武汉华中国际商贸城可行性研究报告2010

佳海集团2010.05武汉“华中国际商贸城”可行性研究报告从四个角度理解本项目驱动力提升作为青山区武汉火车站新城的核心区域，项目将以多种物业形态的城市商贸综合体定位，依托高铁和地铁交通优势提升区域经济和商贸发展，推动青山区房地产业的日益成熟。产业整合武汉支柱产业尤其是武钢的产业基础为本项目提供发展空间和发展方向。项目又为武钢及青山区相关产业提供广阔的发展平台。空间整合武汉市及华中城市圈的在城市空间价值，决定了本项目的定位高度。项目的建设，必然加速武汉市在华中城市圈中地位的提升。品牌延展加速佳海集团在武汉的品牌落地，佳海集团的加盟必将提升武汉市及青山区主导产业及房地产行业发展。武汉城市价值分析PART1项目相关研究及分析PART2武汉及青山区房地产运作分析PART3项目定位分析PART4项目发展建议PART5项目运营评估PART6报告提纲PART

1：武汉城市价值分析武汉所在城市群价值分析武汉城市价值分析武汉整体规划及发展趋势分析青山区城市产业及规划分析武汉所在城市群价值分析目前，以武汉为中心，初步形成了五大城市圈，即武汉“1+8”城市圈（武汉、黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门），长株潭城市圈（长沙、湘潭、株洲），昌九工业带(南昌、九江、景德镇)，郑洛汴工业轴（郑州、洛阳、开封）和安徽“一城四市”经济区（合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆）。五大城市圈构成中部崛起的城市群，对中部乃至全国经济的发展起着非常重要的作用。华中五大城市圈通过合肥市与泛长三角城市群形成一体化，并成为国内甚至国际最具发展潜力的区域——华中城市群。21世纪是城市群主导经济发展的世纪，城市群已经成为衡量一个国家或地区社会经济发展水平的重要标志之一；城市群的发展，为商业和专业市场的发展提供了巨大的空间。优越的经济地理位置、便利对外交通，给予了以武汉为中心建立“1+8”武汉城市圈的必要条件。武汉城市圈交通设施高速化、网络化、一体化的框架必将推动整个城市圈的综合竞争力，尤其是武汉的城市地位将大幅提升，商贸业、贸易流动的覆盖范围将大幅扩展。以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市。总面积约2.45万公里，人口1640万人。不断提高武汉的首位度，以武汉为龙头的，带动周边地区快速发展。武汉在武汉城市圈内的地位卓然，是整个都市圈的龙头；城市圈建设缩短了武汉与其他各地的时间距离，使得武汉商业的辐射面积扩大，覆盖了全城市圈。交通便捷交通为商贸物流货运提供了基础。316国道、318国道、107国道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、汉十高速公路交汇于武汉，更位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁路、武麻铁路交汇处，是全国最为重要的铁路枢纽之一。公路：以京珠、沪蓉高速公路为骨架，以107、316、318国道为主干，呈放射性对外延伸，组成了四通八达的公路交通网络。铁路：京广铁路纵架南北，沪渝铁路横贯东西，武九线、汉丹线、武大线及京九联络线在汉汇集，形成沟通华北、西南、中南、华东的铁路网络。根据武汉市交通规划，武汉针对”1+8”城市圈打造了一小时城市圈，根据最新铁路交通规划3年后武汉到达主要城市只需4小时。航空：武汉天河国际机场是中国第四大航空港，拥有多条连通国内主要城市的航线，可直达香港，并已经开通到日本福冈、韩国清州的国际航线，每周航班385个，空运航线72条，通达国内43个城市和地区。港口及水路：武汉港是中国内陆第一大港，年货物吞吐量达4000万吨，可直航俄罗斯，日本，泰国，马来西亚，新加坡及中国香港，澳门等14个国家和地区。长江水运网以武汉为中心，辐射全国287万平方公里的国土面积。2008中国城市群竞争力排名（其余略）

长三角、珠三角、环渤海经济圈，传统的三大经济圈武汉城市群成长竞争力仅次于三大经济圈，未来发展空间巨大人口截止2009年，全市常住人口910万人，其中市区人口540余万。全市户籍人口838万人，其中农业人口296.00万人；城镇人口537.24万人。武汉市人口中，接受大学教育（指大专以上）的98.91万人，占12.3％。大量人口的聚集为商贸服务业的发展提供了有效的人力支持。到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84％；到2010年，市域常住人口994万人，其中城镇人口745.5万人左右，城镇化率约75％。到2020年，主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。经济武汉地区生产总值从2004年的1882亿元增加到2008年的3960.08亿元，2009年地区生产总值达到4500亿元。武汉市十二届人大六次会议上作政府工作报告时提出，武汉2010年GDP要向增长12%，突破5000亿元的目标迈进，人民日益增长的需求无疑对城市服务业有了更高的期待。2009年，武汉市服务业增加值预达到2300亿元以上，同比增长13%以上。服务业增加值占GDP的比重也在不断提高，2007年至2009年连续3年保持在50%以上。服务业快速扩张成为经济增长的主要支撑。各行业中，批发零售业为1824.63亿元，增长17.9%，住宿餐饮业为277.59亿元，增长12.4%，产业结构武汉市产业以第二、第三产业为主，尤其是第三产业比重已经接近甚至超过50%。说明武汉市已经进入由工业化向后工业化跃升的关键阶段。这一阶段有两个显著特征：发展动力转化为消费拉动为主城市的空间结构向郊区化发展。这两个显著特征非常有利于本项目发展。

