佳兆业中心价格体系提报

盘锦佳兆业·市府路1号价格策略提报佳兆业地产（营口）有限公司2012年05月22日报告结构1市场分析2竞争分析3项目分析4推售策略5价格策略6均价建议1市场环境分析2012两会政府报告调低GDP增长率（7.5%），表明中央为防止经济过快增长，将进一步调低房地产对经济增长的拉动作用2012年两会政府工作报告提出，2012年国内生产总值增长7.5%

这是GDP预期增长目标十年来首次低于8%数据来源：国家统计局网站2012年中央将继续实施即有房地产政策，政策环境未现松动现象，下半年仍将以调控维稳为主【4月1日至3日】中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西钦州，福建泉州、莆田、福州等地就经济运行情况进行调研。温家宝指出，坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。积极推进保障性安居工程建设，拓宽融资渠道，保障用地供应，提高设计水平，保证工程质量。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，确保保障性住房建设可持续。【4月13日】主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议对下一阶段重点工作作了部署。其中提到，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。会议要求，各地区、各部门要加强经济运行监测，密切跟踪，分析经济形势的发展变化，做好应对各种风险的预案。要增强全局观念，加强协调配合，凝神聚力，真抓实干，以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。温家宝：坚定不移地继续实施房地产调控政策盘锦经济结构：产业集中度高，油气产业依赖成度较高，经济总量受原油价格变动影响大；人口基数少，流动性低，消费总量有限2011年盘锦GDP全省排名GDP（亿元）人口总数（万）2011年盘锦人口总数全省排名2011年盘锦人圴GDP全省排名人均GDP（元）2011年盘锦产业结构比例2009年受油气开采业增长危机的影响，原油价格下跌，工业经济总量大幅减少（GDP总量全省排名第8）2011年，油价的飙升支撑了盘锦市经济总量的扩张（GDP总量全省排名第5）。未来五年，根据盘锦油气产业的发展规划，原油产量基本维持现有水平，零增长的原油产量对全市的经济增速将产生很大拖累。数据来源：辽宁省统计局网站盘锦土地供应涨幅——2010-2011年住宅用地成交量呈跳越性增长，形成2011年商品房供应的井喷式增长，商品房供应趋势将持续2-3年2010年盘锦加大招商引资力度（招商重点集中在房地产领域），2010-2011年盘锦市土地推出量达到1529.23万平米，全国品牌型发展商相继于盘锦布局面市代表发展商：恒大集团、鹏欣集团、大商集团、美的集团、上海绿地、居然之家、红星美凯龙规划中、面市时间不定发展商：万科、苏宁、万达、雅居乐、华润、华强等低价低廉的盘锦市场，近年随供应量逐步加大、开发水平的提升，竞争格局越将激烈。供应量：万平涨幅比例2007-2011年土地成交情况数据来源：中国土地市场网商品房供应及去化分析——商品房供应不断放量，而市场消化量则保持在相对较低水平，供需差不断加大，市场承载负荷极为严峻盘锦房地产供应及需求进入2009年之后，始终处于供大于求的状态盘锦住宅市场供应呈逐年放量情况，而年均消化量则保持在200万平左右，供需差不断加大2009年，供需差为100万平；2010年，供需差为220万平；2011年供需差为510万平盘锦市近年商品楼需求量在200万平左右，盘锦市区商品房主要靠内部消化，在有限的市场规模下，市场承载负荷面极为严峻。2008-2011年住宅产品供应及去化情况单位：万平数据来源：中原市场部商品房均价分析——品牌项目的入市，拉升市场单价快速上涨，市场支付能力透支；2011年下半年市场转淡，各项目为保证回款，市场价格出现全面回落

2010年，品牌开发商的相继入市不仅提高了房地产的发展水平，同时也拉升了销售价格迅速上涨。2010年均价达3800元/平左右；2011年销售均价已达到4400元/平左右。

