房地产行业财税隐患与对策讲座

房地产行业财税隐患与对策余华均中国注册会计师资深财税隐患顾问财税规范高级顾问财税隐患实践顾问1/12/20231房地产行业财税隐患与对策提纲一、我国现行房地产税制中存在的主要问题二、广州地税稽查部门曝光房企税收违法问题三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨（一）营业税（二）土地增值税（三）房产税（四）土地使用税（五）印花税（六）企业所得税（七）个人所得税1/12/20232房地产行业财税隐患与对策—税制问题一、我国现行房地产税制中存在的主要问题

（六方面）我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地点用税、企业所得、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税、固定资产方向调节税（已停征）等10多类。随着经济体制的改革的深入及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾；同时，由于不同税种出台的时间不同，造成不同税种之间的冲突。1．税种设置存在缺陷我国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重。在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地点用税等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80～150种，这无形中增加了建房成本，也助长了不正之风。而在房地产保有阶段，课税较少，且税收优惠范围大。吸有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且还是在一次减除原值10%～30%之后征收。1/12/20233房地产行业财税隐患与对策—税制问题这种设置的消极影响有：（1）土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征。这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地是否进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这样的效果无异于鼓励了土地保有，由土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨；并且为了能够在适当的时机及时出手土地，往往对土地只进行简单的开发，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作为有限资源的合理利用。（2）进入市场流通的土地要承受过高的税负，这样抑制了土地的流动和下常的市场交易，从而助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少土地的有效供给，更加激发土地价格上涨。（3）在房地产保有阶段发生价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，使政府没能充分参与增加价值的分配，而是任由其流向房地产的实际保有者，导致炸泛滥，拉大了贫富差距。中国目前没有对闲置土地和荒芜土地的问题明确立法，难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用，反而对其保有者在土地使用税等反面给予税收减免。这样不利于解决土地利用率低下和闲置、荒芜的状况。从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家均对本国居民纳税人在国内外拥有的房地产征税。而中国对本国居民的海外房地产的纳税问题，目前尚无法可依，使国家丧失了对纳税人的此部分财产课税的权利，不仅影响国家的财政收入，也使国家的税收主权遭受侵害。1/12/20234房地产行业财税隐患与对策—税制问题2．征税范围过窄中国现行的土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。现行的土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象。现行城镇土地使用税主要依据1998年颁布实的《中华人民共和国房产税暂行条例》。经过改革开发20余年的发展，中国当年的制度和经济结构与条例制订时相比已经发生了深刻的变化。（1）转轨时期伴随着工业化的进程，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备了城市的功能，尤其是在以济发达地区，摆脱了计划经济的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以作为国家税收的稳定税源。（2）随着中国事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位将逐步市场化和企业化，由于其性持已属于企业，因此它必须承担纳税义务。（3）中国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而享受了更多的社会公共服务。对居民自用住房完全免税，不仅是国家放弃了调节收入分配的重要手段，还违背了多受益者多纳税的公平原则。1/12/20235房地产行业财税隐患与对策—税制问题3．计税依据不甚合理中国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的从量课征方式，是否能随课税对象的价值上升而上升，具有税额不足且缺乏弹性的缺点。不能发挥土地使用税调节土地级差收入的能力，无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的作用。中国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征按房产租金收入征税的从租的计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减出10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。而这咱折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。通常而言，先建成的房产成本低于后建成的房产，以其历史成本为课税依据，势必将先建成的房产税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当，能带给其实际占用者相似收益的房产，因为历史成本的不同而承担不同的负担，有违公平原则。同时，由于房产市场价值通常都高于其历史成本，这使得房产一旦出售，就要按较高的计税依据计算应纳税额，加重该房产拥有者的税收负担，以至阻碍房产的交易。从租计征的房产税是以房产的租金收入（包括货币收入和实物收入）生意经12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认，因此，与按历史成本计税的从价计征相比，从租计征的税负明显高于前者。除了房产税，出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。1/12/20236房地产行业财税隐患与对策—税制问题

