于于SM集团前期要要求整个购购物中心能能够吸引高高中低全部部人群，事事实上存在在困难。从从长期可持持续经营和和提升租金金角度，我我们认为沃沃尔玛大卖卖场适合各各类人流，，但是百货货等主力业业态必须能能够吸引白白领人群，，周边消费费人群难以以支撑13万多平方米米的大型购购物中心规规模，因此此我们建议议要重点吸吸引白领消消费者，所所以SM城市广场整整个建筑风风格需要创创新，具备备较高建筑筑文化品味味，而不是是照搬SM厦门城市广广场的建筑筑风格。业态理念设设计创新新不仅住宅房房地产项目目开发存在在战略的创创新问题，，而且大型型商业房地地产更存在在战略创新新问题。寻寻求项目开开发模式的的突破，就就是要打破破房地产就就是建筑与与环境的局局限，跳出出房地产狭狭小的专业业范畴，把把握新世纪纪客户的精精神追求，，挖掘区域域文化的精精华，将商商业、旅游游、体育、、文化产业业等与房地地产大胆嫁嫁接。开发发战略创新新是根本目目标，专业业房地产开开发创新是是实施的手手段，客户户的满意才才是成功的的检验标准准。东方方时时代代广广场场作作为为大大型型MALL购物物中中心心，，面面对对全全球球的的顾顾客客开开放放，，不不仅仅接接纳纳购购物物休休闲闲人人群群，，也也面面向向世世界界接接纳纳旅旅游游群群体体，，不不断断吸吸收收国国外外商商业业文文化化精精华华，，为为我我所所用用。。我我们们以以深深圳圳人人的的热热情情笑笑迎迎天天下下客客，，将将儒儒家家文文化化的的人人文文关关怀怀落落实实到到服服务务细细节节。。深圳圳社社区区购购物物中中心心理理念念设设计计购物物中中心心与与步步行行街街的的休休闲闲娱娱乐乐策划21世纪纪是海洋洋的世纪纪，大海海是人类类的故乡乡。海洋洋不仅有有无穷无无尽的保保障，而而且远古古人类就就知道海海水具有有保健功功能，不不论是海海水沐浴浴，还是是利用深深层海水水开发健健康食品品，人类类对海洋洋的合理理利用与与开发刚刚刚开始始，海水水疗法是是人类提提炼总结结出来的的有效健健康保健健方法。。挖掘我国国古老的的海洋文文化，提提炼海洋洋保健的的精华，，运用现现代科学学技术设设备与手手段，策策划独具具特色的的海洋活活水健康康保养中中心，让让“生命命加油站站，健康康储蓄所所”成为为现实。。我们的策策划是以以海洋保保养中心心和娱乐乐项目吸吸引人流流，形成成购物、、旅游、、休闲一一体化的的新型购购物中心心。业态布局局设计楼层经营内容９层家居生活用品８层儿童服装及用品７层运动世界６层休闲装与皮具５层男装与绅士用品３、４层女装与女性用品2层青春少女装1层璀璨时尚馆（珠宝、精品、化妆品）负1层家电、超市东方时代代广场购购物中心心业态布布局国际先先进水水平的的业态态设计计方法法根据经经营管管理的的预测测与模模拟分分析进进行业业态设设计预测方方法：：商业业经营营的实实际经经验与与知识识，市市场调调查的的经验验数据据，根根据消消费人人口变变化与与特征征，商商业发发展趋趋势预预测因此，，商业业业态态的设设计需需要丰丰富经经验的的商业业地产产专家家与零零售业业专家家设计计杨宝民民＋青青山正正人＋＋许载载宁模模式业态设设计收收费标标准波浪型型全接接触式式动线线设计计通过立立体空空中购购物走走廊设设计，，合理理利用用垂直直电梯梯与扶扶梯，，让顾顾客进进入二二层以以上商商场象象进入入一层层商场场一样样方便便。让顾客客与商商铺全全接触触，提高商商铺的的商业业价值值平面动动线立体动线地下空间业业态的合理理规划华夏城地下下室业态规规划深深入黄石与与北京参考考同类项目目，运用自自身经验独独创业态设计案案例——长春1500亩项目有关数据表表明，2007年，长春商商铺市场的的供应量将将超过70万平方米。。