2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年纱(吨)90250966949638592893896978619873773布(万米)27694314723346633625505635154249472原油加工量(万吨)274.48285.41370.85396.2403.66424.67396.56化学原料药(吨)6145637848465395518353375326中成药(吨)87568208771011852100221042426974通讯光缆(万芯千米)————384.54522.43714.71显示器(万台)——184.82416.29812.13997.921043.75房间空调器(万台)74.2297.32177.91239.94342.08440.24493.74钢(万吨)761.14850.3925.711062.891125.331219.21427.11生铁(万吨)725.77802.13886.111015.491100.251165.041359.5成品钢材(万吨)613.94699.84850.7963.911010.81075.81307.13汽车(辆)90303112322103258167853268056338206742933武汉整体规划及发展趋势分析按照区域统筹、城乡统筹的原则，合理分布市域人口和劳动生产力，优化配置市域发展资源，严格控制主城用地，积极促进新城发展，强化建设一批重点城镇，形成以主城为核心，新城为重点，中心镇和一般镇为基础，辐射到广大农村地区的多层次、网络状城镇体系。以长江、汉水及318国道、武黄公路、汉十高速公路等为主要城镇发展轴，点轴式布局各级城镇，构筑武汉市四级城镇体系。第一级为主城；第二级为吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、豹澥、北湖、阳逻、盘龙、邾城、前川等11个新城；第三级为新沟、侏儒、永安、大集、湘口、乌龙泉、安山、长轩岭、姚集、祁家湾、六指、汪集、仓埠、双柳、旧街等15个中心镇；第四级为花山、柏泉、索河、邓南、山坡、木兰、辛冲等29个一般镇。武汉主城区以三环路以内地区为主，包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区，总面积为678平方公里。规划至2020年主城区常住人口502万人，建设用地450平方公里，人均建设用地89.6平方米。主城区是市域城镇体系的核心，集中体现武汉作为中部地区中心城市的服务职能，要严格控制发展规模，着力优化提升现代服务功能，集约发展高新技术产业和先进制造业，增强城市的辐射力和综合实力，在带动整个市域发展和促进区域协调发展方面起着枢纽和组织作用。从武汉城市规划来看，主城区将主要发展金融商贸、行政办公、文化旅游、科教信息、创新咨询等区域性中心城市服务功能。项目处于主城区边缘区域，其发展需符合城市发展趋势。按照规划建设四新、鲁巷、杨春湖三个城市副中心。其中，四新重点建设和培育国际博览、商务办公等生产性服务职能。鲁巷重点建设和培育高新技术产品交易、信息服务等生产性服务职能。杨春湖重点建设区域性客运枢纽和旅游服务职能。杨春湖、鲁巷等3个城市副中心为高强度控制区，宜集中建设高层建筑群和标志性超高层建筑，建筑密度30％一50％，综合容积率2.5—4.0，绿地率25％以上。武汉火车站将发展一个外围新城——杨春湖副城中心，本项目依托武汉市最重要的工业基地和未来的新城，形成了对专业市场最为有利的基础条件。城市副中心武汉三环线，又称武汉中环线，全长88公里，由武汉白沙洲长江大桥和武汉天兴洲长江大桥合围而成，双向六车道，全封闭，属于市内高速。在这条长88公里的主线上，散布着天兴洲大桥、江汉五桥、白沙洲大桥和其他连通道路。09年逐步打通后，三环线将作为三镇货运主通道和入城的环路，减少中心区直穿车流。三环线环绕整个武汉中心城区，设计车速80公里/小时，主要联系各大工业组团及中小型经济开发区、新发展区，同时作为三镇货运主通道和入城环路，减少中心区直穿车流。东三环线（三金潭立交—天兴洲长江大桥—老武黄立交）全长8.79公里，其中78％的路线将采用桥梁。从三金潭立交，经解放大道立交，江北快速路立交，过天兴洲长江大桥，接和平大道立交，友谊大道立交，青化路立交，经武汉动车段西侧后上跨铁路普客联络线、鲁磨路，然后经武东编组站西侧并平行王青公路继续南行，跨东湖湖汊（京广客运专线）后再跨越九峰景区，接老武黄立交。三环线本项目三环线是主城区最外缘的一条快速交通环线，全长88km，分为东西南北四段，它贯穿武汉三镇，是联系主城边缘各大组团的城市快速路，是沿线客货运和主要集散通道。本项目紧靠三环线，不仅使项目界定在主城区，且为项目发展商贸提供了便捷的对外交通。根据规划，武汉轨道交通线路总长530公里，其中主城340公里;共12条线路，过江通道7条(其中主城6条)，轨道交通线网将由3条市域快线和9条市区线路构成，共设站309座。近期建设规模达到227公里，城市圈网络总规模达到489公里。到2020年，建成轨道交通1号线、2号线、3号线、4号线、5号线，线网总长约160公里。轨道交通本项目按照整体规划，未来武汉市66%的人口在600米的步行范围内，就能找到地铁站。“60分钟穿城，30分钟到达中心城区”。轨道交通在主城区承担的客流将达55%以上。轨道交通的实施必将为项目带来大量的人流带动项目开发。工业发展目标：坚持传统工业与先进制造业相结合，加快老工业基地改造，优化全市工业结构体系，集中发展钢铁制造、汽车及机械装备制造、电子信息、石油化工等四大支柱产业，培育壮大环保、烟草食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷等六大优势产业。二环路以内为严格限制区，二环路至三环路之间为控制性发展区，三环路之外的都市区为重点发展区。商业服务设施：按照中心商业区一市级商业中心一市级商业副中心一社区商业中心四级体系规划。建设以全国性、区域型大型市场为骨干的武汉商品流通市场体系。产业武汉的支柱产业的钢铁制造、石油化工都是项目所在区域的重点产业，本项目商贸业发展方向需依托本地的产业。另外，作为商业副中心的核心区域，可适当发展区域性商业物业。青山区城市产业及规划分析青山区是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积47.36平方公里，常住人口45万，下辖10个街道办事处和钢都花园管理委员会，素有“十里钢城”之美誉。青山区是湖北省、武汉市工业最集中、生产规模最大的城区，在全市占有重要的战略地位。区内云集了武钢、一冶、石化等数十家大中型企业，是武汉市东向功能轴发展的原动力地区，与阳逻、北湖形成钢铁、化工、机械、物流产业基地。按照经济、集约、高效的方向，立足区内丰富的工业生产资源，发挥地域优势，在中环与外环之间，围绕武钢、石化等龙头企业，合理布局重点领域，积极拓展周边用地，发挥钢铁、石化产业的基础优势，发展专业化加工与协作配套，延伸产业链，形成石油化工、钢铁制造、机械加工、环保科技和钢材深加工产业集聚区、特色工业园。在环线与出城主干道的交汇处，发展现代物流产业，建设物流基地，使工业园区与物流产业相互推动、共同发展，提升青山地区的经济聚集和辐射功能。青山区作为武汉主要城区，前期主要发展大中型工业为主，三产较为滞后，发展需求旺盛，目前按照经济、集约、高效的方向，立足工业生产资源，延伸产业链发展商贸、物流等现代服务业。青山区未来规划东部为工业区，西部为商务居住区。东部形成五大工业板块，西部主要发展商贸、房地产等服务业。本项目位于西部区域，定位符合产业布局。布局五大工业板块：以武钢为龙头的钢铁制造业板块。以武石化为重点的石油化工产业板块。以青山环保科技园、工人村都市工业园等为主园区的环保产业板块。以青山船厂、461、471等企业为骨干的船舶制造及2船舶机械工业加工板块。以北湖工业园为主体的综合性配套产业板块。武汉化工新区组团：支持武汉化工新区重大工程建设项目，形成北湖产业组团和白玉山生活组团。以80万吨/年乙烯项目为产业主导，建设用地规模30.5平方米公里，配套布局下游产品加工园区及生产性服务中心的北湖产业组团。按照“居住和产业分离”的原则，配套完善相关设施，形成环境良好、生活便利的白玉山生活组团。一中心：武汉城市副中心。以和平公园和38街为核心，东西辐射红钢城、建二两个商业区，向南拓展到武钢体育中心，与武汉火车站建设对接。向北延伸到区政务服务综合大楼。一带：滨江景观带。东起建十一路，西至罗家港，兴建沿江生态绿化带，形成长江两岸相辉映的滨江景观带。一新城：以武汉火车站为中心的区域性服务业新城。在周边15.85平方米公里范围内，重点发展商贸、房地产、娱乐休闲等现代服务业。四组团：在西部商居区内，重点建设四个居住组团：沿江亲水中高档居住组团；以绿景苑为中心的节能环保康居组团；武汉火车站周边的居住组团；建十至建十一路间的经济适用房居住组团。东部工业区建设重点西部商务居住区建设重点青山区制造业（钢铁产业、石化产业）和现代服务业（物流、房地产业）的发展必将带动和影响本项目的整体定位及业态规划。产业青山区产业发展及其规划加快发展制造业钢铁产业支持武钢重点发展高磁感冷轧取向硅钢、高牌号无取向硅钢、高耐侯钢、石油储罐钢等产品。石化产业依托武石化800万吨石油加工、中石化80万吨乙烯项目，形成以石化、乙烯下游产品制造企业群为配套的“大石化产业”。环保产业着力发展与环保行业配套的科研、产品开发、装备制造、资源综合利用及信息技术咨询服务。区政府通过财税政策支持能源环保产业关键技术开发。装备制造业支持引进冶金设备制造厂商落户青山，利用都市工业园等园区培育冶金电器设备、特种专用冶金辅机等配套企业，形成冶金设备制造企业群。提升现代服务业金融保险业引进各类银行、证券公司、担保公司、信托公司进驻青山。现代物流业发展以配送、第三方物流、物流信息系统、仓储为重点的现代物流业，建设综合型和专业型物流中心，形成以公铁水路货柜运输为支撑的现代物流服务体系。房地产业建立由中高档商品房、经济适用房和廉租房合理配置的住房供应体系。人均住宅建筑面积达到32平方米。杨春湖副城---未来之城城市群的角度城市的角度新城的角度交通一体化，经济一体化，同城效应，连接长三角、珠三角；交通拉近武汉与周边城市的联系，扩大武汉对周边城市的吸引力，催生商务、商贸流通、旅游、居住、高端消费等诸多产业的发展。都市门户，承载和迎接来自长三角、珠三角、中部各省市，乃至全国各地的商务、信息、商贸流通、旅游、居住、消费等人群。本项目所在区域将承担重要的城市角色高铁时代·城东新城·口岸物业城市联动·双铁经济杭州新东站：全国铁路九大枢纽站之一的杭州东站综合交通枢纽，集客运专线、城际铁路、磁悬浮交通、干线铁路、公路、公交、运河水运等多种交通工具与一体的综合体。铁路车场规模由原有的4台7线扩建至15台30线，再建磁悬浮3台4线，总建面积29万平方米，总投资120.8亿元。建成后，浙江省规模最大的现代化综合交通枢纽中心。杭州东站是全国九个省会城市巨型火车站中最后的一个项目。预计日均客流可达25万至30万人次，接近北京西客站和铁路上海站。杭州新东站城东新地标预计日均客流可达25万至30万人次，接近北京西客站和铁路上海站。

