金地集团宏观调控下的房地产营销突围

历经风雨渠道为王——宏观调控下的房地产营销突围我们可以做到什么？单位：万元

认购额营销费用费用率格林世界565833150.6%未来域609623990.7%销售数据列示（2006年1月1日～5月31日）同时，两项目均为竞争楼盘中的成交先锋我们可以做到什么？单位：万元

认购额营销费用费用率格林世界565833150.6%未来域609623990.7%销售数据列示（2006年1月1日～5月31日）同时，两项目均为竞争楼盘中的成交先锋宏观调控了，营销首当其冲2005年，新老“国八条”出台，房地产市场哀声一片，上海市场跌势凶猛2006年，局部地区市场火爆，“国六条”出台，市场风声鹤唳5.29国务院转发九部委实施细则，市场目瞪口呆

营销怎样突围？突围也很难降价？砸广告费？封盘？环境对于每一个企业是公平的开发企业面临的风险是系统性的，不会厚此薄彼；风雨过后，市场仍然会前行；大浪淘沙，适者方能生存；转变观念，创新执行

目标——在任何市场条件下都做到最好！

营销的传统思维维度传播内容卖房子（参数）卖生活方式（选择）卖人群（中产阶级）卖人生态度（Class）传播载体大众小众活动传播强度半版－整版－跨版媒体楼书集中轰炸媒体效率下降，大海捞针谈何易？传统的营销维度是基础，没有创新就无法差异化如何提高“来访量”、“成交率”两个环节的真实效率渠道领先！

走出售楼处！——如果房子用直销的方式卖会怎样？找出客户茫茫人海，哪些人要买房？我们有足够的能力大海捞针吗？怎样才是最高效的方式？

尝试一优质的合作伙伴二、三级市场联动高可能性客客户营销计计划A联合代理＋＋场外分销销激励的有效效途径之一一——竞争争联合代理：：金地＋中中原竞争的坚实实基础———扩大大的有效客客户源在全市设立立108个个售楼处会会怎样？手段:三级级市场联动动·门店包包装·门店店培训二三级市场场联动手段:明确确带看量/成交量及及成交率指指标，辅助助有效的财财务激励坚实的合作作伙伴以制度保证证效果高可能性客客户营销计计划A销售结果（（未来域））合作前：金金地销售队队伍30～40套套/月合作后：中中原驻场队队伍20～30套套/月联合销售队队伍90～～100套套/月2006.3：111套2006.4：112套2006.5：238套高可能性客客户营销计计划A是否仅对公公寓产品有有效？格林世界在在深化合作作后，连续续创月度同同档次产品品第一。尝试二精确打击有效的针对对性推广营销工作的的首要职能能是销售结果，当前市场场条件下保保障经济绩绩效的基础础是“稳定、有效效的客户源源”

