不定期租赁合同的装饰装修损失

不定期租赁合同的装饰装修损失篇一：关于租房装修中的附合问题关于租房装修中的附合问题一、未经出租人同意的装修：出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。二、已经出租人同意的装修：1、合同无效时：1）未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。2）已形成附合的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。2、合同有效时：（期满、解约）1）未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。2）已形成附合的装饰装修物——没有约定——合同期满时：承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。3）已形成附合的装饰装修物——没有约定——合同解除时：a.因出租人违约导致合同解除：承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值；b.因承租人违约导致合同解除：承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；c.因双方违约导致合同解除：按照过错比例分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失；d.因不可归责于双方的事由导致合同解除：剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。问题：1.期内残余价值应当怎样计算较为合理2.在不定期租赁合同中，怎样处理已形成附合的装饰装修物？框架图：未经同意：出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失3、造成损害，恢复原状1、同意利用：折价合同无效经同意2、不同意利用：按过错比例分担现值损失1、出租人同意利用：折价利用未形成附合2、出租人不同意利用:拆除形成符合

承租人无权要求费用补偿权主张期内残值补偿、出租人违约：承租人有通知承租人。权主张期内残值补偿2、承租人违约：承租人无权主张期内残值补偿（出2、承租人违约：承租人无权主张期内残值补偿（出租人同意利用，适当补偿）、双方违约：过错比例分担4、不可归责租人同意利用，适当补偿）、双方违约：过错比例分担4、不可归责:公平原则分担篇二：不定期租赁合同篇一：不定期租赁合同相关法条不定期租赁合同相关法条一．《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前第二百二十七二．《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释第十五条》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租因承租人拖欠租金，人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿三．《商品房屋租赁管理办法》第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。篇二：什么是不定期租赁合同不定期租赁合同20XX-08-17沃华律师租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同是否有固定期限为标准，可以将租赁合同划分为定期租赁合同和不定期租赁合同。所谓定期租赁合同是指合同约定有明确的期限；不定期合同的产生有三种情形:一、当事人在合同中未约定明确期限；二、当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；三、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。区分意义这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。相关法条《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。篇三：解除不定期租赁合同的限制解除不定期租赁合同的限制某甲租用某乙的两间店面作为酒楼，双方未约定租赁期口。20XX年6月16日，口书面通知甲，要求甲在6月19日前搬离所租房屋另用。同月18日，乙与丙签订了房屋买卖合同，将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合同时，甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下享有该两间房屋的优先购买权。本案的焦点在于，乙和丙签订房屋买卖合同时，甲乙之间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系一种意见认为，根据我国《合同法》94条和96条的规定，当事人单方解除合同的，解除合同的通知到达对方时合同即解除。口于20XX年月16日将书面通知送达甲，要求解除租赁合同，故双方的租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖合同时，已经与甲没有租赁关系，甲不能够享有优先购买权。第二种意见认为，根据《合同法》第232条的规定，出租人解除合同的，应当在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明确要求甲