——必将带动周边商业的繁荣发展。杭州城东新城——新东站将取代城站作为杭州铁路主站的地位，门户地位加强。日均到发量（万人次）城际高铁客运专线普通铁路磁悬浮总量15120.52.530新城案例“东部整个城东新城以东站枢纽为主轴，以东站综合体为核心。根据目前的初步规划，在核心区的东部区块，引入“生态商务办公”这一新型业态，打造杭州东部的“生态商务区”（EBD）。同时发展商业服务、娱乐休闲、商务办公、创意产业及文化展示等多种业态。根据规划，区域内将设2个公交枢纽站、3个公交首末站、1个旅游集散中心和1个中短途公路客运站，另在京杭运河两侧设置3处水上巴士码头。区域内将配置幼儿园18所、小学10所、初中5所、9年一贯制学校1所、500床的三甲医院一座。杭州城东新城打造东部的“生态商务区”（EBD），同时发展商业服务、娱乐休闲、商务办公、创意产业及文化展示等多种业态。——东部生态商务区，配套，未来前景；依托武汉火车站的交通枢纽将建设一个以客运枢纽为中心的新城，其发展模式必将与杭州城东新城的发展相类似。本项目的开发建设必将带动新城区域核心区的开发建设进程。1、武汉所在城市群的优势及发展潜力为项目未来的发展提供良好契机；2、武汉未来的规划和发展为项目开发和定位提供了良好的基础条件，未来的开发前景广阔；尤其是其城市定位、城市规模、主导产业、交通条件等方面影响着项目的发展方向；3、青山区的快速发展，以及杨春湖城市副中心、武汉火车站新城的建设，为本项目的定位及业态规划提供了保证和支持。4、本项目的定位、开发和建设，也将同时带动青山区及武汉主城区的城市建设。小结PART

