西安宏润国际服务式公寓高新二路前期策划沟通案-

宏润地产高新二路前期策划沟通案

本案是依据项目历史原始资料的记忆结合现有市场环境给出的策划沟通案，故，本案重在思路和战略方面的阐述。

紧紧围绕宏润集团企业发展战略递延和产品开发相结合的思路。

始终围绕“快进快出”的操作核心。报告说明：目录二、项目环境分析三、项目定位四、项目营销执行五、项目相关建议一、项目概况NO.1项目概况一、项目经济指数概况项目占地：15亩约10000㎡项目总建面：63000㎡（商业部分为18000㎡，5～28层为45000㎡）项目总户数：680套项目楼高：楼高28层共110米项目户型面积：70.4㎡，实际64.9㎡，单套使用面积37.2㎡，最大可整层项目层高：1～3层为5米，4层3.9米，5～28层为3.6米项目核心硬件配套：配备7部电梯（主楼内5部，露体外2部观光电梯）大堂：挑高15米豪华酒店大堂车位：地上40，地下150“小”而“精”，高公摊，高配置的高档物业二、项目地理位置

项目位于西安市高新区高新二路与南二环交界处西南角，项目被“高科广场”、“财富中心”“西港国际大厦”“西BD”“高新商务酒店”等物业环抱中。如下图所示：西港国际大厦高新商务酒店南二环高新四路绿地山西证券料场项目地块财富中心高科广场星海大厦工地长太集团高新三路西BD朗臣大厦丹枫国际信息港大厦高新二路工地土地价值地段价值物业价值项目位于西安市的第九大景——高新区CBD核心投资价值三、项目历史沿革项目自2003年开始前期运作，先后历经第一阶段：“新世纪大厦”晟达地产（原物业甲方）运作，前期进行融资开发——失败第二阶段：“火凤凰大酒店”晟达地产开发，北京金达利介入全程策划代理——失败第三阶段：“五洲国际酒店”晟达地产开发，深圳中塔介入全程策划代理——失败项目历经3次启动、宣传、运作，最终，由于种种原因（资金链）终以失败告终，更创下2004年市场旺季3个月“0”业绩的历史纪录。西安市场众所周知的“烂尾楼项目”被投资者誉为“资金的无底洞”项目3次运作失败导致：开发商信誉缺失项目品牌形象差业界口碑和项目形象抗性大NO.2项目市场环境境一、高新区高档物业、写写字楼、酒店店物业三足鼎鼎立；市场销售价格格：住宅突破破5000，写字楼突破破7500，酒店突破6000；核心区整体进进入尾房期；；开发重心南移移至唐延与丈丈八以及二次次创业园内；；市场整体需求求依旧旺盛，，公寓类物业业的市场供给给出现断层有市场，有需需求二、西安市场场在历经2006、2007年的国家宏宏观调控后后，大量同同质性物业业涌入市场场，一时间间市场竞争争激烈，消消费者更是是眼花缭乱乱。纵观西安市市场，小户户型项目尤尤以城南片片区和城内内居多。目前，大多多项目进入入尾房期，，目前市场场竞争态势势稍有平缓缓，尚存的的项目有：：陆港国际际公寓、舜舜江广场、、颐和宫、、粉巷一号号、假日国国际公寓等等5个项目。其相关信息息如下：颐和宫颐和宫地处处西安都市市中央，紧紧靠西安商商务核心区区南二环，，与四星级级唐城宾馆馆相连，是是西安高新新开发区、、小寨商业业圈、南二二环商务圈圈等三圈交交汇的金三三角地带。。项目建筑面面积约为37500㎡，由南北两两栋塔楼、、一座裙楼楼组成。楼楼高24层，1-3层为地上，，4—24层为公寓部部分；两楼楼间距17米。北楼将建成成五星级标标准的酒店店，共有酒酒店客房357间，各种酒酒店配套、、服务一应应俱全。1-3层的裙楼是是五星级大大型综合会会馆。南楼为纯板板结构的“服务式住宅宅”，共126套，从52㎡到149㎡，每种户型型最多只有有21套。销售价格：南楼公寓部分均价5000元/㎡，北楼酒店部分8000元/㎡陆港国际基础资料描描述：陆港国际公公寓地处解解放路与东东七路交汇汇处，毗邻邻火车站。。