德龙邢台项目定位报告-

Anewstartingpointanewbeginning.2021辞别(cíbié)老城沧桑面貌北京(běijīnɡ)中原房地产经纪德龙.邢台新起点德龙邢台城市核心区综合(zōnghé)工程筹划案第一页，共一百五十三页。目录宏观(hóngguān)篇守中扼要丽质天成公建篇标新立异独领风骚住宅篇高屋建瓴卓尔不群策略篇明修栈道暗渡陈仓第二页，共一百五十三页。守中扼要(èyào)丽质天成宏观经济城区规划地段价值开展战略(zhànlüè)产品架构宏观(hóngguān)篇第三页，共一百五十三页。1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)第四页，共一百五十三页。邢台位于河北省南部，是一座新兴工业城市。邢台市辖2个县级市，15个县和2个区，总面积12,486平方公里，中心城区的面积67平方公里。目前总人口687万，中心城区总人口63万。06年城市化率34%左右，低于河北平均的39%，远低于唐山(tánɡshān)48%的水平。城市(chéngshì)概况邢台对外交通兴旺，出行便捷。京九、京珠高速纵贯南北，邢临高速连接(liánjiē)东西；青银高速横枕域北。D527\528动车组的开通，极大拉近了邢台和北京、邯郸之间的联系。106、107、308国道、省道构筑起邢台“大交通〞网络。邢台市第五页，共一百五十三页。宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)开展邢台市的经济根底薄弱，但近几年经济持续高速增长，20**年地区生产总值890亿元，预计2021年将到达1000亿左右。人民生活水平逐渐提高，未来经济增长态势(tàishì)看好。第六页，共一百五十三页。邢台产业开发(kāifā)具备一定根底，一、二、三产业比重为17.3：55.8：26.9。初步形成了以煤炭、机械、冶金、电力、纺织、食品、建材为支柱行业；以生铁、原煤、钢材、浮法玻璃、水泥、板式家具、电缆、羊绒及羊绒制品、白酒、饮料、方便面等骨干产品构成的产业结构框架，形成了较为完善的工业体系。年度第一产业增长%第二产业增长%第三产业增长%0377.94.3288.514.5138.61204112.75.57362.616.6160.312.305121.155.5398.0616.5163.4510.806130.855.2454.0515.8205.1012.3重点(zhòngdiǎn)产业开展研究第七页，共一百五十三页。重点产业开展(kāizhǎn)研究近年房地产业开展速度较快，房地产开发(kāifā)投资方面，06年比05年同比增长12.3%。房地产开竣量第八页，共一百五十三页。结构调整，首次(shǒucì)提出“90,70〞2006?关于(guānyú)个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知??关于调整住房供给结构(jiégòu)稳定住房价格的意见??招标拍卖挂牌出让国有土地使用权标准??协议出让国有土地使用权规?国6条

?关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见?5月?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?2007?招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定?关于加强商业性房地产信贷管理的通知邢台市积极落实住房开展规划目标，开始实施高效、集约的住房用地供给政策；提高住房建设开发强度。保证住房用地供给，调整住房供给结构；90-70政策将对房市开展产生深远的影响。信贷政策紧缩对房地产市场影响同样不可小觑，但对于实力派开发商的实际影响有限。房地产政策环境第九页，共一百五十三页。旧城改造优惠政策：对内外商投资我市旧城改造，免收市政公用设施配套费、小区综合开发费、人防费、粉煤灰综合利用费，墙体材料革新和建筑节能费、文物勘探费、土地出让业务费，减半征收交易效劳费、房屋(fángwū)所有权登记费、土地评估费。

房地产政策(zhèngcè)环境关于房地产开发企业在旧城改造过程中收取和支付价款计税----冀地税函[20**]244号〔一〕房地产开发企业在旧城改造过程中，根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换，收到被拆迁户缴纳的房价款〔新房价款与旧房评估价之间的差额〕，应视同预收款按规定的预计(yùjì)毛利润率计算出毛利润，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，并入应纳税所得额计征企业所得税。

〔二〕房地产开发企业在旧城改造过程中，与被拆迁户〔单位和个人〕签定拆迁补偿协议，进行货币补偿〔被拆迁户不以旧房换新房〕，可按照“拆迁补偿协议〞确定的金额，以及被拆迁户〔单位〕出具的合法票据或被拆迁户〔个人〕出具的签字证明材料作为原始凭证进行本钱核算。房地产开发企业支付的上述补偿款作为开发产品本钱，准予在计征企业所得税时扣除。