4．内外资企业适用税制不同当前中国对内外资企业和个人实行不同的税收制度，具体表现在如下几个方面：

（1）所得税制不同内资企业适用《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；外资企业适用《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》。两部法律对两类企业在课税项目、税收优惠等多方面存在差异。

（2）房地产保有制不同对中国国内的企业、单位和个人征收城填土地使用税、房产税；对外商投资企业、外籍公司、华侨、港澳台同胞征收土地使用费和城市房地产税。对中国国内的企业、单位和个人占用耕地征收耕地占用税，但对外商投资企业和外国企业不征收。

（3）城市维护建设税和教育费附加的征收不同城建税和教育费附加是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额计税依据而征收的税种，但对外商投资企业和外国企业不征收。实行内外有别的两套税制，中国在改革开发初期，对于中国的经济腾飞和与世界经济的接轨起到了深远的积极作用。但随着局势的变化，这样的税收体系逐渐暴露出许多弊端，它不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，更使得国家的宏观调控意图能以同时贯彻。1/12/20237房地产行业财税隐患与对策—税制问题

5．行政事业性收费过多

各地的行政收费不同程度地存在如下现象：（1）市政建设多重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费，有的地方还要以实物向有关部门提供居委会、派出所、中小学校舍等设施，类似的配套设施费用往往占缴纳费的70%～80%。（2）征地费与土地使用费重叠。（3）对土地转让收益重复计征。（4）某些管理费重复收取，部分收费项目不合理。

1/12/20238房地产行业财税隐患与对策—税制问题6．税收征管的配套措施不完善中国目前的财产登记制度不健全，尤其是私有财产登记制度，严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为么有财产的非法行为。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。以市场价值为计税依据是税制改革的必然趋势，这需要定期对房地产进行评估，即对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的情况难以适应税收征管的需要。1/12/20239房地产行业财税隐患与对策—十大税收违法手段房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2005年，广州地税稽查部门对全市260多户房地产企业进行了检查，其中发现税收违法问题的有160多户，查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。广州地税开展了以清理漏登漏管户、房地产行业等为主要内容的税收专项检查行动。对房地产企业的税务检查还延伸与之相关联的企业，包括建筑安装企业和个人、房地产销售公司、中介公司等。房地产行业主要存在以下十种税收违法手段：广州市地税稽查部门有关负责人说，广州市房地产行业一直呈现较快的增长态势，市场运行也比较平稳、健康和理性。但在专项检查中发现，由于房地产开发过程复杂，资金投入与收益间隔长，财务核算和账务处理涉及的违法手段花样繁多，目前房地产行业主要存在以下十种税收违法手段：1/12/202310房地产行业财税隐患与对策—十大税收违法手段

手段一：瞒报或少报预收售楼收入。房地产企业通常采取会计核算上的确认销售与税法上规定纳税义务时间不一致而自行延期申报；或者以是否领取售房许可证为由，对收到的售楼订金采取不入账等手段隐瞒销售收入。某房地产企业将已竣工并投入使用的房产一直挂帐在“在建工程”科目，以是否取得房产证为由，不按时记入“固定资产”科目，从而延迟申报纳税。该企业被要求补缴城市房地产税849万元，加收滞纳金116万元。1/12/202311房地产行业财税隐患与对策—十大税收违法手段手段二：利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。某外资房地产企业存在境外售楼收入、将部分商铺的所有权转让给外方等行为，但是没有足额申报纳税，多年累计被查补地方税费8000多万元。

1/12/202312房地产行业财税隐患与对策—十大税收违法手段

手段三：财务和会计核算比较混乱，导致了成本和企业所得税无法准确核算，尤其是转包建筑环节支付的建筑费用和人工等成本核算。有房产企业将建筑成本中的“利息”和“管理费”项目一直挂帐在“在建工程”科目，没有按工程项目和完工进度及时分配结转到“固定资产”科目，少计了房产原值，从而少计了税款。

