世联增城九州新塘项目前期定位报告

九州新塘项目前期定位报告2006-04一座新城的荣耀！1目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机会判断第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议2第一部分：地块初判3新塘镇位处增城南部重镇——新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展；五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积280平方公里，总人口39万人，其中常驻户籍人口218283人。4位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家园二期体育花园顺欣广场现代城市广场新都盛世名门东方名都新康花园新塘新世界凤凰城位处新塘新的发展区域、临广深公路，通达性、昭示性佳距离解放北商圈10分钟步行距离；距离汇创新都会名店城5分钟步行距离金泽花园二期本项目地块项目位置5一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场占地面积：61850.6㎡建筑面积：250000㎡容积率：4.04其中：住宅、公寓建筑面积22500㎡商业面积：14500㎡办公面积：5000㎡社区健康中心面积：5000㎡会所建筑面积：500㎡二期用地：原为厂区宿舍占地面积：29058.6㎡建筑面积：108000㎡其中：住宅建筑面积：99000㎡商业面积：9000㎡总占地面积：90909.2㎡总建筑面积：358000㎡总容积率：3.94建筑密度：30.8%备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是中等规模的综合型小区6一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍南面临107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期在建项目北南西东项目四至项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大7园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办公楼，拆迁成本低,，启动容易；一期地块保留原厂区“院中园”地块（约1.5万㎡），具备良好的绿化环境西边道路尚在规划中，北面临村屋、平房，如作临街商业，价值较低；南面临广深公路，昭示性好，临街1-3层作集中式商业，有一定机会65m218m园林绿化园林绿化园林绿化一期地块分析一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现8区域优势明显位于新塘的新兴发展区昭示性明显位于广深公路主干道旁商业价值短期内未能充分体现项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造时间及成本以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、商业等物业一期住宅物业启动相对容易主要是厂房，拆迁赔偿容易处理住宅物业园林具有优势原来旧厂房园林绿化率高，在新规划内基本可以保留原花园绿化地块初判9第二部分：市市场环境分析析10增城经济运行行情况良好，，GDP年均增长接近近14％全市经济运行行情况良好，，GDP水平逐年上升升，年均增长长接近14%2005年，增城人均均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：《增城年鉴》、各年政府工工作报告增城宏观经济济11按照世界银行行经济发展理理论判断，增增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经经济发展处于于平稳发展阶阶段。根据库兹涅茨茨在《各国的经济增增长》中的理论，增增城宏观经济济增长接近14％，房地产业业处于高速发发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％14％增城宏观经济济处于平稳发发展阶段，房房地产业高速速发展启动发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：人均GDP（美元）增城房地产发发展阶段12增城商品房成成交呈曲线上上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增增城市信息中中心增城房地产13新塘房地产处处于高速发展展期，供应放放量、价格攀攀升阶段初始期启动期发展期时间02年以前02～04年05年至今阶段特征推售项目少，市场竞争小出现大型、配套齐全的小区；产品多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。