第十页，共一百五十三页。邢台市经济起步晚，开展快；处于一个(yīɡè)经济高速开展的理想阶段。小结(xiǎojié)房地产市场处于上升期，开发投资持续增长；而城市化水平远低于河北平均，开展(kāizhǎn)空间广阔。90-70政策对房市影响深远；政府对旧城改造的大力支持有利于房地产市场的持续繁荣。第十一页，共一百五十三页。2、城区(chéngqū)开展第十二页，共一百五十三页。城区开展(kāizhǎn)研究一城：现状(xiànzhuàng)城区；三区：北部新区、高新技术开发区、东部新区；两心：桥东老城市中心和北部新区新城市中心；四轴：中兴大街、郭守敬大道、铁路桥、邢州路完善城市(chéngshì)功能，打造宜居城市！“一城三区、两心四轴〞——?20**—2021邢台市城市总体规划?第十三页，共一百五十三页。城区开展(kāizhǎn)研究新规划对邢台市城市规划区作了重新界定，确定的规划区范围包括：邢台市区、邢台县全部，沙河市全部，任县、南和县澧河以西区域，内丘县的县城、官庄、大孟村3个乡镇和金店镇李阳河以南区域，总面积3745平方公里。主城区的范围由现在的67平方公里扩大到665平方公里，城区人口200万。形成(xíngchéng)“西北生活、东南工业〞的城市形态。“西北(xīběi)生活、东南工业〞——?20**—2021邢台市城市总体规划?未来城市规划区第十四页，共一百五十三页。周边(zhōubiān)重点区县开展规划新规划明确了1个中心(zhōngxīn)(邢台市区)、2个副中心(zhōngxīn)(清河、宁晋)、5个中小城市(沙河、南河、隆尧、巨鹿、威县)、9个县城、13个重点城镇、51个一般乡镇。邢台市将被打造成为冀南重要的中心城市，以开展冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市。城市结构为“五星捧月〞，即中心城市附近(fùjìn)的南河、任县、沙河、内丘、皇寺设计为5个组团式卫星城，形成五星捧月之势。1个中心、2个副中心“五星捧月〞——?20**—2021邢台市城市总体规划?第十五页，共一百五十三页。重点区县——沙河。距现状市区(shìqū)近、矿产丰富、高消费人群规模较大。周边重点(zhòngdiǎn)区县开展规划面积达22平方公里，城区人口12万人；沙河市与邢台紧密相联，车程大约40分钟左右，交通(jiāotōng)方便；矿产资源丰富，共有各类矿山290个,其中铁矿172个,煤矿73个,陶瓷土矿27个,其它矿18个。矿业经济是其支柱产业，占沙河GDP70%以上的比重。是邢台地区高价值产品的有力消费群体。第十六页，共一百五十三页。周边重点区县(qūxiàn)开展研究重点区县——清河。未来邢台城市(chéngshì)副中心，中国羊绒之都，全国“开放县〞。距离邢台市距离相对较远，车程(chēchénɡ)在1.5个小时以上。清河县域总面积502平方公里。城乡居民35.6万人。是国务院确定的“开放县〞，被誉为中国羊绒之都，是全国最大的羊绒原料加工经销集散地，及羊绒纺纱基地之一。具有较强经济实力。第十七页，共一百五十三页。从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处于未来开展格局的中心位置(wèizhi)，前景广阔。小结(xiǎojié)未来十年(shínián)，城区规模向四周拓展十倍！老城区的核心地位凸显，房地产开发空间广阔。从中心城区与周边区县产业互补角度，商务、文化、金融效劳可能是中心区未来主要功能。第十八页，共一百五十三页。3、地段(dìduàn)价值第十九页，共一百五十三页。区位(qūwèi)分析桥西商业中心区未来行政中心桥东商业中心区东部新区高新技术开发区未来的桥东区域，将成为邢台商贸、商务功能的主要承载区域！规划CBD10大亮点工程：站前广场改造10大亮点工程：新世纪广场改造第二十页，共一百五十三页。中兴(zhōngxīng)东大街中兴(zhōngxīng)西大街新华路冶金(yějīn)北路交通开展分析长途汽车站火车站东门里街把守要塞，公路、铁路四通八达，内外向联系均十分便捷！第二十一页，共一百五十三页。商务(shāngwù)大道周边城市资源(zīyuán)规划(guīhuà)CBD商业中心市县政府医院未来行政中心商业中心周边城市资源丰富，医疗、出行、政务、商业、商务配套健全！第二十二页，共一百五十三页。据守城市中心，在未来城市格局中地位(dìwèi)显赫，举足轻重，是城市重要节点地段。小结(xiǎojié)把守交通要塞，与周边城市、周边区域(qūyù)联系便捷，且城市公共交通系统完善。天生丽质，周边商业、商务、生活配套资源一应俱全，具有先天的地段优越性。第二十三页，共一百五十三页。4、开展(kāizhǎn)战略第二十四页，共一百五十三页。开展(kāizhǎn)战略——我们地处老城之内，驻守城市(chéngshì)的门户；——我们共有老城市的一切，亲切与熟悉；——我们独有新城市的一切，现代与霓虹；——我们成为老城改造开展新的起点，城中之城。“老城区.新地标〞——邢台“城中城〞第二十五页，共一百五十三页。“城市(chéngshì)重构〞——城市(chéngshì)格局与价值重构——依托完善配套、丰富资源、便捷交通体系及核心(héxīn)地段优势；战略(zhànlüè)实现——引领旧城核心的城市格局重构，重塑城市核心区价值认知！——打造地标式建筑，建设高品质生活区，形成新的城市坐标点！第二十六页，共一百五十三页。“城中之城〞——城市功能(gōngnéng)与模式重构——功能见证开展。城市的提升在于(zàiyú)功能的提升，对未来使用者居住、商业、商务的全方位满足是新型城市模式的根底；战略(zhànlüè)实现——品质成就价值。提升建筑品质、效劳品质，是工程提升市场价值和城市开展模式的首要保证！第二十七页，共一百五十三页。5、产品(chǎnpǐn)架构第二十八页，共一百五十三页。未来站前广场的改造(gǎizào)及新世纪广场周边改造(gǎizào)的进行，将大大改善工程周边的城市景观。西侧火车站，北侧汽车站，为传统的旧城人流核心；同时东侧和北侧均有多条城市(chéngshì)公交线路，通达性极佳。工程三面临路，其中新华大街为城市南北干道，展示效果(xiàoguǒ)非常好。地块微观环境分析水晶宫火车站汽车站6条公交车站10条公交车站商业烂尾住宅邢州大酒店人民医院证券营业部本工程蓝天酒店新华北路将会成为未来桥东城区的商务景观大道，工程地处新华北路核心位置，未来将成为商务景观带的有机组成局部杂乱小街第二十九页，共一百五十三页。地块物业(wùyè)价值适应性分析唯一不临路区域，商业商务价值较小；与铁道平行，轨道噪音影响明显，住宅价值较差受到一定影响。地处5条街道交汇位置，地块突出部分，为地块商业商务价值的最高点；且从城市景观上，适合打造城市地标性建筑。受老旧住房及杂乱无章街铺，商业商务价值较低，居住品质也受到影响。主干道沿线，未来景观大道，商业展示及商务景观价值均较好。私密性强，为本项目最具居住价值区域。紧邻汽车站，人流大而杂乱，具有一定商业价值，居住价值较低。丁字路口，对面(duìmiàn)邢台大酒店，距市政府及县政府均缺乏2公里，商务价值高。第三十页，共一百五十三页。产品(chǎnpǐn)架构模式打造私密住宅区，建成核心城区的标杆性住宅物业。紧邻汽车站，人流大具有一定商业价值，可规划临街的商业物业。两个端点部分，通过高层地标性商务公建的设计，打造薪城市节点，可在南侧建设邢台第一高点，形成老城区新的标志性建筑物业。主干道沿线，形成(xíngchéng)临街商业带，挖掘新华北街已有的商业气氛。第三十一页，共一百五十三页。战略模式确定之后，如何根据市场开展态势，确定公建与住宅物业(wùyè)各自的准确定位？各物业最终的价值实现水平如何？我们从市场出发，一一展开……第三十二页，共一百五十三页。标新立异(biāoxīnlìyì)独领风骚商业市场办公物业市场酒店市场商住公寓市场工程(gōngchéng)公建局部定位公建篇第三十三页，共一百五十三页。1、商业(shāngyè)市场第三十四页，共一百五十三页。开展(kāizhǎn)格局西部新商业中心中兴(zhōngxīng)东大街中兴(zhōngxīng)西大街东部传统商业中心区第三十五页，共一百五十三页。现状市场(shìchǎng)供给邢台核心商业区主要商业供应东部商业节点区域西部商业节点区域项目名称商业面积（万平米）项目名称商业面积（万平米）银座百货3.5新亚购物广场2.5新世纪商城2.5大洋百货2东明国际家具中心2港龙购物街0.4顺德府商业街0.5家乐园购物广场2.3中北商城1.5秀街—女人街1.5红都服装商城0.5华业通讯大厦1汇源广场1.8顺风广场1广龙电子城2