2：项目相关研究及分析专业市场研究高铁经济发展趋势研究1979-1984年起步阶段：城乡集市贸易的恢复和发展以及逐步放开小商品价格，促进了一些小型批发交易市场的发展。但当时的批发市场处于小规模、分散化的粗放式发展阶段规模不断提高：城市经济体制改革推进，特别是乡镇企业和一些民营企业的异军突起，为批发交易市场的迅速发展奠定了基础。批发交易市场的发展步伐明显加快。其特征是市场规模不断提高，一些市场辐射范围有所扩大，逐步发展成为区域性市场和全国中心批发交易市场，市场功能和作用也显现出来

多功能发展：出现了大量产地型、销地型和集散地型的农产品批发市场、工业消费品批发市场和生产资料批发市场，辐射范围不断扩大。基本上形成了以大中城市为核心、遍布城乡、多层次、多门类的市场体系。同时，批发交易市场的商品交易和集散功能、价格形成和发现功能、结算功能、风险分散功能，信息收集、加工和发布功能，以及综合服务功能等多种市场功能得到一定程度的发挥全面展开快速发展大力提升市场规范化：商品批发交易市场的规范化发展阶段。健全完善专业市场管理制度和办法，逐步实现服务规范化、交易主体规范化、商品规范化、交易规则规范化，全面提高对商流、信息流、资金流的管理，提高市场的规范化管理水平。1985-1991年1992-1997年2002-至今规划化发展起步阶段1998-2002年改造重组：商品批发交易市场进入了调整、重组、改造和功能创新阶段。传统的批发市场正悄然向一种新型的模式在演变。传统批发市场正面临着一场变革。这就是多业态型、复合经营的“专业市场MALL“。发展历程从我国批发交易市场发展历程来看，商品批发交易市场的终极发展目标是多业态、复合型的“专业市场MALL”，本项目应顺应发展多业态规划。专业市场研究一般应该具备如下特点：单一市场品牌运营，要求要有统一经营管理机构（集团）、统一的企业文化、统一的规划、统一的服务；具备SHOPPINGMALL特有的消费以外的休闲娱乐功能，是体验元素、商品文化、主题文化、广场文化的完美结合，如配置商务物流中心、大型停车场、仓储中心、信息中心、娱乐中心及商务酒店、配套住宅等；专业市场Mall集合了SHOPPINGMALL中商品和功能的丰富性、专业市场中产品和商户的专业性，以专业市场形式的主力店构成的市场集群来形成超强的消费力；市场经营规模大，商业面积超过五十万甚至上几百万平方米，经营商品品类多，但却有相关连性，消费群体可以充分共享；有坚强的地方产业做坚强的市场后盾；优美购物环境，良好的市场建筑规划；“专业市场Mall”是以购物中心的操作手法，将商品相关度高、消费群充分共享的一些专业市场集合在一起，把大型购物中心----SHOPPINGMALL和专业市场相结合。成功因素在专业市场成功的因素中，本项目无论是从政府角度、产业角度、交通优势、配套服务等方面都有很强的支撑，因此专业市场对于本项目的发展和定位具备了先天和后天的优势。政府有意识的引导政策优惠宣传推广规范市场自古已然的风俗传统历史成因产业集群品牌资源辐射周边的区位交通片区交通全市交通大区域交通完善的配套服务配套设施物流服务信息交流市场管理专业市场成功因素2008年，我国年度交易额在亿元以上的商品交易市场达到4567个，总摊位数达3173250个，营业面积达21225万平方米，总成交额达52457.96亿元。其中综合市场总成交额达10254.82亿元，占亿元以上商品交易市场总成交额的19.55%；专业市场总成交额达42203.13亿元，占亿元以上商品交易市场总成交额的80.45%。2008年，我国年度交易额在亿元以上的金属材料交易市场达到267个，占亿元以上商品交易市场总数5.8%；总摊位数达83972个，占亿元以上商品交易市场总摊位数2.6%；营业面积达2150万平方米，占亿元以上商品交易市场营业总面积10.1%；总成交额达11035.55亿元，占亿元以上商品交易市场总数21.04%。

