房地产行业：克而瑞资本月报12月刊

20222022年12月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/15克而瑞研究中心本月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加本月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，年内首次单月融资规模突破千亿。环比增加92.2%，同比增加30.3%。房企债券类平均融资成本为4.34%，环比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月没有房企发行境外债；境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。【政府对房企合理融资继续积极表态，融资环境继续优化】【政府对房企合理融资继续积极表态，融资环境继续优化】12月8日，人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，提出要保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期。12月21日，央行在内部会议上提出，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，引导金融机构支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。同日上交所也表示要稳妥有序化解债券违约等重点领域风险。整体看来，本月政府继续对房企的合理融资做出积极表态，房企的融资环境在持续优化。但是从目前的情况来看，短期内仍将是国企央企以及部分财务状况较好的民营房企比较容易获得融资政策的支持，而绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。【融资总量年内首破千亿，连续三月没有房企发行境外债】代码名称跌幅600185.SH格力地产60.71%000620.SZ新华联12.54%002285.SZ世联行3.79%000007.SZ全新好3.18%600223.SH鲁商发展2.82%【众安智慧生活通过上市聆讯，多家房企配股融资】本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，不过众安智慧生活在月内通过了上市聆讯，预计将在本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，不过众安智慧生活在月内通过了上市聆讯，预计将在所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别为13家和19家。而随着“股权融资优化5条新政”的出台，本月新城、德信中国、碧桂园等多家房企进行了股权融资，出现了一波民营房企的配股潮。代码名称6958.HK正荣服务68.29%1902.HK银城国际控股60.00%3301.HK融信中国53.42%6900.HK上坤地产50.72%1966.HK中骏集团控股38.03%免责申明数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。克而瑞研究中心版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/1501.债券发行：融资环境大幅回暖，单月融资规模年内首破千亿100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多项优化房企融资环境的政策出台之后，本月房企的融资规模出现了大幅增长，年内首次单月融资规模突破千亿。从全年数据来看，2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。在融资结构方面，本月房企境内债权融资833.44亿元，环比增加82.8%，同比增加83.4%；境外债权融资26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统12月房企发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。本月仍然没有房企境外发债，连续三月没有房企发行境外债，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷；境内发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加71.7%。其中，公司债发行212.1亿元，环比增加163.2%，同比增加110%；中期票据发行199.5亿元，环比增加68.2%，同比增加127%。境内发债主体仍然主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/15)注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等数据来源：企业公告、CRIC整理2022年12月100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，环比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月没有房企发行境外债；境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。2022年100家典型房企新增债券类融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点，其中境数据来源：企业公告、CRIC整理具体企业表现来看，12月发债量最大的企业是中海，发债总量达到了60亿元，企业在本月发行了两笔共30亿元的公司债以及两笔共30亿元的中期票据。本月发行债券的企业有12家，发债企业个数环比持平。从发债年限来看，中海、保利、招商蛇口、大悦城都发行了期限为5年的中期票据或公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，中海发行的一笔15亿元的公司债利率为2.25%，是本月房企发行的所有债券中最低。企业名称总量(亿元)中国海外发展6057招商蛇口41.9保利发展40中交地产40数据来源：企业公告、CRIC整理02.