襄都家具城1.8

新亚商城1.5

邢州家电商场1.2

新凯龙时尚家具馆1.2亿德隆购物休闲广场2合计2210.7总计32.7万平方米第三十六页，共一百五十三页。百货(bǎihuò)项目名称商业面积(万平米)商品分布经营状况（非周末）档次银座百货3.5B1超市F1化妆品\珠宝\眼镜\鞋F2男装F3女装F4休闲服饰F5家居家电\儿童用品客流较少中高档中北购物广场1.5F1小商品F2服装F3服装、鞋F4服装、儿童乐园客流较多中低档新亚商城1.5F1超市\化妆品F百姓鞋城F3服装较差中档汇源广场1.8F1-F2国美电器F3百信鞋业F4服装客流一般中档大洋百货2B1超市F1化妆品\珠宝\眼镜\鞋F2男装F3女装F4休闲服饰F5家居家电\儿童用品客流较大中高档家乐园购物广场2.3B1家电城F1名烟酒专卖\小商品F2男装F3女装F4针织品\箱包\家居\童装F5运动\鞋类客流一般中档新亚购物广场2.5B1家具长廊F1化妆品\珠宝\家电F2女装F3男装F4休闲服饰客流一般中档总计15.1占现有城市核心区商业近一半的规模，品牌百货开始主导市场。第三十七页，共一百五十三页。超市(chāoshì)项目名称商业面积建筑形式经营内容银座百货超市3000银座百货地下一层生鲜日配、食品、日用百货、名烟名酒、医药保健等家乐园超市一般2000左右商场地下一层，或独立商业食品、日用百货、生活配套等华天便利店200平左右社区底商日常生活配套用品、食品邢台超市目前大致分为三类：商场自营超市。一般在商场地下(dìxià)一层，多做为商场配套，商品种类相对齐全；家乐园集团连锁超市。其超市物业在邢台占有率最高；小型便利超市。作为社区配套，一般分布在社区底商，商品品种较少。第三十八页，共一百五十三页。餐饮(cānyǐn)项目名称商业面积建筑形式租金水平经营状况品牌列举亿德隆购物休闲广场2万平米商业街约1.3元/天/平主街较好,内街较差北京烤鸭店/麻辣旋风等/米萝咖啡元街1万平米商业街早期出租价格0.5元左右较好孔乙己酒店／三剑茶艺馆／双文烤鱼／重庆麻辣烫邢台高档餐饮供给较少，主要集中在邢台星级酒店内部，全部酒店自营；其他档次(dànɡcì)餐饮供给量较大，但分布比较零散；亿德隆广场及元街内餐饮相对集中；餐饮类业态租金主要集中0.5-1.5元／平米*天；餐饮上座率与翻台率较高，经营状况好．邢州大酒店酒店自营桥东蓝天大酒店酒店自营桥西辰光大酒店酒店自营桥西台湾美食城出租物业内桥西两条餐饮(cānyǐn)街第三十九页，共一百五十三页。餐饮(cānyǐn)餐饮名称档次经营形式米萝咖啡中高加盟店北京烤鸭店中高直营店西安羊肉泡馍中高加盟店兰州牛肉拉面中低加盟店候氏麻辣烫中低直营店姐弟俩快餐中档连锁店聚仙阁中低直营店家家大盘鸡中档连锁店麻辣旋风川菜中档直营店鸿源川菜中档加盟店小李麻辣烫中低直营店亿德隆购物广场内聚集众多餐饮店，经营形式以加盟和连锁店方式居多；但由于其早期规划并非餐饮街，因此餐饮分布(fēnbù)略显灵散，且档次不高；一般中餐用店面积约在400-500平米左右，租金集中在0.5-1.3元/天/平米之间。第四十页，共一百五十三页。休闲(xiūxián)娱乐项目名称商业面积建筑形式消费水平经营状况档次健身赛乐健身0.2万平米亿德隆商业广场890元／张较好中档金力豪0.2万平米中华路/秀街850元／张较好中高档KTV英皇KTV0.2万平米独立商业不限时包380-800,下午中包25元/小时较好高档音乐嘉年华0.47万平米独立商业未定未开业中档邢台休闲娱乐业态种类较少，以KTV、洗浴、健身为主，经营状况良好，缺乏知名品牌。休闲娱乐整体(zhěngtǐ)开展水平有待提高。第四十一页，共一百五十三页。专业(zhuānyè)市场项目名称商业面积（万平米）建筑形式租金档次经营状况服饰、小商品市场红都服装商城0.5三层独产商业1.2元/天/平米低档差新世纪广场2.5地下集中商业1.3元/天/平米中低档较好秀街1.5三层独产商业2-3元/天/平米中档一般港龙商业街0.4商业步行街2.5元/天/平米中高档较好家电、电子市场邢州家电商场1.2独立商业租赁中档一般国美电器0.9汇源广场一二层租赁中高档一般科技大厦0.2大厦内部4-5层租赁中低档良好家具家居市场东明国际家具中心2四层独立商业0.4-0.7元/天/平中档一般襄都家具城1.8四层独立商业0.4-0.5元/天/平低档差新凯龙时尚家具馆1.2三层独立商业出租中高档一般总计12.2第四十二页，共一百五十三页。在售及未来(wèilái)商业供给东部区域西部区域项目名称商业面积(万平米)项目名称商业面积(万平米)目前在售商业中央名城_财满街2.5万城.新天地4鸿溪欧洲街0.7阳光国际1未来供应商业天一城商业15-20原人大院规划商业2.7总计30.9-35.9万未来供给规模较大，几乎相当于再造一个核心商业区的规模，主要集中于天一城；新增商业以商业街、街区及临街商业为主导模式，将会深刻影响未来城市(chéngshì)商业格局。第四十三页，共一百五十三页。商业开展(kāizhǎn)趋势中兴(zhōngxīng)东大街中兴(zhōngxīng)西大街桥东传统商业中心区桥西商业中心天一城商业万城新天地财满街阳光国际鸿溪欧洲街秀街城市的扩张造成商业核心的逐步分散化，传统商业中心发展的同时，其它新兴的区域型商业逐步出现。随着财满街、本项目、天一城入市，新华北街商业带初露峥嵘！第四十四页，共一百五十三页。市场(shìchǎng)小结未来商业供给规模(guīmó)较大，几乎到达现有核心商圈的一倍，商业工程之间竞争将会更加剧烈；从经营角度，餐饮及休闲娱乐业态经营情况(qíngkuàng)从整体上好于单纯购物型商业业态；目前商业模式以传统百货业为主，百货业态供给规模较大，品牌百货逐渐成为市场引导者；新增商业的开展开始模式转变，新式街区成为未来的市场主导，商业多中心格局初步显现。第四十五页，共一百五十三页。项目名称商业面积(万平米)销售价格(元/平方米)租金(元/平方米*天)销售率/出租率铺位面积区间（平方米）中央名城_财满街2.58000（一、二期）6000（三期）0.8－1.580％/90％50-130（1－2层）新世纪广场2.5只租不售0.6-1.5（转手费5万左右）出租率95％最小6亿德隆休闲购物广场2只租不售外街1.3内街0.580％30-2000秀街－女人街1.5只租不售一层3.6二层2.9三层2.370％最小10港龙步行街0.4出租1.6-2.5100％60-100（1－2层）万城.