排序专业市场年交易额占亿元以上交易市场总成交额比重占专业市场成交额的比例备注1生产资料17025.9632.4640.34生产资料市场细分为农业生产用具市场、农业生产资料市场、煤炭市场、木材市场、建材市场、化工材料及制品市场、金属材料市场、机械电子设备市场、其它生产资料市场等9类市场2农产品7939.1615.1318.813纺织服装鞋帽7727.3614.7318.314汽车摩托车及零配件3107.595.927.365旧货市场75.360.140.18国内专业市场研究在各类市场中，生产资料专业市场的份额最大，亿元以上交易市场比重最高。本项目区域具备钢材、化工等优势产业基础，如果成功运营，将会成为当地新的经济增长点。13类专业市场排序前五名全国共有9个省市的亿元以上金属材料交易市场数量超过10个，这9个地区是浙江、江苏、山东、上海、河北、辽宁、天津、广东、重庆；全国共有5个省市亿元以上金属材料交易市场年成交额总超500亿元，这5个省市是上海、江苏、浙江、山东、天津；单个金属材料市场平均成交额超50亿元的省市有6个，分别是上海、山西、江苏、广西、内蒙古、安徽，其中上海单个金属材料市场平均成交额超过100亿元，亿元以上金属材料市场在各区域的分布情况是：华东地区有137个，占总数的51.31%；华北地区有41个，占总数的15.36%；东北地区有23个，占总数的8.61%；西南地区有22个，占总数的8.24%；华中地区有18个，占总数的6.74%；华南地区有15个，占总数的6.74%；西北地区有11个，占总数的4.12%。即经济越发达、钢材消费越旺盛的地区，其亿元以上金属材料市场的个数越多。金属材料市场研究华北、华中地区的钢材产量比重与市场成交量比重有很大差距，说明大量的金属材料交易转移到了华东及华南区域，虽然华中产量有一定基础，但是交易市场落后，尤其是武汉金属材料市场及五金产品领域已经到了转型发展的关键时刻，迫切需要助推力。在“2008年度中国前100家专业市场”名单中有钢材交易市场37个，成交额规模最小的是无锡东方钢材城，年成交额达75亿元；这37个钢材交易市场的总成交额达6176.93亿元，占亿元以上金属材料市场总成交额的55.97%。其中华东地区有26个，成交总额达4606.28亿元，占华东地区亿元以上金属材料市场成交总额的63.1%；华南地区有4个，成交总额达551.7亿元，占华南地区亿元以上金属材料市场成交总额的55.65%；华北地区有2个，成交总额达511.41亿元，占华北地区亿元以上金属材料市场成交总额的42.87%；东北地区有3个，成交总额达289.5亿元，占东北地区亿元以上金属材料市场成交总额的49.24%；华中地区有1个，成交总额达98亿元，占华中地区亿元以上金属材料市场成交总额的25.95%；西南地区有1个，成交总额达120亿元，占西南地区亿元以上金属材料市场成交总额的18.24%。大型金属材料市场华中地区的大型钢材交易市场明显偏少，随着武汉城市圈发展的成熟、城市建设步伐加快，本项目以当地产业为依托的发展模式必将在华中地区专业市场的发展必将占据重要地位。高铁经济发展趋势研究我国正在大步进入高铁时代，预计2012年高铁主干网络将初步建成。从历史来看，每一次交通运输方式的革命性突破都深刻的影响了经济布局和发展。高速铁路有效的解决了大通道上大量旅客快速输送的问题，高铁规划同密集推出的区域振兴规划相联系，将促进区域经济的发展。日本高速铁路造就了“太平洋工业带”。中国高铁的布局同日本类似，因此可能产生类似的影响，并催生新的“交通经济带”。高铁的影响主要体现在两个方面：一是高铁建设投资对经济的拉动作用。二是高铁运营后对区域经济的促进作用。对本项目而言最大影响则是高铁在运营后的对经济的促进。高铁建成后将通过以下八大方面体现其优势，在其优势的大力带动下，人口、知识、技术的高速流动性，促进了沿线知识经济的发展，促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展，促进沿线城市开发和房地产的发展。优势高速快捷客运量巨大全天候，无延误污染小安全高速铁路的最高运行时速度300公里。高速公路一般限速120公里/小时。飞机比高速列车快,但机场一般远离市区，计算往来机场和登记时间在内,在300-700公里范围内,高速铁路有明显优势。每小时单向输送能力公共汽车为2000至5000人，轻轨为5000至40000人，地铁达30000至70000人，高速交通的客运能力是公共汽车的2.5至14倍。高速铁路由计算机控制运行，它根据车内信号行车,而不是根据地面信号，风雨雪雾等恶劣天气,对它没有影响。列车按规定时刻到发与运行,规律性很强。电气化高速铁路没有粉尘,煤烟和其他废气污染;高速铁路的噪音比公路要小5-10分次；它的噪音震动，通过采取工程措施，都能够控制在一定范围内。日本新干线建成运营三十多年,运输旅客三十五亿人次,法国巴黎到里昂的1100多公里高速铁路,每年运输几千万人次,至今没有发生一起伤亡事故。低能耗占地少舒适研究表明:若以普通铁路每人公里消耗能源为1单位,则高速铁路为1.3,公共汽车为1.5,小汽车为8.8,飞机为9.8与四车道的高速公路相比,高速铁路的用地只有高速公路的一半。高速铁路活动空间大。旅客卧、坐、行都比其它运输方式舒适。根据《中国铁路中长期发展规划》，到2020年，为满足快速增长的旅客运输需求，建立省会城市及大中城市间的快速客运通道，规划“四纵四横”铁路快速客运通道以及三个城际快速客运系统。建设客运专线1.2万公里以上，客车速度目标值达到每小时200公里及以上。

“四纵”客运专线：北京—上海、北京—武汉—广州—深圳—香港、北京—沈阳—哈尔滨（大连）、杭州—宁波—福州—深圳。

“四横”客运专线：徐州—郑州—兰州、杭州—南昌—长沙—昆明、青岛—石家庄—太原、南京—武汉—重庆—成都。2013年，我国将建成世界最大高铁网，武汉位于一纵一横的交点，届时乘武汉高铁4小时内可分别直达北京、上海、成都和广州，高铁时代引领武汉成为中国4小时经济圈中心。

武汉高铁网络随着国际和国内环境的变化，东部地区产业升级，并向中西部进行产业转移的条件已经成熟。高铁网络的建设将加速这一进程，并催生新的“交通经济带”。武广沿线提升空间最大：由于交通方式单一，沿线城市要素成本级差较大，武广高铁的建成对沿线城市的提升空间最大。

沪宁合汉沿线也是产业转移的重要方向：该地区原本就具有长江、公路、铁路等多种交通方式衔接，产业转移开始较早，沿线地区生产要素级差相武广沿线较小，高速铁路的建成同样会加速这一进程，但是提升空间可能比起武广沿线要较少。从高铁沿线经济发展的角度出发，以下几点值得关注：

1、区域房地产：沿线城市经济的发展将促进房地产市场的繁荣。

2、区域性消费品牌：产业转移带动沿线地区的经济发展，居民收入水平的提高，消费能力提升，将会促进区域性消费品牌的销售增长。

3、商贸行业：对于发达城市的商贸企业来说，高铁将会带来更多次发达地区的人流来购物；对于沿线次发达地区，也将受益于沿线经济增长带来的消费增长。

4、旅游酒店行业：沿线城市经济发展带来商务和旅游客流的增加。

5、物流行业：高铁建成后，客货分流将极大的释放现有铁路的货运能力；而经济的发展也将反过来增加货运的需求。铁路集装箱运输将是最大的受益者。高铁网络的建设将使武汉的城市要素成本级差优势得到充分释放，加快产业转移，尤其是商贸服务业以及物流行业。对于本项目而言，高铁带来的是大量的人流和提升的货运能力。高铁对武汉影响高铁站点商业高速铁路站点商业项目的定位方法城市中心商业定位方法大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心。原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。日均客流量30万人次，年客流量1亿人次以上。胜利购物广场是由超大型、五星级、国际化的购物中心，地面二栋欧式楼和露天舞台（塔），地下建有三层及一夹层，以及直通其他商圈的八通道名店街。胜利购物广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务于一体的综合性商业中心。

