第三章抵押贷款的运作

房地产金融

（第二版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三章抵押贷款的运作

内容提要

本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务、抵押人的还款清单、抵押后房地产的使用和管理、利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本知识、过程和原理，是房地产抵押贷款的核心。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理

杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理一、杠杆原理的特性

假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为100，它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E）之和。将M、E的交界点定义为支点，在目前我国贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的3∶7处。资产总收益率（R）定义为作用于支点上的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自有资金的收益率（Y）为作用于购房者的力。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理当杠杆处于平衡状态时，杠杆平衡时，应满足下列条件：R=(M×i)+(E×Y)

房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材总投资：100RMEiY第一节杠杆原理例题1：

假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应还贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元，则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率可写成：权益收益率=投资者净营业收益/自有资金（首付款）=4500/2500=18%房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理

投资者自有资金收益率为18%，高于资产总收益率12%。上面的杠杆原理公式可写成：12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以写成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%总资产→1.00不同投资收益率12.0%资产收益率

资产收益率通过以上计算可以看出资产总收益率是借贷资金、自有资金收益依其占资产份额的加权平均值。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理二、杠杆作用的形式

假设有一房屋以12.5万元售出，两年后又以15.68万元转让，经按前面所讲的内部收益率公式计算这一投资的内部收益率为12%。假设可以按10%、12%和14%三种利率依80%的贷款比率取得抵押贷款，借款额为10万元，则借贷对权益收益率的影响如下表（表3-1）。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理不同借款利率对权益收益率的影响房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理（一）杠杆正作用

杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率，因为借贷资金的利息小于资产收益率，因而使自有资金收益率提高。贷款方案A就是如此。