新天地4外街10000内街一层7500内街二、三层3500招商未启动100％/0%45-400鸿溪欧洲街0.7一层8000二、三层40001－250％/10％70-300（1－3层）阳光国际1一层95001.8不到30%/10％100－230（1－2层）租售价格(jiàgé)及租售状况第四十六页，共一百五十三页。产品(chǎnpǐn)特征项目名称商铺形式铺位面积区间（平方米）中央名城—财满街住宅底商，双层商铺，层高一层3.6米，二层3.2米50-130（1－2层）万城.新天地一层单层商铺，二层以上内街商铺，局部双层商铺，层高一层3.4，二层3.2，三层3.2米1－3层商业内街商铺最小分割8外街双层商铺100－400鸿溪欧洲街独立商业建筑，1－2层商铺，局部3层，层高一层3.5米，二层3.2米70-300（1－3层）阳光国际双层商铺、一层平层商铺及二层外廊式商铺，层高一层3-4米100－230（1－2层）新世纪广场内街隔断式商铺，层高4米最小分割面积6平米，可组合亿德隆广场双层商铺，局部平层，层高一层3.5，二层3米，三层3.5米30-2000秀街－女人街内街隔断式商铺，层高3.1米最小分割面积10平米，港龙步行街外街双层商铺及平层商铺，层高一层3.5米，二层3米60-100（1－2层）第四十七页，共一百五十三页。产品特征(tèzhēng)——商铺格局及面积商铺(shānɡpù)格局外街商铺(shānɡpù)内街商铺隔断式商铺一托二商铺单层商铺大型商业内街商铺，，玻璃隔断划分。最小分割面积在6平米，面积可自由组合，层高3米左右。外街独立商铺，单层面积在30-100之间，层高一层3.6米以内，二层3.2米以内。第四十八页，共一百五十三页。租售状况(zhuàngkuàng)小结租金(zūjīn)桥东区低于桥西区，桥东区0.5-1.5元/平米/天，桥西区1.6-2.5元/平米/天；桥东区区域商铺价格约8000元/平米(pínɡmǐ)，桥西区商铺价格在9000元/平米(pínɡmǐ)以以上，非住宅配套的独立商业价格约10000元/平米(pínɡmǐ)；在售商铺集中于1-2层，少量三层。一层临街商铺销售价格在8000-10000元/平米，二层以上3000-4000元/平米，三层以上商铺价格更低；外街及一层商铺价值根本到达内街及二层以上商铺价值的二倍以上，商铺位置对价格及销售影响明显；第四十九页，共一百五十三页。典型(diǎnxíng)案例财满街〔中央名城底商〕开发商：邢台城宏房地产开发位置：中兴东大街商业体量：2.5万平米铺位面积(miànjī)〔平方米〕：50-130之间商铺形式：一托二临街商铺商业层高：一层3.6米，二层3.2米商业均价：8000元/建筑平米销售率：100%〔主力店除外〕出租率：80%第五十页，共一百五十三页。案例(ànlì)分析客群来源(láiyuán)邢台市区投资客为主，少量周边(zhōubiān)区县投资人。铺位分割铺位面积划分较小，单铺总价控制在100万以内，门槛合理运作模式引进锅里捞和嘉年华ktv两大主力店，先期热场，带动销售案例要点多数商铺为住宅底商，商户经营业态受到一定限制。第五十一页，共一百五十三页。案例(ànlì)借鉴点底商形式对未来经营业态造成一定限制(xiànzhì)，本工程应尽可能规划独立商铺，提升经营及投资价值，拉高售价。以一托二型商铺为主，单铺面积(miànjī)小，低总价、低首付，降低了投资门槛，有利于销售速度;营销手段：连续三年返8％回报，主力店先行、招商与销售同步，给购置者信心，促成销售;第五十二页，共一百五十三页。投资(tóuzī)客分析项目名称商业类型铺位面积销售率购买客群财满街社区底商50-1301、2期100%本地投资个人及外省和周边县投资个人万城新天地集中商业/底商45-40085%（未销商铺单位面积在200以上）个人，某公司整购地下一层，小商户鸿溪欧洲街独立商业70-30060%本地投资个人，小型经营商户投资客类型分析(fēnxī)：以投资个人为主，有少量经营商户及公司购置；投资客投资商业类型偏好：从实际销售(xiāoshòu)情况看，投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺和住宅底商商铺，一般均是门脸房。投资客投资商业面积偏好：50-100平方米户型面积在市场上销售速度最快。投资客来源分析：多为本地投资个人；外地投资个人比例约占5%左右，主要是浙江、江苏、山西等省的投资客；另有5%来源于周边区县，主要来源于沙河、清河、南和；第五十三页，共一百五十三页。商户(shānɡhù)深访商户选择精品店类：劲霸男装专卖店、妮美化装品专卖餐饮类：孔乙己酒家、米萝咖啡、三剑茶艺馆、麻辣旋风川菜馆休闲(xiūxián)娱乐：赛乐健身俱乐部、媚思嘉美容美发美体中心婚纱摄影：鲁冰花皇家婚礼广场研究目的：通过对各类商铺成熟经营者的深度(shēndù)访谈，了解不同行业的开展态势及上升空间，为工程业态选择提供参考；通过对不同业态商家商铺需求、工程技术条件、配套设施的需求了解，为工程后期的产品设计、设备设施配套提供参考依据。研究方法：品牌经营商户深度访谈。第五十四页，共一百五十三页。桥东是老城区，商业开展较早，存在一定地缘消费群体；但整体消费能力、商业租金价格要略低于桥西区；餐饮商户认为邢台餐饮业经营状况(zhuàngkuàng)好，需求量大，但现有设施相对落后，档次不高，有一定开展空间；桥西商业开展快于桥东，局部商户对桥西关注度开始加强；本案所在区域位置交通便利、周边客流量较大，且临近邢州大酒店，加上未来几个住宅大盘的支撑，商业开展前景较好；如果本案开展餐饮业态，应该重点考虑建筑规划及产品特色，既方便商户使用又要做出整体形象感。重要(zhòngyào)结论第五十五页，共一百五十三页。消费者研究(yánjiū)样本(yàngběn)选择筛选邢台常住居民，要求年龄在20-50岁之间，个人月收入在1500元以上的消费者。样本数量，50人。研究目的：通过区域消费者拦截访问，了解(liǎojiě)其消费特点及消费偏好、消费习惯，为本案开展方向及定位提供需求方面的参考依据。研究方法：核心区消费者拦截访问；地点包括银座、亿德隆、新世纪广场。第五十六页，共一百五十三页。消费者对交通便利、位置好，距离近的商业设施优先选择；最常消费的两类商业分别为服装及餐饮(cānyǐn)；月均外出消费3-5次，与朋友外出就餐的人均消费金额在50元左右；邢台缺乏比较好的餐饮街，缺少24小时营业的餐饮商家；现有休闲娱乐场所缺乏，20多岁人群认为健身场馆相对缺乏；30岁左右人群那么认为咖啡、酒吧、美容美体中心等业态供给缺乏。重要(zhòngyào)结论第五十七页，共一百五十三页。