房地产行业集中土拍专题研究

房地产行业集中土拍专题研究政策：溢价率严控叠加进入门槛抬升，旨在理性化、规范化市场2021

年

2

月

18

日自然资源部发文要求

22

个重点城市按照住宅用地分类调控文件要求，实

现“土地两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），2021

年发布住宅用地公告不

能超过

3

次。第一轮土拍时间集中在

4-6

月，第二轮集中在

9-10

月，两轮土拍恰好分别在

房地产销售同比增速拐点前后展开。集中出让热度的悬殊不仅说明基本面大幅转冷，还体

现行业内部变局。从竞拍规则来看，如我们在

2021

年

7

月

26

日发布的报告从北京、长沙范式看地产政策

趋势中所预测，与第一轮土拍相较，第二轮的变化主要呈现四方面：1)

加强购地资格及资金审查，强调即有政策的严格执行，从房企资金终端强化融资管控，

进一步规范购地资金来源，压缩“前融”空间，引导房企去杠杆；2)

限马甲。第一轮土拍中，仅上海、南京及长沙部分地块有禁马甲要求，但第二轮中，除

了

6

月完成出让的厦门和长春，限马甲基本成为城市标配。限马甲可以降低舆论热度，

一定程度上减少不公平竞争以及变相“围标”现象的发生；3)

房地限价趋严。1）限土地溢价率。第一轮土拍中，如武汉、重庆等城市未设置溢价率

上限，土地溢价率限制最高可达

100%，第二轮土拍中，土地溢价率上限基本都限制在

15%以下；2）限房价。在房地联动方面，第二轮

22

城中

14

城采取“限地价+限房价”

政策，广州、武汉纳入双限行列，第二轮中，广州部分位于黄埔、南沙的热点地块设置

了限价，武汉新政则明确房价以上市当月板块内新房均价为参考；4)

价格触顶后竞拍规则多元，摇号、竞品质成为方向。限地价基础上，较之过去以竞配建、

竞自持为主的竞拍模式，第二轮在地价触顶后的竞拍规则更为多元。有竞现房销售面积、

竞装配率等新模式，而更为普遍的是竞品质。北京模式的一大特色即把第二道门槛的内

涵从保障体系建设拓宽到品质上，在第二轮土拍中，将产品品质纳入门槛的城市有

9

个；更多的城市采取摇号的形式进行竞拍。整体而言，从规则设定的角度，控制地价是第二轮竞拍的调整方向，而对于开发资质、资

金审查、产品品质的要求则抬升了进入门槛，对房企的财务状况以及开发能力提出了额外

要求，首轮土拍热潮过后，政策的调整旨在促进市场的规范化和地价稳定性。热度：供应放量未能推动土地成交，第二轮土拍量价齐跌供应：第二轮供给高峰，一线城市推地积极从各地年初制定的供应计划来看，22

