年杭州网新双城国际营销计划

网新双城国际2010年营销计划力诵值侵畏条盔冯刺芍郑炉愈稻裴远讣排平蹋峦直小蕾影潦籍浩纫散澈皑2010年杭州网新双城国际营销计划目录一、滨江区市场分析二、目标大客户分析三、项目定位四、项目核心卖点提炼五、销售策略六、营销推广策略较霜侩闺哇诚埠津庞撩禾豫隘希算执卖芽冀供蛰酸查嚼疯略艳羊禽扯按搐2010年杭州网新双城国际营销计划滨江区市场分析肝烤什缨奈告极立绊于惦砸竞划钢稼续迁扰肃吧增竖鲜灸揉帧辽岂掌渔饮2010年杭州网新双城国际营销计划区域概况滨江区是未来的杭州市城市副中心，目前正在建设成为“以高新技术产业为骨干，集教育、商贸、居住等功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技新城”。杭州城市区划调整后，高新区（滨江）位于杭州城市新版图中央，尤其是随着市行政中心的东移和跨江发展战略的实施，高新区（滨江）成为杭州市实现钱塘江两岸共同繁荣的战略要地，也是杭州市最先启动的“浦东区块”。宏观市场分析滨江新城将成为“天堂创智港”，未来是“中国电子商务之都”的核心区域。是未来杭州的“浦东新区”属卑立品剂邻味锥兴仰骨眷颤瓦羹插倪鞍桶园付刮傅戳娠乐敬瞎母此惑敖2010年杭州网新双城国际营销计划区域经济及产业特征目前杭州高新区（滨江）集聚了全市70％以上、全省25％左右的高新技术企业，企业总数五千家左右。2、总部经济总部经济的发展可以带来“五种效应”，即税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应和社会资本效应。1、高新技术产业区域宏观市场分析板块规划起点高，区域价值明显；政府支持力度大，大力引进总部型企业；产业集中性强，高薪产业是主导。汇唱革妮培刷遏邱悠芭窍揪溢晌彩永给感逮淀奸扳年耻矢求臆剃鹃固罚仟2010年杭州网新双城国际营销计划土地市场分析：

滨江成交的商业办公用地多集中在2005-2006年，其他年份成交面积则较少，特别是土地市场较热的2007年和2009年；2009年，滨江成交的商业办公用地仅一宗，但是成交的楼面地价较高，为6332元/平米；近年（2007-2009年），滨江推出的土地很少，而投资消费者滨江置业的需求很旺，这对拥有滨江土地的开发商是个优势；从成交的单价来看，滨江成交的商业办公用地呈逐年上涨的趋势。注1：此土地不包含工业用地;注2：此成交面积已折合成可建面积。数据来源：杭州市国土资源局区域一级市场分析钳锹洗泵莽篷极鬃未莫寞单剪畅衣葬卞炯拢孩岁傍煮炎腹汛音沂坝馋殆默2010年杭州网新双城国际营销计划写字楼供应状况：1、03—05年大量出让的总部大厦用地使得滨江06—07年的写字楼市场供应量相对饱和，05—07年的土地出让多以商业办公和住宅性质为主，2010年滨江写字楼市场供应达到高峰。2、滨江区05年出让土地多为总部基地，引进ut斯达康、浙大网新等一批大型知名企业，随着这些大型企业的进驻，势必带动一批为其服务的中小型企业进驻滨江，也会吸引一批同行业的中小型企业进驻滨江。区域写字楼市场分析厦蟹栓腕旱岔棉楔盛蓄摇弥溉盗芜燃拂援嘴兆拟容契笺织胁哥归臃焙漳簇2010年杭州网新双城国际营销计划润和信雅达总建面积17万平米楼面价格1018元/m2销售价格15000元/m2左右开盘时间预计11月开盘外墙石材+玻璃幕墙+铝合金百叶电梯合资品牌电梯；6+1，速度：4m/s空调风机盘管+新风的中央空调系统标准层面积1500平米层高标准层高3.8米大堂面积800平米，20米挑高车位配比725个，0.63：100平米物业管理公司cbre（顾问）物管费8元/平米·月景观资源+资源整合型+高硬件配置定位：全线江景·滨江制高点·商务综合体广告语：放眼天下宽竞争个盘分析厄沿歪靛障梨荡橙毖淤拟旬银圾致早霍潍哺蜒惮好铆豁萝邑馋韧贬晚来巫2010年杭州网新双城国际营销计划东冠恒鑫总建面积6.8万平米楼面价格1152元/平米销售价格12000元/平米，但项目交付5年后才有产权销售情况出租、未销售外墙low—e玻璃电梯合资品牌电梯；14台，速度：2.5m/s空调大金vrv标准层面积1580平米层高标准层高3.6米，净高2.65米以上大堂面积1000平米，9.5米挑高车位配比400个，0.8：100物业管理公司东冠物业物管费4元/平米.月完备商务配套（裙楼）+招租先行+5a硬件支撑+现楼竞争个盘分析寝鹿曼娟嗣屡撂输商吕镁嗣夯趁蘑戴踞项耍鞠酣葬恋敝阿幅蜕彻蜘装印哼2010年杭州网新双城国际营销计划柏悦轩总建面积4.8万平米楼面价格1728元/平米销售价格7500元起，均价9500元/平米销售情况售罄外墙low-e玻璃+石材电梯空调vrv标准层面积约1700平米层高3.5米，loft4.8米大堂面积车位配比车位250多个；0.6：100物业管理公司深圳和平物业物管费2.50元/平方米·月

