呼和浩特新西蓝商品房营销推广方案-XXXX年

新西蓝·商品房

2010年年度营销推广方案合众利亨机构2010-07-30方案框架一、2010年年度营销目标二、2010年年度产品分析三、2009---2010年目标客户分析四、2010年竞争项目分析五、2010年营销推广策略六、2010年营销推广计划和预算一、2010年度营销目标2010年年度销售指标

总体指标销售面积：1.87万平米商品房小高层指标：预计销售面积：1.5万平米预计销售金额：4800万元预计回款金额：2000万元预计实现均价：3200元/平米2010年推盘计划及工程进度

全年开工总面积约2.4万平米，涉及1#、2#、3#、4#楼。1）2010年推盘计划8月下旬9月下旬10月下旬推出栋数：1栋推出面积：8700平米物业类型：11F小高层推出栋数：1栋推出面积：5000平米物业类型：11F小高层1#楼4#楼2#楼推出栋数：1栋推出面积：5000平米物业类型：11F小高层2010年工作重点

1#楼8月下旬开盘工作4#楼9月下旬开盘工作2#楼10月下旬开盘工作新西蓝南区经适房封顶庆典场地营销的策划与实施商铺的营销策划与销售工作楼盘交付工作（年底）二、2010年项目分析

2010年项目依次推出三类产品1#楼——宽景阳房4#楼——创新小错层2#楼——挑空错叠跃层小高层住住宅：产品舒适适性：宽间距、、大开间间、双阳阳台等；；使用性价价比：创新设计计，空间间利用率率高；景观丰富富性：紧临景观观河、亲亲水公园园和4大景观广广场，35%高绿化率率；交通便利利性：紧邻二环环、成吉吉思汗大大街，出出入便利利。1、项目价值值分析品牌优势势：浩源源地产+新产品““品质、、产权””双升级级；产品优势势：新推出的的小错层层、空中中小复式式等产品品，丰富富了产品品的形态态同时更更提升了了产品品品质和价价值认可可度；开发商优优势：随着南南区经适适房的封封顶与交交付，彰彰显开发发商整体体实力景观优势势：水上上公园，，四大风风情广场场等规划划景观优势势明显。。2.项目整体体SWOT分析S优势生活配套套有待完完善：目前商业业配套缺缺乏，社社区内小小学、卖卖场等社社区生活活配套建建设滞后后，交付付后短期期内会成成为购房房的不利利因素；；内外部交交通有待待发展：：社区没有有巴士，，目前仅仅3条公交线线路通往往市区，，且到达达公交站站的时间间成本较较大；产品抗性性较大：：今年新推推出的产产品属商商品房，，与早期期同一区区域经适适房价格格有一定定差距，，单价总总价抗性性均高。。W劣势政策规划划利好——回民区新新区规划划方案日日趋完善善，本案案处于规规划的核核心位置置；刚性需求求释放——2010年婚房等等需求旺旺盛，刚刚性需求求将再度度释放；；相对的的低价对对购房者者具有极极强的冲冲击力。。O机会宏观政策策影响颇颇重——2010年初，数数次宏观观调控、、政策发发力一定定程度造造成消费费者的观观望状态态加剧，，购房需需求被压压抑，购购房更为为理性和和谨慎。。竞争对手手威胁加加剧——大量新房房源上市市，冲击击市场。。2010年周边的的时代天天骄、景景凯花园园、新街街坊、大大溪地竞竞争楼盘盘将会推推出大批批新房源源，必然然分流大大量购房房客户。。区域价格格战打响响——今年中期期一线城城市各大大楼盘竞竞相打折折降价，，下半年年预计会会波及到到二线城城市，此此刻呼市市房地产产市场变变化微妙妙，前景景不明朗朗。T威胁2010年本项目目机遇与与威胁并并存，新新产品的的推出为为销售带带来了一一定保障障；但受受区域市市场的价价格、整整体市场场的低迷迷等影响响，2010年的项项目价价格提提升将将形成成稳步步长线线的涨涨幅通通道；；因此今今年在在营销销推广广上建建议，，以新新产品品的品品质为为核心心诉求求，配配合浩浩源地地产品品牌进进行推推广。。同时时配合合工程程节点点和配配套落落成等等，建建议以以体验验式营营销的的方式式对产产品价价值进进行证证言，，促进进销售售任务务顺利利完成成。结论论三、2009---2010年目标标客户户分析析1.2009---2010年成交交客户户分析析就年龄龄分析析来看看,成交客客户集集中在在26-30岁2009---2010年成交交客户户年龄龄分析析2009---2010年客户户居住住区域域分布布分析析就居住住区域域分析析来看看，成成交客客户集集中外外地。。就学历历分析析来看看，成成交客客户集集中在在大专专/本科2009---2010年客户户成交交途径径分析析就成交交途径径分析析来看看，客客户主主要来来自于于介绍绍。就学历历分析析来看看，成成交客客户集集中在在大专专/本科2009---2010年客户户购买买面积积分析析就购买买面积积来看看，成成交面面积主主要集集中在在90-110平米。。就工作作区域域分析析来看看，成成交客客户集集中在在城中中和江江北就学历历分析析来看看，成成交客客户集集中在在大专专/本科2009---2010年客户购买买动机分析析就购买原因因看，成交交客户集中中在自住。。就工作区域域分析来看看，成交客客户集中在在城中和江江北就学历分析析来看，成成交客户集集中在大专专/本科2009---2010年影响购买买因素分析析就影响购买买因素看，，价格是影影响购买的的首要因素素。