XXXX年月北京通州项目产品策略建议

2010年8月通州项目产品策略建议2一、产品策略1.客户定位——以北京东部的享受型财富阶层为主财富等级顶级财富阶层高端财富客户高端客户资源导向型财富阶层置业敏感点：稀缺资源占有，包括自然资源、配套资源等，目的收藏、重复置业总价承受力：2000万以上圈层导向型财富阶层置业敏感点：标签感、圈层感、身份感总价承受力：1000万以上理财型高端客户置业敏感点：物业升值空间总价承受力：1000万以下2000万1000万享受型豪宅客户置业敏感点：更高水平的生活方式、舒适感、品质感总价承受力：1000-2000万1.客户定位他们——财富积累殷实、事业有成、懂得享受生活/但闲暇时间较少；他们关注——舒适感/品质感/私密性/标签感。舒适感产品面积/生活场所/管家服务/智能化品质感高档立面/顶级园林标签感领地感/社区图腾/顶级会所功能私密性城市核心的宁静空间/社区安防2.产品策略——树立城市豪宅新标准，打造北京城市豪宅新一极。刘先生：一般会选择有精装修的，但是现在项目设计感不强、只是一味的贴金，我有时候会去外国朋友家，

他们的装修设计都很不错，比较有品位。霄云路8号销售代表：北京的财富人群很多，如果高端产品能够引进顶级物业管理公司，那么整个项目的档次就会提升，客户也会认可。林先生：我比较喜欢棕榈泉的私人会所，有各种高端功能、50米长的游泳池，比较有档次。项目自身具备优势条件：1、通州规划利好/通达性好/周边成熟度高；2、地块完整/纯居住项目/地块内无市政道路/无公建/无限价房。北京东部高端客户对于顶级豪宅的价值标签具有强烈需求和较高敏感度。本项目产品策略：原则上不改变项目的规划前提，着重解决两大主要方面：即项目独特优势的建立与标准化的豪宅配置，建立项目标签价值，满足高端客户置业心理需求，实现项目的豪宅定位；建立项目独特优势：领地感及稀缺园林的打造顶级会所功能及差异化产品的设计标准化豪宅配置：高档外立面及精装修豪宅智能化及顶级物业管理6二、打造建议PART

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项目独特优势的建立1.领地感的建立01.注重高端项目的氛围营造，如进入社区的树阵，建立豪宅特有的领地感及入口气势。1.领地感的建立深圳，圣莫丽斯——在道路两侧密植具有较大树冠的乔木，底部配以修剪整齐的矮灌，给人以高端项目的尊贵感及豪宅氛围，标的项目领地，形成特有的入口气势。1.领地感的建立北京，霄云路8号——设计业主专属的300米长林荫大道，充分展现项目的入口气势，两侧配以高大树木及矮灌，营造回家之路的尊贵感。1.领地感的的建立香港，嘉嘉皇台——四周利用用高围墙、、高植被被与周边环环境区隔开，形成成项目自自身气场场，以此此划定豪宅界限限。1.领地感的的建立香港，嘉嘉皇台——高围墙采采用石材立柱与铁艺雕纹，体体现豪宅宅品质感；同时墙内内种植高植被，阻挡外外部视线线，保证证豪宅私密性。景观峡谷会所城铁1.领地感的的建立02.结合会所所位置设设立精神神堡垒，，可起到到视觉引引导的作作用，削削弱近距距离的城城铁影响响，同时时树立豪豪宅意象象。1.领地感的的建立深圳，圣圣莫丽斯斯——位于半山山位置设设计昭示示性极强强、净高高达到20.38米的“瑞士圣塔塔”，形成成社区的的精神图腾腾与品牌牌效应，同时在在社区内内的不同同位置，，设计石像雕塑塑、钟楼楼等与之呼呼应，强强调主题题风格。。1.领地感的的建立北京，棕棕榈泉——项目四周周以高墙+社区特有有标识围合，底底部搭配配修剪整整齐的矮矮灌，并并在入口口广场出出设置精神堡垒垒，统一项项目的高高端形象象。1.领地感的的建立北京，霄霄云路8号——聘请青铜铜雕塑家家任哲先先生创作作“胜利利女神””青铜雕塑塑群，不仅铸铸成地标标性的城城市景观观，同时时也成为为统领项项目的精神图腾腾。1.领地感感的建建立03.结合大大堂与与门头头，利利用石石材外外立面面及挑挑空大大堂，，体现现高端端项目目的仪仪式感感。