天津程辉酒文化产业园项目运营研究报告下

天津程辉酒文化产业园(下〕工程运营研究报告工程酒店式公寓产品分析及定位建议天津酒店式公寓市场主要分为三种模式，大多数主要以定位模糊的可办公、可自住、可出租的物业类型为主。大多集中在繁华成熟地段。天津酒店式公寓市场现状主要分为三种类型1.纯粹的酒店式公寓2.酒店+酒店式公寓3.销售型的酒店式公寓天津主要以销售型的酒店式公寓为主。代表工程时代奥城酒店+酒店套房代表工程天津泰达国际会馆纯粹酒店式公寓代表工程天津国际大厦天津酒店式公寓的特点小结1.天津酒店式公寓多处于交通便利区域，工程体量不大，多依附周边配套。2.主力户型集中在30-70㎡之间，有少量大户型3.主要客户构成为新兴白领及投资客4.工程精装修标准多为中档偏上水平5.工程物业管理标准高，但还未能到达星级酒店标准天津市场调研具不完全统计目前天津酒店式公寓整体供给量为230万㎡。2021年2月销量为2.39万㎡2021年3月销量为3.62万㎡2021年4月销量为5.1万㎡2021年5月销量为4.75万㎡销售量确实呈现逐步上升的趋势，但对于230万㎡的供给量来说，销售速度太过缓慢。天津酒店式公寓销售状况天津酒店式公寓分布情况目前天津酒店式公寓集中于两个区域，一个是滨海新区，在滨海新区响螺湾区域大量的写字楼、酒店式公寓在建；在市区地块资源相对稀缺的和平区、南开区也有局部酒店式公寓在售。天津酒店式公寓开展较为缓慢，虽然销售呈现逐步上升的趋势。但现有及未来供给量较大，整体是供大于求的关系。相比较北京、上海等城市，酒店式公寓的市场认同度及销量有巨大差异。天津市场调研所在区域项目名称面积区间装修标准运营方式和平天津中心40-140㎡4000-6000元/㎡酒店+销售不包租和平君隆广场60-180㎡5000元/㎡酒店+销售不包租南开时代奥城68-150㎡1500元/㎡公寓销售不包租南开塞纳国际50-104㎡1500元/㎡公寓销售不包租河西天津公馆60-80㎡1500元/㎡公寓销售不包租河东世纪泰达45-200㎡1500元/㎡公寓销售产权酒店包租所在区域项目名称面积区间装修标准运营方式响螺湾旷世国际47-163㎡3000-4000元/㎡公寓销售不包租响螺湾国泰大厦45-120㎡3000元/㎡公寓销售不包租塘沽瑞湾会馆69-204㎡2500元/㎡公寓销售不包租响螺湾华贸中心44-73㎡2000元/㎡公寓销售不包租响螺湾中惠熙元49-85㎡LOFT2000-3000元/㎡公寓销售不包租后期有包租，两年免费退房响螺湾光耀东方53-63㎡2500元/㎡公寓销售不包租高标准工程主要集中在和平区及滨海区域。主要面积区间在40-70㎡之间的。以公寓销售为主要运营方式，少数有酒店+公寓。天津市场调研天津酒店式公寓开展较晚，但随着区域整体开展未来将会有广阔的空间，但目前及未来供给量大增，销售速度却增长缓慢。虽然有未来有一定开展空间但供给量增速快，需求增长缓慢。销售竞争剧烈、销售周期长。目前天津市场酒店式公寓主要以销售型酒店式公寓主，产权式酒店式公寓及纯粹酒店式公寓较少，产品同质化严重。市场、产品、消费者小结大局部产品无高度差异化。导致同区域工程价格战防止不了。天津酒店式公寓整体销售增速缓慢且销量不大。工程多依附周边配套。整体消费市场不成熟产品认可度低主要考虑区域的成熟度所带来的投资回报率天津滨海新区酒店式公寓分布图本案天津滨海新区酒店式公寓起步较晚，主要集中在响螺湾及于家堡两大板块。从09年开始，酒店式公寓价格稳步上涨，目前多数工程通过借助装修标准的方式来实现品质和形象的提升，拉动价格上涨。未来价格趋于平缓。〔有备注〕1700015000130001100090007000500009101112价格走势注：价格统计包含浙商大厦、瑞湾国际汇馆、旷世国际、滨海华贸中心、国泰大厦、海纳国际、光耀东方、中惠熙元、天齐国际广场。滨海市场调研未来主要供给区域及供给量预计未来供给量12-15年响螺湾15年到达130万㎡于家堡15年到达95万㎡主要供给供给少量供给海洋高新区起步较晚，未来市场供给量相对较大，且潜在进入者较多。中心区起早，土地稀缺，未来供给量少少量供给东僵港旅游景区，目前只有东疆国际有少量酒店式公寓供给。但该区域具有较强的环境资源，未来将有大量替代品抢占市场份额。酒店式公寓未来供给量主要集中在响螺湾和于家堡板块，其他区域除去中心城区都有相应的市场潜入者和替代品供给。整体区域未来供给量大。就目前市场的去化速来衡量，未来的市场竞争剧烈。