由陕西丹丹尼尔房地地产开发有有限公司投投资开发，，以精装修修30—90㎡为主的小户户型。兼顾顾了商和住住的功能，，具有“办公+居住+置业”的消费生活活理念，满满足了白领领阶层和更更多普通购购房者的需需求。划为为酒店式公公寓，总建建筑面积预预计为6.4万㎡，户型型以40、50㎡的居多。北临火车站站，长途汽汽车站，距距周边各旅旅游专线车车站仅几步步之遥，市市内公交线线路四通八八达，南临临中国银行行等金融机机构，是西西安交通网网络最发达达和快捷的的区域。项目配套：：共享过车站站及解放路路商圈各项项配套，配配套完善。。销售价格：：精装修后４４１００元元／㎡销售售均价。舜江广场项目基础资资料描述：：项目位于钟钟楼商圈，，地处东大大街核心。。总建筑面面积２２００００㎡，，其中地上上部分１７７３７２㎡㎡，地下部部分４６２２８㎡。其其中舜江国国际公寓部部分建筑面面积６０９９０㎡，共共８０户。。地下１层至至５层为舜舜江风尚街街区、百丽丽购物中心心；６层至至１４层为为舜江国际际等公寓三三大主题构构成。是西安舜江江房地产开开发有限公公司开发，，上海迪蒙蒙营销策划划公司营销销代理，西西安吴碧宇宇广告公司司整合推广广的集购物物、休闲、、娱乐、餐餐饮、居住住于一体的的综合性商商业项目。。项目配套：：共享东大街街区域的各各项配套，，配套齐全全。销售价格：：销售均价５５０００元元／㎡。粉巷一号基础资料描描述：项目位于粉粉巷一号。。由陕西安安坤城地下下空间公司司投资开发发，项目总总占地6亩，建筑面面积2.4万㎡，总户户数200余户。项目目为12层的小高层层，地上1～3层商业配套套，4～12为精装修小小户型公寓寓，户型面面积集中在在35～77㎡，公摊25％，集中供供暖。项目目4、7、10层分别设置置100㎡的空中花花园。项目配套：：地下两层车车库，周边边配套完善善。销售价格：：精装修后6500元／㎡销售售均价。假日国际公公寓基础资料描描述：项目接待中中心位于西西华门十字字北100米路西，由由万业房产产开发的高高品质投资资性酒店式式公寓。项项目总建筑筑面积4.43万㎡㎡，，共共15层，，1～2层为为商商业业，，3～15层为为酒酒店店式式公公寓寓，，共共533户。。户户型型面面积积区区间间集集中中在在30～90㎡。。2009年交交房房，，目目前前正正在在接接受受诚诚意意登登记记。。项目目配配套套：：地辐辐射射采采暖暖，，24小时时热热水水，，周周边边配配套套完完善善。。销售售价价格格：：未定定。。体量量小小，，地地理理位位置置优优越越，，周周边边配配套套完完善善，，严严格格控控制制商商业业部部分分的的体体量量，，销销售售价价格格4100～6500不等等。。同同时时，，户户型型的的配配比比上上呈呈现现多多元元化化特特征征，，逐逐渐渐趋趋向向于于““宜宜居居型型””尽管管高高新新区区公公寓寓类类物物业业共共计计较较少少，，但但西西安安市市场场整整体体仍仍有有较较大大竞竞争争。。故，，项项目目的的竞竞争争立立足足应应着着眼眼于于整整个个西西安安公公寓寓物物业业市市场场而而非非高高新新片片区区市市场场，，走走差差异异化化，，强强化化项项目目自自身身的的优优势势，，寻寻求求突突破破。。NO.3物业业形形态态定定位位项目目运运作作指指导导原原则则实现现项项目目的的快快速速运运作作实现现资资金金的的快快速速流流转转优先先保保证证资资金金流流的的基基础础上上最最大大可可能能的的实实现现价价值值最最大大化化丰满宏润润集团的的企业形形象本项目原原始物业业形态地上部分分地下部分分物业主体体地下1－2层1－4层（6000㎡）5－28层（48000㎡㎡）市政绿地地部分地地下4层蛋糕？鸡肋？