豪宅项目剩余产品价格策略及销售策略报告

纳帕溪谷剩余产品价格策略及3月份销售策略报告湖北中原策划一组.03.2012报告说明基于二月份一期样板房精装赠送活动效果、现有价格策略及市场竞案营销策略的研究，通过中原项目组人员对近期来电来访客户的深入分析与探讨，结合2012年房地产市场的预判，项目组针对剩余产品价格策略及三月份销售策略方向等关键问题作出应有的研判与建议。——思维导图1剩余产品价格策略2别墅市场分析3二期合院（非样板房）产品增配计划执行方案沿湖独栋价格策略一期合院样板房价格策略价格调整增配计划具体建议增配计划操作步骤前期成交客户应对策略二期合院非样板房价格策略二期合院样板房价格策略别墅市场分析1宏观市场：各地楼市“微调”终被叫停，住建部重申调控绝不松动安徽芜湖“救市”4天被叫停2月9日，安徽省芜湖市在政府信息公开网站刊登了《关于进一步加强住房保障、改善居民住房条件的若干意见通知》，新政策被认为是地方政府在暗渡陈仓，为楼市调控"松绑"。才过4天，芜湖市政府网12日发布通告，宣布暂停此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》上海楼市“微调”6天后被叫停上海市住房保障和房屋管理局2月28日晚间发布公告，明确了哪些人群可以购买第二套住房；这相当于撤销了2月22日关于允许常住人口在上海购买第二套住房的决定。房管局2月22日表示，外地户籍居民持上海长期居住证满三年即可购买第二套住房；这等于可以享受本地户籍居民同等购房资质。不过，房管局2月28日发布的公告没有提到持长期居住证满三年的外地户籍居民，暗示这些人群将不能享受上述待遇。住建部重申房地产调控政策绝不会松动地方政府绝不能为局部利益动摇中央政府房地产调控的大局。两会召开前夕一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。新华社2月29日发表时评，称尽管一些地方政府试图绕开调控政策，但中国的房地产调控不允许任何变相的松动。新华社称，中国近年来出台实施的一系列房地产调控政策措施虽然取得初步成效，但当前房地产市场调控仍处于关键时期。调控力度一旦放松，不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹，而且政府的公信力也将受损。2月武汉市成交情况：商品住宅面积为68.79万方，成交套数为7222套，成交均价为6326.96元/㎡，年初累计成交122.38万方2012.2月1－29日，我市商品住房销售登记备案面积为68.79万㎡，环比增加28.36%,同比增加37%；套数为7222套，环比增加39.99%，同比增加55.88%；平均价格为6326.96元/㎡，环比下降0.4%，同比下降3.51%。成交背景：宏观调控不放松，开发商不看好今年市场，抢占3、4月传统小阳春，提高降价幅度，快速去化存货多数刚需项目均价直降1000元/㎡1月汤逊湖片区概况：片区别墅分为高价值与低价值两种竞争体系两类，监控片区高端项目整个1月份成交量较12月有所下降汤逊湖片区主要别墅楼盘分布图监控的非汤逊湖片区的福星惠誉东澜岸营销重点主要放在高层、小高层产品上，别墅处于尾盘自然销售状态；监控的汤逊湖片区的高端项目仅本项目成交1套，低端别墅为光谷地产湾郡成交1套，海悦天地高层已开盘，开盘当日销售12套，总体销售情况较差。远洋庄园楼盘名称别墅成交量在售产品面积类型销售/成交均价武汉长岛0520-630㎡1000万/套起保利十二橡树庄园0（仅成交1商铺）280-360㎡二线临湖19000元/㎡非临湖14000元/㎡纳帕溪谷1独栋600.20㎡26000元/㎡阳光100大湖第0（成交高层21套）90-120㎡14500元/㎡藏龙滨湖壹号未开盘，价格待定主推280-560㎡平层大户、独栋、类独栋、联排别墅、五星级酒店及酒店式公寓————海悦天地别墅未开盘，价格待定（高层已开盘成交12套）主推200-300㎡双拼————远洋庄园0300㎡左右5600元/㎡光谷地产湾郡190系和130系联排别墅12500元/㎡福星惠誉东澜岸0（成交15套高层，1套洋房，2套商铺）138㎡联排别墅14492元/㎡海悦天地藏龙滨湖壹号片区高端别墅项目片区中端别墅项目片区低端别墅项目非片区中端别墅项目2月汤逊湖片区概况：在促销活动的影响下，2月份成交量有所回暖，特别是高端别墅项目，新入市项目已开始准备开盘，抢抓这一波销售小高峰汤逊湖片区主要别墅楼盘分布图监控的非汤逊湖片区的福星惠誉东澜岸销重点主要放在高层、小高层产品类型上，别墅处于尾盘自然销售状态；监控的汤逊湖片区的高端项目本项目成交状况最好，保利十二橡树有2套独栋成交，低端别墅项目成交也有所回暖。