债券期限：本月到期债券类159亿元，2023年初将迎来大规模偿债潮12月房企共有15笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为159亿元，环比减少57.9%。其中，蓝光的1只公司债已经出现了实质性违约。提前关注到2023年1月将有40笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为916亿元，环比增加476%。其中，华夏幸福的1只公司债和一笔境外优先票据、泰禾的一笔境外债、禹洲的一笔境外优先票据、佳兆业的两笔境外优先票据、恒大的一笔公司债都已经出现了实质性违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2020年发行的一笔境外优先票据，规模为20亿美元。表：下个月部分企业发行债券到期情况企业名称企业名称发行时间融资方式融资金额(亿)货币单位到期到期碧桂园2013/1/10境外优先票据7.50美元2023/1/10越秀地产2013/1/24境外债券5.00美元2023/1/24龙湖集团2013/1/29境外优先票据5.00美元2023/1/29保利发展2016/1/15公司债25.00人民币2023/1/15华夏幸福2016/1/20公司债15.00人民币2023/1/20融创中国2016/1/22公司债50.00人民币2023/1/22碧桂园2018/1/9境外优先票据2.50美元2023/1/17版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/15版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/15金地集团2018/1/9中期票据15.00人民币2023/1/9泰禾集团2018/1/10境外债券2.25美元2023/1/10旭辉控股集团2018/1/17境外优先票据3.00美元2023/1/232018/1/18公司债25.00人民币2023/1/18金隅集团2018/1/22中期票据20.00人民币2023/1/22碧桂园2018/7/31境外优先票据3.75美元2023/1/17金融街2019/1/17公司债5.00人民币2023/1/17禹洲集团2019/1/28境外优先票据5.00美元2023/1/28佳兆业集团2019/5/23境外优先票据4.00美元2023/1/30佳兆业集团2019/7/2境外优先票据3.00美元2023/1/30融信中国2019/7/17境外优先票据3.00美元2023/1/22融信中国2019/10/18境外优先票据1.20美元2023/1/22中国恒大2020/1/2公司债45.00人民币2023/1/2花样年控股2020/1/9境外债券4.50美元2023/1/9世茂集团2020/1/10中期票据5.00人民币2023/1/10华夏幸福2020/1/13境外优先票据5.00美元2023/1/13中国恒大2020/1/16境外优先票据10.00美元2023/1/16绿地控股2020/1/20公司债10.00人民币2023/1/20世茂集团2020/1/20定向工具5.00人民币2023/1/20华发股份2020/1/21公司债10.00人民币2023/1/21中国恒大2020/1/21境外优先票据20.00美元2023/1/21德信中国2021/1/7境外优先票据1.50美元2023/1/7华发股份2021/1/13其他债券1.50人民币2023/1/13富力地产2021/1/26境外优先票据5.00美元2023/1/26合生创展集团2021/12/22境外债券2.50美元2023/1/6上坤地产2022/1/4境外优先票据1.39美元2023/1/2祥生控股集团2022/1/18境外优先票据0.86美元2023/1/18禹洲集团2022/1/20境外优先票据4.53美元2023/1/21上坤地产2022/1/21境外优先票据0.15美元2023/1/20华发股份2022/1/24境外债券2.00美元2023/1/26禹洲集团2022/2/22境外优先票据0.75美元2023/1/212022/5/5超短融15.00人民币2023/1/18招商蛇口2022/7/13超短融13.00人民币2023/1/9注：数据范围为100家典型企业2012年以来的债券发行监测数据数据来源：企业公告、CRIC整理在债务违约方面，12月29日力高集团宣布鉴于流动资金有压力，将暂停其境年的首个暴雷房企。整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，房版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/15企流动性危机逐步向规模房企蔓延。而由于当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。表：2021年以来部分房企债务违约情况房企时间主要内容正源地产1月23日，正源地产未能根据约定支付西南证券2016年公司债券的本金及利息5.49亿元。华夏幸福2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，涉及本息金额共52.55亿元，首次曝出债务违约。协信远创本金未足额兑付，坐实债务违约传言。中国恒大6月29日，三棵树涂料股份有限公司公告称中国恒大逾期票据达到5137.06万元，自此恒大的大量商票曝出逾期。蓝光发展7月8日蓝光发展公告称截至当日公司及下属子公司到期未能偿还的债务涉及本息金额为24.84亿元，已构成实质性违约。8月11日，阳光100中国发布公告称公司未能按期支付2021年债券的本金及溢价共计5239万美元，已发生违约事件。新力控股9月30日新力控股未能于相关到期日或之前就两项境内融资安元。花样年10月4日，花样年称公司有一笔2.06亿美元的票据未能如期而至支付。当代置业的优先票据出现了实质性违约。佳兆业11月4日佳兆业称，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期，合计127.88亿元。中国奥园11月17日，奥园集团旗下合资公司一笔资管计划构成实质性违约，未偿付金额约6590.01万元。