日本京都火车站和中国大连火车站都属于城市中心项目,商业一般以零售业态为主

城市边缘和新城区商业定位方法我国许多高铁站点尽量避开老城区，目的地是降低拆迁成本，因此，大部分高铁站点位于城市边缘和新城区

在城市边缘按照批发商圈为主定位

以新的站点作为新城区的重点，把站点规划为区域商业中心，零售业态和批发业态同时发展，但是以零售业态和高附加值批发市场为主，中低档批发市场大部分留在老火车站批发商圈思路一思路二武汉新火车站位于城市边缘区，根据其规划思路，将是未来区域的中心，零售业态和高附加值批发市场是其主要发展的商业业态。国内交通枢纽站从国内9大高铁交通枢纽对比分析来看，武汉火车站虽然规模大，但其投入成本较低，且新城的规划相对较为滞后，作为先行启动的以商贸服务业为主的本项目，其建设将快速推动火车站周边土地开发周期。中国铁道部将兴建北京南站、武汉站、上海虹桥站、新广州站、南京南站、郑州站、西安北站、新成都站、杭州东站九个特大火车站。

1北京：中国的首都，全国铁路的中心。2上海：全国的经济中心，中国最大的城市，国际大都市。长三角城际交通中心。3广州：中国南方的国际门户，珠三角城际交通中心。4武汉：素有“九省通衢”之称，华中城际交通中心。5成都：天府之国，西南重要的交通枢纽。6西安：西部最大的交通枢纽，是中国铁路枢纽之一，全国铁路客运特等站。7南京：六朝古都，长三角重要的交通枢纽。8郑州：被称为“火车拉来的城市”，全国铁路网重要的中心枢纽，中原城际交通中心。9杭州：长三角重要的交通枢纽，。1、根据以上的研究可看出，专业市场为主的商贸服务业的需求非常大，对武汉城市发展、青山区的产业升级、拉动当地经济有着重要意义；2、本项目作为商贸综合体物业，其核心价值点主要是产业、交通、配套等，在规划设计时将充分考虑到未来产业对接，交通利用等各方面的因素。小结PART

3：武汉及青山区房地产运作分析武汉及青山区房地产市场整体分析武汉专业市场状况分析武汉主要商业圈及青山商业分析武汉土地市场武汉整体土地市场成交量逐步放大，但由于郊区地块也统一纳入了整体挂牌供应范围，成交价格相对有所下降，对本项目而言由于用地规模大，且主要为商业用地，运作难度大，政府在土地成本方面应当给予大力支持。09年武汉市土地市场虽然交易火爆，成交量超过07年水平，但开发商拿地十分谨慎理性，土地成交价格呈现持续下滑的趋势，土地价格基本同于05年水平。2009年成交土地的单价为259万元/亩比2008年下降34%；楼面地价为2028元/平米，比2008年下降5.14%。青山区经济分析青山区占武汉GDP的10%以上，主要依靠的是发达的第二产业，相信未来随着青山区大力发展包括房地产在内的第三产业，必将引领经济进入新的增长周期。本项目的开发和建设，将推动青山区第三产业在GDP中的比重。青山GDP总额近年来均高于武汉其他区域，占比都在10%以上，但是近年来，随着武汉第三产业的发展，青山的GDP总量的优势在慢慢缩小。青山区人均可支配收入青山区人均可支配收入连续六年增幅超过10%，可见青山区人民生活富裕，但较为落后商贸服务业严重影响了青山区人民的生活水平和生活质量。青山区房地产市场青山区住宅及商业发展起点低、起步晚，房地产发展水平均低于武汉市的平均水平。本项目全新的国际化的开发理念必将为青山区房地产开发的注入新的活力。20042005200620072008房地产投资额3.854.3511.8715.2322.04增幅12.99%172.87%28.31%44.71%GDP208.01253.2268.27311.54411.1房地产投资额/GDP1.85%1.72%4.42%4.89%5.36%固定资产投资14.729.0233.5758.2578.04房地产投资额/固定资产投资26.19%14.99%35.36%26.15%28.24%从投资数据上看，虽然青山房地产投资额度增幅及较大，但是房地产投资占GDP与固定资产比例均较低，反映着着近些年来房地产开发量较少，居民二次购房较少，这也从另一个角度说明了该区域房地产发展存在极大的增长空间。青山区房地产市场特点青山区房地产是一个需求旺盛、潜力巨大的市场，未来房地产市场发展势必将步入专注于品质、品牌及成熟的市场化运作的阶段。

1、区域内求大与供，整体出现“自产自销”的现象青山区楼市供应量一直较少，且项目的规模也普遍偏小，档次偏低，明星楼盘更是廖廖可数，商品化楼盘消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群，以武钢等国有大中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主。青山属于重工业集中的区域，对区外客户的吸引力较弱，因此区外人士购买区内住宅所占比例很小。2、楼盘地理相对集中，未来供应不足青山区房地产市场较为特殊，整体房地产开发主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区。两片房产因开发时间和地域拓展的空间存在一定差异，在楼盘开发中表现出各自的特色。和平大道区域：是青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围成熟，单位自建房和经济适用房比较多，房地产项目规模普遍较小。友谊大道区域：在市场配套建设的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。3、土地难以市场行运作，未来还将供不应求大量土地难以实现市场化运作，因此从青山区土地成交情况可以看出，在全市主要城区中位于最后一位，同时平均单幅成交面积也处于全市最后一位，青山区未来房地产供应量依然较小，同时项目规模依然以中小型规模项目为主。武汉专业市场状况分析2009年，武汉市拥有亿元以上商品交易市场（以下简称亿元市场）67个，交易旺盛，市场稳定的亿元市场，出租摊位3.12万个，成交额567.2亿元，分别比2008年增长17.2%和10.5%。在67个亿元商品交易市场中，有57个专业市场，总成交额523.7亿元。综合市场10个，成交额43.5亿元。

数量成交额（亿元）成交额比重专业市场农产品专业市场13210.537.1%纺织、服装、鞋帽市场1048.78.6%家具、五金及装饰材料市场922.13.9%生产资料市场8103.718.3%电器、通讯器材、电子设备市场742.77.5%其他专业市场109616.9%综合市场农产品综合市场611.62.0%生产资料综合市场116.62.9%工业消费品综合市场11.10.2%其他综合市场214.22.5%从亿元交易市场构成来看，专业市场经营情况明显较综合性市场要好。其中，农产品专业市场份额近四成，其次是生产资料市场。五金、家具及装饰材料市场明显都是小规模运作，目前仍有很大的发展空间。2009年亿元市场平均每个摊位实现成交额181.7万元，比2008年减少11.0万元。但农产品综合市场平均每个摊位成交额50.0万元，比上年增加7.8万元；12个中类专业市场中，摊位平均成交额增长的分别是汽车、摩托车及零配件市场，平均每个摊位成交额792.8万元，比上年增加257.15万元，增长48.0%；农产品专业市场平均每个摊位成交额294.7万元，比上年增加33.4万元，增长12.8%；食品饮料及烟酒类市场123.4万元，比上年增加13.3万元，增长12.0%；家具、五金及装饰材料市场68.5万元，比上年增加3.3万元，增长5.1%。从亿元市场成交额分组情况看，大市场少，小市场多。67个亿元市场中，100亿元以上的市场只有1个，仅占1.5%；30亿元以下的市场有63个，占到94.0%。分组（亿元）市场个数合计（个）占比（%）合计67100100亿元以上11.530-50亿元34.5