城整体保持稳定，合计土地供应面积计划同比增长

1.5%。其中长沙、济南、深圳、成都供应计划明显扩容，同比增速高于

20%。分能级来看，

一、二线城市计划同比增速分别为

7%和

1%，一线城市增加供应的力度更为明显。从供应计划完成情况来看，前两轮推出土地面积占全年计划的比例均值分别为

30%和

82%，

从推地角度，前两轮计划完成率达

112%，即整体而言，各城市均积极推地，第二轮达到供

应高峰。

截至

11

月

26

日，已有

18

个城市公布第三轮土拍计划，18

城第三轮拟推出的土地面积占

全年计划比例达

24%，其中深圳、武汉第三轮为推地高峰，大多数城市第三轮供应为三轮

最低值。全年计划完成率均值达

136%。成交：量价双降，溢价率收缩，取消+流拍率近半尽管第二轮土地出让的

22

城供应力度加强，但成交量价双降，竞拍热度大幅调整。22

城

初始供应建面较第一轮+24%，而成交建面和成交额较第一轮分别-32%、-39%，平均楼面

价较第一轮-11%。分城市能级而言，第二轮土拍中，一线城市的初始推出建面、成交建面环比第一轮分别+44%、

-24%，楼面价环比-8%，出让金降幅扩大至

30%；二线城市的初始推出建面、成交建面环

比第一轮分别+21%、-33%，楼面价环比-14%，出让金降幅扩大至

43%。整体而言，一线

城市成交降幅低于二线城市。第二轮土拍的热度不仅低于第一轮，同时明显弱于

20

年水平。22

城平均溢价率较第一轮

-11pct至

5%，较

20

年-7pct。热度下降导致本轮初始供应向实际供应的转化率很低，最终

流拍+取消率较第一轮+37pct至

40%，大量地块因无人报价最终撤牌，取消率高达

29%。同比

20

年，我们认为

21

年的土地出让额下降。22

城

21

年的前两轮土地成交额占

20

年全

年比例为

61%，其中首轮、第二轮分别达到

20

年出让额的

38%、23%。鉴于第三轮是三

轮中体量最小的一次供应，我们预计成交额将进一步走弱。

分城市来看，天津、厦门、北京、郑州和长沙同比降幅较低，福州、上海、宁波、重庆较

去年缺口较为明显。纵观前两轮土拍成交情况，土地市场成交情况形成鲜明对比。上半年完成的第一轮集中出

让，由于房企拿地意愿（年初拿地可在当年实现推盘，补充当年销售业绩）和拿地能力（销

售热度较高，回款较为充裕）相对较强，叠加部分城市土拍规则不完善（溢价率上限较高、

没有严格“限马甲”等），热点城市土地拍卖依然火热。下半年以来，房企拿地意愿和拿地能力双双受阻。拿地意愿方面，房地产市场热度快速下

行使得房企对于项目前景的测算更为谨慎；拿地能力方面，经营性现金流和融资性现金流

双双承压导致房企缺少投资弹药。尽管土拍规则调整使得第二轮集中出让地块的潜在利润

率水平较第一轮有所改善，但土地市场热度仍然出现了快速下行。盈利空间：第二轮已出现明显改善土地热度骤降对于行业最大的正面影响即中止内卷，有望带来利润率的边际改善。以限房