滨海市场调研区域市场调研本案E谷二期E谷滨海大道明发中海油用地麒麟珠宝街珠宝街建设开展大厦文峰大厦中铁22局大厦香港大厦奥特莱斯红星美凯龙信息产业园海洋高新区起步较晚，主要以商业效劳业为主。现引进工程较多且开发相对集中，未来市场供给量将有大幅提升，随之带来剧烈的市场竞争。同区域竞争工程直接竞争工程1.明发商业综合体2.中国智造E谷3.滨海国际企业大道替代品竞争工程〔住宅工程〕1.中建工程滨海壹号〔后期〕2.其它住宅楼盘滨海壹号市场调研酒店式公寓代表工程分析天津滨海极地海洋世界该工程是综合大盘，自身具有地理位置优势，并以海洋世界为依托带来稳定的客流量，从而使周边的商业得到较快的开展。该工程酒店式公寓具有极强的投资价值。中惠熙元广场工程总占地面积187600㎡总建筑面积约290000㎡地上建筑面积222200㎡地下建筑面积约为6.4万㎡建筑密度仅为1.2绿化率高达为35%工程是集高端独栋商业、超五星级酒店、世界最大的海洋极地馆、高档酒店式公寓为一体的综合性工程.预计2021年年初开盘。开盘在售商业和酒店式公寓，6-28层封顶，酒店式公寓户型主推60-170㎡销售价格：暂无均价该工程紧邻海河具有较强的景观资源，酒店式公寓以LOFT形式上市。具有与周边工程产品差异化的特点。工程总占地面积：41081.35㎡规划用地面积：27075.7㎡总建筑面积：243629㎡地上建筑面积：197653㎡地下建筑面积：45976㎡产品解析：写字楼109317㎡、酒店式公寓55176㎡、产权式酒店26310㎡、底商6800㎡工程1号楼3-12F为平层公寓，13-31F为loft公寓，挑高4.8米，户型面积在40-90平米之间；工程2号楼3-27F为酒店式公寓；3号楼3-11F为SOHO工作室工程酒店式公寓当前销售价格〔loft〕；16000元/㎡工程装修标准3000/㎡〔LOFT不带家电〕市场调研酒店式公寓代表工程分析滨海国泰大厦物业地址：滨海新区响螺湾商务区C-11开盘时间：2021-1-8入住时间：2021-3-31开发商：天津滨海浙商投资集团物业管理公司：深圳明哲物业物业费：3.3元/平米·月〔公寓〕当前均价：11,000元/平米占地面积：18282.63平米总建筑面积：158381.25平米〔其中公寓37030.72平米〕建筑形态：3座〔A、B、C三座，1-2层为情景商街；A座为主体塔楼，3-37层为全Loft写字楼；B座3-11层、C座3-6层为mini家〕停车位：760个销售情况：已售70%总户数：637套户型面积区间：45～117平米装修标准：五星级豪华精装，2000元/平米•位于响螺湾商务区南入口，区域内位置一般，但临近天津大道，更有利于与市区的连动；•该工程定位高于浙商前二期工程，也代表着响螺湾各业态的开展现状。旷世国际•工程定位较高，产品品质优越，开发商实力雄厚；五矿集团的关系客户给予工程销售有力的支撑物业地址：滨海新区响螺湾商务区A—06、A—08开盘时间：2021-4-6〔3月开始内部认购〕入住时间：2021-6开发商：五矿置业〔天津〕滨海新区物业管理公司：第一太平戴维斯物业费：5.5元/平米·月〔公寓〕当月均价：16,000元/平米优惠方式：一次性优惠5%，贷款优惠1%占地面积：20,800平米总建筑面积：181,157平米〔其中公寓20,000平米〕建筑形态：2栋26层〔A座为写字楼，B座4～11层为公寓，12～26层为写字楼〕停车位：868个〔地上49地下819〕销售情况：销售率95%总户数：272套户型面积区间：45～162平米装修标准：五星级豪华精装，3,000～4,000元/平米装修标准调查酒店式公寓代表工程装修标准分析与早期浙商大厦相比，后期入市工程的公寓装修标准有明显提高。在3000-4000元/㎡的高形象品质的影响下，后期工程普遍以高装修标准入市酒店式公寓代表工程分析总结小结第一类型第二类型第三类型第四类型工程综合大盘，自身具有较强的商业配套。产品丰富性强。对投资客群有很强的吸引力。工程具有较好的位置优势，以高装修标准吸引客户。其次工程开发主体具有一定社会资源。工程产品丰富工程本钱控制度高，销售价格低，装修标准适中。产品丰富性强。工程主要以价格优势取得竞争地位。工程产品具有相对差异化，装修标准适中同时具备一定的景观资源。工程产品丰富性强。