房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杠杆杆原理（二）中中性杠杆杆作用借贷利率率等同于于资产收收益率，，借贷资资金对资资产收益益率和权权益收益益率都没没有影响响，保持持为中性性。这就就形成了了杠杆的中中性作用用，它是以以借贷利利率等于于资产收收益率为为条件的的。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第一节杠杠杆杆原理（三）杠杠杆的负作用杠杆的负作用是指借贷贷资金的的利息比比资产收收益率高高，资金金的借贷贷不仅不不会增加加资产收收益，因因利息高高反而会会使收益益降低。。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第二节抵抵押押贷款的的偿还用户从银银行取得得一定期期限的抵抵押贷款款后，就就应按照照抵押贷贷款合同同规定的的时间、、还款额额和还款款方式还还款。一一般情况况下，还还款是按按照分摊摊方式，，就是将将借款期期分成若若干等同同的期段段（如年年或月）），每一一期段都都偿还相相同数额额的款项项。一般般是按月月偿还，，将本金金、利息息分摊到到每个月月还款。。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第二节抵抵押押贷款的的偿还一、月还还款额月还款额额通俗地也也称为月月供，是是指每月月应还银银行的本本息和。。（一）本本息均还还法本息均还还法是将本金金和利息息平均摊摊分到每每个月中中的还款款方法。。每月的的还款数数量是相相同的，，在等额额的还款款中，每每个月都都含有相相同的本本金和利利息。每每月分摊摊的利息息和本金金数可按按下列公公式计算算：每月摊还还本金=M/n=贷款款额贷款款/月数数每月摊还还利息=(n＋＋1)··M·i/2n每月还款款额=每每月摊还还本金＋＋每月摊摊还利息息房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第二节抵抵押押贷款的的偿还（二）先先息后本本法先息后本本法是严严格按照照贷款资资金的实实际占用用时间计计算其利利息，每每一次还还款后本本金降低低，下一一期还款款中的应应计利息息为剩余余本金（（贷款余余额）的的利息。。每月还还款额则则是采用用等比数数列求和和的原理理推导出出来的。。每月的的还款额额是相同同的，但但随着还还款期限限的延长长，每月月还款额额中本金金所占比比重增加加，利息息所占比比重减少少，很好好地说明明了借贷贷资金的的时间价价值。先先息后本本法月还还款额计计算公式式为：月还款额额=M··i·（（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕其中M为为贷款额额；i为为月利息息，是年年利率的的1/12；n为贷款款月数。。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第二节抵抵押贷款的偿偿还比较两种方法法可以看出有有以下差别：：（1）二者的的还款额不同同（2）每月还还款额中本金金、利息所占占比例不同（3）两种还还款方式中的的利息总额不不同（4）在发生生提前还款情情况下剩余本本金不同房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还二、月本利利和因子表在西方国家，，银行还编制制不同利率条条件下的月本本利和因子表表，以帮助贷贷款人计算还还款额、剩余余本金等。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还三、偿还清单单（一）基本概概念抵押人每月或或每年还款数数额取决于贷贷款额、利率率、手续费及及摊还方式。。1.本金（principle）：：本金是抵押人所欠欠银行债务的的总额，它是是抵押人从放放款机构借贷贷的总额，是是其总投资的的一部分，其其初始值等于于按贷款比率率计算的价值值量。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还2.手续费（（costofadministration）：手续费是放款人对贷贷款附加征收收的一种费用用，一般为贷贷款额的1%～3%，它它是在放款时时征收的，可可以加到本金金中。3.贷款期限限：一般以年年计算，是放放款日到最后后还款日（也也称到期日或或终结日）的的时间间隔。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还4.分摊系数数：一般贷款款都要求在贷贷款期限内按按照一定的期期段（一般为为1个月）偿偿还一定的本本金，即将所所有本金分摊摊到整个期限限进行还款，，这个过程为为摊还（amortization）。以上每每一期段摊还还的本金数额额占本金的百百分数被称为为分摊系数，，可记作K。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还例题2：假设设贷款10万万元，利率为为10%，期期限为30年年（二）偿还清清单的计算1.剩余本金金贷款剩余本金金数额应等于于今后还款额额的贴现值。。假设例2中，，贷款已按规规定还款5年年，则剩余本本金就是未偿偿还期限月还还款额的贴现现值。已还款款5年，还有有25年即300个月没没有还款。