1/12/202313房地产行业财税隐患与对策—十大税收违法手段手段四：有挂靠关系的房地产企业之间应缴是否缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费是否按规定时间申报等。广州地税稽查部门组成联合专案组对广州某大型房地产集团总部及其下属公司、关联公司共34户企业实施了专案检查，目前查出该集团涉税违法问题企业有26户。1/12/202314房地产行业财税隐患与对策—十大税收违法手段手段五：企业合作建房不按规定申报纳税。房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

1/12/202315房地产行业财税隐患与对策—十大税收违法手段手段六：回迁房部分是否按销售不动产缴纳相关税费。手段七：将自行开发的房产分给投资方部分是否按规定申报缴纳税费。手段八：以房产物业抵偿劳务款是否作收入申报纳税。手段九：对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。手段十：房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税款。

1/12/202316房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税

1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象2、采用“还本”方式销售商品房时，扣除“还本”的收入再申报纳税。3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。

4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。

1/12/202317房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。

8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、开发商将是否售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。1/12/202318房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。1/12/202319房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。

1/12/202320房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税21.

有否将主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等全部按规定入账并进行申报纳税。

22.

有否存在故意压低售价转移收入的行。

23.

是否存在将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况。

24.有否分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

25.有否在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

1/12/202321房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税26.

对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否存在不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

27.有否将应税收入作为非应税收入申报。

28.有否私建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

29.有否在产品已完工或者已经投入使用的情况下，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

30.将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，在开发产品所有权或使用权转移时，有否按视同销售申报纳税。

1/12/202322房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税

31.有否将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

32.有否整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

33.有否在按揭销售时，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

34.有否在售后返租业务中，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

35.有否在旧城改造中，在拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

1/12/202323房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、广州房地产行业税收隐患及规范探讨一、营业税

36.有否以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以搬迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

37.在以房换地、以地换房业务中，有否按非货币交易准则进行处理。

38.有否与村委会联建商品房，隐匿收入。

39.在采取包销方式时，有否按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。

40.

取得的预售房款收入有否按规定申报预缴企业所得税。1/12/202324房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨【分析】营业税是房地产开发企业日常接触最频繁的税种，也是存在问题最多的一个税种，此次检查内容中涉及到的上述40个方向，均是房地产企业存在问题最多的地方，其中提醒大家注意的是价外费用的处理，连续几年被列为检查的重点内容，要特别注意管道煤气开户费等价外费用是否进行了申报纳税。

另外，此次房地产行业营业税的稽查内容对比往年增加了"各种房产出租收入是否按规定申报纳税"，这是因为开发商大量隐瞒各种房产出租收入（包括将自行开发的商品房出租或是将项目底商出租取得租金收入等），存在大量的偷漏税行为，为此提醒大家仔细检查各项出租收入是否已经按规定申报纳税。

对比过往几年的房地产行业的营业税稽查内容，此次税收专项检查涉及到对"还本"方式销售、转让在建项目、以无形资产投资入股后又转让该项股权的检查，对支付给境外企业的费用代扣代缴营业税的检查和拍卖、被拍卖应税的无形资产是否缴纳营业税也是否列入检查内容。这并不意味着税务机关对这些项目将不会检查，事实证明房地产企业在这方面的问题还比较多，大家还是要注意上述事项的正确税务处理。1/12/202325房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨

二、土地增值税

检查转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入是否按规定缴纳土地增值税的情况。重点检查：

1、竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。1/12/202326房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨二、土地增值税3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：

（1）、纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费又做重复扣除

（2）、纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除

（3）、在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算1/12/202327房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨二、土地增值税（4）、房地产开发费用，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。

凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。

（5）、在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。

（6）、从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。

4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确。

5、对普通标准住宅的界定是否符合要求。1/12/202328房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨二、土地增值税（4）、房地产开发费用，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。

凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。

（5）、在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。

（6）、从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。

4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确。

5、对普通标准住宅的界定是否符合要求。1/12/202329房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨二、土地增值税【分析】房地产开发企业除了注意上述问题外，对以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单位工程（栋号）计算缴纳土增税。1/12/202330房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、房产税1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，是否按规定申报纳税。