大型综合体、核心带动片区产品品质高端，位置及社会资源产品品质适中，价格驱动产品产异化，景观价值产品种类丰富但办公与公寓同在一栋物业产品装修标准在中高端产品主力户型多为小户型工程共性本案酒店式公寓启示再来来阐述我们要面临的问题？1.我们在剧烈的竞争中核心竞争力是什么？4.工程如何表达主题？先来阐述我们的目标1.价值大最大化：公司和客户价值最大化2.销售周期最小化：滚动开发实现快速去化3.品牌提升：通过一期工程使公司在北方区域建立形象4.风险控制：防止工程运营和销售风险，实现顺利销售5.模板建立：通过模版建立确定公司核心竞争力我们的目标！面临的问题？责任的主体？我们的责任主体？酒店式公寓共给量很大，对于本工程“风险控制〞将是我们的责任主体。本案酒店式公寓研究客户定位现阶段表现职业目的客户特征基本都是投资客户外地户籍客户为53％，本地户籍客户为47％。其中天津户籍的客户60％来自滨海新区。24％来自其他区域。16％来自市城区。外户籍客户45％居住在天津。客户分析客户构成中有70.85％是居住在天津的客户，52.05％是居住在滨海新客户。----酒店式公寓的核心客户为“地缘类〞客群。客户推测从客户结构的上推测，后期市区级滨海新区〔天津户籍〕的客户会成逐步上升趋势。45％居住天津60％滨海新区24％其它区域16％天津市区本案酒店式公寓研究客户定位客户购置动机从购置用途来看，客户主要用以投资为主。自用客户占比例较小。酒店式公寓的投资回报率是主要吸引点，其次是自住兼办公。客户分析购置原因关注因素100％投资价值80％服务10％自住兼办公30％缺乏小户型5％与本地有商务往来10％本案酒店式公寓研究客户定位客户需求因素分析购置关注因素关注因素100％位置、交通80％配套设施60％价格50％建筑质量30％物业管理45％配套关注因素关注因素100％超市购物中心85％银行75％医院80％专业会所30％餐饮65％除了选择地理位置/交通外，客户更多地注产品的配套设施、价格和物业管理多数客户认为超市、医院、银行、地铁/公交车站、餐饮是酒店式公寓应具备的周边配套从客户的购置因素来分析，除去地段位置外，周边配套是最大选择因素。其次重要的是价格因素。客户分析本案酒店式公寓研究客户定位我们的客户定位是那些人滨海新区50％天津高尚地区20％外地新近高端人士30％区域构成私营企业主企业管理层金融界公务员区域写字楼客户职业构成客户分析购置酒店式公寓的客户具有以下几点特征1.曾经购置使用过酒店式公寓、看好滨海区域的开展2.至少有一次投资经验、属于社会的精英分子、投资相对谨慎，看好潜力及性价比工程档次定位推演集中区域的开展推演2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年08年4月浙江大厦原始股时代09年旷世国际入市树立新标准云滨、华美设置外展场，响螺湾整体提速各大集团入市，开始抢夺资源，中钢、华美等进入倒计时各集团档次拉开工程集中上市，产品同质化严重局部工程入驻，人气提升，后发工程营销推出新理念区域物业大量空置营销低谷期，性价比高的产品有优势原始股时代初步升级时代标准树立时期竞争剧烈时期成败凸显本案区域本案入市本案分析本案所处区域起步较晚，就目前状况而言尚处于原始股时代，但由于开发较晚本案入市时，滨海整体区域酒店式公寓以进入到竞争白热化时期。直接进入竞争剧烈时期本案写字楼研究工程定位工程档次定位分析档次梯队第一梯队市场标杆第二梯队市场紧随第三梯队市场跟随第四梯队市场平庸本案以第一梯队建立标准，第二梯队指导价格方向本案档次定位价格档次剧烈的竞争带来标准的不断攀升而价格却由竞争变得理性---未来趋于性价比高的产品本案酒店式公寓研究工程定位工程整体定位建议工程格局定位工程档次定位工程理念定位建议公寓与办公各为独栋物业区分开来，防止商住两用形式导致内部混乱。也保证工程的品质和客户利益。中高端工程与相对低端工程的差异并不只在于装修标准上，而是在于空间舒适度、效劳配套等等因素。建议本工程定位为中高端并且突出主题性，以摆脱产品同质化。建议颠覆酒店式公寓传统形像，以个性、价值、偏好为诉求点，创立新一代以“酒〞为主题的酒店式公寓。以酒店式的效劳，住宅般的感受为工程理念。独立划分主题酒店公寓中高端定位工程整体定位品质、理念本案酒店式公寓研究工程定位工程产品定位建议工程产品形式定位产品形式LOFT形式平层形式优势；附加值高劣势；本钱高优势；本钱低劣势；附加值低LOFT产品，会导致工程本钱上升并且容积率下降导致销售面积缩小。平层产品附加值较低、市场吸引力低且因楼层差价等因素也会导致销售总值下降。