随着房地产调控政策的深入及市场有限购买力的透支，2011年第四季度市场价格出现全面回落，至2012年市场均价回落至4000元左右，降幅在10%以上。2005-2011年均价变化情况元/平恒大、水游城等品牌项目入市全面促销，抢占市场份额数据来源：中原市场部盘锦兴隆台区2012年2-4月商品房成交情况近三个月兴隆台区成交量旺现回暖趋势，与3月份房交会带动及4月各项目加大推广及促销力度相关因为市场供应较大，各项目为保证出货回款，均有一定价格让利，近三个月价格呈小幅下滑趋势盘锦兴隆台区2012年2-4月住宅成交情况（元/平）（套）数据来源：中原市场部小结：关于经济济及政策策环境：：中央防止止经济过过快增长长，将进进一步调调低房地地产对经经济增长长的拉动动作用政策环境境未现松松动现象象，下半半年仍将将以调控控维稳为为主，未未来形势势需谨慎慎判断12关于盘锦锦市场：：经济增长长速度放放缓，人人口基数数有限，，将进一一步降低低整体消消费水平平住宅有地地成交量量呈跳越越性增长长，商品品房供应应的井喷喷式增长长，供应应趋势将将持续2-3年商品房消消化量处处于较低低水平，，供需差差不断加加大，市市场承载载负荷极极为严峻峻近年市场场单价的的过快上上涨，透透支市场场支付能能力，随随竞争不不断加剧剧，近半半年价格格出现全全面回落落2竞品分析析盘锦共分分两区两两县，商商品房全全部在距距市中心心15公里半径径内，全全市在售售项目共共66个盘锦行政政地图盘锦房地地产分布布图盘锦市政政府盘锦房地地产项目目高度集集中于市市中心区区域，市市中心半半径5公里范围围内即有有45个项目盘锦市政政府主要竞品品：选取取2.5公里范围围内，建建筑类似似（高层层）或产产品类似似（户型型竞争））本项目利港银河河城均价4000水游城均价4800恒大华府府均价5000中交凯旋旋城均价价4100蓝色康桥桥均价4500美的城洋房均价价4500东方银座座公馆均价4000大商城市市广场均价5600东方银座座中心城城均价4100盘锦市政政府商业中心心区兴隆台区区主要竞竞争项目目可供应应量约4万套，各各项目均均将面对对长时期期的去化化压力项目产品类型项目规模在售区域建面开盘时间累计去化一期存量项目后继可供应套数预估整体均价近两个月成交均价精装修情况近两个月周均去化速度大商城市广场30F高层约3.5万约3.5万2010.9住宅：400套住宅：230套——620056001000元精装2水游城32F高层约51万约10万2011.8住宅：130套住宅：790套——63004800无1恒大华府32F高层约77万约32万2011.7住宅：500套住宅：1020套约3000630050001500元精装1利港银河城32F高层约138万约15万2011.7住宅：400套住宅：920套约800041004000无3中交凯旋城18F小高层24F高层约108万约8万2011.12住宅：120套住宅：570套约600043004100无3蓝色康桥11F及18F小高层约200万F区约30万2011.3住宅：2000套住宅：1000套约200045004500无8美的城别墅、洋房、小高层约220万约5万2011.10洋房：140套洋房：30套约7000洋房：5300洋房：4300无3东方银座公馆28F高层18F小高层约84万约16万2011.8住宅：200套住宅：1300套约20004300小高层：4000无1东方银座中心城30F高层24F小高层联排别墅约137万约14万2011.7别墅：30套住宅：150套别墅：10套住宅：800套约550044004100无1合计约4100套约6860套约3.3万套30水游城——城市综合合体项目目，高端端商业已已确定品品牌商家家，计划划于2012年9月正式营营业状态房型建筑面积总套数余货套数均价(毛坯)总价产品特性在售2*2*194-112150150480045-54万纯南向，不通透，与本案108结构相似3*2*2149150