就工作区区域分析析来看，，成交客客户集中中在城中中和江北北小结结从2010年看，外外地和附附近郊县县仍然是是主要的的客户来来源区域，占65%；客户需求主要要为改善居住住和结婚，占占74%；客户成交途径径以介绍为主主，占65%；购房面积主要要集中90-110平米，占41%；影响购买的因因素中，价格格还是起着决决定性的作用用.2010年产品特色及及目标客户倾倾向就年龄分析来来看,成交客户集中中在31-35岁创新产品就学历分析来来看，成交客客户集中在大大专/本科小错层就工作区域分分析来看，成成交客户集中中在城中和江江北特色90-120平米的小错层层，产品具有有空间感独特特性和创新性性；具有超值值的空间优势势；方正户型型实用简洁。。适用客群由于产品的创创新性，且户户型面积适中中，总价不高高，加上超高高的性价比，，比较适合新新潮时尚、追追求品质的年年轻阶层；客客群主要以解解决刚性需求求（如婚房））的一次置业业者，年龄层层次相对偏年年轻化。就学历分析来来看，成交客客户集中在大大专/本科小复式小跃层层就工作区域分分析来看，成成交客户集中中在城中和江江北特色与小错层不同同，小复式小小跃层追求空空间增值度所所带来的生活活舒适性，如如中庭挑空可可加层，同时时可赠送大露露台等。适用客群以35岁以上的有一一定经济实力力的人群为主主，精明能干干，具有一定定文化素养，，在购房需求求上，更看重重产品的附加加值。整体客群定位位及各片区客客群描摹客群来源——前期仍以回民民区为主，并并逐步转向新新城区为主要要客源地。客户年年龄层层次——以35岁为分分界，，分为为两大大年龄龄层次次，小小高层层小户户型偏偏向于于年轻轻群体体，小小复式式小跃跃层大大户型型等偏偏向于于35岁以上上的成成熟客客群。。客群文文化层层次——北区商商品房房的客客群文文化层层次相相对较较高，，有一一定的的文化化品味味和生生活追追求,如教师师、公公务员员等，，对社社区文文化氛氛围有有一定定要求求。客群购购房动动机——自住和和改善善居住住仍将将是消消费者者购房房的主主要目目的，，由于于受城城中的的高房房价挤挤压，，刚性性需求求仍将将继续续向二二环移移动，，其中中小户户型产产品可可针对对如新新婚夫夫妇等等。同同时，，由于于产品品的品品质及及高附附加值值，仍仍将吸吸引部部分投投资客客群。。2010年整体体客群群定位位28--35岁左右右，以以“二二人世世界””自住住和““三口口之家家”改改善居居住为为主要要目的的，思思想活活跃，，有一一定经经济实实力和和文化化层次次，对对产品品品质质和居居住品品质有有要求求，是是企事事业的的中层层及以以上骨骨干。。4.2010年产品目目标客群群定位平层产品品：客户特征征：25-35岁左右的的年轻群群体，如如公司骨骨干职员员、事业业单位的的人员、、年轻公公务员以以及在呼呼市打工工的中层层以上群群体为主主，或单单身或两两口之家家，学历历大专及及以上，，购房需需求以自自住为主主，含少少量投资资。产品需求求：以经济实实用为考考虑前提提，对户户型考虑虑以2房2厅为主，，对价格格比较敏敏感；对对生活空空间要求求较高，，讲究生生活的个个性；喜喜欢明亮亮动感的的阳光感感受。错跃层产产品：客户特征征：35-45岁左右，，三口之之家为主主，具有有一定的的生活品品味，购购房需求求以改善善居住兼兼自住为为主，有有一定的的投资意意识。在在注重生生活质量量的同时时，对文文化精神神等也有有一定的的追求，，如：地地方政府府人员、、大学教教师、文文艺工作作者、中中小私营营业主等等。产品需求求：以改善居居住条件件为主，，对120-130平米左右右户型的的产品抗抗性较小小，其主主要看重重产品的的附加值值，如挑挑空中庭庭、赠送送大露台台等，对对家庭内内空间要要求较高高，对入入户花园园等提升升居住品品质的特特色比较较感兴趣趣。四、2010年年竞争项项目分析析1、2010年竞争项项目阳光诺卡卡呼和佳地地城市维也也纳大溪地蒙鑫国际际名城维多利金金色华府府左右城香槟美景时代天骄新街坊嘉德国际好室成双景凯花园新西蓝2、2010年竞争项目市市调分析市调报告案名大溪地电999项目地址新城区成吉思汗大街与通道北路交汇处西行200米开发商呼和浩特市华仁世纪房地产开发有限责任公司代理销售开发商建筑设计单位京澳凯芬斯设计有限公司物业管理北京均豪费用标准1.35元/㎡开盘日期2010年五月竣工日期2009年6月（别墅）工程进度小高层起到6层左右交付日期2011.5月2011.9月总建筑面积200亩容积率1.25绿化率37%规划户数600户面积范围69-153㎡主力户型两室两厅主力面积100㎡证照情况五证齐全销售率95%银行贷款额度首付30%车位未定年数5-20年车位价未定银行中信、招商项目情况：只有4栋小高层，（11层），目前只销售1栋，均价4000元。周边配套：交通便利，周边有北郊公园和体育场广电厅的入住可提升人气。周边环境评价：紧邻成吉思汗大街，南临北郊公园，新建众多公建设施，小区内景观绿化做的比较好。客源分析：中高收入人群。市调报告案名时代天骄电目地址草原明珠北侧开发商大同石众鑫房地产开发公司代理销售北京亚投有限公司建筑设计单位呼市规划局物业管理未定费用标准1.5元/㎡开盘日期2011年6月竣工日期2011年底工程进度