2、办公物业(wùyè)市场第五十八页，共一百五十三页。办公物业(wùyè)开展概况邢台市目前没有在售的写字楼工程，早期的写字楼多为政府(zhèngfǔ)机关专用物业；目前对外出租的写字楼工程只有秦源广场、三超商务楼、商银大厦三个工程。少图三超商务楼秦源商务广场商银大厦第五十九页，共一百五十三页。写字楼——秦源广场(guǎngchǎng)项目名称位置总体量楼层单层面积单位面积租金秦源广场中华大街158号1500平米3—6层500平米36—6320元/平米/月秦源广场是邢台仅有的几家写字楼工程之一，其建筑格局与住宅相似；由于其临近城市主干道，总体(zǒngtǐ)量不大，且租金较低，出租情况较好。第六十页，共一百五十三页。秦源广场1、2层为商业，3层及以上局部为写字楼，写字楼入住的客户主要有房地产开发(kāifā)公司、贸易公司、装饰公司、形象设计公司、电子商务公司、广告公司等。内部格局类似居住物业，整体档次较低。写字楼——秦源广场(guǎngchǎng)第六十一页，共一百五十三页。写字楼——三超商务楼三超商务楼建筑格局与住宅相似(xiānɡsì)，硬件设施水平略低于秦源商务广场，1、2层为商业，3层及以上局部为写字楼，入住的客户主要有监理公司、跆拳道馆、地税所、美容院等。项目名称位置总体量（平米）楼层单层面积（平米）单位面积（平米）租金（元/平米/月）出租率三超商务楼中华西大街10003—6层35050—2501590%以上第六十二页，共一百五十三页。写字楼——商银大厦(dàshà)商银大厦是邢台除官方(guānfāng)用写字楼外唯一的商业性质的写字楼。其硬件设施水平较高。4层以下及12层以上为商业银行自用，其他楼层全部定向出租。出租率达100%。项目名称位置总体量（平米）楼层单层面积（平米）租金（元/平米/月）出租率商银大厦中兴东大街950019层50015-18100%第六十三页，共一百五十三页。小结(xiǎojié)项目名称总体量（平米）楼层单层面积（平米）单位面积（平米）租金（平米/月)出租率秦源广场15003—6层50036—632095%三超商务楼10003—6层35050—2501590%商银大厦950019层500未知15-18100%邢台市目前没有在售的写字楼工程，现有(xiànyǒu)纯写字楼多为政府机关专用物业，租金较低，设备设施相对较差。从目前市场来看，由于商务整体气氛(qìfēn)欠佳，写字楼投资市场缺失，开展商对开发写字楼物业均保持谨慎，市场无供给。早期写字楼虽因位置较好，出租率高，但缺乏优质客户，租金普遍偏低。第六十四页，共一百五十三页。3、酒店(jiǔdiàn)物业市场第六十五页，共一百五十三页。酒店市场(shìchǎng)分析酒店名称位置星级客房数量配套设施标间价折扣入住率邢州大酒店邢台市新华北路185号四星120餐饮、娱乐、会议、洗浴280-3207折90%邢台辰光大酒店中兴西大街319号三星200餐饮部设有贵宾房、中西餐厅、自助火锅、宴会厅。康乐中心设有卡拉OK歌舞厅、KTV包房、棋牌、保龄球、桑拿、美容、戏水乐园等设施298-5188折80%邢台宾馆（涉外）顺德路201号三星400餐饮、购物、娱乐、医务、传真、美容美发、桑拿按摩、健身、洗衣180-3807折75%辰光快捷酒店中兴东大街198号经济型166餐饮、商务中心170-2008.5折95%红都快捷酒店中兴东大街252号经济型100餐饮、商务中心1887.5折90%酒店(jiǔdiàn)多分布在市区交通比较便利的位置，市场上现有酒店(jiǔdiàn)为四星及以下星级酒店(jiǔdiàn)；除邢台宾馆为早期唯一涉外酒店，规模较大外，其余酒店客房数量相对有限；从入住率上看，星级及经济型酒店入住率普遍较好，两个经济型酒店入住率均在90%以上。第六十六页，共一百五十三页。4、商住公寓(gōngyù)市场第六十七页，共一百五十三页。商住公寓(gōngyù)博客公社(gōngshè)——目前邢台仅有的40年产权小户型商住公寓项目名称位置开发商总体量产权卖点Blog公社位于钢铁北路与达活泉西大街交叉口西北角邢台中鼎房地产开发有限公司2万平方米40年自住投资两相宜，低首付、低总价量身为青年人定做(dìnɡzuò)的过渡性居所和个性化空间，酒店式物业管理。第六十八页，共一百五十三页。商住公寓(gōngyù)产权户型区间准修标准层高水电费用均价销售率40年40—90㎡毛坯3.2米未定2700100%实际购置(gòuzhì)人群：各年龄段，投资自住比例各半；因其主打低总价低首付、投资自住两相宜的宣传口号，销售100%。第六十九页，共一百五十三页。5、工程(gōngchéng)公建局部定位第七十页，共一百五十三页。商业酒店办公商住公寓供应规模较大尚可较小较小市场竞争激烈一般较小较弱投资需求较大较小很小较大价格实现较高较难较难尚可资金回收较快较慢较慢较快对于商业公建物业来讲，地块条件较好，具有很强的公建物业适应性；因此，我们综合比较不同类型公建物业的市场供需及价格实现(shíxiàn)，来确定我们的物业选择。不同物业工程(gōngchéng)适应性分析考虑(kǎolǜ)未来价格实现及资金回收，我们认为，商业及商住公寓将是工程公建局部物业开展的可行选择。第七十一页，共一百五十三页。两个端点部分，通过高层地标性商住公寓的建造，打造新城市节点，可在南侧建设邢台第一高点，形成老城区新的标志性建筑物业,1-2层为商业。主干道沿线，及汽车站对面临街位置，形成两层带状临街商业长龙，充分挖掘地段商业价值。公建局部物业组合(zǔhé)模式地块中间区域，借助南北住宅人群及商业氛围，建设中心商业广场，形成新的城市节点！同时起到将临街商业氛围内延，全方位带动广场周边的商业价值。广场周边建设2-3层商业，挖掘价值。第七十二页，共一百五十三页。公建局部物业(wùyè)组合模式新华大街(dàjiē)公建效果示意充分利用工程优势，打造地标性城市新节点，形成聚宝盆形公建组合。中心广场商业内延局部，结合住宅人流设计，可使中心商业价值到达最优。中心广场成为(chéngwéi)工程“内核〞，是工程商业价值的焦点。新华北街新华北街第七十三页，共一百五十三页。公建局部(júbù)主题定位德龙城市广场——邢台城市生活新中心餐饮休闲街区+精品(jīnɡpǐn)购物+精品(jīnɡpǐn)酒店式公寓第七十四页，共一百五十三页。主题(zhǔtí)阐释综合市场开展、商户、投资(tóuzī)人、消费者多项因素，我们认为，品质型的餐饮物业将会成为商业投资(tóuzī)新热点；多功能的城市休闲区将成为未来城市居民交流的新空间。