160480072万把山户型，采光较差3*2*2150-17012090480072-82万客厅把山，客厅采光不好3+1*2*217612070480084万南北通透，与本案164结构相似4*2*32701601004800130万楼王产品，与本案164结构相似待售2*2*194-1126060————3*2*21496060————其他176以上100100————总占地：：12万平总建面：：51万共4栋32高层（约约：720户）2011年7月3日开盘累计去化化情况：：约130套本项目水游城约800米盘锦市政政府商业中心心区营销推广广节奏及及销售信信息2011年第三季季度，市市场共应应放量，，竞争加加剧2011年第四季季度，各各项目促促销，抢抢占市场场份额2010年5月2011年5月2012年5月2011年11月2011年8月20日启动认筹筹开盘特价促销销87折高层单位位额外8折促销此阶段去去化约70套约半年时时间，去去化约20套认筹总量量：150组开盘销售售：约40套均价变化化6300元/平5300元/平4800元/平2011年8月入市，，前期认认筹客户户共计150组，开盘盘当天销销售约40套；因价格过过高，持持销期处处于滞销销，于2011年12月进行87折促销，，效果仍仍不明显显进入2012年，在住住宅销售售仍不理理想的情情况下，，项目将将销售重重点转向向商业招招商降价促销销手段推推出后，，销售形形式未明明好转，，项目将将工作重重点转向向商业大商城市市广场——城市综合合体项目目，品牌牌发展商商首个开开盘项目目，大商商新玛特特、麦凯凯乐高端端商业中中心于2011年12月投入运运营总占地：：8.6万住宅建面面：3.5万一期：4栋30层高层（（约1250户）其中住宅宅：730套（3栋）公寓：520套（1栋）精装修交交房（1000元/㎡）2010年9月开盘住宅累计计去化情情况：约约400套状态房型建筑面积总套数余货套数均价总价产品特性已推售2*2*18632040560048万纯南向，不通透，与本案85面积相似3*2*110318060560058万单朝向，不通透，与本案106面积相似未推售售2*2*1869090————3*2*11038080————其他其他6060————本项目大商城市市广场约1000米盘锦市政政府商业中心心区营销推广广节奏及及销售信信息2011年第三季季度，市市场共应应放量，，竞争加加剧2011年第四季季度，各各项目促促销，抢抢占市场场份额2010年5月2011年3月2012年5月开盘阶段性促促销小型房交交会启动认筹筹样板房开开放2010年9月30日认筹总量量：500组开盘销售售：约200套此阶段去去化约150套约半年时时间，去去化约50套均价变化化6800元/平6200元/平5600元/平2010年市场旺旺季入市市，前期期认筹共共计500组，开盘盘当天销销售约200套；公寓产品品面积较较小，总总价较低低，销售售情况良良好住宅产品品则因单单价较高高，销售售速度一一般，进进入2012年，随其其商业全全面开业业，项目目为加快快销售速速度，对对价格进进行调整整以促销销2011年5月恒大华府府——开盘前将将园林、、样板房房、销售售中心、、楼体立立面展示示开放超出市场场认知水水平的展展示效果果，对销销售起到到良好的的促进作作用一期二期规划划中一期占地地：8.6万，建面面32万一期：16栋32层高层（（约1540户）精装修交交房（1500元/㎡）2011年7月3日开盘累计去化化情况：：约500套状态房型建筑面积总套数余货套数均价总价产品特性在售3*2*111112880500056万纯南向，不通透，与本案108结构相似3*2*2133160120500067万纯南向，不通透3*2*215016030500075万南北通透，与本案143结构相似3+1*2*215612840500078万南北通透，与本案164结构相似4*2*216416060500082万南北通透