该阶段卖环境和规模。市场平均价格：2000-2200推售项目逐渐增多品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，舒适户型开始出现投资型小户型（城市家园）悄然面市，试探市场并获得成功。住宅市场平均价格：2200-2700市场供应放量，竞争激烈产品链丰富、完善户型创新开始出现城市中心北移，房地产市场逐步出现分化，形成老城区、新城区、城郊三大竞争板块。市场平均价格：2800-3500写字楼、步行街商业、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富在售项目汇美新村、海日中心新康花园新塘新世界碧桂园凤凰城、翡翠绿洲富雅名居、新康花园新塘新世界、亚太新城金泽花园（一期）城市家园（一期）碧桂园凤凰城、翡翠绿洲新塘新世界、金泽花园（二期）体育花园、现代城城市家园（二期）东方名都、新都盛世名门客户情况取消福利分房，客户多为首次置业为主。产业发展带动，外来客户增加经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份首次置业的客户逐步呈现换房需求外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户客户层丰富，投资型客户纷纷涌现新塘房地产14发展阶段进入高速发展展期物业类型物业类型日益益丰富产品链高、中、低端端产品链日益益完善供应与竞争市场供应放量量，竞争激烈烈价格价格逐步走高高客户外来人口不断断增多，客户户资源丰富且且逐步出现客客户细分新塘房地产发发展阶段小结结15第三部分：项项目机会判断断16项目所在地新新塘镇位于广广州、东莞及及深圳所构成成的“黄金走走廊”，具有有“多城辐射射效应”项目所在地新新塘，地处穗穗深港黄金走走廊，珠三角角的核心地区区；项目周边围绕绕着珠三角核核心城市，广广州市、东莞莞市、深圳市市。深圳东莞广州40分钟40分钟60分钟分类名称距离公路广园东快速干线经过市区广深公路（107国道）经过市区广深高速离市区约4KM广汕公路（324国道）离市区约10KM铁路广九铁路火车站位于市区广州城市列车（广深四线）车站位于市区航空广州国际机场约30分钟深圳黄田国际机场

约40分钟水路广州黄埔港

约15KM新塘港位于市区项目机遇17新塘五镇合一一，定位未来来广州的卫星星城五镇合一，新新塘定位为未未来广州卫星星城。未来规规划新塘镇人人口达50万。罗岗区黄埔区永和宁西沙埔仙村新塘项目机遇18都会区：荔湾湾、越秀、东东山、海珠、、芳村、天河河、黄埔和白白云八区为主主，加上番禺禺区东涌镇、、沙湾水道以以北地区以及及增城市的新新塘、永和两两镇，总面积积约2300平方公里；南沙片区：番番禺扣除东涌涌镇的沙湾水水道以南地区区，面积约780平方公里；；花都片区：现现花都区行政政管辖范围，，面积约960平方公里；增城片区：增增城市域扣除除永和镇与新新塘镇，面积积约1600平方公里；；从化片区：现现从化市行政政管辖范围，，面积约2000平方公里。新塘被纳入广广州市五大片片区中的都会会区，与广州州联系更紧密密项目机遇资料来源：广广州城市建设设总体战略概概念规划纲要要19新塘响应东进进战略，成为为经济产业承承接地资料来源：广广州城市建设设总体战略概概念规划纲要要南拓北优东进：传统产产业向黄埔——新塘转移；东东翼产业发展展带形成西联南拓、北优、、东进、西联联东进：以广州州珠江新城和和天河中央商商务区的建设设拉动城市发发展重心向东东拓展，依托托广州经济技技术开发区和和广州科学城城，将旧城区区的传统产业业向黄埔——新塘一线集中迁移移，重整东翼翼产业组团，，利用港口条条件，在东翼翼大组团形成成密集的产业业发展带项目机遇20产业的发展带带动人口增长长，城市容量量不断扩充重点企业名称所属行业位置备注广州本田有限公司第二工厂汽车永和占地1500亩，总投资28.46亿元,首期年生产规模12万辆，将于06年6月试产五羊—本田（摩托）广州有限公司摩托车永和占地面积480亩，总投资1.95亿元，年生产规模100万辆，已全面投产豪进工业园摩托车塘美占地300亩广州提爱思汽车内饰系统有限公司汽车内饰新塘全年计划将实现产值17亿元增城市广英服装有限公司牛仔服装沙埔占地面积272亩，总投资2.5亿元，计划年产值8亿元创兴集团牛仔服装永和工业产值实现约10亿元左右增城市新塘环保工业园旺隆热电有限公司能源西洲占地面积2100多亩，总投资15亿元，计划年产值10亿元中新塑料厂化工中新05年实现工业产值约6亿元牛仔汽车摩托托三大支柱产产业占全镇工工农业产值的的74.5%，从业人员达达12.7万多人，目前全镇有牛牛仔服装及配配套企业２００００多家，，从业人员８８万多人。