6月19日前搬出，双方的合同应当到6月19日解除。因此甲享有优先权。笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力，我国《合同法》第94条和96条分别作出了规定。规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：律规定的其他情形。”96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”对于何为“法律规定的其他情形”《合同法》第232条所规定的情形应当属于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合上述的几条规定可以确定，在不定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，至少有两个方面的限制：1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。对于第方面的限制，《合同法》第232条已经有了明确的规定，只是没有具体到什么期限为合理的期限而已，这当中就存在法官自由裁量的问题。就上述的案件来说，乙要求开酒楼的甲3日内搬出所租赁的房屋，似乎不是一个合同的期限。94条（五）法1个同时，乙通知甲，要求甲在94条（五）法1个同时，视为乙同意甲租赁使用该房屋至6月19日。虽然乙的通知具有明确的要求与甲终止租赁关系的意思表示，但不能就此依据合同法第96条的规定，认为乙将具有终止与甲租赁关系意思表示的通知送达甲后，双方的租赁关系即行终止，而应当根据乙通知的内容确定租赁关系最终的终止时间。我们不能干涉和否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思表示。因而可以得出上面的第2点限制，即应当根据通知所载明的内容确定双方租赁关系终止的具体时间。同样，在其他符合条件的单方解除合同中，也应当以要求解除合同的通知内容确定合同的解除时间。比如，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方当事人完全可以向其发出通知，再次要求未履行的一方当事人在一个月内履行义务，否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履行，我们确定合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日后的一个月笔者认为应当是发出通知之日后的一个月。由此，我们是否可以对《合同法》第96条进行调整，即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。解除合同的通知自到达对方时发生法律效力。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”笔者认为完全可以，否则就否定了当事人解除合同等具体事项意思自治的合同权利。房屋出租人有权提前收回房屋吗一般而言，在房屋租赁中，所签订的租赁合同是有固定期限的，那么出租人是否有权提前收回房屋？首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同。订租赁合同时，应明确注意的内容：（1）租赁期限、租金支付及计算方式；（2）租赁期限内房屋的维修及费用由谁承担；（3）物业管理费用的承担；（4）物业使用人对房屋进行装饰装修的问题；（5）是否可以转租；（6）租赁登记的办理；（7）业主有关物业管理权方面的授权；（8）根据物业使用人承租物业的用途不同而应注意的事项租赁合同之解除权归纳：租赁合同之解除权

(1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物(合同法219条)(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建(司法解释第7条）(3)责任转租(合同法224条，司法解释第14条）(4)未付或延付租金(5)不定期租赁之随时解除权(1)出租人拒不交付租赁房屋(2)租赁房屋因意外全部或者部分毁损227条）(合同法232条(合同法216条(合同法(合同法））231条）(3)不定期租赁之随时解除权(4)租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权(合同法233条)(5)因法律原因导致租赁房屋无法使用(司法解释第8条）(6)一房数租时，未能取得租赁房屋的承租人享有解除权(司法解释第出租人是否可以通过转租获利城市房屋租赁管理办法》第二十七条承租人在租赁期限内，征得出租人同意，出租人可以从转可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。篇三：解除不定期租赁合同的限制解除不定期租赁合同的限制某甲租用某乙的两间店面作为酒楼，双方未约定租赁期口。20XX年6月16日，口书面通知甲，要求甲在6月19日前搬离所租房屋另用。同月18日，乙与丙签订了房屋买卖合同，将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合同时，甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下享有该两间房屋的优先购买权。本案的焦点在于，乙和丙签订房屋买卖合同时，甲乙之间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系一种意见认为，根据我国《合同法》94条和96条的规定，当事人单方解除合同的，解除合同的通知到达对方时合同即解除。口于20XX年月16日将书面通知送达甲，要求解除租赁合同，故双方的租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖合同时，已经与甲没有租赁关系，甲不能够享有优先购买权。