中国恒大12月3日，中国恒大称该公司收到要求其履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。中庚集团12月24日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司发布一则资产处置公告，拟对中庚集团项目债权进行处置，总额约为9.33亿元，中庚集团债务出现实质违约。世茂集团1月6日，中诚信托宣布由世茂集团担保的2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划已出现实质性违约，总规模6.45亿元。阳光城2月17日阳光城在上交所公告称，公司未能在30日豁免期内 利息1388万美元以及境外债券XS2203986927利息1339万美元，企业海外债出现实质性违约。禹洲集团祥生控股上置集团正荣地产鸿坤伟业融创中国融侨集团景瑞控股天誉置业融信中国俊发地产宝龙地产中梁控股龙光集团富力地产3月7日禹洲集团发布公告称，公司2023年到期的8.5%优先票在30天宽限期内未支付利息，已构成违约。3月21日，祥生控股集团公告称，公司未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息。3月27日，上置集团发布公告称，上置集团控股子公司上海金心未能到期偿还一笔人民币1.815亿元的应计利息，构成实质性违约。计2042万美元的利息支付，构成违约事件。BJHKWY.7510/08/22票据项下14233750美元的利息，且目前30天的宽限期已过，公司未能在宽限期届满前付款，因此发生违约事件。5月12日，融创中国发布公告称未能在30天宽限期内支付四笔美元票据利息，金额合计1.047亿美元。据悉，这四笔美元月票据以及2024年4月票据。这是继恒大之后，又一家龙头房企出现美元债违约。5月23日，平安信托旗下安远9号集合资金信托计划产品借款人武汉融侨置业有限公司(融侨集团)未能偿还2022年5月18日到期的本金5.99亿元及对应利息。6月17日，景瑞控股公告称，有4只优先票据应付利息到期未付，共约5927.5万美元，正式宣告违约。6月27日，天誉置业公告称其在一家在港金融机构存在一笔抵押借款无法实时归还该笔贷款未偿还本金及应计未付利息，未偿还本金为3.4亿港元。7月10日,千亿房企融信中国公告称两笔美元票据合计2786.55万利息到期未付,正式宣布违约。7月22日，俊发集团发布公告称，一笔总额为1303.5万美元的票据利息违约，公开承认了自己债务爆雷。7月26日，宝龙地产披露内幕消息，公司未能在2022年7月25日到期日前，偿还应付美元票据本金及应计利息，涉及本金7月29日，中梁控股发布内幕消息称，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据将构成违约事件，余下未偿还本金及其利息4万美元。优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据的到期利息，五笔境外债总额接近17亿美元。8月7日晚，富力在延迟4个月2021年报中称，本金总额为版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/15版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心9/15298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。亿达中国10月3日早间，亿达中国公告称，根据同意征求的条款，一笔时未偿还优先票据的持有人，而亿达中国无法于付款日期支付该笔款项，构成债务违约。弘阳地产弘阳地产未在2022年10月3日兑付的一笔美元票据的所有未偿本金金额及其应计未付利息，构成该笔2022年10月票据以及其他美元票据项下的违约事件。旭辉集团表示将对境外债务停付本息，同时截至11月1日旭辉到期未付的境外债务本息总额约为4.14亿美元。上坤地产日，上坤地产集团有限公司发布公告，于2023年到期、利率13.5%的优先票据出现交叉违约。金科股份11月2日，金科股份旗下的中期票据“20金科地产MTN001”期足额兑付。中南建设11月7日晚间中南建设发布公告称，由于市场调整、行业非良性循环等原因，暂不支付公司全资子公司HZID去年发行的美元票据利息，形成利息违约。海伦堡1110/08/23(ISIN：XS2376908344)项下金额为1485万美元的利息到期应付，票据的宽限期截止日期为2022年11月7日，公司于宽限期届满前尚未支付利息，已触发票据条款项下的违约事件。力高集团12月29日，力高集团发布公告称，鉴于流动资金有压力，力高集团将暂停其境外债务付款。时代中国1月4日，时代中国公告称，为促进对离岸债务的整体管理将暂停支付6笔美元债。其中，有两笔于2023年到期，2024年-2027年间各有一笔到期，票面利率在5.55%-6.75%之间。数据来源：企业公告、CRIC整理版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心10/1503.拟上市房企：众安智慧生活通过聆讯，预计在1月16日完成上市本月没有新增房企递交上市申请，因此截至2022年12月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中12家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。表：房企赴港上市排队情况企业名称审批状态海伦堡中国2018/10/22招股书已过期奥山控股2018/11/22招股书已过期万创国际2018/11/22招股书已过期鹏润控股2020/2/28招股书已过期实地地产2020/5/20招股书已过期天泰控股2021/1/15招股书已过期新星宇控股2021/2/9招股书已过期方直集团2021/4/21招股书已过期中亿基业2021/5/11招股书已过期石榴投资2021/5/31招股书已过期天鸿中国2021/10/29招股书已过期合能控股2021/10/31招股书已过期嘉创房地产2022/3/31审核中资料来源：港交所披露易、CRIC整理在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新增房企旗下公司递交上市申请，不过众安智慧生活在本月通过了上市聆讯，已经开始招股，计划在2023年1月16日完成上市。