交付日期2011年底总建筑面积7.7万容积率3.5绿化率39%规划户数1600户面积范围60-120㎡主力户型三室两厅主力面积100-117㎡证照情况五证齐全销售率20%银行贷款额度首付40%车位未定年数5-20年车位价未定银行中行项目情况：7栋高层23层、26层，目前只售两栋1号楼起到二层，2号楼出地面，塔楼两梯八户，起价2600元，均价3400元，板楼一梯中户起价3400元最高3700元。周边配套：紧临成吉思汗大街，交通便利，市政设施完善，教育：二十中、四十中、秋实中学，商业：京源港汽配城、利丰汽车城。周边环境评价：交通便利，配套完善。客源分析：周边住户，公务员。市调报告案名城市维也纳电话8929888项目地址赛马场北路内蒙古体育场南侧开发商呼和浩特市名城房地产有限公司代理销售联合创展建筑设计单位湖北工业物业管理第一太平戴维斯费用标准未定开盘日期2010年8月中旬竣工日期2011年10月工程进度起到10层交付日期2011年10月总建筑面积25万容积率3绿化率41%规划户数1400户面积范围89-146㎡主力户型两室两厅主力面积100-130㎡证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度

车位未定年数10-20年车位价未定银行建行项目情况：分两期开发，一期6栋，18-25层，二期6栋，住宅、酒店，1.4万平米的商业，先开始排号，1万元抵2万元，均价5180元，一梯4户。周边配套：项目周边配套完善，成吉思汗广场、北郊公园、赛马场、体育场，学校有八一小学、成吉思汗小学、土中、工大，项目自带配套：双语幼儿园、多功能会所、小型运动场。周边环境评价：交通便利，配套完善。客源分析：周边住户，公务员、个体经营者。市调报告案名新街坊电话3820666项目地址新华西街回民区政府站开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司代理销售开发商建筑设计单位青岛兴都市物业管理金石蒙荣费用标准1.5元/㎡开盘日期2009年竣工日期2011年12月工程进度起到10层交付日期2011年12月总建筑面积20万容积率1.6绿化率36%规划户数2300户面积范围80-140㎡主力户型两室一厅主力面积100㎡证照情况两证销售率80%银行贷款额度50%车位未定年数5-15年车位价未定银行未定项目情况：24栋住宅，对外销售11栋，其中3栋小高层（9层、11层），多层为砖混结构，层高2.9米，坡顶，落地阳台30公分，南侧窗台50公分，北侧窗台90公分，车位地上150个，地下376个，外立面，一层墙砖，2-6层涂料，独立下水，小高层为框剪结构，起价2800元，均价4100元。周边配套：呼铁一中、附院、美特好超市、植物园、果园。周边环境评价：交通便利，配套完善，属于老城区，环境较差。客源分析：外地人（周边盟市、旗县）年轻人较多。市调报告案名嘉德国际电话39727778949777项目地址新华大街长城医院向西300米路北开发商内蒙古德鑫置业有限公司物业管理