，与本案164结构相似4*2*3288192906000172万楼王产品，两梯两户纯板式待售3*2*1111180180————3*2*2133180180————3*2*2150120120——4*2*2164120120————本项目恒大华府府约2500米盘锦市政政府商业中心心区油田中心心区营销推广广节奏及及销售信信息2011年第三季季度，市市场共应应放量，，竞争加加剧2011年第四季季度，各各项目促促销，抢抢占市场场份额2010年5月2012年5月2011年7月入市，，前期认认筹客户户共计600组，开盘盘当天销销售400套；2011年末为加加速回款款，进行行降价，，引起成成交客户户高度不不满，市市场形象象快速滑滑落，成成交停滞滞2012年1月迫于成成交客户户压力，，将价格格短暂回回调，但但仍未换换回市场场信心进入3月，为加加快销售售，再次次进行降降价促销销，因其其价格反反复变化化，已完完全失去去市场认认同，销销售情况况较差启动认筹筹约600组2011年7月3日开盘销售售：约400套此阶段去去化约80套约半年时时间，去去化约20套6300元/平5300元/平5000元/平2011年12月特价促销销市场反响响极差反而产生生滞销2012年3月全线8折促销完全失去去客户品品牌认同同均价变变化2011年5月降价导导致前前期购购买客客户的的极大大不满满，甚甚至上上书至至盘锦锦市长长市场对对其信信心快快速滑滑落，，品牌牌形象象受到到极大大影响响利港银银河河新城城总占地地：42万住宅建建面：：138万一期：：12栋32层高层层（约约1320户）2011年7月24日开盘盘累计去去化情情况：：约400套状态房型建筑面积总套数余货套数均价(毛坯)总价产品特性已推售2*2*192-9512020400038万纯南向，不通透，与本案85面积相似3*2*110112020400040万纯南向，不通透，与本案108结构相似3*2*2117-11816030400047万南北通透，与本案126结构相似4*2*214210030400057万南北通透，与本案142结构相似未推售2*2*192-95360360————3*2*2101360360————4*2*2142100100————一期二期规规划中中本项目目利港银银河城城约1400米盘锦市市政府府商业中中心区区营销推推广节节奏及及销售售信息息2011年第三三季度度，市市场共共应放放量，，竞争争加剧剧2011年第四四季度度，各各项目目促销销，抢抢占市市场份份额2010年5月2011年5月2012年5月2011年7月入市市，前前期认认筹客客户共共计500组，开开盘当当天销销售160套；2011年末受受市场场影响响，住住宅去去化迟迟缓，，推出出商铺铺，转转移住住宅销销售压压力2011年7月24日2012年2月启动认认筹开盘特价促促销，，送金金条认筹总总量：：500组开盘销销售：：约160套此阶段段去化化约240套约半年年时间间，去去化约约100套均价变变化4100元/平3500元/平特价房房4000元/平蓝色康康桥——F区注：蓝蓝色康康桥共共8个区，，A-E区域已已售完完，现现在售售F区，G区规划划中总建面面：200万平F区情况况：7栋24层高层层+8栋小高高层+21栋多层层（约约3000户）2011年3月20日开盘盘累计去去化情情况：：约2000套（7-11层电梯梯产品品为主主）状态房型建筑面积总套数余货套数均价(毛坯)总价产品特性已推售2*2*192-971500300450041-44万南北通透，与本案85结构相似3*2*21151200500450052万南北通透，与本案126结构相似其他其他3002004500——本项目目蓝色康康桥F区约1300米盘锦市市政府府商业中中心区区G区规划划中F区在售售营销推推广节节奏及及销售售信息息2011年第三三季度度，市市场共共应放放量，，竞争争加剧剧2011年第四四季度度，各各项目目促销销，抢抢占市市场