物业定位位分析市政绿地地地下部部分目前的地地下商业业对于地地段和人人流的要要求非常常的高，，目前本本地段不不具备这这个条件件从投资收收益分析析来讲，，15－20年的回收收周期非非常漫长长从手续方方面来讲讲，由于于规划市市政绿地地，相关关的手续续办理和和周期都都非常长长从物业形形态来讲讲，由于于人流导导向，商商场配套套设置，，停车位位等都对对超市有有所限制制。对于于其他业业态限制制也比较较高物业定位位分析市政绿地地地下部部分建议：这部分本本身和现现有项目目的关联联性不大大，若具具备条件件，可以以分开独独立运作作。在本项目目的运作作中，不不予考虑虑。物业定位位分析地上5－28层本片区的的写字楼楼非常密密集，并并且消化化难度比比较大。。酒店目前前的从2005年开始大大量的市市场出现现，并且且本项目目的体量量非常大大，运作作酒店的的可能性性不大从普通住住宅来看看，楼层层平面的的朝向和和户型的的居住舒舒适性较较差。物业定位位分析建议：从物业形形态和价价值最大大化的角角度考虑虑，本部部分建议议定位成成可以满满足居住住和小型型办公的的高档公公寓物业业（包装装调性和和推广调调性另行行提出））。地上5－28层物业定位位分析地上部分分1－4层（重点点）分析：底底商营销方式式：出租出售物业定位位分析地上部分分1－4层（重点点）分析1：底商出出租不符合快快速回笼笼资金的的要求存在招商商风险，，分割出出租存在在商业运运营管理理，后期期的管理理风险较较大。招商业态态局限性性比较大大，业态态定位不不好定位位。物业定位位分析地上部分分1－4层分析1：底商出出售全部一次次性出售售，概率率非常小小分层出售售，随着着楼层的的递增价价值将逐逐渐的减减少3－4楼的商业业价值将将会大打打折扣。。垂直分割割，交通通动线和和人流输输导将会会增加成成本。物业定位位分析地上部分分建议一层，设置酒店店大堂，，延项目目四周在在考虑酒酒店式大大堂的使使用功能能的基础础上，将将平面分分割，实实现街铺铺面积的的最大化化，临东东、西、、北路的的部分可可以考虑虑局部的的1层拖2层的商商业整整体出出售，，在户户内根根据需需要后后期设设置内内置楼楼梯。。物业定定位分分析地上部部分建建议二层，，考虑本本项目目的物物业配配套和和周边边的办办公配配套，，先期期进行行招商商，业业态可可以考考虑茶茶秀（（定义义位本本项目目住宅宅部分分的公公共客客厅、、公共共洗衣衣房（（连接接一层层干洗洗店））、美美容、、小型型健身身场馆馆、小小型社社区超超市（（一层层可以以设置置通道道）等等。待待项目目运作作基本本完成成以后后，可可以考考虑将将所有有权进进行转转让，，本部部分的的体量量比较较小。。物业定位分分析地上部分建建议三至四层，，由于定义成成住宅的话话，价值会会较低，从从附加值提提高的角度度考虑，建建议设置成精装装修酒店式式公寓，标标准非常高高，家具、、家电和装装修全部到到位，划分分成1－2室的小户型型进行销售售。其销售价值值完全和商商业价值对对等，有利利于资金的的快速回笼笼。预留5－6层，在营销销过程中可可以根据销销售状况进进行调剂。。物业定位分分析地上部分建建议三至四层，，由于定义成成住宅的话话，价值会会较低，从从附加值提提高的角度度考虑，建建议设置成精装装修酒店式式公寓，标标准非常高高，家具、、家电和装装修全部到到位，划分分成1－2室的小户型型进行销售售。其销售价值值完全和商商业价值对对等，有利利于资金的的快速回笼笼。预留5－6层，在营销销过程中可可以根据销销售状况进进行调剂。。