费用标准1.35元/㎡开盘日期2009年5月竣工日期2010年8月工程进度起到10层交付日期2010年8月总建筑面积3万容积率1.8绿化率30%规划户数144户面积范围55-102㎡主力户型两室两厅主力面积55-103㎡证照情况五证齐全销售率50%银行贷款额度30%车位未定年数5-15年车位价未定银行中信银行项目情况：一期1栋高层（15层）住宅，1栋商业（9层）未动工，未销售，住宅面积55-102平米，1-7层为3450元，8-12层3650元，一次性付款优惠2%.周边配套：呼市技工学校、长安医院、一团火超市、农行、建行。周边环境评价：交通便利，生活配套不完善，对面是电厂，环境差、辐射大。客源分析：附近居民、回迁户、中低收入者。市调报告案名好室成双电话8902222项目地址成吉思汗大街东段开发商内蒙古莲禾房地产开发有限公司建筑设计单位澳洲格意建筑设计物业管理北京万连恒德费用标准1.5元/㎡开盘日期2010年7月初竣工日期2011年12月工程进度地上二层交付日期2011年12月总建筑面积16万容积率3绿化率30%规划户数1200户面积范围72-92㎡主力户型三居主力面积80㎡证照情况一证销售率20%银行贷款额度30%车位100个年数20年车位价12-13万银行中行、建行项目情况：共6栋，3栋18层，3栋21层，按套卖，最低1套38万，平均1套50万，最高1套58万。周边配套：交通方便，成吉思汗公园，阿尔泰游乐场，80路公交车。周边环境评价：周边生活配套不完善，交通比较便利，紧邻榕洞公园。客源分析：附近居民、外地，年轻人居多。市调报告案名景凯花园电1313项目地址海西路与附件厂路交汇处北100米开发商呼和浩特市景凯房地产开发有限公司建筑设计单位宜居已园地产运营机构物业管理未定费用标准未定开盘日期2010年3月竣工日期2010年12月底工程进度主体封顶交付日期2010年12月底总建筑面积4.6万容积率1.9绿化率35%规划户数

面积范围80-154㎡主力户型两室两厅主力面积80-90㎡证照情况两证销售率80%银行贷款额度30%车位未定年数未定车位价未定银行未定项目情况：共10栋，5栋多层，5栋高层（15层），多层起价：2950元/㎡，最高价：3550元/㎡，高层起价：3160元/㎡，均价：3500元/㎡，一次性付款优惠3%.周边配套：交通方便，多路公交车直达项目（57、60、52、70、89），教育:二十五中、十三中、海西路小学。周边环境评价：属于老城区，环境较差，人文素质低，配套设施陈旧。客源分析：附近居民、周边旗县、外地人。市调报告案名香槟美景电话2276777项目地址新华西街回民区政府斜对面开发商内蒙古欧星房地产开发公司建筑设计单位开发商物业管理开发商费用标准0.8元/㎡开盘日期2007年竣工日期2011年5月工程进度现房交付日期2011年5月总建筑面积22万容积率1.75绿化率38%规划户数1800户面积范围77-139㎡主力户型两室两厅主力面积80-100㎡证照情况两证销售率70%银行贷款额度30%车位地上500个年数5-20年车位价

银行农行项目情况：共有20栋多层，8栋高层，分三期开发建设，一期已入住，现销售二期，多层起价：3600元/㎡，均价5000元/㎡左右，高层未开盘，只有110平米。周边配套：教育：建校、七中、八中、一中、铁一中、铁二中，巴彦淖尔北路小学；购物：美特好、联华、通达建材城；公交：4、8、72、7、41、51、5路；医院：附院、中蒙医院、世纪男科医院；银行：中行、建行、农行、工行、邮政；电信三分局。周边环境评价：周边环境较好，紧邻新华公园，外立面美观大方，交通方便，生态环境较好。客源分析：附近居民、回迁户、中高收入人群。市调报告案名阳光诺卡电话

项目地址成吉思汗大街以南，兴安路以西开发商淞江集团建筑设计单位天津天元物业管理梅江物业费用标准0.9元/㎡开盘日期2009年8月竣工日期2011年10月31日工程进度二期交付日期2011年10月31日总建筑面积17.86万容积率1.2绿化率42%规划户数1300面积范围76-150㎡主力户型三室两厅主力面积130-150㎡证照情况五证齐全销售率40%

项目情况：共31栋多层，起价：4500元/㎡，均价5100元/㎡，最高价：5218元/㎡，一次性付款优惠3%.周边配套：周边配套较齐全，交通便利。周边环境评价：周边环境较好，紧邻成吉思汗大街，外立面美观大方，交通方便，生态环境较好。客源分析：附近居民、政府公务员、中高收入人群。市调报告案名维多利金色华府电话

