策划书：房产项目整合推广案

第97页共97页筹划书：房产工程整合推广案筹划书：房产工程整合推广案。一、前言二、物业概述三、目的购房群四、营销阻碍及对策五、形象定位六、广告宣传七、费用预算八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果前言一、太原楼市分析^p个性化、形象化竞争日益剧烈，将成为太原市地产开展的潮流。物业工程要获得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的权力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。二、工程物业概述(略)三、工程物业的优势与缺乏优势：、位置优越，交通便捷位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊、小户型房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭构造简单、时尚、享受的目的购房群极具吸引力。缺乏：、环境建立缺乏吸引性景观环境建立缺乏吸引性景观，不利于引发目的购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)、物业管理缺乏特色效劳物业管理方面未能根据目的购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色效劳，使花园在效劳方面缺乏了应有的个性和吸引力。四、目的购房群、年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年、年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年五、工程物业营销阻碍及对策阻碍：、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。对策：、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量出售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;二、根据区内居民的职业特点、年龄构造、心理特征、追求爱好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。六、形象定位根据物业工程的自身特点和目的购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业工程定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。主体广告语：辉煌人生，超凡享受——花园提供的(给您的)不止是满意满意的住宅……辉煌人生花园的目的购房群大局部是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特别效劳享受都市繁华享受荣誉七、两点整体建议、建广场和寓意喷泉针对花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给工程周边居民添一处夜来休闲、漫步散心的好去处。试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。如此一来，一方面可以增加花园的吸引性，进步花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目的购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。、物业管理方面提供特色家政效劳花园的目的购房群大局部是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供××送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政效劳。一方面实在解决住户的实际问题，另一方面有利于增强花园对目的购房群的吸引力。八、广告宣传花园的广告宣传要到达以下三个目的：、尽竭传达花园的优势与卖点;、尽快树立起花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;、直接促进花园的销售。基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告开展期。在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达花园的优势与卖点;在广告开展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场直接促进楼盘的销售。广告切入期(——个月)、报纸软文章主题：辉煌人生，超凡享受——记“我”为什么选择花园主题：事业生活轻松把握——记花园特别的家政效劳、系列报纸硬广告主题：辉煌人生，超凡享受——这里离购物休闲广场只有分钟主题：辉煌人生，超凡享受——家里面的娱乐休闲主题：辉煌人生，超凡享受——广场就是我们家的后花园、网络宣传同样突出相应的主题，进展丰富多彩的小型的对工程的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。广告开展期(——个月)、报纸从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。、电视配合促销活动和对开发公司的专访等形式对工程从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和工程的优势方面进展正面宣传，建立工程及开发商的良好口碑。、电台通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合工程的形象，给目的受众以声音和感官的信息传达。、单张通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大工程自身的影响范围。、户外广告①在工程周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告;③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌;、车身广告工程——繁华地段工程——购物中心工程——火车站、公共活动举办各种公共活动，树立花园美妙形象，迅速提升花园的知名度、美誉度和记忆度。①广场落成剪彩仪式邀请北城区各界知名人士及花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)②寓义喷泉征名及题名活动以各种方式(信函、____、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进展奖励)。③花园“文化活动月”活动一方面丰富工程周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立花园美妙的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内进步花园的知名度，造成持续记忆。)向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;)于各节假日及工休日在广场举办各种歌舞表演、文化活动等;)在北城区范围内开展花园“文化活动月”万人签名活动。、网络通过太原搜房进展全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一局部产品。①太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周人的速度增加，消费才能不可低估。)②工程网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);③网站论坛同时进展讨论，使开发商和将来业主进展全面沟通，以便于理解客户的根本情况，更好的拉动销售。、直投杂志太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进展宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。