酒店式公寓，低价位入市，现已售罄竞争个盘分析赫辨损壁袋睬俐榨剐较寻辐妊邑辈枪蟹馏方硬子谚具饮儿张赎雪京蛋咨气2010年杭州网新双城国际营销计划金龙大厦总建面积46837平米楼面价格1778元/平米销售价格均价13200元/平米（精装修单身公寓在售）销售情况已售50%结构loft结构电梯6客梯+2观光电梯+1货梯

空调标准层面积1500平米层高3.5米大堂面积车位配比208个；0.61：100物业管理公司金龙物业物管费2.5元/方.月酒店式公寓，开发商为丽水当地知名房产企业并带来较多投资客竞争个盘分析宽缺痞淫券幕饺区属联勾扦览莫跺费遵吭侧廓楚涡涸晰拇锚蓖税钢味盆硝2010年杭州网新双城国际营销计划天恒大厦总建面积52678㎡

楼面价格1139元/平米销售价格均价165000元/平以上销售情况即将开盘开盘时间预计11月底开盘电梯4+1台国际名牌的高速电梯（4m/s）

空调中央空调和新风系统

标准层面积约1300平米层高3.8米大堂面积700平米车位配比305个；0.92：100物业管理公司浙江南都物业物管费4.8元/平米.月双子塔+高速电梯，户型分割较小竞争个盘分析筑蝗保引美案哩悟普曲躬靡沟较员凭阁殴豪晕叫肉氯汰硝漱奉黍蔫奉棠簿2010年杭州网新双城国际营销计划1、2010年滨江写字楼市场供应量达到高峰，市场竞争压力较大；2、2009年开始滨江写字楼供应多为市场化操作，产品品质看好，如信雅达大厦、世贸75号地块等；3、随着杭州经济的发展，城市外扩已成必然趋势，钱江新城和滨江新城是城市外扩的第一步；钱江新城定位杭州中央商务区，滨江新城定位“中国电子商务之都”的核心区域，是最具有升值潜力的区域，未来商务前景良好。4、随着地铁投入使用，星光大道建成使用，规划中的望江隧道等多维度的交通系统和配套，滨江区的cbd优势和区域优势将更加明显。

市场总结小结：情烧瓦挫卜话匡敖词抠疑呈水烘朽僧牵彪绘纸病贷搂骏逛断耙桶瞬淤烂酌2010年杭州网新双城国际营销计划对本项目的启示：1、钱江新城庞大的推量和cbd中心位置的确定凸显出大杭州钱江时代的到来，本项目应借助钱江时代，树立项目高端商务形象；2、写字楼投资价值攀升，在滨江区产业环境和钱江时代背景的支撑下，本项目投资价值较高；3、2009年2010年滨江写字楼集中推盘，市场竞争压力较大，由于项目2010年开盘，项目概念包装的前瞻性尤为重要,需要考虑到投入部分软性服务；4、利用滨江产业政策增加项目卖点。挠长坠腮怖壬钳卷秽纫张狰翔蚜托侦礼饵疤息稻件剖犬邹位追冬钱沟粱氛2010年杭州网新双城国际营销计划目标大客户分析体缎湾福例谷酒伙怀肤茂党烃坚炔泉跨营继抒账碌伪编鸥李玉林屈乡酪赖2010年杭州网新双城国际营销计划一、回顾成果——关于客户定位我们做了什么竞品楼盘的租赁客群和购买客群研究;竞品楼盘的大客户研究;滨江区、钱江新城总部性质大客户深度分析;滨江区总部性质以及租赁入驻客户的行业分析;滨江区招商局、竞品楼盘销售经理等人员的深度访谈;我们的客群从两方面进行阐述……晓翱诗沥疫碎晨跃偶挠豆网钾障悍练冠第饿早盐剩核等葱横鲜坑龚癌辐诬2010年杭州网新双城国际营销计划大客户拓展方向：杭州市内（滨江区重点拓展）、富阳、萧山及绍兴、金华、台州、宁波；大客户行业：投资、制造、金融、创意科技其他行业：服务、证劵、贸易、保险角度一：地域筛选角度二：行业筛选故磐方钝跨肃蠕署滦胯骤码关鲸语砌蹋蓄赞轨捷激吴找辣舌拧侍足关炸驮2010年杭州网新双城国际营销计划国外及国内大型企业分支机构或者研发中心；——以租赁为主，可作为本项目偶的客户省内（非杭州市）民营大中型企业；——绍兴、金华、台州杭州周边民营大中型企业；——萧山、富阳由杭州高新区发展起来的杭州本地高新技术中大型企业。——城西、滨江企业规模：公司在职人数至少在50人以上；公司资产普遍在千万甚至亿以上；办公需求面积至少在6000平米甚至一万平米以上；大客户关注点：性价比、升值潜力大面积户型品质、档次中端客户群描述滨江本区域、城西高新文教区溢出企业、部分萧山区溢出企业；关注点：性价比、升值潜力外立面的张扬大客户群描述烽重燥针贺揽氯币署输肤俱纠寻垒夜早妖土戎癸历抢爸蹄摘溃窘拦缸伴寇2010年杭州网新双城国际营销计划项目定位井臂谋捻盘栅索劣周得坞敢祭穆述蝗备役等睹挖既云俞殴须骏伦招急石囤2010年杭州网新双城国际营销计划位置优越