项目地址成吉思汗大街北侧开发商维多利置业建筑设计单位北京华特物业管理维多利物业公司费用标准1元/㎡0.6元/㎡开盘日期2007年12月竣工日期2009年4月工程进度现房交付日期2009年4月总建筑面积32万容积率1.5绿化率36%规划户数520户面积范围98-147㎡主力户型三室两厅主力面积140㎡证照情况五证齐全销售率95%银行贷款额度30%车位地上500个

车位价

项目情况：共15栋，有多层、小高层，起价：4100元/㎡，均价：4600元/1元/㎡，最高价：5100元/元/㎡，一次性付款优惠2%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边环境评价：紧邻体育场，周边有苏德乐广场、电视台、景观河，改造后环境好。客源分析：周边及中高档购买人群。市调报告案名蒙鑫国际名城电话

项目地址成吉思汗大街与通道街交汇处开发商紫越房地产建筑设计单位山西凯的建筑工程设计事务所物业管理

费用标准1.6元/㎡开盘日期2009年6月竣工日期2010年11月30日工程进度现房交付日期2010年11月30日总建筑面积15万容积率2.4绿化率40%规划户数1000户面积范围96-187㎡主力户型三室两厅主力面积98-126㎡证照情况五证齐全销售率75%银行贷款额度

车位地上400个，地下600个

车位价

项目情况：共12栋，起价：3900元/㎡，均价：4300元/㎡，最高价：4800元/㎡，一次性付款1%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边环境评价：周边环境好，有体育场、苏德乐广场、景观河。客源分析：周边商铺业主、周边人群、电视台职工。市调报告案名呼和佳地电话8981111项目地址呼伦北路26号开发商呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司建筑设计单位山西建筑设计院物业管理

费用标准1.0元/㎡开盘日期未开盘竣工日期2011年工程进度期房交付日期2011年总建筑面积597亩容积率2绿化率35%规划户数2000户面积范围80-318㎡主力户型两室两厅主力面积90-100证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度30%车位2000个年数20年车位价租金：500元/月银行四大银行项目情况：共40栋小高层（8F、12F），2栋高层（18F），起价：5600元/㎡，均价：5800元/㎡，高层均价6000元/㎡.按揭优惠1%，一次性付款优惠：3%.周边配套：配套齐全，交通便利，地段好。客源分析：周边商铺业主、周边人群。市调报告案名左右城电话4931111/2222项目地址新城区政府西侧开发商天津淞江集团建筑设计单位北京中诚建物业管理梅江物业费用标准1.2元/㎡1.4元/㎡开盘日期2010年6月14日竣工日期2011年9月20日工程进度期房交付日期2011年9月20日总建筑面积29万容积率左城1.28右城1.32绿化率左城38%右城40%规划户数1800多户面积范围138-392主力户型三室两厅主力面积130-210证照情况五证齐全销售率已销售完，只剩别墅银行贷款额度30%/50%车位900个，地下车库年数20年车位价租金：101元/月（地上）银行中行、建行、华夏项目情况：一期43栋，二期31栋，小高层6栋，起价：5300元/㎡，均价：5600元/㎡，最高价6200元/㎡.一次性付款优惠2%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边环境评价：周边环境好，有体育场、苏德乐广场、景观河。客源分析：周边商铺业主、周边人群、电视台职工。市调报告案名筑福城电目地址光安北路与爱民路交汇处向东400米开发商内蒙古世纪华盛房地产开发有限公司开盘日期2010年7月竣工日期2011年9月工程进度期房交付日期2011年9月总建筑面积103万容积率2.31绿化率38%规划户数

面积范围82.56-148㎡主力户型三室两厅主力面积122㎡证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度

车位

车位价

项目情况：共17栋小高层（11层），起价：3200元/㎡，均价：4500元/㎡.周边配套：地理位置较好，配套齐全，交通便利。客源分析：中等收入者。市调报告案名华侨新村电话6490333/555项目地址成吉思汗大街东段开发商内蒙古国太房地产物业管理

费用标准1.6元/㎡开盘日期2008年7月竣工日期

工程进度

交付日期

总建筑面积22万容积率2.31绿化率38%规划户数

面积范围

主力户型

主力面积100㎡证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度

车位

车位价

项目情况：共10栋高层，起价：3680元/㎡，均价：4300元/㎡，最高价：4800元/㎡.周边配套：紧邻成吉思汗大街，生活配套不齐全，交通便利。客源分析：中低收入者。市调报告案名思罕公寓电话8900666/1999项目地址兴安北路与成吉思汗大街交汇处向西100米开发商内蒙古怡禾房地产开发有限责任公司建筑设计单位