餐饮休闲(xiūxián)街区商业空间功能的多元化，以及本工程极佳的主干道商业展示效果，使得未来工程商业必然承担精品商业展示功能。

精品购物酒店式效劳，公寓式管理，投资自住两相宜，居家办公均方便，中小城市各种需求的自身规模限制，使得多功能成为未来城市物业结构的重要组成局部。

精品酒店式公寓第七十五页，共一百五十三页。功能定位社区配套。面向社区居民(jūmín)，提供根本生活所需；餐饮休闲。面向邢台市区居民，提供餐饮休闲的集中消费区；精品购物。面向邢台消费者，提供休闲性购物的理想场所；中心广场。是工程商业消费者及住宅客群共有的休闲空间，为老城区注入新的休闲生活元素。

商业(shāngyè)提供城市白领新的居住空间选择、新的城市生活方式；为创业者提供全新的商住两用(liǎnɡyònɡ)空间，满足多方位需求。

公寓第七十六页，共一百五十三页。目标(mùbiāo)客群定位投资客。主要是市区有实力的财富阶层，少量周边区县(qūxiàn)财富客群。经营者。局部知名品牌餐饮、服饰、健身等，地区连锁品牌经营者。消费者。住宅及公寓居民；桥东中高端消费者，桥西及少量外地客群。临街(línjiē)商铺投资客群。主要是市区有实力的财富阶层，少量周边区县财富客群。自住客群。年轻白领，过渡性购房者，常来常往的商务客群。创业者。资金有限，年轻的创业者，中小企业的拓展机构等等。中小企业。规模不大，对传统办公场所不满的企业，可能多套购置，酒店式公寓第七十七页，共一百五十三页。公建物业(wùyè)体量新华北(Huáběi)街新华北(Huáběi)街地标性公寓，考虑市场同类项目规模特点及风险控制，建议规模控制在2-2.5万平米。围绕中心广场，打造餐饮休闲广场，同时补充一定规模社区配套型中小商铺。建议面积2-2.5万平米。路口黄金地段及车站临街部分，以展示性较强的服饰旗舰店、珠宝展示店、家居品牌店等，提升项目品质。建议规模5000-8000平米。结合地块规划条件及不同物业价值，各物业规划如下，共计公建局部体量建议：4.5-5.8万平米。第七十八页，共一百五十三页。修正因素地理位置交通条件商业氛围硬件设施发展商建筑规划租金水平（元/平米*天)权重20%15%20%15%15%15%100%亿德隆广场1111111.0本案0.91.31.16权重20%15%20%15%15%15%100%港龙商业街1111112.0本案1.12.13权重20%15%20%15%15%15%100%新世纪广场1111111.2本案0权重20%15%20%15%15%15%100%秀街1111112.0本案1.52.25权重20%15%20%15%15%15%100%财满街1111111.2本案3商业(shāngyè)销售价格定位第七十九页，共一百五十三页。经过与典型(diǎnxíng)工程比照，判断本工程1-2层目前入市租金可达1.63元/平米*天左右；按商业首年投资回报率8%折算，工程目前市场销售均价可达7500元/建筑平米。商业(shāngyè)销售价格定位考虑邢台商业投资市场处于起步阶段，按商业售价年均10-15%保守估算(ɡūsuàn)，本工程商业2021年入市售价可达：8200—8600元/建筑平米第八十页，共一百五十三页。商住公寓以“博客公社〞为唯一参照，其去年(qùnián)销售均价根本与周边住宅持平，因此，本工程公寓局部售价建议：公寓(gōngyù)销售价格定位根据(gēnjù)开盘时工程自身住宅定价及周边住宅定价综合确定第八十一页，共一百五十三页。高屋建瓴(gāowūjiànlíng)卓尔不群住宅(zhùzhái)篇开展概况住宅市场深入研究重点案例研究住宅开展趋势判断(pànduàn)目标客户深访住宅定位第八十二页，共一百五十三页。1、开展(kāizhǎn)概况第八十三页，共一百五十三页。1.商品住房市场开展缓慢；2.早期住宅产品(chǎnpǐn)是以安居房为主的中低档产品(chǎnpǐn)；3.单位集资建房、经济适用房占住房供给的一半以上；…03年以前(yǐqián)住宅市场开展(kāizhǎn)概况——开展(kāizhǎn)历程第一阶段07年至今现阶段1.大面积土地出让，土地价格大幅上涨，房地产市场竞争激烈；2.产品设计由粗放型向品质化过渡；3.房地产价格上涨较快，市场表现较活跃；03-06年1.房地产开发投资规模增加；2.开发新城和改造老城带来大量需求，推动商品房市场发展；3.房地产价格增长平稳。第二阶段第八十四页，共一百五十三页。桥西区：城市新兴区域，当前主流供给板块；市场认可度较高；区域价格在3300－4000元/平米；达活泉公园板块楼盘(lóupán)品质稍高。桥东区〔老城区〕：起步早，开展停滞，当前供给极少；商业气氛较好，城市配套相对完善；城市面貌(miànmào)相对落后，有待改进；区域价格在2600－3000元/平米。高新技术(ɡāoxīnjìshù)开发区：商品住宅开发量很小。住宅市场开展概况——市场格局达活泉公园板块第八十五页，共一百五十三页。2、住宅(zhùzhái)市场深入研究第八十六页，共一百五十三页。中央(zhōngyāng)名城阳光(yángguāng)印象凯旋(kǎixuán)城天阔上城永辉巴黎阳光国际盛世公馆选取原那么：1.邢台市当前在售且销售情况良好的中高端工程；2.建筑面积在5万平方米以上；3.销售价格达3000元及以上；4.与本案有一定竞争或借鉴意义的工程；住宅市场深入研究——样本选取第八十七页，共一百五十三页。项目名称占地（亩）建筑面积（万m2）建筑形态面积区间（m2）当前价格（元/m2）开盘时间销售率中央名城709.7多层、小高层40-22328002006.7尾盘凯旋城10511多层、小高层103-23033002005.8尾盘永辉·巴黎16525多层、高层、小高层100-30035002005.546.8％盛世公馆10514.5叠拼、高层、小高层100-300叠拼4000高层33002007.155.2％天阔上城467多层、高层、小高层87-24033002006.7尾盘阳光国际15017别墅、小高层105－210跃层3500-40002006.8尾盘阳光印象16025多层、小高层65-21533002007.158.5％住宅市场深入研究——样本根底(gēndǐ)资料第八十八页，共一百五十三页。样本工程总规划(guīhuà)建筑面积129.2万平方米，主要在售工程仅三个，总计30.2万，其余均为尾盘销售。物业名称供应面积（万m2）在售面积中央名城9.7尾盘凯旋城11尾盘永辉·巴黎2513.3盛世公馆14.56.5天阔上城7尾盘阳光国际17尾盘阳光印象2510.4总计129.230.2住宅市场深入研究——供给(gōngjǐ)分析当前供给(gōngjǐ)分析第八十九页，共一百五十三页。区域地块名称面积（亩）总价（万元）拍卖时间受让单位桥东区共165亩邢师南院228252007.8.13邢台市顺发房地产开发有限公司中兴东大街12672002007.8.28邢房房地产开发有限公司原储运公司1720202008.2.2河北富兴房地产开发有限公司桥西区共229亩原棉麻库126260002007.9.29河北秀兰房地产集团有限公司原总商会用地33552008.2.2邢台新发地房地产开发有限公司孔村100180002008.2.2邢台基业商务投资有限公司高开区共207亩高开区地块20788002007.11.8邢台市金宏房地产开发有限公司邢台市近期住宅建设用地出让(chūràng)结果住宅市场深入研究——供给(gōngjǐ)分析数据来源：邢台市土地储藏(chǔcáng)中心潜在供给分析近期住宅建设用地出让总面积为601亩。另据?邢台市住房建设规划?，提出2021—2021年建设住房将到达489万平方米，约5.096万套，第九十页，共一百五十三页。区域项目名称企业名称

地块占地（公顷）开工建筑面积（万㎡）桥东区新世纪嘉园邢台市邢房中兴东大街20.030.0天香苑邢台市盛捷中兴东大街南侧2.03.0塬上人家邢台市秦塬百泉大街南、车站南街以东3.56.1狱警花园邢台市安居黄河二路7.510.8百合小筑邢台市新华黄河二路东1.33.3天一城河北家乐园新华北路9.014.0北郭庄(暂定)河北凰家北郭庄南侧1.12.8合计44.470桥西区天合嘉园邢台市天合团结西大街7.315.0盛世公馆邢台盛世南大汪村西1.94.6阳光印象二期河北凰家太行路东侧6.716.0阳光东园河北凰家冶金路东侧0.51.2秀兰.水榭翰城河北秀兰守敬南大街东5.015.0