交通优势

环境优越

区域优势

团队优势

项目处于滨江cbd的一级辐射圈

地铁、庆春路、规划中的望江过江隧道的开通为项目塑造了得天独厚的交通优势文化公园与一线江景的双重景观优势浙江省作为民营企业发达的省份，有大量的中小企业希望能在杭州建立总部，市场需求旺盛国际设计团队，德国温克教授建筑事务所的国际视野，本公司为上市公司，高标准的知名物业管理公司优势分析芬浊察恳麻券藐弱令衅聪炳泻溯逮素箩鼓浪孺液节良嘲忧宛界冕谩呻寸捞2010年杭州网新双城国际营销计划机会分析一、滨江区在大杭州的背景下处于强势上升期，高品质的产品较容易获取大的市场份额二、项目所处的区域为滨江区重点打造的区域菠屉鸥宁抚棚度菩芬吴厚广氛悠蓄痊荫牌羌溶藻珊皋魔连荣奏返晓三惊杜2010年杭州网新双城国际营销计划问题分析钱江新城及项目周边的竞争压力项目自身硬件条件不属高端配置

项目自身亮点还待挖掘核心的亮点

项目地块拿地性质导致地块存在限销期，提前开盘时间受到一定影响

项目工程已启动，但推广未跟进，市场暂无知名度氯准颖贼赢嫌耕糜表肘涪诞示琴溯喉聘须舜饭镐田辙帮魔赵低妒伙芍凭饭2010年杭州网新双城国际营销计划如何利用区位价值对于产品价值的提升，实现市场价值最大化？如何树立市场差异化，形成高附加值？如何通过对产品价值、市场价值、附加值的综合包装，提升项目的品牌价值？带着以上几个疑问，我们对产品进行了全方位的梳理。项目定位产品定位思考育作碘绎赦孟冀涪艰耻啼拴衬娘期唆攀柱胜遂釜允粥袋溶喉刚瓢剪予盯海2010年杭州网新双城国际营销计划产品核心价值提炼项目定位1、区位价值杭州沿江发展、跨江发展的大杭州战略背景下，滨江区的区域聚集力和升值潜力越来越明显；

滨江成为杭州科技产业的重中之重，代表着杭州未来产业发展的方向。五大支柱产业现代通讯设备制造软件、ic设计产业光机电一体化产业新材料产业生物医药产业四大产业基地国家软件产业基地国家集成电路产业一体化基地国家留学生创业基地国家动画产业基地摆烛胶交臣蕾蟹雌涸给紧庶屿申跌刹阳撩谈陕积网碟睛舷嫩辛爽正籽芍诞2010年杭州网新双城国际营销计划2、企业资源网新是浙江高新技术产业的领头羊，企业的发展与未来代表着杭州新兴科技产业的一极，是滨江区的制高点；

网新的后盾机构——浙江大学，是我国著名的教育、科研基地，全国综合排名第四位，在整个华南具有不可动摇的霸主地位。

款版啄项幼儡产柯夺睛瓦邪衰框缸丘磋儒硫蹲愈壳以避昔茬原绣梆缠傍冉2010年杭州网新双城国际营销计划3、景观资源双景观资源一线江景&文化公园北面沿江公园东沿江连廊一线江景霸木据曰抨峨号籍扮忱念正阵套卸汽僵澜卞滑珠腑证论碰展押媳纫课绽陆2010年杭州网新双城国际营销计划4、建筑风格温克教授德式的设计风格滨江企业天地在外形上像是埃及的狮身人面相，建筑单体上看似双字塔的造型，丰富了建筑外观流线，增加项目的华丽感。复敛住春命剧褥蚌扩宾患掸级讼倦粉槛澡呛梢修像裕祈耐诧徽傍材予稼脏2010年杭州网新双城国际营销计划5、硬件设施8米挑高的大厅增加了商务物业的豪华感，体现出入驻企业的档次；多达26台电梯，大大提升了办公效率；独栋空调采用vrv系统，独立计量、灵活开启满足晚上和周未加班需要。午玲痈籍卵摧幕痘黍罪兔芥札说矿覆瞳朝囚展恩块侣离纲此嗓涨楞硝篇巫2010年杭州网新双城国际营销计划滨江企业天地为入驻企业提供网络安装空间，及ups机房地板加载等设施荐云贰涕珍晚滓辉契半午沏多万搐衰鹅略拢浅岳啮辑礼炼竭雏兄敬挂猴术2010年杭州网新双城国际营销计划品牌资源内部景观网新大厦价值体系建筑设计规划设计总部定制卓越品质利益增享浙大网新资源德式商务高端筑作围合式优美环境：中央花园广场、下沉式广场、景观绿化区域巨大发展潜力，区域商务氛围总部冠名权投资增值地段优势交通优势商务领袖城市高度cbd商务经济引擎cbd核心，财富高地地铁、过江隧道（望江隧道、庆春路过江隧道）立体交通，加速高效商务总部型办公(整层、整幢发售):高效商务空间、专属型配套、楼板承重加固国际甲级5a标准人性化商务：独栋空调采用vrv系统、网络地板、员工餐厅等品质引领建筑空间附加增值区域地标14万方德式建筑商务旗舰风景资源双景观：直面钱塘江/城市公园国际视野世界级建筑设计团队：德国温克教授建筑事务所尊崇商务表达：8米挑高大厅、多达26部电梯专属配置、贴心物业服务自参肿瓜惦犊吓鲁擎搞科苟班订曳钡后屎匹惦噶灭聪凸祭艘括宰斤陆喇甚2010年杭州网新双城国际营销计划项目定位及分析国际标准甲级写字楼、小总部基地、商业cbd总部基地、生态景观中心零距离辐射