鼓励汽车工业业快速成长全力抓好广州州东部（增城城）汽车产业业基地建设，，做大做强汽汽车、摩托车车及其零部件件产业。全力力抓好广州本本田二厂建设设，加快建设设和完善相关关配套设施，，确保项目如如期建成投产产（资料来源源：增城市十十一五计划））项目机遇21碧桂园凤凰城城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门门城西郊区板块块新塘本地客户户、开发区年年轻客户属于封闭型市市场金泽一期中心区板块客户群主要是是新塘本地客客户属于封闭型市市场广园东板块新塘本地老板板、开发区、、天河北、东东莞等客户属于开放型市市场项目威胁本项目位于新新塘中心区板板块，该板块块的房地产市市场属于封闭闭型市场22封闭型市场特特点由于受空间地地理或经济外外向程度、交交通通达程度度的影响，镇镇区房地产领领域形成““封闭市场””，它在营销销上存在以下下特点：镇区内有少数数几个比较固固定的发展商商；开发的产品以以区内消化为为主，客户来来源单一；发展商与客户户之间形成很很少受外界信信息影响的互互相依存和制制约的关系。。23潜在的大盘将将分流部分新新塘客户大盘云集增城城，作为区域域性的指标楼楼盘，客户层层面会辐射到到广州、新塘塘、东莞、香香港等地。项目威胁金地荔湖城，，占地5000亩，预计06年10月推出恒大中新项目目占地约430亩和黄荔城项目目占地约3000亩新世界陈家林林项目占地约27万m2碧桂园凤凰城城，占地10000亩，后续新货货东方名都，占占地18万m2，06年下半年推出出24机遇大于威胁胁区域市场环境境利好，新塘塘经济不断发发展新塘卫星城定定位拉近与广广州城区的距距离制造加工业发发达，产业结结构不断壮大大带来人口增增长威胁：机遇：项目所处中心心区板块属于于封闭型市场场，市场吸聚聚力不足，客客户会被周边边大盘分流。。项目威胁25第四部分：分分项目物业类类型研究及定位方向建建议26住宅市场分析析商业市场分析析酒店市场分析析住宅市场分析析27碧桂园凤凰城城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门门城西郊区板块块新塘本地客户户、开发区客客户金泽一期中心区板块客户群主要是是新塘本地客客户广园东板块新塘本地老板板、开发区、、天河北、东东莞等客户住宅市场住宅项目大致致分为三大板板块28住宅市场板块特征版块区域特征（优劣势）目前开发项目特性代表项目广园东北部板块优良自然环境广园快速路、107国道在旁，交通便捷外部生活配套严重不足人口密度低品牌大盘扎堆，区域板块炒作。吸引广州等外区客户以自然山水资源为依托，开发中高档低密度常住及度假物业产品有平层洋房、TH、独立别墅对内部配套依赖较高凤凰城（在售）翡翠绿洲（在售）紫云山庄（在售）金地项目（未推）东方名都（未推）城西郊区板块位处新塘及开发区纽带中央周边环境较差，配套不足人口密度较低大规模中档生活小区区位因素，吸引部分开发区客户多层或小高层产品，部分带TH及独立别墅（指新康）对内部配套依赖较高新康花园（已售）新塘新世界（在售）华兴元会（潜在）中心区板块工业区密集，产业发达新区统一规划区域具有发展前景配套齐全，生活便利商业旺地中心交通便利人口密度较高空气质量不佳中高档普通商住物业中等占地规模注重园林打造客户群以新塘工作、本地客户为主，对周边配套依赖严重体育花园（在售）新都盛世名门（未推）城市家园二期（在售）现代城花园（在售）金泽花园一期（已售）金泽花园二期（未推）新塘广场（潜在）金色港湾（在售）本项目广园东北部板板块以“大盘盘、山水天然然资源”取胜胜，通过板块块炒作，客户户辐射范围广广城西郊区板块块以“性价比比”取胜，吸吸引开发区及及新塘本地人人中心区板快，，以“发展前前景”+“成熟配套”取取胜，主要本本地客户消化化29新塘住宅项目目信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称建筑面积面积区间入伙时间3000以下金色港湾约3万㎡3多层500套单间、一房、三房2006-1-12480元2600元套/月%10万㎡24-76㎡2006-12汇美体育花园3万㎡2.67小高层8002、3、4房2006-2-182600元2800元40套/月60%8万㎡81-161㎡2006-10顺欣广场150亩2.5多层、小高层约11002、3房2006-3.252380元2800元开盘卖120套60%约25万81-119㎡2006年底3000---4000新都盛世名门17万㎡2.29小高层一期336套3房、4房2006-52700元3500元套/月%约40万㎡120-170㎡2006年年底现代城市花园4.7㎡3.4高层一期约730套3房2006-5月3200元3300元套/月%16㎡103-134㎡2006年底金泽花园二期3万㎡5.11高层9473、4房2006-7/3300元套/月%15万㎡118-155㎡2007-6城市家园二期约7000㎡10高层约780套单房、1、2、