经济效益分分析总标的额测测算：公寓＋商业业（按市场场行情100％售完测算算）＝5000元/㎡×4.8万㎡＋1500㎡㎡×（10000元/㎡＋7500元/㎡＋6500元/㎡＋6000元/㎡）＝240000000元＋36000000元＝276000000元≈2.8亿经济效益分分析总标的额测测算：公寓＋商业业（按市场场行情100％售完测算算）＝5000元/㎡×4.8万㎡＋1500㎡㎡×（10000元/㎡×70％＋7500元/㎡×60％）＝240000000元＋17250000元＝257250000元≈2.5亿经济效益分分析总标的额测测算：公寓＋商业业（按调整整建议后测测算）＝5000元/㎡×4.8万㎡＋1500㎡㎡×（10000元/㎡×70％＋7500元/㎡×60％＋6000元/㎡＋6000元/㎡）＝240000000元＋35250000元＝275250000元≈2.8亿NO.4项目分析一、项目SWOT战略分析位置：高新区CBD核心地段产品：酒店大堂，，中小戶型型，宜商宜宜住公摊较大周边生活配配套缺乏物流不便，，针对商业业而言区域市场供供给断层股票投资市市场低迷高新区土地地的稀缺高新区的发发展市场竞争项目口碑抗抗性区域市场潜潜在放量优势机会劣势威胁二、项目卖卖点提炼三大平台居住商务投资大版块环境境，项目自自身服务满足SOHO的专属配套套大环境、小版块四大门户交通门户精英门户商务门户高新二路、、南二环精英汇聚、、精英交流流的平台高新CBD核心财富门户针对投资者者八大高点产品户型功能配套环境生活服务创富三、目标客客户群定位位使用客户群群单身贵族，满足居住住的舒适性性，追求物物业以及服服务的品质质性和生活活配套的齐齐全度。考虑外籍人士的需要，较较长时间的的临时居住住，聘用单单位负责费费用，（关关注治安，，清净，品品质，人群群素质的要要求），有有简单的便便餐操作空空间（微波波炉、面包包机、饮水水机、工作作餐等），，工作强度度大，单位位也提供工工作餐的。。上网需求求，清洁需需求，休闲闲需求等。。外埠驻陕机构高高层，有对临时时居住的大大环境的要要求，身份份的体现，，需求同上上。本地行政高管管、私营营企业高高管等，同样样工作强强度较大大，事业业性表现现较强，，与回家家的感觉觉不同，，时间的的不确定定性使得得不能随随时回家家，又不不能长期期居住酒酒店，需需要自己己的临时时空间，，又对支支出较为为可略计计的情况况下的需需要，可可随时投投入工作作，约见见客户及及下属等等。临时私企之家家（ＳＯＯＨＵ一一族），，1－2人支撑的的小型单单位，需需要迷你你的办公公空间，，能满足足临时居居家需求求，又可可利用项项目配套套接待客客户、谈谈判等，，对物业业所处的的区位、、品质要要求较高高。高级考察察人员，项目技技术研究究合作等等人员的的居住。。投资客户户群类型纯投资客户养老型客户组成个人投资、机构投资者个人投资为主年龄及构成个人（30—45岁），机构投资者为具一定经济实力的中、小型企业40岁以上目的区域以及物业的增值潜力退休后能得到丰厚、稳定的经济来源预期投资回报8%——15%10%以下客户比例60%15%本项目客客户群理性的、、成熟的的、稳重重的，务务实的；；心态平和和，积极极进取，，有持续续奋进的的动力；；自律性较强，，喜欢有秩序序、有规律的的生活；善于思考问题题，对房地产产有一定的认认识和理解；；对房屋的功能能性要求较多多，满足个性性生活需要；；对国内外文化化、生活有较较多的认知，，喜欢先进城城市的生活环环境、人文环环境；具有时代先进进性，这里所所指的时代先先进性不仅包包含科技超前前，还包含着着复古等；愿意跟同层次次、同类型的的人交流；承认财富是衡衡量成功的现现实标准，但但是更在意事事业和家庭的的和谐，事业业成功是使家家人身体健康康幸福和拥有有更高生活品品质的物质基基础；认同社会主流流价值观，同同时坚持个性性、独特的见见解；价格不是影响响购买的主要要因素，品质质才是第一考考虑；简洁、、大方方、实实用便便捷；；坚持自自己的的欣赏赏个性性；讲究高高雅格格调，，展示示个人人品位位；我们的的目标标客户户群四、项项目案案名及及产品品定位位高新首首席服服务式式公馆馆宏润·国际宏润·国际是是一个个时代价价值观观的代代表，引导着着大西西安置业文文化的的又一一次升升级，这里的的建筑筑理念念与生生活方方式都都是这这个时代的的精神神反映映。