这样的开开发量，对对于长春这这样规模的的城市，商商业地产的的供应面积积与需求量量将趋近失失衡。据不不完全统计计，长春市市现有商圈圈的总体商商业商铺总总面积大约约为120万平方米，，加上其他他社区商铺铺和专业卖卖场及部分分潜在的商商业项目，，保守估计计将达到300多万平方米米。远达大街、、东荣大路路、东环城城路周边的的商业分布布（1）远达大街街是本区域域主要干道道，集中了了本区域经经营状态较较好的商业业业态，但但类型分布布不均，多多以汽修类类为主，这这也是影响响区域经济济发展的一一个遗留问问题。（2）东荣大路路同样是本本区域主要要商业经营营街路，与与中东瑞家家隔街相望望，但商业业分布无序序，主要是是物流为主主的商铺，，配以餐饮饮和小型商商品供应商商铺，这样样的布局现现在来看，，非常不科科学、不合合理。此类类商业若是是想发展，，必须要进进行集中管管理，才能能得以发展展和进步。。（3）东环城路路属于城市市主要交通通道路，临临近便利的的交通道路路却很少有有商业类型型存在，其其原因是原原有的工厂厂围墙占据据商业位置置，使临街街商业没有有得到发展展。2、内商业街街的商业布布局本区域内商商业街现有有布局以南南北为轴，，呈现两横横一纵商业业趋势。分分别以同康康路、乾安安路为横向向，纵向以以太有街为为主。商业业分布较为为集中，但但规模不大大，属于初初始化发展展状态。家居批发商圈圈现状及本项项目对策东荣大路临近近本项目，因因此本项目一一方面可以服服务该商圈，，另外可以设设置相关业态态与该商圈融融合，提升项项目商业价值值。社区商业的实实际判断方法法与诊断结果果现场诊断方法法1.观察社社区特点2.假设业态态3.论证业态态设计与商业业建筑策划结结合4.寻找到最最佳方案长春千亩大盘盘规划的完善善与修改社区商业业态态设计依据是什什么？1.商圈情况况2.周边人口口3.本社区情情况建筑策划意见见社区商业建筑筑策划百联西郊购物物中心位于上上海西郊的长长宁区新泾地地区，是百联联集团旗下一一家全新的商商业中心和社社区中心。占占地面积3.4万平方米，建建筑面积达到到11万平方米，经经营面积为6.25万平方米。购购物中心公共共活动区域面面积1.7万平方米，停停车面积1.9万平方米。拥拥有免费机动动车停车位550个、非机动车车停车位2500个。建筑设计特点点百联西郊购物物中心由百联联集团投资5.6亿人民币，聘聘请美国著名名购物中心专专业设计公司司—JEDER国际建筑事务务所，和上海海现代建筑设设计集团江欢欢成设计事务务所共同设计计完成。捷得得将百联购物物中心设计成成一个现代村村落风格的社社区中心。这这里的中心广广场为大家提提供了音乐会会、展览、节节日庆典、餐餐饮、购物等等一系列活动动的理想场所所。整个建筑筑物分地下二二层和地上四四层。购物中中心采用开放放式建筑风格格，体现人性性化设计理念念，通过贯穿穿东西两侧出出入口的步行行街、室外与与室内交替的的环型走廊和和天桥、开敞敞的园林景观观中心广场，，将三个区域域的建筑有机机地组合成一一个整体。业态态特特点点其中中：：4.4万平平方方米米为为国国际际国国内内连连锁锁业业态态；；餐餐饮饮业业1.2万平平方方米米，，娱娱乐乐休休闲闲业业5500平方方米米，，便便民民服服务务业业2000平方方米米左左右右。。大大型型生生活活超超市市1家、、百百货货公公司司1家、、专专业业卖卖场场4家、、主主题题餐餐饮饮29家、、专专卖卖店店62家、、娱娱乐乐健健身身5家、、社社区区服服务务14家。。目目前前有有包包括括友友谊谊百百货货、、世世纪纪联联华华、、HOLA特力力屋屋、、迪迪卡卡侬侬、、永永乐乐家家电电在在内内的的共共116家商商家家入入驻驻。。