份份额2010年5月2011年5月2012年5月F区于2010年12月入市市，前前期认认筹客客户约约800组，开开盘当当天销销售450套；庞大的的客户户基础础（项项目于于2003年即开开始发发售））及油油田物物业，，构成成其高高度的的市场场认同同形象象，项项目始始终保保持较较好的的销售售速度度启动认认筹开盘均价变变化2010年12日2011年3月20日认筹总总量：：约800组开盘销销售：：约450套此阶段段去化化约1300套约半年年时间间，去去化约约250套4500元/平美的城城——总建面面：220万平首期开开发建建面约约：22万平在售面面积约约5万平，，6栋电梯梯洋房房层+80套别墅墅（约约460户）2011年10月开盘盘累计去去化情情况：：约170套（11层电梯梯产品品为主主）状态房型建筑面积总套数余货套数均价(毛坯)总价产品特性已推售2*2*19311090410038万南北通透，与本案85结构相似3*2*2120110100410049万南北通透，与本案126结构相似4*2*216517030430071万南北通透，与本案164结构相似别墅200-30080408500——本项目目美的城城约1500米盘锦市市政府府商业中中心区区营销推推广节节奏及及销售售信息息2011年第三三季度度，市市场共共应放放量，，竞争争加剧剧2011年第四四季度度，各各项目目促销销，抢抢占市市场份份额2010年5月2011年5月2012年5月2010年10月入市市，前前期认认筹客客户约约150组，开开盘当当天销销售30套。持持销期期销售售速度度的迟迟缓；；为改变变滞销销状态态，项项目于于2012年2月14日，对对电梯梯洋房房进行行直降降1000元促销销（降降价后后洋房房价格格基本本与小小高层层价格格持平平），，项目目方改改变滞滞销状状态，，但仍仍限于于已降降价的的洋房房产品品在走走货，，小高高层产产品仍仍处于于滞销销阶段段启动认认筹开盘均价变变化2010年8日认筹总总量：：约150组开盘销销售：：约30套洋房降降价，，去化化约100套洋房5300元/平2011年10月洋房4300元/平洋房直直降1000元/平2012年2月小结：：关于竞竞争：：商品房房供应应高度度集中中，市市中心心半径径5公里内内有45个项目目同时时在售售竞争项项目产产品类类似，，潜在在供应应量巨巨大，，竞争争形势势严峻峻123关于去去化：：近半年年,受市场场环境境影响响，各各项目目去化化速度度均较较低近半年年，各各项目目为抢抢占市市场份份额，，加大大推广广及促促销力力度，，去化化速度度有一一定提提升，，但极极少有有项目目突破破周均均5套销量量关于价价格：：市场整整体成成交价价格近近半年年呈下下降趋趋势，，近两两月表表现尤尤为明明显市场高高层产产品成成交价价格区区域落落在4000-4800元/平之间间3项目本本体分分析地理位位置优优越：：项目目所在在地为为盘锦锦市中中心，，交通通便捷捷，配配套齐齐全，，周边边政府府机关关林立立，北北侧临临近盘盘锦商商业中中心油田生生活区区商业中中心本案技术经济指标总表总用地面积30567.60计容积率建筑面积146208.62其中住宅建筑面积130336.76其中商品房建筑面积110444.26回迁房建筑面积19922.50商业建筑面积10498.29会所建筑面积4642.97容积率4.78商品房户数828（不含1#回迁楼）地下机动车数量508车位比1：0.66栋38F高层；；面积区区间85-164平；100平以上上户型型均为为N+1设计一期技技术经经济指指标：：中小小规模模，高高容积积率，，高密密度，，楼间间距近近，园园林可可打造造空间间有限限，超超高层层建筑筑(126米)，回迁迁楼影影响项项目商商品房房单一一属性性回迁房房会所1#2#4#6#5#3#一期住住宅货货量：：改善型型产品品为主主，产产品多多为N+1户型型，赠送面面积较较大，，具备一一定附附加值值2012年住宅计划推售产品

