大华资产管理顾问股份有限公司

2004/09/30

台灣綜合研究院

金融證券投資諮詢委員會「房地產市場發展趨勢與投資理財規劃」產官學研討會心得報告

原主講人：莊孟翰教授報告人：許子涵2004/10/111大華資產管理顧問股份有限公司前言：應以審慎、樂觀的態度來看待房地產的景氣復甦。火車頭工業：前拉式、後推式優惠貸款→經濟成長→？85.4％的住宅自有率區域性供需資料應透明化此波房地產景氣之因：三低效應2004/10/112大華資產管理顧問股份有限公司一、今年下半年影響台灣房地產業十大主要因素低利率時代是否結束？高油價時代是否來臨？高利潤時代是否結束？理性購屋時代是否來臨？消費者購屋觀念是否改變？超額供給是否重現？寬鬆貨幣政策是否轉向？補貼是否縮減？大陸宏觀調控之影響如何？非經濟因素之影響如何？2004/10/113大華資產管理顧問股份有限公司低利率時代是否結束？美國聯邦準備理事會（Fed）至今年9月21日已三度升息至1.75％，由寬鬆貨幣政策逐漸轉為緊縮貨幣政策。據雷曼兄弟（LehmanBrothers）最近公佈之亞洲經濟情勢報告指出，台灣將是亞洲最快出現提高利率動作的國家之一。低利率時代可能是結束了，但不見得高利率時代就來臨。

2004/10/114大華資產管理顧問股份有限公司高油價時代是否來臨？＝＝油價、物價與房價之三角情節是否依然存在？對於一般民眾購屋需求之影響如何？1.世界銀行首席經濟學家波及納預測，國際油價幾個月後就會回到每桶30美元之均衡價格。2.經建會：高油價已成為經濟發展隱憂。3.全球原油蘊藏量的枯竭已成為世界經濟發展的隱憂，高油價的趨勢已然成形，無法避免。4.國際油價若上漲20％，國內油價將上升10％，物價也將上漲0.48％，經濟成長將下挫0.27％。2004/10/115大華資產管理顧問股份有限公司高利潤時代是否結束？房地產高利潤時代結束了短期投資獲利→長期經營管理現金的流動性、對景氣的起伏變化、利用收益還原來換算投資報酬稅制：從０來談2004/10/116大華資產管理顧問股份有限公司理性購屋時代是否來臨？首購需求、換屋需求與投資需求之結構性變化如何？1.首購需求：5、6成左右2.換屋需求：2成、3成3.投資性需求：1成半、2成住宅自有率設立消費者購屋的需求，以消費者為導向2004/10/117大華資產管理顧問股份有限公司消費者購屋觀念是否改變？購屋觀念有改變財產三分法：1/3現金、1/3股票、1/3房地產，是不是還像以前那樣？房地產是否仍是最佳保值、增值工具？2004/10/118大華資產管理顧問股份有限公司超額供給是否重現？93年1～6月核發住宅建造執照達52,359戶，依此推估，今年核發住宅建造執照數量將超過10萬戶。93年1～7月北台灣預售屋推案規模已達到2,210億元，結構體及新成屋的量體亦已高達1,097億元，兩者合計3,307億元，依此推估，今年全年之市場供應量將超過6,000億元。2004/10/119大華資產管理顧問股份有限公司93年1～7月北台灣預售屋及新成屋推案量統計表區域金額台北市1,145億元台北縣966億元基隆市33億元桃園縣818億元新竹縣市345億元合計3,307億元2004/10/1110大華資產管理顧問股份有限公司寬鬆貨幣政策是否轉向？國際油價持續攀高，可能引發通貨膨脹；企業生產成本提高則將導致經濟衰退。通貨膨脹加上經濟成長衰退，有可能導致「停滯性通貨膨脹」（stagflation）。政府的貨幣政策當然會轉向，會調整一下，但是不太可能造成停滯性膨脹之情況。2004/10/1111大華資產管理顧問股份有限公司補貼是否縮減？土地增值稅減半徵收措施是否延續？

增值稅應該要繼續減半，並且要修法常態化

優惠房貸是否繼續提撥？

1.不太容易會繼續提撥2.住宅法：租金補貼

2004/10/1112大華資產管理顧問股份有限公司大陸宏觀調控之影響如何？大陸經濟穩定之後是否還會吸引國人前往投資房地產？

1.還可以增加2.20-30年之久2004/10/1113大華資產管理顧問股份有限公司非經濟因素之影響如何？依經建會所公佈之第二季住宅需求動向調查資料顯示，第二季的房價信心綜合指數為120.29分，已較第一季之131.04分顯著降低。2004/10/1114大華資產管理顧問股份有限公司二、經濟景氣動向領先指標與同時

指標統計

（一）近兩年經濟景氣對策信號判斷分數變動趨勢圖

2004/10/1115大華資產管理顧問股份有限公司（二）經濟景氣動向領先指標與同時指標變動圖2004/10/1116大華資產管理顧問股份有限公司台北市房價（6F～12F）變動趨勢2004/10/1117大華資產管理顧問股份有限公司台北縣房價（6F～12F）變動趨勢2004/10/1118大華資產管理顧問股份有限公司基隆市房價（6F～12F）變動趨勢2004/10/1119大華資產管理顧問股份有限公司桃園地區房價（6F～12F）變動趨勢2004/10/1120大華資產管理顧問股份有限公司新竹地區房價（6F～12F）變動趨勢2004/10/1121大華資產管理顧問股份有限公司台中地區房市近10年推案量統計分析2004/10/1122大華資產管理顧問股份有限公司台中市近10年規劃戶數與推案金額2004/10/1123大華資產管理顧問股份有限公司高雄地區10年來推案量統計分析