建议工程产品形式以LOFT+平层产品形式以LOFT及平层产品组成。但要考虑产品比例问题！从利润价值最大化的角度上考虑应该是平层产品较多，LOFT产品较少。但我们要解决平层产品的附加值低的问题。产品价值提升包租形式客户在购置后开发公司承诺业主在一定时期内包租，例如2年或是3年，此局部租金可以再房款中抵扣或是分时期交付给业主。开发企业可在返祖〔针对平层产品〕本案酒店式公寓研究工程定位先来看产品组合的案例天津东疆国际工程低区中高区5-8层为LOFT产品，层高5米9-24层为平层产品，层高3.6米底层为附加值较高的LOFT产品，但不具备景观资源，中高层为平层产品不具备附加值，但具有海景资源本工程建议低区为LOFT产品〔面积为50-80㎡〕，中高区为平层产品〔面积为50-120㎡〕，但本工程不具备海景资源，因此增加平层产品的附加值，建议执行包租形式低区中高区本案酒店式公寓研究工程定位酒店式公寓装修标准定位建议本工程酒店式公寓档次定位为中高端。因此建议本工程酒店式公寓装修标准与响螺湾、中惠熙元、旷世国际等工程同一装修标准：2500元/㎡-3500元/㎡本工程定位为酒文化主题，因此建议酒店式公寓使用以红酒产地为主题的几种装修风格供客户选择酒店式公寓装修风格定位建议德国巴戈利亚风格法国田园风格后现代意大利风格工程商业产品及业态定位建议滨海商业了解滨海新区商圈分布情况了解未来供应区域海洋高新区未来供应区域滨海新区目前有解放路商圈、洋货商圈和泰达开发区商圈，随着滨海新区中心商务区的逐渐形成，预计将会逐渐形成响螺湾和于家堡商圈，中高档次为主，预计总建筑面积将超过100万平方米解放路商圈：是塘沽地区的开展最早、规模最大、最成熟的商圈，以百货、超市、电器、鞋业等专业店和品牌专卖店为主洋货商圈：是由最早进行进出口贸易交易的市场逐渐开展形成的，由于周边有大量的居民社区存在，除了旅游为主的目的性消费以外，还形成了以超市、家电、家居为主的生活型消费形态；泰达开发区商圈：是伴随着经济技术开发区内大量企业的入驻，以及大量中高档住宅的开发，区域内形成特定的中高端消费人群，但是区域内的高档消费不稳定于家堡及响螺湾商圈：尚处于起步阶段，预计中高档次为主工程所在区域海洋高新整体定位为副经济中心。区域内客户主要是高端客户群，以外来商务人士为主，投资型客户较多。海洋高新区整体定位为副经济中心，区域定位主要以高新技术产业、教育培训、总部基地为主滨海商业了解滨海商业未来供给分析序号

名称

体量（万平方米）

1东疆港区

202于家堡商圈

863响螺湾商圈

454洋货商圈

325解放路商圈

206泰达商圈257海洋高新商圈508空港经济区709滨海旅游区2010汉沽商圈--11大港商圈9.8海洋高新区商业供给量在滨海整体商业供给中排列第三区域商业了解本案E谷二期E谷滨海大道明发中海油用地麒麟珠宝街珠宝街建设开展大厦文峰大厦中铁22局大厦香港大厦奥特莱斯红星美凯龙信息产业园海洋高新区起步较晚，主要以商业效劳业为主。区域商业较多，局部有明显分类但对于有限的资源，竞争还是异常剧烈同区域主要商业工程1.明发商业综合体2.中国智造E谷3.奥特莱斯4.美凯龙〔专业市场〕滨海壹号小结滨海新区商业物业1.滨海地区超市、百货、电器城、以及大型商业工程等主要集中分布于三大核心商圈之内，各商圈的主题性和消费梯次较为清楚，滨海新区未来商业供给量大2.响螺湾、于家堡区、海洋高新区域伴随着开展，大量的商业物业供给也将相继涌现海洋高新商业物业海洋高新区以商业定位为主，商业供给量在滨海新区排列第三。区域现处于开展阶段。未来商业产品可能集中上市，区域商业产品面对外部及内部竞争工程品质保障业态属性工程运营本案商业产品研究业态分布重点要素本工程业态定位的原那么1.业态的选择2.比例分配问题3.落位与分布1.业态控制2.业态管理1.低毛利业态2.高毛利业态自持与销售比例本案商业产品研究工程定位建议本工程所在区域属性区域整体以商业为主，整体定位为副经济中心，在未来商业供给量中排列第三，区域未来主要开展高新技术产业、教育培训、总部基地。区域目前处于开展阶段。滨海新区未来主要商圈集中在核心区域及响螺湾、于家堡区域本工程定位建议建议本工程商业产品定位为：郊区型高端商务综合体不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的根本功能及扮演的角色也会有较大的区别：分为城市中心(副中心)型城市综合体,特定功能区域内的综合体,和郊区型城市综合体本案商业产品研究工程定位建议工程商业产品定位为建议：郊区型高端商务综合体郊区型商业以主题消费和娱乐体验消费为主本工程预计业态种类主题板块：酒类及酒类衍生品休闲娱乐板块：健身中心、酒吧、KTV、美容水疗SPA、洗浴中心内、电玩游戏厅、剧场影院、创意街区。