楼栋户型85㎡108㎡126㎡143㎡164㎡合计2房（2+1）房（2+1）房（3+1）房（3+1）房2#套数729%

364%364%

144面积61416%

45575%51445%

158423#套数

364%364%364%729%180面积

38554%46125%51595%1182612%254524#套数729%

364%364%

144面积61466%

45605%51485%

158545#套数

729%729%729%

216面积

77908%93049%1021810%

273126#套数729%

364%364%

144面积60986%

45245%51715%

15793合计套数21626%10813%21626%21626%729%828面积1838518%1164512%2755727%3084031%1182612%10025385平两房房108平三房房125平三房房143平四房房164平四房房一期户户型分分析：：户型型方正正，结结构合合理，，赠送送面积积大(可改房房空间间)可改房房间约85平两房房约108平2+1房约126平2+1房约143平3+1房约164平3+1房可改房房间可改房房间可改房房间本项目目在实实用率率、车车位比比、楼楼间路路等方方面与与片区区内项项目相相比无无明显显优势势项目实用率车位数量车位比楼间距（平均）楼间距（最大）住宅层高住宅净高容积率本项目赠送前0.70-0.74赠送后0.80-0.845081：0.5606032.84.78大商城市广场0.7310641：1.5304232.75-2.807.08水游城0.817501:145553.12.80-2.904.56恒大华府0.8015881:170-801003.152.952.3利港银河城0.81-0.838000多1：1.26014032.802.4中交凯旋城0.770.84201：0.650-8010032.75-2.801.82蓝色康桥0.80-0.82未确定——55752.92.752.1美的城0.9250.5332-404532.801.0东方银座公馆0.8816001：1.140-5050032.70-2.801.85东方银座中心城0.8813001:0.850-707032.82.88项目价价值点点梳理理城市中中心核核心区区位（（市委委党校校原址址）1N+1户型设设计，，超大大面积积赠送送，全全通透透户型型，户户型结结构方方正2国际级综合合体规划，，与五星万万豪一体3项目劣势：超高层建筑筑：市场首次出出现，市场场接受度低低，高容积积率，压缩缩园林绿化化面积楼间距近：：平均楼间距距仅60米、中低楼楼层采光受受影响，随随工程进度度推进，楼楼高的压抑抑感将越发发显现得房率低：实用率赠赠送前仅70-74%，赠送后方方达85%左右，减弱弱面积赠送送优势四面临市政政主干道：受噪音影影响大回迁楼与商商品房混居居：降低项目目商品住宅宅的纯粹属属性品牌发展商商，提升客客户认知度度及市场信信心44推售策略2012年住宅计划推售产品