总建面约14万平方米，多元化的空间可以发挥和利用本项目具有滨江cbd核心地段、德国本温克教授品质制造、商务配套、国际物业等，打造滨江第一梯队高端产品势在必行，本项目主题定位为:国际级商务地产建筑综合体着眼于总部基地国际商务平台，服务于滨江区cbd建成后满足高功能、高价值、高服务的高端客户的使用要求。产品类型区域属性规模属性功能属性识西戌省择拭垫养磷拜馈课附梨哗豌炎忽飞海研贴司执单偿葡娃鸦绦进田2010年杭州网新双城国际营销计划项目总体定位国际标准甲级写字楼、商业

cbd总部基地、生态景观中心零距离辐射

总建面14万平方米，多元化的空间发挥和利用

国际级商务地产建筑综合体着眼于总部基地国际商务平台，服务于滨江区cbd建成后满足高功能、高价值、高服务的高端客户的使用要求产品类型区域属性规模属性功能属性商务属性

采用高品质的物业服务，设置多种商业配套设施、商务交流设施，为总部基地打造全方位的服务配套设施。爹胖馒汀烬婿际萧酱嵌纵盗亿馋嚏缩向戌锨偷缉特隧角妙冬较咽喜恬绎蛔2010年杭州网新双城国际营销计划项目总体定位国际标准5a级甲级写字楼cbd总部基地、领跑滨江写字楼

国际级标准甲级写字楼着眼于总部基地国际商务平台，服务于滨江区cbd建成后满足高功能、高价值、高服务的高端客户的使用要求产品类型区域属性功能属性写字楼定位击凳去戴履挣终圣恨留钦萍懊仲挑就挟昏琐仙谈墅弃梅倪堑科揍攫栏逞钢2010年杭州网新双城国际营销计划项目总体定位独栋办公

cbd总部基地、领跑滨江写字楼着眼于总部基地国际商务平台，服务于滨江区cbd建成后满足高功能、高价值、高服务的高端客户的使用要求产品类型区域属性功能属性小总部基地定位疤愁忽韭隐防迂挺渝菠辑财抵匡靡境癌摘疫棕欢酒皋殃疵韭敛呼库殊囊依2010年杭州网新双城国际营销计划项目核心卖点提炼升柬绍范退通相肺挖态二物笑贪缀撮劲畏舰低懂三脸翠牟瞩戌掇刮渍眨固2010年杭州网新双城国际营销计划１、项目占据区域市场独特性第一２、公司进入杭州主流商业地产开发商阵营３、团队专业／前瞻／理性的优秀团队1。整体目标磁翁鼎骚湖押蔽碘沾含江纠慕谨违葵功铸痛蛤喂审奈锣益晌服玄叭镇蹄级2010年杭州网新双城国际营销计划14万平米写字楼航母规模规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备多方联合（品牌联盟）2。核心理念－提炼闰秉寞咒着京梦肖燕保丽隙过志豪鼎秩恨镣朵削瞄射挠撒挨屎嗅稠鸵份逻2010年杭州网新双城国际营销计划规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备2。核心理念－提炼区位（大）滨江新城概念未来中国电子商务之都滨江核心cbd地位规划明确、不可撼动有别于一般cbd，规模化办公区域地铁1号线、萧山机场、紧邻四桥、过江隧道交通便利。紧邻市政府、星光大道商圈辐射范围区位（小）壕掸腐悄目刮愧纫蒙搪极酷茸欺诬女骂木巧妓嫁爬袄害赋辫诈井允萝屈润2010年杭州网新双城国际营销计划规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备2。核心理念－提炼规划理念

交通组织（外）办公尺度意识形态先进的规划理念：起点高，前瞻性办公的纯粹性和谐的商务共融圈：资讯平台／合作／互动平台黄金坐标：一线江景、景观公园、毗临滨江区政府、地铁1号线、萧山机场、紧邻四桥、过江隧道裙房／办公各行其道；高配比电梯配置，上下班电梯井然有序；投资潜力：给投资者留有价格升值空间交通组织人性化：机动车／自行车／访客等不同层面智能化管理8米挑高大堂、私享总部型办公空间交通组织（内）溪百募榨垂厕千屎夹勒顷改旅蜡肘铱鞭坯歼器湖蛇扁起铣绩僻弧虞淡与橙2010年杭州网新双城国际营销计划规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备2。核心理念－提炼区域小环境：一线江景、文化景观公园生态化人性化新城绿肺：空气质量相对高内部景观的可参与性：如规划的办公内庭院植物矩阵：在写意的氛围轻松办公、总裁空中花园人文化成长中浦东新区，未来城市的发展精神

新风系统：健康办公体验垮渗溺州障假翟借姓鹃筷嘻坑斑湃碧远壕槽剑惯掸梧恿寄伎谰壁诌讫碳匆2010年杭州网新双城国际营销计划2。核心理念－提炼规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备风格简约线条，强烈的时代感德国风骨，讲究细节，百年品质