商务休闲板块：咖啡吧、茶社、会所餐饮板块：快餐〔肯德基、麦当劳、必胜客、〕、中餐〔俏江南、周记海鲜等〕、西餐〔法式、意式、泰式等餐厅〕、其他连锁餐饮购物板块：精品超市、服装、家居装饰品、其它〔主力业态〕本工程业态配比建议主力业态与普通业态比例为：6：4即：主题板块、休闲娱乐、餐饮占总比例为6，商务休闲、购物板块为4四层：健身中心、美容、水疗SPA、洗浴中心、剧场影院、酒吧、KTV、电玩游戏三层：中餐〔俏江南、周记海鲜等〕、西餐〔法式、意式、泰式等餐厅〕咖啡吧、茶社、其它连锁美食二层：酒主题及酒类延伸品：红酒主题区、酒博会馆〔1-2层〕、休闲创意街区、精品时尚购物〔1-2层〕一层：综合中心、快餐〔肯德基、麦当劳、必胜客〕、酒博会馆〔1-2层〕、生活主力店〔屈臣氏、精品超市〕、金融银行、精品时尚购物1-2层、甜品店〔蛋糕、冰淇淋〕、专卖店、会所〔一层至四层、定位为私酒会所〕本案商业产品研究工程定位建议工程商业产品落位布局建议〔备注〕低毛利业态中高毛利业态高毛利业态客流量大流量与稳定收益白天白天白天与晚白天与晚经营时间划分经营时间划分业态属性经营属性本案商业产品研究工程定位建议以红酒“体验〞为主题的产品红酒主题区域建议红酒主题区域定位红酒体验形势优势为：增强工程品质，摆脱传统销售模式且增大红酒主题区单体商户体量1.打破传统商业概念创造新的生活方式，倡导体验就是生活。并将这理念渗透到红酒文化中去，将购物、休闲、餐饮成为一种生活的体验和文化感召。实现商业主题与商业的完美结合2.打破常规的消费行为现代情景主题的商业形式，情景主题卖的是感觉、心情、体验而不单纯是产品本身红酒体验式销售馆四层：休闲娱乐三层：商务餐饮二层：酒类主题一层：综合购物、购物中心、快餐、精品超市、金融银行、甜品店、专卖店、会所本案商业产品研究工程定位建议工程商业产品自持与销售建议位置好、大企业稳定收益率自持位置好、大企业稳定收益率自持业态控制、局部企业回购回租形式市场因素、行业内部因素由于本案目前情况：一期商业产品具体细节未定，具体自持面积及销售面积应待最终规划决定而定，本案只建议划分自持与销售的依据工程酒店产品分析及定位建议天津酒店市场了解天津酒店主要分布情况主城区滨海新区天津高星级酒店目前主要集中在主城区〔和平区、河西区及南开区〕和滨海新区天津市酒店主要集中在市区和滨海新区，另外滨海新区仍有大量五星级酒店在建，未来高星级酒店竞争将较为剧烈。天津酒店市场结构情况布天津酒店市场以三星、四星级为主。五星级酒店占20％左右，天津市星级酒店整体入住率不高，平均入住率约为50%，五星级酒店平均入住率仅为44%，二至四星级酒店平均入住率均在50%－60%之间滨海酒店市场了解滨海新区酒店市场了解1.明发商业综合体：未定2.中国智造E谷：未定3.滨海企业大道：凯宾斯基大酒店中心区主要供给于家堡未来供给海洋高新区未来供给目前滨海新区酒店主要集中在中心区，未来主要集中在响螺湾、于家堡区域海洋高新区酒店市场了解明发E谷企业大道本案滨海酒店未来供给量大，未来主要供给量集中在于家堡区域小结随着天津经济的总体开展，外资及外地企业相继涌入天津，这势必给天津酒店市场带来前所未有的开展时机。滨海新区目前有大量在建及未建的高级星级酒店，未来市场竞争异常剧烈。大多数同级别酒店根本无较大差异化天津市酒店场未来的开展趋势目前天津酒店市场，对于具有主题性的高级酒店数量较少因此建议：本工程酒店产品定位为“红酒为主题〞的星级酒店红酒主题酒店美国佐治亚红酒主题酒店北京法国红酒主题酒店工程产品定位建议工程产业板块产品定位建议由于本工程一期不涉及产业板块产品，本案只做初步分析，具体分析待开发时酌市场情况而定工程产业产品初步判断建议产业产品了解本工程为酒文化产业园，产业产品主要集中在2号地块，产品包括仓储物流商贸园、研发孵化中心、流通企业驻地、商业配套产品2工程产业产品2号地块分为两块B地块合I地块，通过土地价值分析B地块价值高于I地块。工程地块通过产业产品和地块的价值分析：我们建议：B地块为研发孵化中心、流通企业驻地、商业配套产品。