这这时300个个月1元钱钱的现值，即即月本利和因因子（或月累累积现值）为为110.47，则剩余余本金计算如如下：剩余本金=月月还款额×月月本利和因子子=877.57×110.047=96574(元)也就是经过5年还款后，，10万元贷贷款的剩余本本金为96574元，5年总计偿还还本金3426元。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还2.年付利息息数额在付完4年款款项后，第5年开始时的的贷款余额即即为第4年的的剩余本金，，付4年款后后剩余26年年，26年年的月本利和和因子为110.99，，即：第4年后的剩剩余本金：877.57×110.99=97402元第5年后的剩剩余本金为96574元元即1年后，还还款贷款本金金减少了97402-96574=828元元而一年的还款款总额为877.57××12=10531元其中还利息为为10531－828=9703元元即第5年的总总还款额中利利息为9703元，占很很大比重。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还3.偿还清单单按照上述方法法我们可以计计算出任何一一年的偿还本本金和利息多多少、剩余本本金情况。我我们也可以利利用计算机进进行处理，如如输入期限、、月利率、贷贷款额后就可可计算出月还还款额，每年年还款中还本本付息数额，，累计还本和和剩余本金情情况，它们构构成了偿还清清单。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还四、抵押贷款款的几个指标标（一）有效利利率在选择抵押贷贷款时，抵押押人总是选择择有效利率较较低的贷款方方式，一方面面可以减少贷贷款成本，另另一方面可以以提高自有资资金的收益率率，使金融工工具起到正的的杠杆作用，，尽量避免中中性和负的杠杠杆作用。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还（二）贷款比比率贷款比率是贷贷款额占总投投资(或房屋屋价格)的比比率，也称为为贷价比（ratioofmortgagetovalue）。贷款比率可以以说明杠杆作作用的大小，，自有资金（（equity）所占比比例的倒数就就是杠杆因子子，用公式表表示为：L=1/（1－－m）。这里里假设m为贷贷款比率，1为总投资资量（即房屋屋价格），则则自有资金E=1－m。。在“杠杆原理理”一节中曾曾讲过：R=（M×i））＋（E×Y）。因为为M＋E=1，所以E=1－M房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还杠杆因子同贷贷款比率的关关系房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材51015205060708090100贷款比率（%）杠杆因子杠杆因子同贷贷款比率关系系图（图3-2）0第二节抵抵押贷款的偿偿还（1）在杠杆杆作用为正时时（D＞0）），杠杆因子子越大，则自自有资金收益益率提高越多多。（2）在杠杆杆作用为中性性时（D=0），杠杆因因子对自有资资金收益率无无影响，贷款款不起作用，，自有资金收收益率等于资资产收益率又又等于贷款利利息。（3）在杠杆杆作用为副时时（D＜0）），贷款给自自有资金带来来负担，杠杆杆作用越大，，则自有资金金收益率降低低幅度越大。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还（三）还贷常常数还贷常数是年年还款额同总总贷款额的比比值。例如例2中，，月还款额为为877.57元，则年年还款额（包包括本息）为为877.57×12=10530.84元，，还贷常数为为10530.84/100000=0.1053。。还贷常数随贷贷款期限和贷贷款利率而变变，一般在贷贷款利率一定定时，贷款期期限越长，还还贷常数就越越低；在期限限一定时，贷贷款利息越高高，则还贷常常数就越高。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第三节抵抵押贷款的运运作过程一、抵押贷款款的参与人（一）参与人人抵押贷款购房房活动中的核核心参与人为为购房人和银银行。前者是借款人人，这里称为为抵押人；后后者为放款人人，也称为抵抵押权人。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第三节抵抵押贷款的运运作过程二、抵押贷款款的运作过程程房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材借款人债务人抵押人购房者拍卖放款人债权人抵押权人银行还本付息债权注销抵押登记记售价低于债务务部分违约贷款资金（相当与债务务部分）售价购房合合同及及房屋屋产权权证抵抵押登登记售价高高出债债务部部分图3-4抵抵押押贷款款运行行过程程第三节节抵抵押押贷款款的运运作过过程三、再再抵押押（一））概念念抵押贷贷款关关系成成立时时，抵抵押人人和抵抵押权权人在在房产产价值值中所所占份份额为为30：70。。随着着还款款年数数的增增加，，未偿偿还本本金降降低，，抵押押人拥拥有房房产价价值份份额比比重增增加，，为了了减少少还款款利息息或从从房屋屋中抽抽提更更多资资金投投资其其他领领域，，抵押押人可可以将将已抵抵押房房屋再再次向向原银银行或或其他他银行行申请请再抵抵押的的行为为。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第三节节抵抵押押贷款款的运运作过过程抵押人人进行行二次次抵押押的原原因可可归纳纳为以以下三三个方方面：：（1））对于于固定定利率率抵押押贷款款在利利率趋趋低的的情况况下，，再抵抵押可可以取取得低低利率率贷款款，以以减少少贷款款成本本，减减少月月还款款额。。