获取““稳定、有有效的客户户源”的措措施是最大大限度的将将产品－客户户－推广匹匹配绩效稳定、有效的客户源产品－客户－营销推广匹配高可能性客户营销计划金地集团上海公司我们的客户户是谁？在在哪里？哪些是高可可能性客户户？促使高可能能性客户购购买的方法法？高可能性客客户营销计计划B针对性营销销（创新··活动）高可能性客客户营销计计划B－1暗渡陈仓格林世界cool狗秀与中宠中心心（CPSC）合作作，通过电电视及平面面媒体全市市招募比赛赛犬，举办办一次大型型的宠物比比赛，在全全市范围内内推广此次次活动，将将格林世界界的知名度度传播出去去。同时吸吸引更多的的目标客户户到达格林林世界现场场。活动核心：：有针对性性对高可能能性客户进进行定点营营销,吸引引目标客户户上门,增增加有效上上门量,增进成交.未来地带拓拓展训练基基地——年年青的项目目，年青的的方式利用未来域域现场示范范环境，搭搭建专业水水准的拓展展训练设施施，有选择择的推进拓拓展训练活活动到目前为止止已累计开开展十余次次拓展训练练活动，为为宝钢、三三菱电机、、张江科技技园区等企企事业的逾逾千名中层层管理人员员拓展提供供了拓展训训练，通过过这些活动动，极大地地提升了未未来域的知知名度和美美誉度，拉拉近了未来来域和目标标客户群的的距离，有有力的促进进了楼盘销销售，为未未来域06年上半年年的持续热热销打下了了坚实的基基础高可能性客客户营销计计划B－1暗渡陈仓高可能性客客户营销计计划B－2地域取向以格林世界界为例：主要在高可可能性客户户集中的中中环区域进进行集中性性的定点营营销。挖掘潜在的的R3线周周边客户与三级市场场联动推进进杨浦区高校校定点推广广通过杨浦重重点的区域域户外广告告宣传联合各高校校工会组织织以免费旅旅游嘉定南南翔的形式式，吸引客客户来到格格林世界现现场。通过高校工工会将资料料派发到学学校各系办办公室。通过校园班班车上派送送资料.通过网上查查询各院校校教授及付付教授的通通讯地址及及E－mail地址址，将资料料传递到客客户手中。。通过格林世世界前期已已成交杨浦浦区高校的的意见领袖袖，通过““非常1＋＋1”的措措施刺激他他们推荐其其他客户上上门。同时时利用其特特定的营销销渠道来挖挖掘更多的的同类客户户。通过杨浦区高高校教授主要要的居住社区区的街道及居居委会做上门门产品推荐。。通过在校园内内组织定点巡巡展活动通过上海科教教委组织杨浦浦区高校学科科带头人参观观格林世界.行成一定的的口碑传播.杨浦区高校定定点推广主要要成果杨浦大学城教教师以旅游形形式参观格林林世界的客户户已经达到了了800组左左右。在复旦、上外外、九三学社社、远程教育育集团、派发发资料达到2000份左左右。针对复旦大学学持续推广活活动（中秋联联谊会、复旦旦工会的产品品推荐）的直直接成果是复复旦大学教师师在格林世界界购买别墅达达到了10套套左右。同时时在复旦大学学已形成了一一定的影响力力，口碑传播播效果明显。。具体手段:欧美同学会定定向活动宝山/嘉定工工业园区私营营业主资料投投递.古北社区的楼宇内电梯梯广告,配合合资料的定点点投递.宝山钢铁市场交易易信息周刊广告告刊登及市场场内资料派送送,钢铁老板板格林世界现现场沙龙活动动.浙商会会员格林世界界现场沙龙活活动.宝山台商协会会员格林世界界现场产品推推荐及烧烤活活动.等等高可能性客户户营销计划B－3可触摸人群渠道为王，有有源之水口碑传播，激激励落地渠道开拓是基基础，

口碑碑营销是关键键依靠自然积累累的口碑营销销是苍白的，，没有有口口碑碑放放大大的的渠渠道道营营销销是是浪浪费费的的。。未来来域域原则则：：双双向向激激励励，，新新老老共共享享常规规性性老老业业主主介介绍绍新新客客户户双双向向激激励励非常常““1＋＋1””：：关关系系人人员员、、内内部部员员工工等等普罗罗旺旺斯斯阳阳光光之之旅旅活活动动：：新新老老客客户户共共享享客户户会会精精神神激激励励口碑碑传传播播，，激激励励落落地地品质质提提升升价价值值未来来域域精精装装计计划划Thanks9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2215:55:0815:55:08December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20223:55:08下下午午15:55:0812月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:55下午午12月-2215:55December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3115:55:0815:55:0831December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:55:08下下午3:55下下午15:55:0812月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2215:55:0815:55:08December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20223:55:08下午15:55:0812月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月223:55下下午12月-2215:55December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/3115:55:0815:55:0831December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。3:55:08下午午3:55下午午15:55:0812月-229、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、越越是是无无能能的的人人，，越越喜喜欢欢挑挑剔剔别别人人的的错错儿儿。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、知人人者智智，自自知者者明。。胜人人者有有力，，自胜胜者强强。12月月-2212月月-221