楼栋

户型

85㎡

108㎡

125㎡

143㎡

164㎡

合计

2房

（2+1）房

（2+1）房

（3+1）房

（3+1）房

2#

套数

7215%

368%368%

144面积

600511%

46478%50049%

156563#

套数

368%368%368%7215%180面积

40327%46478%50049%1202421%257074#套数

7215%

368%368%

144面积

600511%

46478%50049%

15656合计

套数

14431%368%10823%10823%7215%468面积

1201021%40327%1394124%1501226%1202421%57148全年住宅销销售任务为为3.32亿，首批推售计计划以2#、3#、4#产品后继加推货货量将视客客户累积情情况，做推推售产品配配比的灵活调整会所1#2#4#6#5#3#2012年推售计划划：住宅：2012年06月23日开盘，推出出2#、3#、4#住宅产品，，合计468套，建面约约57143平米；85平两房108平三房125平三房143平四房164平四房推货理由：：2-4栋工程形象象最佳，且且处于首批批展示视线线范围之内内，客户关关注度较高高，同时2-4栋涵盖各面面积段户型型区间，可可以满足不不同产品意意向类型的的客户需求求总体推售策策略——6.23先期推售2-4栋住宅产品品6.235.5认筹解筹蓄客期6.20销售中心开开放媒体出出街第二轮盘客客意向房号摸摸查意向价格区区间第一轮盘客客意向客户数数量第三轮盘客客算价、锁定定房号预销控排查查推货节奏认筹开始时时间：5.5解筹时间：根据二级级节点计划划，项目计计划于6.23解筹样板房开放放4.29佳兆业杯徏徏步大赛5.19产品推介会会6.165价格策略客户最为关关注的敏感感点前四名名为：价格格>地段>开盘时间>户型客户对本项项目的价格格预期集中中在4500-4800元之间上门客户敏敏感点分析析价格>地段>开盘时间>户型此四项项受关注度度明显高于于其它因素素，客户对对周边配套套及项目综综合体因素素关注低于于预期，反反应出三线线城市客户户生活半径径较小及对对高端事物物认知度有有限的特点点客户对本项项目价格预预期在4500-4800元之间，客客户对本项项目价格预预期属于市市场中高价价格档位上门客户价价格预期分分析住宅客户样样本量263批住宅客户样样本量样本本量258批注：截止5.22日认筹客户户共44批85-126产品受关注注度较高，，大面积产产品受关注注度低11-25层之间受关关注度较多多，26层以上单位位受关注度度低上门客户关关注户型分分析关注85平两房占34%，108平三房占31%，125平三房客户户占19%，中小面积积产品合计计占91%客户关注中中小面积产产品客户占占总样板量量的91%，反应出市市场现购房房群体仍以以刚需为主主客户多意愿愿选择11-25层单位，反反应出市场场对高层接接受度有限限上门客户意意向楼层分分析住宅客户样样本量样本本量266批住宅客户样样本量样本本量266批价格策略原原则——结合客户价价格预期推推导本项目目的价格策策略原则保持市场竞竞争性价比比原则：所制定价格格具有一定定的市场竞竞争力，同同时体现项项目自身产产品素质价价值；快速出货原原则：所制定价格格控制在市市场、客户户可接受范范围内，以以保证项目目的出货速速度；总体价格策策略：平价价入市，稳稳步上扬策略目的平价入市，，快速去化化，保障高高去化率首批产品以以高性价比比形成热销销，为后批批推售打造造有利条件件6均价建议定价方法A、成本测算算法:（作为价格格验证参考考）根据项目成成本，对项项目可售产产品进行成成本分摊测测算B、市场比较较法：运用市场比比较法，选选取一手可可比项目价价格加权得得出项目比比准价格（（静态价格格）A、成本测算算法——各类型产品品价格在市市场可承受受范围内，，住宅均价价为4571时，可保证证项目成本本的回收产品类型套数面积住宅904110444.26商铺7110022车位508——保本测算：：当住宅为4571元/平，商铺为为2万元/平，车位9万元/个可实现项目目保本收益益高层

（元/m2)商铺

（元/m2)车位（卖60%）

（元/个)净利润（万元）净利率4571200009000000%注：以上成成本测算未未含会所面面积（4938.29平）注：此测算算由辽宁区区域公司财财务部提供供B、市场比较法法——选取区位相相近，产品品相似，客客户重合的的项目，通通过加权平平均打分，，推导本项项目静态市市场比准均均价档次相当，，产品相似似区位相近客户重合3鹏欣水游城城、大商城市广广场、恒大华府、、利港银河城城、蓝色康桥均价＝∑权权重i×均价i×Px/Pi(i=a～b)在对本项目目自身产品品以及区域域市场竞争争态势分析析后，列选选出下面几几个可对比比项目：12通过与目前前在售的上上述项目进进行比较，，求取本项项目市场比比准均价B、市场比较法法——本项目市场场静态比准准均价为4583元/平修正后建议议市场静态态比准均价价为4600元/平均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～b)本项目鹏欣水游城大商城市广场恒大华府利满港银河城蓝色康桥PXPaPbPcPdPe均价4583

48004600400040004500权重——30%25%25%10%10%周边区位区位12%9910767交通5%91010767教育8%888888配套7%899644景观10%544977周边环境5%776456项目品质小区环境8%544977规划规模4%4449810宣传包装7%888986户型设计11%967678使用年限4%777777品牌形象发展品牌9%877867物业管理5%777779工程进度5%7999910合计100%7.397.017.197.526.727.23均价建议依据成本测测算验证，，结合市场场静态比准准结果建议2-4栋产品均价价为：4600元/平米2-4栋住宅总可可售建筑面面积为：57148平则2-4栋可实现销销售额：2.63亿谢谢聆听!9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:47:2802:47:2802:4712/31/20222:47:28AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:47:2802:47Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:47:2802:47:2802:47Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2202:47:2802:47:28December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20222:47:28上午午02:47:2812月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:47上上午12月-2202:47December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3