房地产发展周期解读

1房地产发展(fāzhǎn)周期解读易居中国华南事业部策划(cèhuà)经理崔楠2022·01·10第一页，共七十一页。2报告定位：普及“宏观房地产市场发展”的常识；预期效果：分享房地产市场发展阶段的判断方法；作者(zuòzhě)心态：个人观点，不尽成熟，欢迎结束后交流；听众心态：知识体系不同，各取所需；关于此次(cǐcì)分享视角:宏观层面非执行层面深度:常识范畴(fànchóu)

非技术研讨态度:个人观点非砖家叫兽第二页，共七十一页。3核心概念简述国际案例借鉴中国(zhōnɡɡuó)市场简析惠城发展简析分享(fēnxiǎnɡ)思路第三页，共七十一页。4核心概念简述国际案例(ànlì)借鉴中国市场简析惠城发展简析分享(fēnxiǎnɡ)思路第四页，共七十一页。5无法(wúfǎ)回避的房地产周期时间(shíjiān)价格(jiàgé)趋势：定价中枢的变化方向，形成向上或向下的变化即为趋势；周期：围绕趋势线的上下波动即为周期；趋势变化的核心因素：房地产需求的基本面：人口总量、人口结构及家庭裂变速度；周期变化的相关因素：收入波动、利率和金融杠杆等；政策，可以放大或收缩周期，但难以长期改变趋势；第五页，共七十一页。6无法左右(zuǒyòu)的趋势住宅房地产需求：是由人口(rénkǒu)总量、年龄结构及家庭裂变速度决定的；商业房地产需求：是由产业结构变迁过程中，第一、第二产业的就业人数向第三产业的转移速度决定的；数据(shùjù)来源：国家统计局数据来源：联合国人口署趋势一旦确定，往往存在持久性，不易改变；日本人口结构示意图第六页，共七十一页。无法(wúfǎ)回避的周期根据现实经验，房地产周期性波动往往10年内会经历一个复苏、繁荣、衰退(shuāituì)与萧条的周期轮换；从代表国家的数据来看，繁荣上行周期通常持续(chíxù)22个季度，衰退下行周期通常持续18个季度；7数据来源：OECE数据库第七页，共七十一页。8房地产周期的三大(sāndà)特征1、在衰退周期中，房地产投资对于衰退的负面冲击异常(yìcháng)明显；（与正常周期经济贡献数据相反）2、周期来临时，房地产投资最早变化；3、汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似，但通常晚一个季度；进口出口库存净出口住宅投资非国防国防建筑耐用品消费州和地方政府设备投资非耐用品消费服务数据(shùjù)来源：参考文献第八页，共七十一页。9核心(héxīn)概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析分享(fēnxiǎnɡ)思路第九页，共七十一页。10日本房地产市场(shìchǎng)的周期性演变历史复兴时期快速成长阶段泡沫形成与膨胀泡沫破灭及“失落的十年”第一阶段：战后至20世纪70年代中期，政府力量主导的公营住宅建设时期，日本房地产市场(shìchǎng)的制度重建时期；第二阶段：70年代中期至80年代中期，日本经济高速增长时期(shíqī)，日本房地产市场的平稳发展期；第三阶段：80年代中期至90年代初，日本面临日元“升值萧条”，日本房地产市场的泡沫开始形成并膨胀；第四阶段：90年代初至本世纪初，政府政策转向诱发日本房地产市场泡沫破裂，进入所谓“失落的十年”；第十页，共七十一页。9、人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、低头要有勇气(yǒngqì)，抬头要有低气。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20237:05:13PM11、人总是珍惜为得到。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、人乱于心，不宽余请。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/1/52023/1/505January202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5第十一页，共七十一页。9、人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、低头要有勇气，抬头(táitóu)要有低气。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20237:05:13PM11、人总是珍惜为得到。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、人乱于心，不宽余请。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/1/52023/1/505January202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5第十二页，共七十一页。