（2））增加加贷款款量，，特别别是经经过一一定时时期的的还款款，抵抵押人人占房房屋价价值的的大部部分份份额，，由于于房屋屋抵押押无法法进行行处置置，使使很多多资金金都沉沉淀于于房屋屋这种种不动动产，，影响响新的的投资资。（3））改善善贷款款状况况，如如由原原来的的变率率抵押押贷款款变为为固定定利率率抵押押贷款款，以以提高高心理理的和和实际际的安安全性性。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第三节节抵抵押押贷款款的运运作过过程（二））再抵抵押的的运行行为了取取得再再抵押押，借借款人人应首首先清清偿原原抵押押债务务，并并愿支支付一一定的的期前前清偿偿罚费费、申申请费费。为减少少损失失，抵抵押权权人对对提前前清偿偿设定定一些些限制制措施施，并并给予予一定定的罚罚费。。为了减减少各各种罚罚费，，抵押押一般般首先先向原原银行行申请请二次次抵押押。如果是是向其其他银银行申申请再再抵押押，在在违约约赔偿偿时，，就产产生了了第一一、第第二顺顺位抵抵押权权人，，原抵抵押权权人为为第一一顺位位抵押押权人人，新新抵押押银行行为第第二顺顺位抵抵押权权人。。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第四节节抵抵押押房屋屋的使使用和和管理理一、抵抵押房房屋的的使用用管理理房屋抵抵押可可以分分为购购买房房屋的的抵押押和作作为担担保的的抵押押。（一））抵押押房屋屋的使使用管管理（二））抵押押房屋屋的出出租、、转让让房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第四节节抵抵押押房屋屋的使使用和和管理理二、、违违约约后后抵抵押押房房屋屋的的处处理理（一一））违违约约在以以下下几几种种情情况况下下，，借借款款人人才才处处于于违违约约地地位位：：（1））贷贷款款合合同同到到期期（（含含展展期期）），，借借款款人人未未依依约约偿偿还还贷贷款款本本息息。。（2））借借款款人人在在贷贷款款合合同同终终止止前前就就已已宣宣告告解解散散或或破破产产。。（3））借借款款人人未未按按土土地地出出让让合合同同规规定定的的建建设设要要求求完完成成有有关关建建设设项项目目。。（4））当当借借款款人人在在生生产产经经营营、、财财务务或或其其他他事事项项方方面面发发生生重重大大事事件件，，可可能能会会影影响响贷贷款款人人利利益益情情况况时时。。在在以以上上情情况况发发生生时时，，贷贷款款人人为为了了自自身身资资金金的的安安全全，，有有权权要要求求对对抵抵押押房房屋屋进进行行处处理理。。房地地产产金金融融（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材第四四节节抵抵押押房房屋屋的的使使用用和和管管理理（二二））处处理理贷款款人人对对抵抵押押房房屋屋进进行行处处理理时时，，应应按按照照下下列列程程序序进进行行：：（1））发发现现借借款款人人违违约约后后，，贷贷款款人人要要事事先先通通知知借借款款人人，，如如借借款款人人仍仍不不能能给给出出有有说说服服力力的的解解释释，，贷贷款款人人才才可可能能采采取取下下一一步步措措施施。。（2））贷贷款款人人可可要要求求司司法法机机关关并并通通过过一一些些拍拍卖卖行行强强迫迫拍拍卖卖抵抵押押房房屋屋。。（3））贷贷款款人人是是拍拍卖卖房房屋屋的的第第一一受受益益人人，，如如拍拍卖卖收收入入不不足足偿偿还还贷贷款款本本息息时时，，贷贷款款人人有有权权向向借借款款人人另另行行追追索索；；如如果果偿偿还还贷贷款款本本息息和和有有关关费费用用之之后后有有剩剩余余，，所所余余金金额额退退还还借借款款人人。。（4））对对拍拍卖卖价价格格，，借借款款人人如如认认为为偏偏低低，，可可以以提提出出理理由由阻阻止止拍拍卖卖。房地地产产金金融融（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材第五五节节利利率率变变化化对对还还款款额额的的影影响响一、、等等额额还还款款固定定利利率率抵抵押押贷贷款款要要求求每每月月还还款款额额相相同同，，因因此此也也被被称称为为等等额额还还款款或或等等额额偿偿还还。。在每每月月还还款款额额中中，，一一部部分分为为利利息息，，另另一一部部分分为为本本金金。。随随着着还还款款期期限限的的增增加加，，所所欠欠款款项项越越来来越越少少，，所所以以每每月月还还款款额额中中利利息息所所占占份份额额越越来来越越少少，，而而本本金金数数额额越越来来越越大大。。房地地产产金金融融（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材第五五节节利利率率变变化化对对还还款款额额的的影影响响二、、贷贷款款期期限限与与月月还还款款额额月还还款款额额取取决决于于贷贷款款利利率率和和期期限限，，二二者者的的变变化化影影响响着着月月还还款款额额。。如借借贷贷1元元钱钱所所需需要要的的月月还还款款额额越越低低（（即即期期限限越越长长）），，则则借借款款人人所所能能借借贷贷的的资资金金就就越越大大，，因因为为对对于于一一给给定定数数额额的的贷贷款款，，如如还还款款额额低低，，达达到到贷贷款款标标准准的的家家庭庭增增多多，，很很多多收收入入较较低低的的家家庭庭也也能能达达到到贷贷款款标标准准。。