汤逊湖1号预计4月初开盘。远洋庄园楼盘名称别墅成交量在售产品面积类型销售/成交均价武汉长岛0520-630㎡1000万/套起保利十二橡树庄园2成交独栋300㎡和341㎡，14521元/㎡二线临湖19000元/㎡非临湖14000元/㎡纳帕溪谷4成交一期合院样板房成交单价17500元/㎡阳光100大湖第9188㎡、192㎡14500元/㎡藏龙滨湖壹号未开盘，价格待定主推280-560㎡平层大户、独栋、类独栋、联排别墅、五星级酒店及酒店式公寓————海悦天地别墅未开盘，价格待定（高层已开盘成交12套）主推200-300㎡双拼————远洋庄园1285㎡左右4400元/㎡光谷地产湾郡390系和130系联排别墅12500元/㎡福星惠誉东澜岸1（成交15套高层，1套洋房，2套商铺）138㎡联排别墅14492元/㎡海悦天地藏龙滨湖壹号片区高端别墅项目片区中端别墅项目片区低端别墅项目非片区中端别墅项目小结12在宏观调控不放松的背景下，各开发商主动加大降价力度，抢抓传统楼市小阳春，使得刚需项目成交量有所提升武汉别墅市场降价潮来袭，各个片区别墅楼盘成交量较1月份均有所提升3在促销活动影响下，汤逊湖片区别墅市场成交有所回暖，特别是高端项目，销售量上升4开发商主动调整价格策略使得别墅市场成交回暖，不少等待入市的新项目已经开始筹备开盘，抢抓这一波销售小高峰剩余产品价格格策略2背景分析2012年签签约目标剩余存货消化化难度大3月份三期新新品开始大范范围施工，对对资金的需求求量增大，存存货须快速消消化回款，以以配合新品施施工的展开在宏观调控不不放松的背景景下，各大开开发商主动加加大降价力度度，抢抓这一一波销售小高高峰存货2亿新品1.5亿亿背景总价高、性价价比低竞争力较弱2~4月销售售任务——快快速销售存货货2亿，每月月平均去化目目标6000-8000万快速突破成交交“瓶颈”后后，下一步须须要有新的动动作，促成二二期存货成交交机遇一期样板间精精装赠送活动动（价格调整整后）正式推推出仅2天成成交4套产品品2012年2月份销控表表二期（非样板房）二期样板房一期合院独栋产品254290314343样板房非样板房样板房非样板房剩余套数518945118套数小计2769剩余面积1270.98290.642248.203086.221200.991434.57275.03613.224927.07面积小计8097.031709.65540.29剩余套数剩余面积4215346.92总表一期合院样板板房价格策略略2.1一期样样板房房价格格策略略：百百万精精装赠赠送活活动为为噱头头，线线上选选取6套房房源赠赠送精精装软软装，，线下下操作作全部部一期期样板板房，，实现现产品品快速速去化化策略———线线上释释放5套房房源，，线下下操作作全部部一期期样板板房房房源，，同时时限定定时间间，营营造热热销氛氛围执行时时间：：2月月10—2月29日日形式：：精装装全赠赠送，，客户户看到到的所所有东东西房源选选取：：选取取前期期客户户关注注过的的户型型；六六合院院剩余余6套套，户户型面面积较较齐全全，能能形成成一个个小组组团措施：：所有有9套套房源源，均均按照照单价价17500元元/㎡㎡的一一口价价方式式线下下操作作。