13第一次泡沫(pàomò)——宏观经济背景1955年1967年83695超越(chāoyuè)战前水平日本(rìběn)GDP增速示意图单位：亿日元447305超越德国当年GDP重大经济举措：1、优先发展重化工业和出口替代；（1960年重化学工业比率与发达国家相比相当低，1970年该指标最高；）2、城市化进程迅速推进；（1947年-1965年，仅18年间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，70年代初达到75%）a=8.96%a’=4.56%73年石油危机时期宏观经济的转变：1、物价攀升：原材料价格急剧上涨，引发通胀；2、贸易恶化：此前4年贸易顺差，变为3年逆差；3、经济增长放缓：GDP增速仅为60年代一半，经济走出高速增长阶段；第十三页，共七十一页。14第一次泡沫(pàomò)——形成根本原因：土地供给的潜力不足是促成底价与房价上涨最原始的推动力；重要原因：刚性需求与投机需求并存；（1945-50、1970-74两次婴儿潮；高通胀+企业低盈利=投资土地、房产）诱发原因：住宅贷款方式的转变释放了居民对房地产市场的需求；宽松的金融政策（货币+财政）推动泡沫扩张；（货币超发）政策诱导闲置资金流入土地市场：1972年6月，内阁(nèigé)提出“日本列岛改造论”，指定“发展特区”；19851990199520002022日本人口密度对比(duìbǐ)（人/平方公里）0100150200250300350400日本中国全球美国第十四页，共七十一页。15第一次泡沫(pàomò)——破灭目的：为了控制物价飞涨和土地价格飙升；措施：1973年1月至1975年3月，实施严格的紧缩货币政策，包括：分别5次提高(tígāo)银行存款准备金率和再贴现率，并且限制资金流入商社及不动产领域；结果：住宅贷款增幅急剧下跌。不动产贷款自1973年之后开始平稳的增长，至70年代后期，六大都市的土地价格逐渐恢复理性。第一次泡沫(pàomò)的形成与破灭更像是一次短暂的周期性波动，具有可恢复性，这是与下一次泡沫的根本不同！第十五页，共七十一页。16第二次泡沫——宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)背景1、1975年开始，日本城市化接近尾声，达到76%，地价上涨的动力开始弱化；2、日本宏观经济进入“稳定增长”阶段，1955-1972-1990，两个18年，日本经济实际年均增长率从接近10%到4.3%；3、日本房地产泡沫期间，日本的金融政策(zhèngcè)改革分为1985-88年宽松的金融政策和1989-91年的紧缩金融政策两个阶段；数据来源：日本(rìběn)年鉴第十六页，共七十一页。17第二次泡沫(pàomò)——形成1、扩张性的货币政策和财政政策为房地产投资(tóuzī)提供了资金支持；2、宽松的金融环境为泡沫滋生提供了制度条件；（金融自由化）3、“金融加速器”（定义：由信贷市场的条件变化所引起的对初始冲击的放大效应。）机制推波助澜；4、政策制定者错误研判，导致紧缩政策的延误；（80年代CPI2.5%、急升的资产价格）土地价格上涨企业净值增加融资成本下降融资增加购买土地地产投资收益率》一般商品第十七页，共七十一页。18第二次泡沫(pàomò)——破灭1、直接原因：土地市场(shìchǎng)的供需，短期内发生逆转；2、深层次原因：需求增长空间有限，无法消化大量供给；（城市化率、人口结构）第十八页，共七十一页。19两次泡沫，两个(liǎnɡɡè)结果1、90年最高峰时，日本地价约为美国地价总额的4倍多，房地产价值全球股市值2倍；2、商业(shāngyè)地价上涨传导至住宅用地；3、价格波动剧烈、持续时间长；（2022年底，六大城市土地价格仅91年高点的27.7%，绝对价格仅1982年水平；价格下跌持续56个季度，91年一季度至05年一季度）两次房地产泡沫后期调整的时间和深度差异巨大，其原因在于两者所处的经济发展(fāzhǎn)阶段及引发房价上升的需求结构的不同！198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020222021202119852022202220222022202171.0070.0069.0068.0067.0066.0065.0064.0063.0062.00人口结构拐点日本“人口红利”示意图69.78%第十九页，共七十一页。20前事不忘后事之师——日本(rìběn)の启示日本(rìběn)经济“失落的十年”，不全因为房地产泡沫破裂，政治、经济结构因素不容忽视关注经济基本面，明确发展阶段，研判趋势:因素：GDP增速、城市化率、人口总量、人口结构、家庭裂变速度……关注金融(jīnróng)政策，明确调控意图，研判周期:因素：利率、存款准备金率、货币发行量、房地产投资增速、银行信贷增速；判断泡沫的方法？第二十页，共七十一页。21核心概念简述国际案例借鉴中国(zhōnɡɡuó)市场简析惠城发展简析分享(fēnxiǎnɡ)思路第二十一页，共七十一页。2219781991199920222022第一阶段：中国房地产市场萌芽(méngyá)阶段中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第二十二页，共七十一页。23重点发展重工业，还不存在完全意义(yìyì)上的房地产市场。新中国成立(chénglì)战争摧残