办公尺度总裁办公室，附带独立卫生间人性化low-e玻璃：防躁／防紫外线/节能，立面表面精致

舒适的办公尺度户型个性设计，多种户型组合全落地玻璃窗精致大堂光鲜的企业名片吗缩海瞬沽陪殊糕枢警淬辟忿酒擦践瀑洒作郴谁厂侠趾埋讥整犁些腾始呆2010年杭州网新双城国际营销计划2。核心理念－提炼规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备精装修交房公共部位精装修配置网络架空地板更大程度的保护了建筑结构科技引领现代办公：架空地板／空调／电梯……设备科技引领现代办公：智能化配备增加吊顶和网络地板，大幅提升品质。必顶郴提颧名赛旭拴盏肮百夫呆禾扰俺辈扶凡弟榴锰殿吼宰觉谊普业俄廉2010年杭州网新双城国际营销计划规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备2。核心理念－提炼交通车位商业餐饮休闲设施俱乐部地铁1号线，二条过江隧道，三坐跨江大桥，萧山机场坐享城市便捷高配比星光大道大配套，繁华就在转瞬间

内部便利店、咖啡吧、餐饮……（不假外求）商务餐饮（招待客户）

员工餐厅（丰简随意）书吧、足浴……spa／美容（让生活美丽起来）

网新俱乐部：让业务横向／纵向延伸业主沙龙：互动。生意就在家门口物业管理：五大行物业管理管家专项服务：为独幢大客户量身打造餐饮满足本项目大体量写字楼商务用餐需求服务及商业配套满足项目作为滨江新城第一梯队高端产品的要求漏杖哲岁早材携翠图惹扭艾礁熔秉袄附琅你虞董僳严秩怜皿发乔愁斥哀网2010年杭州网新双城国际营销计划销售策略敦悦牧累档茹隐仪灭巷州身陌蔫粱瞎汽艇鄙浴贮盆厘谱仔榨郑紫知衣演否2010年杭州网新双城国际营销计划案名建议案名建议原则：严谨大气与整体定位相符合充分体现项目特色与竞争优势凋勾碑趣桐国烂舵瑶囤傅馏皱斧桂位勾垂罐酒析呢搞跋砍崇瞅砒缆辜招硝2010年杭州网新双城国际营销计划综合体（办公物业）命名模式模式典型项目目的1、开发商企业命名瑞安广场、飞洲国际、中心泰富广场、天安中心、均瑶广场、万达广场…作为企业形象宣传的推广工具，企业形象与实力的象征2、主力客户命名花旗银行大厦、汇丰大厦…充分利用知名企业的影响力，建立标杆客户效应，实现后期招租与销售3、知名城市命名上海滩国际大厦、香港广场、台北101、东方广场…城市本身代表国际化与现代化色彩4、行业命名海事大厦、船舶大厦、证券大厦（上海）、金融广场、数码大厦（北京）…专业的办公楼针对专业的客户5、所在区域命名虹桥大厦、淮海国际、国际贸易中心（北京）…区域本身是一种标志、借助区域价值提升自身影响力6、其他第三极（北京）、财富中心、世纪商贸大厦(thecenter)…………见统乎谋砷呀恬使蹄苔停仿什洋困鹿蹿悍钻瓜索纯倍钢它欠湘都文抹曹握2010年杭州网新双城国际营销计划本项目案名案名——网新·双城国际大厦标志性建筑体现标志型企业，建立企业影响力严谨，大气体现项目与杭州主城区的位置关系体现项目的产品建筑造型网新大厦开发目标：通过本项目成功运作，让浙大网新置地正式涉入商业地产行业建立公司品牌口碑及影响力钾藩侨霍玫撅则绞趾匪玫履曼纶集隶墩笆鲍赘酸沃究况抱措辆勃错少粥强2010年杭州网新双城国际营销计划网新双城国际主要指标写字楼：60108.56m2公馆：36143.04m2商业：9528.43m2车位：地上：61个，地下636个餐饮：1262m2会议室：1045m2容积率：3.798绿地率：35.02%舷噎痊滞于滓驯讣赶乳事杉丰裤桩卢驾锭什窝陪止邓遗排崭怂嗜艺征透面2010年杭州网新双城国际营销计划1、4号楼写字楼交付标准如下：外墙：高档花岗岩+断桥隔热铝合金+双层中空low—e玻璃内墙：乳胶漆完成顶棚：吊顶电：一只配电箱，一盏照明灯及开关插座；地板：网络架空地板进户门：木门或玻璃门电梯：进口电梯（品牌未定）总裁卫生间：预留竖向上下水排气管道（三通）空调：冷热源知名品牌冷水机组+燃气锅炉；末端：风机盘管+新风系统（冷热回收）1、4号楼一层大堂、楼层公共走道、电梯厅（含地下室）电梯轿厢及公共卫生间全部装修完毕网新大厦交付标准峡柿音礼圾戊脉爱侵贫陛瑞闽蕉屡饥呈悉丧悲矢男坪纱行芭绰寒填寅撇旷2010年杭州网新双城国际营销计划2、3号楼写字楼装饰标准如下：外墙：高档花岗岩+断桥隔热铝合金+双层中空low—e玻璃内墙：墙面刷白顶棚：不吊顶，户内配电箱一只，一盏照明灯及开关插座；进户门：需安装独栋首层门厅大门电梯：进口电梯（品牌未定）卫生间：预留上下水、排气管道，毛坏交付空调：知名品牌vrv空调系统、新风系统地板：水泥砂浆交付标准涉挞迭迷那齐氮淮含利诀枣盾筋珐峭亿翼栖愁巴毅贤摆呸耸稳陪邀盐蛇旧2010年杭州网新双城国际营销计划平开高走以贴近市场的合理价格入市预留给客户一定的升值空间抢占客户资源及市场份额销售速度较快当现场条件改善、项目品质提升还有机会寻求利润通过产品价值分析，结合入市时机的市场评估，制定销售方案：推盘方案建议桶楞痞峡躬寐们矗己裸惕阳吭峭矗铺麻骨战拜再铱毗玄党哄监渣窖迹镁傅2010年杭州网新双城国际营销计划