3房2006-3-253000元3500元开盘卖约100套30%6.9万㎡30-100㎡2007年初亚太新城6.9㎡2.5多层约84套3、4房//3700元带装修20套/月80%17万㎡128-167㎡/新塘新世界425亩1.8多层第八期约300套2、3房2005-5-130003200带装修40套/月80%76-109㎡2006年底50万㎡个盘研究30新塘住宅项目目信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称建筑面积面积区间入伙时间4000---5000碧桂园凤凰城（洋房）10000万㎡多层、小高层洋房约500套2、3、4房2005.14000元凤岭苑：4500凤雅苑：400055套/月85%96-190㎡2006.8翡翠绿洲庄园豪宅6万㎡2.67小高层5923-6房2005-8-204200元4500元带装修30套/月约50%8万㎡130-500㎡2006-5-1东方名都18万㎡2.18高层约3000公寓3-4房2006-7/4000元毛坯公寓4500带扎//约50万㎡50㎡100-160㎡2006年底个盘研究31新塘镇内中心心区板块，平平均毛坯房价价在2800-3500元/m2，个别楼盘接接近4000元/m2。城西郊区板块块均价在3200/m2带装修。广园东北部板板块凭借自然然资源、对广广园东板块炒炒作，吸引广广州部分的买买家，洋房楼楼价在4000-4500/m2左右住宅价格形成成新塘中心区区及广园东板板块两极发展展，中心区价价格低于广园园东大盘价格分析32三房、四房是是目前市场主主流！以上统计楼盘盘选取：新都都盛世名门、、现代城市花花园、城市家家园2期、金泽花园园2期、汇美体育育花园、顺欣欣广场、东方方名都（以下下统计表格同同，略）产品分析接近60％单位是3房、4房，其中3房带套房为主主1房2房约30％33三房户均面积积：130平米，四房户户均面积：155平米产品分析34产品出现跃式式、错层等特特色户型产品分析35入户花园成为为主流，户型型创新成为未未来发展的趋趋势户型创新点新都盛世名门现代城市花园东方名都城市家园2期金泽花园（二期）汇美体育花园顺欣广场基本设计双阳台，客厅大阳台主卧带转角或落地凸窗√√√部分√√√梯户比一梯四户：63%一梯两户：37%二梯四户：50%二梯六户：50%四梯17户：37%二梯四户：56%二梯二户：7%二梯一户：4%四梯15户二梯六户：82%二梯四户：18%一梯四户：100%一梯四户：100%实用率83%-86％82%-84％约85％79%

87%-89%85％87%基础创新元素大客厅大卧室设计√√√√√部分卧房基本有凸窗√√√部分√√√跃式户型33%39%入户花园11%39%35%70%26%错层6米阳台19%其他创新元素错层62%叠加复式4%阳光电梯厅部分部分√√产品分析36市场经验值根据市场经验验，将各户型型划分为以下下四个区间段段140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米环境市场140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米37户型主要以大大户型与小户户型两个方向向三房户型跨度度最大，主力力户型正在从从主流型向舒舒适型过渡，，出现部分豪豪华型的三房房四房户型全部部集中在舒适适豪华型中户型面积85-100m2的户型出现断断层类别一房（公寓）二房三房四房市场面积区间（㎡）35-5050-8461-8585-10095-100100-135140-159140-160170-184主流区间（㎡）50-6070-85100-120140-160新塘市场典型型产品面积分分析市场典型项目产品面积分布图140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106产品分析38区域内大户型型个案汇美体育花园园销售情况：2房、4房及销售较快快。1月内部认购，，2月18日公开发售推推出约200套，消化了80%，剩余以北向向3房为主。典型楼盘汇美体育花园发展商汇美集团地理位置新塘镇汇美新村汇景北路同金都路交界占地面积3万多㎡总建面积8万多㎡容积率——绿化率——组团形态中心园林，围合式设计楼型小高层均价（元/㎡）2800装修标准毛坯主力户型两房、三房、四房主力面积两房：81-89㎡24%三房：118-122㎡51%四房：146-161㎡25%39区域内小户型型个案城市家园二期期典型楼盘城市家园二期发展商增城汇创实业有限公司地理位置广深公路与荔新公路交界处东北角规划情况2栋28层高层，4梯15户，共750套组团形态商住结合，1层商业，2层为停车场，、3层架空花园、之上为住宅楼型高层均价（元/㎡）3500装修标准毛坯主力户型小户型主力面积30-100㎡户型配比单间：34m2，7%1房：47-67m2，33%2房：61-96m2，40%3房：109-113m2，20%销售情况：公公寓、1房、2房好卖，3房销售较慢。。3月底内部认购购，推出1栋约350套，消化了约约1/3。40小户型投资回回报率高项目名称平均租金水平（元/月）城市家园一期一房：1000-1500；两房：1400-2000；

