华润商业地产模式课件

——商业地产模式研究

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品牌推广商业定位与商业规划华润公司简介※华润置地

◆截至2009年底，华润置地总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米。◆截至2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。

◆品牌理念：

※华润万家旗下品牌品质给城市更多改变典型商业项目万象城

总投资总建筑面积（）商业面积（）开工时间开业时间深圳40亿港币55万18.8万00年04.12杭州50万港币80万20万06.1210.04沈阳40万港币60万20万07.06预计11年春大连20亿港币19.3万10.5万08年预计11年成都25亿元(万象城)32万（不包括住宅）24.4万10.03预计12年南宁80亿港币29万12万09.09预计12年郑州50万港币40万10.02预计13年合肥10亿元90万18万10.09预计14年济南10亿美元青岛150亿元100万深圳万象城大连万象城沈阳万象城目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持

品牌推广商业定位与商业规划选址城市

1.选择周边区域性经济中心的城市2.这个城市要具有较强的消费能力商圈1.选择城市新城区的核心地段2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群3.交通便利，停车方便4.考虑政府的城市规划商业规划业态规划楼层分布与动线图主出入口主出入口的士上落站一层地下、地上车库出入口深圳万象城一楼整个购物中心只有一条主动线，所有店面都分布在动线两边规划设计特色

单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。深圳万象城外立面深圳万象城内装设计目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持

品牌推广商业定位与商业规划运营策略华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才能达到双赢。住宅开发+持有物业+增值服务用商业的方式运营地产运营周期万象城项目施工时间一期（开业）36个月购物中心、写字楼二期（完工）50个月住宅、酒店招商时间一年完成4家主力店的招商工作两年完成80%的商业面积的招商工作租售策略具体策略：1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业；2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。

远景：商业部分完全持有住宅：完全出售酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有物业管理成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、购物中心、写字楼及酒店式公寓。已成立的有：◆华润物业管理（深圳）有限公司◆华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司◆华润置地（北京）物业管理有限责任公司◆华润（上海）有限公司

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品牌推广商业定位与商业规划资本模型盈利模型资本运作的核心：◆有效降低账面风险◆提升财务指标◆扩大股权融资空间◆借助资本市场做大做强◆成为综合性的房地产企业深圳万象城前2年是亏损的，第3年开始盈利，目前盈利状况非常好。

深圳万象城2008年度营业额约30亿人民币，占罗湖区GDP的6%，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。深圳万象城：年度零售营业额年份社会消费品零售总额备注200515亿元2005年上半年华润万象城每月销售4000多万左右，下半年每月销售额就达到7000多万，2005年底是1亿多，到第三季度每月销售额是1.3亿左右，2005年销售额就达到15亿元，每平方米销售额少于1亿元，而深圳成熟百货销售额能够达到3亿元。200715.6亿元销售额过亿元的商家有3个，排名前10位商家的营业收入占总收入的46.8％。值得一提的是，外资（包括港澳台资）商家异军突起，实现营业收入9.3亿元，超过全部进驻商家营业收入的一半。目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持

品牌推广商业定位与商业规划专业合作单位主建筑设计师：美国RTKL国际设计有限公司洛杉矶分公司，世界排名前三（深圳和沈阳）

美国Callison凯里森建筑事务所（杭州）国内建筑设计院：中建国际（深圳）设计顾问有限公司（CCDI）机电顾问：香港迈进机电工程咨询有限公司（MeinHardt），世界排名前三结构顾问：广州容柏生建筑工程设计事务所（RBS）交通顾问：香港弘达交通顾问有限公司（MVA）造价顾问：威宁谢咨询（深圳）有限公司（DLS），香港排名前三景观顾问：香港雅博奥顿国际设计有限公司（ADI）灯光顾问：美国碧谱照明设计有限公司（BPI）节能顾问：北京唯绿节能设计顾问公司幕墙顾问：艾勒泰建筑工程咨询（上海）有限公司人才来源渠道来源：

从大学里招聘管理培训生，作为人才储备。

进行2-3个月的封闭式培训，然后下放部门实践培养。

从成熟运营的项目组中抽调人才发展下一个万象城项目。构成：

学历：95％达到本科学历，超过40％的员工是硕士；

从业经验：有策划、管理过香港太古广场、又一城的领军人物，也有在零售、娱乐等行业拥有二十多年管理经验的专家；

国际化程度：有来自美国、英国及香港等发达国家和地区的员工，同时公司也鼓励并提供机会给员工出国考察和学习。目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持

品牌推广商业定位与商业规划形象推广策略整合推广策略联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。把人流拉进来，把知名度和美誉度打出去由于各商铺独立经营之间融合的难度很大，促销无法像百货商家一样整合。因为百货店直接就接触到商品，购物中心首先接触到的是租户，租户代表不同企业。短平快的促销无法凑效，最有效的推广是人流的