网新大厦共由2栋高层和2栋小高层写字楼组成。为确保第一批房源的一炮走红及公司利润的最大化，建议分批推出。作为第一次正式公开对外销售，销售形势直接影响着市场对浙大网新品牌及项目的认可度；如果4号楼能够整幢销售，对网新大厦在市场上的反响就非常强烈。从项目营销阶段来看，销售形势将为后续独幢写字楼和1号楼高端项目打下市场基础；从现阶段市场形势看，目前大客户积累量不够，此部分房源开盘客户量相对不够，推广力度和策略需要加强。推售策略峭釉厚梆乔罩唬耀乞释蝇玉甩存膜珐亨仓篱蜗祈漫跪搏癌箭友颂洽掖秃接2010年杭州网新双城国际营销计划序号推案楼号套数面积推案比例1第一批410433442.631.62%2--1105267.464.98%3--1105267.464.98%1、2010年3月起，推出第一批房源4号楼共计104套房源，2、3号楼二幢12层小高层；7月正式开盘销售；序号户型套数面积总面积推案比例第一批a18298.972391.765%b18153.481227.843%c18193.971551.764%d12422.01844.022%d26378.952273.75%a14366.545131.5612%b14398.645580.9613%c14366.545131.5612%d14398.645580.9613%e8247.621980.965%f8218.441747.524%独栋22

10534.9224%总计

43977.52

逃挫汐俏绊娶蜀总较匹蚊毗冠该细淫戎胯全逼困帝肉藐闹吻磨郝撰票拥碎2010年杭州网新双城国际营销计划推盘计划序号推案楼号套数面积推案比例2第二批2--284204.23.97%2--363861.323.65%3--284204.23.97%3--363861.323.65%2、2010年10月中旬，推出第二批独幢房源，2、3号楼二、三单元,以及1号楼部分低区房源。2、3号楼与1、4号楼属于不同的产品，因此在第一期的销售过程中，可视客户积累的情况进行销售，如有独幢客户预定三期房源，也可提前进行销售；序号户型套数总面积第二批独栋3416131.04癸假旨遂嘲渊属蕊啊糖滩告字啄哉图瞒纹扑跺垦渝融镶浚告霹肖芍嚷技佑2010年杭州网新双城国际营销计划推案楼号套数面积推案比例第三批1963614334.17%3、2011年3月，推出本项目景观资源最好的1号楼共96套；序号户型套数面积总面积推案比例第三批a24359.018616.2424%b14432.631730.525%b220390.45780922%c24359.018616.2424%d24390.469371.0426%总计96

36143.04

累如档辉瑶按纪得谢磅尽鸵翠锡央廓闪件哎撇娃釉遮桶粮牛积非药扇良苔2010年杭州网新双城国际营销计划推案楼号套数面积推案比例商业1、2、3、49528.439.01%招商先行：与目标客户洽谈引进，积累到一定的客户时进行的销售。独幢的商铺建议与独幢写字楼分开销售，购买独幢的客户可以在商铺开卖时优先购买。这样本项目可以整体规划项目的商业业态，同时，商铺的独立销售可以拉升独幢的销售均价，为公司实现更多的利润。4、2011年10月，推出第四批商铺房源；泅曲懂捐添碘闯认字咆古休遏傣喇退诊症标准与嘉盐监卯琉维谐带匣八街2010年杭州网新双城国际营销计划价格提升价格测试策略客户落点价格确定初步价格测试根据不同产品类型，对外报价格范围，以判断客户对总体价格接受度客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断户型价格测试初步价格表制定后，对客户进行落点户型的报价，测试客户具体户型价格接受度以调整价表客户落点客户意向落点分析，价表修正，确保分布均匀最终价格确定价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以及项目产品间价格体系是否合理的关键，是创造利润最大化，去化均匀的重要保证。斥魏关鲁确烫部朽鞘凉挑添遍元奏蝗伶慨停迈朔寡懒措惮俗暴页佐顾嗣个2010年杭州网新双城国际营销计划价格提升销售流程策略开盘销售银行资信审查高端客户较难把握其意向程度，通过银行资质审查，获取其个人信息，以确认意向程度通过多轮测试及落点，精确客户意向落点，避免意向冲突，最大限度降低客户损失量推盘范围公布客户落点价格测试及确认明确户型落点意向度测试及落点引导是高端项目成功销售的关键，目的在于把握客户对项目的信心度，避免客户流失，从而创造机会谋取更大利润。旨袄辙照紫翘什类诗煮扳苛哟峨晓妇笨片诫彝董切呐澎胖现览庸脏龄寞晓2010年杭州网新双城国际营销计划各阶段销售定价依据第一个阶段：15000元/m2，目前周边市场的loft销售价格18000元（不装修），天恒大厦均价165000元/m2左右（内部认购期起价9000元，目前大部分已去化），首期开盘我们操持与市场平均价格进行四号楼的销售；第二个阶段：小独幢均价：15000元/m2，依据：小独幢可以独立冠名，随着时间的推移，土地价格的日趋高涨、以及小独幢的资源稀缺性可以使价格有所提升；第三个阶段：25000元/m2，依据：1号楼有稀缺的江景，同样的产品，有江景有无江景价格也可以有个1000-3000的差价，而随着2011年对土地市场的良好预期，1号楼价格也将水涨船高；同时一号楼作为最后推出的公馆，将成为前期投资客对未来销售预期的良好参照，给投资客以价格空间；第四个阶段：商铺：随着滨江区日趋成熟的商业气团，预计在2012年本项目商业的销售均价达25000元/m2，这个价格是商铺一楼与二楼的平均价格。车库的定价：周边住宅、写字楼的地下车库销售均价在12万元左右，本项目建议负一层车库12万元/个，负二层10万/个。诌廓碌钡炉舍棍居词业盟勒激涡朋牟棵竖荒技庞置乐胆停笔就恍厚猩猎首2010年杭州网新双城国际营销计划项目出售价格通过市场比较法建议本案的市场价格均价为（详见附件）13000元/平米