房地地产产金金融融（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列教教材材第五五节节利利率率变变化化对对还还款款额额的的影影响响三、、利利率率调调整整后后还还款款数数额额的的计计算算利率率的的调调整整使使贷贷款款的的月月还还款款额额发发生生变变化化。。（一一））本本息息均均还还法法设客客户户还还款款n1个月月后后，，贷贷款款月月利利率率由由r变变为为r′′，，利利率率变变动动后后剩剩余余本本金金计计算算公公式式为为：：P′′=P－－n1m=(n－－n1)P/n其中中m为为每每期期段段还还本本数数；；P′′为为剩剩余余本本金金；；P为为本本金金；；n为为还还款款月月数数。。房地地产产金金融融（（第第二二版版））21世世纪纪房房地地产产系系列列第五节利利率率变化对对还款额额的影响响银行一般般可以采采取两种种处理方方法：1.固定定还款期期限，改改变还款款量由于还款款期保持持不变为为n月，，则剩余余期限n′=n－n1个月，将P′′、n′代代入公式，利利率变动后，，每月偿还本金金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（（保持不不变）每月应还利息息：N′=2(n′+1)··P′·r′′/2n′′=（n-n1+1）P·r′/n月还款额：T=P+［［(n-n1)+1］·P·r′/n房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第五节利利率变化对还还款额的影响响2.固定月还还款额，还款款期限变化由于每月还款款额不变，所所以m′′+n′=m+n则P′/n′′+(2n′+1)··P′·r′/2n′′=P/n+(2n+1)·P·r/2n则n′=n(2P′+P′·r′′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′′」=(n－n1)·(r′＋＋2)/「「2＋(2n＋1)r－－2(n－n1)r′」房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第五节利利率变化对还还款额的影响响（二）先息后后本法经过一定期限限的还款，在在期前还款时时客户共还本金数为为：剩余本金：房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第五节利利率变化对还还款额的影响响若利率发生波波动，银行可可以采取两种种处理方法。。1.期限固定定，还款额变变化由于还款期限限保持不变，，剩余期限n′=n-n1则变化后的月月还款额：房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第五节利利率变化对还还款额的影响响2.还款额固固定，期限变变化由于月还款额额不变，则m′=m则则则房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第六节期期前还款的处处理一、基本概念念期前还款就是是借款人出于于自身利益在在贷款未到期期前不履行合合同，提前还还款的行为。。定期抵押贷款款不允许期前前还款，活期期抵押贷款可可以进行期前前还款。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第六节期期前还款的处处理二、期前还款款的罚则期前还款造成成了放款人的的损失：（1）破坏了了放款人的贷贷款组合安排排，使放款人人处在不利地地位。（2）从清偿偿到放款人重重新找到新的的借款人，需需要一定的时时间，这段时时间资金的闲闲置造成放款款人的利息损损失。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第六节期期前还款的处处理（3）期前还还款多发生在在市场利率降降低的时期，，借款人为了了取得较低利利率的借款，，减少还款额额，就采用了了期前还款措措施；由于新新贷款利率较较低，使抵押押权人又有一一些利息损失失。所以，在在出现期前还还款时，抵押押权人一般要要求抵押人多多付6个月的的利息，或多多付剩余本金金的1%～5%，作为对对期前还款的的惩罚。期前还款罚则则都应在合同同中预先作出出说明。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第六节期期前还款的处处理三、期前还款款的处理在进行期前还还款的处理时时，可以采用用两种方法：：一种是根据还还款清单，查查找贷款的剩剩余本金等等，再加上罚罚费就是借款款人所欠债务务。一种是用计算算的方法求得得剩余本金。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第七节其其他抵押贷款款类型一、变率抵押押贷款变率抵押贷款款是指在合同中中规定的利率率可以季节性性地浮动，这这种浮动幅度度是按事先预预定的市场指指标或双方重重新协商而确确定的。一方面，变率率抵押贷款的的月还款额较较低，能吸引引更多的客户户；另一方面面，这种抵押押贷款的利率率在市场利率率变化较大的的情况下，偿偿还额有增加加的可能性，，所以说它又又具有一定的的风险。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第七节其其他抵押贷款款类型（一）变率抵抵押贷款的类类型1.偿还额的的变化2.偿还期的的变化3.完全可变变抵押贷款4.