序号类型房号面积原单价原总价活动一口价1样板四合109-2275.3222682624480848181002样板四合109-3278.7924479682450048788253样板四合109-5336.4423658795949858877004样板六合105-1214.3422466481536237509505样板六合105-2290.2921671629087550800756样板六合105-3228.5121935501236739989257样板六合105-5277.5022916635919048562508样板六合105-6300.5922189666979252603259样板六合105-7275.852165259727044827375结合客客户心心理价价格预预期，，2月月11日优优惠幅幅度调调整为为———所有有一期期样板板房活活动房房源单单价17500元/㎡，，2天天内相相继去去化4套产产品价格策策略调调整后后效果果“立立竿见见影””客户语语录一一：““我09年年开始始就关关注过过纳帕帕溪谷谷，只只是没没想到到后来来价格格涨的的这么么高，，这次次活动动优惠惠还是是挺大大的，，不错错！””客户语语录二二：““这次次活动动要是是早推推出来来，我我或许许早就就买纳纳帕啦啦，盼盼这样样的机机会很很久了了！””客户语语录三三：““现在在市场场不景景气，，价格格那么么高的的话，，没人人会那那么傻傻去买买哦！！”结论论通过2月11日日活动动正式式推出出后，，到访访客户户的反反映来来看：：客户对对项目目产品品认可可度非非常高高；客户对对价格格抗性性较大大，价价格成成为影影响客客户购购买决决策的的主要要因素素；从客户户的角角度和和需求求出发发，才才能更更好地地在市市场竞竞争中中立于于“不不败之之地””。二期合合院非非样板板房价价格策策略2.2二期合合院别别墅（（非样样板房房）剩剩余产产品：：314㎡㎡、343㎡户户型占占比最最大，，约74%，销销售难难度最最大，，须重重点攻攻克类别二期合院别墅（非样板房）产品254290314343剩余套数5189套数小计23314㎡户户型占占二期期在售售产品品总套套数（（样板板房除除开））的34.78%，，343㎡㎡户型型占总总套数数的39.13%，，两种种户型型共占占总套套数的的73.91%，说说明二二期剩剩余产产品去去化速速度最最慢的的户型型为314㎡和和343㎡㎡；254㎡户户型因因总价价低、、性价价比较较高去去化速速度较较快，，属于于畅销销产品品；290㎡户户型仅仅剩余余1套套，整整体布布局要要优于于其他他户型型，故故同样样属于于畅销销户型型。二期剩剩余户户型分分析（（销售售角度度）：：二期剩剩余房房源盘盘点：：单价价、总总价过过高，，客户户接受受度低低；目目前剩剩余户户型位位置稍稍差，，部分分户型型布局局不符符合客客户需需求，，性价价比较较低期数分类房号面积原单价原总价二

期非样板房60-1254.2617435443302360-2312.7420041626762261-2343.1319671674971062-1254.0417804452292862-2322.6020113648845463-2342.7819672674316865-2322.5320113648704677-2322.6020301654910378-2342.7819988685148780-2343.0319987685614188-2322.6020614665007689-2342.78199886851487201-2343.13193936654320202-1254.26177564514641202-2312.74201806311093203-2343.03194856683940205-2322.53201586501560206-2342.78194866679411207-1254.04180094575006207-2322.60200996483937306-1290.64206676006657306-2342.78202066926213313-1254.21192634896847314㎡㎡和和343㎡㎡户户型型原原价价经经过过调调整整后后，，整整体体价价格格区区间间集集中中在在620万万~692万万之之间间，，总总价价高高，，在在市市场场上上同同类类产产品品中中无无任任何何参参照照物物；；除价价格格外外，，314和和343户户型型存存在在着着一一些些固固有有硬硬伤伤，，如如无无地地下下室室、、车车库库面面积积不不大大，，房房间间个个数数较较少少等等，，与与武武汉汉豪豪宅宅客客户户的的需需求求存存在在着着不不可可调调和和的的矛矛盾盾，，导导致致产产品品去去化化慢慢。。