物业管理开发商费用标准1.5元/㎡开盘日期2009年7月开始内部认购竣工日期2010年年底工程进度期房交付日期2010年年底总建筑面积2.4万容积率2.998绿化率无规划户数174面积范围50-62㎡主力户型对跃主力面积50-62（单层面积）证照情况四证齐全销售率40%银行贷款额度30%车位5400平米

车位价未定

项目情况：共1栋小高层复式公寓，均价：7900元/㎡.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。客源分析：中低档投资者。市调报告案名名都枫尚电目地址海拉尔东路与爱民路交汇处开发商内蒙古名都房地产开发有限责任公司建筑设计单位

物业管理枫华物业费用标准1.0元/㎡开盘日期2010年竣工日期2011年8月工程进度现房交付日期2011年8月总建筑面积27万容积率1.85绿化率35%规划户数1000户面积范围80-120㎡主力户型两室两厅主力面积80-120㎡证照情况五证齐全销售率90%银行贷款额度

车位地下

车位价未定

项目情况：共18栋高层，起价：4200元/㎡.周边配套：配套齐全，交通便利、地段好。客源分析：周边商铺业主、周边人群。市场调研总结结可将市调项目目分为两部分分,一部分为成吉吉思汗大街东东段项目，另另一部分为成成吉思汗大街街西段项目。。其中西段项项目主力户型型以80-100㎡为主，项目均均价在3720元/㎡左右，所调研研项目都有11-15层的小高层产产品；东段项项目主力户型型以100-130㎡为主，项目均均价在5050元/㎡左右，所调研研项目除阳光光诺卡外，其其余项目全都都有小高层、、高层产品。。其中最有特特色的为好事事成双项目，，它的创新复复式结构，市市场认可度较较高，在同质质化市场中独独树一帜，销销售良好。综上所述，现现有市场情况况下，为了提提高项目容积积率，实现更更高的开发利利润是市场公公认的发展趋趋势，市场的的抗性在不断断减弱，因此此本项目的商商品房选择做做部分小高层层的产品是能能够适应市场场需求的，只只是在销售过过程中，现阶阶段销售速率率会相对较慢慢，而且一定定要将产品做做出差异化、、特色化，能能在同质化市市场中占有一一席之地。开开盘价格一定定要突出性价价比，所以在在开盘时特色色的产品，平平民的价格是是商品房操盘盘的重点。五、2010年营销推广策策略2010年营销推广总总目标以销售任务为为核心，量、、价平稳应对对市场，组织织推广，稳步步地、有梯度度地保障和实实现销售任务务；升级浩源地产产品牌及新西西蓝品牌，坚坚定购房者品品牌信心；2010年产品创新+品质升级+配套落实，坚坚定购房者品品质和生活信信心。2009年营销推广诊诊断定位诊断：靠低价格经适适房定位过于于直白，无法法适应2010年项目新起点点，项目产品品创新品质的的需要，另外外从经适房到到商品房的过过渡需要，所所以必须调整整定位；视觉诊断：09年视觉形象已已经运用1年，且消费者者已产生了视视觉疲劳，之之前的经适房房产品形象已已有一定知名名度，现北区区商品房即将将推出，所以以需要更新视视觉形象，来来配合新起点点、新定位、、新形象；活动诊断：09年活动较少，，对老客户的的挖掘不够深深入，活动亲亲民程度不够够；场地诊断：09年场地营销落落实不足，2010年落实后应加加强场地体验验；媒体诊断：09年媒体运用侧侧重小众媒体体，因此2010年的媒体运作作策略向大众众渠道的拓展展。2010年营销推广新新使命新西蓝新起点点产品创新，品品质升级2010年宏观市场背背景定位新形象视觉新创造策略再创新整体定位商品房定位表现新形象演绎新生活主线＋策略2010年营销推广总总精神与营销销推广主线产权品质双升升级生活新升华核心目标：就学历分析来来看，成交客客户集中在大大专/本科新形象定位要要件就工作区域分分析来看，成成交客户集中中在城中和江江北品牌品质双升升级的要求能反映出2010年新产品的过过硬品质与社社区配套逐步步成熟能符合2010年年轻一族的的新目标客群群的生活理念念和习惯就学历分析来来看，成交客客户集中在大大专/本科新形象定位就工作区域分分析来看，成成交客户集中中在城中和江江北35万平米新西蓝蓝生活城就学历分析来来看，成交客客户集中在大大专/本科定位调整说明明就工作区域分分析来看，成成交客户集中中在城中和江江北与原定位“四四大广场水上上公园”强调调周边规划相相比，以“新新”代表着年年轻客群的个个性追求、新新产品的创新新品质、新西西蓝的全新形形象与追求，，体现了积极极向上的内涵涵。项目概念上的的提升——35万平米新西蓝蓝生活城从平民社区到到新西蓝生活活城的完美过过渡建筑内涵上的的提升——新美颂是将现代都市市的生活情调调与简约建筑筑的内涵完美美融合产品品质上的的提升——生活城新产品的产品品利益融入到到消费者的生生活中客群定位上的的提升——新是新客群、新新产品、新西西蓝的统一结结合就学历分析来来看，成交客客户集中在大大专/本科主流推广语就工作区域分分析来看，成成交客户集中中在城中和江江北多姿多彩，我我的新西蓝生生活