前期变率率后期固定贷贷款房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第七节其其他抵押贷款款类型（二）变率抵抵押贷款的运运作1.变化指数数：变化指数数是指名义利利率的变化，，它是按按照特定指指数的升高或或降低而变化化的。2.初始利率率和利率变幅幅：初始利率率是抵押贷款款成立后借款款人所应付的的利率。调整整后的利率为为初始利率同同利率变幅之之和。3.允许最大大变化量：是是指一次调整整所允许的最最大调整幅度度。4.允许变化化量：主要规规定允许每年年调整的最大大百分数，有有的合同中还还规定了调整整的最小时间间间隔以及调调整所依据的的指标。5.期前清偿偿。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第七节其其他抵押贷款款类型（三）前期变变率抵押贷款款还款额的固定定性，有利于于借款人对还还款作出好的的安排，多数数用户对固定定利率贷款比比较感兴趣。。在变率抵押押贷款合同中中，一般都有有借款人可转转为定率贷款款权利的条款款。转变后的的利率可参参照当前市场场上固定利率率抵押贷款的的平均水平。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第七节其其他抵押贷款款类型（四）滚动抵抵押贷款这种贷款在加加拿大较流行行，因而也称称为加拿大式式抵押贷款。。在一定长时间间内，将整个个借款期限分分成多个（一一般4～5个个）时段。每每一时段，放放款人、借款款人都要协商商有关利率、、还款等事宜宜，如果能达达成协议，双双方重新签订订下一轮抵押押合同。所以以，这种抵押押贷款关系像像滚雪球一样样从一个时时段发展到另另一时段。如如果双方不能能达成协议，，抵押人可以以去其他银行行进行二次抵抵押。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第七节其其他抵押贷款款类型（五）变率抵抵押贷款的优优缺点1.变率抵押押贷款的优点点：（1）因利率率可变，所以以其初始利率率较固定利率率贷款的利率率要低，可以以吸引更多的的客户。（2）因利率率低、还款额额低，所以达达到贷款标准准的客户多，，有利于银行行在贷款时做做更全面的评评价，选择性性更大。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第七节其其他抵押贷款款类型（3）利率变变动，还款额额数量变化，，可避免固定定利率持续高高还款额的压压力，减少违违约现象。（4）在高利利率时取得的的贷款，随着着市场利率的的降低还款额额减少，不会会出现市场利利率低而贷款款利率高对抵抵押人不利的的情况，迫使使抵押人违约约或进行二次次抵押、再抵抵押。（5）由由于利率率随市场场而变，，不会造造成银行行利率风风险，所所以没有有期前清清偿罚金金。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型2.变率率抵押贷贷款的缺缺点：（1）由由于利率率是波动动的，虽虽然初始始利率低低，但未未来有升升高的可可能性，，使借款款人利率率风险加加大。。（2）利利率变化化过大、、过频会会引起还还款额大大幅度上上升，导导致借款款人还款款困难，，使贷款款拖欠或或成为为坏账的的可能性性加大。。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型（3）较较低的初初始利率率可能会会很快上上升，借借款人由由低利率率而形成成的还款款额低可可能会迅迅速消失失。（4）还还款额过过大的波波动造成成借款人人心理的的不稳定定，很多多借款人人不希望望还款额额变化过过大。（5）利利率每次次变动都都要双方方协商，，所以双双方常对对怎样分分摊利率率风险争争论不休休，讨价价还价，，成本升升高。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型二、低月月还款额额抵押贷贷款（一）渐渐增还款款抵押贷贷款在抵押的的前几年年，月还还款额可可逐年增增加，其其利率既既可以是是固定的的，又可可以是变变动的。。在美国这这是一种种被广泛泛接受的的抵押贷贷款方式式。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型（二）依价变率率抵押贷贷款在市场出出现通货货膨胀时时，市场场物价指指数升高高，依价价变率抵抵押贷款款的本金金也按同同样的比比例上升升；月还还款额升升高，但但相对价价值保持持不变。。每年的月月还款额额按照以以下三个个因素进进行调整整：（1）当当年市场场利率（2）随随通货膨膨胀率而而变化的的抵押本本金（3）剩剩余期限限应分摊摊的本金金。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型（三）增增值分成成抵押贷贷款通常投资资人利用用银行借借款投资资长期的的房地产产，如果果贷款利利率是固固定的，，那么银银行就承承担了这这种投资资的利率率风险、、通货膨膨胀风险险。当通通货膨胀胀出现时时，银行行利率不不能随市市场利率率而提高高，银行行面临损损失风险险较大。。为了克服服这种风风险，同同时能参参与房屋屋增值的的分成，，银行一一般将贷贷款利率率降到市市场平均均利率水水平以下下，以换换取参与与房屋增增值分成成的权利利。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型（四）前前期低付付抵押贷贷款这种抵押押贷款主主要是在在早期降降低还款款额，以以增加房房屋的吸吸引力。。