其核心心是：：物业业的升升级，，置业业观的的升级级，生生活观观的升升级。。诠释：：定位于于市场场：“宏润国际”地处西西安市市的高高新区区的CBD核心，，作为为“新新生代代服务务式公公寓””物业业，从从一般般层面面看，，竞争争对手手很多多。所以宏宏润·国际应应跃上上更高高层面面跟别别人比文化化、比品味味、比气质质，用高层层面的的定位位把绝绝大多多数看看似可可以竞竞争的的对手手排除除出局局。定位于于项目目：现代西西安是是一个个日趋趋国际际化的的城市市，缺缺的不不是居居住空空间，，我们们的客客户内内心潜潜在需需求也也不是是一般般意义义的硬硬件和和环境境，而而是一一种向向国际际化越越来越越靠近近的生生活方方式，，讲出出他们们心中中若隐隐若现现的渴渴求，，反而而容易易打动动他们们。产品具具备这这样的的特性性，区区位有有这样样的支支撑偏住，，难以以使项项目地地段价价值和和产品品价值值最大大化；；偏办公公，市市场抗抗性较较大，，难以以实现现快进进快出出；偏酒店店，体体量过过大，，收益益稳定定但周周期较较长，，后期期经营营难度度大。。定位于于消费费者：：这是一一个浮浮躁的的时代代，而而现代代置业业者更更是面面对着着压力力和挑挑战，，经常常感到到找不不到方方向，，没有有依托托感。。他们们需要要情感感的抚抚慰，，讨厌厌趋迎迎、媚媚俗和和没有有思想想的东东西。。定位位于于企企业业：：宏润润地地产产是是陕陕西西兴兴起起的的一一家家真真正正意意义义上上的的地地产产品品牌牌，，未未来来的的发发展展方方向向必必是是品品质质性性、、榜榜样样性性地地产产开开发发品品牌牌。。这这就就是是要要求求位位置置站站得得更更高高、、看看的的更更远远，，具具有有前前瞻瞻性性眼眼光光，，看看到到未未来来潜潜在在的的需需求求。。作为为宏宏润润地地产产在在高高新新区区的的高高品品质质项项目目，，要要求求项项目目必必须须有有可可持持续续发发展展的的主主题题，，要要有有不不易易被被模模仿仿的的独独特特气气质质定位位依依托托：：企业业发发展展战战略略以宏宏润润集集团团的的影影响响和和实实力力，，有有资资格格也也有有必必要要站站在在这这一一高高度度上上说说话话，，引引领领都都市市房房地地产产消消费费朝朝着着人人性性化化、、个个性性化化的的方方向向发发展展。。从从而而实实现现项项目目开开发发与与企企业业战战略略发发展展很很好好的的递递延延。。“站在在别别人人没没有有领领略略过过的的高高度度需需要要勇勇气气和和实实力力”。市场有空空白西高新作作为西安安市经济济飞速发发展的区区域，随随着科技技产业及及商贸业业的进一一步发展展，现有有的公寓寓类物业业多进入入尾房期期，市场场供给不不足以支支撑渐增增的“新新移民””涌入，，而一些些规划中中的公寓寓类物业业又雏形形未出，，这种市市场空白白以及供供求关系系的失衡衡是项目目开发的的有利时时机。四、项目目价格定定位（5～28层）毛坯坯：5300元/㎡（1～4层）精装装：6000～6200元/㎡NO.5项目营销销执行一、项目目销售策策略项目销售售策略全程开放放式体验验营销策策略全程：是指从项项目建设设到交房房的全过过程；开放式：：是指项目目所涉及及到的各各个环节节对外全全部公开开；体验：公共部分分设计营营销体验验样板间设设计体验验销售中心心营销体体验未来生活活方式的的指导体体验建议采取取的价格格策略前期高喊喊“低”开让客户户感觉到到物超所所值总体高开开高走、、逐步提提价二、项目目推广执执行综合项目目各方面面的优势势，以一个非常常有震撼力力的主题题入市，这一主主题，不不仅对竞争者者造成压压力，更使人们们本项目目产生强强烈的好好感与关关注度，乃至产生生共鸣。