第五章 业主大会与业主委员会

第五章业主大会与业主委员会重点：业主大会制度业主大会、业主委员会职责案例：2003年，北京市海淀区某小区物业管理公司向业主筹集资金，铺设小区有线电视信号传输线路。2004年07月朱某等50余名该小区业主，联名向北京市海淀区人民法院起诉，要求了解该项目资金收取和使用情况。海淀区法院受理案件后认为，朱某等人与物业公司形成纠纷，不属于民事诉讼的受案范围。裁定不予受理。朱某等不服海淀区人民法院裁定，向北京市第二中级人民法院提起上诉。二中院经审理后认为，提起诉讼的主体应当是业主大会的执行机构业主委员会，没有成立业主委员会的，则由全体业主行使提起诉讼。因此朱某等人作为单一业主提起诉讼，缺乏法律依据，不适格。据此，二中院驳回上诉，维持原裁定。第一节业主一、业主的概念和分类1.《条例》第六条，房屋的所有权人为业主。2.对业主家庭成员的规定业主非业主案例：2004年3月，李先生以其15岁儿子的名义在北京顺义某小区购买了一套三居室楼房，当年便入住了该小区。入住之后发现，开发商选定的物业管理公司服务水平极差。小区内经常发生业主丢失财物的事件，而物业管理公司只管追住业主收取标准颇高的物业管理费，却将业主对物业管理服务的不满置之不理。李先生对此意见很大，多次向物业管理公司、房地产开发商和物业行政管理部门反映问题。2006年，在众多业主的推动下，小区筹备成立业主委员会。李先生由于积极参与推动提高物业管理服务质量，在业主当中有一定威望，本人也有愿望参与业主委员会，为业主谋取利益。但是，当业主的投票权清册张贴在小区内后，李先生却发现，清册上面没有自己的名字，而且也没有他儿子的名字。《关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函》京国土房管物［2003］1024号夫妻、父(母)子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。夫妻、父(母)子关系中，持有房屋权属证书一方可以书面委托另一方参加业主大会会议。3.对非业主使用人有权利？代业主行使权利？无权利？二、业主的权利（一）所有权或业主的建筑物区分所有权（二）法律、法规规定业主享有的所有权或业主的建筑物区分所有权之外的实体权利1．接受物业管理企业或者其他管理人提供的服务。2．监督物业管理企业或者其他管理人履行合同3．更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人4．享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的所有权，并有权监督它的管理和使用（三）诉讼权利对侵害单个业主权益的行为，业主本人可以提起诉讼；对侵害部分业主或全体业主具体业主权益的行为，具体提起诉讼的办法，应当遵守诉讼法及地方法规规定。例如：北京市高级人民法院在2004年北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）中规定的：1．业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：

（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

（4）其它损害全体业主公共权益的情形。

业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

2．业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。

3．物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。第二节业主大会一、业主大会的概念业主大会是由依法划定的业主集体自治管理辖区内全体业主组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。

二、业主大会的成立1．业主大会成立的指导部门同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。2．物业管理区域一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。案例：自1998年起，金雁房产有限责任公司以“中央花园”项目名称，在成都市武侯区晋阳街道办事处辖区内的草金公路以北、清水河以南，开发建设了“中央花园清水河片区”商品房楼群，现共有楼房207幢5726套(户)。按开发先后顺序和规格，该片区可分为一期、二期、三期、精装版一区、二区、沿河别墅、临河别墅等楼群。3．业主大会成立的条件4．业主大会成立的程序（1）筹备（2）组织业主召开首次业主大会会议四、业主大会会议制度（一）业主大会的定期会议临时会议1．业主大会定期会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

2．业主大会临时会议经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（二）业主大会会议形式集体讨论的形式书面征求意见的形式应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数的业主或代表相当比例的面积及人数的业主代表参加。（三）会议表决条件下列事项由业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则；