九、费用预算(略)十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果由于我们是结合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资共享、促成立体报道的言论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，结合采访，充分利用双方的新闻资，充分发挥各自媒体的传播优势，以到达宣传效果;共同筹划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽一样，但假设结合起来，其潜在受众将是非常宏大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒进步传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，进步社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进展立体报道，到达言论合力，这是媒体整合的主要目的。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识;电台、报纸那么克制电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深化考虑;杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家根据自身的情况特点，选择适宜的信息传递给目的受众，同时保证广告容易被目的受众承受。媒体联动既发挥了各自的特长，又穿插互补，弥补了各自的缺乏和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。我们秉承如下方面原那么：、经济节约，限度为客户省钱。、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进展很好地结合。、努力建立品牌与目的群之间的关系。对于群众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，那么可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联络，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进展硬广告的宣传。、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。在整合营销传播中，“整合”是根底，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。筹划书:工程筹划书前言通过对润业苑工程的初步分析^p，我们感到这将是一个可塑性非常强的工程，通过专业的营销和筹划操作，它不但可表达出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经历，提出切合市场销售的建议供贵司参考。如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据详细资料提供一套系统的极具可行性的营销筹划报告，以飨贵司慧眼。众成伟业房地产营销管理目录一、市场背景二、工程分析^p三、工程定位四、客定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作形式一、市场背景济南房产市场日趋标准，整体处于上升态势，在市场开展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一〕九九年之前，被动销售的暴利阶段：客特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购置存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客心理及市场开展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排挤。工程特征：产品形式单一〔多层为主〕，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征〔集中在千佛山周边〕。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。〔二)XX年以后，振荡中走向标准的过渡阶段客特征：客层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销筹划理念逐渐承受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开场注重客需求，逐渐向以产定销的道路靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好开展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资进展统一管理，地价开场上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一局部资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。工程特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场承受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性方向转变。对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的根本根底上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的进步，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位开展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层开展较快，并逐渐为市场所承受。其中：小高层开展分三个阶段：〔1〕以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销形式并进展包装筹划，注重了前期宣传，引起宏大冲击，前期销售到达良好的效果。〔2〕以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入剧烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。〔3〕市场以客的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向开展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一形式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的剧烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性筹划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，理解客户心态。二、工程分析^p1、根本情况：本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid〔科技商务中心区〕山大路，这是市政府的重点工程，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个开展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力宏大。