四房：2500-3000金泽花园一期二房：1500-1800；三房：1600-2200四房：2000-2400新康花园一房：700-1200；两房：1000-1600；

三房：1500-2300；四房：2000-2800区域小户型研研究项目面积户型装修情况楼龄价格单方租金金泽花园一期1654房新装修2年2400/月15金泽花园一期1023房新装修2年1600/月16金泽花园一期1373房新装修2年2000/月15金泽花园一期1343房带家私家电2年2200/月16金泽花园一期732房带家私家电2年1800/月25城市家园一期501房带家私家电1年1500/月30片区租赁个案案单方租金在15-30元/m2小户型的单方方租金比大户户型高按均价3500计算，区域户户型投资回报报率达5-10%；其中，小户型型投资回报率率达8～10％41东方名都错层复式公寓寓：262套预计06年10月入市未来区域市场场目前仅有东东方名都推出出小户型酒店店公寓区域小户型研研究429栋6栋5栋3栋2栋1栋8栋7栋N错层复式公寓寓：262套户均面积：52平米预计推出价格格：4000元/平米定位：酒店式式公寓卧房2.1米卧室2.1米饭厅客厅饭厅客厅建筑结构形式式东方名都“十十·一”推出错层层复式公寓，，户均面积52平米，总价20万左右，定位位为酒店式公公寓特点：小户型型（亮点是：：错层、复式式），精装修修，提供酒店店式服务区域小户型研研究43新塘中心区板板块目前及未未来住宅市场场主力户型以以3房、4房为主；3房集中在100-120m2的主流型区间间，带套房。。出现部分豪豪华型3房；4房集中在140-160m2的舒适型及豪豪华型产品；；高档次、产品品创新成为未未来趋势；住宅市场分析析小结大户型市场小户型市场中心板块内小小户型以1房、2房销售速度快快小户型的投资资回报率高小户型未来推推货量不大44各项目客户分分析一览表项目名称客户群情况凤凰城新塘本地人、开发区客户、外地在新塘的生意人、少数东莞、深圳客户。翡翠绿洲周边科学城、天河CBD的高层管理人员。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置业为主。新塘新世界一批经济实力相对不高的新塘本地客户、一部分开发区的新晋移民。新康花园开发区公务员、工薪白领及新塘本地居民现代城市花园开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。汇美体育花园周边做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白领城市家园一期周边小老板、企业白领、投资客。客户分析45新塘客户为哑哑铃型结构新塘加工产业业发达，私营营企业占了比比较大的比例例产业结构以劳劳动力密集性性的加工生产产产业为主，，中产白领比比例较少客户分析低端白领、外外来打工者公务员、中产产白领私营老板企业业主等高端客客户46新塘客户可大大致分为如下下几类：本地或外地老老板企业中高层管管理者企业白领个体经营者政府及机关单单位人员投资者客户分析47客户特征自营生意（饮食、汽车贸易、摩托销售等）和办实业开厂（服装、漂染等）在本地拥有一定人脉资源拥有多处物业，自住或出租获利对新塘非常熟悉，地段情结浓有车价值观家庭人口较多，家庭观念重，注重子女教育精明，具有投资意识讲求享受、讲求体面追求与自身身份匹配的符号：如车、房子等等购房特征人口多，或追求舒适居住环境，会购买大户型：如别墅或大平层，也会考虑购买中、小户型进行投资追求舒适、安全的环境追求与自身身份相符的物业希望融入等级相同的圈子，体现身份感注重风水意向区域广园东一带环境良好、管理完善、配套齐全的项目新塘中心区环境较好的项目支付能力和支付意愿经济实力很强，能承受较高的楼价水平，支付意愿高制约购房因素周围环境、治安、物业管理服务、配套，同区居住人群对本项目关注度有一定关注，考虑投资客户沟通方向高形象、高品质、高调性的吻合客户气质现场成熟完美展示的打动新塘客户扫描描：本地或外外地老板级，，需求面积200m2以上客户分析本项目契合度度：★★★48客户特征企业中高层管理人士：多为外地人，来新塘3～10年不等在本地企业里是中高层管理人士、技术人才地域性观念不强熟悉新塘环境价值观眼见为实；购房特征购买大户型部分考虑购买小户型投资群居性就近工作意向区域广园东凤凰城一带新塘中心区支付能力和支付意愿支付能力强制约购房因素交通便利程度、物业管理、小区环境等对本项目关注度关注度较高客户沟通方向园林地段价值品质感的营造完美展示新塘客户扫描描：企业中高高层管理人士士，需求面积积160-200m2客户分析本项目契合