第二种意见认为，根据《合同法》第232条的规定，出租人解除合同的，应当在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明确要求甲6月19日前搬出，双方的合同应当到6月19日解除。因此甲享有优先权。笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力，我国《合同法》第94条和96条分别作出了规定。94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”对于何为232条所规定的情形“法律规定的其他情形”《合同法》第232条所规定的情形应当属于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或应当属于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合上述的几条规定可以确定，在不定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，至少有两个方面的限制：1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当面的限制：1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。对于第1个方面的限制，《合同法》第232条已经有了明确的规第1个方面的限制，《合同法》第232条已经有了明确的规定，只是没有具体到什么期限为合理的期限而已，这当中就存在法官自由裁量的问题。就上述的案件来说，乙要求开酒楼的甲3日内搬出所租赁的房屋，似乎不是一个合同的期限。同时，乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，楼的甲3日内搬出所租赁的房屋，似乎不是一个合同的期限。同时，乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，6月19日。虽然乙的6月19日。虽然乙的应当视为乙同意甲租赁使用该房屋至通知具有明确的要求与甲终止租赁关系的意思表示，但不能就此依据合同法第96条的规定，认为乙将具有终止与甲租赁关系意思表示的通知送达甲后，双方的租赁关系即行终止，而应当根据乙通知的内容确定租赁关系最终的终止时间。我们不能干涉和否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思表示。因而可以得出上面的第2点限制，即应当根据通知所载明的内容确定双方租赁关系终止的具体时间。同样，在其他符合条件的单方解除合同中，也应当以要求解除合同的通知内容确定合同的解除时间。比如，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方当事人完全可以向其发出通知，再次要求未履行的一方当事人在一个月内履行义务，否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履行，我们确定合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日后的一个月笔者认为应当是发出通知之日后的一个月。由此，我们是否可以对《合同法》第96条进行调整，即“……当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。解除合同的通知自到达对方时发生法律效力。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”笔者认为完全可以，否则就否定了当事人解除合同等具体事项意思自治的合同权利。房屋出租人有权提前收回房屋吗一般而言，在房屋租赁中，所签订的租赁合同是有固定期限的，那么出租人是否有权提前收回房屋？首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同。订租赁合同时，应明确注意的内容：（1）租赁期限、租金支付及计算方式；（2）租赁期限内房屋的维修及费用由谁承担；（3）物业管理费用的承担；（4）物业使用人对房屋进行装饰装修的问题；（5）是否可以转租；（6）租赁登记的办理；（7）业主有关物业管理权方面的授权；（8）根据物业使用人承租物业的用途不同而应注意的事项租赁合同之解除权归纳：租赁合同之解除权（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物（合同法219条）（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建（司法解释第7条）（3）责任转租（合同法（4）未付或延付租金（合同法（3）责任转租（合同法（4）未付或延付租金（合同法（5）不定期租赁之随时解除权（1）出租人拒不交付租赁房屋（2）租赁房屋因意外全部或者部分毁损（3）不定期租赁之随时解除权224条，司法解释第14条）227条）（合同法232条）（合同法216条）（合同法231条）（4）租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权（合同法233条）（司法解释第8条）（司法解释第8条）（6）一房数租时，未能取得租赁房屋的承租人享有解除权（司法解释第6出租人是否可以通过转租获利城市房屋租赁管理办法》第二十七条承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。篇四：审理租赁合同纠纷应注意的的问题审理租赁合同纠纷应注意的的问题（一）不定期租赁合同的随时解除权1、《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定

仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2、《城镇城镇租赁意见》第三十二条：“房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。”（二）租赁房屋的转租问题1、《合同法》第二百二十四条是对转租合同效力的基本规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同间转租的，出租人可以解除合同。”2、转租合同的期限。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。3、同意转租的推定。《城镇房屋租赁解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”（三）承租人不支付租金的法律后果根据《城镇房屋租赁意见》第二十四条规定，承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同，人民法院应予支持：1、未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；2、未按照合同约定的用途使用租赁房屋或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；3、住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；4、经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；5、法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。在转租情形下，《城镇房屋租赁意见》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”（四）无效租赁合同的处理

1、房屋使用费的确定。《城镇房屋租赁解释》第五条人民法院一般应予支持。第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。将承租人要支付房屋使用费理解为：“无效合同按照有效处理”是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿确定，因合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，为当事人所认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握。如果采用评估方式确定，必然加重当事人成本，延长案件审理期限。考虑到完全参照合同约定的租金标准确定使用费可能与承租人获取的占有利益不符（如房屋存在质量总是或其他原因），由人民法院根据承租人的实际使用状况来确定是否参照、如何参照。2、租赁合同无效时添附的处理。《城镇房屋租赁解释》第九条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（五）附属物纠纷的处理装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论。承租人经出租人同意进行添附的，在合同解除时，当事人对于装饰装修费用没有约定的，处理的规则应当根据究竟是谁在违约等因素确定。《城镇房屋租赁解释》第十一条明确：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支付。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”由《合同法》第二百二十三条可知，我国《合同法》不承认未经出租人同意的添附，《城

镇房屋租赁解释》更加强调了这一前提，构成添附除了要符合添附的条件外，还必须经过出租人同意，未经出租人同意的，构成对出租人不动产的侵害，可以主张恢复原状或者损害赔偿。（六）买卖不破租赁规则适用的例外最高院《关租赁权尽管出现物权化的趋势，但就一般而言，其性质仍为债权。《城镇房屋租赁解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”依据该条，在“先押后租”情形下，抵押权优先于承租权，将抵押物变卖后，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。（七）承租人优先购买权问题1、违反优先购买权的救济。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《城镇房屋租赁解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限人通知承租人或者存在其他侵害承租人优行购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”承租人可以要求损害赔偿，而不能要求宣告前手买卖合同无效，这是基于利益平衡政策考量所作出的选择。3、实现抵押权时的优先购买权。《城镇房屋租赁解释》第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”4、承租人优先购买权的例外。依照《城镇房屋租赁解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：“（一）房屋共有人先例优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”篇五：租赁合同装饰装修的处理辛亮律师租赁合同装饰装修的处理篇六：不定期租赁合同相关法条不定期租赁合同相关法条一．《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未第二百二十七经出租人同意转租的，出租人可以解除合同第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二．《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释第十五条》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿三．《商品房屋租赁管理办法》第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。篇七：房子租来都装修好了,却用不了了什么？这房子租来都装修好了，却用不了了！他从二房东手里前几日，xx接待了位前来咨询的客户，租下店铺准备做些小吃生意，但是等店铺都装修好了，却不

