2016年上半年陕西房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁关系保护考试试卷

2016年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁关系保护考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于产生测量误差原因的是。A：仪器误差B：观测者的影响C：旁观者的影响D：周围环境的影响E：执行层的组织协调2、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3〜5年D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”3、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。A：只能自住不能出租B：产权归王某所有C：房主拥有部分产权D：不得设定抵押E：执行层的组织协调4、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事_。A.估价对性B.估价目的C.估价时点D.价值类型5、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于_。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托公司6、划拨土地使用权的转让，须经当地—审查批准。A.人民政府城市规划行政主管部门B.建设行政主管部门C.房地产市场管理部门D.人民代表大会常务委员会7、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为_。5.77%6.00%10.00%14.40%8、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为。（2009年试题）A：5.77%B：6.00%C：10.00%D：14.40%E：借款合同9、城市房屋拆迁补偿估价可以分为房屋产权调换补偿估价和_。A.搬迁补助费估价B.临时安置补助费估价C.停业的补偿费估价D.货币补偿10、物业管理工作中的每一部分工作，都应以—为中心。A.物业的保值增值B.满足当前的租户和新租户C.物业的安全D.实现物业的管理目标11、某写字楼的建筑面积为8万m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是万m2.（2005年试题）A：5.2B：6.4C：6.8D：7.6E：借款合同12、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。A：生活污染源B：气态污染物C：交通污染源D：工业污染源E：执行层的组织协调13、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。A：获利能力分析B：盈亏平衡分析C：市场状况分析D：定性风险分析E：借款合同14、下列不属于物业管理基本特性的是_。A.城市化B.社会化C.专业化D.市场化15、路线价估价法是一种评估大量土地的_。A.迅速估价方法B.较慢估价法C.简易法D.延迟法16、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。A：物业管理企业B：社区服务中心C：业主委员会D：最终用户E：执行层的组织协调17、结合保险的本质，属于保险基本职能的是—职能。A.分散危险B.融通资金C.防灾防损D.分配18、某工业用地的土地面积为10000近，规划容积率为1.0,楼面地价为500元/近。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/近，则因规划调整所需的补地价为一万元50010002250300019、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是_。A.不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B.约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C.定金和违约金只能选择其一适用D.定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款20、下列关于需求规律的表述中，正确的是_。一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加C.需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用一一替代效应来解释D.“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的21、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内E：工业用地的监测点评估价格22、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起—日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。1015203023、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1).要求在成交日期时一次付清。(2).如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。(3).以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4).约定一年后一次付清。(5).从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。A：第(1)种情况B：第(2)种情况C：第(4)种情况D：第(5)种情况E：工业用地的监测点评估价格24、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由—估价机构评估。A.一家B.两家C.三家D.多家25、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为—服务的。A.估算开发成本B.选择最佳用途C.确定最佳开发利用方式D.估算房地产开发完成后的价值二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分)1、估价所需的资料包括下列几个方面_。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C.类似房地产的交易、成本、收益实例资料D.反映估价对象状况的资料E.反映估价对象权益和区位状况的资料2、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括。人：申请书B：登记表C：房地产权证D：拍卖公告E：执行层的组织协调3、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。A：米8：平方米C：立方米D：吨E：樟4、下列有关商品房买卖合同的内容，表述正确的是。A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计5、以下标志中属于品质标志的有_。A.建筑面积B.性别C.年龄D.学历E.停车泊位6、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为_。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者7、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。A：市场分析B：选择目标市场C：细分市场D：市场定位E：市场调查8、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2,该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。5.00%5.25%5.42%5.75%9、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_。A.供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加B.供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C.供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少E.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加10、下列，属于加重纳税人负担的措施。A：附加B：加成^减税口：免税E：规定起征点和免征额11、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。A：最高行为准则与技术性原则对应B：普适性原则与特殊原剧对应C：谨慎原即与特殊原则对应D：技术性原则与谨慎原则对应E：技术性原即与普适性原则对应12、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。A：产品总成本不随产销量变化B：产品销售量等于生产量C：单位产品变动成本不随产销量变化D：单位产品销售价格不随产销量变化E：单位产品固定成本不随产销量变化13、下列有关保险的表述中，正确的是_。A.社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限B.从本质上说，保险体现一定的社会关系C.危险的存在是保险产生的必要条件D.在各种保险中，商业保险最能体现分配职能14、房地产交易活动的部门_。A.房地产管理部门B.房地产中介机构C.房地产交易所D.房地产市场15、建筑工程招标文件中，不包括。A：工程标底B：工程数量C：设计图纸D：合同条件E：借款合同16、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠17、城镇土地使用税采用分类分级的—税率。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额18、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有_。A.现时收入B.有效毛收入C.净经营收益D.税前现金流量E.税后现金流量19、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由—负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业20、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的先于未登记的受偿C：抵押权已登记的后于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：抵押权为价值权，也是实体权21、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。A：土地补偿费B：安置补助费C：地上附着物和青苗的补偿费D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用E：安排被征地农民的社会保障费用22、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。八：二者既有相同之处，又有质的区别B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资23、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A：国家机关及其离休职工B：国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工D：外商投资企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工24、下列关于