度度：★★★★★49客户特征收入较为稳定工作忙碌事业处于上升期价值观讲求生活便利追求性价比购房特征选择靠近上下班地点居住场所追求群居购买中、小户型意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力一般制约购房因素价格、生活便利度、小区配套对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势产品性价比成熟便利、低生活成本新塘客户扫描描：企业白领领，需求面积积70-80m2左右客户分析本项目契合度度：★★50客户特征个体经营者：本地为主，部分为外地人生活节奏较慢熟悉新塘环境价值观眼见为实；追求性价比购房特征购买中、大户型部分考虑购买小户型投资就近居住与亲友群居，方便照应意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素周边配套、生活环境、小区活动空间等对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描描：个体经营营者，需求面面积120-160m2左右客户分析本项目契合度度：★★★★51客户特征收入较高且稳定工作悠闲价值观讲求环境部分追求便利讲求生活圈子人口素质购房特征选择靠近上下班地点居住场所追求群居购买中、大户型意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、生活环境、小区人口素质对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描描：政府及机机关单位人员员，需求面积积120-160m2左右客户分析本项目契合度度：★★★★52客户特征在新塘有业务联系的东莞或深圳人有一定的经济实力投资意识强，尝试多种投资方式关注区域发展有一定的信息渠道和社会人脉资源价值观精明具有前瞻性购房特征购买多套收租获利重视回报率选择投资门槛较低的中小户型长线投资考虑购买具升值潜力的大户型短期转手意向区域不确定，但必须具有发展前景支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、租赁市场情况对本项目关注度关注度一般客户沟通方向地段优势升值潜力新塘客户扫描描：投资者，，需求面积30-50m2左右客户分分析本项目目契合合度：：★★★★53新塘客客户需需求面面积如如下客户分分析客户分类需求面积本地或外地老板200m2以上企业中高层管理者160-200m2企业白领70-80m2个体经营者120-160m2政府及机关单位人员120-160m2投资者30-50m254产品以以大户户型为为主，，配合合部分分小户户型市场典型项目产品面积分布图140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106产品定定位发展商商目标标：定定位为为高档档社区区项目地地块特特征：：中等等规模模占地地，布布局方方正市场：：大户户型为为发展展趋势势，小小户型型投资资价值值高，，销售售速度度快客户：：新塘塘客户户为哑哑铃状状结构构大户型型以市市场豪豪华型型为标标准定定位，，中小小户型型以市市场的的主流流型及及舒适适型定定位55产品配配比建建议户型面积（㎡）套数比例1房（公寓）55～7020％2房85～9015％3房130～15030％4房160～17035％制造产产品创创新点点一梯两两户、、南北北对流流赠送入入户花花园空中院院馆步入式式飘窗窗台产品定定位56九州国国际公公馆·一座新新城的的荣耀耀——彰显中中心区区位优优势，，拔高高形象象——突出产产品，，符合合客户户消费费属性性——主打国国际公公馆概概念、、以其其为卖卖点——契合地地块资资源属属性——主打中中高层层管理理人员员、公公务员员、专专业市市场老老板住宅形形象定定位57住宅市市场分分析商业市市场分分析酒店、、公寓寓市场场分析析商业市市场分分析58街铺商商业状状况分分析裙楼商商业状状况分分析区域商商业街街状况况分析析有没有有可超超越的的空间间——推断街街铺存存在可可超越越的空空间＿＿无主主题规规划裙楼对对于开开发商商而言言都是是出租租，回回收慢慢，以以来主主力店店引入入，在在商业业价值值不大大，是是欠缺缺商业业效率率商业街街欠缺缺风情情格调调，休休闲购购物的的氛围围自身：：临界界面长长，以以街铺铺为主主的商商业业业态，，分析析路的的情况况，分分析周周遍商商业气气氛，，劣势势．被被广深深切割割，不不能简简单延延伸城城市广广场，，要突突破性性超越越是否具具备市市场基基础来来自客客户的的声音音＿目目前商商业业业态未未能满满足其其商业业垢污污需求求要营造造人聚聚性的的商业业尺度度新塘第第一摩摩尔街街（ＭＭＡＬＬＬ））街铺商商业状状况分分析集中式式商业业状况况分析析商业街街状况况分析析新塘商商业格格局研研究专业市市场商商业状状况分分析59解放北商业街区月租金情况：街头：250-300元/平米街中：200元/平米街尾：180-190元/平米解放北北路是是连接接新塘塘新、、旧中中心区区的南南北主主干道道之一一，汇汇聚了了天和和百货货、通通讯品品牌、、服装装品牌牌、麦麦当劳劳等商商家，，沿线线商铺铺全部部满租租。