2、区域消费才能分析^p：经济程度：整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客定位：由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客面相对狭窄，根据客所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差异作如下分析^p：〔一〕本地客：此类客为本案客之根底，且为先期客之主力，我司认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济根底，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的承受度，但有着冷静的考虑与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、平安、私密及小区规划、配套有较高要求。高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活气氛，以突显自己的价值。这局部客对社区档次、配套、知名度等较为关心。年青成功人士：此局部人有着灵敏的考虑、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。〔二〕外地客此类客是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。外资企业驻济高层管理人士：参加wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客开发的重点。三、工程定位本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在将来市场竞争中占有其它楼盘难以比较的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。综上所述，在本案目的客中，主要需求点有以下几方面：1、地理位置优越。2、交通动线充足。3、市政与小区配套皆较为齐全。4、社区规划合理。5、智能化程度高。6、有强大的升值潜力。7、户型实用、舒适。五、产品建议由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，详细建议如下：〔一〕社区配套设施1、采暖：采用韩式地面供暖系统理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。b室温平衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。c辐射供暖，无空气对流，卫生、干净。d便于设落地窗。2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。4、信息系统有线：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施：预留两部idd插口。网络：宽带网入户，并预留管线。5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，装备整套高级厨具，纯洁水入户。6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。〔二〕本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。〔三〕外立面材料及颜色建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部局部用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查出，而用面砖那么不易查出。b棕色和赭石色最能表达本案的层次感与时代感，整体的暖色彩搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。〔四〕绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原那么上小区整体走小而精的道路，通过精致的小景，衬托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株互相搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。〔五〕规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建立，把安康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。〔六〕户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购置才能和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保存200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化才能根底上。〔七〕户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。六、推案策略〔一〕售楼处选址：我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建立、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。理由：〔1〕该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客潜力。〔2〕人员流动量大，易扩大知名度。〔3〕交通动线兴旺，方便客户咨询。缺点：投入费用高。〔二〕推案操作阶段及操作目的本案操作由期房开场，我司建议将本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。理由：〔1〕本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。〔1〕中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一局部，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个工程的失败〔如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。〕第二阶段：建立品牌，在立足于本地客的根底上，拓展客面，创造相对较高的利润。理由：〔1〕第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。〔2〕在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客，那么将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取利润，通过楼盘品牌将开发商形象进步至更高层次。〔三〕价格策略目前市场竞争剧烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价风格整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进展微调，在出零、主体封顶、开工三个阶段作大的提升，以拉动市场。整体操作完毕后，将均价控制在3500元/平方米，详细推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。七、广告策略〔一〕主诉求点：突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比较，本案由期房开场销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及小高层的建筑形式显而易见，易被客户承受，产生共鸣，那么引起市场冲击相对容易。〔二〕各销售期诉求1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进展先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。2、开盘期：主打环境优势，结合灵敏的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：〔1〕可令社区整体优势全面展现。〔2〕可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新颖度，冲击力持久。