一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此(cóngcǐ)消失。1991中国房地产发展の简史第二十三页，共七十一页。2419791980198619881958契机1979年开始经济体制(jīnɡjìtǐzhì)改革1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金(zūjīn)，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革(gǎigé)的序幕。1991中国房地产发展の简史第二十四页，共七十一页。251986年1月，国务院召开城镇住房(zhùfáng)制度改革问题座谈会住房(zhùfáng)制度改革正式启动1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定(guīdìng)，土地使用权可以依法转让。197919801986198819581991中国房地产发展の简史第二十五页，共七十一页。26新中国土地拍卖(pāimài)“第一槌”。

1987年12月中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第二十六页，共七十一页。27创下三天一层楼的“深圳速度(sùdù)”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼(xǐlǐ)的城市南国(nánguó)土壤：八十年代中期的广州、深圳等中国房地产发展の简史第二十七页，共七十一页。28197919801986198819581991真正意义(yìyì)上走上了市场化的发展之路供求关系不合理虚假(xūjiǎ)繁荣可以(kěyǐ)说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。中国房地产发展の简史第二十八页，共七十一页。29“海南”地产(dìchǎn)泡沫王石、潘石屹、冯仑。。。中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第二十九页，共七十一页。30探索阶段：炒作(chǎozuò)与调整19781991199920222022第二阶段：中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第三十页，共七十一页。31199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起(xiānqǐ)了房地产开发的高潮炒作(chǎozuò)最严重区域：北海、大亚湾、海南等地中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第三十一页，共七十一页。32199319941997199819911999炒作(chǎozuò)期繁荣(fánróng)调整期萧条(xiāotiáo)负增长亚洲金融危机中国房地产发展の简史第三十二页，共七十一页。33199319941997199819911999炒作(chǎozuò)期繁荣(fánróng)调整期萧条(xiāotiáo)1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。暴风雨来临前的沉寂期中国房地产发展の简史第三十三页，共七十一页。34房地产快速发展(fāzhǎn)阶段19781991199920222022第三阶段：中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第三十四页，共七十一页。35200020222021202119992022202220212022市场(shìchǎng)回暖宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制(kòngzhì)房地产市场明显转暖中国(zhōnɡɡuó)房地产市场进入新一轮的发展时期中国房地产发展の简史第三十五页，共七十一页。362000202220212021199920222022202120222022年，投资投机狂潮开始(kāishǐ)出现关键词：北京申奥成功温州炒房团9·11事件(shìjiàn)正式成为WTO成员涨幅迅速(xùnsù)中国房地产发展の简史第三十六页，共七十一页。37温州炒房团从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京(běijīnɡ)、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火车(huǒchē)炒房团飞机(fēijī)炒房团中国房地产发展の简史第三十七页，共七十一页。382022年福布斯中国(zhōnɡɡuó)富豪榜中,开发商占28人;中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第三十八页，共七十一页。39200020222021202119992022202220212022全面(quánmiàn)恢复2021年，土地(tǔdì)市场规范化政策出台招拍挂2021年关键词：地王别墅(biéshù)供地SARS中国房地产发展の简史第三十九页，共七十一页。