中房社区旧房改造

中房开发桥西新兴西大街

0.7

1.0世纪名都河北金大地迎宾路北侧4.17.8

幸福人家住宅小区中房开发

太行路西、团结西大街南

6.6

8.4合计

25.559.6邢台市2021年市区房地产开发(kāifā)建设表住宅市场深入研究——供给(gōngjǐ)分析潜在供给(gōngjǐ)分析预计08年总开工面积达69.9万平方米；总建设面积达129.6平方米。可以预见，短期内大量的住宅集中供给，未来市场竞争将非常剧烈。第九十一页，共一百五十三页。物业名称开盘时间开盘价（元/m2）当前均价（元/m2）中央名城2006.717002800凯旋城2005.825003300永辉·巴黎2005.518003500盛世公馆2007.122803300天阔上城2006.720003300阳光国际2006.825003500阳光印象2007.124003300注1：当前均价为08年1月的调研(diàoyán)数据，整体市场年均(niánjūn)价涨幅比照样本工程价格涨幅区间(qūjiān)多在35％－45％。市场年均涨幅为32.5％：住宅市场深入研究——价格分析样本工程价格涨幅比照其增长主要受全国性房价增长影响较大，预计今年房价增长会趋于平稳。第九十二页，共一百五十三页。物业名称建筑面积（万m2）销售率销售周期（月）销售速度（万平米/年）中央名城9.7尾盘186.5凯旋城11尾盘284.8永辉·巴黎2546.8％314.5盛世公馆14.555.2％128天阔上城7尾盘184.7阳光国际5.7（二期）尾盘175.7阳光印象2558.5％1214.6注：楼盘(lóupán)销售周期为开盘日至08年1月。住宅市场深入研究——销售情况(qíngkuàng)分析样本工程年均销售速度根本在5万平方米左右，全年总销量为48.8万平方米；其中盛世公馆和阳光印象销售速度较快，主要是其开盘价格相对较低，同时，分别受产品和品牌的影响(yǐngxiǎng)作用较突出。第九十三页，共一百五十三页。建筑规模(guīmó)普遍较小，20万以上的仅两个工程；容积率集中在2.0左右；建筑层数以6-11层的多层和小高层为主。物业名称占地面积（亩）建筑面积（万m2）容积率建筑形态建筑层数中央名城709.72.06多层、小高层6-11凯旋城105111.57多层、小高层5－12永辉·巴黎165252.27多层、高层、小高层6-10盛世公馆10514.52.07叠拼、高层、小高层12-18天阔上城4672.26多层、高层、小高层6-17阳光国际150171.7别墅、小高层9阳光印象160252.34多层、小高层6-12本案建筑(jiànzhù)规模较大，但容积率偏高，并不具备规模优势建筑(jiànzhù)规模住宅市场深入研究——产品特征分析第九十四页，共一百五十三页。建筑类型：板楼为主；建筑风格：欧式风格和现代风格各自有半；外立面材料(cáiliào)：以涂料和面砖为主。