〔三〕广告媒体选择1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进展引导，正式销售期通过硬广告进展冲击3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。5、三维动画——提早展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步进步开发商的品牌力度。八、操作执行安排我司以多年的筹划代理经历，总结出一套严谨的工程操作流程。完全建立在市场根底上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的筹划创意充分演绎。〔一〕前期市调阶段〔第一阶段〕第一阶段人员安排1、市场研究分析^p环境研究分析^p工程地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析^p市调员1员，筹划员1名市调员1员，筹划员1名市调员2员，筹划员1名市调员2员，筹划员2名2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结3、物业规划研判专案组动脑会议4、营销方向与设想〔开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议〕5、筹划报告纲要专案筹划员执笔此阶段的工作范围主要是对本案进展详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销筹划方向，并编写初步筹划草案。在与开展商共同就筹划内容协商修正并确定之后，将进展第二阶段的工作内容。〔二〕销售准备阶段〔第二阶段〕第二阶段人员安排1、营销筹划报告的正式交稿主要内容的决定：目的市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目的与目的广告预算的编制平面制作物设计要求〔楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等〕现场pop布置建议sp活动建议媒体选择与安排进展专案组的动脑会议由本案的专案筹划员执笔，广告筹划辅助，完成报告。2、我司与开展商会议〔确定广告、市场推广费用及媒体方案、sp活动方案等内容〕3、广告方案及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、筹划员、专案经理主控，开展商进展确认与把握。4、印刷品样稿的审核与修正5、现场pop布置详细内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与开展商共同制作、监视6、市区内长效媒体安排7、销售文件的准备专案筹划8、售讲资料编写9、营业员培训与考核专案经理、专案筹划员、广告企划等10、楼盘报章广告审核与安排广告筹划人员、专案主管11、销售名片印刷广告企划专员监视广告公司完成此阶段根本为筹划报告内容的施行，我司将在此阶段，协助开展商进行与广告公司的接洽、联络与监视，并及时与开展商沟通，协助开展商进展现场布置；进展业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。三、销售阶段〔第三阶段〕第三阶段负责人员1、施行广告方案在获得开展商确实认条件下，我司详细施行。2、现场销售情况统计与监控专案经理、筹划员3、量、客户量、成交量统计与通报4、价格反响与检讨5、广告效果统计广告筹划人员、筹划员、专案经理6、广告效果检讨7、销售策略调整专案组动脑会议，并由筹划员与广告筹划人员施行8、广告策略调整9、销售形势分析^p与预测专案组会议10、会议安排每周例会专案经理通报销售情况，理解工程进度〔与开展商〕，业务员反响情况调查月会专案经理、筹划专案与开展商进展销售工作总结，月度销售方案拟定，广告方案拟定。阶段销售会议专案经理、筹划员、广告筹划人员与开展商进展销售阶段总结，销售形势分析^p预测，下阶段总体方案与安排筹划书:新品营销推广筹划书方成是一个快速消费品知名企业的一名销售经理，刚刚负责西安市场，接到总部要求加快一种新产品推广的通知，总部制定了严格的监视和考核制度，特别是针对业务员和经销商制定了末位淘汰制度。方成心想，一旦末尾淘汰制度制定，每个业务员的命运也就被推到了悬崖边缘，谁都有被淘汰的悲运。业务员和经销商还不玩命的推吗？于是，方成召开了经销商和业务员发动大会，将总部的通知进展传达，当时客户的积极性非常高，甚至有局部经销商振臂高呼一定要勇争第一。第一个五日销售通报下来了，西安分公司以零进货的业绩在全国分公司排名倒数第一。想想开会时经销商的表现，方成感到深受经销商的戏弄，火冒三丈。于是，召开了紧急会议，对经销商的恶劣行为进展严厉的批评，方成对经销商下了死命令，五日内仍然没有销售新品，按经销商自愿放弃经销权。第二个五日销售通报下来，西安分公司仍然以零进货排名倒数第一。难道是经销商结合对抗自己吗？方成决定拿一个经销商开刀，____。方成来到一个经销商刘经理的公司，想拿这个经销商开刀。刘经理对于方成的到访，一点也不慌张，带方成来到仓库。迎面看到是还有一个月即将过期的一种新产品。刘经理跟方成说，每一个经销商仓库都有这些新品，我的新品还是少的。我们是经销商，在商言商，都知道新品赚钱，我们难道不愿意做新品吗？像这样的损失不是一次两次了。方经理，您初来咋到，我们不可能对您有什么看法，只是内心压抑的很……方成回到公司，召开了全体业务员会议，对西安市场面临的问题以及造成的原因，要求所有业务员畅所欲言。通过理解，方成知道了症结所在。原来总部一下达新品推广任务，各地区新产品铺天盖地的推广起来，西安也不例外。但是分公司不讲究方法，也没有详细规划，导致有的市场出现退货，有的市场经销商新产品根本就没有铺货，造成新品积压。由于积压金额较大，分公司经理不敢承当，大多项选择择溜之大吉，真正害苦的是负责经销商的业务员，因为大多数经销商会把这种怨气撒到业务员身上。方成认真分析^p西安市场后，突然感到莫名的恐惧。如今的西安分公司可以说是分公司诚信尽失，经销商和业务员对分公司特别是分公司经理失去了信心。怎么办？诚信方成让业务员将最近一次的积压新品库存数量认真统计，汇总后价值将近有100万元。一百万元让总部全部拿出是不现实的，因为总局部拨给西安分公司的全年促销费用一共才300万元。假如不承当的话，新产品根本就别想推起来，重要的是整个西安市场将面临倒塌的场面。产品还有一个月才过期，应该还有销售的价值。另外，说实在话，造成新品积压经销商也有不能推脱的责任。通过业务员对市场的调查，这些新产品可以半价销售出去。于是方成对积压新品的解决方法是这样的，100万元=半价销售50万元+分公司承当费用40万元+经销商自行承当10万元。很多业务员对于方成的解决方案很是不解，既然是给经销商解决问题，为什么还让经销商承当啊？方成告诉业务员，经销商承当的10万元，对于财大气粗的经销商分解到他们身上可以说是微乎其微，但是这是对他们的惩罚，因为造成新品的积压他们也有不可推脱的责任，在今后的新品推广中汲取教训。解决方案确定后，方成又召开了全体经销商大会。不用说，这次会议开的很成功，方成也逐渐重塑公司在经销商心中的诚信。接下来就可以大刀阔斧的干了。调研经销商对公司的诚信度已经解决了，关键是如何制定推广方案，才可以不重蹈覆辙。通过分公司上下的分析^p，制定了新品推广方案。方成认为，前期新品推广之所以失败，关键一环是没有对市场进展充分的调研，从而为更好制定新产品推广方案提供科学的根据。新产品的推出是面对全国群众，还是针对某个地区，这应该从市场着手，看是否被消费者认可，而不是以某些人的意志为转移，这样才能确定新产品是否合适本地区推广，以及推广策略。为此，方成从分公司选择三个消费程度不等的地区作为活动区域，主要选择地区相对较大的超市进展品味活动，并配合简单的问卷调查。问卷内容包括：消费者年龄，职业，产品口味，产品包装，产品价格五个方面。通过对上述地区的问卷调查分析^p,得出以下结果：新产品以其独特口味,受到少中老年消费者的青睐,消费人群主要以青少年为主。消费者对产品口味和包装比较认可，大多认为产品终端定价5元/袋较为适宜。方成把以上市场调研结果通报给所有客户和业务员，分公司不仅确定了产品的终端售价，也找到了产品的适销人群，更重要的是增强了分公司业务人员和经销商推广该新产品的信心。