租金从从180～300元/平米不不等，，是新新塘目目前租租金水水平最最高的的商业业街解放北北路是是目前前新塘塘成型型最早早、人人气最最旺的的商业业街，，但其其无统统一规规划和和包装装，特特色不不明显显。经经营业业态以以通信信产品品、服服装为为主，，租金金高达达180～300元/平米/月。商业街街状况况分析析60街铺商商业状状况分分析主干道道街铺铺：自自发经经营，，缺乏乏整体体协调调港口大道群星西路解放北路新塘大道街铺是是由于于历史史原因因自发发形成成，主主要满满足周周边原原居民民日常常生活活消费费需要要61各路段街铺情况路段街铺/商业业态经营状况租金情况港口大道书店、五金店、银行、茶叶、食店等满足周边原居民生活需要，人流量不大，经营状况一般原居民自有物业经营为主少有转手出租新业路日常生活用品零售店、餐饮、美容美发等人流量大，与港口一马路成为新塘“不夜街”。

街头：65元/平方米；街中：80元/平方米；街尾：60元/平方米

群星西路五金店，牛仔服装加工厂（下铺上厂）、通讯数码产品、货仓超市、银行等店铺密集，成行成市，多有固定客源了解租金水平新塘大道消防器材用品店、布艺、床上用品店、装饰材料、家私、家电、通讯产品街铺零散，大多经营状况一般，不少商铺转手招租。租金水平自解放北路向西逐渐递减靠近解放北、新客隆：80～100元/平米其他：40-60元/平米不等广深大道牛仔服装厂、五金店、针车器械店店铺不多，人流量少多有固定客源，营商环境较差，主要做熟客生意——街铺商商业状状况分分析主干道道街铺铺：人人流量量直接接影响响街铺铺租金金水平平62小区社区商业形态业态划铺面积特色租售模式价格经营状况新康花园外围商业街二手中介布艺、饮食小超市装修工程服装50平米80平米120平米南面七期街铺买一层送一层。（首层高3.5米，二层高2.6米，独立卫生间）可租可售租：35-45/月开业率为50％左右，人流量不大，基本以服务本社区业主为主。但二手街铺多，成行成市。售：5000单层8000（附送一层）金泽花园（一期）街铺饮食、家居装饰服装、鞋类等40-300平米不等——销售售：临街铺经营良好城市家园商业街通信数码产品、药店、服装店商业街：60-80平米面深比1：3.5左右，面宽约4~5米可租可售租：150-250业态构成基本延续解放北路的服装、通信产品等，但目前开业时间尚短，人气聚集需假以时日，目前街铺开业率仅30％，售：15000街铺商商业状状况分分析小区街街铺：：以满满足小小区居居民日日常生生活需需要为为主，，经营营状况况可租租可售售，63和生百百货天和百百货、、新客客隆广广场、、新都都汇名名店城城为目目前新新塘集集中式式商业业的代代表。。是否依依托或或延续续成熟熟的商商业街街或商商圈是是新塘塘集中中式商商业成成功与与否的的关键键之一一，天天和百百货、、新客客隆广广场、、新都都汇名名店城城为目目前较较为成成功的的代表表。失去了了成熟熟的商商业街街的营营商氛氛围的的支撑撑，集集中式式商业业人流流量不不能保保证，，经营营效益益也相相对较较低，，和生生百货货就是是其中中例子子。新客隆广场新都汇名店城天和百货集中式式商业业状况况分析析64商场建筑形式规模商家进驻情况经营方式经营状况天和百货（01年开业）裙楼商业三层商业（含夹层）层面积约6000平米首层：麦当劳、班尼路及其他服装、鞋类、数码产品夹层：书店、童装二层：超市开放式品牌专柜及店中店模式；天和百货以45元/平方米包租，其场内商家以营业额18-25%分成提点,保底价100元/平方米（首层）良好新客隆广场（02年开业）独立商业三层商业层面积约6000平米首层：肯德基、化妆品、服装品牌、首饰二层：大型超市三层：家电、鞋、服装以租为主，首层部分铺位出售，均价6800元/平方米（内部职工认购），返租后与二三层超市统一经营管理；街铺租价150元/平方米/月，其场内商家以营业额18-25%分成提点人流量大，经营良好新都汇名店城（05年开业）裙楼商业四层商业层面积约6000平米首层：麦当劳、六福珠宝、化妆品、数码产品二层：品牌服装三层：超市四层：规划中统一招商经营，开放式品牌专柜及店中店模式。利润分成模式。人流量一般，属于起步阶段和生百货（02年开业）裙楼商业三层商业层面积约6000平米首层：药店、银行、服装品牌二层：电脑城三层：国苑大酒楼开放式品牌专柜、店中店模式经营惨淡，人流量稀少集中式式商业业以““超市市+店中店店”形形式经经营，，经营营状况况参差差不齐齐集中式式商业业状况况分析析65摩配市市场音响一一条街街街铺租租价约约38-45元/平米金福星星电器器广场场月租金金：30-50元/平米专业市市场遍遍布新新塘，，但档档次不不高，，经营营状况况不理理想新塘国国际牛牛仔城城、音音响一一条街街、摩摩配市市场、、电器器广场场等专专业市市场成成为新新塘另另一种种商业业模式式。