(2)制定和修改管理规约；

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(4)选聘和解聘物业服务企业；

(5)筹集和使用专项维修资金；

(6)改建、重建建筑物及其附属设施；

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（四）会议召开程序事项（略）1．召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。2．召开业主大会会议召开。3．住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。4．业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。五、业主大会的职责案例：南京市某住宅小区，由住宅与非住宅两类物业组成。2002年12月，该小区准备成立业主大会及业主委员会。在区房管局的指导下，成立了由当地社区、派出所、建设单位、物业公司、业主等代表组成的筹委会。2004年8月，该小区又出现自愿报名的形式，成立了一个由住宅部分业主代表组成的筹备组。2004年9月，该筹备组组织选举产生了业主委员会，并通过大会议事规则、业主公约。2004年10月，该业主委员会向区房管局申请备案，并提交物业基本情况、筹备工作报告、公告、会议纪要、大会会议记录、业主委员会委员、大会议事规则、业主公约等备案材料。该小区持不同意见的87位业主得知情况后，随即署名向区房管局反映该小区有两个筹备组，以及业主委员会选举中部分业主操纵的违规问题。业主大会履行下列职责：

1．制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

2．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

3．选聘、解聘物业管理企业。4．决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。5．制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。6．改建、重建建筑物及其附属设施。7．法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。主要包括：（1）业主大会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（2）决定业主委员会的工作经费（3）撤销业主委员会以及其他专门委员会不适当的决定。（4）业主大会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。（5）在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第三节业主委员会一、业主委员会的含义1.业主委员会的概念业主委员会是业主大会的执行机构。2.业主委员会的诉讼地位二、业主委员会成立、变更、换届与解散1.备案业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

换届选举产生的新一届业主委员会，须按首届业主委员会成立的程序办理备案手续。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

2.业主委员会委员应当符合的条件热心公益事业责任心强具有一定组织能力业主

案例：业主委员会委员不履行职责案3.业主委员会委员变更（1）委员变更情形业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

4）有犯罪行为的；

5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

6）拒不履行业主义务的；

7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。（2）变更程序经业主委员会三分之一以上委员或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。（3）财物移交业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。4.业主委员会换届每届任期不超过5年业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。5.业主委员会的解散因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

三、业主委员会的职责案例：2001年2月25日，阳明新城业主代表大会选举胡观鸿、丁福楣等九人为阳明新城业主委员会委员，并通过了业主委员会章程，后又由业主委员会选举丁福楣为主任。2001年4月16日，杨浦区房屋土地管理局颁发了沪杨房第619号阳明新城业主委员会证书，登记的组织负责人为丁福楣。2001年12月22日，阳明新城业主委员会召开业主委员会会议，经自然人业主胡观鸿、沈抱培、虞丽娅，法人业主上海侨益房地产有限公司的代表桑叶、姜怡、冯咏梅以及自然人业主朱德明、陈红芳各自的委托代理人表决，罢免了业主委员会主任丁福楣的职务，保留其委员职务，并选举胡观鸿为新业主委员会主任。案例：2003年入住静源居小区的业主们发现，开发商售房时承诺的绿地面积、地下车库和垃圾间等配套设施都没能兑现，而且业主们的新房还普遍存在着墙体薄、隔音差等问题。业主们遂委托静源居小区业主委员会起诉，要求开发商——中房华北公司履行32%绿化率、向辖区学校交纳教育基金以解决业主子女就近上学问题等11项承诺。案例：2004年3月，在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭。被告认为，物业为她核算的年物业费应缴6000余元，仅电梯费就高达4800余元，但依据发改委京价(房)字(1997)第196号文件，业委会为她计算出的电梯费却只有900余元，因此物业费不合理。业主方的代理律师根据《管理物管条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”认为，“不经过业委会督促，物业无权起诉业主。”案件在开庭40多分钟后被宣布休庭。（一）业主委员会履行下列职责：1．执行业主大会的决定和决议；2．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。5．监督管理规约的实施；6．督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7．组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8．调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9．业主大会赋予的其他职责，主要包括（1）配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。（2）积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。（3）业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，也有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（4）对业主大会和业主委员会工作经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。（5）业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。（6）依据业主大会议事规则规定，筹集、管理、使用业主大会和业主委员会开展工作的经费。（二）业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：1．管理规约、业主大会议事规则；2．业主大会和业主委员会的决定；3．物业服务合同；4．专项维修资金的筹集、使用情况；5．物业共有部分的使用和收益情况；6．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；7．业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；8．其他应当向业主公开的情况和资料。（三）印章保管与使用业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。四、业主委员会会议程序制度业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议

经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。五、