渠道选择：通过对市场调研的分析^p，分公司要选择首轮推广的重点渠道，那就是终端商店，特别是大卖场。新产品前期不可能一推就上量，所以批发渠道绝对不能进入。这一点需要跟经销商和业务员重点强调。还有一点就是，新产品推广前期各级都有丰厚利润，一旦批发商介入，这种利润就会被人为拉低。压货市场调查的良好反映，鼓舞了分公司全体成员。方成认为，新产品的推广，仅靠两三个业务员是不够的，如何调动经销商极特别是终端铺货人员的积极性，对于新产品的推广具有重大的推动作用。首先，调动经销商积极压货1、加大利润空间，进步经销商经营积极性。由于前期铺货主要针对终端，所以中间的加价利润是比较高的，特别是大卖场的定价，前期采取“高加价，强促销”的定价策略。强大的利润空间，调动了经销商的压货积极性，对于新产品的推广，提供了良好保证。2、压货方法：新产品推广讲究“一鼓作气,再尔衰,三而竭”。报发货很重要，既不能多报造成新产品恶性压货，也不能断货，造成新产品推广中断。由于前期主要针对终端铺货，终端的平均铺货是1件，另外再加上大卖场新品堆头需要数量，很容易算出经销商需要压货的数量。通常压货主要是考虑批发环节，压货数量出入就很大，也最容易出现不良库存。所以在经销商压货时，分公司要指导经销商正确压货。其次，调动铺货人员积极压货。新产品的推广，关键在于铺货人员的积极性和推销程度，为了增强铺货人员的推广积极性，分公司特别提出让经销商给予铺货人员每件0.5元提成。同时要求铺货人员在每个终端店压货不低于一件，条件比较好的终端店单点压货不低于2件。但是所有产品必须全面上货架或者开箱陈列，不允许滞留终端店仓库。大卖场堆头压货要到达每个堆头不低于30件产品，并全部在堆头陈列，不允许滞留卖场暂存间。拉动在新产品推广过程中实际上就是一个推拉政策的恰当运用。不仅有合理的压货，还要有充分的拉动，方成认为应该从人员拉动和宣传拉动两方面来做：人员拉动：一、经销商方面1、设专人专车集中时间铺货，加强新产品终端铺货。2、调动所有员工和车辆关注新产品，扩大铺货面积，加强终端铺货。3、在铺货过程中，负责提供免费品味品，以利于铺货人员终端铺货。4、时刻关注新产品终端铺货，并有义务把市场情况及时反响公司。5、在推广过程中，对终端商店保证退货承诺，增加终端零售商的销售信心。二、公司方面1、各片区主管业务员，对辖区经销商给予实际指导，跟随经销商市场铺货，及时发现市场问题，指导铺货人员铺货技巧。2、由分公司经理，渠道主管，区域主管等组成监视团，随时抽查各地新产品进展情况，并对各区域业务员进展奖惩。宣传拉动经过一段时间的铺货〔一般情况下，新品铺货需要三个阶段〕，新产品的铺货率已经到达80%左右，如何拉动终端消费，引导消费链良好运转，成为新产品成功上市后的关键步骤。为此，分公司决定采取全方面宣传的手段，拉动终端消费。1、设置陈列奖，突出新产品形象，刺激终端消费。陈列奖的设置区域主要在于乡镇，总结以往经历教训，我们得知乡镇市场认可与否，决定了我们这个新产品市场推及速度以及存在生命周期。为此，分公司决定在乡镇超市设置陈列奖，每个乡镇选择一家在当地具有较好声望的超市，集中陈列新产品，每月给予一件同类产品作为陈列奖励。2、采取品味式铺货方式，让终端店老板和营业员可以成为第一个消费者，从而自发的向消费者宣传新产品。3、选定学校，进展免费派送，引导终端消费。通过前期的市场调查，我们发现新产品的主要消费群体为学生和老板，在学校进展免费派送对于拉动终端消费具有极其重要的作用。于是，我们采取中心城区影响农村的宣传手段，在市区和县城选择一到二家学校，进展免费派送。学生的口碑宣传，对于新产品的终端消费拉动，发挥了宏大的推动作用。4、突出新产品卖点，引导时尚消费，带动终端消费。通过前期的市场调查。我们发现，由于消费者对于产品比较生疏，重视程度不高，假如宣传其内在特征，明晰告之消费者新产品特征，将会吸引消费者终端购置欲望。所以，分公司决定采取突出产品卖点，引导时尚消费。无论是在铺货过程中还是免费派送中，统一宣传新产品特征。5、增加宣传品，加强宣传效果，拉动终端消费。为了更好地配合新产品的推广，如何更加有效的加强宣传，成为新产品推广过程中重要的手段。通过粘贴宣传品，悬挂条幅，进而增加宣传效果，拉动终端消费。方成将推广方案通报给经销商，经过认真的讨论，经销商认可了方成的推广方案，更重要是认可了方成的才能和品行，月底的时候西安分公司以新品销量遥遥位列全国第一。总结推广总结：新产品推广讲究“一鼓作气,再尔衰,三而竭”。报发货很重要，既不能多报造成新产品恶性压货，也不能断货，造成新产品推广中断。实际上由于多种原因导致新产品不敢报货造成新品断货，导致推广活动断断续续，更严重的是丧失了推广的时机。新品推广讲究推拉结合的方式，既有压货也有渠道拉动。最后是终端消费拉动。只有消费拉动，使新产品良性循环，确保新产品推广成功。新品的推广不仅仅是渠道的推广，更重要的是还要关注人心环节的疏通。筹划书:工程合作筹划书工程说明书一、大学网概况大学网成立于XX年8月27日，是一个由有过从业经历，创业经历的年轻人所领导的团队建立起来的。目前有团队成员7人，分布于西安各大高校，大学网的宗旨是一切为了大学生，致力于在西安建立一个网络，通过该网络促进各种线下活动的开展，给西安广阔大学生带来真正的实惠。二、团队核心成员介绍刘海洋：本科毕业后任职于知名公司，工作一年后辞职，开场创业。有过创业失败的经历，大学网是第三次创业。为人具有感染力，做事执著，热情，不甘寂寞，有领导力。王帆：交通大学管理学院在读研究生，工程管理专业，本科时接触各种社团较多，如今研究生会工作。为人较为冷静，考虑问题比较周全，擅长与人打交道，做事执著，主要负责人事和市场方面。李钊：交通大学在读研究生，主要负责网页设计和技术方面。毛琦：交通大学软件学院在读研究生，主要负责网站技术方面。罗娜：毕业于西北大学。性格活泼开朗，喜欢一切新颖事物。郭丹：西安电子科技大学在读研究生，企业管理专业，现任研究生会副____，本科时曾获全国创业大赛铜奖。目前负责人事外联方面。赵飞：西安电子科技大学在读研究生，情报专业，现任研究生会副____，有毅力，工作才能强。核心成员各司其责，分工明确，特别强调执行力。三、市场分析^p大学网成立于XX年8月，致力于效劳西安地区所有高校在校大学生。网站的主要内容均取材于大学生活，“一切为了大学生”，扎根于大学校园，是大学网的特点也是立足点。作为一家年轻而富有朝气的学生门户网站，其背后是一支朝气蓬勃富有创新思维和战斗力的团队。团队成员均为在校大学生，这使得大学网的每一个角落都充满着大学生活独特的气息。目前,西安有几家大学生的综合性网站,然而仅仅提供网上的一局部信息资,对于我们西安地区的广阔大学生来说,并没有提供其真正所需的东西.作为一个地方性的网站却不能提供线下的各种效劳,实在是一种极大的浪费.大学网作为后起的网站新秀,目前拥有丰富的频道体系，为大学生提供一个理解社会的窗口和在网上展示自我及互相交流的平台。同时面向商家提供一个直接进入大学校园的新营销渠道。这样在校园与社会之间构架出一个双向的通道。大学网结合自身优势，不断创新，依托于自身网络平台，通过不断的整合校园资，为大学生提供面的效劳通道，为企业提供全方位的优秀校园整合营销效劳。简单来说,大学网作为后起的网站新秀,其宗旨是一切为了大学生,其理念是以线上促线下,把真正的实惠提供应西安地区的在校大学生们。四、经营现状大学网除了以上团队成员外，还有域名资产，目前已经升值到22万元；效劳器一台，后台程序一套；对内方面〔校园〕目前各类人员的招聘已经开场，仅在网上发布招聘启事一周，就有10人应聘栏目编辑，4人应聘ceo，2人希望能有合作；对外方面〔商家〕已经和几家有了较明确的合作意向；但由于缺乏资金，宣传力度不够，各项工作进展的较慢。(只要510万的资金)五、经营形式我们的经营形式目前采用校园ceo和栏目编辑的形式。简单来说校园ceo要在西安各大高校均有一人，全面负责该校的各项线下工作；栏目编辑不一定每个学校都有人，只要保证该栏目总人数到达要求即可。筹划书:新产品推广宣传筹划书前言我们知道，摇曳灯光下，沉醉在葡萄酒那殷红的色泽里，是一种惬意的心理享受，而饮用葡萄酒，更是一种排毒养颜、健胃活血的生理享受，其营养成分更胜于牛奶。对一般人来说，每天饮用200ml左右的红酒，好处多多。红酒虽好，但每日都喝一点的人却不多，主要原因在于红酒的保鲜比较差，一旦开了就必须在三天之内喝完，否那么容易变质。如今随着“圣珠红酒机”的到来，这个问题迎刃而解，它采用的是二十一世纪新专利术(专利号：0321158.4)“盒中袋”式包装，有效阻止空气进入和阳光照射，能长久保鲜。