I地块为仓储物流商贸园产品规划建议产业产品了解本工程的产业产品为物流仓储商贸园、研发孵化中心、流通企业驻地、商业配套等产品----我们将产业产品分化为物流仓储商贸园与研发、办公科技园物流仓储商贸园的产品组成物流+仓储+信息效劳+进出口贸易+包装、组装物流行业理解第一方物流：供方提供物流〔买方〕主要业务是生产和供给商品，为了其自身生产和销售的需要而进行物流网络及设施设备的投资第二方物流：销售者和流通企业〔卖方〕核心业务是采购并销售商品，为了销售业务需要而投资建设物流网络，物流设施和设备，严格的说从事第二方物流的公司属于分销商。第三方物流：专业的物流企业组织的物流活动，是指专门从事物流效劳的企业，第三方物流将物流系统设计和优化等需要更多知识，经验和信息的业务委托给第四方物流效劳商去完成第四方物流：提供物流资讯效劳的公司，主要提供物流系统的分析和诊断，或提供物流系统优化和设计方案等第五方物流：物流信息效劳商提供的物流信息效劳，严格的讲它属于电子商务或信息中介企业产业产品了解酒企业对物流的需求条件从企业的规模角度上讲：中小型贸易公司所指向的是第三方、第四方物流。大型贸易公司所指向的是第二方物流从产品的角度上讲：酒产品在仓储及物流配送时对温度、湿度、光线、通风、震动等有一定要求从产品进出口贸易的角度上：进出口酒类产品办理手续复杂，酒类企业需要保税仓库及进出口贸易效劳平台物流行业理解仓储：分为普通仓储、保税仓储〔保税仓储又分为公用型和自用型〕进出口贸易：进出口报关、审批、商标注册等、保税存储等信息效劳：第四方物流、第五方物流包装、组装：OEM代工通过对物流行业及酒企业对物流的需求了解，判断出本案物流商贸园的产品方向对于我们的启示！物流行业了解酒行业的需求客户定位建议大型酒商贸企业中小型酒商贸企业酒水研发企业电子商务、信息服务企业OEM代工企业酒水流通及服务企业客户组成通过对工程产业产品客户定位，继而确定本工程产业产品定位及组成结构物流仓储商贸园研发孵化中心、流通企业驻地等产品定位建议物流仓储商贸园产品组成物流产品仓储产品复式厂房产品独立物流产品---针对大型酒商贸企业第三方物流企业市场产品---针对中小型酒商贸企业公用普通仓储产品---针对中小型酒贸易企业〔酒专业〕公用保税仓储产品---针对酒行业进出口企业〔酒专业〕多层厂房产品---针对OEM代工企业本工程物流仓储商务园产品由三局部组成产品定位建议研发、办公科技园研发、孵化综合产品电子商务、信息效劳产品流通企业驻地品研发、孵化综合产品---主要针对的是大型酒企业研发中心、中小型酒水孵化企业电子商务、信息效劳产品---主要针对的是酒类电子商务企业、支付平台、网络技术等配套企业流通企业驻地产品---主要针对的是物流效劳企业、进出口贸易效劳企业、中小型酒贸易企业〔低密度主题办公楼〕以酒水流通和流通效劳为主题的办公产品，表达形式可以是楼宇经济，从政策方向着手，为入驻企业提供优惠政策局部电商在面对大批量采购的客户时，客户要求到访查看样品。因此该产品要引入“SOTO〞概念本工程研发、办公科技园产品由三局部组成〔备注〕产品市场对接建议规划示意物流仓储商贸园研发、办公科技园物流产品、仓储产品、复式厂房研发孵化综合大楼产品、电子商务、信息效劳大厦产品、流通企业驻地办公产品物流产品独立物流产品：可以一次性出售或是出租给大型企业，如果是出售的方式，考虑大型酒商贸企业的轻资产运作模式，建议采用售后回租的市场对接第三方物流市场产品：建议局部出售形式，局部工程自持出租的市场对接仓储产品公用普通仓储产品：建议局部分块出售局部自持出租形式公用保税仓储产品：完全自持出租形式复式厂房产品复式厂房产品：考虑到OEM代工企业的资金和不稳定性问题，建议采用自持出租形式研发孵化产品研发孵化产品：建议孵化产品以自持出租形式，研发产品局部出售局部自持出租流通驻地、电子商务大厦产品流通驻地、电子商务产品：建议以出售形式为主工程产业产品市场对接，主要从目标客户现状和使用状况，以及工程自身利润价值最大化、产业管理的维度考虑〔备注〕工程经济总部产品初步判断建议经济总部市场情况天津总部基地主要分布武清开发区华苑科技园东丽软件园空港区域滨海新区天津大力开展总部基地工程，总部基地工程预计未来总供给量规模约为600万㎡天津总部基地工程的开发时间较晚，多数工程都参考了国外的总部基地工程及北京ABP等工程的开发运作模式，工程产品呈现一定的同质化倾向。