从产品形形象入手手，以活动为为主贯穿穿项目全全程，带动项项目人气气，结合合项目定定位一对对一营销销等营销销工具全全面结合合，力求求短、平平、快策策略在短短时间内内形成立立体的传传播效应应，以体验强强化项目目认识，主要以体体验项目目酒店式式居住文文化为目目的。推广目标标造市，制制造市场场关注热热点；造造势，多多种媒体体一起上上，掀起起立体广广告攻势势。大范围、、全方位位、高密密度传播播售楼信信息，激激发购买买欲。扩大“宏润·国际”的知名度度、认知知度和美美誉度。。提升企业业形象。。推广策略略事件性营营销开篇篇，打开开市场，，登场即即成市场场热点——制造话题题。事件描述述：“每平米米6666元？！住住宅？！！别墅？？！写字字楼？！！”推广手段段：华商商报１／／２版或或彩版。。项目墙体体广告、、户外媒媒体、开开始市场场初接；；产品物物业类型型、价格格等均不不公示；；造成市市场的持持续关注注——树形象。。报纸及相相关媒体体软文同同时登场场，进行行软文炒炒作——炒区域；；界定““酒店式式公寓””“公寓寓式酒店店”跟其其他“服服务式公公寓”的的区别于于特质——概念灌输输。随着工程程的开展展，市场场也已炒炒热，项项目产品品开始亮亮相——项目告知知。项目的整整体推广广宣传全全面展开开。“贵族荣耀，，首席服务务公馆极”5星级的酒店店大堂完善的酒店店服务配套套星级的贴心心服务自由可变的的个性空间间新区的投资资新选择……主题广告语语辅助广告语语高新CBD腹地，享受受工作与生生活切换的的珍贵留白白我的商务头头等舱我的决策大大本营我的移动办办公梦我的24小时阳光商商务360度立体服务务，365天完美生活活我的365天完美生活活我的超个性性空间贵族尊耀首席服务式式公馆极一流的服务务一丝不苟苟的态度昔日的贵族族管家，均均如此侍奉奉他们的主主人宏润国际高新区首席席服务式公公馆极开创性的复复兴新时代代的贵族尊尊耀项目概念写写真SERVICE杜绝量产温雅顺良择择善固执的的侍者越来来越多深谙嗜好脾脾性对位的的服务却数数目可怜时间在变/地点在变/生活概念在在变服务怎能一一成不变宏润·国际让服务成为为专属个人人的私享空空间妥协因为提不出出更多要求求我对生存的的环境要求求很高必要的时候候我甘愿放放弃没有标标准的所谓谓骄傲无休止的追追溯只只为以最完美的的姿态摆渡渡工作与生生活之间那那短暂切珍珍贵的留白白宏润国际度身打造的的公馆极服服务叫叫我的生活活妥协在这这里具有深层次次的文化品品味和审美美价值因为他们大大都受过良良好的教育育，文化层层次较高，，有一定的的艺术鉴赏赏力有自己的观观点我们的目标标人群对事事物都有自自己独到的的见解，广广告必须与与他们取得得某些观念念上的认同同，方能与与他们产生生共鸣为受众留有有足够的想想象空间他们是聪明明的一群，，不需要喋喋喋不休地地告诉他们们这里怎么么好、那里里怎么妙，，而只需要要为其营造造一种优雅雅的生活氛氛围具有鲜明的的艺术气质质我们希望吸吸引具有相相同品味、、爱好的人人群聚居宏宏润国际，，而我们就就必须先塑塑造出自身身艺术气质质广告表现原原则：NO.6项目相关建建议资料交流一、项目功功能建议“公寓式酒店店”：为项目的3～6层；通过项项目商业部部分结构、、户型的转转化实现商商业部分的的去化（相相关的补充充文件详见见本案附件件）的同时时为5～28层提供菜单单式酒店物物业服务。。“酒店式公寓寓”：为项目的7～28层，主要体体现居住之之用功能，，兼顾投资资、自用、、办公功能能；户型设设计上也充充分考虑到到“居住”与“办公”的转化性上上，针对目目标客户群群严格限定定面积及户户型配比。。