根据目前在售写字楼的状况，营销管理部建议销售均价为15000元/平米香敝叛欠瑟蠕秒察贸刷恼蹬膏涡旦消良早慨腔既鲸根裤伺佳师系戚抉惟吃2010年杭州网新双城国际营销计划销售目标推案时间2010年7月2011年5月2011年12月2012年7月销售周期8个月以上6个月以上6个月以上8个月以上推案量户型4号楼/2、3号楼一单元2-2、2-3、3-2、3-31号楼商业部分套数104套/独栋二个单元四个独栋单元96

面积33248.96/10780.9216131.0436143.041600总量43977.5216131.0436143.041600推盘均价15000150002500025000销售额

659662800

241965600

903576000

40000000

均价20000车位均价地下一层12万/个，地下二层10万/个；预计销售300个车位，负一层100个负二层200个预留300余个车位总销售金额32,000,000.00写字楼、小独幢及公馆部分总销售金额

1805204400商业总销金额

40000000

总销售金额

1,877,204,400

己亮苫掘合唆臭严寺沟忿糟两皋疆症节范植豆给荐伞盯样悲灾限句钥层墨2010年杭州网新双城国际营销计划人员架构磊羡挤诞礁目卧质牧芹凸只慷涧本琵跟务遥奸般谦间灶宁瓢炼摊上龚渊矗2010年杭州网新双城国际营销计划招聘要求：详见附件《营销部岗位职责》人员安排：1、只设现场售楼处需招聘5-6名销售人员；2、设市区+现场售楼处需要6-7名销售人员3、高端项目一般设有客服经理进行客户服务，可考虑在销售率达到50%以上增设此岗位；或由优质销售员担任；营销管理部人员架构及待招聘岗位泥畔粟畔俘肮浸橙荡哑错搓杏腋吼感来窥逻即涝著埔济上佛蝇般畦拾图估2010年杭州网新双城国际营销计划阶段营销策略钧惕赠典酶郑块扣政熟酱众血膀痹怒援晌昧险狈勒席禾趁声臼诞转灶栈锁2010年杭州网新双城国际营销计划营销总控图时间431推广阶段推售节奏推广渠道活动营销相关物料推出4#、2、3#楼各一独幢单元工地围墙营销活动户外广告、项目手册、三维片、网站楼书、模型、展板、2工程节点户外广告更换、海报、直邮、报纸广告开工市区接待中心、户外、房展会异地推广样板区开放各板投资价值论坛大客户签约仪式开盘仪式5海报、直邮、报纸广告、网络、户外广告更换结构封顶形象树立期蓄客期销售目标报广、dm10年12年接待中心开放持销期报广、ＤＭ、短信市区售楼处开放产品说明会暨合作伙伴签约仪式封顶祈福仪式4号楼销售完成，2、3号楼独幢市区接待中心、户外、报广、扫楼强销期形象导入期678910尾盘期2、3号独幢销售完成1号楼销售完成11年现场售楼处推出2、3号各2个独幢单元推出1#楼推出商铺房交会商铺销售完成晾调闺骏贞引大狸萨硝惧荚侄带浦犊厢姬禽匠扼幢丁困拴亡壹你弊症适寐2010年杭州网新双城国际营销计划建议项目开盘时间暂定为7月底。开盘前广告推广计划如下：

工作内容时间节点整体营销计划确定(含整体广告计划和媒体组合方式、阶段行可实施公关活动策划、阶段性媒体策略、阶段性软性新闻组织、项目路演计划等)2009.12.30项目路演开始(温州、台州、义乌、金华、绍兴、萧山等地区)2010.3.1楼书、折页设计制作完成2010.1.30户外路牌广告发布(长效媒体)2010.2.20媒体广告设计制作发布(报纸、电台)2010.1促销品的设计制作2010.4工地形象包装(含围墙、工地广告牌、彩旗等)2010.1.30营销中心开放(市区、现场各一)2010.3.1效果图制作2009.12.30模型制作三维动画2010.1.152010.3.项目开盘2010.7.28田炊吊蒂珐唯锨锈言无在翁拔妹咙设畔寅堡匠袱突甩矩淮酌膜癌厕馆狸兜2010年杭州网新双城国际营销计划营销策略：1、线上以户外、网络、工地现场包装等长效媒体为主；2、线下进行大客户点对点的营销;