截至2022年12月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。表：房企分拆旗下公司赴港上市排队情况企业名称审批状态雅城(雅居乐园林)2020/6/24招股书已过期禹佳生活服务(禹洲物业)2020/12/11招股书已过期世纪金源服务2021/1/20招股书已过期版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心11/15新力服务2021/3/4招股书已过期天誉青创智联服务(天誉物业)2021/3/26招股书已过期中南服务2021/3/29招股书已过期海悦生活(海伦堡物业)2021/4/23招股书已过期富力物业2021/4/26招股书已过期明宇商服2021/4/28招股书已过期中梁百悦智佳(中梁物业)2021/4/29招股书已过期祥生活服务(祥生物业)2021/5/28招股书已过期阳光智博(阳光城物业)2021/6/11招股书已过期众安智慧生活2021/6/24已通过上市聆讯俊发七彩服务(俊发物业)2021/6/27招股书已过期融汇悦生活(融汇物业)2021/6/30招股书已过期宝龙商业房托2021/8/27招股书已过期万盈服务(升龙物业)2021/9/20招股书已过期珠海万达商业管理(万达商管)2021/10/21审核中龙湖智创生活(龙湖物业)2022/1/7审核中资料来源：港交所披露易、CRIC整理04.IPO和增发：多家房企进行配股融资，民营房企出现配股潮本月没有房企或房企旗下公司完成上市，因此2022年没有房企完成上市，同时新上市的房企旗下公司仅为6家。由于近期几乎没有房企及房企旗下公司在港交所递交上市申请，同时交易所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。再加上香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，房企旗下公司上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。不过由于11月28日出台的“股权融资优化5条新政”允许符合条件的房地产企业实施重组上市，因此部分房地产企业可能会考虑版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心12/15表：2022年房企分拆旗下公司赴港挂牌上市情况企业名称股票代码上市时间发行股份数发售价(港元)所得款项净额(亿港元)金茂服务0816.HK2021/8/312022/3/108.147.60力高健康生活(力高物业)2370.HK2021/6/92022/3/314.11.56东原仁知服务(东原物业)2352.HK2021/4/302022/4/29.67万股11.91.359鲁商服务(鲁商物业)2376.HK2021/7/22022/7/85.921.384苏新服务(苏州高新物业)2152.HK2021/8/302022/8/248.61.67万物云(万科物业)2602.HK2022/4/12022/9/2949.3556资料来源：港交所披露易、CRIC整理而在增发配股方面，由于“股权融资优化5条新政”支持A股和H股的上市房企再融资，因此本月有新城、德信中国、碧桂园等多家房企进行了股权融资，出现了一波民营房企的配股潮。企业名称时间融资事件融资总额(亿元)折合人民币(亿元)新城控股2022/12/12新城发展拟先旧后新配售5.6亿股，净筹约19.43亿港元19.43港元17.39德信中国2022/12/13德信中国拟配售2.68亿股筹资2.361亿港元2.36港元2.11碧桂园2022/12/14碧桂园完成17.8亿股新股份配售，所得款净额约47.41亿港元47.41港元42.43合景泰富集团2022/12/17合景泰富拟配售2.35亿股，筹4.67港元4.18旭辉控股集团2022/12/20旭辉将配售8.4亿股现有股份，所得款净额约9.46亿港元9.46港元8.47雅居乐集团2022/12/20雅居乐拟先旧后新配售2.685亿股股份，所得款净额约6.17亿港元6.17港元5.5205.股权变动：旭辉和奥园宣布出售物业股份，境外资本交易内房股股票本月旭辉和奥园分别宣布将出售旗下物业公司旭辉永生服务和奥园健康生活的部分股份以应对公司资金链压力，此外德信中国也公开承认确实有在谈判出售德信服务集团。由此可见，短期内部分房企的流动性仍存在一定的问题，物管行业内可能还会浮现收并购机会。除此之外，本月境外资本在香港资本市场对内房股的股票进行的小规模操作相对较多，比如小摩和大摩都在本月增持了万物云，三菱日联金融集团减持了中海宏洋，小摩还在月内两次减持了万科。在增持方面，旭辉的大股东在本月继续增持公司股票，支持公司的发展，提振市场信心。表：本月部分股权交易相关情况企业名称时间主要内容旭辉控股2022/12/2812月28日，旭辉控股执行董事及控股股东林中、林伟及林峰在公开市场购买合共100万股旭辉控股股份，总代价约为104万港元(不包括相关交易费)。蓝光发展2022/12/23四川蓝光发展公告称，截至12月23日蓝光投资控股集团有限公司因股票质押融资违约及对外担保事宜，以集中竞价交易和司法拍卖方式被动减持减持蓝光发展股份178131200股，占总股本5.87%。本次股份减持前，蓝光集团共持有蓝光发展股份729,319,761股，占蓝光发展总股本的24.03%。本次减持后，蓝光集团持有蓝光发展551,188,561股，占蓝光发展总股本的18.16%。绿地控股2022/12/23绿地控股第一大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)于2022年系统累计减持了1.05%的股份。减持后格林兰持有绿地控股36.89亿股股份，持股比例26.25%。万科2022/12/2012月20日摩根大通在万科企业的H股的持股比例从6.10%降至4.93%，此前摩根大通在12月15日也减持了0.35%的万科股份。中海宏洋2022/12/20404.8万股，总金额约为1489.66万港元。减持后，三菱日联金融集团最新持股数目约为2.47亿股，持股比例由7.04%下降至6.93%。旭辉永升服务2022/12/1212月12日，旭辉控股发布公告称为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，旭辉