他从二房东手里能营业！能营业！事情的经过是这样的：小贾（次承租人）从二房东（承租人）那边租到了一间店铺，双方没有签订书面的房屋租赁合同，但口头约定：小贾先预付押金10万元，半年租金店铺，双方没有签订书面的房屋租赁合同，但口头约定：小贾先预付押金10万元，半年租金万元，共19万元给二房东，租期3月1日交付店铺。于是，小贾在付了19万元，二房东出具了“收到小贾店铺租金的收条。6万元，及其他相关费用36年，二房东将于20XX年20XX年1月份向二房东支19万元”3月份的时候，店铺未按期交付，直到5月1日才交付，房屋交付后，小贾开始对房屋进行必要的装修，添置了一些设备，并为其开店请了工人，另外在附近租赁了厨房，住处等为店铺开张做准备。等到小贾将店铺装修好，可以对外营业的时候，却被大房东（出租人）告知不可以营业，而二房东一直让小贾再等等，他去和大房东协商，可是小贾等到花儿都谢了却没有任何消息。那么一大堆问题来了：小贾与二房东的房屋租赁合同有没有效？大房东不同意小贾能不能继续履行他和二房东的房屋租赁合同？如果不能履行，小贾可否解除合同，解除合同后小贾的利益如何保障，损失如何赔偿？让我们来分析一下案情：1、本案是一个房屋租赁合同纠纷，涉及出租人与承租（二房东与小贾）人（大房东与二房东）、承租人与次承租人（二房东与小贾）之间的关系。2、本案的争议焦点有两个，一个是转租合同是否有效，一个是出租人违约，次承租人能在何种范围内获得赔偿。3、二房东与小贾未签订书面的劳动合同，但是有二房东出具的收条及银行存款记录，从这些证据应当认定双方之间存在事实的房屋租赁合同关系，双方口头约定租赁时间为六年，根据合同法相关规定，应当视为不定期租赁合同。不定期租赁合同的双方均对合同享有随时解除的权利，但出租人解除合同应当在合理期限前通知次承租人。4、大房东与二房东之间有书面的租赁合同，二房东转租房屋需要征得大房东的同意，且转租合同的期限不能超过原租赁合同的期限，否则大房东有权解除其与二房东之间的租赁合同。虽然转租合同并不因此当然无效，但是这样会导致转租合同无法继续实际履行。5、二房东存在迟延交付房屋的情况，一直到现在店铺都无法使用，小贾为此店铺支付了租金、装修费、人工费、等其他费用。对于店铺无法使用，无法达到合同的目的，二房东应当承担相应的违约责任。6、小贾若想解除合同，并请求二房东赔偿损失，可以请求赔偿已付的租金及押金，和法律规定的装修费用。对于为经营店铺所雇佣的工人，另外所租赁的厨房等费用，属于因违约造成的可得利益的损失，应在违约方可预见的范围内获得赔偿。所以，如果大房东执意不同意转租给小贾，虽然转租合同并不当然无效，但是小贾实际上无法再经营，租赁目的无法实现，小贾只能解除其与二房东之间的转租合同，并要求二房东承担违约责任，赔偿损失。法条链接.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。专家观点（摘自法信）转租没有明显增加出租人风险和损害出租人的租金收益，且在法理上合法占有租赁物的承租人享有转租租赁物的权利市场经济的高速发展伴随而来的必定是物的快速流转，转租提高了物的利用率，应当予以支持与鼓励，这是一个基本态度。担心多次转租容易导致租赁物损害是没有道理的，因为不管有没有转租，实际使用同一租赁物的都只能有一人，并没有增加租赁物使用的负担。如果说只是换个人使用租赁物就一定大大增加租赁物损毁的风险，那完全是一种主观的想象。而对于转租损害出租人租金收益的理由则更是站不住脚。众所周知，“经济人”的目标就是追求利润最大化。在自由市场经济环境下，出租人在选择承租人时，必定是在租金标准最理想的时候才把租赁物出租。也就是说，出租人出租时的租金标准已经反映了出租当时租赁物的使用价值和出租人的经营能力。因此，就算转租租金高于原租金，该高出的部分也是对承租人承担市场风险的回报，完全没有损害到出租人的租金收益。既然转租并未明显增加出租人风险，又没有损害出租人的租金收益，那么，承租人在法理上有没有权可以转租租赁物呢？对该问题的理

解，关键在于如何界定租赁权的权源。在我国，立法也长期使用和收益的权利，将房屋租赁权的权源限于所有权，例如我国《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”但也有学者认识到，租赁权的权源是合法占有而非所有权。“租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金收益，另一方则通过支付租金取得占有以使用受益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同。”我们同意这一观点。租赁权的实质是让渡对物的占有、而不是让渡所有权。很显然，只要对租赁物享有合法占有和使用权的人，都可能让渡其占有和使用权，即将物出租，而非以享有租赁物的所有权为必要。承租人基于租赁合同取得了对租赁物的合法占有，其当然有权转租租赁物。而且，从另一角度看，所有权人出租租赁物而获得收益时，即已在其所有权上设定了占有的负担，即使其后承租人将物转租，也只是在租赁物上发生占有人的变更，并没有增加所有权的负担。因此，从法理上讲，承租人享有转租权是自然不成问题的。