开启后保鲜期长达6个月，使您每天喝一点的愿望轻松实现。本筹划书主要侧重在圣珠酒的包装功能的诉求，强调其“保鲜”特点，以迎合顾客每日喝一点的需求。消费者分析^p(1)目的消费群体以中年为主，其具有中等以上收入，有保健养颜的需要，平常有喝红酒的习惯。(2)潜在消费者：以中老年女性为主，有中等以上收入，这些人还没有喝红酒的习惯，但是却有保健养颜的需求，我们需要做的就是对她们宣传每日喝点红酒的好处，以及我们圣珠酒包装上的“保鲜”功能，以引导他们成为我们的目的消费群体。(3)现有红酒消费群体的消费行为：主要在超市、酒店、酒吧购置，具有比较高的指明购置率，品牌忠诚度比较低。(4)现有红酒消费者的态度：对红酒一旦翻开不能长久保鲜存在明显的不满，这就成为我们圣珠红酒机翻开市场的契机。产品分析^p(1)优势：◆圣珠红酒的优势在于其包装的独特性，不同于市场上任何一款产品，其具有长久保鲜的功能，开启后保鲜期长达6个月!合适每日喝红酒消费者的需要。◆口感较好，能满足一般消费者的需求。(2)优势：◆产品形象模糊◆产品包装没有现代感，不够美观大方。其包装明显显得档次不够，不符合产品的价格定位。建议改良产品的包装档次。以符合其价格形象。◆价格较高，不能满足很多较低收入的消费者每日喝一点的需求。建议降低售价，以争取更多的潜在消费者。竞争环境分析^p随着国内红酒消费浪潮的兴起，红酒以一种独特的品位吸引了广阔的消费群。众多企业纷纷看中了葡萄酒市场这块蛋糕，使得红酒市场的竞争空前剧烈，目前在国内市场，长城、张裕、王朝等国内红酒企业控制着全国超过80%的市场份额。在重要的红酒消费市场华南地区，长城、张裕和王朝三个品牌市场综合占有率之和超过60%。长城红酒在华北、华南、西南、西北4个地区市场综合占有率均名列第一。其中在西南地区，长城红酒市场综合占有率到达66.13%。张裕和通化红酒那么分别在华东、东北地区占据榜首。竞争对手的广告表现策略多为情感诉求，渲染一种喝红酒的情调，圣珠红酒在广告表现方面应该另辟新径，采用以功能诉求为主的广告表现策略,重点宣传圣珠红酒的保鲜功能.产品定位策略价格定位:圣珠红酒的价格定位不宜过高,因为我们的目的是让圣珠红酒机成为人们每日都能方便饮用红酒的一种工具,但是由于圣珠红酒在包装功能等方面有其附加值，它的价格定位在中高价位比较适宜。功能诉求：圣珠红酒机与其它市场上的同类产品与众不同点在于其包装上的保鲜功能，开启后易于保存。综上所诉，我们把圣珠红酒定位为中高档易保鲜红酒广告诉求策略a、广告诉求对象目的消费群体以中年为主，其具有中等以上收入，有保健养颜的需要，平常有喝红酒的习惯。b、诉求重点广告诉求从消费者喜欢喝红酒，但是红酒却不容易保鲜，一旦开启就很容易变质入手，来突出圣珠红酒机不同于一般的红酒，其有长期保鲜的功能，合适于存于家庭饮用。c、诉求方法感性诉求策略是同类产品常用不衰的诉求方法，它可以包含丰富的生活和情感内容，对诉求对象起到比较好的效果，因此建议“圣珠红酒机”广告也以感性诉求为主要的诉求方法。详细可以通过生活场景、处于日常生活中的人物形象和生活场景来表现。电视广告文字脚本(1)——保鲜篇场景一：(1)一男子在经过精心布置的家中苦苦等待自己的女朋友(2)快到约会时间的时候男子翻开了一瓶红酒(3)这时候男子接到女朋友的说今天有事来不了了(4)因为酒已经开了，怕变质，男子只能单独把红酒喝了(表情沮丧)场景二：(1)与一同样一个场景，另一名男子也在家中等待自己女朋友(2)快到约会时间的时候男子翻开了一瓶红酒，只是男子翻开的是圣珠红酒机(3)这时候男子接到女朋友的说今天有事来不了(4)挂了，男子微笑的自言自语到，下次等你来的时候，我们一起来喝这瓶圣珠红酒。(画外音)“圣珠红酒机”——常饮常“鲜”电视广告文字脚本(2)——美容保健篇思路：采用蒙太奇得手法，虚拟的来表现圣珠红酒机得美容成效。场景：(1)在一个布置得温馨浪漫得环境下,一女孩与一男孩正在约会(2)女孩子得脸色显得不好，但是男孩子透过盛红酒得杯子，女孩子得脸色就显得很好，如此反复几次(3)等女孩子喝了一点圣珠红酒以后，即使不透过盛红酒得杯子，女孩子得脸色也变得出奇得好了。(画外音)“圣珠红酒机”——常饮常“鲜”拍摄重点：(1)场景得布置，要带点梦幻情调(2)女孩子脸色得变化要处理得当。公益活动思路：要与众不同,用支持国防作为企业长期的公益活动。主题：心系国防圣珠有责活动方式：消费者每购置一瓶“圣珠红酒机”，圣珠企业就拿出一元钱来支持国防事业。圣珠企业还将不定期组织一些爱国教育，比方组织贫困地区儿童参观军事基地，为退伍军人提供就业时机等等。现场品酒活动思路：采用在杭城举行露天酒会的形式，让圣珠红酒在较短时间内为人们所熟识。并利用特殊形式，向消费者展示圣珠红酒的长久保鲜功能。主题：常饮常“鲜”——“圣珠红酒现场品酒会”活动方式：在杭城较繁华地带(可以选择武林广场、吴山广场、家友华商店等地)举行现场品酒会，将圣珠红酒机做成较大的模型(质地与商品一样，大小相当于普通饮水机)放置于现场，供消费者任意享用，并在现场派发一些圣珠红酒的宣传资料。为了吸引人群，我们还可以在现场搭台，与消费者进展一些互动活动。特别活动：为了证明圣珠红酒的保鲜功能，并制造新闻亮点，我们还可以现场翻开一瓶圣珠红酒机模型，先请消费者品味里面倒出的红酒。接着我们将这瓶红酒机放置于现场，一个月后，在新闻媒体的监视下，我们再次从这瓶红酒机里倒出红酒请消费者进展品味。假如红酒仍然新颖，那么圣珠红酒的保鲜功能也将被杭城消费者牢牢记住。可以利用这个亮点，邀请一些新闻单位进展现场报道，以到达很好的宣传效果。广告媒介策略1、媒介策略由于本次广告活动是“圣珠红酒机”首次在杭城开展广告活动，而且企业准备投入较多的费用，所以我们建议采取全方位的媒介策略。(1)以电视广告为主导，向目的消费者做重点诉求争取以电视广告到达最广泛的覆盖面。(2)以报纸、电台广告为补充，向目的消费者传达关于产品的更丰富的信息，同时将各种促销活动的内容及时告知消费者(3)以张贴广告(吊旗等)、邮报等形式在各大超市、商场进展品牌宣传。(4)用公交车体广告进展宣传。(5)在家友超市各大门店(建议选择家友庆春店、华商店、义乌店)进展大型户外广告宣传。2、媒介选择的标准(1)选择杭州地区对消费者生活最有影响力的媒介(2)选择杭州地区消费者接触最多的媒介(3)选择最家庭化的媒介(4)选择杭州地区最有亲和力的超市、商场3、所选媒介(1)电视媒介选择杭州地区最深化家庭的杭州3套钱江频道以及杭州6套影视频道。这两个频道是杭州地区收视率的电视台，一般家庭都收看。并且收视人群比较接近于我们的目的消费者。(2)报纸方面选择都市快报以及钱江晚报。(3)公交车体广告，选择绕杭城各繁华地段的21路车等。(4)联华超市的吊旗以及邮报封面进展宣传。(5)广揭发布频率：各媒介在广揭发布的时间和频率上互为补充。在广告开场的一个月内采取集中发布的策略，即在各媒介上持续发布广告，以节省广告费用，保持广告的持续性，起到持续的说服和提醒作用。4、整体传播策略因为本次广告活动是“圣珠红酒机”的首次广告活动，需要迅速地翻开市场，因此除广告之外，还需要促销活动的配合。通过广告来促使消费者产生购置欲望通过促销促使消费者直接产生购置行为。整体传播活动由下面的内容构成：(1)媒介广告：通过上诉群众传播媒介发布广告(2)售点广告：在圣珠红酒的所有售点张贴各种宣传资料(3)售点促销活动：在各售点派出促销人员，直接开展促销。◆现场品味：请消费者现场品味圣珠红酒。并发放企业制作的一些小册子。◆赠品促销：向购置一定数量产品的消费者赠送小型礼品或者采取买几送几的方式赠送◆加大包装促销：制作特别的包装以优惠价格出售(4)各种主题促销活动：与报纸广告相配合，开展大型的促销活动，以吸引更多的消费者购置本产品。(比方在局部商品包装中参加幸运兑换券，消费者凭兑换券可以免费兑换一定数量的商品)。(5)产品本身的配合：◆由于本产品的重点诉求就在于其“保鲜”功能上，所以在包装上一定要进一步改善其保鲜功能，假如连这一点都不能过关，那做以上的广告就等于搬起石头砸自己的脚。在保鲜功能可以保证的前提下，进一步增加其包装的美观性。因为喝红酒的人具有一定品位，希望在包装上也能满足他们的需求。筹划书:啤酒网络营销推广筹划书一、网络宣传平台分析^p一个地区性企业的网络宣传平台主要包括三局部：____、地方性门户网站、地区性网络社区〔论坛、____〕等。〔一〕____这个平台完全由公司控制，宣传方式具有直观性、全面性、主动性。但____对网民的访问吸引力不强，很少有人会专门去访问一个公司的主页。