前期低付付抵押贷贷款是渐渐增还款款抵押贷贷款中的的特有方方式，具具有下列列优点：：（1）对对用户来来讲有讨讨价还价价的余地地。（2）较较低的初初始还款款额能吸吸引更多多用户，，也使达达到还款款标准的的用户增增加。（3）在在还款额额较低时时，房屋屋较容易易销售，，可以降降低产权权人长期期持有时时的管理理费用。。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型三、其他他抵押贷贷款方式式（一）快快速还款款抵押贷贷款同其他抵抵押贷款款方式相相反，不不是降低低月还款款额，而而是提高高月还款款额，缩缩短还款款期。1.快速速还款抵抵押贷款款类型（1）15年期期抵押贷贷款（2）双双周付款款抵押贷贷款（3）还还款渐增增抵押贷贷款房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第七节其其他他抵押贷贷款类型型2.快速速还款抵抵押贷款款的优点点（1）还还款速度度加快，，期限缩缩短，利利率降低低。（2）不不同期限限抵押贷贷款的债债务总额额差别很很大。（3）促促进节约约和储蓄蓄。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第七节节其其他他抵押押贷款款类型型3.快快速还还款抵抵押贷贷款的的缺点点（1））由于于还款款额提提高，，借款款人用用在其其他方方面的的资金金减少少，限限制了了家庭庭消费费或改改变了了原来来的消消费结结构。。（2））还款款额的的提高高，增增加了了借款款拖欠欠的风风险。。（3））因快快速还还款的的数额额较大大，所所以达达到还还款标标准的的家庭庭减少少，限限制了了一部部分人人的参参与。。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第七节节其其他他抵押押贷款款类型型（4））在借借款人人违约约时，，借款款的损损失要要较标标准抵抵押贷贷款多多，因因为15年年期限限的还还款速速度要要快。。（5））将大大量资资金用用于归归还贷贷款，，在房房屋上上沉淀淀大量量资金金，失失去了了向其其他领领域投投资的的机会会，期期限越越短这这种损损失就就越大大。（6））在快快速还还款中中，自自有资资金增增长较较快，，杠杆杆作用用下降降也快快；同同样，，在通通货膨膨胀时时，抵抵押贷贷款对对通货货膨胀胀的防防范作作用也也就减减弱。。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第七节节其其他他抵押押贷款款类型型（二））利用用自有有资金金还款款1.再再抵押押2.逆逆年金金抵押押贷款款这种抵抵押贷贷款的的清偿偿一般般有三三种方方式：：（1））借款款人去去世，，用房房屋来来清偿偿。（2））资产产出售售时依依房屋屋售价价清偿偿。（3））一定定期限限后，，如评评估价价升高高，双双方重重新协协定付付款方方式，，如达达不成成一致致意见见，则则房屋屋被拍拍卖，，首先先清偿偿银行行贷款款，剩剩余为为借款款人所所得。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型3.终生养养老金抵押押贷款借款人可以以将房屋按按照相同方方式到保险险公司保险险，借款人人可以得到到保险公司司的终生养养老金。保保险公司每每月拿出一一定的资金金给抵押人人，同时扣扣除一定的的借款利息息。当房屋屋出售时，，售价首先先用以偿还还保险公司司所支付的的养老金及及其利息。。如果抵押押人去世，，则养老金金停止发放放，房屋归归保险公司司所有。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（三）优缺缺点1.优点这几种抵押押贷款都是是在财产所所有人对财财产拥有多多数股金的的情况下出出现的。其其优点：（1）可以以使房屋所所有人利用用房屋取得得资金，进进行消费和和其他方面面的投资，，提高了资资产的流动动性。（2）利用用房屋取得得资金，可可能是人们们取得资金金的最后选选择。（3）终生生养老金抵抵押贷款，，在房屋抵抵押后，抵抵押人在其其有生之年年仍有权利利住在已抵抵押的房屋屋中，既解解决了生活活资金又解解决了居住住问题。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型2.缺点这些抵押贷贷款的不足足主要表现现在以下几几个方面：：（1）获取取这些资金金的成本较较高（包括括利息和转转让费）。。（2）借款款人违约风风险加大，，在房屋升升值幅度小小或贬值时时更是如此此。（3）在利利率较高情情况下，借借款人得到到的借款数数较低。（4）逆年年金抵押贷贷款的抵押押期限不明明，而终生生养老金抵抵押贷款中中转让和其其他中间费费用较高。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材关键术语抵押贷款杠杠杆杆原理还还款方方式贷贷款类型型房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材复习思考题题1.如何准准确界定贷贷款比率、、本金、摊摊还、再抵抵押的概念念？2.请用图图示简要说说明抵押贷贷款的运作作过程。3.简述四四种类型的的抵押贷款款。4.试分析析利率变化化对不同抵抵押贷款类类型抵押权权人利益的的影响。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,2023