402021年，地王现象(xiànxiàng)出现2021年3月，SARS爆发，短暂(duǎnzàn)”寒冬“出现2021年2月，国土资源部叫停别墅(biéshù)供地，低密度住宅成”抢手货”中国房地产发展の简史第四十页，共七十一页。41200020012002200319992007200520042006繁荣景象2021年，房价大涨2021年关键词：土地拍卖(pāimài)加息（9年来第一次加息）个人集资建房房地产热潮从北京上海一线(yīxiàn)城市向内陆转移中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第四十一页，共七十一页。42200020222021202119992022202220212022繁荣(fánróng)景象2022年，走低回落短暂(duǎnzàn)低迷期2022年关键词：调控(diàokònɡ)一季度房价上涨19.1%3.26国八条4.27新八条调控文件密度加大，但房价一直坚挺中国房地产发展の简史第四十二页，共七十一页。43200020222021202119992022202220212022繁荣(fánróng)景象2022年，一个(yīɡè)字“涨”2022年关键词：加息国六条(liùtiáo)金融业开放中国房地产发展の简史第四十三页，共七十一页。442022年4月27日深圳市民(shìmín)邹涛发起“不买房”运动中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第四十四页，共七十一页。452022年12月中国金融业全面开放(kāifàng)，外资、热钱涌入2022年4月28日再次加息抑制(yìzhì)需求2022年5月17日国六条(liùtiáo)中国房地产发展の简史第四十五页，共七十一页。462000202220212021199920222022202120222022年，疯狂(fēngkuáng)地暴涨2022年关键词：地王频出上市(shàngshì)筹资宏观调控中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第四十六页，共七十一页。472022年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末(niánmò)，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现象屡次上演。中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第四十七页，共七十一页。482022年4月20日碧桂园在港上市缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额25岁的杨惠妍因此跃升(yuèshēnɡ)为内地女首富中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第四十八页，共七十一页。492022年上海汤臣天价(tiānjià)11万/平米2022年北京(běijīnɡ)商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第四十九页，共七十一页。502022年是疯狂(fēngkuáng)的一年。房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。

但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来(xiàlái)的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。

给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场(shìchǎng)的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面。中国房地产发展の简史第五十页，共七十一页。51房地产行业全面调整(tiáozhěng)阶段19781991199920222022第四阶段：中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第五十一页，共七十一页。522022202220222022年，寒流下跌(xiàdiē)低谷2022年关键词：土地市场降温中介倒闭上市“流产(liúchǎn)”销量萎缩降价促销持币待购中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第五十二页，共七十一页。532022年1月房市转淡中天置业、长河地产(dìchǎn)、创辉租售等一批房地产(dìchǎn)中介倒闭中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第五十三页，共七十一页。542022年3月因认购不足恒大地产被迫放弃在港IPO计划是中国房地产业面临命运(mìngyùn)转折的具标志性事件中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第五十四页，共七十一页。