招商商中中的的亮亮点点运动动专专卖卖店店与与家家居居招招商商餐餐饮饮引引进进星星巴巴克克社区区商商业业建建筑筑设设计计思思想想的的创创新新基于社社区购购物中中心特特点突突出参参与性性，目目的地地，好好奇心心，具具有较较好便便利性性。购物中中心与与步行行街的的商业业网点点分割割图１商业业网点分割割流程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案商铺分割原原则a)根据业态设设计优化与与顾客动态态流线的要要求，按照照洋流理论论的回旋要要求，合理理分割商铺铺，确保每每个商铺面面向通道，，没有死角角。b)根据消费者者购买力与与投资能力力、愿望，，对商铺进进行多种规规格、面积积的分割,参考已经购购买商铺面面积要求统统计数据，，确定分割割面积比例例。c)合理确定公公共分摊面面积，确保保用户商铺铺较高实用用率，通过过流线的合合理设计最最大限度分分割出商铺铺面积。d)合理确定动动态流线，，有利于开开业后实际际运营工作作。对于出售以以后的大商商铺，客户户可以再分分割，同类类面积规格格商铺，客客户可以购购买多套组组合。在烟台等地ＭＭＡＬＬ项目目业态设计与与商铺分割工工作中，深感感结构形状的的重要性，在在ＭＡＬＬ设设计方案完成成后一定要首首先进行业态态设计合初步步商铺分割，，根据初步分分割意见内部部结构形状进进行完善和修修改，确保简简单化以及可可视化原则。。销售比例销售部分面积积＝（项目投投资额＋30%收益）%每平方米单价价发展商要有能能力开发下一一期项目。具体销售要详详细根据市场场情况进行商商铺分割，详详细计算销售售哪些部分，，制定价值策策略，这是我我们操作过的的商铺销售策策划方案要系系统回答的问问题。社区商业的销销售模式通过经营提升升商铺销售价价值融资创新信托融资：以项目为杠杆杆招商主力店成成功以后进行行信托融资香蜜湖水榭花花都项目是深深圳信托融资资最成功的一一个项目现代商业步行行街现代商业步行行街的策划是是购物、商业业文化与休闲闲娱乐多种策策划的集成。。运用海洋的洋洋流理论对现现代商业步行行街布局进行行理性策划，，确保商业步步行街的繁荣荣。法国巴黎国际一流流的商业业步行街街具有特特征：1、硬件设设施一一流，，包括括市政政、交交通和和商场场乃至至购物物环境境的硬硬件设设施。。2、它应该该是多多功能能的，，比如如购物物、休休闲、、文化化、娱娱乐、、餐饮饮、旅旅游六六个方方面。。3、商业步步行街街管理理水平平应该该是一一流的的，不不仅要要具备备普通通的商商业物物业管管理功功能，，而且且在步步行街街整体体形象象宣传传方面面，公公共服服务与与商业业服务务水准准方面面也应应该使使一流流的。。世界著著名步步行街街具有有较高高的文文化内内涵与与艺术术品味味。银座商商业街街区在日本本人的的心目目中，，银座座是高高级、、名牌牌、流流行、、信用用、品品味、、货真真价实实、憧憧憬、、时尚尚以及及日本本新潮潮购物物中心心的代代名词词。银座业业态特特征拥有日日本最最多的的商业业老字字号例例如如历史史悠久久文明明全国国的木木村屋屋世界最最大的的画廊廊街日本最最大的的展览览设施施街日本地地方大大众媒媒体的的中心心银行密密度最最高的的商业业中心心国内商商业步步行街街普遍遍存在在如下下问题题：1、经营序序列矛矛盾。。2、商业利利润下下滑。。3、商业功功能单单一，，文化化休闲闲功能能不强强。空间序序列和和尺度度与消消费者者心理理行为为存在在差异异。王府井井商业业街将将实施施功能能、结结构、、档次次、形形象的的全面面调整整与提提升。。－－完完善功功能。。从单单一购购物的的初级级化市市场，，向购购物、、旅游游、休休闲、、娱乐乐、会会展、、文化化等多多样性性的高高级化化市场场功能能转变变。－－调调整结结构。。