2.园林景观峡谷会所01.在社区区西南南至东东北的的轴线线上打打造项项目独独有的的景观观峡谷谷，形形成强强势的的园林林景观观资源源，提提升项项目价价值认认知。。2.园林深圳，，十五五峯——项目北北临塘塘朗山山公园园，社社区则则顺应应原有有的山体坡坡向走势，，引入入“下沉式式景观观峡谷谷”的设设计。。在恢恢复等等高线线的同同时，，营造造经济济节能能的环环保地地下车车库，，进行行绿化化处理理，形形成丰富的的景观观台面面。2.园林深圳，，十五五峯——多层次次的立面面变化化，注注重与与山体体的呼呼应，，多处处有棱角的坡地地设计计，更更加合理的利用用山地地生活活空间间，形形成起伏多多变的园林林天际际线。。2.园林深圳，，十五五峯——社区内内注重重水的的应用用，部部分下沉式式水景景周边喷喷洒水水雾制制造效效果，，同时时抬高的楼栋栋底层可做车车库及及元素素设计计、多层跌跌水等。2.园林韩国，，梨花花女子子大学学校园园中心心——在校园园的核核心位位置，，打造造贯穿景景观轴轴线的峡谷式式下沉沉景观观，顶部部密植植绿化化，保保证绿绿化率率及低低碳应应用，，同时时峡谷谷两侧设计教教室及及各种种办公空空间，充分分应用用两侧侧地下下空间间。2.园林韩国，，梨花花女子子大学学校园园中心心——峡谷顶顶部两两侧打打造景景观绿绿化空空间，，以地灯点缀蜿蜿蜒曲曲折的的园林道道路，显得得更具具空间间变化化，峡峡谷两两侧挑挑高区区域则则以高亮度度的办公公用光光为主主，与与顶部部灯光光产生生明暗对对比，增强强了整整体的的夜间景景观性性。2.园林韩国，，梨花花女子子大学学校园园中心心——峡谷两两侧最最大20米的高差差共设设计为为4层使用空空间，，采用用横向+竖向的双支支撑结结构。。2.园林韩国，，梨花花女子子大学学校园园中心心——峡谷北侧较较陡的台阶阶处逐级摆放多多个方形花花坛，既缓缓解直线视视觉的单一一，又又为人人的驻留提供空空间。。2.园林韩国，，梨花花女子子大学学校园园中心心——峡谷两两侧采采用玻玻璃幕幕墙，，保证证美观、、大气气及视觉通通透性性，同时时内部部统一标标高，层数数随着着坡度度逐级级减少少。2.园林韩国，，梨花花女子子大学学校园园中心心——峡谷内内部办办公区区利用用楼梯及层高变变化减少外外部的的坡度影影响，顶部部设置置采光井井及预留留设备备机位位。2.园林02.园林品品质需需要在在K系列产产品的的基础础上再再升级级，在在重要要的景景观节节点设设计形形式感感、对对称性性更强强的建建筑或或园林林铺装装，烘烘托高高端项项目的的尊贵贵感与与仪式式感。。景观峡谷会所景观组团景观组团2.园林北京，，御园园——核心景景观轴轴上采采用对称的超长长水池池增强强景观观的直线延延长感感，同时时在视视觉的的尽头头设计计形式感感较强的的圆形形石雕喷喷泉，提升升项目目的仪式感感。2.园林北京，，万城城华府府——设计对称性性的石砌砌连廊廊及硬质铺铺装、绿植植多采采用松树，增强强项目目的仪式感感。2.园林北京，，棕榈榈泉——打造3.8万平米米罗马马风格格的中中庭主题花花园，局部部设计计坡地景景观，，以全石材材设计硬硬质铺铺装，，园林林内衣衣棕榈榈树、、松树树为主主，体体现贵贵族宫宫廷的的仪式感感与大大气。2.园林北京，，棕榈榈泉——采用宫廷感感较强的的罗马马建筑筑、对称的雕栏栏等，，增强强园林林的局部仪仪式感感。2.园林地下平面图环形道道路处处理节节点交交通问问题，，将车车行及及人行行系统统有机机分开开，规规避交交通系系统的的交叉叉；地下入入口景观化化，增强强车行行景观观的视野及社区区入口口仪式感感。03.设计带带自然然采光光或景景观的的车库库入口口及地地下车车行道道路，，在视视线可可及处处设置置节点点性的的景观观。3.会所会所功能无无需全面，，但必须具具备一两个个顶级功能能，如顶级级SPA、高端餐饮饮等，使之之成为项目目的顶级资资源及商务务会客之处处。3.