10-30亿元1116.4

1-10亿元5277.6市场经济总量本项目在稳定运营期后，专业市场的年成交额预计将超过50亿，甚至可能达到100亿，势必提升整个青山区在第三产业中GDP的贡献度。2009年，专业市场通过改、扩建，营业面积快速扩张、扩面。增幅最大的前5位分别是：纺织、服装、鞋帽市场（41.72万平方米），家具、五金及装饰材料市场（35.65万平方米），生产资料市场（27.21万平方米），农产品市场（24.15万平方米），日用品及文化用品市场（12.12万平方米）；增幅分别为52.5%、63.0%、53.0%、18.6%、9.3%。专业市场拥有面积增加，平均每个专业市场拥有3.11万平方米，每个摊位拥有70.24平方米；分别比上年同期增加0.89万平方米和9.42平方米。市场规模武汉专业市场总体规模偏小，本项目70余万平方米的总体量，必将成为青山区乃至武汉市的旗舰型商贸综合体。市场类型扩建面积增幅纺织、服装、鞋帽市场41.72万平方米52.5%家具、五金及装饰材料市场35.65万平方米63.0%生产资料市场27.21万平方米53.0%农产品市场24.15万平方米18.6%日用品及文化用品市场12.12万平方米9.3%全市67个亿元市场中，各区分布差异依旧存在。7个中心城区无论是市场个数，还是成交额均占绝对优势。中心城区拥有58个市场，实现成交额517.6亿元，占比分别为86.6%和91.2%（见表1）。其中占比最大的前3位是洪山区、江汉区、江岸区。远城区的市场个数和成交额分别为9个和49.6亿元，占比分别为13.4%、8.8%。与上年同期相比，远城区的市场个数和成交额都有增加，分别增加1个和27.2亿元，占比分别提高1.8和4.4个百分点。区域分布青山区专业市场在武汉的成交额占比最低，与其他主城区的差距巨大，相信随着火车站新城的逐步开发，以及本项目的实施必将改变现有状况。分区市场个数成交额合计（个）占比（%）合计（亿元）占比（%）

67100567.2100江岸区913.4114.120.1江汉区1623.9102.718.1硚口区1116.463.611.2汉阳区2335.26.2武昌区23356.2青山区11.51.30.2洪山区1725.4165.729.2东西湖区4635.46.2江夏区11.51.50.3黄陂区235.30.9新洲区237.41.3商品交易特点武汉专业市场中，生产资料类的成交额严重偏低，不符合目前的经济发展需要。而紧邻武钢及石化产业，给项目未来专业市场的定位提供了良好的机会，尤其是五金机电和建筑装修材料、化工产业。亿元市场商品交易主要特点：

1、与生活类相关的商品占市场成交的主流。吃的食品、饮料、烟酒类成交额最大，为233.72亿元，同比增长23.5%，占比达41.3%，与上年相比占比提高4.4个百分点。穿的商品中，鞋帽和针纺织品类成交额和增幅分别是9.7亿元、增长1.67%和2.04亿元、增长125.4%。服装类有所下降，成交额38.40亿元，同比下降4.2%。

2、新市场的建立带动家具市场的迅速发展。家具类商品成交额8.56亿元，比上年增长2.34倍，比上年占比提高1.0个百分点。在成交额排名前10位的商品中增幅最大，汉口北新建批零市场是拉动全市家具市场成交额倍增的主力。

3、汽车类商品成交额保持较快增长，占比提高。2009年国家出台了一系列刺激消费的政策，包括对汽车以旧换新及减免购置税等优惠政策，对汽车消费起到了较大的推动作用，汽车类商品实现成交额66.9亿元，同比增长14.9%，占比由上年的11.3%提高到11.8%。

4、房地产升温带动建筑及装潢材料类商品成交额大幅增长。2009年建筑及装潢材料类商品成交额21.25亿元，同比增长42.7%，占比由上年的2.9%提高到3.8%。

5、金属材料类成交额持平。在总成交额中总量规模居第2位的金属材料类成交额98.3亿元，同比增长仅0.2%，导致此类商品占比由上年的19.1%，下降到17.3%，下降1.8个百分点。

6、享受型商品成交额呈下降趋势。儿童玩具类（0.05亿元）、化妆品类（0.09亿元）、电子出版物及音像制品类（0.05亿元）、文化办公用品类（38.59亿元），分别下降63.7%、59.7%、10.5%、6.5%。竞争分析目前与项目构成竞争的项目主要是位于汉口北的十大专业市场群中五洲国际建材城，虽然其规模大，但与本项目为差异化产品。汉口北专业市场群中国家俱CBD建筑面积300万平方米中国家俱CBD，总建筑面积300万平方米，总投资52亿元人民币，是具有综合城市功能的家具产业集群，中部承接国际和东部家具企业的产业转移再投资基地。五洲国际建材城占地2029亩，建筑总面积300万平方米五洲建材城占地2029亩，规划建筑面积289万平方米，总投资39亿元，一期工程占地面积554.11亩，建筑面积90万平方米。首期包括建材茂、品牌商铺、仓储物流、总部大楼、住宅配套等设施。建成后将成为一个集建材产业链、商务、配套服务于一体的中国最现代最大环保新型建材市场四季美农贸城占地5000亩，总建筑面积300万平方米四季美农贸城是汉口北商贸物流枢纽区核心项目，计划总投资约60亿，占地面积约5000亩，经营面积为300万平方米，设有农产品交易中心、食品批发城、花卉大世界三大交易区，由食品批发城、蔬菜批发市场、花卉大世界、水产批发市场、冻品批发市场等5个一级专业批发市场和1个综合仓储物流区以及1个展示交易配送中心组成。