使用和收益的权利，（摘自《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一20XX年出版）20XX年出版）上海高院对装修损失的认定20XX年1月，高院民一庭召开了全市法院民事审判工作季度庭长例会，主要就房地产审判实务中的疑难问题进行了研讨，并形成了较为统一的意见。其中就租赁合同无效时，装饰装修的现值损失如何计算的问题，上海高院倾向性认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中确立了根据有效合同和无效合同的不同情况，对装饰装修损失采用现值损失和残值损失两种不同的认定标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，一般采用审计鉴定的方法确定。而残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”。通常通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。“支出费用年度分摊法”是根据合同约定的期限，将支出费用平均分摊。就其采用的方式而言，与司法解释中确定残值损失的方式相同，故现值损失不应通过“支出费用年度分摊法”计算。篇八：不定期租赁合同（免费）室房屋租赁合同以下简称“甲出租方：上海嘉华房地产发展有限公司方”以下简称“甲承租方：以下简称“乙方”根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方经协商一致订立本合同，以资双方共同遵守并履行。第一条租赁房屋状况1．甲方将享有出租权的座落于上海市嘉定区加罗公路336号室房屋及（以下统称“该房屋”）租予乙方；该房屋面积约为平方米（以实际查看为准）。2．乙方承租该房屋仅作为使用；未经甲方书面同意，乙方不得改变该房屋用途。3．签订本合同时，甲方已经告知乙方该房屋的权利状况和权利限制状况。第二条租赁期限和租金该房屋暂不确定租赁期限，甲方因需要可随时解除本合同，乙方及时返还该房屋，本条款是不可撤销和无条件的。甲乙双方约定，该房屋月租金为免费元（大写：费）本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁该房屋保证金RMB500元本合同解除、终止时，若乙方按照本合同的规定将该房屋返还，甲方应及时无息一次性退还乙方缴纳的履约保证金。若乙方有任何违反本合同的情形，甲方可将履约保证金的全部或部分作为违约金予以扣除，剩余金额（若有）及时一次性退还乙方。第三条房屋交付1．双方定于20年月日前（含当日）办理房屋交接手续，该房屋的交付标志为甲乙双方签署房屋租赁交接书或类似文书。乙方保证依照交付房屋的现状进行使用，不得擅自装修，不得改变或损害所在建筑主体结构及现有的设施设备（包括但不限于房屋承重结构及现有管道结构）。乙方正常使用后，发现除乙方自行装修、改建部分外的其他部分有损坏或故障，若在保修期，由乙方直接代表甲方通知开发商或开发商授权的物业公司进行修复；若已过保修期，由乙方直接向物业公司或其他修理部门保修，维修费用由乙方承担。乙方因使用不当或人为原因造成该房屋损坏或故障的，乙方应负责维修，并承担相关费用。第四条房屋返还双方同意，无论本合同因任何原因解除或终止，乙方须在合同解除或终止后2日内向甲方返还该房屋。2．乙方在搬离该房屋过程中对甲方或任何第三方造成损失或损害，乙方须承担所有的赔偿责任。甲方有权在履约保证金中扣除对甲方造成的实际损失的赔偿，如果履约保证金不足抵扣的，乙方必须足额赔偿甲方。第五条除本合同其他条款规定的乙方义务外，乙方还应履行下列义务：乙方应保持该房屋（包括但不限于甲方提供的装修、设施和设备等）的完好及可使用状态。乙方因未尽到妥善管理的义务、或因乙方（包括但不仅限于乙方的装修承包商、乙方员工等）之原因致使该房屋毁损、灭失，造成甲方或/和任何第三方财产损失或人身伤害的，乙方赔偿由此造成的全部损失；乙方及其员工应严格遵守甲方制定和修改的相关管理规定，不得影响或干扰甲方对物业的正常管理；未经甲方事先同意，乙方及其员工不得在嘉定科创大厦内进行商品或广告的展示、派发任何宣传品或向顾客介绍、推销业务；甲方有权委托其它专业公司对部分物业进行专项管理,乙方应接受、服从管理；5.租赁期内，乙方应自行妥善保管该房屋内的财物。不论甲方是否在嘉定科创大厦内设置保安人员或安装电子防盗系统，该房屋及其内之财物的安全责任均应由乙方自行负责，乙方无权以该房屋内部财物的失

乙方应严格依窃或被破坏为理由要求甲方给予任何赔偿；照国家、上海市的有关法律、法规及营业执照载明之经营范乙方应严格依围开展经营活动；乙方的经营活动不得对甲方及其他租户的正常经营造成影响；乙方自行负责承租区域及周边区域的清洁，注意用电及燃气安全，防止火灾、水灾等事故发生，甲方将不定期的进行监督及检查，对发现的问题，甲方将向乙方发出整改通知，乙方应完全、严格的按通知要求进行整改；乙方应制定并采取适当的安保措施，以维护承租区域的秩序；若发生人身或财产损害、或造成他人（包括甲方）人身或财产损害的，乙方应承担相应的赔偿责任。第六条合同违约责任未征得甲方书面同意，乙方对该房屋进行增建、增设、改建或/及装修的，甲方有权要求乙方将该房屋恢复原状，并赔偿甲方因此遭受的损失。甲方如按本合同有关条款将乙方所交履约保证金做出处理的，在甲方没有选择解除或终止合同并继续履行合同情况下，乙方应补足或重新交纳履约保证金。若乙方未能在甲方发出的补缴履约保证金书面通知7天内足额缴纳履约保证金，甲方有权单方书面通知终止本合同。第七条其他条款第七条其他条款本合同的所有条款均系甲乙双方逐条协商而成，甲乙双方充分了解本合同每一条款的内涵并愿意承担由此产生的任何结果。本合同如在履行中发生争议，应由双方友好协商解决。