这导致了市场剧烈竞争天津总部基地工程市场现状天津总部基地市场现有需求情况天津的总部基地主要以研发及高科技型、企业内脑型客户为主，目前天津在售总部基地工程的客户主要行业为进驻企业集中在网络、传媒、信息、电子、物流、研发、生物医药、新能源、贸易等行业天津总部基地运作方式及产品供给情况具有政府行为的总部基地工程，由于其在招商方面的优势，单体面积也较大，面积集中在4000-6000㎡；而由企业行为运作的工程，单体面积普遍较小，主要集中在1000-2000㎡天津总部基地市场未来供给量大，市场竞争剧烈经济总部市场情况天津总部基地未来需求情况天津企业数量基数较大，且新注册企业增长迅速，公司制企业占绝对多数，新注册企业的类型中，适宜选择总部基地的行业增长迅速，如商务效劳，科学研究、计算机、软件业等，具备相当的市场根底。据此预测，总部基地市场未来需求情况将以科研、计算机、软件业、大型商贸结算中心等行业企业为主。由于市场的开展，经济总部也将越发细分化、越发主题化，此外各种类型的大型企业、国有企业、跨国企业仍然是总部基地的主要目标客群天津总部基地市场未来更加细分化主题化，主要目标客户依然是大型、国有、跨国企业经济总部市场情况开展趋势集众多优势于一身，开展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类工程，总部基地工程之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋剧烈天津市场呈现的各类总部办公物业，且呈现继续增加态势。如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达5～10年。总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成天津总部基地梯度开展的格局总部基地工程的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势总部基地的概念日益被市场接受，规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的根底上实现可持续开展。从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多竞争日趋剧烈供给持续增加导致市场过剩功能定位将更加明确规划设计更加合理天津总部基地未来市场竞争劲烈，产品初步凸显差异化滨海总部市场情况滨海新区总部基地主要分布状况开发区西区渤龙湖海洋高新区未来滨海新区总部基地主要分布在开发区西区以及海洋高新区代表工程情况渤龙湖总部基地滨海国际企业大道本工程为酒文化产业园本工程情况本工程总部基地产品体量不大进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等酒主题总部产品客户定位建议本工程总部产品客户定位是大型就商贸企业全国中心、华北中心，跨国酒企业中国中心，国内生产酒企业总部、华北总部，知名就配套企业，大型电子商务企业中心等总部工程整体定位建议高品质酒主题总部基地中国“知名酒〞企业总部中心总部基地产品定位建议由于本工程总部基地整体体量较小，建议本工程总部基地单体为大面积定位建筑形式建议：单层面积不宜过大，使建筑物具有高度，这样有利于展示企业形象内部结构建议：首层高度提高并具有底商功能，用助于企业产品展示工程产品定位建议工程旅游板块产品定位建议由于本工程一期不涉及旅游板块产品，本案只做初步分析，具体分析待开发时酌市场情况而定天津市场了解天津旅游景点分布状况蓟县板块武清板块宝坻板块宁河板块市区板块新区板块坲罗伦萨、天鹅湖温泉城七里海湿地盘山、长城等五大道、海河极地海洋世界、外滩、东疆旅游区津南板块米立方、水上世界蓟县板块团泊湖天津旅游地产市场状况天津的旅游地产成星罗分布，旅游地产开展至今已经形成了蓟县、东丽湖、团泊湖等几个比较重要的板块，蓟县拥有5A级盘山风景区，东丽湖是国家级水利风景区，团泊湖风景区也以温泉、湿地、鸟类而闻名。在天津其他区域，滨海极地海洋世界、塘沽航母主题公园、津南天山·米立方水上乐园，武清凯旋王国等旅游工程近几年也是遍地开花，其中有很多都包括了房地产工程的开发。东丽板块东丽湖从天津旅游地产的总体开展趋势来看，旅游地产所具有的高附加值和投资品质促进了开发商投资旅游地产的热情与信心，这些均使旅游地产、休闲地产展现出了乐观的市场开展前景。