将传传统的的商业业结构构向现现代化化、国国际化化商业业结构构转变变。按按照国国际通通行的的中心心商业业区结结构和和业态态分布布进行行调整整，商商业占占３００－３３５％％，餐餐饮企企业占占２００－２２５％％，休休闲、、娱乐乐、酒酒店、、服务务等占占３００－４４０％％。－－提提升档档次。。－－营营造环环境。。－－加加快发发展数数字王王府井井。东门步步行街街改造造措施施：1、改造造交通通设施施，设设置步步行通通道，，禁止止机动动车辆辆通行行，交交通改改造分分两期期，一一期主主要包包括风风貌街街、老老街广广场、、解放放路等等162、拆除除违法法建筑筑，改改造部部分建建筑设设施3、注重重文化化设施施建设设深圳东东门步步行街街未来来发展展战略略的意意见1、决心心拆除除全部部违法法建筑筑，流流出空空地，，增加加绿地地。2、运用城城市经营营理论，，不仅将将东门市市政建设设相关内内容向企企业开放放，而且且通过政政府政策策调节，，鼓励企企业拆除除成片低低矮老式式建筑，，集中建建设高层层建筑，，多流出出绿地，，增加通通透性。。3、改革完完善步行行街管理理体系，，提高准准入门栏栏，将低低素质经经营者淘淘汰出东东门，让让优秀的的经营者者近来，，提升东东门形象象。4、加大交交通治理理力度与与道路改改造力度度，拓宽宽美化周周边道路路。理念设计计、文化化定位、、发展规规划理念设计计是商业业步行街街策划的的灵魂，，理念设设计的提提出建立立在充分分的调查查研究基基础上，，步行街街策划要要考虑步步行街的的商圈特特征、消消费习惯惯、区域域历史文文化、建建筑与商商业文化化。理念念的设计计要在商商业街历历史基础础上创新新，兼顾顾历史特特点，更更重要的的是有利利于未来来发展。。洋流学说说与商业业步行街街布局洋流的形形成有许许多原因因，主要要原因是是由于长长期定向向风的推推动。世世界各大大洋的主主要洋流流分布与与风带有有着密切切的关系系，但洋洋流流动动的方向向和风向向一致，，在北半半球向右右偏，南南半球向向左偏。。世界四大大渔场均均分布在在洋流回回旋地带带。从经经济地理理角度分分析1、洋流流畅畅区资源源流通过过速，难难以停留留累积，，成为鱼鱼类迁徙徙的路径径，无其其它特殊殊条件很很难形成成资源聚聚集，如如果有沙沙尘暴等等带来大大量浮游游生物资资源，那那么会吸吸引鱼类类聚集。。2、反之，洋洋流回旋旋使大量量生物滞滞留，回回旋区内内食物丰丰富，吸吸引鱼类类；由此此产生食食物链，，对各种种物种产产生吸引引，从而而形成资资源富饶饶区域如如：渔场场、海底底矿藏。。可见回旋旋使资源源和生物物聚集。。精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮理想的商商业步行行街与购购物中心心布局模模型由于我国国近五年年来重新新规划设设计的商商业步行行街较多多，许多多设计单单位都在在探索商商业步行行街的设设计创新新，许多多国外一一流设计计公司开开始服务务中国商商业地产产项目，，例如，，美国JERDE建筑设计计公司就就为中国国商业地地产客户户提供服服务，该该公司设设计的美美国环球球影城商商业步行行街项目目就是一一个典型型的设计计项目，，其设计计思想对对于我国国设计商商业步行行街具有有启示。。商业步行行街设计计创新美美国国环球影影城商业业步行街街为例美国环球球影城商商业步行行街总体体效果照照片JERDE公司设计计这个项项目的思思路是将将环球影影城商业业步行街街设计成成为顾客客的目的的地，通通过丰富富的画面面引导顾顾客愿意意向步行行街的内内部走去去，通过过设计可可参与性性的业态态，让顾顾客停留留更长的的时间。。