针车器器械一一条街街新城电电器广广场国际贸贸易中中心展展示中中心月租金金：街街铺：：150-250元/平米新塘国国际牛牛仔城城（往往东））月租金金：35-45元/平米专业市市场商商业状状况分分析66新塘商商业格格局研研究小小结商业街街：新新塘虽虽已形形成较较为成成熟的的商业业街——解放北北路，，但主题鲜鲜明、、格调调统一一、规规划有有序、、统一一管理理的商商业街街仍是是新塘塘的市市场空空白！！街铺：：新塘塘街铺铺为自自发形形成，，散乱乱、无无序，，其业业态主主要因因应足足周边边居民民日常常生活活需要要为主主，经经营状状况参参差不不齐。。整体协协调、、有序序经营营、业业态丰丰富的的街铺铺是街街铺市市场发发展的的方向向！集中式式商业业：集集中式式对周周边商商业气气氛，，对自自身能能否引引入主主力店店或龙龙头商商家、、经营营管理理是否否完善善等要要求较较高；；此外，，对于于开发发商而而言，，集中中式销销售压压力较较大，，多为为出租租获利利，其其资金金回收收时间间慢，，难以以在短短时间间内实实现商商业效效率。。增加附附加值值是社社区街街铺的的发展展趋势势专业市场：：受规模及及产业构成成变化的影影响，专业业市场发展展日渐式微微。市场呼吁：：主题鲜明明、规划有有序、统一一管理的商商业街或街街铺！67地块条件剖剖析园林绿化310m293m150m园林绿化园林绿化本项目临街街面长，一一期经济指指标中，商商业部分占占10000平米，结合项目短短期回收资资金的目标标及项目地地块临街面面长的自身身条件考虑虑，商业部部分必然以以出现街铺铺为主的商商业形态！！广深公路已已在一定程程度上切割割了道路南南北两旁的的商业气氛氛，解放北北浓郁商业业氛围短时时间内难以以实现有效效辐射！本项目必须须依靠自身身条件营造造人聚性的的商业尺度度！项目地块周周边以村屋屋、厂房为为主，规划划路尚未开开通，不具具备良好的的营商气氛氛！如果单单靠延续城城市广场临临街铺是不不足以实行行突破性超超越、获取取较好的经经济利润。。本项目必须须制造超越越片区的特特色商业模模式，才能能突破取胜胜！村屋、厂房房广深大道村屋一种倡导““人聚性””商业尺度度的商业模模式必然催催生！68基本的生活活需要会在在新塘买，，去新客隆隆啦，还算算比较齐全全；如买大大件商品或或高档货当当然去广州州啦，我就就常去天河河城那边。。——新塘汽车城城老板娘（（王女士））新塘没什么么好逛的，，是那么几几个大商店店商品有些些保障，其其他都不敢敢买，怕买买到假冒货货。——新塘某私人人诊所医师师（谈先生生）最喜欢去解解放路啦，，我爱看数数码产品，，女朋友又又可以逛服服装店，累累了可以去去麦当劳坐坐坐。——某工厂工人人我们一家一一般去解放放路啊、新新客隆等地地方，东西西齐全嘛。。偶然也去去趟广州或或东莞。新新塘要是有有象天河城城等大型购购物娱乐中中心就好了了。——新塘本地原原居民客户对主题题式商业街街、休闲娱娱乐购物一一体大型MALL的需求在本本地无法得得到满足，，大量客户户外流消费费！新塘消费者者访谈富有特色的的主题商业业街、舒适适休闲娱乐乐于一体的的商业模式式具备一定定的市场基基础！69商业定位建建议新塘““摩尔街””第一70①②③商业规划初初步建议打造业态特特色鲜明、、商业功能能有机组合合的街区MALL①、②商业街区区：主题风情购购物街，营营造舒适、、休闲的购购物街区③街铺：社社区商业业业态，保障障楼盘住户户生活的便便利性，同同时辐射周周边居住群群④集中式商商业：首层层广场街铺铺，裙楼为为康体娱乐乐休闲中心心，结合社社区商业中中心、会所所等公建设设施。④71体验式骑楼楼式风情街街区72活力西班牙牙动感、活力力四射小型表演舞舞、儿童活活动中心和和临时的展展示空间给街区公民民提供一种种“人居人人聚”的双双优空间，，为他们创造造一种差异异化城市生生活体验的的价值73体验式风情情街区潮流阵地（（赢取眼球球效应）北面规划路路与汇创商商业街打通通，以潮流流阵地为主主题，延续续汇创商业业氛围！时尚纽约74休闲浪漫情情怀以别具特色色的异国风风情体现休休闲浪漫的的生活情致致浪漫巴黎75超高商业附加值值5米层高街铺铺，可自搭搭阁楼，增增加街铺附附加值76减少处处集中中商业业着力打打造临临广深深大道道裙楼楼商业业部分分77集中商商业全全城首首创2楼街铺铺化二层大大铺有有一楼大大堂和直通电电梯，提高高了二二层铺铺位的的使用用价值值和形形象档档次78住宅市市场分分析商业市市场分分析酒店市市场分分析酒店市市场分分析79酒店市市场分分析广深大大道高档星星级酒酒店聚聚集广广深大大道，，小酒酒店、、旅馆馆零星星分布布于新新塘中中心区区准四星准四星四星准四星朗豪酒店永欣酒店新明酒店柏丽酒店汇景酒店凤凰城酒店四星中兴酒店准四星星准四星星四星准四星星朗豪酒酒店永欣酒酒店新明酒酒店柏丽酒酒店汇景酒酒店凤凰城城酒店店四星中兴酒酒店顺欣酒