客户户盘盘点点：：关关注注二二期期314㎡㎡、、343㎡㎡两两种种户户型型的的老老客客户户共共计计21组组，，他他们们对对价价格格、、赠赠送送面面积积少少这这两两点点抗抗性性最最高高备注注：：由由于于各各具具体体维维度度统统计计存存在在交交叉叉，，故故总总人人数数不不相相符符为为正正常常现现象象。。具体体分分析析：：优势势：：314㎡㎡和和343㎡㎡户户型型布布局局结结构构非非常常相相似似，，客客户户喜喜欢欢这这两两种种户户型型的的主主要要原原因因在在于于合合院院别别墅墅中中，，此此类类户户型型花花园园面面积积较较大大，，楼楼梯梯较较宽宽敞敞，，采采光光效效果果较较好好，，居居住住舒舒适适度度较较高高；；抗性性：：客客户户对对这这两两种种户户型型的的抗抗性性主主要要体体现现在在对对户户型型的的赠赠送送面面积积、、总总价价以以及及地地下下室室需需求求方方面面存存在在着着矛矛盾盾，，导导致致整整体体接接受受度度较较低低。。总价价高高、、性性价价比比低低客户户心心理理预预期期价价格格研研究究：：对对314㎡㎡、、343㎡㎡户户型型感感兴兴趣趣的的21组组老老客客户户里里，，超超过过一一半半的的客客户户心心理理价价格格低低于于500万万通过过与与销销售售员员进进行行盘盘点点，，对对二二期期剩剩余余产产品品中中314和和343㎡㎡户户型型感感兴兴趣趣的的客客户户总总计计21组组；；4.76%的的客客户户心心理理预预期期价价格格在在400~450万万之之间间；；57.14%的的客客户户心心理理预预期期价价格格在在450~500万万之之间间；；33.33%的的客客户户心心理理预预期期价价格格在在500~550万万之之间间；；4.76%的的客客户户心心理理预预期期价价格格在在550~600万万之之间间；；超过过600万万心心理理价价格格预预期期的的人人数数为为0。。超过过一一半半的的客客户户心心理理接接受受价价格格低低于于500万万1/3的的客客户户心心里里接接受受价价格格在在500万万~550万万57.14%4.76%33.33%4.76%核心心竞竞案案价价格格对对比比分分析析：：与与核核心心竞竞案案保保利利十十二二橡橡树树和和远远洋洋庄庄园园相相比比，，本本案案在在售售产产品品优优势势不不明明显显，，80%产产品品总总价价远远高高于于500万万同档档产产品品纵纵向向对对比比远洋洋庄庄园园共共221套套别别墅墅，，目目前前在在售售产产品品以以叠叠拼拼和和双双拼拼去去化化为为主主，，但但面面积积段段为为316~467㎡㎡的的独独栋栋别别墅墅与与本本案案在在售售产产品品存存在在着着较较大大竞竞争争关关系系，，其其表表价价为为22000元元/㎡㎡，，但但实实际际成成交交均均价价为为14000元元/㎡㎡300㎡㎡左左右右产产品品总总价价控控制制在在500万万以以内内（（约约为为8折折优优惠惠））独栋别墅赠送送面积、湖景景资源、私密密性等属性均均优于本案合合院产品。保利十二橡树树庄园共566套别墅，，目前为尾盘盘，在售产品品30套（整整体项目余65套），表表价临湖产品品均价19000元/㎡㎡，非临湖产产品均价14000元/㎡，实际优优惠后均价为为13500元/㎡（约约为85折，，总价500万左右）保利十二橡树树庄园赠送面面积大（地下下室或阁楼均均算赠送面积积），且为纯纯独栋别墅，，产品性价比比高于本案在在售合院产品品。基本结论：本案在售合院院产品与核心心竞案相比，，性价比较低低，而武汉客客户“好面子子，喜欢从性性价比角度对对比项目”，，故针对这一一维度劣势凸凸显；核心竞案在售售产品线下优优惠折扣为8~85折之之间，产品竞竞争力加强；；核心竞案同面面积段产品优优惠后总价控控制在500万左右，接接近客户心理理预期价。价格验证：敏敏感测试分析析（）总价数量﹥45013﹥46010﹥4707﹥4802﹥4900﹥50024﹥5100﹥5200﹥5300﹥5400﹥5500合计56在选取56个个客户中，客客户对超过500万的总总价敏感最高高；本项目定价的的80%单位位总价位于500万总价价敏感点之上上。80%单位总总价位于总价价敏感点之上上价格敏感度分分析方法是在在70年年代由所所创建。其其特点为———所有价格测测试过程完全全基于被访者者的自然反应应，没有任何何竞争对手甚甚至自身产品品的任何信息息。