会所北京，纳帕帕溪谷——会所总建面面1.2万平米，开开放式经营营，委托天天伦国际酒酒店管理集集团管理，，通过嫁接国际品品牌及主厨引进进，提升会会所的品牌号召力力。会所中餐厅厅名为“四四季厅”，，共分三个个区域，可可容纳150人同时用餐餐；四季厅的主主厨均由““天伦国际”调派而来来，提供制制作精良的的粤菜、湘菜、京味鲁菜及各种时令海鲜等；四季厅于每每周六、周周日上午8：00-10：00为各业主准准备自助式式早餐3.会所北京，纳帕帕溪谷——引进高端功功能——北京唯一获获认证的泰泰国Spa，提供专业业的服务及及私密空间，使之成为为会所的顶顶级资源，，充分体现现稀缺性。。ISpa是国内少数数几家持有有国际SPA协会专业资资质的SPA会所，也也是北京唯一一获泰国大大使馆认认证的泰国Spa；共有11个独立的的理疗室室和2个足疗室室，所有有理疗间间均为私密性极极高的房间，，包括私私人蒸气气室、更更衣室、、休息间间、淋浴浴间等，，既有单单人间，，也适合合夫妻同同行，同同时针对对各种不不同需求求，均有有特别套套餐可供供选择；；3.会所55米全天候候阳光天天然温泉泉游泳池池全套美国国名牌健健身器材材“Nautilus”3000平米温泉泉水疗纤纤体美容容Spa正宗港式式粤菜由由香港名名厨施辉辉先生主主理搜罗世界界美食西西餐及东东南亚特特色佳肴肴功能齐全全的宴会会厅及红红酒雪茄茄吧北京，棕棕榈泉——总建面1.3万平米的的五星级会会所，拥有多项顶级级功能，可为各各类高端端客户提提供全面面、顶级级的功能能服务。。3.会所北京，棕棕榈泉——配置55米全天候候温泉游泳泳池及3000平米顶级水疗疗Spa，为高端端客户提提供顶级级的休闲闲养生服服务。3.会所北京，棕棕榈泉——提供正宗宗港式粤粤菜，由由香港名厨厨施辉先生生主理，，同时搜搜罗世界美食食西餐及东东南亚特色佳肴肴，满足高高端客户户的“挑挑剔”饮饮食需求求。3.会所本项目会会所顶级级功能参参考——贵族/顶级Spa承袭意大大利贵族疗养养的传统，，将贵族族式的优质服务务及精致独独特的疗养功效效作为本项项目会所所顶级Spa的精髓所所在；提供包括括游泳池、、全身Spa、美容等各式休休闲疗养养服务，，及一系系列的Spa治疗及医医疗咨询询，保证证客人在在奢华私私密的环环境中享享受到最最大程度度的放松松。3.会所本项目会会所顶级级功能参参考——高端餐饮饮聘请国内内知名厨师师或引进国国外高端餐饮饮品牌，提供正正宗、顶顶级的餐餐饮服务务，满足足高端客客群的商务宴请请需求。3.会所本项目会会所顶级级功能参参考——富太太烹烹饪/体验俱乐乐部定期举办办烹饪课堂堂、葡萄酒酒品鉴、、新品推推介会、、护肤体验验等活动，，增强业业主太太太的参与与性，吸吸引社区区内具有有相同喜喜好的定定向群体体，为高高端客户户的家庭宴请请提供良好好的预备前提提。4.差异化产产品01.在楼栋顶顶层设计计空中四四合院产产品，在在宽大尺尺度中提提炼四合合院的产产品元素素，同时时根据景景观需要要去排布布居室：：进门即即是院子子，东西西分布房房间，景景观资源源一侧分分布主要要起居空空间及卧卧室，非非景观资资源一侧侧分布厨厨房、餐餐厅及娱娱乐空间间等。景观峡谷会所空中四合院景观资源一侧分布主要的起居空间及卧室非景观资源一侧分布厨房、餐厅及娱乐空间进门即是露天庭院4.差异化产产品北京，盘盘古大观观——位于三段段“龙身身”顶层层的12套空中四合合院，采采用上下双层层的格局，，建筑面面积在800-1000平米。1单元2单元3单元5单元4.差异化产产品北京，盘盘古大观观——空中四合合院，沿沿用了传传统四合合院的建建筑特点点，北房、南南座、东东厢、西西厢，格局规整，，充满中式元素。挑空客厅开闭可调4.差异化产品北京，盘古大大观——南侧设计挑空会客厅，北侧设计长长方形泳池，钢花玻璃天顶顶可视天气情况况进行开闭。。4.差异化产品北京，盘古大大观——内部装修以古古香古色的中式风格为主，注重灯光与背景墙、家家具的搭配，，衬托产品的的奢华感。4.差异化产品02.