“商业配套”：位于项目的的1～2层，作为项项目的商业业配套兼顾顾板块潜在在客群的消消费；商业业配套上，，整体强调“专属性”，体现项目的的品质化、、人性化、、高端化。“地下配套”：赏筑综合考考虑后，建建议，项目目的“负二层”为主要为项项目的设备备配套层，其剩余空间间与“负一层”共同作为项项目的停车车场使用。二、项目自自身配套建建议采暖配套建建议赏筑建议采采用集中供供暖，户内内采用“地地辅热式””采暖；同同时预留市市政管道口口。热水系统既是“酒店店式”公寓寓物业，热热水系统也也是项目必必不可缺的的，建议采采用“空气气热能热水水器系统””。新风系统建建议客户除了产产品品质的的关注之外外，生活质质量的提高高更是至关关重要的，，通过前文文对目标客客户的描述述，我们的的目标客户户注重生活活的舒适性性，强调享享受生活。。故，生态态、健康也也是打动他他们以及构构成产品卖卖点和竞争争力的又一一要素。空调系统建议议处于对项目经经济效益的考考虑，在尽量量不影响建筑筑物层高的前前提下，我们们建议使用““模块化分层层中央空调系系统”。智能化系统基于项目客户户群定位的需需要，从进一一步提升项目目竞争力角度度出发，建议议除基本的““有线”、““电话线”外外，“光纤入入户”及大楼楼内“无线网网络覆盖”。。为使用者提提供上网的便便利性。充分分体现项目““自用”与““办公”功能能的可转化型型。三、项目经营营管理建议“酒店式公寓”经营管理建议议共享项目酒店店、商业配套套。针对投资者，，设定“自营层”和“委托经营层”，酒店管理方方可进行客户户的介绍。酒店提供物业业管理及相应应的酒店服务务，采用“菜单式”服务内容，收取“物业费”以外的相应“服务费用”。······“物业管理”经经营管理建议议寻求知名星级级酒店强强合合作，由酒店方全权管管理、运营项项目物业，同时为“酒店式公寓”部分提供相应应的酒店式服服务内容。设置“女士专层”概念，方便女女性消费者的的入住，楼层控制上的的各个环节均均无男士打扰扰，体现项目的人人性化和品质质化。······在经营管理过过程中，注意意“酒店式公寓”和“公寓式酒店”的相互依托和转转化性，从而减低项目经营营管理上的风风险和压力。谢谢！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。14:43:4414:43:4414:4312/31/20222:43:44PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2214:43:4414:43Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。14:43:4414:43:4414:43Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2214:43:4414:43:44December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20222:43:44下午14:43:4412月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:43下下午午12月月-2214:43December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3114:43:4414:43:4431December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:43:44下下午2:43下下午