其研究方方法的要点如如下：对某一一新产品或服服务，被访者者被出示一个个价格测试标标度。价格格标度的测试试要求其价格格范围涵盖所所有可能的价价格点，最低低价格和最高高价往往要求求低于或高出出可能的市场场价格的三倍倍以上。该方方法通常对某某一产品或服服务追问被访访者4个个问题：(1)请问对对该产品而言言，您认为什什么价格对您您而言是物有有所值？(较低价格格)；(2)请问问该产品如如果低到什么么价格，您可可能怀疑其质质量较差，从从而不会去购购买(最最低价格格)；(3)请问问什么样的价价格您认为较较高，但仍可可能去购买(较高价价格)；；(4)请请问如价格高高到什么程度度，您肯定会会放弃购买？？(最高高价格)。。对于上述四个个问题，我们们都可以求出出每个问题在在不同价格点点上的频数以以及频数的累累计百分比。。如果把四个个累计百分比比曲线画到图图上，我们得得到四条累计计百分比曲线线。值得注意意的是四个交交叉点具有明明显的经济学学含义。二期合院非样样板房价格策策略：从客户户心理价格预预期出发，同同时结合项目目开发成本，，调整均价为为16500元/㎡老客户心里价价格预期：超超过一半的客客户心理接受受价格低于500万均价16500元元/㎡核心竞案价格格对比：实际际成交总价在在500万左左右从开发商成本本考虑出发，，整体均价控控制在16500元/平平方米二期合院样板板房价格策略略2.3二期合院样板板房价格：与与二期合院非非样板房和一一期合院样板板房活动价格格做对比，二二期合院样板板房价格定价价不够合理类型房号面积单价总价97总折97折单价7折总价软装价不含软装总价不含软装单价活动价活动折扣二期四合院样板房（A）90-1254.262815271579286943190273075010549871118628680924726————90-2312.7430636958110392936702971767067721186555839454826842————91-1290.863229293924519110678313236574716977219841523228932————91-2343.133260311187067108514553162578309471269292991777628904————二期四合院非样板房（B）207-1254.04180094575006443775617469——————88-2322.60206146650076645057419995——55195630.83306-1290.64206676006657582645720047——————306-2342.78202066926213671842619599——57487570.83一期四合院样板房（C）109-2275.32226826244808605746422002——48181000.77109-3278.79244796824500661976523745——48788250.71109-5336.44236587959498772071322948——58877000.74价格对比分析析（将三类产产品依次标记记为A、B、、C）A类产品表价价均价为31073元/㎡，97折折均价为30141元/㎡，B类产产品表价均价价为19964元/㎡，，97折均价价为19365元/㎡，，A、B类产产品表价均价价相差11109元/㎡㎡，A、B类类产品97折折均价相差10776元元/㎡；A类产品按照照（花园*景景观+陈设*建筑面积））=软装价的的原则计算，，A类产品不不含软装97折均价为26664元元/㎡，与B类产品97折均价仍相相差7299元/㎡，可可见A类产品品定价体系非非常不合理；；C类产品活活动折扣为为7折左右右，若A类类产品按照照7折计算算，除254户型为为500万万外，其余余3套产品品总价仍在在650~780万万之间；二期合院样样板房价格格调整：从从二期合院院非样板房房活动均价价角度出发发，建议折折扣区间为为6~6.5折房号面积单价总价单价16500的总价软装一半价调整后总价折扣二期四合院样板房90-1254.26281527157928419529043555946308490.6590