建筑类型(lèixíng)及风格住宅市场(shìchǎng)深入研究——产品特征分析物业名称建筑类型建筑风格外立面材料中央名城板楼现代简约面砖凯旋城板楼欧式局部石材、面砖涂料永辉·巴黎板楼法式面砖盛世公馆板楼新古典面砖天阔上城板楼现代面砖局部涂料阳光国际板楼现代面砖阳光印象板楼、塔楼现代涂料当前市场建筑风格单一，材料较粗暴，缺乏高品质感的建筑产品。凯旋城盛世公馆天阔上城中央名城阳光国际永辉巴黎阳光印象第九十五页，共一百五十三页。户型(hùxínɡ)构成住宅(zhùzhái)市场深入研究——产品特征分析物业名称一居二居三居四居及以上面积m2比例面积m2比例面积m2比例面积m2比例中央名城40-7015%8020%114-14650%22315%凯旋城——10315％15070％200-23015％永辉·巴黎——100－12030％120-14040％150-30030％盛世公馆——100-11620%143-15770%160-30010%天阔上城——8710％130-15540％200-24050％阳光印象65－6830％80－9040％100－15020％196－21510％第九十六页，共一百五十三页。户型比例市场主流(zhǔliú)需求以大面积三居为主，与当前的政策导向相悖。本案产品打造需要在市场和政策之间选择合理的平衡点。户型(hùxínɡ)分析住宅市场(shìchǎng)深入研究——产品特征分析主力供给户型：三居为主，二居其次。主力供给面积：集中在130-160平方米；第九十七页，共一百五十三页。绿化主要以草皮及低矮的灌木为主，成年大树较少；总体景观设计较粗暴，品质感较低；新工程开始(kāishǐ)关注园林设计；市场园林景观开展(kāizhǎn)比较滞后，园林景观附加值挖掘力度较弱。园林景观住宅市场(shìchǎng)深入研究——产品特征分析第九十八页，共一百五十三页。物业名称停车方式车位配比价格中央名城地上1：13000元/m2凯旋城地上1：1租50-60元/月永辉·巴黎地上为主1：1租30元/月，地下车库售5000元/m2盛世公馆地下为主1：1车库4000元/m2阳光国际地上为主1：0.6租50元/月，地下车库售7-8万元/个车位分析(fēnxī)以地面停车为主，仅档次较高的盛世公馆有地下停车；车位配比主要(zhǔyào)在1：1，配置较高；车位售价3000-5000元/m2，车位租金30-60元/月。住宅市场(shìchǎng)深入研究——产品特征分析第九十九页，共一百五十三页。物业名称商业小区诊所幼儿园健身场所儿童活动场所会所中央名城√√凯旋城√售楼处改造，未定功能永辉·巴黎√√√√盛世公馆√√√1000平米，室内运动、棋牌中心、休闲吧天阔上城√阳光国际√√√√阳光印象√√小区配套比较单一(dānyī)，且档次普遍较低；新盘开始有会所设置，以棋牌、活动室为主。社区(shèqū)配套住宅市场(shìchǎng)深入研究——产品特征分析社区配套正处在从简单的商业配套向会所消费过渡阶段。第一百页，共一百五十三页。项目名称管理公司物业管理费（元/平米*月）中央名城石家庄恒辉物业0.8凯旋城石家庄燕都物业0.8永辉·巴黎自管0.8盛世公馆未定0.6～0.8阳光国际自管0.8阳光印象深圳银典0.8物业管理住宅(zhùzhái)市场深入研究——产品特征分析除阳光(yángguāng)印象外，其余楼盘均未重视物业管理效劳；整体市场物业效劳取费较低，缺乏一元；市场物业效劳管理水平低下，缺少品质(pǐnzhì)楼盘意识，难以有效保持物业的增值和保值。第一百零一页，共一百五十三页。客户(kèhù)来源物业名称邢台市客户周边区县客户中央名城90%10%凯旋城85%15%永辉·巴黎80%20%盛世公馆60%40%天阔上城85%15%阳光国际80%20%阳光印象83%17%集中区间80%-85%15%-20%住宅(zhùzhái)市场深入研究——客群分析除盛世公馆因品质较高，周边区县客群购置比例较高外，其它楼盘市区是主要购置群体(qúntǐ)，占80％以上；周边区县主要以沙河、清河客户为主，少量隆尧客户，其它区县比例极低。第一百零二页，共一百五十三页。市区客户(kèhù)根本特征职业(zhíyè)特征年龄结构电力、冶金钢铁、煤矿石油、私营业主(yèzhǔ)、医院、学校、公务员购置目的客户特征主要集中在35-45岁之间。自住为主，高档物业多为二次或屡次置业。需求特征对桥西区认可度高，能够承受40万以内物业，普遍选择贷款的购房方式第一百零三页，共一百五十三页。职业(zhíyè)特征年龄结构私营企业主沙河：煤矿、铁矿、玻璃厂清河(qīnɡhé)：羊绒、羊毛、纺织制品购置(gòuzhì)目的主要集中在35-50岁之间。自住为主，有局部客户为子女购置。区县客户根本特征客户特征需求特征注重楼盘档次，面积需求较大，价格承受力达70万元，复式、别墅的主要购置人群，局部一次性付款第一百零四页，共一百五十三页。3、重点(zhòngdiǎn)案例研究第一百零五页，共一百五十三页。重点案例(ànlì)分析阳光(yángguāng)国际开发商：河北凰家地产工程位置：桥西区达活泉西大街占地面积：9.95公顷(ɡōnɡqǐnɡ)建筑面积：17万平方米容积率：1.7绿化率：37％产品简介建筑类型：普通板楼、叠拼、商住楼建筑风格：欧式风格为主主力户型：117—142㎡三室二厅二卫/二室二厅二卫园林：中央绿岛，1200株成年乔木，70多种绿色植物。500米水系，7000平方米水景园林。建筑细节：三面采光弧度设计，大面积落地玻璃窗设备配套：CL建筑体系、双层中空玻璃、安防系统第一百零六页，共一百五十三页。位于邢台新城中心，毗邻达活泉公园(gōngyuán)，地理位置十分优越，自然景观得天独厚周边配套开展相对成熟，交通(jiāotōng)和生活便利具备(jùbèi)一定的建筑细节，园林景观较丰富，有产品创新和高新节能技术运用阳光国际是过去时的NO.1，比较地理位置和周边配套，本案均不逊于阳光国际，唯一缺乏的是外部环境逊于该案。于本案而言，可以依托老城绝佳的地段价值，通过建筑设计、自身景观和物业效劳等提升工程品质，打造将来的NO.1！重点案例分析——阳光国际该工程做得比较成功，对本案有一定的借鉴意义第一百零七页，共一百五十三页。重点(zhòngdiǎn)案例分析——盛世公馆项目概况开发商：河北盛世房地产开发(kāifā)工程位置：桥西区钢铁北路占地面积：7公顷建筑面积：14.5万平方米容积率：2.07绿化率：40％开盘时间：20**-01-18入住时间：2021年底产品简介建筑类型：观景公寓、叠拼、商业〔5万㎡〕建筑风格：新古典主义风格主力户型：三居140㎡园林(yuánlín)：3条景观绿轴，中心水系。建筑细节：入户花园、空中花园，外飘窗、观景电梯、地下停车设备配套：自动化管理系统、安防系统、背景音乐系统会所：1000平方米，室内运动、棋牌、休闲吧第一百零八页，共一百五十三页。重点案例分析(fēnxī)——盛世公馆价格(jiàgé)分析盛世公馆(gōngguǎn)开盘以来的价格走势高层：价格平均月增幅3.7％别墅：价格平均月增幅4％销售率：55.2％一年销售达8万平方米在区域新盘中比较突出，属于中高档社区；销售采用低开高走策略，开盘一年多时间价格上涨了45％左右，销售速度相对较快。第一百零九页，共一百五十三页。重点(zhòngdiǎn)案例分析——盛世公馆客群分析(fēnxī)客户职业特征机关单位医院、学校等事业单位(shìyèdānwèi)冶金厂、邢钢、矿厂等效益较好的企业邢台县沙河市内丘任县第一百一十页，共一百五十三页。位于邢台桥西偏北区域，虽然目前周边配套相对滞后(zhìhòu)，但未来开展空间广阔工程自身品质较高，注重产品细节打造(dǎzào)，具备建筑形象、景观和会所等附加值高品质的产品形象赢得良好的市场口碑，高端客群购置(gòuzhì)量较大。盛世公馆是目前在售工程中整体水平最高的，无论整体或是细节的规划设计都比较突出，建筑风格低调不失大气，尽管地处偏远，但销售情况依然良好，对未来本案筹划有一定的参考价值，好的产品一定会有好的市场回报！该工程正在炽热销售，其出色的产品设计提高了邢台住宅产品档次重点案例分析——盛世公馆第一百一十一页，共一百五十三页。重点(zhòngdiǎn)案例分析——天一城开发商：河北(héběi)家乐园集团工程位置：新华北路占地面积：325亩建筑面积：50万平方米容积率：≥2.3工程定位：“24小时活力城·邢台城市新地标〞产品规划：高层、多层住宅；SOHO公寓；酒店；商业街小区配套：小学、商业06年7月以2.53亿元竞得原拖拉机厂地块(dìkuài)；07年4月利用旧厂房改造而成的大型超市和家电数码城开业；08年3月出售万元贵宾卡定房可优惠；预计08年5月住宅开盘，价格3000-3500元/平方米。项目概况项目进展商业面积：20万平方米住宅面积：30万平方米以高层和多层为主第一百一十二页，共一百五十三页。重点案例(ànlì)分析——天一城天一(tiānyī)城工程策略分析打造(dǎzào)商业预售住宅再造商业利用9个月时间将旧有厂房打造成13000m2量贩超市和5000m2家电数码城，以聚积人气，树立品牌一年后天一城人气大增，现等待适宜时机将住宅推向市场，以便迅速回流资金住宅销售到达预期之后继续投入更多资金重新布置商业格局，再造区域商业中心第一百一十三页，共一百五十三页。天一城商业已聚积不少人气，本案筹划时可将其纳入(nàrù)便利商圈；天一城住宅先于本案销售，其价格策略直接影响本案，假设价格顺势增长那么十分利于本案价格的提升；先造商业后销住宅策略能否成功可成为本案最直接借鉴，本案有后动优势。对本案(běnàn)影响重点(zhòngdiǎn)案例分析——天一城天一城规模是本案两倍以上，比拼规模本案处于劣势；天一城土地本钱远低于本案，假设其采取低价入市手段将对本案住宅价格产生不利影响；其大规模综合商业使得本案确定商业形态有一定难度。第一百一十四页，共一百五十三页。重点案例(ànlì)分析——秀兰·水榭翰城开发商：河北(héběi)秀兰房地产集团工程位置：郭守敬南大街东占地面积：126亩容积率：≥307年9月以2.6亿元竞得原棉麻库地块；08年方案建设15万平米住宅(zhùzhái)，价格未定；预计于08年6月举行奠基仪式。项目概况项目进展第一百一十五页，共一百五十三页。对本案(běnàn)影响重点(zhòngdiǎn)案例分析——秀兰·水榭翰城DBCA地处桥西区但距本案较近地块面积大，较为规整位于成熟居住区，毗邻围寨河土地成本高，楼面地价达千元必然分流本案住宅部分消费者，适宜居住的优势将推动其价格高企，对本案住宅产品定价及销售会产生一定威胁工程(gōngchéng)特征第一百一十六页，共一百五十三页。住宅市场分析(fēnxī)小结销售(xiāoshòu)年去化量为48.8万平方米，产品档次较高的楼盘去化速度明显(míngxiǎn)较快，130平方米左右的三居、二居销售最快。价格整体均价2800-3500元/平方米〔毛坯〕，价格年均增30%-45%之间，价格上涨较快。产品产品同质化较严重，新盘开始关注产品创新。产品档次划分模糊，大多为阶层混居型社区。供给当前产品供给出现断层，目前仅有3个工程还有存量。客群客户购置以改善型自住为主，购置人群以市区居民为主，占80％以上，周边区县主要来源于沙河、清河和隆尧。第一百一十七页，共一百五十三页。4、住宅开展(kāizhǎn)趋势判断第一百一十八页，共一百五十三页。住宅市场(shìchǎng)开展趋势判断交投近年交投量以超过20％的速度增长，预计(yùjì)今年交投量70－90万平方米。价格(jiàgé)随着市场化程度逐步提高，商品住宅价格持续增长。07年全年均价已达2800元/平方米，但受大势影响，涨幅可能趋于平缓；