价城市首批及第二批成功出让的土地地货比来观测土地盈利空间的变化，我们发现北京、

深圳、杭州、南京、合肥均出现一定程度的下降，其中北京、合肥地货比下降幅度分别达

13.8、8.4pct；而上海、宁波、成都出现小幅抬升，抬升幅度分别为

2.9、2.8

和

3.3pct。平

均地货比为

47%，较第一轮下降

2pct。据亿翰数据预测，在第一轮出让地货比相对较高的城市中，高地货比地块占比在第二轮中

均出现明显下滑。以地货比

70%为分界线，除了

6

月即完成第二轮出让的厦门，其余城市

高于

70%的地块占比明显下降。除了地价因素，以配建、自持等形式存在的隐形成本同样有所下降。首轮土拍中，北京、广州、

杭州、无锡等城市的平均配建/自持的比例达

10%-27%，第二轮基本不存在这部分成本。原因

有二：1）部分城市以摇号取代竞配建/自持；2）随着热度下降，未能进入竞隐性成本环节。企业：国民分化加剧，中型房企收缩国进民退，TOP100

房企战线有所收缩集中供地的

22

城，房企竞争格局的变化更为明晰。以拿地企业股权背景分层，第二轮集中

供地央企、地方国企和民企拿地额占比分别达

30%、38%和

32%，较第一轮分别+5、+21、

-26pct；以拿地房企销售规模角度分层，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100

以

及

TOP100

名以外的房企拿地额占比分别约

17%、7%、14%、4%、58%，环比第一轮分

别-6、-11、+1、-7、+23pct。

从一二轮集中供地下房企拿地情况来看，我们认为整体而言体现了“国进民退”的特征。

在市场景气度下行、资金压力加大的情况下，民企在投拓方面更受约束。同时，TOP100

房企整体占比下降，尤其是

TOP11-30

这一档房企，收缩幅度最显著。中海、保利成第二轮主力军，拿地

TOP10

国企占

90%第二轮拿地规模最大房企是中国海外发展，据我们测算，权益拿地额约

630

亿，其次是保

利地产及中国铁建，权益拿地额均为

272

亿。TOP10

房企中，60%为央企，30%为地方国

企，仅龙湖集团一家民企。整体而言，在整体市场低迷的环境下，控制扩张是多数房企的一致选择，但依然有房企采

取了逆周期扩张战略。累计拿地额

TOP30

的房企中，部分头部房企主要在第二轮土拍中发

力，如中国海外发展(第二批拿地额占比达

79%)，越秀地产、保利地产、华润置地和龙湖集

团同样在第二批中保持力度。逆周期拿地的房企的共性即具备上佳的财务管控能力和显著

的融资优势。展望：第三轮竞拍限制放宽，受制于基本面或将延续低迷态势‘’土拍政策：门槛边际放松截至

11

月

26

日，已有

18

个城市公布了第三轮土拍计划。从地方土拍政策的角度，大部分

城市在第二轮竞拍规则的基础上微调，主要体现为出让门槛的边际放松，尤其是第二轮取

消+流拍率较高的城市。

竞拍规则角度，部分城市调整了价格熔断后的竞拍内容，例如深圳由竞自持变为竞公共住

房面积，重庆由竞自持变为摇号，杭州则重启预约勾地；

限房价角度，广州、福州、成都等部分城市出现放松。广州取消第二轮在部分区域试行的

限房价政策，福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由

0.1%提高至

0.3%，最高上浮比例

由

1.5%提升至

4.5%，成都部分重新入市的

3

个地块底价向下调整，并提高了限房价，广

州也有部分地块降低底价重新入市；

保证金方面，个别城市降低了第二轮设定的比例，如济南、苏州、南京，付款节奏方面也

有一定放松（如广州）。成交：盈利空间进一步改善，流拍现象得以控制第三轮土地供应面积整体弱于第一二轮，占城市年初供应计划的比例约

24%。其中武汉、

深圳第三轮供应强度最高。供应面积占比最低的是北京和天津。叠加房地产市场持续低迷、

房企现金流承压格局尚未有明显转向，从推地节奏上也与第二轮衔接较紧，我们预计第三

轮成交额将进一步下滑。截至

11

月

26

日，已有四个城市（深圳、南京、苏州、无锡）完成第三轮土拍，从四城市

的成交来看，整体量价和第二轮相当，深圳、南京出让额环比第二轮分别下降

18%和

36%，

无锡基本与第二轮持平，环比+4%，苏州供应力度推动出让金环比+45%。从溢价率角度，四城延续第二轮以来的趋势进一步下行。平均溢价率

2.2%，环比第二轮下

降

4pct，其中无锡全部底价成交。从取消+流拍率的角度，四城数据有所回落，第三轮环比

-15pct至

9%。竞拍门槛边际放松以及政企充分沟通下，取消流拍率相对得以控制。

地货比角度，以限房价的深圳、南京土拍情况来看，三轮土拍的地货比逐次下行。因此，

我们认为第三轮土拍有望延续盈利空间改善的趋势。企业：地方平台为拿地绝对主力，头部企业进一步蛰伏从拿地房企的结构来看，第三轮土拍的一大特征在于，地方平台成为拿地绝对主力。

已完成第三轮土拍的四城，权益拿地额口径下，央企、地方国企和民企的占比分别为

8%、

67%和

25%，其中深圳地方国企拿地额占比高达

90%。第二轮土拍中所呈现的国进民退在

第三轮中进一步扩大，民企占比环比进一步下降

7pct，与此同时，央企也收缩了扩张步伐，

环比下降

22pct，而地方国企占比大幅上升

29pct，将接近

7

成土地收入囊中。地方城投成

为拿地主力的同时，意味着全国化房企进一步蛰伏，因此头部房企的占比大幅下降，TOP100

以外的房企权益拿地额占比环比提升

36pct至

94%。

地方城投大举拿地的原因主要有两方面：1.

房地产市场持续萎靡，预售款监管与“三道红

线”束缚下，全国化布局房企投资意愿及投资能力持续下降；2.

大规模流拍对地方投资吸

引力存在负面效应，经历了第二轮流拍潮后，地方政府或存在一定托底思维。总结：地价或将进一步松动，考验内功正当时地方平台的资金充裕度同样有限，担任市占率七成的土拍参与主体，我们认为长期不具备

可持续性。因此，我们认为地价或将会进一步作出退让。对于房企而言，最大的挑战不在

于扩张机遇，而在内功。投资分析第二、三轮土拍市场热度持续下行、地价松动已经显现，这意味着行业利润率有望边际改

善；同时，