-2312.74306369581103516021059327857534880.6091-1290.86322929392451479919048861052878000.5691-2343.133260311187067566164563464662962910.56按照二期合合院非样板板房165000元元/㎡均价价，加上一一半软装价价格来计算算二期合院样样板房折扣扣为5.6~6.5折扣建议：：6~6.5折沿湖独栋价价格策略2.4沿湖独栋：：为项目标标杆产品，，无敌景观观资源优势势，市场稀稀缺性明显显，仅余9套（样板板房1套））。建议价价系不变，，自然去化化一线湖岸景景观资源，，属整个三三面环水半半岛上独享享湖景的纯纯独栋别墅墅；超大花园附附别赠送，，一家人在在花园里可可以欣赏美美丽的湖景景，享受着着花园聚会会带来的无无穷乐趣；；项目600套别墅中中，临湖独独栋别墅仅仅几十套，，产品价值值非常稀缺缺；沿桥入岛，，再沿临湖湖路入项目目，独栋别别墅出入非非常方便；；市场上没有有同面积、、同档次的的类似产品品，市场价价值稀缺。。二期合院（（非样板房房）销售策策略3二期产品（（非样板房房）消化方方向：大户户型总价高高，选取小小部分房源源进行线上上增配，拨拨动市场神神经和客户户敏感点，，促成产品品短期快速速去化推导结论及及建议：二期存货应应以314和343两类“攻攻坚”产品品去化为契契机，进行行有实质性性的增配；；建议选出部部分房源进进行增配，，以此为突突破口带动动优质房源源去化；二期剩余产产品314和343户型占非非样板房总总套数的73.91%通过对老客客户进行盘盘点，发现现其心理价价格敏感点点在500万左右314和343户型型原总价97折区间间为607~671万之间，，均超过600万一期样板房房活动推出出大幅度优优惠后，收收到“立竿竿见影”的的效果二期合院非非样板房产产品价格调调整：调整整314㎡㎡、343㎡两个户户型价格，，尽可能拉拉低其总价价客户心理价价格研究现有价格体体系价格调整通过对前期期未成交客客户调研，，得出以下下研判：254㎡客客户心理价价格预期在在360万万左右；290㎡客客户心理价价格预期在在440万万左右；314、343户型型心理价格格预期在500万左左右非样板房均均价：18360元/㎡；；样板房均价价：23249元/㎡；含样板房合合院均价：：18882元/㎡㎡254㎡、、290㎡㎡保持原有有93折不不变；调整314㎡、343㎡户型型，使得均均价下降至至165000元㎡㎡价格策略执执行：314㎡、343㎡价价格调整后后，与原总总价相比降降低110万~120多万，，以“百万万增配计划划”为噱头头释放，避避免“降价价”弊端总策略：保保持原有价价格体系、、折扣体系系，仅以活活动角度释释放增配计计划二期合院非样板房价格表房号面积原单价原总价82折总价82折单价总价差61-2343.131967167497105534762161301214948201-2343.13193936654320545654215902119777880-2343.031998768561415622035163891234105203-2343.031948566839405480830159781203109306-2342.78202066926213567949416569124671878-2342.78199886851487561821916390123326889-2342.78199886851487561821916390123326863-2342.781967267431685529398161311213770206-2342.78194866679411547711715979120229488-2322.60206146650076545306316903119701477-2322.60203016549103537026416647117883862-2322.602011364884545320532164931167922207-2322.602009964839375316829164811167109205-2322.53201586501560533127916530117