可在楼王产品品内设计私家家泳池，进一一步提升顶级级产品价值。。成都，誉峰——360平米楼王产品品中设计独立私家泳池池，产品赠送面面积达到100平米以上，充分体体现附加价值。PART2标准化豪宅配配置1.外立面采用全石材的的外立面设计计，凸显项目目的高端品质质。西安，海珀兰轩——采自新疆的““卡拉麦粒金”成为外墙面面的唯一用材材，细腻雕刻的全天然石材材体现了项目目的豪宅风范。1.外立面北京，紫御府府——底部采用全进口石材，上部采用仿石材外墙漆漆，高层搭配中式风格，体现项项目的贵族气质。1.外立面北京，霄云路路8号——ArtDeco风格建筑，外外立面采用全石材+大面积玻璃，，以金色诠释财富，顶层设计空中四合院。空中四合院设计1.外立面香港，嘉皇台台——全石材雕刻门牌、造型雕塑、底层花纹，均显示出项项目的高品质质，而高层的的彩色外立面也是经久耐看看。2.精装修北京，首府香港，天玺以高档次的精精装修体现豪豪宅品质感，，工程成本建建议控制在5000元/平米。2.精装修成都，誉峰——标准五星级酒酒店入户大堂堂，大量类水晶装饰，原装日立电电梯：电梯间间地面、顶面面的黑金花与与闪电金大理理石无缝拼接，配施华洛世奇的水晶吊灯。。2.精装修成都，誉峰——以180平米户型样板为例例，精装修的的工程成本在在4000元/平米，装修费用70万。对外精装报价价6000元/平米。2.精装修成都，誉峰——局部天花吊顶顶户内门2400mm无品牌实木门门调整前：白色色乳胶漆调整后：普通通墙纸米黄石材地面面石材踢脚线全地面铺设博博士地暖HBS楼宇对讲系统统过道天花、墙墙地面、门天花满吊顶顶墙面白色乳乳胶漆地面米黄石石材HBS楼宇识别系统统无品牌实木门门美国博世地暖暖2.精装修成都，誉峰——玄关天花局部吊吊顶镜钢酒水柜石材酒水台地面调整后为为闪电金石材拼拼花天花灯槽黑色镜钢酒水水柜黑色圣罗兰酒酒吧台调整前交楼标标准地面米黄石材拼花花圣罗兰石材材波打调整后交楼标标准地面闪电金石材拼拼花2.精装修成都，誉峰——局部天花吊顶顶皮砂玻璃电视视墙窗帘非交楼楼标准地面米黄石材材客厅餐厅天花局部吊吊顶墙面白色乳乳胶漆地面米黄石石材其他中央空空调工程灯具2.精装修成都，誉峰——卧室书房天花局部吊吊顶墙面白色乳乳胶漆地面复合木木地板品牌复合木地地板乳胶漆局部吊顶仿金属烤漆开开关面板品牌定制柜门门2.精装修成都，誉峰——厨房天花局部吊吊顶墙面仿石玻玻化砖地面仿石玻玻化砖品牌烤漆面板板西门子冰箱（非交标）林內、摩恩洗洗涤盆微波炉（非交交标）西门子灶具飞利浦液晶电电视西门子油烟机机品牌定制橱柜柜弗兰卡龙头西门子洗衣机机（非交标）2.精装修成都，誉峰——公共卫生间天花满吊顶顶墙面仿仿石石玻化化砖地面仿仿石石玻化化砖玻璃淋淋浴间间TOTO洗面盆盆仿石玻玻化砖砖仿石玻玻化砖砖TOTO淋浴花花洒夜砂灰灰金镜镜品牌定定制镜镜面柜柜TOTO洁具2.精装修修成都，，誉峰峰——客人房房卫生生间天花满满吊吊顶墙面仿仿石石玻化化砖地面米米黄黄石材材热带雨雨林啡啡石品牌定定制银银镜柜柜TOTO洗面盆盆TOTO洁具米黃石石材仿石玻玻化砖砖玻璃淋淋浴间间2.精装修修成都，，誉峰峰——主人房房卫生生间天花满满吊吊顶墙面闪闪电电金石石材地面圣圣罗罗兰石石材闪电金金石材材圣罗兰兰石材材杜拉维维特洁洁具品牌定定制镜镜面柜柜科勒浴浴缸客厅2.精装修修北京，，霄云云路8号——精装工工程成成本在在5000元/平米，对外外报价价1万元/平米，室内内以欧式宫宫廷风格为为主，，体现现奢华气质。。餐厅主卧2.精装修修北京，，霄云云路8号——公共空空间则则以进口大大理石石、昂贵贵的吊灯及壁纸、镶金实实木等作为为装饰饰，外外显。。3.智能化化美国雷雷诺士士原装装进口口户式式全静静音风风道式式中央央空调调系统统，采采用恒恒温方方式，，低风风速送送风，，气流流缓慢慢均匀匀，整整体建建筑不不会产产生室室温差差异，，并配配有加加湿系系统。。业主主可选选择空空调或或地板板采暖暖，营营造恒恒温恒恒湿的的生活活环境境。