就学历分析来来看，成交客客户集中在大大专/本科推广语的阐释释就工作区域分分析来看，成成交客户集中中在城中和江江北延续了原广告告语“新西蓝蓝来了”的表表达方式与风风格，同时又又赋予了新的的内涵，寓意意更加丰富。。以“我”诉求求，是以第一一人称为角度度，以“我””为主，符合合当代年轻人人“追求自我我，以我为核核心”的现代代生活态度，，能更贴切的的迎合目标客客群的生活口口吻。多姿多彩，既既能体现目标标客群追求缤缤纷生活的向向往，又能展展示独特的建建筑风格，同同时将新西蓝蓝“买得起的的舒适生活””理念蕴含其其中。规划价值——双重空间体验验——我的自由领地地，我的美颂颂生活社区生活空间间/个人居住空间间，以构建舒舒适度最大化化为核心，现现代简约风格格，将建筑空空间艺术极限限放大景观价值——四大景观体系系——我的风情万种种，我的美颂颂生活街景/园景/家景/风景，四景一一体，打造原原汁原味的现现代风情，真真实再现现代代生活情境新推广语下的的主题价值延延展产品价值—精致品质建建筑—我的个性艺艺术，我的的新西蓝生生活个性建筑、、多彩立面面、人性空空间、精细细品质浪漫享受主主义与建筑筑艺术的完完美组合，，生活中处处处体现出出艺术的个个性配套价值——完善便捷配配套——我的有度奢奢侈，我的的美颂生活活新西蓝新生生活氛围，，从规划到到产品，从从景观到配配套，生活活与世界同同步产品定位及及产品推广广语：一期产品三三类产品组组合——平层小高层层2栋，错层小小高层1栋，空中小小复式小高高层1栋，以特色色鲜明的错错层小复式式为核心，，是整个项项目实现产产品品质升升级的关键键产品。项目定位及及推广语空中叠加·情趣小错层层跃动生活，，随我掌控控产品定位推广语2010年营销推广广总策略总体策略思思路2010年是新西蓝蓝“产权””与“品质质”双升级级之年；同同时南区顺顺利入伙为为项目品牌牌形象提升升提供了有有利契机；；同时答谢谢会的运作作以及场地地营销将在在今年全面面落实。以新产品为为核心，以以品牌理念念为精神，，以文化为为背景围绕一个核核心“产权、品品质”双升升级一个核心主主题下，三三种产品的的各自定位位，层层递递进居住特色，，构建“多多姿多彩的的新西蓝生生活”运用两条推推广主线品牌概念造造势+产品体验增增值2010年整体策略略思路品牌概念造造势下半年，新新形象推出出，围绕““35万平米新西西蓝生活城城”的核心心定位，以以“多姿多多彩，我的的新西蓝生生活”为沟沟通主题，，结合商品品房的推出出，有效整整合媒体，，通过秋季季房展会、、答谢会活活动、开盘盘活动等，，进行整合合推广，品品牌造“城城”。两条推广策策略主线以销售促进进为目的，，通过多种种形式进行行针对性地地促销活动动，短时间间内迅速促促进销售抽奖促销——以开盘、房房展会、答答谢会为主主要节点SP活动客户答谢会会是今年发发展客户管管理和客户户营销的核核心，结合合场地营销销，一方面面，增加和和强化项目目口碑传播播；一方面面，充分发发挥“以老老带新”的的客户关系系营销。客户答谢会会活动为保障2010年销售目标标顺利完成成，实现快快速去化和和价格提升升，建议以以答谢会为为核心，结结合项目地地块开盘等等节点进行行，通过场场地营销、、价格控制制、促销鼓鼓动等手段段，吸引关关注，引发发兴趣，刺刺激欲望，，达成购买买，从而保保障销售顺顺利完成。。2010年营销推盘盘建议以产品为核核心的体验验线结合形象更更新和产品品品质升级级，以感恩恩为主题，，将客户请请到售楼处处、项目地地，将产品品的“跃层层、错层、、挑高空间间、大阳台台”等信息传达达给消费者者，并以产产品的高附附加值打动动消费者，，促进购买买。以客户为核核心的活动动线结合2010年客户答谢谢会的运作作，通过赠赠送物管费费的诱惑，，充分发挥挥老客户带带新客户的的手段，保保障销售的的顺利推进进营销策略主主线销售原则以价格优势势为前提，，实现项目目的快速去去化和价格格保障。解决思路优势产品——强化“11层小高层、、创新小复复式小跃层层、情趣错错层”等差差异化主打打产品，集集中力量，，在区域市市场建立产产品优势，，掌握定价价权，争取取高利润。。