____一定要注重推广。打个比方，做网站，相当于做宣传彩页；做网站推广，相当于把宣传彩页散发出去。所以做了网站一定要推广，就像你做了彩页一定要发出去一样，否那么，还不如不做。经过推广的网站可以更好地进步企业知名度、快速获得统计数据和反响信息，甚至对企业产品的晋级换代都大有好处。所以，要想化公司主页宣传作用，做网站推广，进步网站的访问量是关键中的关键。〔二〕地方性门户网站在地方性门户网站投放广告是另一网络宣传平台，其宣传方式包括：1、投放网络广告，如购置图片、动画、文字等形式的广告位置，2、撰写文章宣传、推广等等。通常我们称之为“软文”.我们可以撰写发布一些有关圣合得的文章。这样看文章的人就会对产品产生兴趣。但对于长治的企业来说，门户网站的选择范围小，而且这些网站自身的访问量并不大，导致宣传效果一般。〔三〕地区性网络社区〔论坛、____〕网络社区投放广告本钱小，宣传范围比较广，而且宣传受众群体契合啤酒的潜在消费群体，是个不错的宣传平台。宣传方式包括：〔1〕投放广告：〔2〕赞助冠名活动但是长治地区的网络社区文化并不兴旺，访问量很大的网络社区并不多。要想在网络社区的宣传上做文章，首先得解决网络社区自身的访问量问题。经过调查，长治学院、长治医学院等高校目前均没有自己的网络交流论坛，我们可以在这上面做文章。二、网民分析^p及目的消费者分析^p〔一〕网民与目的消费者契合点网民与网络宣传推广的直接对象是网民。而网民的主体是35岁以下的年轻人。啤酒消费者的主体是50岁以下的消费者〔男性为主〕。从这两个主体的重叠局部，我们可以找到网民与目的消费者契合点，将网络推广的主体对象定位为：35岁以下的长治网民。〔二〕长治地区网民构成及特点分析^p〔1〕高校学生：如长治学院、长治医学院、华北机电学校、太行技校的学生等。特点：1.年龄在16—24岁之间，空闲时间较多，网络活动频繁。2.对啤酒的消费需求是在朋友聚会、班级聚餐、毕业聚餐饭、生日节日聚餐等时间。3.年龄较小，假如能抓住这个群体的消费需求，对企业长远开展有极大好处。〔2〕社会人员：包括企事业单位在职人员、社会闲杂人员等特点：1.一般具有稳定的收入，2.同事聚餐，朋友聚会，婚嫁请客较多，对啤酒的消费需求较大，是啤酒消费市场的主体。三、圣合得产品分析^p任何品牌要想在更大范围开展壮大，首先要在一定的区域开展壮大。圣合得品牌应该将长治地区作为推广的重中之重。圣合得啤酒作为长治外乡的啤酒品牌，具有得天独厚的情感优势。所以，应该把圣合得啤酒定位为“凝聚上党情怀的啤酒品牌”，再进一步说白了就是“长治人自己人的啤酒”、“圣合得，长治的，自己的”。所谓大道至简，在千头万绪中找出品牌最合适的位置就是成功。我们在产品宣传中要将产品的外乡化优势发挥的淋漓尽致。通过强化圣合得啤酒的外乡化概念，使“圣合得，长治的，自己的”或“长治人自己的啤酒”这个概念深化人心，从心理上、情感上为圣合得啤酒和外乡消费者找到一个强有力的对接点。使圣合得品牌打破产品被同质化的局限，通过扎根外乡文化，赋予产品以情感，从消费者心理入手，以情感去打动长治消费者，从而在长治啤酒市场的竞争中实现打破。四、网络营销推广方案根据以上网络宣传平台、网民、目的消费者的分析^p，我制定了以下网络营销推广方案：〔一〕建立网络宣传平台1.建立____及论坛：建立公司主页和公司交流论坛。全面直观地展示公司的形象。2.建立高校论坛〔可以通过申请网络免费论坛实现〕：根据我的调查，目前长治学院、长治医学院等学校的学生并没有自己的交流论坛，我们可以为其建立论坛。目的是为目的消费者提供一个聚集的平台，将消费者掌握在自己手中。然后通过迂回的方式将消费者吸引到圣合得公司主页或者论坛中，解决____的访问量问题，到达宣传公司产品的目的。〔二〕宣传推广针对网民的两个构成局部分别采取不同的宣传方式：1.对高校消费者〔以长治医学院为例〕首先必须通过实体宣传的方式将我们建立的“长治学院论坛”宣传出去，进步其访问量及注册用户。可以采用在长治学院散发传单等方式。等到论坛访问量到达一定程度，在论坛投放广告并开展一系列冠名活动，将目的人群吸引到圣合得公司的主页或者圣合得论坛中。如采取“圣合得论坛logo有奖征集活动”，然后将活动作品提交地址链接到公司主页。2.社会消费者根据这局部人群特点，采取实体宣传和网络推广相结合的方式。网络宣传包括在长治市各大网络论坛、网络社区、交流论坛、____等平台投放广告。实体宣传可以在各街道举举办“圣合得广告语有奖征集”活动，而广告语得提交需在圣合得的网站主页提交，将目的消费者引导到____。还可举办“圣合得，上党情”万人条幅签名等活动。〔三〕促销跟进第一个环节，大量铺货于酒家、饭店、超市。第二个环节是招聘促销人员，进展强化训练，要求促销人员在风格上大方、得体、自然，熟悉厂家情况及珠啤与众不同的风味，以便向客人推荐。第三个环节是搞好社区效劳，在社区组织促销活动，吸引大量观众，并且一边免费品味一边现卖。第四个环节是合理灵敏地运用促销赠品。如印有圣合得广告的环保购物袋等。总之,圣合得品牌在长治地区的网络营销推广，只要借助外乡品牌的情感优势，从高校宣传入手，结合实体宣传，将“长治人自己的啤酒”这一概念深化人心，让长治人人人知道圣合得，人人理解圣合得，一定能抢占更多的市场份额。筹划书:旅游资推广筹划书第一局部古隆中整体资盘点及品牌扫描一、整体资盘点1、资层面在古隆中风景名胜区众多的自然人文景观中，最为重要，最有市场价值的是以诸葛亮为核心人物载体，有其参与的历史史实及遗迹，尤其是表达其高超智慧的“隆中对”和延伸的智谋文化，更是在整个三国文化旅游市场中独占的资。2、市场层面古隆中景区现阶段主要集中精力于地方区域市场，客流量比较稳定，但市场空间有进一步拓展的必要；市场重点集中于武汉、郑州、成都、西安等周边省会城市，并与其中一些景点有竞争关系；市场构造也发生了一定的变化，正在以当地游客为主向外地游客为主转变。要适应上述市场的变化，必须加大市场营销的力度，建立科学的市场管理体系和市场宣传体系，同时把握好重点市场，积蓄力量以进一步拓展市场空间。3、管理层面古隆中景区自成立以来，在相关领导和工作人员的开拓和努力下，已经建成了一套比较成熟和标准的管理体系。后期市场推广活动的执行力可以得到稳妥的保障。二、品牌扫描就现阶段而言，虽然古隆中景区依托诸葛亮有着天然的高知名度，但与其他以诸葛亮为卖点的景区并没有明显的区隔化，其根本原因在于没有对诸葛亮代表的智谋文化缺乏提炼和升华，没能将品牌形象人格化，造成消费者对于品牌的认知和承受停留在较低的层面上。面对此种情况，我们对于品牌构建的根本思路是：凸显优势资，制造品牌的差异化，尤其是品牌个性的张扬与提升，以进步古隆中的市场竞争力。为此，我们特别提出“智文化”的概念。三、智文化的内涵及意义1、核心：“智”文化在三国和诸葛的选择上，我们认为三国的定位较为空泛，且在中国的旅游市场上缺乏独特性，并不能形成隆中景区的鲜明形象定位。作为三国时期最重要的历史人物之一诸葛亮的智慧思想成型地，古隆中在一定程度上也是作为三国历史的一个起点的。在这个世外桃般的地方，诸葛预测天下局势，为刘备出谋划策，尽显了他过人的智慧。所以，我们可以确定无疑的选择诸葛作为隆中景区的“独特销售主张”，既富有冲击力〔三国人物莫过诸葛，隆中策对更是尽人皆知〕又很好的区隔同类型的三国历史文化景区。但诸葛亮并不能成为隆中品牌的核心资，因为作为一个详细人物，这种资缺乏品牌所必需的延展性和抽象性，更不能与现时代接上地气。所以，我们认为古隆中的核心资在于——“智文化”。我们认为，智文化作为隆中景区品牌核心资。既具备可能性，也具备必要性。2、可能性——为什么是“智”文化？隆中是中国人心中第一号智慧代表人物诸葛孔明的象征——未出山之前，他在此生活、学习、精读谋略、修炼自身；出山之时，更是在此隆中策对，由此确立了后几十年的政治走向。诸葛孔明，千古第一智商；隆中策对，完美的处子演出。这些历史积淀足以使隆中成为智文化的代表景区。并且按照市场定位和usp的营销推广理论，这样一种智文化品牌的提出，在旅游市场上重新定位了一个全新的细分市场。在这个目前空白的智文化旅游景区市场中，隆中假如可以率先推广这一概念来涵盖自己的品牌，将会形成这样一种三位一体的优先位置。智文化诸葛亮智文化景区古隆中3、必要性——“智”文化，能给我们带来什么？①从古隆中品牌自身建立的层面上来说：打造古隆中“智文化”品牌有利于增强品牌力。“智文化”这个定位在国内市场上尚为出现过，古隆中自身的条件又极符合这个定位。