豪宅的的科技技标准准配置置：新新风系系统/一键控控制。。一键控控制室室内灯灯光及及空调调，为为业主主营造造便利利的生生活感感受。。3.智能化化豪宅的的科技技标准准配置置：智智能安安防。。红外幕幕帘系系统。。电子巡巡更系系统。。社区安安防系系统。。——实现全全封闭闭社区区，为为业主主提供供更加加安全全的社社区生生活及及私人人空间间：采采用有有周界界防穿穿越系系统、、主动动防御御系统统等；；社区区配备备打卡卡式电电子巡巡更系系统，，同时时各楼楼栋B1层、一一层、、二层层及顶顶层设设置红红外幕幕帘。。4.物管服服务管家服服务团团队的的建立立，实实现豪豪宅物物业的的高端端化、、私人人化管管理。。以五星星级酒酒店标标准规规范着着装，，分岗岗位、、分季季节采采用不不同服服务系系列，，体现现专业业、亲亲切、、别致致、高高雅，，既为为业主主带来来温馨馨的感感受、、又对对外展展现到到位的的服务务。4.物管服服务深圳，，中海海深蓝蓝物业业——设立片区管管家，实现现“一对对一””服务模模式，，依据据“十户户一管管家””的原则则在社社区配配置高高素质质的“贴身身管家家”，，为业主主提供供优质质、高高效、、个性性化的的服务务。01.委托、、代办办服务务02.健康服服务03.商务、、娱乐乐服务务04.个性化化服务——家居设设计、、厨师师上门门、鲜鲜花速速递、、房屋屋代管管、子子女陪陪护、、家私私家电电保养养；05.管家服务——为业主主提供供商务务助理理、旅旅行安安排、、物品品采购购、宴宴请宾宾客等等全方方位的的服务务，并并为设设立家家庭服服务档档案，，定时时提醒醒业主主及时时处理理家庭庭事务务；06.异地““SOS””支援援——为业主主提供供中海海物业业在港港澳及及全国国各地地可随随时拨拨通的的服务务专线线；TheendThankyou!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:20:1500:20:1500:201/5/202312:20:15AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2300:20:1500:20Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:20:1500:20:1500:20Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:20:1500:20:15January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202312:20:15上午午00:20:151月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:20上午1月-2300:20January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/50:20:1500:20:1505January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:20:15上上午12:20上午00:20:151月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。00:20:1500:20:1500:201/5/202312:20:15AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2300:20:1500:20Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。00:20:1500:20:1500:20Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2300:20