2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。

3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也是否申报缴纳房产税。（2）、固定资产是否入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。（3）企业新建房产是否验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分是否申报纳税。1/12/202331房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、房产税4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐是否改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。

5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，是否并入固定资产房产原值缴纳房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。

7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；

8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税；

9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

1/12/202332房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨三、房产税【分析】房地产开发企业除了注意上述九情况外，还应注意以下的细节：

1）、自行建造的应税房产交付使用后，不能长期挂"在建工程"帐，既不办理竣工结算，也不申报缴纳房产税；

2）、固定资产是否入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产应及时缴纳房产税；

3）、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，是否并入固定资产房产原值缴纳房产税。

4）、不能将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；

5）、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分应按规定增加房屋原值，计缴了房产税。1/12/202333房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨四、土地使用税【分析】

1、已征用是否开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税

2、是否销售的商品房占用的土地是否缴纳土地使用税

1/12/202334房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨五、印花税【分析】

下列行为是否按规定贴花

1、购销合同2、建筑安装工程承包合同3、财产租赁合同4、借款合同5、产权转移书据6、房产公司的资金帐簿1/12/202335房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（一）应税收入检查要点：

1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

1/12/202336房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（一）应税收入检查要点：3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。

1/12/202337房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他是否结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。1/12/202338房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。1/12/202339房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。

10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资是否发放完毕的，余额是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前年度应提是否提、应摊是否摊的费用是否已作纳税调整。

1/12/202340房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：

13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。

14、是否按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

1/12/202341房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。

18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。

19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。

21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。1/12/202342房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失是否报批的，是否按规定作纳税调减。

23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。

24、以前年度损益调整事项是否计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。1/12/202343房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号

1/12/202344房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨六、企业所得税（二）税前扣除项目检查要点：

1/12/202345企业所得税扣除项目1）公益性捐赠支出：在年度利润总额12%以内的部分；2）税金：除所得税及允许抵扣的增值税；

补交以前年度的税费及不得抵扣的增值税？3）财产损失：批准扣除4）支付的工资薪金：据实扣除5）福利费（发生的按14％）、工会经费（拨缴的按2％）、教育经费（发生的按2.5％、可结转）6）基本保险（含住房公积金）：按省政府规定扣除7）补充保险：补充医保据实、补充养老（4％）8）利息支出：按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分1/12/202346企业所得税扣除项目9）汇兑损失：准于扣除10）业务招待费：按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰新规定企业有利、国家有利？11）广告费和业务宣传费：不超过当年销售（营业）收入15％的部分，可结转12）合理的劳动保护支出：准予扣除13）非广告性质支出的赞助支出：不得扣除14）各项资产减值准备：不得扣除1/12/202347资产的税务处理（一）固定资产1、定义取消了具体数额2、净残值只规定：一经确定，不得变更3、部分折旧年限变更：飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；电子设备，为3年4、已足额提取折旧的固定资产的改建支出（会计入帐？）：按预计尚可使用年限分期摊销5、租入固定资产的改建支出（会计入帐？）：按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销1/12/202348资产的税务处理6：固定资产的大修理支出：同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50％以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。按照固定资产尚可使用年限分期摊销。（鼓励支出费用化）1/12/202349资产的税务处理（二）无形资产1、自行开发的无形资产：以开发过程中符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出为计税基础（与会计准则的规定协调）2、外购商誉的支出：在企业整体转让或者清算时，准予扣除。3、无形资产的摊销年限不得低于10年，作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。外购的软件不得低于2年

1/12/202350资产的税务处理（三）投资资产：1、持有期间不得扣除（税法第十四条）2、转让及处置时，准予扣除（条例第七十一条）（四）存货：取消后进先出法（条例第七十三条）（五）开办费：从支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年

（条例第七十条）1/12/202351房地产行业财税隐患与对策—税收隐患及规范探讨七、个人所得税

扣缴义务人是否如实填写《扣缴个人所得税报告表》，按时申报或按时解缴所代扣的税款。

【工资、薪金方面】漏洞及对策

1、是否按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。

2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否按规定代扣代缴个人所得税。

3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

4、个人取得