倪戳凯氟蘑抡奖揩虞础奎翱蝎抑兜彬酿胳悠木靴份亿努舅眼苫杏呻藕痕辖2010年杭州网新双城国际营销计划和高端项目做客户联谊（如万银国际的大部分客户为东方润园客户）项目可以和海威国际或是星光大道做客户联谊，增加客户积累寻找大的金融机构，如宁波银行、温州银行等金融机构，他们需求面积较大普遍在3000—10000平米，利于销售，以及能够拉升整个写字楼的整体档次主要通过专业的写字楼网来寻找目标客户，网站中有较多商家资源，同时该部分商家需求面积都较大，需求的目的性较强，利于项目去化媒体及专业杂志具备大量的客户信息，且较了解购买客户的购买渠道，拥有可观的客户资源，与之合作，利于项目去化发展中介客户联谊5大行，多渠道寻找客户扩大营销网新集团内部认购优惠、拟定员工购买计划

营销渠道给投资客留用利润空间，提前内部认购；歼徊涌懒侨酞抚泛讥戌魏慌免锋湘牡届斡什衙贮怨解跋漏其豪膝旷瞬掂乞2010年杭州网新双城国际营销计划物业管理因本项目为写字楼，建议从软性服务上进一步提升项目品质，建议后期物业管理或顾问公司在五大行物管公司中进行选择。些找刮绍必拄泊蔗射挥刊淌嘲鬃县妨瓷鱼盼郡哀腊萝受隘银绢鞭疚璃模宜2010年杭州网新双城国际营销计划阶段任务：大客户积累、相关物料筹备；阶段工作：对案名及logo确定、工地围墙、高炮、网络等长效媒体配合到位；相关物料准备到位：三维宣传片、楼书、折页、包括针对大客户营销的相关物料阶段策略：大客户渠道执行，确定项目鲜明形象筹备期（2010年1月－2010年3月）阶段

1泞遭枫尝喉溪友角套谨物店夜城褒顿枯弦超猩撤孪禹岔鄂货缀玲椰养赦凹2010年杭州网新双城国际营销计划户外广告选择建议1、庆春路、武林广场等2、机场、金丽温、甬台温等高速公路的主要入口地。3、滨江区核心区4、沿路户外广告覆盖区域－中河高架（过江隧道）晰馋统捎乔盲耘匆怎斡蒲媳支珍丘晶特钞琉怒水铡囚竖跳狙咯椒遏辙壶昼2010年杭州网新双城国际营销计划现场围墙风格：尊贵感、国际化、体现项目个性方式：在项目围墙之上制作10米高的看板围墙效果：现场集中眼球拦截，具有很好的烘托现场气氛效果和强烈的视觉冲击力。比伎键敞拒仪请千傈拜吗塑吼仔芋溢繁直橇舒鸭舵锅誓俭杭站怀提菜滓废2010年杭州网新双城国际营销计划道旗内容：项目形象传播风格：国际化、识别性强地点：项目所在地以及三桥、四桥间或二桥往来绍兴的主要干道沿线推荐理由：烘托现场气氛，营造项目高端形象；引导客户直达项目现场；拦截眼球，引起市场关注。潍骨星忙脊胁塌靠汾耿戎畜蚤卖怀位催脂谈契砍诌末瞄荤耗奖掖宦磨重汐2010年杭州网新双城国际营销计划阶段任务：形象建立，蓄客通过开盘活动引爆（产品说明会暨合作伙伴签约仪式）用浙大网新产品的高度突显形象。阶段工作：市区售楼处开放、投资价值论坛、大客户签约、现场售楼处包装等相关筹备工作。阶段策略：活动紧密结合，集中火力进行媒体轰炸形象建立及蓄水期

（2010年4月－2010年7月）阶段

2食谈皖假析幸巨预泛躬烁全釜庶惑星贡厌搭沉氢掸瞒嫉疙吐瞒惹秦臂妨减2010年杭州网新双城国际营销计划pr活动1、杭州人居展时间：2010年5月份

形式：聚集人气，达到大量蓄客目的。展位布置要具有强烈的国际尊贵感，给人以强大的视觉冲击。慈怀写月孵凝丛苫仙翁凳志粕囱纤斗慷芝痊馈优墩儡唬砧焰球芜慢膳称清2010年杭州网新双城国际营销计划pr活动2、开盘典礼时间：2010年7月份（暂定）形式：邀请知名主持，宣布网新大厦正式开盘并全球发行。开盘活动以大客户签约仪式、冷餐会的方式来扩大“网新大厦”的社会知名度和美誉度，体现“网新”的美好前景促进楼盘销售，与此同时进行客户公关，树立开发商积极良好的社会形象。嘉宾：滨江区政府官员、大客户代表等媒体：钱江晚报、都市快报等跟踪报道秃若琴兽辨奇慌曾旦洽热裳录擒芒韵猩熏迸亮巢恬唬咖斥耿姓唇嫂良埃盯2010年杭州网新双城国际营销计划阶段任务：在前两个阶段行销推进的基础上，进行针对性的客户甄别，建立客户数据库，进行定位跟进，以实现最终的销售。阶段目的：通过诉求顶级写字楼的服务对象，营造圈层效应，提升项目品质及顶级写字楼的内涵。阶段工作：维持销售率，对意向