天津开展旅游地产的优势还在于像青岛、大连等拥有海景资源城市的旅游开发已经接近饱和，而天津的旅游地产开发才刚刚兴起因此，天津旅游地产、休闲地产的开展将在较长时间内，成为引领地产开展的新生力军天津旅游地产开展状况天津具有先天的资源优势，而旅游地产起步相对较晚，未来旅游地产、休闲地产将成为地产开展的新生主力军滨海市场了解随着滨海新区商业、交通等各项规划的逐步落实及完善，滨海新区已成为京津冀地区最具特色的旅游景点，并吸引多个国字号工程落户，滨海新区外滩公园、极地海洋世界、东疆港旅游区、航母主题公园等是滨海主要的旅游景点也是滨海新区旅游地产的聚集地。以天津极地海洋世界为例，整个海洋世界工程将打造成集休闲、商业、住宅为一体的高档综合性旅游地产工程滨海旅游地产市场状况滨海旅游地产主要分布东疆港旅游区外滩、极地旅游区航母旅游区滨海新区旅游地产主要由三大板块组成天津地产工程了解天津旅游地产多以景观、休闲、娱乐为主题〔天津团泊湖〕〔天津极地海洋世界〕〔天津华侨城〕〔天津万科东海岸〕本工程定位为酒文化产业园，是及商业、产业、旅游休闲、商务会议、住宅为一体的大综合工程天津情况理解天津旅游地产多以景观、休闲主题为主，以商务文化为主题的旅游地产少。商务文化旅游地产目前是市场空白点本工程情况理解本工程旅游地块本项旅游板块定位建议建议本工程以“商务文化〞为主题的旅游地产“商务旅游地产〞案例以超常规的创新思维成功筹划“博鳌亚洲论坛〞，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向开展的根底。高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。博鳌水城工程工程拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为风格高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地〞，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台〞。工程主要构成：国际会议中心、别墅群、休闲活动场所鸣泉居国际会议中心具有大型商务会议功能并融合酒、艺术、文艺主题的旅游地产本项旅游板块定位建议本项旅游板块产品定位建议国际会议中心、休闲活动场所、星级酒店、世界艺术街、名人大道、多功能会馆、商业配套等等以举办世界酒产业论坛会、艺术节、电影节等大型国际会议活动为切入点，使该工程迅速成为瞩目焦点。本项旅游板块营销筹划建议工程产品定位建议工程住宅板块由于本工程一期不涉及住宅产品，且住宅产品市场政策、市场环境等因素不具有稳定性，因此待开发时再做具体分析。本案占不做住宅产品分析工程整体开发策略及各期关系建议〔开发顺序主要考虑到政府批复地块的局限性〕工程早期开发工程中期开发工程后期开发早期开发为商业板块，早期开发产品承担市场品牌、工程聚气、现金流支撑的责任建立酒产业终端及商业商务配套中期开发为产业板块与住宅板块，中期开发产品承担形成产业聚焦，打造完整产业链、实现工程价值的责任完整酒产业链，实现真正酒产业聚集后期开发旅游板块，实现工程价值深度提炼实现工程利润最大化工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程定位及产品建议part.4工程销售策略建议part.5工程竞争与财务分析2.1工程现金流理解2.2产品销售策略工程一期产品承担现金流及市场品牌两大责任现金流的理解工程滚动式开发，一期投入资金快速回笼，再投入二期产品开发。一期产品快速去化销售产品〔公寓、写字楼、局部商业、局部酒店〕自持出租产品〔局部商业、局部酒店〕2.由于本工程区域不成熟，目前阶段区域的商业物业租金应偏低，自持出租产品，虽然未来有稳定的收益率，但前期资金回笼较慢且自持产品无法期房出售本工程一期产品快速去化面临的问题1.本工程所在区域尚不成熟，市场认知度偏低。这将导致一期销售产品的销售周期长，不利于资金快速回笼缩短销售周期实现快速去化工程一期产品承担现金流及市场品牌两大责任现金流的理解短期内资金快速回笼的同时带来长期自持的稳定收益首先我们认为：本工程一期产品应以商业产品为核心，依靠商业进驻起到聚势效果，从而拉动其他产品销售，因此本案先从商业产品建议开始首先来设定我们满意的状态我们换种角度来理解现金流〔金融角度〕短期无利息融资同时带来未来稳定收益率及产品溢价〔地产角度〕产品快速去化，本金与利润快速回笼我们将从这两个角度出发销售策略建议