552022202220222022年，需求(xūqiú)重新释放楼市火爆2022年关键词：救市效果初显成交量回升全面回暖房价普涨经济(jīngjì)复苏投资客中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史第五十五页，共七十一页。56中国(zhōnɡɡuó)房地产发展の简史大事记：87年12月深圳，新中国(zhōnɡɡuó)土地拍卖“第一槌”；1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可依法转让。1998年中国的福利分房(fēnfánɡ)制度终止，货币化分房方案正式启动。2021年，土地市场规范化政策出台招拍挂2022年12月，中国金融业全面开放2022年11月，中央4万亿经济刺激方案出台；第五十六页，共七十一页。57中国房地产市场(shìchǎng)の发展阶段与日本对比的似与非：宏观经济背景相似(xiānɡsì)，房地产需求不同；似：与日本第二个十年(shínián)相似（1966-75）：①GDP增长率9%左右；②人均可支配收入2100美元左右；③第二产业占比相似（日本41%、中国48%）④经济驱动模式，即三驾马车中投资占比最大；⑤货币面临升值压力；非：①中国新建住房存量仍总量不足、户型不平衡（09年新建住房占存量房30%）；②近年来，90㎡以上新建户型占比逐年提高，90㎡以下户型占比从77%下降到50%；③中国的住宅地产仍将主导未来城市化；（商业地产主导：日本工业化、城市化、人口结构）第五十七页，共七十一页。58中国(zhōnɡɡuó)房地产市场の泡沫常用的五项指标，研判(yánpàn)市场泡沫：指标(zhǐbiāo)一：房地产投资/固定资产投资、房地产投资增长率/GDP增长率指标二：房价增长率/GDP增长率、商品房销售额/GDP指标三：房价收入比指标四：房屋租售比（≥投资回报率）指标五：信贷规模/GDP数据很好找，算法很简单，关键是标准。第五十八页，共七十一页。59中国房地产市场(shìchǎng)の泡沫指标一：房地产投资(tóuzī)/固定资产投资、房地产投资增长率/GDP增长率房地产投资(tóuzī)/固定资产投资：发达国家：正常范围：20%~25%；房地产投资增长率/GDP增长率：安全警戒线：2；中国：2000年起房地产投资额基本上年均增长20%~30%，且占固定投资总额15%~20%的可控区间；局部大中城市2022-03年房地产投资增速比均超过2，极可能存在泡沫；第五十九页，共七十一页。60中国(zhōnɡɡuó)房地产市场の泡沫房价增长率/GDP增长率：该值越大，房地产泡沫程度越大；商品房销售额/GDP：考察(kǎochá)该值是否平稳增长；指标(zhǐbiāo)二：房价增长率/GDP增长率、商品房销售额/GDP中国：2000年起房地产投资额基本上年均增长20%~30%，且占固定投资总额15%~20%的可控区间；局部大中城市2022-03年房地产投资增速比均超过2，极可能存在泡沫；第六十页，共七十一页。61中国房地产市场(shìchǎng)の泡沫房价收入(shōurù)比：世界银行标准：3~6；国内研究机构：6~7；指标三：房价收入(shōurù)比（家庭可支配收入(shōurù)）中国：2022年3月6日，易居房产研究院数据：2022年，城镇居民房价收入比回落至7.50；排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，2022年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40；分不同收入层次家庭数据：最高、中等偏上、中等偏下、低收入家庭分别为2.5、5.8、11、15；第六十一页，共七十一页。62中国房地产市场(shìchǎng)の泡沫房屋(fángwū)租售比：通常标准：1:200~1:250；（相当于房价约为10到20年租金，即投资回报率5%~10%）警戒线：1:300；指标(zhǐbiāo)四：房屋租售比（≥投资回报率）中国：09年数据：北京、上海、深圳、杭州均超警戒线，分别为1:434、1:418、1:360、1:360；第六十二页，共七十一页。63中国房地产市场(shìchǎng)の泡沫M2/GDP：美国：60%；欧盟：100%；中国：180%；08年后，中国银行(zhōnɡɡuóyínxínɡ)贷款每年以8万亿元的速度递增，截至2022年末，占比高达123.4%；（数据来源：银监会主席助理阎庆民发言）指标五：信贷(xìndài)规模/GDP第六十三页，共七十一页。64中国(zhōnɡɡuó)房地产市场の趋势研判需求因素:经济发展要求(yāoqiú)、人口结构刚需、城市化结果；需求(xūqiú)决定趋势。起止年份预期目标（℅）实际值（℅）实际值高于预期目标（℅）“七五”规划1986-19907.57.90.4“八五”规划1991-19958～912.34.3～3.3“九五”规划1996-200088.60.6“十五”规划2001-200579.82.8“十一五”规划2006-20107.510.93.4各个“五年计划”中经济增长率预期目标与实际值之间的对比人口结构刚需：人口红利尚存、根据规划未来10年人均居住面积达到35㎡，08年数据为28㎡，每年新增4.2亿㎡改善需求；城市化结果：09年46.6%，与工业化水平