美国环球球影城商商业步行行街美国环球球影城商商业步行行街总体体效果照照片美国环球球影城平平面图环球影城城步行街街立面目的地参参与与性好好奇心心MALL＋商业业步行街街的招商商策划与与代理鉴于目前前商品品品牌雷同同现象严严重，建建议在差差异化招招商，不不同品牌牌组合设设计方面面下功夫夫，实现现招商创创新，与与商业文文化主题题相对应应，加大大进口品品牌引进进的比例例，与韩韩国日本本及香港港地区密密切合作作。招商代表收费费标准—一个个月租金商业步行街的的经营管理商业步行街管管理机构的最最重要职责是是提出发展战战略，制定好好发展规划，，规划好整个个步行街的商商业业态布局局，根据功能能定位合理组组织商业、旅旅游、文化休休闲等不同功功能的分布比比例，运用城城市经营理论论，运用市场场手段，执行行建筑规划，，组织社会力力量建设商业业步行街。商业街的具体体管理工作如如下：物业服服务(2)交通秩秩序(3)步行街街的外外立面面、整整个建建筑风风格的的把握握(4)业态方方面根根据顾顾客需需求进进行整整体比比例调调整。。鱼米河河商业步步行街街开发发策划划１、鱼鱼米河河商业业步行行街运运用洋洋流理理论布布局，，尽量量构成成环形形人流流循环环体系系。２．通通过不不同业业态划划分，，缩短短顾客客心理理距离离，划划小核核算单单位，，按照照不同同业态态组织织针对对性经经营。。３．提提取营营销基基金，，根据据销售售额１１％提提取，，２亿亿元销销售额额投入入２０００万万元经经费。。丽江商商业网网点规规划研研究区域域经经济济特特点点的的把把握握城市市规规划划和和商商业业网网点点规规划划研研究究同同步步根据据城城市市化化进进程程特特色色，，研研究究在在旅旅游游特特色色城城市市合合理理商商业业布布局局，，完完善善城城市市功功能能，，加加快快新新城城区区的的城城市市化化建建设设步步伐伐，，提提高高城城市市生生活活质质量量。。业态态创创新新的的思思考考－－吸吸引引白白领领顾顾客客参考考案案例例１１美国国奥奥特特莱莱斯斯种种类类多多，，很很多多创创新新的的商商店店也也是是从从美美国国开开始始，，通通过过比比较较研研究究美美国国多多个个奥奥特特莱莱斯斯商商店店，，作作者者认认为为fashionoutlet是美国非非常有特特色的品品牌折扣扣店，它它将流行行文化和和商业展展示完美美结合。。fashionoutlet位于美国国拉斯维维加斯，，拥有１１００多多个一流流设计师师推出的的最新款款式时装装精品，，号称精精品时尚尚总汇，，折扣达达到７５５％。准确细细分市市场参考案案例２２韩韩国东东大门门市场场（1）批发发市场场的经经营可可以吸吸取百百货经经营的的优点点，特特别是是陈列列方面面批发发市场场有自自己特特点，，要充充分重重视设设计作作品展展示。。（2）中国也应应该有面向向亚洲顾客客群体的服服装批发市市场，通过过考察，我我们架设了了韩国服装装直接进入入中国批发发市场和购购物中心以以及百货的的桥梁，韩韩国的服饰饰也非常适适合中国顾顾客。（3）韩国的商商业经营与与韩国文化化传播密切切结合，““韩流”对对中国的服服饰潮流影影响会加大大。韩国东大门门服装批发发视觉形象象批发与视觉觉形象匹配配，方便批批发商采购购及品牌选选择。从1000个个品牌降低低到500个品牌以顾客的真真实消费为为导向确定定商业规划划商业布局与与业态设计计是商业步步行街开发发盈利与否否的关键内内容。鱼米河商业业街开发战战略与盈利利模式创新新二期政府旧旧址开发高高品质城市市综合体（（具有丽江江地域建筑筑特色），，购物中心心、酒店式式公寓、办办公楼，空空中花园结结合，假定定实现６００００万元元以上利润润。强化鱼米河河商业街管管理公司力力量，投资资３００００万元招商商运营，实实现项目可可持续经营营战略目标标，形成商商业经营品品牌。