028165-2322.532011364870465319378164931167668202-2312.74201806311093517509616548113599760-2312.7420041626762251394501643411281723月二期剩剩余合院增增配建议：：打造“百百万增值月月”，即线线上选取5套房源进进行增配，，根据实际际效果线下下进行灵活活操作活动策略———线上释释放5套房房源列入““百万增值值计划”增增配活动，，线下操作作所有二期期剩余房源源执行时间：：2011年3月份份活动形式：：赠送价值值超过百万万的选装产产品具体操作手手法：线上：选取取5套房源源（老客户户关注度最最高的几套套产品）列列入“百万万增值计划划”，即客客户购买5套房源中中任1套，，即可获赠赠价值超过过百万的选选装产品；；若客户对对此不感兴兴趣，线下下操作时；；线下：基于于新价格体体系调整建建议，可以以在不赠送送选装的前前提下，按按照表价（（原总价））约83折折折扣释放放给客户。。快速回款策策略——线线下保留1个点的折折扣空间，，用于逼定定客户快速速缴付房款款。7日内内签约可享享受额外1个点的优优惠。83折价格格表：二期合院非样板房价格表房号面积原单价原总价83折总价83折单价总价差61-2343.131967167497105602259163271147451201-2343.13193936654320552308616096113123480-2343.031998768561415690597165891165544203-2343.031948566839405547670161731136270306-2342.78202066926213574875716771117745678-2342.78199886851487568673416590116475389-2342.78199886851487568673416590116475363-2342.781967267431685596830163281146339206-2342.78194866679411554391116173113550088-2322.60206146650076551956317110113051377-2322.60203016549103543575516850111334762-2322.602011364884545385417166941103037207-2322.602009964839375381668166821102269205-2322.53201586501560539629516731110526565-2322.532011364870465384248166941102798202-2312.74201806311093523820716749107288660-2312.74200416267622520212716634106549683折后最最便宜的户户型为60-2,面面积312.74㎡㎡，总价5202127元；；290户型型306-1在93折后的总总价为5586191元。290户型型总价高于于312户户型总价剩余290户型封住住不售操作步骤销售员客其他宣传新/老客户户到访填写《来访访客户登记记表》销售员备注注来访原因因如果客户感感兴趣缴纳5万小小定金签订认购书书3月底提交交《二期剩剩余产品百百万增值计计划方案效效果评估报报告》说明：唯一一限制性条条件为：客客户享受到到活动优惠惠后，必须须在认购书书里补充10日内签签约协议。。前期成交客客户解惑：：若二期已已成交老客客户对于二二期剩余产产品推出优优惠政策有有较大意见见，可以通通过制造噱噱头有效弱弱化客户抗抗性策略股东入主为为噱头赠送物业费费基本说辞：：资本巨鳄鳄东银集团团、华西村村入主纳帕帕溪谷，特特拿出少有有几套房源源作为馈赠赠客户的礼礼物；对于已经购购买二期前前期产品的的老客户和和业主，应应尽可能通通过股东变变更、特价价房馈赠客客户为噱头头弱化其抗抗性。若少数客户户仍然蝶姐姐不休，纠纠缠不止，，可以通过过赠送具有有年限的物物业服务费费的方式弱弱化客户抗抗性。操作方式：：宜线下进进行针对性性沟通，弱弱化客户意意见。