若协商不成时，本合同任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式2份，甲方执1份，乙方执1份，本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲方：上海嘉华房地产发展有限公司乙方：签章：签章：地址：地址：篇九：房屋租赁的有关法律规定房屋租赁的有关法律规定一、房屋租赁及期限1、屋租赁是出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的法律行为。2、租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同的视为不定期租赁合同，双方都可以随时解除租赁关系。3、租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。4、租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。二、租赁房屋的装修与装饰房屋装修装饰过程中，装修装饰材料通过人工会和房产本身发生结合。依据结合的紧密程度不同，分为附和与未附和。附和是指两个不同所有权的物之间相结合，非毁损不能分离，而发生的所有权变动的法律事实。即两个所有权变成一个所有权。例如：瓷砖与地面分为不同的人所有，他人未经许可将地面铺上瓷砖，瓷砖与地面紧密结合，附和成一体，瓷砖的所有权由房产所有权吸收，瓷砖的所有权属于房产所有人。如出现此情况：1、承租人擅自进行装饰装修形成的附和物归出租人（产权人）所有，所产生的费用，出租人不予补偿。如出租人认为附和不当，要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，依法应予支持。2、未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权。3、承租人经同意装饰装修，区分情况不同适用的处理原则：口承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，在双方没有就合同期满后该装修如何处理达成一致，法律规定该装修（附和部分）无偿归出租人所有。口承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，应按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；三、承租人转租1、承租人经出租人同意转租的，转租合法有效。2、承租人未经出租人同意而擅自转租的，转租合同无效。出租人可以解除与承租人之间的租赁合同。3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。四、出租人的合同解除权合同解除权是指法律赋予出租人依据单方意思就能使生效的租赁合同的权利义务归于消灭，不再约束双方当事人的权利。出租人具有一下合同解除权：1、没有约定租赁期限或约定不明的。2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失。3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。4、承租人未经出租人同意而擅自转租的。五、买卖不破租赁所有权变动不破租赁，是指在租赁合同履行期限内，出租人将房屋出卖、赠与、抵押候拍卖等后，所有权所发生的变动不影响承租人依据原租赁协议对该房屋继续承租。但如租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。六、承租人的优先购买权出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，法律不予支持：1、房屋共有人行使优先购买权的；2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。口十：房屋租赁合同20XX0303（不含装修期）房屋租赁合同出租方（以下简称甲方）：，身份证号码：承租方（以下简称乙方）：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用之事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条合同背景1、甲方出租的房屋系云南恒誉房地产开发有限公司开发建设的。2、在20XX年7月2日，云南恒誉房地产开发有限公司已经将该房屋交付给了甲方使用，但现在尚未办理到《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。3、乙方在签订本合同之前已经对该房屋进行了现场查

看，认为该房屋能够满足其居住使用，且尚未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的事实并不影响其承租该房屋。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、套房屋，建筑面积约为平方米。该房屋系未经任何装套房屋，建筑面积约为平方米。该房屋系未经任何装修的毛坯房。2、该房屋现有设施、设备情况详见合同附件一，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第三条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共陆年，第三条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共陆年，自20XX自20XX年3月3日起至2022年3月2日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交1个月之前书面通还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订书面租赁合同。第四条租金及支付方式1、租金为每个月口元（人民币大写：元整），每年的租金为口元（人民币大写：元整），本合同约定的租金总额为