建议议引进一流流商业管理理公司，实实施专业化化开发和管管理，保证证投资者利利益，追求求项目全胜胜。商业地产高高级人才培培养的一点点思考1.智商与与情商2.国际化化视野3.理论联联系实际从2007年上海培培训学员跟跟踪调查反反映出来的的成长问题题步行街经营营管理人才才的结构经营总经理理招商营销财务商业地产方方向员工个个人的学习习1.寻访名名师，名师师出高徒，，学会站在在巨人的肩肩膀上。2.根据岗岗位的需要要进行自学学，对于岗岗位知识求求精。3.从事商商业地产工工作需要广广博的知识识面。认真阅读本本领域学术术期刊和博博士论文，，进行系统统的了解。。与倪光南院院士在省级级技术成果果鉴定会后后留影地产开发与与经营人才才的知识结结构地产高级经经营人材应应该具备的的知识结构构1.人材经经营与组织织创新知识识2地产产规划、建建筑设计与与环境艺术术设计知识识3.智智能建筑与与IT运用知识4.地产产融资与财财务管理知知识5..建筑项项目管理知知识6.地产营销销知识除了知识以以外，具备备企业家精精神也是选选拔的重要要条件。其中具备备战略创新新意识与能能力是关键键。商业地产人人材的培养养方法1.从商业业建筑规划划与营销课课程学习起起步，围绕绕商业地产产价值挖掘掘，集中参参观解剖重重点项目，，请专家讲讲解。2.有计划划设定研究究课题，例例如Shoppingmall以及1000亩大盘盘社区商业业策划课题题。3.注重多多学科交叉叉学习，不不同岗位锻锻炼与实践践。4.建立完完整培训体体系，减少少摸索时间间，善于团团结同行专专家，合理理配置资源源。美国地产业业博士的培培养MIT经济系城市与区域域经济学联邦、洲与与地方政府府高级金融经经济学I高级金融经经济学II高级金融经经济学III斯隆管理学学院金融理论投资市场与与金融研究究资本投资决决策地产业经济济地产业金融融与投资地产业企业业管理开发过程的的法律监管管MIT城市规划与与研究系城市设计与与开发，城城市设计政政策城市开发设设计，明天天的城市地理位置与与开发原型型环境设计政政策与影响响，土地使使用法律与与政策城市市交交通通规规划划，，住住宅宅与与邻邻居居规规划划住宅宅与与通通信信服服务务市区区规规划划方方法法，，地地理理信信息息系系统统零售售业业人人才才的的培培养养商业业零零售售专专业业人人才才知名名零零售售企企业业工工作作经经验验积积累累研究究生生课课程程：：零售售管管理理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市市管管理理，，顾顾国国建建市场场营营销销，，科科特特勒勒市场场营营销销管管理理——定定位位、、联联盟盟，，芮芮明明杰杰，，复复旦旦大大学学出出版版社社企业业文文化化第第四四版版，，刘刘光光明明商业业建建筑筑规规划划，，曾曾坚坚购物物中中心心开开发发手手册册,美美国国土土地地利利用用学学会会.提倡倡复复合合型型知知识识结结构构热带带雨雨林林主主题题中中庭庭如何何学学习习地地产产与与开开发发商商业业运运营营专专著著1.理理论论联联系系自自己己的的实实际际.2.注注重重动动手手能能力力,设设计计业业态态方方案案,参参与与商商业业建建筑筑规规划划.3.对对外外授授权权讲讲课课,获获取取较较高高投投入入产产出出.1000:10000丽江江街街的的思思考考１．．聚聚集集人人气气２．．商商业业街街区区的的准准确确定定位位1.室外外商商业业步步行行街街-南京京路路的的优优势势1.高知知名名度度例如如南南京京路路有有好好八八连连2.人气气旺旺3.