宣传及销售售配合方向向：宣传配合：：宣传主题———围绕““百万增值值月”线上——报报纸硬广2次，各大大地产网络络软文+新新浪乐居论论坛话题帖帖+新浪微微博，杂志志《大武汉汉公安交管管》和《旅旅客报》线下——短短信、927电台、、周末暖暖场活动配配合销售配合：：1、客时间间：3月8日起2、对象：：以所有未未成交的老老客户为主主3、说辞要要点：a.纳纳帕溪谷3月份“百百万增值月月”计划推推出5套优优质房源，，购买其中中任意1套套将赠送价价值超过百百万的选装装产品（精精装本身赠赠送）；b.针针对已成交交二期老客客户：弱化化成交客户户对此活动动的意见，，以两大股股东入股纳纳帕溪谷为为噱头，强强调仅选取取5套产品品作为回馈馈武汉客户户的大礼，，其他二期期在售房源源并不会参参加增值计计划；4、客户到到访后：告告知限时，，增加客户户的紧迫感感（10天天内签约首首付齐）线上——报报广：3月月12日、、26日三三次报纸硬硬广，释放放“二期小小独栋百万万增值计划划”活动信信息投放时间近近版面：3月12日日A07版版专刊；3月26日日第9版硬硬广+软文文硬广示意图图执行细案：：楚天都市报报A07专专版线上——杂杂志：3月月《大武汉汉公安交管管》、《旅旅客报》杂杂志刊登项项目炒作主主题和销售售信息，配配合活动宣宣传硬广示意图图执行细案：：网络炒作：：各大地产产网络软文文+新浪论论坛+新浪浪微博免费费炒作，即即每周一投投放一篇软软文到各大大主流地产产网媒，3月15日日设置新浪浪论坛主题题贴软文炒作示示意新浪乐居论论坛精华帖帖示意软文文投投放放时时间间：：3月月12日日、、19日日、、26日日论坛坛帖帖子子主主题题建建立立时时间间：：3月月10日日开开始始i准准备备，，15日日上上线线线下下短短信信投投放放+电电台台：：3月月9日日开开始始，，每每周周五五、、六六两两天天投投放放短短信信计计50万万条条，，释释放放““百百万万增增值值月月””活活动动信信息息，，预预计计投投放放200万万条条3月月12日日~21日日楚楚天天交交通通广广播播927电电台台短信信文文案案示示意意：：5套套精精装装小小独独栋栋，，百百万万增增值值豪豪礼礼馈馈赠赠全全城城！！东东银银集集团团、、华华西西村村入入资资华华中中顶顶级级别别墅墅纳纳帕帕溪溪谷谷，，优优惠惠3月月限限时时钜钜献献，，即即购购即即增增值值百百万万，，错错过过不不再再有有81730888谁不不想想购购置置不不动动产产增增值值百百万万？？东东银银集集团团、、华华西西村村入入资资华华中中顶顶级级别别墅墅【【纳纳帕帕溪溪谷谷】】，，限限时时钜钜献献5套套精精装装小小独独栋栋，，即即购购即即增增值值百百万万，，错错过过不不再再有有！！81730888线下下活活动动配配合合：：3月月10、、17、、24日日三三场场周周末末暖暖场场活活动动，，提提升升现现场场客客户户到到访访量量，，通通过过置置业业顾顾问问传传递递增增配配活活动动信信息息，，提提高高客客户户关关注注度度3月月10日日辉辉腾腾试试驾驾活活动动；；3月月17日日美美克克美美家家第第二二场场活活动动；；3月月24日日温温州州商商会会活活动动（（待待定定））；；ThanksforyourattentionWishyouagoodday!谢谢谢12月-2215:03:2915:0315:0312月-2212月-2215:0315:0315:03:2912月月-2212月月-2215:03:292022/12/3115:03:299、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。15:03:2915:03:2915:0312/31/20223:03:29PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:03:2915:03Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:03:2915:03:2915:03Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2215:03:2915:03:29December31,2022