汉口北国际商品交易中心380万平方米“汉口北国际商品交易中心”将按照国际市场运行规则营运，最终形成群落性、互交型、立体化的一站式流通超级大市场运行网络体系。是一个集服装、鞋业、纺织、小商品、酒店用品、家居家具、日化用品、儿童用品、电子电器、塑料制品等市场于一体的超现代城市综合体，包含交易、展示、物流、娱乐、服务等诸多功能的现代市场集合体。项目规模开发周期主导模式优势本项目占地530亩，建筑面积75万。5-6年产业主导+高铁经济交通便捷、产业支持、开发商优势五洲国际建材城占地2029亩，建筑面积300万。10年以上仓储物流+政府引导土地成本、仓储物流武汉主要商业圈及青山商业分析1、武广商圈：是武汉最为成熟的商圈，发展历史较早。主要由武广商场、世贸大厦、原武汉商场等大型百货商场带动周边商铺，提升周边商业氛围。是武汉最早的中高档百货店。该商圈是武汉中高档消费较为集中的区域，也是外来旅游人群首选的消费地点。2、江汉路商圈：江汉路商圈主要以服饰专业店的临街商铺形式为主。整体档次不高，是都市年轻人节假日休闲购物的主要场所。3、中山大道商圈：“百年商圈”，历史悠久，主要由万达广场、王府井百货、新民众乐园等大型商业设施带动沿街商铺。在万达广场的带动下，中山大道商圈与江汉路步行街形成休闲商圈，具有年轻时尚、前卫的时代特色。4、汉正街商圈：发展历史最为悠久，是小商品批发和低档服饰零售的市场群集中地。汉正街商圈商业物业体量巨大，主要满足武汉低档消费需求。消费群体主要是周边城镇消费群体及本地客群。2009年，武汉市克服金融危机影响，保持消费市场繁荣活跃，全年实现社会消费品零售总额2150亿元，同比增长16.0%以上，确保了武汉市商品流通规模在全国位居前列的地位，在省会城市中排名第二。经过多年的发展，形成了四大传统的商圈。青山区商业需求从功能定位上看，本案所在的区域是一个以居住为主要功能的区域。武汉火车站的规划建设为杨春湖新城区商业、酒店业及商务办公业发展带来一定契机。青山整个区域远期规划人口将达到60万。全区营业面积3000㎡以上商业总体量不足15万㎡，主要集中在红钢城和建二商圈，杨春湖新区现零星分布少量落后的商业。街边铺较多，以满足日常生活所需为主。小结1、由于武汉及青山区房地产的发展具有很大的潜力，且青山区的商业发展明显落后于其他区，因此本项目借助优越的地理位置和时间契机，可规划区域型的商业中心。2、青山区积聚天时地利，更应人和，所以在原有产业基础上大力发展专业市场、引入品牌运营商的共同建设，打造生态杨春湖新城、城东新地标，未来竞争力将非常强；PART

4：项目定位分析项目土地价值分析项目swot分析项目市场定位项目产品定位项目土地价值分析项目土地价值分析原则：1、项目分为三种物业形态：专业市场及配套、商业综合体、配套住宅。各业态应在最合理的位置规划最适当的物业形态。2、土地价值分析主要分析两个方面：商业价值、居住价值；3、分析因素主要为：交通、噪音、景观、标识性等方面50米宽城市主干道建设十路50米宽城市主干道冶金大道高铁三环线住宅区住宅区住宅区住宅区工业区河道本项目地块平坦，被高铁及主要干道分为三大块。工业区工业区项高铁河流经济适用房项目市场定位华中国际商贸城国际交通枢纽新城国际大都市的新城国际化的形象国际化的定位高度综合性城市综合体商贸服务为主体完善的配套界定项目高度界定项目服务范围从武汉市和青山区商业发展的宏观角度来看本项目的发展定位，站在更高、更远的立足点上，确立项目发展目标，将其作为整个青山区甚至武汉市商业历史上的一个标志性建筑，一段商业传奇。武汉正从“一心多点”的格局逐步向“多心多点”的格局转变，本项目作为武汉副城的商业龙头，是其重要的战略要地之一。目标是打造以专业市场、休闲、娱乐、运动为主体功能，集购物、办公、居住等多功能为一体的复合体项目。商业价值社会价值城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，

以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值

如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标

签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者。城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到

不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。城市综合体是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，本项目也必将整合多种功能，且各功能之间必将相互融合相互促进。专业市场配套设施购物中心酒店酒店式公寓培训中心会展中心商务办公配套住宅项目主要物业形态本项目以专业市场为主要开发物业形态，作为新型的专业市场MALL模式还整合了区域型商业综合体，以及各类办公、娱乐、生活等配套设施。宏观：顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产服务的一站式需求微观：式充分考虑到供应商与制造商节省交易成本的共同需求，以此作为自己发展的动力专业市场创新商业模式核心要素降低了交易成本成功衔接工业和服务业整合区域内的钢铁产业、石化产业、房地产业以五金机电、建材家居、化工原料为主要经营对象专业市场成功要素及定位大型购物中心定位国际品牌商+“一站式”购物组合

功能——购物+高档餐饮+大型休闲娱乐+商务酒店主题——集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动、商务于一体“一站式”国际化体验型主题商汇规模——未来整个区域预计人口将超过60万人，规模建议控制为80000平方米左右。根据购物中心的辐射能力，可以分为以下四种模式：

规模时间距离（分）商圈半径（公里）对象人口（万人）辐射能力（人/平方米）近邻型约10000平方米3-51-21-21-2社区型约30000平方米5-83-55-101．67-3．33区域型50000-100000平方米20-3010-2050-10010超区域型100000平方米以上30-4030-40200以上约20项目产品定位本项目所在区域内要求的开发强大较大，因此根据不同物业形态规划不同的产品：1、专业市场主要以两种形态存在，一种为大板体块式结构，整体形象好，在横向视觉上具备一定的标识性；一种为小体量板式结构，便于分割经营及不同业态的需求。2、专业市场配套设施主要是仓储物流、酒店式公寓、停车位等；3、区域型购物中心综合体主要为大板式结构，且配套地下室部分；4、配套住宅则以小高层、高层为主最大化利用土地价值；5、地下车库的建设全部为一层。专业市场指标建议分类功能区域主要产品规模产业基础交通条件区域规划五金机电类钢材类硅钢、棒材10万方