如今以“智文化”为核心，规整古隆中本身的品牌内涵、个性和品牌识别系统，可以形成凝聚一致的、独特的、持续的品牌形象，从而增强其品牌影响力。②古隆中构建智文化品牌有利于增强其在旅游市场上的营销力：在品牌传播和实体资以智文化为中心全面整合的根底上，有了这样一种明确的定位，古隆中旅游区在各类资，尤其是硬件建立如主题游乐工程、住宿餐饮配套等方面的开发、规划和基调定位均可以此为聚集点。古隆中将在整个旅游市场将占有独一、不可替代的席位——智文化即古隆中。这将会给市场运作层面的招商引资、公关推广予以宏大的支撑。③打造古隆中智文化中心有利于加强其在社会上的影响力：虽然古隆中随着诸葛亮有很大的知名度，但是“智文化”这个定位在国内市场上尚为出现过，打造出这样的品牌，将使古隆中处于不可替代的地位，“中华第一智慧”的影响力绝对是震撼的。第二局部打造古隆中“智文化”中心的战略目的及方法在品牌和市场两个维度上，“品牌力”＋“营销力”应该是打造古隆中“智文化”中心，构建“智文化”品牌的不二法门。一、打造独特、持久、有影响的品牌力在品牌构建的层面，依托现有的高知名度，打造以诸葛亮为代表的“智文化”中心，通过品牌个性的张扬与提升，到达“崇智”和“求智”的社会效应和市场效应。为此，从以下几个方面入手：1、品牌核心及品牌元素的规整a、品牌内涵体系以诸葛亮的思想为表现的“智文化”作为品牌形象的核心。在各个方面突出诸葛亮的形象，一系列的硬件建立和推广活动都以此为核心，因为他代表的就是中华名族的智慧，经过了历史淘洗留存下来的思想代表就是一种文化。所以打造“智文化”特色旅游区就是要让人们一提到“古隆中”，就想到“中华第一智慧”。b、广告口号“古隆中，藏诸葛；智者出，定三分”突出古隆中对于诸葛亮思想成型的重要性，同时突显智慧的重要性，并将两者关联起来，与我们旅游推广的核心主题吻合。以朗朗上口的童谣作为广告口号，更容易识别和记忆。c、品牌识别系统建立整合统一的系统识别体系，才能传达统一持续一致的品牌形象。首先，应该确定一个独特的赋予文化意味的标识，以利于以后的品牌推广。建议，用“孔明灯”形象设计标识。因为，一方面，孔明灯的创造蕴含着诸葛亮的智慧，另一方面，从现代意义上来说，很多人都觉得在黄昏放飞孔明灯是很好玩很浪漫又很复古的。随后，在发布的广告，所有配套设施的形象设计上都应该突出“孔明灯”标识，以标识作为品牌的代表和先行的最有力的视觉形象传达，给消费者留下深化的印象，并在不断的品牌推广中，提升品牌的知名度和美誉度。最后，将品牌的视觉识别，品牌运作和企业的理念识别以及企业的行为识别全面的统一起来。以同一个“声音”传达最有力品牌形象。2、主题旅游资的规划与建立〔1〕着重修建与“智文化”配套的建筑，打造智文化品牌的根底着重修建标志性建筑“智慧谷”，这并不是仅仅是修建一个简单的山谷，而是建立一个与智文化息息相关的旗舰型建筑，是促成“崇智”和“求智”气氛养成的重要场所。以此为主题，里面包容多个相关的分主题共同组成智慧谷。核心景点建立：“智者圣地”和“智慧林”a、智者圣地配合打造古隆中智文化品牌，修建中国古代历智者的雕塑：姜子牙、管仲、伍子胥、范蠡、李斯、张良、诸葛亮、伊尹、徐茂功、刘伯温、庞统、范增等等智者的雕塑，他们这些人都是中国古代智慧的象征。其中诸葛亮的雕塑应高到达十几米，远远高于其别人，强化诸葛亮作为智者的代表的形象。或者修建一座“智慧堂”将这些智者的牌位供奉其中，供游客朝拜，从而产生一种“崇智效应”。b、智慧林按照八卦图中乾、坤、震、巽、坎、离、艮、兑这八卦来规划种植范围，每个卦相里面种植不同的树种。可考虑在每个方位都邀请各地的高考状元，以及社会精英人士〔商界、学界、政界〕种下一棵智慧树，在树上挂牌对他们进展简要介绍，并概括其智慧精华；也可考虑游客在景区内可以购置树苗自主选择方位种植，或者认购景区内已有的树，并在树上挂牌标明主人种植或认购年月日以及主人寄语，形成一片规模宏大的智慧林，从而产生一种“求智效应”。其他景点建立：a、“诸葛书阁”，古代经典文献古籍，如诸子百家的智慧思想，军事家的兵书，谋略家的奇思异想，当今社会财富家的传奇故事等等表达中国人智慧的书籍。b、修建诸葛亮读书的“学业塔”。正是诸葛亮在这里勤学苦读数十年才有了后来超人的谋略，有了预测天下局势，为刘备出谋划策的才能。c、在谷内修建“三国故事林”，以雕塑讲述故事。雕塑的整体布局为三角形，代表三足鼎立的三国时代；每一角均以魏、蜀、吴的代表人物为主雕；三边以故事情节雕出副将的形象，以《三国演义》中的桃园三结义、三顾茅庐和水淹七军等故事为主。〔2〕在核心根底上配套新开发一些辅助游乐工程a、仿古文化一条街在景区内修建一条仿三国时期的民俗文化街，将古代场景整体移植到现实生活中，运用体验营销的形式，让游客置身其中，从娱乐、餐饮、购物等各个层面感受三国风情。b、放飞孔明灯在黄昏的时候，可以提供特定的场所供游人们放飞孔明灯，这也是与我们的品牌识别非常相吻合的一个活动。而且可以营造出历史和浪漫相映成趣的气氛。孔明灯可以由游客自行购置成品，也可以由专业人士指导游客制作，游客自行支付材料费和学费。在孔明灯上亲手写下祝福的心愿，象征“丰收成功，幸福年年”。同时渲染“在放飞的时刻许下愿望，可以梦想成真”的气氛，进步游客兴致。c、游乐工程游乐工程分为大的两块：动感类和益智类动感类的游乐设施方面，我们仍然主张走仿古和怀旧道路。主要工程是与诸葛亮当时的日常活动和休闲活动相关联的。如：垂钓，尝试耕种，当然还可以加上新近流行的户外体育活动工程——骑射，攀岩，崖降等等。总之，游乐工程设置的原那么秉承亲近自然及贴合历史，不要让过于现代化的游乐设施破坏古隆中整体的历史文化气氛。益智类的游乐活动可以采用简单和谐的猜谜会、游戏局、成语接龙、歇后语等等。二、用精细化的市场运作构建强大的营销力没有营销力保证的品牌构建只能是空中楼阁。在挖掘出古隆中品牌个性的前提下，还必须建立口径统一的品牌推广与运作。在市场管理及宣传体系构建与完善的条件下，用精细化的市场运作到达对全国性市场空间的拓展、对重点市场的稳固与提升等目的。运用多样化的市场推广手段，包括广告、系列活动、销售促进等方式分三个阶段把“智文化”这一个核心概念通过带入市场。第一阶段：导入期——“智出隆中”以诸葛亮为代表的古代智者，均以其权谋来辅佐明主争霸天下，留下了无数关于智慧的传说和资。其中代表者还有刘伯温、鬼谷子、孙子、姜子牙、管仲、张良、伊尹、伍子胥、李斯等等。他们的智慧留在所有中国人的脑海里，产生了长久而宏大的影响力。由于在这一阶段，属于概念导入期，需要把“智文化”这个概念引入市场，植入消费者心中。所以我们可以与这些相关旅游景点结合推广，利用其协同效应，在旅游市场打响“智文化”这一概念，并确立孔明作为“千古第一智者”的历史地位和古隆中“智文化中心”的市场定位。系列活动之一：“品三国文化，走智慧之路”1、活动方式以古隆中为龙头景点，结合其他资景点，形成一条以“智文化”为主题的旅游线路。组织游客游览相关主题景点，感受三国时期的风情，体验“智文化”的魅力。2、活动目的：“确立地位，带动周边，走向全国”通过该活动在全国旅游市场形成一种“智文化圈”，确立古隆中“智慧头”的市场地位，树立其在消费者心目中“智文化中心”的形象；扩大古隆中在途经地市场的品牌影响力，最终带动周边市场，实现古隆中向全国市场的拓展。3、市场推广中的准备工作：a、与拥有三国时期知名智谋人士资的景区联络，确立合作关系，制定出道路。同时，向各大旅行社积极推荐该主题旅游道路，以获得市场拉动力。b、联络《楚天都市报》、《中国旅游报》等主流媒体，一方面，发布活动的，同时，邀请记者全程参与活动，对活动进展全程追踪报道，获得社会影响力。c、制作有统一形象标志的文化衫、帽子、小标旗、水壶、折扇提供应游客和工作人员；制作统一的形象化标语条，贴在旅行途中装备的装备上，如车，摄像机，喇叭等；制作有象征意义的精巧纪念品，活动完毕时发给游客和媒体工作人员。d、联络现场展播场地，在重点市场展出活动情况，如武汉，郑州，西安，重庆。4、活动道路：①省内道路：由古隆中出发，途径荆州，宜昌回到古隆中，沿途三国古迹有公安门、得胜街、洗马池、点将台、拍马山、马跑泉、落帽冢、关公刮骨疗毒地、卸甲山、赤壁古战场等。②周边道路：从古隆中祭拜诸葛亮后出发，途经河南郑州中牟县城的官渡古战场、河南洛阳关林镇的关林、陕西西安的定军山武侯墓、四川成都武侯祠等等，直至回到隆中完毕活动。5、活动开展：第一阶段：在媒体上进展前期宣传造势，将整个活动宣传出去，承受游客和景区报名。并将报名者按其特长和爱好，分为：a、摄影小分队：重现瞬间的历史b、文化小分队：感悟先贤的的智慧〔随时用