营业业额额高高支撑撑南南京京路路优优势势的的条条件件第一一，，悠悠久久的的历历史史第二二，，独独特特的的风风景景第三三，，有有多多种种业业态态，，同同种种业业态态不不多多，，避避免免恶恶性性同同质质化化竞竞争争第四四，，有有知知名名的的品品牌牌第五五，，有有完完善善的的基基础础设设施施第六六，，有有一一个个科科学学的的管管理理机机构构大型型购购物物中中心心内内部部的的室室内内商商业业步步行行街街(1)室内内步步行行街街能能够够提提供供良良好好而而舒舒适适的的小小环环境境，，使使消消费费者者不不再再受受自自然然气气候候的的困困扰扰，，随随时时享享受受舒舒适适的的消消费费过过程程。。(2)在传统商业淡淡季，室内步步行街对消费费者具有强大大吸引力。(3)室内步步行街街扩展展了步步行街街的商商业空空间，，在一一定程程度上上满足足步行行街对对体量量的要要求。。以深圳圳海岸岸购物物广场场室内内步行行街为为例，，进行行创新新策划划1.室内步步行街街中间间地带带设立立健康康加油油站，，让顾顾客得得到充充分休休息。。2.以巴黎黎步行行街风风情设设置5个主题题区域域。3.设置大大小中中庭作作为共共享空空间，，方便便不同同业态态之间间的转转换社区商商业步步行街街四季花花城商商业步步行街街是一一个比比较成成功的的实例例，四季花花城商商业街街的主主题是是引进进欧洲洲式的的小镇镇商铺铺形式式，创创开放放式商商场先先河。。以个个性特特色商商铺为为主，，为小小区内内居民民创造造悠闲闲雅致致的消消费环环境。。目前前已吸吸引了了华润润万方方超市市、民民润超超市、、中国国银行行、海海尔空空调专专卖、、雅兰兰布艺艺、音音像店店、茶茶艺坊坊、书书吧、、纯净净水、、美容容美发发等近近三十十户商商家在在此经经营。。商业运运营创创新坚持文文化营营销路路线，，在管管理方方面下下功夫夫，将将五星星级酒酒店服服务与与商业业物业业管理理及运运营服服务相相互结结合，，创造造顾客客、供供应商商、步步行街街三赢赢模式式。我们协协助引引进日日本先先进管管理流流程，，结合合丽江江顾客客的消消费偏偏好，，制定定出最最佳商商业管管理制制度与与流程程，由由日本本韩国国商业业专家家为本本地运运营骨骨干提提供专专业培培训，，由深深圳专专家为为本地地普通通干部部和营营业人人员提提供分分级培培训。。运营顾顾问服服务收收费标标准消费行行为的的分析析—新新理论论的基基础科特勒勒教授授把人人们的的消费费行为为划分分为三三个阶阶段：：量的的满足足、质质的满满足与与感性性满足足阶段段，消消费者者看重重的不不是产产品的的数量量与质质量，，而是是与他他们自自己的的关系系密切切程度度，他他们购购买产产品是是为了了一种种感情情上的的渴望望，或或是追追求商商品与与理想想的自自我概概念的的吻合合。服务营营销服务策策略中中最核核心的的问题题，就就是服服务的的定位位。要要进行行系统统的服服务定定位第一是是顾客客的服服务需需求第二是是自身身的服服务能能力第三是是竞争争对手手的服服务定定位房地产产现代代服务务营销销的四四个趋趋势第一个个趋势势从一一般性性服务务转向向知识识服务务第二个个趋势势，从从单向向服务务转向向互动动服务务第三个个趋势势，从从粗略略服务务转向向精细细服务务第四个个趋势势，从从普遍遍性服服务转转向个个性化化服务务体验营营销——营销销的新新趋势势体验营营销若若干特特点：：第一，，注重重客户户的体体验，，并使使体验验成为为客户户价值值的必必要组组成成成分。。第二，，戏剧剧化和和互动动的概概念，，成为为营销销策划划的核核心概概念和和指导导方法法。第三，，体验验经济济中的的营销销策划划、设设计和和创作作，需需要将将科学学和人人文技技术和和艺术术结合合起来来。商业地地产业业品牌牌连锁锁经营营有三三种方方式：：(1）同一企企业在在不同同区域域进行行品牌牌连锁锁经营营(2）不同企企业通通过合合资进进行连连锁经经营，，输出出