弱势产品——整合资源，，突出性价价比，利用用品牌提升升价值感，，迅速去化化弱势产品品。销售策略建建议销售形式建建议：销售终端发发力以场地营销销为核心，，以答谢会会为主要手手段，强化化老带新的的销售政策策，加强现现场落单力力度。主动出击营营销以高姿态品品牌造势，，同时低姿姿态销售，，结合营销销节点，主主动出击，，实现快速速去化。突出2010年产品品质质和新产品品的稀缺性性、独有性性，配合工工程进度，，以及周边边竞争个案案价格的研研判，制定定符合本案案的预期销销售价格。。价格建议低开平走——相对低价开开盘，配合合工程形象象不断完善善稳步升级级拉大差价——优质房源价价格控制少量促销——配合销售任任务，劣质质房源优惠惠促销价格策略建建议促销核心新概念下以以产品为核核心的延展展——客户答谢会会等。促销建议老带新免物物管费——业主如推荐荐成功商品品房房源，，给予其半半年物管费费的奖励，，让口碑传传颂做到极极致。现场鼓动刺刺激——限时限点，，限额限度度设立高额额优惠，随随后采用限限制递减的的倒计时，，刺激消费费者尽快确确定；同时时现场安排排人员即时时炒作发布布已订房信信息和优惠惠等进行鼓鼓动。促销及其他他建议五、营销推推广执行计计划和预算算根据2010年本案工程程进度和营营销目标，，配合三种种产品开盘盘，全年推推广分五个个阶段：推广阶段划划分形象启启动期期：8月15日—9月18日错层蓄水＼＼开盘期：：9月18日—10月1日平层蓄水＼＼开盘期：：10月1日—10月15日复式蓄水＼＼开盘期：：10月16日—11月1日持续销销售期期：11月1日—12月31日下半半年年以以秋秋季季房房展展会会参参展展为为标标志志，，启启动动年年度度推推广广计计划划，，推推出出新新西西蓝蓝生生活活城城形形象象；；9月底底借借房房产产秋秋展展的的推推出出和和答答谢谢会会活活动动，，顺顺势势推推出出错错层层新新品品的的开开盘盘；；10月以以后后，，四四面面围围剿剿，，扩扩大大战战果果，，夺夺取取年年度度目目标标任任务务的的全全面面胜胜利利。。推广广脉脉络络----三战战定定天天下下新西西蓝蓝生生活活城城形形象象推推出出秋季季房房展展会会造造势势客户户答答谢谢会会一期期商商品品房房开开盘盘活活动动三战战定定天天下下9月16日-19日9月底底10月初初阶段段目目标标：：项目目新新形形象象面面市市,引起起关关注注。。主要要策策略略：：户外外＋＋房房展展会会＋＋报报广广＋＋网网络络新新形形象象面面市市；；展展示示新新西西蓝蓝生生活活城城。。阶段段主主题题：：多姿姿多多彩彩我我的的新新西西蓝蓝生生活活媒介介策策略略：：户外外+报广广+网络络阶段段推推广广计计划划第一一阶阶段段形形象象启启动动期期———（8月15日—9月18日））推广广主主要要工工作作：：确定定本本案案10年新新形形象象，，通通过过户户外外、、网网络络和和房房展展会会活活动动向向社社会会传传达达；；销售道具全面面更新——楼书、户型单单页、展架和和展板等；确定年度媒介介投放策略，，完成户外、、网络、报广广等新形象的的更新。

营销费用计划划2010年营销费用计计划，根据目目前市场状况况、对2010年度的市场预预期及将推出出的新产品等等实际情况，，计划完成销销售预计销售面积积：1.5万平米、完成销售金额额4800万元。2010年营销费用预预算分类营销费用用分析2010年营销费用主主要集中在户户外、网络、、报广、直投投、短信及房房展会、答谢谢会。2010年媒体费用计计划42万元活动费用主要要以“房展会会与答谢会””活动为主，，整体费用计计划控制在30万元。媒介与活动费费用分析2010年的营销预算算费用根据2010年市场预测、、产品特色及及经适房答谢谢会等宣传需需要，暂定为为总金额的1.5％，约72万元。由于2010年市场竞争更更趋激烈，营营销难度加大大；且呼市各各类媒体价格格全面上涨；；因此建议营营销传播费用用预算适当提提升。费用调整建议议谢谢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白